ANALISA INVESTASI PROYEK

TUGAS

Analisa Kelayakan Finansial

Sekar Ayu Kuncaravita 09211950023019

Selma Rofi Insaniyah 09211950023020

Nabilla Yogananda 09211950023021

Ratna Andini 09211950023022

DOSEN

Dr. Ir. Mokh. Suef, M.EngSc

DEPAREMEN MANAJEMEN TEKNOLOGI

FAKULTAS DESAIN KREATIF DAN BISNIS DIGITAL

INSTITUT TEKNOLOGI SEPULUH NOPEMBER

SURABAYA

2020
 DAFTAR ISI

DAFTAR ISI............................................................................................................................... i
DAFTAR GAMBAR ............................................................................................................... iii
DAFTAR TABEL ..................................................................................................................... iv
1. Perencanaan Villa .............................................................................................................. 1
1.1 Pemilihan Lokasi ......................................................................................................... 1
1.2 Perencanaan Jumlah Unit Villa ................................................................................... 2
1.3 Prasarana Lingkungan Villa ........................................................................................ 3
1.4 Fasilitas Lingkungan Villa .......................................................................................... 6
1.5 Area commercial, hotel dan spa .................................................................................. 7
2. Analisa Peluang dan Ancaman .......................................................................................... 7
2.1 Analisa Peluang ........................................................................................................... 7
2.2 Analisa Ancaman ........................................................................................................ 7
3. Analisa Supply dan Demand .............................................................................................. 7
3.1 Analisa Supply ............................................................................................................. 7
3.2 Analisa Demand .......................................................................................................... 8
4. Analisa Kelayakan Finansial.............................................................................................. 9
4.1 Konsep Perencanaan Pengembangan .......................................................................... 9
4.2 Identifikasi Arus Kas Keluar ..................................................................................... 13
4.2.1 Biaya Lahan dan Site Preparation ..................................................................... 13
4.2.2 Biaya Konstruksi Villa ....................................................................................... 13
4.2.3 Biaya Konstruksi Prasarana ............................................................................... 14
4.2.4 Biaya Konstruksi Fasilitas ................................................................................. 20
4.2.5 Biaya Konstruksi Commercial ........................................................................... 23
4.2.6 Biaya Konstruksi Hotel ...................................................................................... 24
4.2.7 Biaya Konstruksi Spa ......................................................................................... 24
4.2.8 Biaya Perencanaan ............................................................................................. 25
4.2.9 Biaya Pemasaran ................................................................................................ 26
4.2.10 Biaya Overhead ................................................................................................. 26
4.2.11 Biaya Equipment ................................................................................................ 26
4.2.12 Rekapitulasi Arus Kas Keluar ............................................................................ 26

i
4.3 Identifikasi Arus Kas Masuk ..................................................................................... 27
4.3.1 Penjualan Villa ................................................................................................... 27
4.3.2 Event Equestrian Center .................................................................................... 28
4.3.3 Hotel ................................................................................................................... 28
4.3.4 Spa...................................................................................................................... 29
4.3.5 Sport Complex.................................................................................................... 29
4.3.6 Commercial ........................................................................................................ 30
4.3.7 Rekapitulasi Arus Kas Masuk ............................................................................ 30
4.4 Analisa Kelayakan Finansial ..................................................................................... 31
4.4.1 Analisa NPV ...................................................................................................... 31
4.4.2 Analisa IRR ........................................................................................................ 31
4.4.3 Analisa Payback Periode.................................................................................... 32

ii
 DAFTAR GAMBAR

Gambar 1. 1. Rencana lokasi (1) ................................................................................................ 1

Gambar 1. 2. Rencana Lokasi (2) .............................................................................................. 1

iii
 DAFTAR TABEL

Tabel 1. 1. Perencanaan jumlah unit villa .................................................................................. 2

Tabel 1. 2. Luasan Prasarana ..................................................................................................... 3
Tabel 1. 3. Volume jalan ............................................................................................................ 3
Tabel 1. 4. Perencanaan jalan .................................................................................................... 4
Tabel 1. 5. Volume drainase ...................................................................................................... 4
Tabel 1. 6. Perencanaan drainase ............................................................................................... 4
Tabel 1. 7. Volume jaringan air ................................................................................................. 4
Tabel 1. 8. Perencanaan jaringan air .......................................................................................... 5
Tabel 1. 9. Volume jaringan listrik ............................................................................................ 5
Tabel 1. 10. Perencanaan jaringan listrik ................................................................................... 5
Tabel 1. 11. Volume pos jaga .................................................................................................... 5
Tabel 1. 12. Perencanaan pos jaga ............................................................................................. 6
Tabel 1. 13. Luasan Fasilitas...................................................................................................... 6
Tabel 4. 1. Pembagian tahap lahan .......................................................................................... 10
Tabel 4. 2. Pembagian tahap villa ............................................................................................ 10
Tabel 4. 3. Pembagian tahap jalan ........................................................................................... 10
Tabel 4. 4. Pembagian tahap drainase ...................................................................................... 10
Tabel 4. 5. Pembagian tahap jaringan air ................................................................................. 10
Tabel 4. 6. Pembagian tahap jaringan listrik............................................................................ 11
Tabel 4. 7. Pembagian tahap pagar .......................................................................................... 11
Tabel 4. 8. Pembagian tahap pos jaga ...................................................................................... 11
Tabel 4. 9. Pembagian tahap water treatment plant ................................................................. 11
Tabel 4. 10. Pembagian tahap power house ............................................................................. 11
Tabel 4. 11. Pembagian tahap rumah dan kantor karyawan .................................................... 11
Tabel 4. 12. Pembagian tahap area pacuan .............................................................................. 11
Tabel 4. 13. Pembagian tahap area olahraga dan hiburan........................................................ 11
Tabel 4. 14. Pembagian tahap jalur hijau ................................................................................. 12
Tabel 4. 15. Pembagian tahap commercial .............................................................................. 12
Tabel 4. 16. Pembagian tahap hotel ......................................................................................... 12
Tabel 4. 17. Pembagian tahap spa ............................................................................................ 12
Tabel 4. 18. Biaya lahan dan site preparation ......................................................................... 13
Tabel 4. 19. Jumlah unit villa................................................................................................... 13
Tabel 4. 20. Jumlah luasan villa............................................................................................... 13
Tabel 4. 21. Harga konstruksi villa per m2 .............................................................................. 14
Tabel 4. 22. Biaya konstruksi villa .......................................................................................... 14
Tabel 4. 23. Harga pembangunan jalan per m2 ....................................................................... 14
Tabel 4. 24. Biaya pembangunan jalan .................................................................................... 14
Tabel 4. 25. Harga pembangunan drainase per m’ .................................................................. 15
Tabel 4. 26. Biaya pembangunan drainase .............................................................................. 15
Tabel 4. 27. Harga pembangunan jaringan air per m’ ............................................................. 16
Tabel 4. 28. Biaya pembangunan jaringan air ......................................................................... 16

iv
Tabel 4. 29. Harga pembangunan jaringan listrik per m’ ........................................................ 16
Tabel 4. 30. Biaya pembangunan jaringan listrik .................................................................... 17
Tabel 4. 31. Harga pembangunan pagar per m’ ....................................................................... 17
Tabel 4. 32. Biaya pembangunan pagar ................................................................................... 17
Tabel 4. 33. Harga pembangunan pos jaga per m2 .................................................................. 18
Tabel 4. 34. Biaya pembangunan pos jaga .............................................................................. 18
Tabel 4. 35. Biaya pembangunan Water Treatment Plant ....................................................... 18
Tabel 4. 36. Biaya pembangunan Power House ...................................................................... 19
Tabel 4. 37. Harga pembangunan rumah dan kantor karyawan per m2 ................................... 19
Tabel 4. 38. Biaya pembangunan rumah dan kantor karyawan ............................................... 19
Tabel 4. 39. Rekapitulasi arus kas keluar biaya konstruksi prasarana ..................................... 19
Tabel 4. 40. Harga pembangunan area pacuan per m2 ............................................................. 20
Tabel 4. 41. Biaya pembangunan area pacuan ......................................................................... 21
Tabel 4. 42. Harga pembangunan area olahraga dan hiburan per m2 ...................................... 21
Tabel 4. 43. Biaya pembangunan area olahraga dan hiburan .................................................. 22
Tabel 4. 44. Harga pembangunan jalur hijau per m2 ............................................................... 22
Tabel 4. 45. Biaya pembangunan jalur hijau ........................................................................... 22
Tabel 4. 46. Rekapitulasi arus kas keluar biaya konstruksi fasilitas ........................................ 23
Tabel 4. 47. Harga pembangunan commercial per m2 ............................................................. 23
Tabel 4. 48. Biaya pembangunan commercial ......................................................................... 23
Tabel 4. 49. Harga pembangunan hotel per m2 ........................................................................ 24
Tabel 4. 50. Biaya pembangunan hotel .................................................................................... 24
Tabel 4. 51. Harga pembangunan spa per m2 .......................................................................... 24
Tabel 4. 52. Biaya pembangunan spa ...................................................................................... 24
Tabel 4. 53. Biaya kontruksi Villa, biaya kontruksi Prasarana, dan biaya kontruksi fasilitas . 25
Tabel 4. 54. Cash out ............................................................................................................... 26
Tabel 4. 55. Cash outflow ........................................................................................................ 27
Tabel 4. 56. Pemasukan penjualan villa................................................................................... 27
Tabel 4. 57. Pemasukan event Equestrian Center .................................................................... 28
Tabel 4. 58. Pemasukan Hotel ................................................................................................. 28
Tabel 4. 59. Pemasukan spa ..................................................................................................... 29
Tabel 4. 60. Pemasukan Sport complex ................................................................................... 29
Tabel 4. 61. Pemasukan commercial ....................................................................................... 30
Tabel 4. 62. Cash in ................................................................................................................. 30
Tabel 4. 63. Cash inflow .......................................................................................................... 30
Tabel 4. 64. Cash flow ............................................................................................................. 31

v
1. Perencanaan Villa
Dalam merencanakan pembangunan villa ada hal yang diperhatikan sebelum
membangun villa, yaitu:
1. Pemilihan lokasi.
2. Perencanaan jumlah unit villa
3. Perencanaan prasarana lingkungan villa
4. Perencanaan fasilitas lingkungan villa
1.1 Pemilihan Lokasi

Gambar 1. 1. Rencana lokasi (1)

Gambar 1. 2. Rencana Lokasi (2)

Pemilihan lokasi yang akan diperuntukan sebagai kawasan villa harus
sesuai dengan rencana yang telah ditentukan. Dalam menentukan lokasi kawasan
villa harus dilakukan penyelidikan awal dalam hal geologi, topografi dan
lingkungan sekitarnya. Lokasi yang kami pilih adalah Kecamatan Ngoro,
Kabupaten Mojokerto.
Hal yang mengenai geologi yaitu mengetahui struktur fisik tanah dan
bagaimana sifat-sifat tanah yang bersangkutan. Tanah yang paling baik untuk

1
 dibangun hunian adalah tanah yang mempunyai tingkat kemantapan dan
kestabilan yang tinggi. Keadaan geologi ini dapat dilihat dari lokasinya yang dekat
dengan Pegunungan, dapat diartikan bahwa tanah di Kecamatan Ngoro,
Kabupaten Mojokerto mempunyai tingkat kemantapan dan kestabilan yang tinggi.
Dapat dilihat pula bahwa telah terdapat beberapa bangunan industry yang
termasuk bangunan berat yang telah ada disana.
Sedangkan dalam hubungannya dengan topografi, maka sebenarnya salah
satu yang diharapkan adalah situasi permukaan tanah. Dimana di Kecamatan
Ngoro, Kabupaten Mojokerto ini mempunyai kemiringan lereng dari rendah
sampai tinggi. Dimana keadaan ini sangat cocok bila dijadikan sebagai kawasan
villa.
Untuk yang terakhir yaitu lingkungan, Kecamatan Ngoro, Kabupaten
Mojokerto ini sangat cocok bila dijadikan sebuah kawasan villa dikarenakan dekat
dengan beberapa sumber daya alam yang mendukung yaitu hutan lindung, Taman
Hutan Raya (TaHuRa) dan Gunung Penanggungan. Selain itu banyak tempat
pariwisata yaitu Candi Jedong, Candi Bangkal, Sumber Wuluh, Sumber Gadung,
Puthuk Kembang, Puthuk Kembar dan Jembatan Sutami.
Kecamatan Ngoro, Kabupaten Mojokerto mempunyai jalan lingkungan
yang sebagian besar jalannya sudah dicor. Lokasi ini juga mempunyai akses yang
mudah karena dekat dengan Jl. Raya Malang - Gempol dan Gerbang Tol Gempol
2.
1.2 Perencanaan Jumlah Unit Villa
Dari total luas lahan, perencanaan untuk residensial dibangun di atas lahan
seluas 422.000 m2 (di luar lahan prasarana dan terbuka hijau). Seluruh unit akan
dijual dan/atau disewakan. Pembangunan dan penjualan unit terbagi menjadi lima
tahap. Proyek residential/villa direncanakan dengan desain yang modern dan akses
yang memadai.
Pada lahan yang diperuntukkan untuk villa direncanakan dibangun rumah
dengan 2 jenis tipe rumah yaitu tipe 56/140 dan 120/300 berlantai dua. Setiap
persil memiliki kamar tidur, kamar mandi, ruang tamu atau keluarga, dapur
beserta ruang makan, garasi, dan taman. Perbandingan presentase yang digunakan
pada masing-masing type yaitu 40% : 60%. Dari presentase yang ditetapkan akan
didapat jumlah unit rumah pada setiap type. Berikut jenis tipe dan jumlah unit
yang ditawarkan:
Tabel 1. 1. Perencanaan jumlah unit villa
Tipe 56/140 120/300
LB (m2) 56 120
LT (m2) 140 300
Lahan Terbangun
422.000
(m2)
Pembagian lahan 25% 75%
Lahan Per tipe (m2) 105.500 316.500
Jumlah unit 754 1055
Total unit 1809

2
 Dari perhitungan tabel diatas diapatkan jumlah tipe 56/140 sebanyak 754
unit dan type 120/300 sebanyak 1055 tipe. Total unit villa yang akan terbangun
yaitu sebanyak 1809 unit villa.
1.3 Prasarana Lingkungan Villa
Prasarana lingkungan villa memiliki luasan sebesar 151.000 m2. Dimana
terdiri dari Jalan, Drainase, Air dan Listrik, Pagar Pembatas, Pos Jaga, Water
Treatment Plant, Power House dan Perumahan Karyawan. Berikut adalah
pembagian luasan masing-masing prasarana :
Tabel 1. 2. Luasan Prasarana
Prasarana Luas (m2) Keterangan

Jalan Kendaraan 124.273

Drainase 11.682
Air -
Listrik -
Pagar Pembatas -

Pos Jaga 86 8m2 2 unit, 6m2 4 unit, 4m2 10 unit

Water Treatment Plant 10.000 100 m x 100 m

Power House 900 30 m x 30 m

Rumah dan Kantor
Karyawan 4.059 50 karyawan, 1 rumah 81,18 m2

JUMLAH 151.000
a. Jalan Kendaraan
Untuk menghubungkan lokasi satu dengan lokasi lainnya, dalam site
properti perlu dibangun sarana berupa jalan. Pada pembangunan kawasan ini
direncanakan menggunakan perkerasan aspal dan paving. Untuk jalan utama
direncanakan menggunakan perkerasan aspal dengan row 20 meter.
Selanjutnya untuk jalan-jalan sekitar jalan utama dan jalan untuk hunian
menggunakan paving dibangun dengan row 10 meter, 8 meter dan 6 meter.
Pada Tabel 1.2 telah disebutkan bahwa luasan untuk jalan kendaraan sebesar
124,273 m2. Selanjutnya dari keseluruhan volume akan dibagi lagi sesuai
dengan tipe jalan yang telah direncanakan. Berikut perhitungan volume dan
keterangan untuk jalan kendaraan berdasarkan tipenya.
Tabel 1. 3. Volume jalan
Jalan % Kebutuhan Volume (m2) Volume (m)
Tipe 1 15% 18.641 932
Tipe 2 16% 19.884 1.988
Tipe 3 65% 80.777 10.097

3
 Jalan % Kebutuhan Volume (m2) Volume (m)
Tipe 4 4% 4.971 828
Tabel 1. 4. Perencanaan jalan
Jalan Lebar Perkerasan Keterangan
Jalan
Tipe 1 20 m Aspal Jalan utama
Tipe 2 10 m Aspal Jalan penghubung
Tipe 3 8m Paving Jalan dalam cluster
Tipe 4 6m Paving Jalan prasarana
b. Drainase (Saluran air)
Setiap properti tentu dilengkapi dengan saluran-saluran air, seperti
saluran air bersih, saluran air kotor, saluran air limbah, dan saluran air hujan.
Pada kasus ini yg akan dibahas adalah saluran drainase jalan. Saluran ini
biasanya digunakan untuk menampung air hujan. Saluran pembuangan air
hujan direncanakan dengan saluran terbuka. Asumsi panjang drainase adalah
luasan dibagi dengan lebar jalan area, lalu dikalikan dua untuk dua sisi
drainase. Berikut perhitungan volume dan keterangan untuk drainase
berdasarkan tipenya.
Tabel 1. 5. Volume drainase
Volume Volume
Drainase % Kebutuhan (m2) (m)
Tipe 1 6% dari panjang jalan Tipe 1 1.118 1.864
Tipe 2 10% dari panjang jalan Tipe 2 1.988 3.977
Tipe 3 10% dari panjang jalan Tipe 3 8.078 20.194
Tipe 4 10% dari panjang jalan Tipe 4 497 1.657
Tabel 1. 6. Perencanaan drainase
Drainase Dimensi Keterangan
Tipe 1 60 x 60 x 120 cm Drainase jalan utama
Tipe 2 50 x 60 x 120 cm Drainase jalan penghubung
Tipe 3 40 x 60 x 120 cm Drainase jalan hunian
Tipe 4 30 x 40 x 120 cm Drainase jalan prasarana
c. Air dan listrik
Pada lingkungan perumahan akan direncanakan prasarana utilitas
umum berupa saluran air bersih dan penyediaan jaringan listrik. Penyediaan
air bersih lingkungan perumahan didapat dari jaringan Water Treatment Plant
yang dikelola oleh pengembang . Jaringan listrik akan dipasang pada setiap
rumah yang berasal dari Power House. Perhitungan volume air dalam m’
didapatkan dari kebutuhan sepanjang hunian dan bangunan prasarana.
Sedangkan perhitungan volume listrik didapatkan dari kebutuhan listrik tiap
hunian dan bangunan prasarana. Berikut perhitungan volume dan keterangan
untuk air dan listrik berdasarkan tipenya.
Tabel 1. 7. Volume jaringan air
Air Volume (m)
Tipe 1 18.000
Tipe 2 50

4
 Air Volume (m)
Tipe 3 7.498
Tipe 4 20.194
Tabel 1. 8. Perencanaan jaringan air
Air Spesifikasi Keterangan
Tipe 1 Pipa HDPE dia 8" Jaringan Pipa Transmisi Air Baku
Jaringan Pipa Transmisi Air
Tipe 2 Pipa HDPE dia 6" Minum
Tipe 3 Pipa HDPE dia 3" Jaringan Pipa Distribusi
Pipa HDPE dia 1-
Tipe 4 1/2" Jaringan Pelayanan
Tabel 1. 9. Volume jaringan listrik
Listrik Volume (m)
Tipe 1 58
Tipe 2 50
Tipe 3 754
Tipe 4 1.055
Tabel 1. 10. Perencanaan jaringan listrik
Listrik Spesifikasi Keterangan
Tipe 1 450 VA Listrik PJU
Tipe 2 900 VA Prasarana
Tipe 3 1300 VA Rumah tipe 56/140
Rumah tipe
Tipe 4 2200 VA 120/300
d. Pagar Pembatas
Pagar pembatas juga termasuk dari prasarana yang disediakan. Selain
berfungsi untuk memisahkan lahan milik pengembang dan lahan milik orang
lain, pagar pembatas yang dibuat juga karena alasan keamanan. Volume pagar
direncanakan mengelilingi lahan yaitu direncanakan luas lahan 1000 m x 1000
m. Maka volume panjang pagar pembatas adalah 1000 m x 4 = 4000 m.
e. Pos Jaga
Pos Jaga merupakan bangunan kecil yang penting dalam sebuah
kawasan hunian. Dimana terdapat beberapa penjaga yang ditugaskan untuk
dapat mencegah dan mendeteksi penyusup, pencurian dan kehilangan. Selain
itu penjaga juga dapat melakukan pengendalian lalu lintas di dalam kawasan.
Dengan adanya penjaga ini, juga dapat melakukan upaya kepatuhan,
penegakan tata tertib dan menerapkan kebijakan. Berikut volume beserta
perencanaan bangunan pos jaga.
Tabel 1. 11. Volume pos jaga
Pos Jaga Volume (unit)
Tipe 1 2
Tipe 2 5
Tipe 3 10

5
 Tabel 1. 12. Perencanaan pos jaga
Pos Jaga Luasan (m2) Keterangan
Tipe 1 8 Pos jaga utama
Tipe 2 6 Pos jaga pintu cluster
Tipe 3 4 Pos jaga dalam cluster
f. Water Treatment Plant
Kawasan ini membuat perencanaan Water Treatment Plant dimana
kebutuhan air bersih akan dikelola sendiri. Biasanya bangunan atau konstruksi
ini terdiri dari 5 proses, yaitu: koagulasi, flokulasi, sedimentasi, filtrasi, dan
desinfeksi. Bangunan Water Treatment Plant direncanakan untuk dapat
memenuhi kebutuhan air bersih pada kawasan villa. Water Treatment Plant
direncanakan akan dibangun dengan luas sebesar 10.000 m2.
g. Power House
Kawasan ini membuat perencanaan Power House dimana kebutuhan
listrik akan dikelola sendiri. Bangunan Power House Plant direncanakan
untuk dapat memenuhi kebutuhan listrik pada kawasan villa. Power House
direncanakan akan dibangun dengan luas sebesar 900 m2.
h. Rumah dan Kantor Karyawan
Rumah dan kantor karyawan diperuntukan untuk tempat tinggal dan
tempat bekerjanya para karyawan yang mengelola kawasan villa. Rumah dan
kantor karyawan direncanakan akan dibangun dengan luas sebesar 4.059 m2.

1.4 Fasilitas Lingkungan Villa

Prasarana lingkungan villa memiliki luasan sebesar 306.000 m2. Dimana
terdiri dari Area Pacuan, Area Hiburan dan Jalur Hijau. Berikut adalah pembagian
luasan masing-masing fasilitas :
Tabel 1. 13. Luasan Fasilitas
Fasilitas Luas (m2) Keterangan
Terdiri dari Equestrian Center, Padang
Area Pacuan 82.000 Rumput
Terdiri dari Sport Complex, Danau, Tempat
Area Hiburan 52.000 Camping
Terdiri dari jalur berkuda, kereta kuda dan
Jalur Hijau 172.000 jalan kaki
a. Area Pacuan
Area Pacuan direncanakan akan dibangun seluas 82.000 m2 yang
terdiri dari Equestrian Center dengan luas 54.000 m2 (Lapangan Equestrian
Center 51.700 m2, Kandang Kuda 300 m2 dan Tiribun Equestrian Center 2.000
m2) dan Padang Rumput dengan luas 28.000 m2. Equestrian Center dibagi
menjadi beberapa bagian penting yaitu arena, club house dan stables (kandang
kuda).

6
 b. Area Olahraga dan Hiburan
Area Hiburan dibangun untuk dapat memberikan warna lain dalam
suatu kompleks hunian, dimana penghuni bisa melakukan banyak aktivitas
diluar ruangan untuk dapat merefresh diri dengan datang ke tempat hiburan.
Dengan luasan sebesar 52.000 m2 area ini direncanakan akan dibangun Sport
Complex dengan luas 30.000 m2, Danau dengan luas 6.000 m2 dan Tempat
Camping dengan luas 16.000 m2.
c. Jalur Hijau
Jalur Hijau berfungsi untuk menyegarkan hawa dalam kompleks
hunian. Jalur hijau direncanakan akan dibangun dengan luas sebesar 172.000
m2 yang akan dibagi menjadi tiga bagian yaitu jalur berkuda dengan luas
60.200 m2, kereta kuda dengan luas 60.200 m2 dan jalan kaki dengan luas
51.600 m2.
1.5 Area commercial, hotel dan spa
Area Commercial, hotel dan spa memiliki luasan total sebesar 121.000 m2.
Area Commercial dibangun untuk dapat memenuhi kebutuhan para penghuni yang
ada dalam kompleks hunian. Dengan adanya area commercial, para penghuni akan
dengan mudah mendapatkan beberapa keperluan tanpa harus pergi jauh keluar
dari kompleks hunian. Area ini direncanakan akan dibangun seluas 18.000 m2.
Area ini juga direncanakan akan dibangun Hotel dan Spa untuk dapat menarik
pengunjung dari luar kawasan. Dimana hotel akan dibangun dengan luas 90.000
m2 dan Spa dengan luas 13.000 m2.

2. Analisa Peluang dan Ancaman

2.1 Analisa Peluang
 Kebutuhan second home untuk warga kota sekitar perbatasan Sidoarjo-
Mojokerto dan perkotaan besar lainnya.
 Mulai berkembangnya sektor pariwisata di sekitar perbatasan Sidoarjo-
Mojokerto.
 Mempunyai akses yang mudah karena dekat dengan Jl. Raya Malang -
Gempol dan Gerbang Tol Gempol 2.
 Sedikit kompetitor.
2.2 Analisa Ancaman
 Masih jarangnya pengembang properti serupa juga membuat analisis demand
belum diketahui.
 Akses transportasi umum yang terbatas.
 Stigma masyarakat yang menganggap harga tinggi untuk properti.
 Munculnya Pesaing baru yang berpotensi

3. Analisa Supply dan Demand

3.1 Analisa Supply
 Berdasarkan Lokasi

7
 Kecamatan Ngoro, Kabupaten Mojokerto mempunyai tingkat kemantapan dan
kestabilan yang tinggi. Mempunyai kemiringan lereng dari rendah sampai
tinggi. Dimana keadaan ini sangat cocok bila dijadikan sebagai kawasan villa.
dekat dengan beberapa sumber daya alam yang mendukung yaitu hutan
lindung, Taman Hutan Raya (TaHuRa) dan Gunung Penanggungan. Selain itu
banyak tempat pariwisata yaitu Candi Jedong, Candi Bangkal, Sumber Wuluh,
Sumber Gadung, Puthuk Kembang, Puthuk Kembar dan Jembatan Sutami.
Kecamatan Ngoro, Kabupaten Mojokerto juga mempunyai jalan lingkungan
yang sebagian besar jalannya sudah dicor. Lokasi ini juga mempunyai akses
yang mudah karena dekat dengan Jl. Raya Malang - Gempol dan Gerbang Tol
Gempol 2.
 Berdasarkan Jumlah Unit Villa
Pada lahan yang diperuntukkan untuk villa direncanakan dibangun rumah
dengan 2 jenis tipe rumah yaitu tipe 56/140 dan 120/300 berlantai dua. Setiap
persil memiliki kamar tidur, kamar mandi, ruang tamu atau keluarga, dapur
beserta ruang makan, garasi, dan taman. Perbandingan presentase yang
digunakan pada masing-masing tipe yaitu 40% : 60%. Dari perhitungan
diapatkan jumlah type 56/140 sebanyak 754 unit dan tipe 120/300 sebanyak
1055 tipe. Total unit villa yang akan terbangun yaitu sebanyak 1809 unit villa.
 Berdasarkan Prasarana
Kawasan ini telah menyediakan beberapa prasarana yang dapat menunjang
kebutuhan para penghuni. Prasarana tersebut meliputi : Jalan, drainase, air dan
listrik yang tersedia empat tipe yang telah disesuaikan dengan kebutuhan, lalu
terdapat pagar pembatas yang mengelilingi seluruh lahan kawasan villa,
dilengkapi dengan pos jaga pada gerbang utama, pintu masuk cluster dan
beberapa pos jaga di dalam cluster. Kawasan ini juga direncanakan mengelola
kebutuhan air bersih dengan menyediakan Water Treatment Plant dan Power
House yaitu rumah pembangkit yang menghasilkan energi listrik.
 Berdasarkan Fasilitas
Selain membangun prasarana, kawasan ini juga menyediakan beberapa
fasilitas untuk dapat membantu para penghuni bisa menikmati suasana
kawasan villa. Fasilitas tersebut meliputi : Danau, Padang Rumput, Sport
Complex, Commercial Area dan Equastrian Center.
3.2 Analisa Demand
 Permintaan produk perumahan dapat diketahui dari tingkat hunian
(occupancy) pada suatu daerah. Wilayah perbatasan Sidoarjo-Mojokerto
memiliki tingkat hunian yang semakin berkembang. Rata-rata properti di
daerah perbatasan Sidoarjo-Mojokerto belum sebesar pengembang yang
berada di kota-kota sekitarnya.
 Semakin banyaknya sektor pariwisata yang tumbuh di daerah sekitar
perbatasan Sidoarjo-Mojokerto membuat kebutuhan akan hunian sementara
atau second home juga meningkat.
 Perlunya mengembangkan persebaran pariwisata di Mojokerto.

8
4. Analisa Kelayakan Finansial
Dalam perencanaan proyek perumahan dalam tugas akhir ini akan dilakukan
analisa aspek finansial dengan mengidentifikasi arus kas masuk (pendapatan), arus
kas keluar (pengeluaran), perhitungan Net Present Value (NPV), Payback Period (PP)
dan Internal Rate of Return (IRR).
4.1 Konsep Perencanaan Pengembangan
Kawasan villa yang direncanakan dibangun diatas lahan seluas 100 hektar
yang akan memiliki 2 jenis tipe villa yaitu tipe 56/140 dan 120/300. Konsep
pengembangan perumahan akan direncanakan dalam 5 tahap yaitu :
a. Tahap Pertama
Tahap pertama dihitung pada tahun ke 0. Pada tahap ini dilakukan
pembebasan, pembersihan dan persiapan lahan. Selain itu untuk membedakan
lahan milik kawasan villa dan lahan masyarakat diberikan pagar pembatas.
Pada tahap pertama akan direncanakan sebesar 30% dari total volume
pembangunan untuk villa. Pada tahap ini juga dilakukan beberapa bangunan
konstruksi prasarana dan fasilitas. Bangunan prasarana yang akan dilakukan
pada tahap ini meliputi : Jalan, Drainase, Jaringan Air dan Listrik, Water
Treatment Plant, Power House, Pos Jaga dan Rumah dan Kantor Karyawan.
Sedangkan untuk fasilitas yang mulai dibangun pada tahap ini meliputi : Area
Pacuan, Area Olahraga dan Hiburan dan Jalur Hijau. Untuk Commercial,
Hotel dan Spa juga mulai dibangun pada tahapan ini.
b. Tahap Kedua
Tahap kedua dihitung pada tahun ke 1. Pada tahap kedua ini akan
dilanjutkan pembangunan villa sebesar 25% dari total volume pembangunan
untuk villa. Pada tahap ini juga dilakukan beberapa lanjutan bangunan
konstruksi prasarana dan fasilitas. Bangunan prasarana yang akan dilakukan
pada tahap ini meliputi : Jalan, Drainase, Jaringan Air dan Listrik, Pos Jaga
dan Rumah dan Kantor Karyawan. Dimana bangunan prasarana ini dibangun
menyesuaikan perkembangan pembangunan villa, pada tahapan ini sebesar
25%. Sedangkan untuk fasilitas yang dilanjutkan dibangun pada tahap ini
meliputi : Olahraga dan Hiburan dan Jalur Hijau. Selain itu untuk
Commercial, Hotel dan Spa juga masih akan dilanjutkan pembangunannya
pada tahapan ini.
c. Tahap Ketiga
Tahap ketiga dihitung pada tahun ke 2. Pada tahap ketiga ini akan
dilanjutkan pembangunan villa sebesar 20% dari total volume pembangunan
untuk villa. Pada tahap ini juga dilakukan beberapa lanjutan bangunan
konstruksi prasarana dan fasilitas. Bangunan prasarana yang akan dilakukan
pada tahap ini meliputi : Jalan, Drainase, Jaringan Air dan Listrik, Pos Jaga
dan Rumah dan Kantor Karyawan. Dimana bangunan prasarana ini dibangun
menyesuaikan perkembangan pembangunan villa, pada tahapan ini sebesar
20%. Sedangkan untuk fasilitas yang dilanjutkan dibangun pada tahap ini
meliputi : Area Olahraga dan Hiburan. Selain itu untuk Hotel dan Spa juga
masih akan dilanjutkan pembangunannya pada tahapan ini.
d. Tahap Keempat
Tahap keempat dihitung pada tahun ke 3. Pada tahap keempat ini akan
dilanjutkan pembangunan villa sebesar 15% dari total volume pembangunan
untuk villa. Pada tahap ini juga dilakukan beberapa lanjutan bangunan
konstruksi prasarana dan fasilitas. Bangunan prasarana yang akan dilakukan

9
 pada tahap ini meliputi : Jalan, Drainase, Jaringan Air dan Listrik, Pos Jaga
dan Rumah dan Kantor Karyawan. Dimana bangunan prasarana ini dibangun
menyesuaikan perkembangan pembangunan villa, pada tahapan ini sebesar
15%. Sedangkan untuk fasilitas yang dilanjutkan dibangun pada tahap ini
meliputi : Area Olahraga dan Hiburan. Selain itu untuk Hotel juga masih akan
dilanjutkan pembangunannya pada tahapan ini.
e. Tahap Kelima
Tahap kelima dihitung pada tahun ke 4. Pada tahap kelima ini akan
dilanjutkan pembangunan villa sebesar 10% dari total volume pembangunan
untuk villa. Pada tahap ini juga dilakukan beberapa lanjutan bangunan
konstruksi prasarana dan fasilitas. Bangunan prasarana yang akan dilakukan
pada tahap ini meliputi : Jalan, Drainase, Jaringan Air dan Listrik, Pos Jaga
dan Rumah dan Kantor Karyawan. Dimana bangunan prasarana ini dibangun
menyesuaikan perkembangan pembangunan villa, pada tahapan ini sebesar
10%. Sedangkan untuk fasilitas yang dilanjutkan dibangun pada tahap ini
meliputi : Area Olahraga dan Hiburan. Selain itu untuk Hotel juga masih akan
dilanjutkan pembangunannya pada tahapan ini.
Pembagian tahapan dapat dilihat pada tabel dibawah ini.
a. Lahan
Tabel 4. 1. Pembagian tahap lahan
Uraian Tahap 1 Tahap 2 Tahap 3 Tahap 4 Tahap 5
Lahan 100%
Site
Preparation 100%
b. Villa
Tabel 4. 2. Pembagian tahap villa
Villa Tahap 1 Tahap 2 Tahap 3 Tahap 4 Tahap 5
56/140 30% 25% 20% 15% 10%
120/300 30% 25% 20% 15% 10%
c. Prasarana
Tabel 4. 3. Pembagian tahap jalan
Jalan Tahap 1 Tahap 2 Tahap 3 Tahap 4 Tahap 5
Tipe 1 100%
Tipe 2 100%
Tipe 3 30% 25% 20% 15% 10%
Tipe 4 100%

Tabel 4. 4. Pembagian tahap drainase

Drainase Tahap 1 Tahap 2 Tahap 3 Tahap 4 Tahap 5
Tipe 1 100%
Tipe 2 100%
Tipe 3 30% 25% 20% 15% 10%
Tipe 4 100%

Tabel 4. 5. Pembagian tahap jaringan air

Air Tahap 1 Tahap 2 Tahap 3 Tahap 4 Tahap 5
Tipe 1 100%
Tipe 2 100%
Tipe 3 100%

10
 Tipe 4 30% 25% 20% 15% 10%

Tabel 4. 6. Pembagian tahap jaringan listrik

Listrik Tahap 1 Tahap 2 Tahap 3 Tahap 4 Tahap 5
Tipe 1 100%
Tipe 2 100%
Tipe 3 30% 25% 20% 15% 10%
Tipe 4 30% 25% 20% 15% 10%
Transformator
dan panel 100%

Tabel 4. 7. Pembagian tahap pagar

Pagar Tahap 1 Tahap 2 Tahap 3 Tahap 4 Tahap 5
Tipe 1 100%

Tabel 4. 8. Pembagian tahap pos jaga

Pos Jaga Tahap 1 Tahap 2 Tahap 3 Tahap 4 Tahap 5
Tipe 1 100%
Tipe 2 20% 20% 20% 20% 20%
Tipe 3 30% 25% 20% 15% 10%

Tabel 4. 9. Pembagian tahap water treatment plant

WTP Tahap 1 Tahap 2 Tahap 3 Tahap 4 Tahap 5
Tipe 1 100%

Tabel 4. 10. Pembagian tahap power house

Power
House Tahap 1 Tahap 2 Tahap 3 Tahap 4 Tahap 5
Tipe 1 100%

Tabel 4. 11. Pembagian tahap rumah dan kantor karyawan

Rumah
dan
Kantor Tahap 1 Tahap 2 Tahap 3 Tahap 4 Tahap 5
Tipe 1 30% 25% 20% 15% 10%

d. Fasilitas
Tabel 4. 12. Pembagian tahap area pacuan
Area
Pacuan Tahap 1 Tahap 2 Tahap 3 Tahap 4 Tahap 5
Equastrian
Center 100%
Padang
Rumput 100%

Tabel 4. 13. Pembagian tahap area olahraga dan hiburan

Area
Olahraga
dan Tahap 1 Tahap 2 Tahap 3 Tahap 4 Tahap 5

11
 Hiburan
Sport
Complex 30% 25% 20% 15% 10%
Danau 100%
Tempat
Camping 50% 50%

Tabel 4. 14. Pembagian tahap jalur hijau

Jalur
Hijau Tahap 1 Tahap 2 Tahap 3 Tahap 4 Tahap 5
Jalur
berkuda 50% 50%
Kereta
kuda 50% 50%
Jalan kaki 50% 50%

e. Commercial, Hotel dan Spa

Tabel 4. 15. Pembagian tahap commercial
Commercial Tahap 1 Tahap 2 Tahap 3 Tahap 4 Tahap 5
Tipe 1 50% 50%

Tabel 4. 16. Pembagian tahap hotel

Hotel Tahap 1 Tahap 2 Tahap 3 Tahap 4 Tahap 5
Superior 20% 20% 20% 20% 20%
Deluxe 20% 20% 20% 20% 20%
Family 20% 20% 20% 20% 20%
Suite 20% 20% 20% 20% 20%

Tabel 4. 17. Pembagian tahap spa

Spa Tahap 1 Tahap 2 Tahap 3 Tahap 4 Tahap 5
Tipe 1 50% 30% 20%

12
4.2 Identifikasi Arus Kas Keluar
4.2.1 Biaya Lahan dan Site Preparation
Harga pembelian lahan = Rp 1.000.000
Harga site preparation = Rp 200.000
Perhitungan Biaya lahan dan site preparation adalah harga dikalian dengan luas lahan yaitu 1.000.000 m2. Disesuaikan
dengan tahapan pada Tabel 4.1.
Tabel 4. 18. Biaya lahan dan site preparation
Uraian Tahap 1 Tahap 2 Tahap 3 Tahap 4 Tahap 5
Lahan Rp1.000.000.000.000
Site
Preparation Rp 200.000.000.000

4.2.2 Biaya Konstruksi Villa

Sesuai dengan tahapan pembagian pembangunan villa pada Tabel 4.2, didapatkan jumlah dan luasan pembangunan villa tiap
tahap yang ditujukkan pada Tabel 4.19 dan 4.20.
Tabel 4. 19. Jumlah unit villa
Villa Tahap 1 Tahap 2 Tahap 3 Tahap 4 Tahap 5
56/140 226 188 151 113 76
120/300 317 264 211 158 105
Tabel 4. 20. Jumlah luasan villa
Villa Tahap 1 Tahap 2 Tahap 3 Tahap 4 Tahap 5
56/140 12.656 10.528 8.456 6.328 4.256
120/300 38.040 31.680 25.320 18.960 12.600
Selanjutnya untuk dapat menghitung biaya konstruksi villa (Tabel 4.22) pada tiap tahapnya, luasan bangunan yang telah
ditunjukkan pada Tabel 4.20 dikalikan dengan harga konstruksi villa per m2 sesuai pada Tabel 4.21.

13
 Tabel 4. 21. Harga konstruksi villa per m2
Villa Tahap 1 Tahap 2 Tahap 3 Tahap 4 Tahap 5
56/140 Rp 5.500.000 Rp 6.000.000 Rp 6.600.000 Rp 7.300.000 Rp 8.000.000
120/300 Rp 5.500.000 Rp 6.000.000 Rp 6.600.000 Rp 7.300.000 Rp 8.000.000
Tabel 4. 22. Biaya konstruksi villa
Villa Tahap 1 Tahap 2 Tahap 3 Tahap 4 Tahap 5
56/140 Rp 69.608.000.000 Rp 63.168.000.000 Rp 55.809.600.000 Rp 46.194.400.000 Rp 34.048.000.000
120/300 Rp 209.220.000.000 Rp 190.080.000.000 Rp 167.112.000.000 Rp 138.408.000.000 Rp 100.800.000.000
Jumlah Rp 278.828.000.000 Rp 253.248.000.000 Rp 222.921.600.000 Rp 184.602.400.000 Rp 134.848.000.000

4.2.3 Biaya Konstruksi Prasarana

a. Jalan
Sesuai dengan volume dan perencanaan jalan yang ditunjukkan pada Tabel 1.3 dan 1.4 serta tahapan pekerjaan pada Tabel
4.3. Selajutnya diketahui harga pembangunan jalan per m2 seperti yang ditunjukkan pada Tabel 4.23, maka didapatkan
biaya pembangunan jalan pada Tabel 4.24.
Tabel 4. 23. Harga pembangunan jalan per m2
Jalan Tahap 1 Tahap 2 Tahap 3 Tahap 4 Tahap 5
Tipe 1 Rp 350.000 Rp 385.000 Rp 423.500 Rp 465.850 Rp 512.435
Tipe 2 Rp 350.000 Rp 385.000 Rp 423.500 Rp 465.850 Rp 512.435
Tipe 3 Rp 120.000 Rp 132.000 Rp 145.200 Rp 159.720 Rp 175.692
Tipe 4 Rp 120.000 Rp 132.000 Rp 145.200 Rp 159.720 Rp 175.692
Tabel 4. 24. Biaya pembangunan jalan
Jalan Tahap 1 Tahap 2 Tahap 3 Tahap 4 Tahap 5
Tipe 1 Rp 6.524.332.500 Rp - Rp - Rp - Rp -
Tipe 2 Rp 6.959.288.000 Rp - Rp - Rp - Rp -
Tipe 3 Rp 2.907.988.200 Rp 2.665.655.850 Rp 2.345.777.148 Rp 1.935.266.147 Rp 1.419.195.175
Tipe 4 Rp 596.510.400 Rp - Rp - Rp - Rp -

14
 Jalan Tahap 1 Tahap 2 Tahap 3 Tahap 4 Tahap 5
Jumlah Rp 16.988.119.100 Rp 2.665.655.850 Rp 2.345.777.148 Rp 1.935.266.147 Rp 1.419.195.175

b. Drainase
Sesuai dengan volume dan perencanaan drainase yang ditunjukkan pada Tabel 1.5 dan 1.6 serta tahapan pekerjaan pada
Tabel 4.4. Selajutnya diketahui harga pembangunan drainase per m’ seperti yang ditunjukkan pada Tabel 4.25, maka
didapatkan biaya pembangunan drainase an pada Tabel 4.26.
Tabel 4. 25. Harga pembangunan drainase per m’
Drainase Tahap 1 Tahap 2 Tahap 3 Tahap 4 Tahap 5
Tipe 1 Rp 625.000 Rp 687.500 Rp 756.250 Rp 831.875 Rp 915.063
Tipe 2 Rp 572.500 Rp 629.750 Rp 692.725 Rp 761.998 Rp 838.197
Tipe 3 Rp 510.000 Rp 561.000 Rp 617.100 Rp 678.810 Rp 746.691
Tipe 4 Rp 312.500 Rp 343.750 Rp 378.125 Rp 415.938 Rp 457.531

Tabel 4. 26. Biaya pembangunan drainase

Drainase Tahap 1 Tahap 2 Tahap 3 Tahap 4 Tahap 5
Tipe 1 Rp 1.165.059.375 Rp - Rp - Rp - Rp -
Tipe 2 Rp 2.276.681.360 Rp - Rp - Rp - Rp -
Tipe 3 Rp 3.089.737.463 Rp 2.832.259.341 Rp 2.492.388.220 Rp 2.056.220.281 Rp 1.507.894.873
Tipe 4 Rp 517.804.167 Rp - Rp - Rp - Rp -
Jumlah Rp 7.049.282.364 Rp 2.832.259.341 Rp 2.492.388.220 Rp 2.056.220.281 Rp 1.507.894.873

c. Air dan Listrik

Untuk jaringan air, sesuai dengan volume dan perencanaan jaringan air yang ditunjukkan pada Tabel 1.7 dan 1.8 serta
tahapan pekerjaan pada Tabel 4.5. Selajutnya diketahui harga pembangunan jaringan air per m’ seperti yang ditunjukkan
pada Tabel 4.27, maka didapatkan biaya pembangunan jaringan air pada Tabel 4.28.

15
Tabel 4. 27. Harga pembangunan jaringan air per m’
Air Tahap 1 Tahap 2 Tahap 3 Tahap 4 Tahap 5
Tipe 1 Rp 374.250 Rp 411.675 Rp 452.843 Rp 498.127 Rp 547.939
Tipe 2 Rp 239.800 Rp 263.780 Rp 290.158 Rp 319.174 Rp 351.091
Tipe 3 Rp 77.150 Rp 84.865 Rp 93.352 Rp 102.687 Rp 112.955
Tipe 4 Rp 23.850 Rp 26.235 Rp 28.859 Rp 31.744 Rp 34.919
Tabel 4. 28. Biaya pembangunan jaringan air
Air Tahap 1 Tahap 2 Tahap 3 Tahap 4 Tahap 5
Tipe 1 Rp 6.736.500.000 Rp - Rp - Rp - Rp -
Tipe 2 Rp 11.990.000 Rp - Rp - Rp - Rp -
Tipe 3 Rp 578.455.604 Rp - Rp - Rp - Rp -
Tipe 4 Rp 144.490.664 Rp 132.449.775 Rp 116.555.802 Rp 96.158.537 Rp 70.516.260
Jumlah Rp 7.471.436.268 Rp 132.449.775 Rp 116.555.802 Rp 96.158.537 Rp 70.516.260

Untuk jaringan listrik, sesuai dengan volume dan perencanaan jaringan listrik yang ditunjukkan pada Tabel 1.9 dan 1.10
serta tahapan pekerjaan pada Tabel 4.6. Selajutnya diketahui harga pembangunan jaringan listrik per m ’ seperti yang
ditunjukkan pada Tabel 4.29, maka didapatkan biaya pembangunan jaringan listrik pada Tabel 4.30.
Tabel 4. 29. Harga pembangunan jaringan listrik per m’
Listrik Tahap 1 Tahap 2 Tahap 3 Tahap 4 Tahap 5
Tipe 1 Rp 421.000 Rp 463.100 Rp 509.410 Rp 560.351 Rp 616.386
Tipe 2 Rp 843.000 Rp 927.300 Rp 1.020.030 Rp 1.122.033 Rp 1.234.236
Tipe 3 Rp 1.218.000 Rp 1.339.800 Rp 1.473.780 Rp 1.621.158 Rp 1.783.274
Tipe 4 Rp 2.062.000 Rp 2.268.200 Rp 2.495.020 Rp 2.744.522 Rp 3.018.974
Transform
ator dan
panel Rp 150.000.000

16
Tabel 4. 30. Biaya pembangunan jaringan listrik
Listrik Tahap 1 Tahap 2 Tahap 3 Tahap 4 Tahap 5
Type 1 Rp 24.418.000 Rp - Rp - Rp - Rp -
Type 2 Rp 42.150.000 Rp - Rp - Rp - Rp -
Type 3 Rp 275.355.000 Rp 252.408.750 Rp 222.119.700 Rp 183.248.753 Rp 134.382.419
Type 4 Rp 652.623.000 Rp 598.237.750 Rp 526.449.220 Rp 434.320.607 Rp 318.501.778
Transform
ator dan
panel Rp 150.000.000
Jumlah Rp 1.144.546.000 Rp 850.646.500 Rp 748.568.920 Rp 617.569.359 Rp 452.884.197

d. Pagar Pembatas
Sesuai dengan volume dan perencanaan pagar pembatas yang ditunjukkan pada Bab 1.3 bagian d serta tahapan pekerjaan
pada Tabel 4.7. Selajutnya diketahui harga pembangunan pagar pembatas per m’ seperti yang ditunjukkan pada Tabel
4.31, maka didapatkan biaya pembangunan pagar pembatas an pada Tabel 4.32.

Tabel 4. 31. Harga pembangunan pagar per m’

Pagar Tahap 1 Tahap 2 Tahap 3 Tahap 4 Tahap 5
Tipe 1 Rp 375.000 Rp 412.500 Rp 453.750 Rp 499.125 Rp 549.038

Tabel 4. 32. Biaya pembangunan pagar

Pagar Tahap 1 Tahap 2 Tahap 3 Tahap 4 Tahap 5
Tipe 1 Rp 1.500.000.000 Rp - Rp - Rp - Rp -
Jumlah Rp 1.500.000.000 Rp - Rp - Rp - Rp -

e. Pos Jaga
Sesuai dengan volume dan perencanaan pos jaga yang ditunjukkan pada Tabel 1.11 dan 1.12 serta tahapan pekerjaan pada
Tabel 4.8. Selajutnya diketahui harga pembangunan pos jaga per m’ seperti yang ditunjukkan pada Tabel 4.33, maka
didapatkan biaya pembangunan pos jaga pada Tabel 4.34.

17
Tabel 4. 33. Harga pembangunan pos jaga per m2
Pos Jaga Tahap 1 Tahap 2 Tahap 3 Tahap 4 Tahap 5
Tipe 1 Rp 2.500.000 Rp 2.750.000 Rp 3.025.000 Rp 3.327.500 Rp 3.660.250
Tipe 2 Rp 2.500.000 Rp 2.750.000 Rp 3.025.000 Rp 3.327.500 Rp 3.660.250
Tipe 3 Rp 2.500.000 Rp 2.750.000 Rp 3.025.000 Rp 3.327.500 Rp 3.660.250
Tabel 4. 34. Biaya pembangunan pos jaga
Pos Jaga Tahap 1 Tahap 2 Tahap 3 Tahap 4 Tahap 5
Tipe 1 Rp 40.000.000 Rp - Rp - Rp - Rp -
Tipe 2 Rp 15.000.000 Rp 16.500.000 Rp 18.150.000 Rp 19.965.000 Rp 21.961.500
Tipe 3 Rp 30.000.000 Rp 27.500.000 Rp 24.200.000 Rp 19.965.000 Rp 14.641.000
Jumlah Rp 85.000.000 Rp 44.000.000 Rp 42.350.000 Rp 39.930.000 Rp 36.602.500

f. Water Treatment Plant

Sesuai dengan volume dan perencanaan Water Treatment Plant yang ditunjukkan pada Bab 1.3 bagian f serta tahapan
pekerjaan pada Tabel 4.9. Selajutnya diketahui harga pembangunan Water Treatment Plant adalah Rp 1.000.000 per m2,
maka didapatkan biaya pembangunan Water Treatment Plant pada Tabel 4.35.
Tabel 4. 35. Biaya pembangunan Water Treatment Plant
WTP Tahap 1 Tahap 2 Tahap 3 Tahap 4 Tahap 5
Tipe 1 Rp 1.000.000.000
Jumlah Rp 1.000.000.000 Rp - Rp - Rp - Rp -

g. Power House
Sesuai dengan volume dan perencanaan Power House yang ditunjukkan pada Bab 1.3 bagian g serta tahapan pekerjaan
pada Tabel 4.10. Selajutnya diketahui harga pembangunan Power House adalah Rp 500.000.000 Lumpsum, maka
didapatkan biaya pembangunan Water Treatment Plant pada Tabel 4.36.

18
Tabel 4. 36. Biaya pembangunan Power House
Power
House Tahap 1 Tahap 2 Tahap 3 Tahap 4 Tahap 5
Tipe 1 Rp 500.000.000
Jumlah Rp 500.000.000 Rp - Rp - Rp - Rp -

h. Rumah dan Kantor Karyawan

Sesuai dengan volume dan perencanaan rumah dan kantor karyawan yang ditunjukkan pada Bab 1.3 bagian h serta
tahapan pekerjaan pada Tabel 4.11. Selajutnya diketahui harga pembangunan rumah dan kantor karyawan seperti yang
ditunjukkan pada Tabel 4.37, maka didapatkan biaya pembangunan rumah dan kantor karyawan pada Tabel 4.38.
Tabel 4. 37. Harga pembangunan rumah dan kantor karyawan per m2
Rumah dan
kantor
karyawan Tahap 1 Tahap 2 Tahap 3 Tahap 4 Tahap 5
Tipe 1 Rp 4.000.000 Rp 4.400.000 Rp 4.840.000 Rp 5.324.000 Rp 5.856.400
Tabel 4. 38. Biaya pembangunan rumah dan kantor karyawan
Rumah dan
kantor
karyawan Tahap 1 Tahap 2 Tahap 3 Tahap 4 Tahap 5
Tipe 1 Rp 4.870.800.000 Rp 4.464.900.000 Rp 3.929.112.000 Rp 3.241.517.400 Rp 2.377.112.760
Jumlah Rp 4.870.800.000 Rp 4.464.900.000 Rp 3.929.112.000 Rp 3.241.517.400 Rp 2.377.112.760

i. Rekapitulasi Arus Kas Keluar Biaya Konstruksi Prasarana

Berikut adalah rekapitulasi arus kas keluar dari biaya konstruksi prasarana.
Tabel 4. 39. Rekapitulasi arus kas keluar biaya konstruksi prasarana
Uraian Tahap 1 Tahap 2 Tahap 3 Tahap 4 Tahap 5
Jalan Rp 16.988.119.100 Rp 2.665.655.850 Rp 2.345.777.148 Rp 1.935.266.147 Rp 1.419.195.175
Drainase Rp 7.049.282.364 Rp 2.832.259.341 Rp 2.492.388.220 Rp 2.056.220.281 Rp 1.507.894.873
Air Rp 7.471.436.268 Rp 132.449.775 Rp 116.555.802 Rp 96.158.537 Rp 70.516.260

19
 Listrik Rp 1.144.546.000 Rp 850.646.500 Rp 748.568.920 Rp 617.569.359 Rp 452.884.197
Pagar Rp 1.500.000.000 Rp - Rp - Rp - Rp -
Pos Jaga Rp 85.000.000 Rp 44.000.000 Rp 42.350.000 Rp 39.930.000 Rp 36.602.500
WTP Rp 1.000.000.000 Rp - Rp - Rp - Rp -
Power
House Rp 500.000.000 Rp - Rp - Rp - Rp -
Rumah dan
Kantor
Karyawan Rp 4.870.800.000 Rp 4.464.900.000 Rp 3.929.112.000 Rp 3.241.517.400 Rp 2.377.112.760
Jumlah Rp 40.609.183.732 Rp 10.989.911.466 Rp 9.674.752.090 Rp 7.986.661.724 Rp 5.864.205.764

4.2.4 Biaya Konstruksi Fasilitas

a. Area Pacuan
Sesuai dengan volume dan perencanaan area pacuan yang ditunjukkan pada Bab 1.4 bagian a serta tahapan pekerjaan pada
Tabel 4.12. Selajutnya diketahui harga pembangunan area pacuan seperti yang ditunjukkan pada Tabel 4.40, maka
didapatkan biaya pembangunan area pacuan pada Tabel 4.41.
Tabel 4. 40. Harga pembangunan area pacuan per m2
Area
Pacuan Tahap 1 Tahap 2 Tahap 3 Tahap 4 Tahap 5
Equastrian
Center
Lapangan
EC Rp 100.000 Rp 110.000 Rp 121.000 Rp 133.100 Rp 146.410
Kandang
Kuda Rp 1.000.000 Rp 1.100.000 Rp 1.210.000 Rp 1.331.000 Rp 1.464.100
Tribun EC Rp 3.000.000 Rp 3.300.000 Rp 3.630.000 Rp 3.993.000 Rp 4.392.300
Padang
Rumput Rp 30.000 Rp 33.000 Rp 36.300 Rp 39.930 Rp 43.923

20
Tabel 4. 41. Biaya pembangunan area pacuan
Area
Pacuan Tahap 1 Tahap 2 Tahap 3 Tahap 4 Tahap 5
Equastrian
Center
Lapangan
EC Rp 5.170.000.000
Kandang
Kuda Rp 300.000.000
Tribun EC Rp 6.000.000.000
Padang
Rumput Rp 840.000.000
Jumlah Rp 12.310.000.000

b. Area Olahraga dan Hiburan

Sesuai dengan volume dan perencanaan area olahraga dan hiburan yang ditunjukkan pada Bab 1.4 bagian b serta tahapan
pekerjaan pada Tabel 4.13. Selajutnya diketahui harga pembangunan area olahraga dan hiburan seperti yang ditunjukkan
pada Tabel 4.42, maka didapatkan biaya pembangunan area olahraga dan hiburan pada Tabel 4.43.
Tabel 4. 42. Harga pembangunan area olahraga dan hiburan per m2

Area Olahraga
dan Hiburan
Tahap 1 Tahap 2 Tahap 3 Tahap 4 Tahap 5

Sport Complex
Rp 2.666.667 Rp 2.933.333 Rp 3.226.667 Rp 3.549.333 Rp 3.904.267
Danau Rp 150.000 Rp 165.000 Rp 181.500 Rp 199.650 Rp 219.615
Tempat
Camping Rp 150.000 Rp 165.000 Rp 181.500 Rp 199.650 Rp 219.615

21
Tabel 4. 43. Biaya pembangunan area olahraga dan hiburan
Area
Olahraga
dan Hiburan Tahap 1 Tahap 2 Tahap 3 Tahap 4 Tahap 5
Sport
Complex Rp 24.000.000.000 Rp 22.000.000.000 Rp 19.360.000.000 Rp 15.972.000.000 Rp 11.712.800.000
Danau Rp 900.000.000 Rp - Rp - Rp - Rp -
Tempat
Camping Rp 1.200.000.000 Rp 1.320.000.000 Rp - Rp - Rp -
Jumlah Rp 26.100.000.000 Rp 23.320.000.000 Rp 19.360.000.000 Rp 15.972.000.000 Rp 11.712.800.000

c. Jalur Hijau
Sesuai dengan volume dan perencanaan jalur hijau yang ditunjukkan pada Bab 1.4 bagian c serta tahapan pekerjaan pada
Tabel 4.14. Selajutnya diketahui harga pembangunan jalur hijau seperti yang ditunjukkan pada Tabel 4.44, maka
didapatkan biaya pembangunan jalur hijau pada Tabel 4.45.
Tabel 4. 44. Harga pembangunan jalur hijau per m2
Jalur hijau Tahap 1 Tahap 2 Tahap 3 Tahap 4 Tahap 5
Jalur
berkuda Rp 100.000 Rp 110.000 Rp 121.000 Rp 133.100 Rp 146.410
Kereta
kuda Rp 100.000 Rp 110.000 Rp 121.000 Rp 133.100 Rp 146.410
Jalan kaki Rp 100.000 Rp 110.000 Rp 121.000 Rp 133.100 Rp 146.410
Tabel 4. 45. Biaya pembangunan jalur hijau
Jalur hijau Tahap 1 Tahap 2 Tahap 3 Tahap 4 Tahap 5
Jalur
berkuda Rp 3.010.000.000 Rp 3.311.000.000 Rp - Rp - Rp -

22
 Kereta
kuda Rp 3.010.000.000 Rp 3.311.000.000 Rp - Rp - Rp -
Jalan kaki Rp 2.580.000.000 Rp 2.838.000.000 Rp - Rp - Rp -
Jumlah Rp 8.600.000.000 Rp 9.460.000.000 Rp - Rp - Rp -

d. Rekapitulasi Arus Kas Keluar Biaya Konstruksi Fasilitas

Berikut adalah rekapitulasi arus kas keluar dari biaya konstruksi fasilitas.
Tabel 4. 46. Rekapitulasi arus kas keluar biaya konstruksi fasilitas
Uraian Tahap 1 Tahap 2 Tahap 3 Tahap 4 Tahap 5
Area Pacuan Rp 12.310.000.000 Rp - Rp - Rp - Rp -
Area
Olahraga
dan Hiburan Rp 26.100.000.000 Rp 23.320.000.000 Rp 19.360.000.000 Rp 15.972.000.000 Rp 11.712.800.000
Jalur hijau Rp 8.600.000.000 Rp 9.460.000.000 Rp - Rp - Rp -
Jumlah Rp 47.010.000.000 Rp 32.780.000.000 Rp 19.360.000.000 Rp 15.972.000.000 Rp 11.712.800.000

4.2.5 Biaya Konstruksi Commercial

Sesuai dengan volume dan perencanaan commercial yang ditunjukkan pada Bab 1.5 serta tahapan pekerjaan pada Tabel 4.15.
Selajutnya diketahui harga pembangunan commercial seperti yang ditunjukkan pada Tabel 4.47, maka didapatkan biaya
pembangunan commercial pada Tabel 4.48.
Tabel 4. 47. Harga pembangunan commercial per m2
Commercial Tahap 1 Tahap 2 Tahap 3 Tahap 4 Tahap 5
Tipe 1 Rp 3.500.000 Rp 3.850.000 Rp 4.235.000 Rp 4.658.500 Rp 5.124.350
Tabel 4. 48. Biaya pembangunan commercial
Commercial Tahap 1 Tahap 2 Tahap 3 Tahap 4 Tahap 5
Tipe 1 Rp 22,050,000,000 Rp 24,255,000,000 Rp - Rp - Rp -
Jumlah Rp 22,050,000,000 Rp 24,255,000,000 Rp - Rp - Rp -

23
4.2.6 Biaya Konstruksi Hotel
Sesuai dengan volume dan perencanaan hotel yang ditunjukkan pada Bab 1.5 serta tahapan pekerjaan pada Tabel 4.16.
Selajutnya diketahui harga pembangunan hotel seperti yang ditunjukkan pada Tabel 4.49, maka didapatkan biaya
pembangunan hotel pada Tabel 4.50.
Tabel 4. 49. Harga pembangunan hotel per m2
Hotel Tahap 1 Tahap 2 Tahap 3 Tahap 4 Tahap 5
Tipe Rp 8.000.000 Rp 8.800.000 Rp 9.680.000 Rp 10.648.000 Rp 11.712.800

Tabel 4. 50. Biaya pembangunan hotel

Hotel Tahap 1 Tahap 2 Tahap 3 Tahap 4 Tahap 5
Tipe 1 Rp 100,800,000,000 Rp 110,880,000,000 Rp121,968,000,000 Rp 134,164,800,000 Rp 147,581,280,000

4.2.7 Biaya Konstruksi Spa

Sesuai dengan volume dan perencanaan spa yang ditunjukkan pada Bab 1.5 serta tahapan pekerjaan pada Tabel 4.17.
Selajutnya diketahui harga pembangunan spa seperti yang ditunjukkan pada Tabel 4.51, maka didapatkan biaya pembangunan
spa pada Tabel 4.52.
Tabel 4. 51. Harga pembangunan spa per m2
Spa Tahap 1 Tahap 2 Tahap 3 Tahap 4 Tahap 5
Tipe 1 Rp 3.500.000 Rp 3.850.000 Rp 4.235.000 Rp 4.658.500 Rp 5.124.350
Tabel 4. 52. Biaya pembangunan spa
Spa Tahap 1 Tahap 2 Tahap 3 Tahap 4 Tahap 5
Tipe 1 Rp 22,750,000,000 Rp 15,015,000,000 Rp 11,011,000,000 Rp - Rp -

24
4.2.8 Biaya Perencanaan

Biaya Perencanaan diambil 2,5% dari biaya kontruksi Villa, biaya kontruksi Prasarana, dan biaya kontruksi fasilitas.
Tabel 4. 53. Biaya kontruksi Villa, biaya kontruksi Prasarana, dan biaya kontruksi fasilitas
Uraian Tahap 1 Tahap 2 Tahap 3 Tahap 4 Tahap 5
Villa Rp 278.828.000.000 Rp 253.248.000.000 Rp 222.921.600.000 Rp 184.602.400.000 Rp 134.848.000.000
Prasarana Rp 40.609.183.732 Rp 10.989.911.466 Rp 9.674.752.090 Rp 7.986.661.724 Rp 5.864.205.764
Fasilitas Rp 47.010.000.000 Rp 32.780.000.000 Rp 19.360.000.000 Rp 15.972.000.000 Rp 11.712.800.000
Jumlah Rp 366.447.183.732 Rp 297.017.911.466 Rp 251.956.352.090 Rp 208.561.061.724 Rp 152.425.005.764
Jumlah tahap 1 -5 = Rp 1.276.407.514.776

Biaya perencanaan = Rp 1.276.407.514.776 x 2,5% = Rp 31.910.187.869

25
4.2.9 Biaya Pemasaran

Biaya Pemasaran diambil 1,5% dari biaya kontruksi Villa, biaya

kontruksi Prasarana, dan biaya kontruksi fasilitas. Sesuai Tabel 4.53,
didapatkan biaya Villa, biaya kontruksi Prasarana, dan biaya kontruksi
fasilitas sebesar Rp 1.276.407.514.776.

Biaya pemasaran = Rp 1.276.407.514.776 x 1% = Rp 12.764.075.148

4.2.10 Biaya Overhead

Biaya Overhead diambil 5% dari biaya kontruksi Villa, biaya kontruksi

Prasarana, dan biaya kontruksi fasilitas. Sesuai Tabel 4.53, didapatkan
biaya Villa, biaya kontruksi Prasarana, dan biaya kontruksi fasilitas
sebesar Rp 1.276.407.514.776.

Biaya Overhead = Rp 1.276.407.514.776 x 5% = Rp 63.820.375.739

4.2.11 Biaya Equipment

Biaya Equipment diambil 1,5% dari biaya kontruksi Villa, biaya

kontruksi Prasarana, dan biaya kontruksi fasilitas. Sesuai Tabel 4.53,
didapatkan biaya Villa, biaya kontruksi Prasarana, dan biaya kontruksi
fasilitas sebesar Rp 1.276.407.514.776.

Biaya Equipment = Rp 1.276.407.514.776 x 1,5% = Rp 19.146.112.722

4.2.12 Rekapitulasi Arus Kas Keluar

Berdasarkan asumsi - asumsi diatas , didapatkan hasil perhitungan kas

keluar dan arus kas keluar sebagai berikut :
Tabel 4. 54. Cash out

Cash out Biaya

Biaya Pembelian Tanah Rp 1.000.000.000.000

Biaya Site Preparation Rp 200.000.000.000
Biaya Perencanaan Rp 31.910.187.869
Biaya Kontruksi Villa Rp 1.074.448.000.000
Biaya Kontruksi Prasarana Rp 75.124.714.776
Biaya Kontruksi Fasilitas Rp 126.834.800.000
Biaya Kontruksi Commercial Rp 46.305.000.000
Biaya Kontruksi Hotel Rp 615.394.080.000
Biaya Kontruksi Spa Rp 48.776.000.000
Biaya Pemasaran Rp 12.764.075.148
Biaya Overhead Rp 63.820.375.739
Biaya Equipment Rp 19.146.112.722
Jumlah Total Rp 3.314.523.346.254

26
 Tabel 4. 55. Cash outflow
Tahun
Cash outflow
ke-
0 Rp 1.754.850.427.962
1 Rp 455.420.967.826
2 Rp 394.508.408.451
3 Rp 352.298.918.085
4 Rp 309.579.342.125
5 Rp 9.573.056.361
6 Rp 9.573.056.361
7 Rp 9.573.056.361
8 Rp 9.573.056.361
9 Rp 9.573.056.361
10 Rp -
Jumlah Rp 3.314.523.346.254

4.3 Identifikasi Arus Kas Masuk

Arus kas masuk atau sering disebut cash in flow adalah uang yang didapat dalam
periode waktu tertentu. Dalam kasus ini direncanakan dalam periode 10 tahun.
Dalam analisa ini, cash in flow yang didapat dari sebuah perencanaan adalah
sebagai berikut :
4.3.1 Penjualan Villa
Unit villa yg dijual adalah keseluruhan villa yang telah dibangun dari
tahap 1 hingga tahap 5. Dengan tersedianya dua tipe villa, direncanakan
pemasukan dari hasil penjualan villa terjadi selama 10 tahun. Pemasukan
penjualan villa dapat dilihat pada Tabel 4.56.
Tabel 4. 56. Pemasukan penjualan villa
Tahun Tipe Rumah
Jumlah
ke- 56/140 120/300
0 Rp - Rp - Rp -
1 Rp 40.351.094.210 Rp 121.282.840.055 Rp 161.633.934.264
2 Rp 59.727.810.438 Rp 170.517.680.612 Rp 230.245.491.049
3 Rp 72.869.463.365 Rp 200.845.339.369 Rp 273.714.802.734
4 Rp 115.863.456.325 Rp 348.039.161.736 Rp 463.902.618.061
5 Rp 129.496.183.941 Rp 382.725.203.443 Rp 512.221.387.384
6 Rp 140.397.419.234 Rp 408.744.353.864 Rp 549.141.773.098
7 Rp 134.850.911.963 Rp 404.132.634.853 Rp 538.983.546.816
8 Rp 127.360.472.820 Rp 381.519.608.047 Rp 508.880.080.867
9 Rp 74.612.506.750 Rp 222.334.849.282 Rp 296.947.356.032
10 Rp 35.453.292.573 Rp 104.960.405.644 Rp 140.413.698.218
Jumlah Rp 3.676.084.688.525

27
4.3.2 Event Equestrian Center
Pada event equestrian center telah disediakan beberapa pilihan event
yang ada seperti : Pony ride, Horse ride, Andong besar dan horse class.
Pemasukan ini didapatkan dari tiket peserta maupun penonton.
Pemasukan penjualan pada event equestrian center dapat dilihat pada
Tabel 4.57.
Tabel 4. 57. Pemasukan event Equestrian Center
Tahun Tipe Tiket
Jumlah
ke- Tiket Peserta Tiket Penonton
0 Rp - Rp - Rp -
1 Rp 660.000.000 Rp 26.880.000.000 Rp 27.540.000.000
2 Rp 726.000.000 Rp 29.568.000.000 Rp 30.294.000.000
3 Rp 798.600.000,0 Rp 32.524.800.000,0 Rp 33.323.400.000
4 Rp 878.460.000,0 Rp 35.777.280.000,0 Rp 36.655.740.000
5 Rp 966.306.000,0 Rp 39.355.008.000,0 Rp 40.321.314.000
6 Rp 1.062.936.600,0 Rp 43.290.508.800,0 Rp 44.353.445.400
7 Rp 1.169.230.260,0 Rp 47.619.559.680,0 Rp 48.788.789.940
8 Rp 1.286.153.286,0 Rp 52.381.515.648,0 Rp 53.667.668.934
9 Rp 1.414.768.614,6 Rp 57.619.667.212,8 Rp 59.034.435.827
10 Rp 1.556.245.476,1 Rp 63.381.633.934,1 Rp 64.937.879.410
Jumlah Rp 438.916.673.512
4.3.3 Hotel
Pemasukan dari hotel dihitung dari penyewa yang ada pada saat
weekdays dan weekend. Dimana pada hotel ini juga disediakan kelas
kamar yang berbeda yaitu : Superior, Deluxe, Family dan Suite. Dengan
membedakan harga sewa hotel, dimana pada saat weekdays harga sewa
hotel dibuat lebih murah agar penyewa masih tertarik dengan menginap
di hotel selain weekend. Pemasukan dari sewa hotel dapat dilihat pada
Tabel 4.58.
Tabel 4. 58. Pemasukan Hotel
Tahun
Weekdays Weekend Jumlah
ke-
0 Rp - Rp - Rp -
1 Rp 21.097.417.143 Rp 25.682.651.429 Rp 46.780.068.571
2 Rp 42.194.834.286 Rp 51.365.302.857 Rp 93.560.137.143
3 Rp 63.292.251.429 Rp 77.047.954.286 Rp 140.340.205.714
4 Rp 84.389.668.571 Rp 102.730.605.714 Rp 187.120.274.286
5 Rp 105.487.085.714 Rp 128.413.257.143 Rp 233.900.342.857
6 Rp 105.487.085.714 Rp 128.413.257.143 Rp 233.900.342.857
7 Rp 105.487.085.714 Rp 128.413.257.143 Rp 233.900.342.857
8 Rp 105.487.085.714 Rp 128.413.257.143 Rp 233.900.342.857
9 Rp 105.487.085.714 Rp 128.413.257.143 Rp 233.900.342.857
10 Rp 105.487.085.714 Rp 128.413.257.143 Rp 233.900.342.857
Jumlah Rp 1.871.202.742.857

28
 4.3.4 Spa
Pemasukan dari spa dibedakan dari tipe kelasnya, disini disediakan tiga
tipe kelas dengan harga yang berbeda. Tipe kelas pada spa yang
disediakan yaitu : standar, VIP dan VVIP. Pemasukan dari spa dapat
dilihat pada Tabel 4.59.
Tabel 4. 59. Pemasukan spa
Tahun
Spa
ke-
0 Rp -
1 Rp 4.228.000.000
2 Rp 4.439.400.000
3 Rp 4.661.370.000
4 Rp 4.894.438.500
5 Rp 5.139.160.425
6 Rp 5.139.160.425
7 Rp 5.139.160.425
8 Rp 5.139.160.425
9 Rp 5.139.160.425
10 Rp 5.139.160.425
Jumlah Rp 49.058.171.050

4.3.5 Sport Complex

Pada sport complex disediakan beberapa tipe member. Dimana tipe
member yang tersedia yaitu : Platinum, Gold dan Silver. Dari ketiga tipe
member tersebut masing-masing mendapatkan fasilitas yang berbeda
dengan harga yang berbeda pula. Pemasukan dari sport complex dapat
dilihat pada Tabel 4.60.
Tabel 4. 60. Pemasukan Sport complex
Tahun Kelas
Jumlah
ke- Platinum Gold Silver
0 Rp - Rp - Rp - Rp -
1 Rp 5.040.000.000 Rp 6.720.000.000 Rp 8.400.000.000 Rp 20.160.000.000
2 Rp 7.560.000.000 Rp 10.080.000.000 Rp 12.600.000.000 Rp 30.240.000.000
3 Rp 10.080.000.000 Rp 13.440.000.000 Rp 16.800.000.000 Rp 40.320.000.000
4 Rp 12.600.000.000 Rp 16.800.000.000 Rp 21.000.000.000 Rp 50.400.000.000
5 Rp 15.120.000.000 Rp 20.160.000.000 Rp 25.200.000.000 Rp 60.480.000.000
6 Rp 15.120.000.000 Rp 20.160.000.000 Rp 25.200.000.000 Rp 60.480.000.000
7 Rp 15.120.000.000 Rp 20.160.000.000 Rp 25.200.000.000 Rp 60.480.000.000
8 Rp 15.120.000.000 Rp 20.160.000.000 Rp 25.200.000.000 Rp 60.480.000.000
9 Rp 15.120.000.000 Rp 20.160.000.000 Rp 25.200.000.000 Rp 60.480.000.000
10 Rp 15.120.000.000 Rp 20.160.000.000 Rp 25.200.000.000 Rp 60.480.000.000
Jumlah Rp 504.000.000.000

29
4.3.6 Commercial
Pada commercial terdapat persewaan ruko, sewa tenant da nada juga ruko
yang disediakan untuk dijual. Pemasukan dari commercial dapat dilihat
pada Tabel 4.561.
Tabel 4. 61. Pemasukan commercial
Tahun
Persewaan Bangunan Sewa Tenant Jumlah
ke-
0 Rp - Rp - Rp -
1 Rp 32.424.403.839 Rp 3.000.000.000 Rp 35.424.403.839
2 Rp 35.594.844.223 Rp 3.000.000.000 Rp 38.594.844.223
3 Rp 39.082.328.646 Rp 3.000.000.000 Rp 42.082.328.646
4 Rp 1.989.233.208 Rp 3.600.000.000 Rp 5.589.233.208
5 Rp 2.092.156.528 Rp 3.600.000.000 Rp 5.692.156.528
6 Rp 2.205.372.181 Rp 3.600.000.000 Rp 5.805.372.181
7 Rp 2.569.909.399 Rp 4.200.000.000 Rp 6.769.909.399
8 Rp 2.706.900.339 Rp 4.200.000.000 Rp 6.906.900.339
9 Rp 2.857.590.373 Rp 4.200.000.000 Rp 7.057.590.373
10 Rp 3.023.349.410 Rp 4.200.000.000 Rp 7.223.349.410
Jumlah Rp 161.146.088.148

4.3.7 Rekapitulasi Arus Kas Masuk

Berdasarkan asumsi - asumsi diatas , didapatkan hasil perhitungan kas
masuk dan arus kas masuk sebagai berikut :
Tabel 4. 62. Cash in
Cash in Biaya
Penjualan Villa Rp 3.676.084.688.525
Event Equestrian Center Rp 438.916.673.512
Hotel Rp 1.871.202.742.857
Spa Rp 49.058.171.050
Sport Complex Rp 504.000.000.000
Commercial Rp 161.146.088.148
Jumlah Rp 6.700.408.364.091
Tabel 4. 63. Cash inflow
Tahun
Cash inflow
ke-
0 Rp -
1 Rp 295.766.406.675
2 Rp 427.373.872.416
3 Rp 534.442.107.094
4 Rp 748.562.304.054
5 Rp 857.754.361.195
6 Rp 898.820.093.961
7 Rp 894.061.749.438

30
 8 Rp 868.974.153.423
9 Rp 662.558.885.515
10 Rp 512.094.430.320
Jumlah Rp 6.700.408.364.091

4.4 Analisa Kelayakan Finansial

Tabel 4. 64. Cash flow

Tahun
Cash outflow Cash inflow Cash flow Cash komulatif
ke-
0 Rp 1.754.850.427.962 Rp - -Rp 1.754.850.427.962 -Rp 1.754.850.427.962
1 Rp 455.420.967.826 Rp 295.766.406.675 -Rp 159.654.561.151 -Rp 1.914.504.989.114
2 Rp 394.508.408.451 Rp 427.373.872.416 Rp 32.865.463.965 -Rp 1.881.639.525.148
3 Rp 352.298.918.085 Rp 534.442.107.094 Rp 182.143.189.009 -Rp 1.699.496.336.139
4 Rp 309.579.342.125 Rp 748.562.304.054 Rp 438.982.961.929 -Rp 1.260.513.374.210
5 Rp 9.573.056.361 Rp 857.754.361.195 Rp 848.181.304.834 -Rp 412.332.069.376
6 Rp 9.573.056.361 Rp 898.820.093.961 Rp 889.247.037.600 Rp 476.914.968.224
7 Rp 9.573.056.361 Rp 894.061.749.438 Rp 884.488.693.077 Rp 1.361.403.661.301
8 Rp 9.573.056.361 Rp 868.974.153.423 Rp 859.401.097.062 Rp 2.220.804.758.363
9 Rp 9.573.056.361 Rp 662.558.885.515 Rp 652.985.829.154 Rp 2.873.790.587.517
10 Rp - Rp 512.094.430.320 Rp 512.094.430.320 Rp 3.385.885.017.837
Jumlah Rp 3.314.523.346.254 Rp 6.700.408.364.091 Rp 3.385.885.017.837

4.4.1 Analisa NPV

Analisa NPV adalah cash flow yang didiskontokan atas dasar rate of
return yang diiinginkan.
NPV =∑
( )
Dimana :
Ct = Arus Kas per Tahun pada Periode T
Co = Nilai Investasi awal pada tahun ke-0
r = Suku bunga (discount rate)
Bila: NPV > 0, maka proyek layak untuk dilaksanakan. Discount rate
yang digunakan adalah 10% sehingga diperoleh NPV Rp.
921.623.187.736, maka Rp. 921.623.187.736 > 0 yang artiya proyek
layak untuk dilaksanakan.
4.4.2 Analisa IRR
Analisa IRR menggunakan dasar discounted cash flow, yaitu tingkat
bunga yang akan dijadikan nilai sekarang dari projected cash flow sama
dengan pengeluaran modal.
IRR = ( )
( )
Dimana :

31
 = Tingkat diskonto yang akan menghasilkan NPV bernilai (+)
= Tingkat diskonto yang akan menghasilkan NPV bernilai (-)
NPV 1 = Net Present Value yang bernilai (+)
NPV 2 = Net Present Value yang bernilai (-)
Bila: IRR > Discount rate, maka proyek layak untuk dilaksanakan.
Berdasarkan hasil perhitungan, didapat hasil IRR adalah 17,2%, maka
17,2% > 10% yang artiya proyek layak untuk dilaksanakan.
4.4.3 Analisa Payback Periode
Analisa Payback Periode adalah metode evaluasi kelayakan suatu
investasi dengan mencari periode yang diperlukan untuk mengembalikan
jumlah investasi yang telah dikeluarkan berdasarkan arus kas yang
diharapkan dari investasi.
Payback Period =
Dimana :
n = Tahun terakhir jumlah arus kas belum bisa menutupi modal
investasi awal
a = Jumlah investasi awal
b = Jumlah kumulatif arus kas pada tahun ke – n
c = Jumlah kumulatif arus kas pada tahun ke n + 1
Berdasarkan hasil perhitungan, didapat payback periode adalah 5,46 atau
5 tahun 5 bulan waktu yang diperlukan untuk pengembalian investasi.

Dengan demikian proyek pembangunan di daerah perbatasan sidoarjo Mojokerto ini

layak untuk dijalankan dan menginvestasikan dana pada proyek ini adalah
menguntungkan dan mempunyai prospek yang cukup bagus.

Berdasarkan hasil dan pembahasan dapat disarankan hal hal sebagai berikut :

1. Bagi para pembeli tidak perlu ragu apabila ingin menginvestasikan pada
pembangunan residential di daerah perbatasan Sidoarjo – Mojokerto ini karena
harga yang ditawarkan sekitar Rp. 6.000.000/m2 dengan mendapatkan hunian
berkawasan resort pertama yang memadukan gaya ranch dan resort dengan
kelengkapan sebuah ranch.
2. Bagi para developer, investor, dan pemberi bantuan tidak perlu ragu
mengucurkan dananya untuk proyek ini dikarenakan nilai payback periode yang
dipastikan mencapai 5 tahun 5 bulan.

32