Penilaian Properti

Diklat Teknis Substantif Dasar Pajak I

BAHAN AJAR

PUSAT PENDIDIKAN DAN PELATIHAN PAJAK

Jalan Sakti Raya No. 1 Kemanggisan Jakarta Barat
Telp. (021)5481155-5481476; Fax. (021) 5481394
www.bppk.depkeu.go.id/unit-kerja/unit-pusat/pusdiklat-pajak/
 DIKLAT TEKNIS SUBSTANTIF DASAR PAJAK I

BAHAN AJAR

Penilaian Properti
Oleh:

Heru Supriyanto
WIDYAISWARA MADYA

KEMENTERIAN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA

BADAN PENDIDIKAN DAN PELATIHAN KEUANGAN
PUSAT PENDIDIKAN DAN PELATIHAN PAJAK
2014
 Penilaian Properti

DAFTAR ISI

DAFTAR ISI .......................................................................................................... i

DAFTAR TABEL .................................................................................................. v
DAFTAR GAMBAR ..............................................................................................vi
DAFTAR LAMPIRAN .......................................................................................... vii

DASAR-DASAR PENILAIAN ............................................................................... 1

1. Properti ......................................................................................................... 1
1.1. Income Producing Property.................................................................. 2
1.2. Perkebunan dan Perhutanan ............................................................... 2
1.3. Pertambangan ..................................................................................... 3
1.4. Perikanan Tangkap.............................................................................. 3
1.5. Mesin, Peralatan Dan Peralatan .......................................................... 4
2. Definisi .......................................................................................................... 5
2.1. Nilai (Value) ......................................................................................... 6
2.2. Harga (Price) ....................................................................................... 7
2.3. Biaya (Cost) ......................................................................................... 7
3. Faktor-Faktor Yang Mempengaruhi Nilai....................................................... 9
3.1. Faktor Politik ........................................................................................ 9
3.2. Faktor Ekonomi.................................................................................... 9
3.3. Faktor Sosial ...................................................................................... 11
3.4. Faktor Lingkungan ............................................................................. 11
4. Ciri-Ciri Nilai ................................................................................................ 11
5. Jenis-Jenis Nilai .......................................................................................... 11
5.1. Nilai Pasar ......................................................................................... 11
5.2. Value in Use ...................................................................................... 12
5.3. Nilai Kena Pajak (Assessed, Rateable, Taxable Value) ..................... 12
5.4. Nilai Wajar ......................................................................................... 13
6. The Highest and Best Use .......................................................................... 13
6.1. Tujuan ............................................................................................... 13

i DTSD Pajak II
 Penilaian Properti

6.2. Syarat dan Definisi ............................................................................. 14

PENDEKATAN PENILAIAN PROPERTI ............................................................ 17

1. Pendekatan Perbandingan Data Pasar ....................................................... 17
1.1. Data Pembanding .............................................................................. 17
1.2. Analisis Kewajaran............................................................................. 17
1.3. Penyesuaian (Adjustment) ................................................................. 18
2. Pendekatan Biaya ....................................................................................... 19
2.1. Replacement Cost New / Reproduction Cost New (RCN) .................. 19
3. Pendekatan Pendapatan............................................................................. 23
3.1. Metoda Direct Capitalisation .............................................................. 24
3.2. Outgoings (Biaya Tahunan) ............................................................... 25
3.3. Metoda Discounted Cash Flow .......................................................... 28

PENILAIAN MESIN DAN PERALATAN ............................................................. 35

1. Kendaraan Bermotor ................................................................................... 35
2. Mesin Genset.............................................................................................. 37
2.1. Identifikasi Makro ............................................................................... 38
3. Komputer .................................................................................................... 42
4. Air Conditioner ............................................................................................ 43
5. Furniture ..................................................................................................... 45

LAPORAN PENILAIAN PROPERTI ................................................................... 49

1. Pengertian .................................................................................................. 49
2. Jenis Laporan Penilaian .............................................................................. 49
2.1. Laporan Lisan .................................................................................... 49
2.2. Laporan Tertulis ................................................................................. 49
3. Pedoman Laporan Penilaian ....................................................................... 49
4. Komponen Laporan Penilaian ..................................................................... 51
4.1. Pendahuluan...................................................................................... 51
4.2. Dasar Penilaian ................................................................................. 52
4.3. Presentasi Data ................................................................................. 53
4.4. Analisis Data dan Kesimpulan ........................................................... 55
4.5. Lampiran............................................................................................ 55
5. Analisis Kasus ............................................................................................ 56

ii DTSD Pajak II
 Penilaian Properti

REFERENSI ...................................................................................................... 57

LAMPIRAN ........................................................................................................ 59

DTSD Pajak II iii

 Penilaian Properti

DAFTAR TABEL

Tabel 1. Analisis Kewajaran Data Penawaran ................................................... 18

Tabel 2. Analisis Kewajaran Transaksi Riil......................................................... 18

Tabel 3. Analisis Perbandingan Data Pasar ....................................................... 19

Tabel 4. Perhitungan Metoda Survei Kuantitas .................................................. 20

Tabel 5. Perhitungan Metoda Unit In Place ........................................................ 21

Tabel 6. Perhitungan Metoda Meter Persegi ...................................................... 22

Tabel 7. Perhitungan RCN Terdepresiasi .......................................................... 23

Tabel 8. RPN Sektor Perhutanan Hutan Alam ................................................... 28

Tabel 9. Analisis Perbandingan Data Pasar ....................................................... 35

Tabel 10. Faktor Penyesuaian ........................................................................... 36

Tabel 11. Daftar Harga Jual Genset................................................................... 40

Tabel 12. Analisis Perbandingan Data Pasar Genset ........................................ 40

Tabel 13. Data Pembanding Komputer .............................................................. 42

Tabel 14. Faktor Penyesuaian ........................................................................... 43

Tabel 15. Data Pembanding AC ....................................................................... 44

Tabel 16. Tabel Faktor Penyesuaian ................................................................. 45

Tabel 17. Data Sanding Rincian Nilai Pasar Wajar Pengalihan Divisi Gypsum .. 56

DTSD Pajak II v
 Penilaian Properti

DAFTAR GAMBAR

Gambar 1. Klasifikasi Properti.............................................................................. 5

Gambar 2. Konsep Pendekatan Biaya ............................................................... 19

Gambar 3. Konsep Pendekatan Pendapatan ..................................................... 24

Gambar 4. Lay Out Mesin .................................................................................. 38

Gambar 5. Data Pembanding Furniture ............................................................. 46

vi DTSD Pajak II
 Penilaian Properti

DAFTAR LAMPIRAN

Lampiran 1. Laporan Penilaian Mesin ................................................................ 60

Lampiran 2. Laporan Penilaian Sport Club ........................................................ 69

DTSD Pajak II vii

 Penilaian Properti

DASAR-DASAR PENILAIAN

1. Properti

Istilah properti pada frasa penilaian properti memiliki arti yang berbeda-beda di
setiap negara. Walaupun berbeda, tetapi tetap memiliki arti yang sama, yaitu
kesamaan sebagai konsep hukum. Walaupun konsep ini tidak terlihat, tetapi ia
bisa dibuktikan, misalnya dengan bukti pemilikan hak berupa sertifikat tanah atau
yang sejenisnya. Selanjutnya, dengan didasarkkan pada konsep hukum tersebut
(hak atas tanah), maka bermacam-macam aktifitas dapat dilakukan oleh pihak
yang berhak ke atas tanah tersebut.

Properti, dalam terminologi akuntansi adalah aset ataupun aktiva, namun demikian
tidaklah sama secara mutlak. Karena properti mempertimbangkan faktor yang
berupa bukti kepemilikan (aspek legal). Apabila tidak ada bukti kepemilikan, maka
disebut aset atau aktiva. Contoh, rumah dalam konteks properti haruslah disertai
dengan sertifikat tanah yang diterbitkan oleh pejabat berwenang. Kendaraan
dalam konteks properti hendaklah disertai dengan BPKB (Bukti Pemilikan
Kendaraan Bermotor).

Gambar 1 menggambarkan tentang pengelompokan properti termasuk objek PBB

sektor P3 dan Sektor P2 yang berada di dalamnya. Properti dibagi menjadi dua
kelompok besar yaitu riil properti dan personal properti. Biasanya, riil properti
berarti melekat pada bumi, sedangkan personal tidak melekat di bumi, namun
terkadang melekat di bangunan misalnya mesin, furniture tertentu dan OLI (other
land improvement). Pengelompokan properti tergantung tujuan, sehingga jenisnya
pun berbeda-beda.

Modul ini menitik-beratkan pada pembahasan tentang pendekatan penilaian untuk

riil properti dan sedikit tentang mesin dan peralatan misalnya mesin industri,
kendaraan bermotor dan genset serta furniture. Walaupun objek PBB Sektor P2
sudah menjadi pajak daerah, tetapi jenis propertinya tergolong sebagai riil properti.

DTSD Pajak II 1
 Penilaian Properti

1.1. Income Producing Property

Income producing property adalah properti yang secara alamiah mampu

menghasilkan pendapatan, misalnya hotel, restoran, tempat wisata, jalan tol,
gedung bioskop dan lain-lain. Namun dalam perkembangannya, hampir semua
properti bisa menghasilkan pendapatan dengan syarat properti tersebut
disewakan. Dengan demikian, objek PBB Sektor P3 termasuk juga income
producing property.

1.2. Perkebunan dan Perhutanan

Standar Penilaian Indonesia (selanjutnya disebut SPI) menyebut bahwa penilaian

perkebunan dengan Penilaian Properti Agri karena di dalamnya terdapat aset
berupa lahan pertanian (cropping farms), peternakan penghasil produk susu (dairy
farms), Hak Pengusahaan Hutan Industri (forestry/timberland), tanah irigasi
(irragated land), lahan peternakan (livestock ranch/stations), tanaman tahunan
(perennial planting).

Tanaman merupakan unsur utama pada properti perkebunan yang memberikan

manfaat dengan kontribusi terbesar terhadap penciptaan Nilai, selain adanya
peroperti pendukung lainnya seperti tanah, bangunan, sarana pelengkap, mesin
dan peralatan, kendaraan bermotor dan alat angkut lainnya.

Dilihat dari sifat dan karateristiknya, properti perkebunan termasuk kepada properti
yang menghasilkan (income producing properti) dimana dasar asetnya
membutuhkan areal lahan yang relatif luas, dipengaruhi oleh kualitas lahan
tertentu dengan unsur budi daya tertentu pula. Dengan demikian adalah sangat
penting bagi seorang penilai untuk memahami dan mengetahui sifat-sifat khusus
dari properti tersebut dan selalu memperhatikan dasar dan tujuan penilaian yang
akan dilakukan.

Perkebunan sebagai salah satu unit usaha, secara operasional ditentukan oleh
ketentuan dan peraturan yang berbeda dengan properti lainnya. Oleh karena
unsur legalitas merupakan unsur utama yang perlu diperhatikan dalam
menghasilkan Nilai, maka seorang penilai harus mengetahui dengan benar
ketentuan-ketentuan yang berlaku dan konteks relevansinya terhadap
pelaksanaan pekerjaan penilaian.

2 DTSD Pajak II
 Penilaian Properti

Properti Perkebunan adalah tanah dalam satuan lahan yang diusahakan pada
luasan tertentu, dengan satu atau lebih dari satu komoditas tanaman yang dibudi-
dayakan, sarana dan prasarana serta fasilitas penunjang lainnya yang dikelola
dengan standar manajemen perkebunan yang berlaku umum.

Aset tanaman yang dimaksud adalah tanaman yang dibudi-dayakan secara

komersial pada suatu lahan tertentu dan dikelola berdasarkan teknis budi daya
yang berlaku umum pada suatu tempat tertentu. Sementara aset non tanaman
adalah sarana dan prasarana serta fasilitas penunjang lainnya yang merupakan
bagian yang tidak terlepas dari suatu kesatuan aset tetap usaha pertanian.

1.3. Pertambangan

SPI menyebutnya sebagai Penilaian Properti Industri Pertambangan yaitu industri

yang mencakup penemuan, penambangan dan proses yang terkait sumber daya
alam mineral dan minyak bumi pada lokasi di atau di dekat kerak bumi. Industri ini
terdiri dari Industri Mineral dan Industri Minyak Bumi. Sektor ini tidak meliputi sektor
industri yang difokuskan pada eksploitasi air dari bumi, tetapi termasuk
penambangan dari geotermal.

1.4. Perikanan Tangkap

Perikanan tangkap (bukan perikanan budi daya) adalah usaha penangkapan ikan
dan organisme air lainnya di alam liar (laut, sungai, danau, dan badan air lainnya).
Kehidupan organisme air di alam liar dan faktor-faktornya (biotik dan abiotik) tidak
dikendalikan secara sengaja oleh manusia. Perikanan tangkap sebagian besar
dilakukan di laut, terutama di sekitar pantai dan landasan kontinen. Perikanan
tangkap juga ada di danau dan sungai. Masalah yang mengemuka di dalam
perikanan tangkap adalah penangkapan ikan berlebih dan polusi laut. Sejumlah
spesies mengalami penurunan populasi dalam jumlah yang signifikan dan berada
dalam ancaman punah. Hal ini mengakibatkan jumlah tangkapan ikan di alam liar
dapat mengalami penurunan secara umum.

Sebaliknya, perikanan budi daya dioperasikan di daratan menggunakan kolam air

atau tangki, dan di badan air yang terpagari sehingga organisme air yang
dipelihara tidak lepas ke alam liar. Budi daya perikanan meniru sistem yang
terdapat di alam untuk membiakkan dan membesarkan ikan. Meski perikanan budi

DTSD Pajak II 3
 Penilaian Properti

daya terus berkembang, namun sumber ikan utama yang dikonsumsi manusia
masih didapatkan dari perikanan tangkap, bahkan sumber protein utama yang
didapatkan dari alam liar.

1.5. Mesin, Peralatan Dan Peralatan

Istilah mesin dan peralatan secara garis besar dapat diartikan sebagai
seperangkat peralatan, lengkap dengan instalasi serta perlengkapan
pendukungnya yang diperlukan untuk dapat beroperasi di dalam suatu kegiatan
industri, menghasilkan sesuatu sesuai dengan fungsinya seperti yang
direncanakan.

Seperangkat peralatan tersebut dapat merupakan unit yang beroperasi tersendiri

maupun tergabung dengan unit-unit lainnya yang secara bersama-sama
membentuk sebuah kesatuan sarana produksi, termasuk peralatan-peralatan
yang terpasang tetap maupun yang dapat dipindahkan, di luar komponen yang
termasuk dalam kategori real estate (tanah dan bangunan).

4 DTSD Pajak II
 Penilaian Properti

Gambar 1. Klasifikasi Properti

Manufaktur

Pergudangan

Perindustrian Bengkel

Pabrik

Kawasan
Industri, dll

Perkantoran

Perhotelan
Jasa
Rumah Sakit

Wisata dll

Hipermarket
Riil Properti

Pusat
Perbelanjaan
Perdagangan
Retail

Toko dll

Kantor
Pemerintah

Properti Non Profit Pendidikan

Wisata dll

Rumah
Private
Apartemen dll
FFE

Perhiasan dll
Personal
Properti
Lukisan dll

Intelektual dll

2. Definisi

DTSD Pajak II 5
 Penilaian Properti

2.1. Nilai (Value)

Nilai adalah konsep ekonomi yang merujuk kepada Harga yang sangat mungkin
disepakati oleh pembeli dan penjual dari suatu barang atau jasa yang tersedia
untuk dibeli. Nilai bukan merupakan fakta, tetapi lebih merupakan Harga yang
sangat mungkin dibayarkan untuk barang atau jasa pada waktu tertentu sesuai
dengan definisi tertentu dari nilai1. Untuk memahami arti nilai, perhatikanlah cerita
berikut ini.

Burung Merpati

Pernahkah Anda membayangkan harga seekor burung merpati sama dengan satu unit
mobil mewah? Jika tidak percaya, Anda bisa datang ke Bantul, Yogyakarta. Di kota itu
sedang digelar lomba merpati balap tingkat nasional. Lomba oleh Polda Yogyakarta ini
untuk memeriahkan Hari Ulang Tahun Bhayangkara ke-61. Lomba dilaksanakan di
Lapangan Bulak Sawah Tinom Bambang Lipuro.
Di arena lomba ini, ada seekor merpati bernama Hoki. Sekilas, Hoki tidak berbeda
dengan burung merpati lain. Namun, ternyata Hoki sangat istimewa. Merpati berwana
kelabu asap ini merupakan merpati peringkat pertama tingkat nasional dalam lomba
merpati balap tahun lalu.
Karena prestasinya itu, kini merpati berusia satu setengah tahun ini menjadi salah satu
merpati dengan harga paling mahal di Indonesia. Menurut Kiki, merpatinya sudah ada
yang menawar Rp 0,5 miliar atau menukar dengan mobil Alphard. Namun, Kiki
bersikeras tidak melepasnya.

Jika cerita di atas dikaitkan dengan penilaian properti, maka cerita tersebut
mengandung arti yang cukup mendasar, antara lain sebagai berikut:

1. Bagi pemilik, burung merpati tersebut lebih bernilai daripada uang Rp. 500
juta atau sebuah mobil Alphard.

2. Bagi penawar yang berminat tukar menukar (barter), harga tertinggi yang
berani ditawarkan untuk merpati tersebut adalah sebuah mobil Alphard.

Berikut di bawah ini adalah andaian penulis sebagai lanjutan dari cerita di atas:

1. Seandainya burung tersebut terlepas dan tak kembali kepada pemiliknya,

kemudian tertangkap oleh anak kecil yang tidak tahu menahu tentang
prestasi/keistimewaan merpati tersebut, bisa jadi burung tersebut dijual
kepada pedagang burung merpati pada harga sama dengan merpati biasa,
misalnya Rp. 25.000,- per ekor.

1
SPI 2007 KPUP 4.5

6 DTSD Pajak II
 Penilaian Properti

2. Pedagang mengetahui bahwa burung tersebut adalah burung yang sangat

bagus, sehingga ditawarkan untuk dijual dengan harga Rp. 100.000,-.
Tetapi ternyata, susah menemukan pembeli yang betul-betul berminat
membeli.

3. Pada saat yang sama, sedang terjadi musibah flu burung, sehingga
pemerintah kabupaten/kota mengeluarkan peraturan yang mengharuskan
pemusnahan segala jenis unggas di daerahnya, sebagai gantinya, para
pemilik unggas akan diberikan uang ganti rugi sebesar Rp. 5.000,- per ekor
(disesuaikan dengan tingkat kemampuan keuangan pemerintah kabupaten
kota).

4. Dari pada diganti rugi Rp. 5.000,- per ekor, oleh pedagang, maka burung
tersebut disembelih, dagingnya dimasak, kemudian disantap oleh
keluarganya! 2

2.2. Harga (Price)

Harga adalah istilah yang digunakan untuk sejumlah uang yang diminta,
ditawarkan, atau dibayarkan untuk suatu barang atau jasa. Hubungannya dengan
penilaian, Harga merupakan fakta historis, baik yang diumumkan secara terbuka
maupun dirahasiakan. Karena kemampuan finansial, motivasi, atau kepentingan
khusus dari seorang penjual atau pembeli, Harga yang dibayarkan atas suatu
barang atau jasa dapat berhubungan atau tidak berhubungan dengan nilai barang
atau jasa yang bersangkutan. Meskipun demikian Harga biasanya merupakan
indikasi atas nilai relatif dari barang atau jasa oleh pembeli tertentu dan atau
penjual tertentu dalam kondisi yang tertentu pula3.

2.3. Biaya (Cost)

Biaya adalah jumlah uang yang dikeluarkan untuk reproduksi/ pengganti properti
baru yang dihitung berdasarkan Harga pasaran setempat sekarang/ pada tanggal
penilaiannya untuk bahan/ material atau unit, biaya jasa kontraktor/ arsitek/
konsultan teknik termasuk keuntungan, biaya instalasi, biaya supervisi, biaya

2 Supriyanto, Heru, 2012

3
SPI 2007 KPUP 4.2

DTSD Pajak II 7
 Penilaian Properti

tenaga ahli teknik termasuk semua pengeluaran standar yang berkaitan seperti
angkutan, asuransi, pondasi, bea masuk, Pajak Pertambahan Nilai (PPN), Pajak
Penghasilan Impor (PPh impor), dan biaya bunga selama masa konstruksi, tetapi
tidak termasuk biaya upah lembur dan premi/bonus4.

Agar lebih jelas dalam memahami perbedaan antara Nilai, Harga dan Biaya,
perhatikan cerita di bawah ini.

Rumah Dekat Kuburan Vs Taman Kota/Alun-Alun

Sekali lagi, untuk memahami tentang pengertian dan perbedaan nilai, harga dan biaya,
perhatikanlah contoh berikut ini.
Dua buah rumah dirancang oleh sebuah arsitek ternama, kemudian dibangun juga oleh
sebuah kotraktor ternama. Dua rumah tersebut memiliki design yang sama serta
menghabiskan biaya yang sama pula yaitu @ Rp 500 juta. Yang berbeda hanyalah nilai
tanahnya, nilai tanah dekat taman kota lebih tinggi daripada nilai tanah dekat kuburan.

KUBURAN ALUN-ALUN/TAMAN KOTA

3.a. Harga 800 juta
2.a. Nilai 700 juta
3.b. Harga 600 juta
500 juta 1. Biaya 500 juta
3.c. Harga 400 juta
300 juta 2.b. Nilai

Pertanyaan:

a. Semua orang memaklumi bahwa nilai pasar bangunan dekat kuburan (2.b)
lebih rendah dari biaya membangun, mengapa?

b. Semua orang memaklumi bahwa nilai pasar bangunan dekat alun-alun

(2.a) lebih tinggi dari biaya membangun, mengapa?

c. Dengan demikian, nilai pasar (2.a) bangunan dekat alun-alun lebih tinggi
dari pada nilai pasar (2.b) bangunan dekat kuburan, mengapa?

d. Dalam kasus tertentu, bisa saja bangunan tersebut terjual pada harga Rp
800 juta (3.a), artinya lebih tinggi dari nilai rumah Rp 700 juta (2.a),
mengapa? Hal ini terjadi manakala, misalnya, pembeli tidak mengetahui
informasi pasar yang sebenarnya ataupun pembeli sangat bernafsu ingin
membeli.

4
SPI 2002 0.5.11.1

8 DTSD Pajak II
 Penilaian Properti

e. Dalam kasus tertentu, bisa saja bangunan tersebut terjual pada harga Rp
600 juta (3.b), artinya lebih rendah dari nilai bangunan Rp 700 juta (2.a),
mengapa? Hal ini terjadi manakala, misalnya, penjual tidak mengetahui
informasi pasar yang sebenarnya ataupun penjual sangat membutuhkan
uang, sehingga dijual pada harga yang lebih rendah dari nilai pasar.

f. Dalam kasus tertentu, bisa saja bangunan tersebut terjual pada harga Rp
400 juta (3.c), artinya lebih rendah dari biaya membangun bangunan Rp
500 juta (1), mengapa?

g. Nilai pasar bangunan kedua rumah tersebut jelas berbeda, tapi jika
digunakan untuk tujuan PBB, maka NJOP bangunan keduanya adalah
sama. Mengapa? 5

3. Faktor-Faktor Yang Mempengaruhi Nilai

Nilai bukanlah fakta, tetapi hanyalah sebuah opini (pendapat).Banyak kekuatan

yang mempengaruhi Nilai dan dikelompokkan menjadi empat faktor yaitu

3.1. Faktor Politik

Situasi politik berpengaruh terhadap nilai properti. Jika situasi politik adalah stabil,
maka nilai properti akan mengalami peningkatan, dan sebaliknya.

3.2. Faktor Ekonomi

Misalnya tingkat pertumbuhan ekonomi, pendapatan per kapita, nilai tukar rupiah
terhadap valuta asing, tingkat inflasi dan lain-lain. Selain itu juga perlu diperhatikan
beberapa prinsip ekonomi yang berpengaruh terhadap nilai yaitu.

3.2.1. Prinsip antisipasi

Artinya nilai tercipta karena antisipasi atas keuntungan ataupun kerugian

yang mungkin akan terjadi pada masa yang akan datang.

5
Supriyanto, Heru, 2012

DTSD Pajak II 9
 Penilaian Properti

3.2.2. Prinsip perubahan (change)

Artinya cepat atau lambat, apapun yang ada di dunia pasti akan
mengalami perubahan, baik perubahan ke arah positif (meningkatkan
nilai) ataupun ke arah negatif (menurunkan nilai).

3.2.3. Prinsip permintaan dan penawaran

Artinya nilai properti akan naik, jika permintaan bertambah atau barang
yang yang ditawarkan berkurang, demikian sebaliknya.

3.2.4. Prinsip kompetisi

Artinya nilai properti akan turun (berkurang), manakala muncul (terdapat)

properti pesaing.

3.2.5. Prinsip substitusi

Artinya adalah nilai suatu properti akan turun manakala terdapat properti
penggantinya. Dengan demikian, prinsip ini ada keterkaitannya dengan
prinsip kompetisi.

3.2.6. Prinsip keseimbangan

Artinya nilai properti akan mencapai nilai yang optimal manakala properti
tersebut memiliki keseimbangan.

3.2.7. Prinsip kontribusi atas nilai

Artinya Nilai sebuah properti disumbangkan tidak semata-mata hanya

oleh satu atau beberapa variabel fisik, tetapi merupakan akumulasi dari
seluruh variabel.

3.2.8. Prinsip konformitas

Artinya agar tercipta Nilai yang optimal, maka keadaan sebuah properti
seharusnya menyesuaikan dengan lingkungan sekitarnya.

3.2.9. Prinsip eksternalitas

Artinya Nilai sebuah properti dipengaruhi oleh faktor lingkungan alam

ataupun akibat pembangunan.

10 DTSD Pajak II
 Penilaian Properti

3.3. Faktor Sosial

Misalnya perilaku masyarakat, adat, budaya, tingkat pendidikan, struktur umur,

jumlah penduduk dan lain-lain.

3.4. Faktor Lingkungan

bisa berupa lingkungan alam ataupun lingkungan hasil dari pembangunan,

sebagaimana telah dibahas pada faktor eksternalitas.

4. Ciri-Ciri Nilai

Sebuah benda akan memiliki nilai manakala benda tersebut memiliki (1) Demand,
yaitu permintaan terhadap barang tersebut. (2) Utility, artinya barang tersebut
dapat memuaskan pengguna. (3) Scarcity (kelangkaan), artinya semakin langka
sebuah barang berarti semakin sedikit penawaran dan (4) Transferabiltiy, yaitu
mudah dipindah-milikkan.

5. Jenis-Jenis Nilai

5.1. Nilai Pasar

Pemeriksa pajak berwenang untuk menetapkan Nilai Pasar. Nilai Pasar

didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat
diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu properti, antara
pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam
suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, di
mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan6. Nilai Pasar dipahami sebagai nilai
dari suatu properti yang diestimasi tanpa memperhatikan biaya penjualan atau
pembelian dan tanpa dikaitkan dengan setiap pengenaan pajak pengalihan yang
terkait7.

Konsep Nilai Pasar tidak harus tergantung pada transaksi sebenarnya yang terjadi
pada tanggal penilaian. Nilai Pasar lebih merupakan estimasi Harga yang mungkin
terjadi dalam penjualan pada tanggal penilaian sesuai dengan persyaratan definisi

6 SPI 2007 SPI 2.3.1

7
SPI 2007 SPI 1.3.3

DTSD Pajak II 11
 Penilaian Properti

Nilai Pasar. Nilai Pasar merupakan representasi atas Harga yang disepakati
pembeli dan penjual pada waktu itu sesuai definisi Nilai Pasar, yang sebelumnya
masing-masing pihak telah mempunyai cukup waktu untuk menguji kemungkinan
dan kesempatan lain serta menyadari bahwa kenungkinan akan diperlukan waktu
untuk menyiapkan kontrak formal dan dokumentasi lainnya8. Penggunaan
Tertinggi dan Terbaik (HBU) yang mendasari estimasi Nilai Pasar properti.
Penggunaan paling layak dan optimal dari suatu real properti, yang secara fisik
dimungkinkan, secara hukum diizinkan serta layak secara finansial dan
menghasilkan nilai tertinggi dari properti yang dinilai.

Selain Nilai Pasar ada juga istilah Nilai Pasar Wajar, yang dapat digunakan khusus
dalam penilaian bisnis yang memiliki pengertian yang sama dengan Nilai Pasar.
Nilai Pasar Wajar tidak seharusnya dirancukan dengan Nilai Wajar dalam
akuntansi.

5.2. Value in Use

Nilai Dalam Penggunaan (Value in Use) adalah nilai yang dimiliki oleh suatu
properti tertentu bagi pengguna tertentu untuk seorang pengguna tertentu dan oleh
karena itu tidak berkaitan dengan Nilai Pasar. Nilai dalam penggunaan ini adalah
nilai yang diberikan oleh properti tertentu kepada badan usaha dimana properti
tersebut merupakan bagian dari badan usaha tanpa memperdulikan penggunaan
terbaik dan tertinggi dari properti tersebut atau jumlah uang yang diperoleh atas
penjualannya9.

5.3. Nilai Kena Pajak (Assessed, Rateable, Taxable Value)

Nilai Kena Pajak adalah nilai berdasarkan definisi yang tertuang dalam peraturan
perundang-undangan yang berlaku berkaitan dengan penaksiran nilai, dan atau
penentuan pajak properti. Walaupun beberapa peraturan perundang-undangan
mungkin mengutip Nilai Pasar sebagai dasar penaksiran nilai, metodologi
penilaian yang digunakan untuk mengestimasi nilai dapat menghasilkan nilai yang
berbeda dengan Nilai Pasar. Oleh karena itu Nilai Kena Pajak tidak dapat

8 SPI 2007 SPI 1.6.2

9
SPI 2-3.0.3.1

12 DTSD Pajak II
 Penilaian Properti

dipertimbangkan sebagai Nilai Pasar kecuali diindikasikan sebaliknya secara

eksplisit. Contoh Nilai Kena Pajak yaitu NJOP dalam PBB, NPOP dalam BPHTB.

5.4. Nilai Wajar

Menurut IVS 2011 adalah estimasi harga dari pengalihan suatu aset atau
kewajiban, di antara para pihak yang memahami dan berminat sesuai dengan
kepentingannya. Sementara menurut IFRS 13, Nilai Wajar adalah estimasi harga
yang akan diterima dari penjualan aset atau dibayarkan untuk transfer kewajiban
dalam transaksi yang teratur di antara pelaku pasar pada tanggal pengukuran
(yaitu harga penjualan), sedangkan menurut SPI adalah sesuai dengan definisi
dalam IFRS yang umumnya konsisten dengan Nilai Pasar, yang mana definisi dan
penerapan Nilai Wajar berdasarkan IFRS digunakan untuk Pelaporan Keuangan.

6. The Highest and Best Use10

6.1. Tujuan

HBU diterjemahkan sebagai penggunaan tertinggi dan terbaik. Tujuan analisis

HBU adalah memberikan gambaran tentang penggunaan tanah yang paling
sesuai dari sebuah properti, sehingga diperoleh nilai tertinggi dari tanah tersebut.
Analisis HBU perlu dilakukan oleh penilai sebelum melakukan kerja-kerja penilaian
properti, baik tanah kosong ataupun yang di atasnya sudah terbangun dengan
bangunan.

Oleh karena itu, jika sebidang tanah kosong (hendak dilakukan penilaian, maka
perlu dilakukan analisis HBU terlebih dulu) misalnya, seluas 1 ha yang di
sekelilingnya telah terbangun bangunan tinggi/high rise building semacam
apartemen, gedung kantor, hotel *****, mall, maka jenis penggunaan tanah kosong
tersebut cenderung juga pada high rise building juga. Persoalannnya adalah high
rise building jenis apa yang paling tepat? Bangunan jenis apa yang secara
finansial layak dan produktivitasnya maksimal?

10 Supriyanto, Heru, 2012. Penilaian Properti Tujuan PBB, PT. Indeks, Jakarta

DTSD Pajak II 13
 Penilaian Properti

6.2. Syarat dan Definisi

Appraisal Institute (2001) mendefinisikan HBU yaitu The reasonable probable and
legal use of vacant land and improved property, which is physically possible,
appropriately supported, financially feasible and that results in the highest value.

Dengan demikian, sebuah properti dikatakan memiliki HBU yang tepat manakala
telah memenuhi empat kriteria yaitu :

a. Hukum (peraturan)

Penggunaan lahan sebuah properti hendaknya sesuai dengan (1) Tata

guna lahan/tanah (zoning) sebagaimana yang telah ditetapkan oleh
pemerintah kabupaten/kota setempat; (2) Bangunan (gedung) yang berada
di atas tapak tersebut harus memenuhi koefisien dasar bangunan,
koefisien lantai bangunan dan peraturan yang lain.

b. Fisik

Penggunaan properti tersebut harus didukung oleh sifat fisik tapak,

misalnya ukuran, bentuk, luas, ketinggian tapak dari permukaan jalan atau
laut, kontur, lebar depan tapak (frontage) , kedalaman tapak dari jalan raya
(depth), utilitas, kelembaban udara, koordinat bumi, gempa bumi dan lain-
lain. Selain itu pula terdapat kesepakatan di antara sebagian ahli/pakar
yang terkait.

Contoh, jika sebidang tanah 5.000 m2 yang berlokasi dipinggir jalan utama
sebuah kota, mempunyai bentuk mengantung, sedangkan kawasan sekitar
adalah perumahan, sementara harga tanah adalah Rp. 5 juta-an,-/m2 maka
ada kemungkinan penggunaan tanah tersebut adalah town house. Tapi
dugaan ini perlu diuji terlebih dulu.

c. Finansial

Analisis finansial dilakukan setelah tapak tersebut memenuhi kriteria

hukum dan fisik. Variabel dan alat analisis yang dapat digunakan misalnya
tingakt pendapatan, return, kekosongan, kerugian sewa, biaya dan lain-
lain. Contoh kriteria finansial akan dibahas pada bagian pengujian.

d. Produktifitas

14 DTSD Pajak II
 Penilaian Properti

Berdasarkan analisis finansial maka akan diperoleh tingkat pengembalian

(rate of return), net present value, internal rate of return (IRR), rate of return,
rate on equity, pay back periode dan lain-lain.

DTSD Pajak II 15
 Penilaian Properti

PENDEKATAN PENILAIAN PROPERTI

Agar diperoleh Nilai Pasar sebuah properti, maka digunakan tiga buah pendekatan
penilaian yaitu

1. Pendekatan Perbandingan Data Pasar

Pendekatan ini digunakan manakala tersedia banyak data pembanding di pasar

properti. Misalnya data tanah kosong, rumah, ruko, rukan, apartemen dan lain-lain.
Sebaliknya akan mengalami kesulitan manakala sedikit data pembanding
misalnya data jual beli hotel, SPBU, rumah sakit, pabrik, jalan tol, bandar udara,
kebun, hutan, tambang, mesin produksi, pesawat helikopter, kapal laut dan lain-
lain.

1.1. Data Pembanding

Data pembanding diusahakan yang bersifat apple to apple. Data pembanding yang
diperlukan berupa data penawaran, data asli dari penjual dan pembeli dan data
notaris/PPAT. Data penawaran dapat diperoleh melalui internet, broker properti,
surat kabar dan lain-lain.

1.2. Analisis Kewajaran

Agar diperoleh nilai wajar, nama data pembanding tersebut perlu

dinormalisasi/diwajarkan dengan cara dikurangi, dikurangi nilai perabot, dikurangi
nilai bangunan, ditambah, ditambah inflasi dan lain-lain yang masuk akal.
Perhatikan Tabel 1 berikut.

DTSD Pajak II 17
 Penilaian Properti

Tabel 1. Analisis Kewajaran Data Penawaran

Anda perhatikan juga Tabel 2 di bawah ini.

Tabel 2. Analisis Kewajaran Transaksi Riil

1.3. Penyesuaian (Adjustment)

Data pembanding yang sudah dinormalisasi dan telah menjadi Nilai Pasar,
selanjutnya perlu dilakukan penyesuaian yang meliputi penyesuaian waktu, fisik
dan lokasi. Penyesuaian waktu dikaitkan dengan kenaikan harga properti (inflasi),
fisik dikaitkan dengan fisik bumi, fisik bangunan dan fisik FFE, serta penyesuaian
lokasi berkaitan dengan gampang susahnya untuk mencapai lokasi tersebut
(aksesibilitas) atau dikaitkan dengan jarak ke fasilitas di sekitar misalnya mall,
kampus dan lain-lain. Contoh tentang proses analisis perbandingan data pasar
dapat dilihat pada Tabel 3 di bawah ini. Berdasarkan analisis pada Tabel 3, maka
nilai rumah tinggal No. 11 adalah Rp 118,-

18 DTSD Pajak II
 Penilaian Properti

Tabel 3. Analisis Perbandingan Data Pasar

2. Pendekatan Biaya

Pendekatan Biaya dapat digunakan untuk menilai properti yang relatif masih baru,
atau jarang terjadi transaksi jual beli. Pendekatan Biaya melibatkan dua nilai, yaitu
nilai atas tanah dan nilai atas bangunan. Nilai tanah diperoleh dengan cara
Pendekatan Perbandingan Data Pasar sebagaimana telah dibahas pada bab 1 di
atas. Sedangkan nilai bangunan diperoleh dengan cara menghitung biaya
bangunan dikurangi dengan penyusutan sebagaimana pada Gambar 2.

Gambar 2. Konsep Pendekatan Biaya

minus plus =
RCN
Depresiasi Nilai Tanah Nilai Pasar

2.1. Replacement Cost New / Reproduction Cost New (RCN)

Adalah estimasi biaya untuk reproduksi/ pengganti baru dari suatu properti
yang dinilai, berdasarkan Harga pasar setempat pada tanggal penilaian yang
dapat dihitung dengan mempertimbangkan biaya-biaya yang dikeluarkan untuk

DTSD Pajak II 19
 Penilaian Properti

pengadaan suatu properti meliputi biaya perencanaan dan pengawasan, biaya

pengadaan unit atau material, biaya pondasi, biaya konstruksi, atau instalasi,
termasuk semua pengeluaran standar yang berkaitan dengan angkutan, asuransi,
bea masuk, pajak dan biaya bunga selama masa konstruksi, tetapi tidak termasuk
biaya akibat penundaan waktu dan biaya lembur11. RCN diperoleh menggunakan
beberapa metoda yaitu

a. Metoda Survei Kuantitas.

b. Metoda Unit in Place.
c. Metoda Meter Persegi.

2.1.1. Metoda Survei Kuantitas

Digunakan untuk bangunan yang rumit misalnya cerobong, konveyor, jaringan

pipa, silo, tangki dan bangunan struktur rangka (Dirjen Pajak menyebutnya
sebagai objek khusus). Tabel 4 merupakan contoh penerapan Metoda Survei
Kuantitas.

Tabel 4. Perhitungan Metoda Survei Kuantitas

11
PPPI 8-3.0.3.5

20 DTSD Pajak II
 Penilaian Properti

2.1.2. Metode Unit In Place

Cocok digunakan untuk bangunan non standar misalnya hotel, apartemen,

mall dan lain-lain. Lebih sederhana apabila menggunakan aplikasi Daftar Biaya
Komponen Bangunan (DBKB) yaitu daftar yang dibuat untuk memudahkan
perhitungan nilai bangunan berdasarkan Pendekatan Biaya yang terdiri dari biaya
komponen utama dan/atau biaya komponen material bangunan dan/atau biaya
komponen fasilitas bangunan. Tabel 5 merupakan contoh penerapan Metoda Unit
in Place.

Tabel 5. Perhitungan Metoda Unit In Place

2.1.3. Metoda Meter Persegi

Besaran biaya membangun dihitung dengan cara biaya total dibagi dengan satuan
luas. Dalam konteks perpajakan, cocok digunakan untuk menghitung KMS PPN.
Apabila seluruh biaya material dan upah (hard cost) telah diketahui maka perlu
ditambah dengan soft cost meliputi jasa arsitek, kontraktor, pengawasan, PPN dan
IMB. Perhatikan Tabel 6 di bawah ini.

DTSD Pajak II 21
 Penilaian Properti

Tabel 6. Perhitungan Metoda Meter Persegi

2.1.4. Penyusutan

Setelah RCN diketahui, langkah berikutnya adalah menghitung

penyusutan/depresiasi terdiri dari

a. Kerusakan fisik.
b. Keusangan fungsi dan
c. Keusangan ekonomi.

2.1.5. Kerusakan Fisik

Contoh kerusakan fisik adalah kerusakan bangunan baik yang ringan sampai
dengan yang berat. Untuk menghitung kerusakan fisik, dapat dilakukan dengan
Metoda Garis Lurus ataupun Metoda Observed Condition.

2.1.6. Keusangan Fungsi

Keusangan fungsi disebabkan design yang tidak sesuai, sehingga bangunan tidak
nyaman apabila digunakan. Contoh bangunan yang kurang ventilasi sehingga
pengab, gedung yang terlalu gelap sehingga boros penggunaan listrik, lebar kusen
pintu masuk yang tidak pas dan lain-lain.

2.1.7. Keusangan Ekonomi

Keusangan ekonomi disebabkan oleh faktor di luar properti (faktor eksternal) yang
menurunkan nilai properti, misalnya faktor permintaan konsumen yang menurun,
faktor penawaran properti (pasokan) yang berlimpah, kenaikan Harga BBM,

22 DTSD Pajak II
 Penilaian Properti

kenaikan tingkat suku bunga perbankan dan lain-lain. Perhatikan contoh pada
Tabel 7 berikut ini

Tabel 7. Perhitungan RCN Terdepresiasi

3. Pendekatan Pendapatan

Pendekatan Pendapatan digunakan pada properti yang mampu menghasilkan

pendapatan (income producing property) dan jarang sekali terjadi transaksi jual
beli, misalnya hotel, perkebunan, pertambangan, perhutanan dan lain-lain. Perlu
diperhatikan bahwa Nilai Pasar atas income producing property terbentuk dari tiga
bagian yaitu:

a. Nilai Real Properti, yang meliputi Nilai Tanah dan Nilai Bangunan.
b. Nilai Bisnis (value of business or going concern and franchise affiliation).
c. Nilai Personal Properti, yang meliputi Furniture (kursi, tempat tidur, televisi,
lemari dan lain-lain), fixture (desain-desain interior), nilai equipment
(peralatan laundry, restoran dan lain-lain).

Prinsip dasar tentang pendekatan ini yaitu menghitung pendapatan kotor,

dikurangi dengan outgoings, sehingga diperoleh net operating income, kemudian

DTSD Pajak II 23
 Penilaian Properti

dikalikan dengan angka kapitalisasi sehingga akhirnya diperoleh Nilai Pasar

sebagaimana pada Gambar 3.

Gambar 3. Konsep Pendekatan Pendapatan

minus Pendapatan =
X Angka
Pendapatan Kotor Bersih (Net
Outgoings Kapitalisasi Nilai Pasar
Operating Income)

3.1. Metoda Direct Capitalisation

Metoda ini mengasumsikan bahwa properti menghasilkan NOI yang tetap

sepanjang masa dan stabil. Apabila pendapatan yang sepanjang masa ini
dipresentvaluekan maka akan diperoleh Nilai Properti. Rumus dalam
penghitungan nilai menggunakan metoda ini adalah:

3.1.1. Pendapatan Kotor Potensial per tahun

Mengumpulkan dan mencatat semua sumber pendapatan subjek properti dan data
pembanding yang sebanding untuk tahun penilaian atau beberapa tahun yang lalu.
Data ini memberikan informasi untuk menghitung semua pendapatan kotor dan
perkembangannya. Data tersebut dibandingkan dan disesuaikan agar dapat
diprediksi pendapatan kotor efektif (effective gross income) diharapkan secara
wajar dihasilkan oleh subjek properti. Data pembanding hendaknya apple to apple.
Pendapatan subjek properti berbeda dengan laporan keuangan, karena yang
diperhitungkan hanyalah pendapatan yang berkaitan langsung dengan subjek
properti.

Penerapan pada PBB Sektor Perhutanan non-HTI (hutan alam) adalah jumlah
produksi hasil hutan kayu dan bukan kayu setahun, dikalikan dengan Harga satuan
produksi. Contoh, hutan alam tersebut menghasilkan kayu tebangan sebanyak
55.055 m3 kayu dengan diameter rata-rata 15-18 cm dengan Harga jual kayu di

24 DTSD Pajak II
 Penilaian Properti

pasar adalah Rp 524.000,- sehingga diperoleh pendapatan kotor sebesar Rp

28.848.820.000,-

3.2. Outgoings (Biaya Tahunan)

Mengumpulkan seluruh data pengeluaran yaitu biaya tetap, biaya tidak tetap,
biaya cadangan yang harus dikeluarkan subjek properti dan data pembanding.
Biaya yang diperhitungkan dalam penilaian adalah biaya yang berkaitan langsung
dengan subjek properti. Biaya tahunan terdiri empat hal yaitu biaya manajemen,
biaya perawatan properti, asuransi properti dan PBB.

Outgoings adalah seluruh biaya langsung yang terkait dengan kegiatan produksi
hasil hutan, sampai di log ponds/log yards untuk hasil hutan kayu atau sampai di
tempat pengumpulan lain untuk hasil hutan bukan kayu, pada Hutan Alam.

Penilai harus melakukan penyesuaian terhadap biaya-biaya dalam laporan

keuangan, mengingat biaya yang dibutuhkan dalam penilaian properti adalah
biaya tahunan!
BIAYA
ESTIMASI
KETERANGAN AKUNTAN
PENILAI (Rp.)
(Rp.)

Pendapatan Kotor 60.000.000 62.300.000

Kekosongan --- 3.200.000
Bunga Deposito 1.285.600 ---
Pendapatan Lainnya 765.000 800.000

Pendapatan Kotor Efektif 62.050.600 59.900.000

Biaya Operasi
- Gaji 7.004.000 7.000.000
- Bonus 616.000 600.000
- Listrik 1.065.000 1.000.000
- Gas 2.185.300 2.150.000
- Air 505.600 500.000
Beban - Pengecatan & Interior 1.000.000 1.000.000
Variabel - Alat Kantor 535.000 500.000
- Perbaikan 3.024.000 3.000.000
- Manajemen 3.000.000 3.000.000
- Notaris 1.200.000 1.200.000
- Biaya lain-lain 800.000 800.000

Beban - Asuransi (3 tahun) 1.500.000 500.000

Tetap - Pajak Bumi Bangunan 5.100.000 5.100.000

Cadangan

DTSD Pajak II 25
 Penilaian Properti

Beban - Penggantian atap --- 500.000

- Penggantian pipa & --- 1.500.000
Cadangan listrik

Pembayaran kembali AC 2.200.000 ---

Pengembalian Pinjaman 2.000.000 ---
Bunga Pinjaman 10.000.000 ---
Depresiasi Bangunan 8.000.000 ---

Total Biaya 49.734.900 28.350.000

PENDAPATAN BERSIH 12.315.700 31.550.000

Sumber : Bahan Penyegaran Ujian Sertifikasi Penilai

3.2.1. Rasio Biaya Produksi

Rasio Biaya Produksi adalah persentase tertentu yang diperoleh dari rata-rata
biaya produksi setahun dibandingkan dengan rata-rata pendapatan kotor setahun.
Seluruh biaya langsung yang terkait dengan kegiatan produksi hasil hutan, sampai
di log pond/log yards untuk hasil hutan kayu atau sampai tempat pengumpulan lain
untuk hasil hutan bukan kayu pada hutan alam. Dirjen Pajak menentukan bahwa
besaran rasio adalah 75%. Dengan demikian, diperoleh biaya produksi sebesar
75% X Rp 28.848.820.000,- yaitu Rp 21.636.615.000,-

3.2.2. Pendapatan Bersih (net operating income/NOI) per tahun

NOI adalah pendapatan bersih yang melekat pada properti (bumi dan bangunan).
Seandainya properti tersebut adalah hotel, maka NOI tidak termasuk FEE dan
goodwill. Oleh sebab itu perlu berhati-hati manakala menentukan Nilai Pasar atas
income producing property. Penerapan NOI areal produktif pada Hutan Alam
ditentukan sebesar pendapatan kotor dari hasil penjualan kayu dan/atau bukan
kayu setahun dikurangi biaya produksi setahun, sebelum tahun pajak. Dengan
demikian diperoleh pendapatan bersih sebesar Rp 7.212.205.000,-

3.2.3. Tingkat Diskonto (Discount Rate)

Adalah angka yang digunakan untuk mendiskonto pendapatan di masa yang akan
datang menjadi nilai kini.

3.2.4. Tingkat Kapitalisasi (Capitalisation Rate)

Adalah tingkat diskonto dikurangi dengan pertumbuhan (growth)

26 DTSD Pajak II
 Penilaian Properti

3.2.5. Angka Kapitalisasi

Adalah sebuah pengganda (multiplier) yang diperoleh dari .

Angka Kapitalisasi adalah angka yang digunakan untuk mengonversi pendapatan

bersih setahun menjadi nilai. Dirjen Pajak menetapkan bahwa angka kapitalisasi
untuk nilai tanah Areal Produktif pada Hutan Alam sebesar 8,5.

Tabel 8 berikut ini menjelaskan tentang perhitungan NJOP PBB Sektor

Perhutanan (hutan alam). Nilai dasar tanah Areal Produktif diabaikan, sehingga ia
dihitung dengan perkalian antara pendapatan bersih setahun dengan Angka
Kapitalisasi yaitu sebesar Rp 61.303.742.500,-. Cara ini merupakan penerapan
Pendekatan NJOP Pengganti.

DTSD Pajak II 27
 Penilaian Properti

Tabel 8. RPN Sektor Perhutanan Hutan Alam

3.3. Metoda Discounted Cash Flow

Metoda ini digunakan untuk mengatasi kelemahan Direct Capitalisation, digunakan

untuk menilai subjek properti karena mampu mengakomodasi pendapatan subjek
properti yang tidak stabil.

Nilai subjek properti adalah hasil penjumlahan nilai kini pendapatan subjek properti
pada masa yang akan datang selama jangka waktu proyeksi, ditambah dengan
nilai kini terminal value di akhir periode, yang mana pendapatan subjek properti
dianggap sudah stabil atau akan dijual oleh pemilik.

3.3.1. Tahapan Penilaian

a. Memproyeksikan periode DCF (pendapatan dianggap belum stabil).

b. Menghitung pendapatan bersih tahunan selama masa periode DCF.
c. Pendapatan bersih tahunan selama priode DCF dijadikan nilai kini dengan
discount rate yang sesuai.

28 DTSD Pajak II
 Penilaian Properti

d. Menghitung terminal value di akhir masa priode DCF dan menghitung nilai
kini menggunakan discount factor tahun akhir priode DCF

1
=
(1 + )

e. Menghitung jumlah nilai kini pendapatan tahunan dan nilai kini dari terminal
value.

3.3.2. Terminal Value

I( )
=
Rt
I(n+1) = Income (net)/pendapatan bersih tahunan (tahun akhir DCF + 1)

Rt = Rate /tingkat kapitalisasi tahun terminal

Contoh12

PT. ABC memiliki Boutique Hotel yang berlokasi di Jalan Raya XYZ Kota Damai
Indah, dengan jumlah kamar 60 kamar. Sejak beroperasi sampai saat ini (masuk
tahun ke-tiga) sudah menunjukkan kinerja yang cukup baik, dengan data historis
seperti di bawah ini :

Tahun (H) adalah tahun saat ini di mana jumlah tamu dan tarif kamar rata-rata
merupakan proyeksi dari operator hotel dan diyakini akan tercapai. Rata-rata
tingkat hunian ganda adalah 1,5.

Diketahui juga data-data kinerja masa lalu sebagai berikut :

1. Pendapatan makanan dan minuman 30% dari pendapatan kamar.

2. Pendapatan lain-lain 20% dari pendapatan kamar.
3. Biaya operasional departemen:
a) Departemen kamar 15% dari pendapatan kamar.

12
http://aan-appraiser.blogspot.com/2011/04/contoh-kasus-penilaian-hotel.html

DTSD Pajak II 29
 Penilaian Properti

b) Departemen makanan dan minuman 55% dari pendapatan makanan dan

minuman.
c) Departemen lain-lain 70% dari pendapatan lain-lain.
d) Biaya operasional non departemen 36% dari total pendapatan
beban tetap Rp 1.200.000.000,- pada tahun ini dan tumbuh 10% per tahun
4. Tingkat diskonto dihitung dengan menggunakan metode Weighted Average
Cost of Capital (WACC), diketahui rata-rata tingkat suku bunga pinjaman
investasi perbankan nasional sebesar 14% dan rata-rata tingkat balikan yang
diharapkan investor hotel sebesar 19%. Pada umumnya investasi hotel
dibiayai perbankan dengan komposisi antara pinjaman dengan modal sendiri
60:40. Tingkat kapitalisasi terminal diproyeksikan -4% dari tingkat diskonto.
5. Diproyeksikan ke depan pertumbuhan jumlah tamu dan tarif kamar hotel
mengikuti kinerja masa lalu, demikian juga komposisi pendapatan di luar
kamar dan biaya-biaya operasi sama dengan kinerja masa lalu. Kondisi
pendapatan dan operasional hotel tiga tahun ke depan diasumsikan sudah
stabil.

Pertanyaan

1. Berapa Nilai Pasar Boutique Hotel tersebut secara keseluruhan?

2. Laporan tersebut digunakan untuk tujuan penjaminan atas pinjaman PT.
ABC ke Bank BBB. Aset yang dijaminkan adalah tanah, bangunan, mesin
dan peralatan serta peralatan operasional hotel di luar fixture & furniture.
Berapakah Nilai Pasar aset hotel PT. ABC yang dijaminkan tersebut jika
diketahui tarif pasar sewa untuk fixture & furniture sekelas dengan hotel ini
adalah sebesar Rp 550.000.000 per tahun dan tingkat kapitalisasi fixture &
furniture sebesar +4% dari initial capitalization rate hotel.

Jawaban

1. Hitung kenaikan jumlah kamar terjual dan tarif kamar rata-rata berdasarkan
data historis yang ada.

No. Uraian Thn (H-2) Thn (H-1) Thn (H)

1 Jumlah Tamu 19.710 20.696 21.730

30 DTSD Pajak II
 Penilaian Properti

2 Jumlah Kamar (tingkat hunian ganda 1,5) 13.140 13.797 14.487

3 Kenaikan Jumlah Kamar 0 5% 5%
4 Tarif Kamar Rata Rata 540.000 594.000 653.400
5 Kenaikan Tarif Kamar Rata Rata 0 10% 10%

2. Hitung tingkat diskonto dan tingkat kapitalisasi terminal

Komposisi pinjaman:modal = 60%:40%
Suku bunga bank = 14%
Tingkat balikan yang diharapkan investor = 19%
Maka tingkat diskonto adalah:
DR = (60% x 14%) + (40% x 19%)
DR = 8,4% + 7,6%
DR = 16%

Tingkat kapitalisasi terminal adalah

Rt = 16% - 4%

Rt = 12%

Lama proyeksi DCF adalah 3 tahun, karena setelah tahun ke tiga

pendapatan dan biaya dianggap stabil.

3. Menghitung nilai kini pendapatan selama periode proyeksi DCF

DTSD Pajak II 31
Penilaian Properti

4. Nilai kini dari nilai terminal.

Pendapatan bersih tahun ke 4 (dalam kasus ini pendapatan bersih tahun
ke 4 diasumsikan sama dengan pendapatan bersih tahun ke-3) karena
pendapatan dan biaya dianggap stabil mulai dari tahun ke 3.

Nilai terminal:

Vt =
. . . ,
Vt =
%
Vt = 41.040.018.092

Nilai kini dari Nilai Terminal:

PVt = Nilai terminal x diskon faktor tahun ke 3
PVt = 41.040.018.092 x 0,6407
PVt = 26.292.602.513

Nilai hotel:
Vh = TPV NOI + PVt
Vh = 9.363.482.018,46 + 26.292.602.513

32 DTSD Pajak II
 Penilaian Properti

Vh = 35.656.084.531,21
Nilai hotel adalah 35, 7 M

Nilai hotel di luar fixture & furniture

Tarif pasar sewa fixture dan furniture = 550.000.000
Tingkat Kapitalisasi + 4% dari initial cap. rate

Initial Cap. Rate = NOI tahun 1/Nilai Properti

Initial Cap. Rate = 3.580.121.940,00 / 35.656.084.531,21
Initial Cap. Rate =10,04% atau dibulatkan 12%

RFF = 10% + 4%
RFF = 14%

. .
VFF = =
%
VFF = 3.917.182.473

Vh (tanpa FF) = 35.656.084.531,21 - 3.917.182.473

Vh (tanpa FF) = 31.738.902.058

5. Catatan

H-2 : artinya 2 tahun yang lalu

H-1 : 1 tahun yang lalu
H : artinya tahun sekarang. pada saat penilaian.

DTSD Pajak II 33
 Penilaian Properti

PENILAIAN MESIN DAN PERALATAN

1. Kendaraan Bermotor

Tabel 9 adalah contoh tentang penilaian sebuah mobil menggunakan Pendekatan

Perbandingan Data Pasar. Penyesuaian dilakukan dengan metode terperinci
(dalam persentase) berdasarkan unsur pembanding mobil dengan besarnya
penyesuaian adalah sebagai pada Tabel 10.

Tabel 9. Analisis Perbandingan Data Pasar

Unsur
No Pembanding 1 Pembanding 2 Subjek Properti
Pembanding
1 Merk/Type Isuzu Panther Isuzu Panther Isuzu Phanter
2 Tahun 1996 1996 1996
Pembuatan
3 Kondisi Mesin baik baik Jelek
4 Kondisi Bodi baik baik Jelek (cat pudar,
beberapa bagian
berkarat)
5 Warna Biru Hijau Hijau
6 Jenis Transaksi Penawaran Penawaran Jual Beli
7 Waktu Transaksi Januari 2013 Januari 2013 Januari 2013
Interior
8 Dashboard baik baik sedang
9 Jok baik baik sedang
10 Radio, Tape baik baik Ada, baik
Eksterior
11 Ban baik baik Sudah tipis
12 Velg Racing, baik Racing, baik Standard
13 Spion baik baik baik
14 Bemper baik baik baik
13 Lampu, baik baik baik, accu sering
kelistrikan dan soak
accu
14 Central Lock baik baik rusak
Kelengkapan lainya
15 Power Steering baik baik Oli bocor

DTSD Pajak II 35
Penilaian Properti

16 Suspensi (peer, baik baik peer shock

arm, karet-karet, brkeer harus
dll) diganti
17 Air conditioner baik baik rusak
(AC)
18 Jenis AC baik baik double blower
19 Dokumen baik baik BPKB, STNK
kepemilikan
20 Plat Nomor baik baik Plat merah
21 Harga Rp 60.000.000 Rp 57.000.000
22 Foto

Tabel 10. Faktor Penyesuaian

Faktor Penyesuaian
Mer/Type 0,00% 0,00%
Tahun Pembuatan 0,00% 0,00%
Kondisi Mesin -10,00% -14,04%
Rp6.000.000/ Rp 60.000.000 Rp 6.000.000/ Rp 57.000.000
Kondisi Bodi -10,00% -10,53%
Rp 6.000.000/ Rp 60.000.000 Rp 6.000.000/ Rp 57.000.000
Warna -3,00% 0,00%
Jenis Transaksi -10,00% -10,00%
Waktu Transaksi 0,00% 0,00%
Dashboard -1,00% -1,05%
Rp 600.000/ Rp 60.000.000 Rp 600.000/ Rp 57.000.000
Jok -1,67% -1,75%
Rp 1000.000/ Rp 60.000.000 Rp 1000.000/ Rp 57.000.000
Radio, Tape 0,00% 0,00%
Ban -5,00% -5,26%
Rp 3.000.000/ Rp 60.000.000 Rp 3.000.000/ Rp 57.000.000
Velg -5,00% -5,26%
Rp 3.000.000/ Rp 60.000.000 Rp 3.000.000/ Rp 57.000.000
Spion 0,00% 0,00%
Bemper 0,00% 0,00%

36 DTSD Pajak II
 Penilaian Properti

Lampu, kelistrikan dan accu -1,00% -1,05%

Rp 600.000/ Rp 60.000.000 Rp 600.000/ Rp 57.000.000
Central Lock -0,50% -0,53%
Rp 300.000/ Rp 60.000.000 Rp 300.000/ Rp 57.000.000
Power Steering -6,67% -7,02%
Rp 4.000.000/ Rp 60.000.000 Rp 4.000.000/ Rp 57.000.000
Suspensi (peer, arm, karet- -2,50% -2,63%
karet, dll)
Rp 1.500.000/ Rp 60.000.000 Rp 1.500.000/ Rp 57.000.000
Air conditioner (AC) -2,00% -2,11%
Rp 1.200.000/ Rp 60.000.000 Rp 1.200.000/ Rp 57.000.000
Jenis AC 0,00% 0,00%
Dokumen kepemilikan 0,00% 0,00%
Plat Nomor -1,00% -1,00%
JUMLAH PENYESUAIAN -59,33% -62,23%
Nilai Indikasi 24.400.000 21.530.000
Nilai Pembobotan 60,00% 40,00%
Nilai setelah pembobotan 14.640.000 8.612.000
NILAI KENDARAAN 23.252.000
Pembulatan 23.200.000

2. Mesin Genset

Genset merek Perkins dengan model HLPER-1500 memiliki spesifiksasi teknis

sebagai berikut.

Kondisi umum genset tersebut adalah tahun perakitan 1997, tahun perolehan
1997, harga perolehan Rp 40.000.000,- dan genset masih dapat dipergunakan
dengan perbaikan. Berdasarkan data awal tersebut, dilakukanlah survei lapangan
karena dasar penilaian adalah kondisi fisik terlihat (physical observed condition)
untuk melakukan identifikasi data secara makro, serta identifikasi data secara
mikro.

DTSD Pajak II 37
 Penilaian Properti

2.1. Identifikasi Makro

Identifikasi Makro terdiri dari nomor model dan nomor seri, tahun pembuatan,
tahun digunakan, kelengkapan alat bantu, tipe dan nama motor penggerak, bahan
bakar dan lain-lain. Berdasarkan identifikasi makro diperoleh juga tentang lay out
mesin sebagaimana pada

Gambar 4.

Gambar 4. Lay Out Mesin

Data objek pembanding haruslah apple to apple. Hasil dari kegiatan pengumpulan
data pasar adalah seperti pada

38 DTSD Pajak II
 Penilaian Properti

Tabel 11 dan data yang diperoleh harus dilakukan analisis sebagaimana pada
Tabel 12.

DTSD Pajak II 39
Penilaian Properti

Tabel 11. Daftar Harga Jual Genset

Tabel 12. Analisis Perbandingan Data Pasar Genset

Faktor Pembanding DATA PEMBANDING I DATA PEMBANDING II Subjek Propert

Tahun Pembuatan 2002 2005 1997
Harga Rp80.000.000 Rp85.000.000
Jenis Harga Penawaran Penawaran
ENGGINE MESIN
- Prime Mover/enggine Baik Baik Perlu perbaikan
- Pendingin (exhaus) Baik Baik Perlu perbaikan
- Lubricant System Baik Baik Perlu perbaikan
- Fuel system Baik Baik Perlu perbaikan
GENERATOR
Geberator
PANEL KONTROL/ACOS
- A.M.F Baik Baik Perlu perbaikan
- A.T.S Baik Baik Perlu perbaikan
KELENGKAPAN ALAT BANTU
- Bateray Charger Baik Baik Perlu perbaikan

40 DTSD Pajak II
 Penilaian Properti

- Voltage Regulator Baik Baik Perlu perbaikan

- Altenator Baik Baik Perlu perbaikan
FRAME/ CASHING
Frame Baik Baik berkarat, kusam
FAKTOR PENYESUAIAN
Tahun Pembuatan -12% -15%
Jenis Harga Penawaran Penawaran
- Prime Mover/enggine -10,00% -10,00%
=-Rp8.000.000/Rp95.000.000 =-
Rp8.000.000/Rp95.000.000
- Pendingin (exhaus) -1,25% -1,25%
=-Rp1.000.000/Rp95.000.000 =-
Rp1.000.000/Rp95.000.000
- Lubricant System -1,88% -1,76%
=-Rp1.500.000/Rp95.000.000 =-
Rp1.500.000/Rp95.000.000
- Fuel system -1,88% -1,76%
=-Rp1.500.000/Rp95.000.000 =-
Rp1.500.000/Rp95.000.000
- Generator -10,00% -10,00%
=-Rp8.000.000/Rp95.000.000 =-
Rp8.000.000/Rp95.000.000
- A.M.F -3,75% -3,75%
=-Rp3.000.000/Rp95.000.000 =-
Rp3.000.000/Rp95.000.000
- A.T.S -3,75% -3,75%
=-Rp3.000.000/Rp95.000.000 =-
Rp3.000.000/Rp95.000.000
- Bateray Charger -3,75% -3,75%
=-Rp3.000.000/Rp95.000.000 =-
Rp3.000.000/Rp95.000.000
- Voltage Regulator -3,75% -3,75%
=-Rp3.000.000/Rp95.000.000 =-
Rp3.000.000/Rp95.000.000
- Altenator -3,75% -3,75%
=-Rp3.000.000/Rp95.000.000 =-
Rp3.000.000/Rp95.000.000
- Frame -3,75% -3,75%
=-Rp3.000.000/Rp95.000.000 =-
Rp3.000.000/Rp95.000.000

Jumlah Penyesuaian -59,50% -62,28%

Nilai Indikasi Rp32.400.000 Rp32.062.500
Pembobotan 50% 50%
Nilai Pembobotan Rp16.200.000 Rp16.031.250

DTSD Pajak II 41
 Penilaian Properti

NILAI Rp32.231.250

Apabila nilai Wajar genset tahun 1997 adalah sebesar Rp 32.231.000, maka
nilai/harga limit penjualan dapat ditentukan sama dengan Nilai Wajar genset
tersebut, yaitu sebesar Rp 32.231.000,-

Genset yang dinilai dapat saja dalam kondisi nilai sisa (scrap). Apabila penilai
berkeyakinan bahwa genset tersebut sudah dalam kondisi scrap, maka penilai
melakukan perbandingan dengan harga genset yang dibeli dalam kondisi scrap.
Misalkan berdasarkan wawancara dengan seorang pedagang jual beli genset,
mereka berani membeli genset bekas dengan kapasitas daya standby sebesar
1500 KVA sebesar Rp 10.000.000 dalam kondisi apapun, maka informasi tersebut
dapat digunakan sebagai data pembanding genset dengan kapasitas 1500 KVA
dalam kondisi Nilai Scrap.

3. Komputer

Printer yang dinilai mempunyai Merk LQ 2170, tahun pembelian 2000, harga
perolehan Rp. 2.000.000,- kondisi rusak berat dan sudah dihentikan
penggunaannya. Berdasarkan data pembanding yang didapatkan, kemudian
ditentukan unsur-unsur pembandingnya, serta dianalisis dalam lembar kerja
penyesuaian data pasar seperti pada Tabel 13, kemudian dilakukan analisis
perbandingan seperti pada Tabel 14.

Tabel 13. Data Pembanding Komputer

No Perbandingan Pembanding 1 Pembanding 2 Objek Penilain

1 Alamat Jakarta Jakarta Jl Sakti Raya No.1
2 Jenis Transaksi Penawaran Penawaran Jual Beli
3 Waktu Transaksi Desember 2010 Desember 2010 Desember 2010
4 Cara Penjualan Jual Satuan Jual Satuan Jual Beli (Penjualan Paket)
5 Merk/ Tipe Printer Dotmatrix Printer Dotmatrix Printer Dotamatrix
LQ 2170 LQ 2170 LQ 2170
6 Kondisi Mesin Baik Sedang Rusak
7 Kondisi Bodi Baik Sedang Jelek
8 Kompatibiltas Baik Baik Baik
9 Kelengka[an Lain Kabel Power dan LPT II Kabel Power dan LPT II Kabel Power dan LPT II

42 DTSD Pajak II
 Penilaian Properti

10 Harga (Rp) 1.100.000 750.000

Foto objek

http:/perangkat - keras -
komputer.
Tokobagus.com/
printer/jual-printer-epson-
lq-1170-epson-lx-300-lx- http:/www.kaskus.us/sho
11 Sumber 800-lq-1066452.html wtread.php?t=4084115

Tabel 14. Faktor Penyesuaian

1 Jenis Transaski -10% -10%

2 Waktu Transaksi 0% 0%
3 Cara Penjualan -20% -20%
4 Cara Pengambilan 0% 0%
5 Merk/ Tipe 0% 0%
6 Kondisi Mesin -30,00% -20,00%
Rp 330.000/Rp 1.100.000 Rp 150.000/Rp 750.000
7 Kondisi Bodi -15% -10%
Rp 165.000/Rp 1.100.000 Rp 75.000/Rp 750.000
8 Kompatibiltas 0% 0%
9 Kelengkapan Lain -10% -15%
Rp 110.000/Rp 1.100.000 Rp 110.000/Rp 750.000
JUMLAH PENYESUAIAN -85% -75%
INDIKASI NILAI 165.000,00 190.000,00
=(100%-Peny)*Harga =(100%-Peny)*Harga
PEMBOBOTAN 40% 60%
NILAI SETELAH PEMBOBOTAN 66.000,00 114.000,00
NILAI BARANG 180.000,00

4. Air Conditioner

AC yang dinilai bermerk Mitsubishi, 1 PK, tahun pembelian 2000, harga perolehan
Rp. 2.400.000,- kondisi rusak berat dan sudah dihentikan penggunaannya.

DTSD Pajak II 43
 Penilaian Properti

Berdasarkan data pembanding yang didapatkan, lalu ditentukan unsur-unsur

pembandingnya, serta dianalisis dalam lembar kerja penyesuaian data pasar
seperti pada Tabel 15 dan Tabel 16.

Tabel 15. Data Pembanding AC

No Perbandingan Pembanding 1 Pembanding 2 Objek Penilain

1 Alamat Jakarta Jakarta Jl Sakti Raya No.1
2 Jenis Transaksi Penawaran Penawaran Jual Beli
3 Waktu Transaksi Desember 2010 Desember 2010 Desember 2010
4 Cara Penjualan Jual Satuan Jual Satuan Jual Beli (Penjualan Paket)
5 Cara Pengambilan Diambil di Tempat Diambil di Tempat Diambil di Tempat
6 Merk/ Tipe AC Mitsubishi AC Mitsubishi AC Mitsubishi
7 Paard Kracht (PK) 1 1 1
8 Jenis Split Split Split
9 Kondisi Mesin Sedang Sedang Rusak
10 Kondisi Bodi Sedang Sedang Rusak
11 Kondisi Kompresor Sedang Sedang Rusak
12 Kondisi Kipas Sedang Sedang Rusak
13 Remote Ada Ada Tidak ada
14 Kelengkapan Lain
(penyaring udara/filter, dll) Ada Ada Tidak ada
15 Harga (Rp) 1.500.000 1.200.000 Tidak ada

Foto objek

16 Sumber

44 DTSD Pajak II
 Penilaian Properti

Tabel 16. Tabel Faktor Penyesuaian

1 Jenis Transaksi -10% -10%

2 Waktu Transaksi 0% 0%
3 Cara Penjualan -20% -20%
4 Cara Pengambilan 0% 0%
5 Merk/ Tipe 0% 0%
6 Paard Kracht (PK) 0% 0%
7 Jenis 0% 0%
8 Kondisi Mesin -10,00% -10,00%
Rp 150.000/Rp 1.500.000 Rp 120.000/Rp 1.20.000
9 Kondisi Bodi -6,00% -6,25%
Rp 90.000/Rp 1.500.000 Rp 75.000/Rp 1.200.000
10 Kondisi kompresor -10% -10%
Rp 150.000/Rp 1.500.000 Rp 120.000/Rp 1.20.000
11 Kondisi Kipas -4,00% -5,00%
Rp 60.000/Rp 1.500.000 Rp 60.000/Rp 1.20.000
12 Remote -1% -1%
13 Kelengkapan Lain -13,33% -16,67%
Rp 200.000/Rp 1.500.000 Rp 200.000/Rp 1.200.000
JUMLAH PENYESUAIAN -74% -79%
INDIKASI NILAI 385.000,00 253.000,00
=(100%-Peny)*Harga =(100%-Peny)*Harga
PEMBOBOTAN 40% 60%
NILAI SETELAH PEMBOBOTAN 154.000,00 151.800,00
NILAI BARANG 305.800,00

5. Furniture

RCN dihitung dengan Pendekatan Data Pasar yaitu berdasarkan harga jual barang
tersebut saat ini (berdasar price list). Contoh, suatu barang dengan tipe/jenis yang
telah beberapa lama diproduksi sampai dengan sekarang masih diproduksi dan
dapat diketahui price list (tahun 2013) di toko, misalnya seperti pada Gambar 5.

DTSD Pajak II 45
 Penilaian Properti

Gambar 5. Data Pembanding Furniture

Untuk melakukan penilaian mesin cuci merk Elektrolux tahun 1994 kapasitas 15
kg, terlebih dahulu perlu menentukan RCN pada saat penilaian. Hal ini dapat
dilakukan dengan cara mencari informasi harga pada saat penilaian, misalnya
tahun 2011, diketahui informasi secara online (melalui internet) sebagai berikut:

Distributor CV Pratama Elektronik, harga baru mesin cuci dengan

spesifikasi dan kapasitas yang sama (ongkos kirim gratis) pada tahun 2011
adalah Rp 25.000.000,-

Distributor PT Hartono Elektronik, harga baru adalah Rp 24.500.000,-

Distributar CV Tunggal Elektronik, harga baru adalah Rp 26.000.000,-

46 DTSD Pajak II
 Penilaian Properti

Untuk menghitung RCN dengan data pasar (ekuivalen modern) mesin cuci
tersebut pada saat penilaian adalah dengan melakukan konfirmasi ulang kepada
masing-masing distributor untuk mendapatkan kepastian harga. Sangat mungkin
RCN yang diambil adalah salah satu dari sumber informasi tersebut, yang mana
yang berdasarkan analisis penilai yang paling akuratm, misalnya Rp 25.000.000,-

DTSD Pajak II 47
 Penilaian Properti

LAPORAN PENILAIAN PROPERTI

1. Pengertian

Laporan penilaian adalah suatu dokumen yang mencantumkan instruksi

penugasan, tujuan dan dasar penilaian, dan hasil analisis yang menghasilkan opini
nilai. Suatu laporan penilaian dapat juga menjelaskan proses analisis yang
dilakukan dalam pelaksanaan penilaian, dan menyatakan informasi yang penting
yang digunakan dalam analisis.

2. Jenis Laporan Penilaian

2.1. Laporan Lisan

Hasil penilaian yang dikomunikasikan secara verbal dengan dipresentasikan di

depan sidang pengadilan baik sebagai saksi ahli atau pemberian kesaksian. Suatu
laporan yang dikomunikasikan secara lisan kepada klien harus didukung dengan
suatu kertas kerja dan minimal ditindaklanjuti dengan ringkasan tertulis dari
penilaian.

2.2. Laporan Tertulis

Hasil penilaian yang dikomunikasikan kepada Pemberi Tugas dalam bentuk

tulisan, termasuk yang dikomunikasikan secara elektronik. Laporan tertulis dapat
merupakan suatu dokumen narasi terinci yang berisikan semua materi yang terkait
yang diuji dan dianalisis untuk mendapatkan kesimpulan nilai atau dokumen narasi
ringkas, termasuk pemutakhiran nilai secara periodic (Penilaian Ulang), formulir
yang digunakan oleh Pemerintah atau badan yang lain, atau surat-surat yang
ditujukan kepada Pemberi Tugas.

3. Pedoman Laporan Penilaian

Dalam penyusunan laporan penilaian sesuai dengan SPI ini, Penilai harus
mengikuti pedoman sebagai berikut :

DTSD Pajak II 49
Penilaian Properti

a. Identifikasi status Penilai, apakah sebagai individu atau instansi/Usaha Jasa

Penilai. Laporan penilaian harus mencantumkan tanda tangan Penilai yang
bertanggung jawab atas penilaian sesuai SPI dan peraturan dan perundangan
yang berlaku. Jika penilai memperoleh bantuan tenaga ahli dalam kaitannya
dengan aspek penugasan, maka sifat bantuan dan sejauh mana pekerjaan
dilakukan, disampaikan dalam laporan.
b. Identifikasi pemberi tugas dan pengguna laporan.
c. Maksud dan tujuan penilaian yang akan dibuat harus dinyatakan secara jelas.
d. Identifikasi objek penilaian
e. Identifikasi bentuk kepemilikan
f. Dasar Nilai
Adalah jenis Nilai yang akan dijadikan dasar kegiatan penilaian properti.
Jenis-jenis Nilai dapat dibaca kembali pada sub bab Jenis-Jenis Nilai di atas,
misalnya Nilai Pasar, Value ini Use, Nilai Kena Pajak dan lain-lain.
g. Tanggal penilaian, diartikan dalam SPI sebagai tanggal pada saat nilai
diberlakukan. Tanggal ini berbeda dengan tanggal laporan penilaian atau
tanggal inspeksi. Jika relevan, tanggal-tanggal tersebut harus secara jelas
dibedakan dalam laporan
h. Tingkat kedalaman investigasi
i. Asumsi dan asumsi khusus yang dibuat dalam pelaksanaan penilaian harus
dinyatakan dengan jelas.
j. Pendekatan penilaian dan alasan penggunaannya
k. Kesimpulan penilaian, hasil penilaian harus dinyatakan dalam mata uang
rupiah. Hal ini dikecualikan untuk penilaian yang berada di luar wilayah
Negara Kesatuan Republik Indonesia.
l. Konfirmasi bahwa penilaian dilakukan berdasarkan SPI
m. Deskripsi informasi dan data yang diperiksa, analisis pasar yang
dilaksanakan, pendekatan dan prosedur penilaian yang diterapkan, dan
alasan yang mendukung analisis, opini dan kesimpulan dalam laporan;
n. Memuat Pernyataan Penilai (Compliance Statement) dimana penilaian telah
dilakukan sesuai dengan KEPI dan SPI dan mencatumkan nama, kualifikasi
profesional dan tanda tangan Penilai berikut tim pelaksananya. Pernyataan
Penilaian harus mengkonfirmasi bahwa

50 DTSD Pajak II
 Penilaian Properti

1) Pernyataan faktual yang dipresentasikan dalam laporan penilaian

adalah benar sesuai dengan pemahaman terbaik dari Penilai;
2) Analisis dan kesimpulan hanya dibatasi oleh asumsi dan kondisi yang
dilaporkan;
3) Penilai tidak mempunyai kepentingan terhadap properti yang dinilai (jika
terdapat kepentingan tertentu harus disebutkan);
4) Imbalan jasa Penilai tidak berkaitan dengan hasil penilaian yang
dilaporkan;
5) Penilaian dilakukan dengan memenuhi ketentuan KEPI dan SPI;
6) Penilai telah memenuhi persyaratan pendidikan profesional yang
ditentukan dan/atau diselenggarakan oleh Asosiasi Penilai yang diakui
Pemerintah;
7) Penilai memiliki pemahaman mengenai lokasi dan/atau jenis objek
penilaian yang dinilai;
8) Penilai melakukan inspeksi terhadap objek penilaian yang dinilai; dan
9) Tidak seorangpun, kecuali yang disebutkan dalam laporan penilaian,
telah menyediakan bantuan profesional dalam menyiapkan laporan
penilaian.

4. Komponen Laporan Penilaian13

Laporan penilaian berbentuk naratif haruslah memuat secara lengkap, jelas, rinci
dan sistematis mengenai data dan analisis penilaian yang dilakukan.

4.1. Pendahuluan

a. Halaman judul, sekaligus digunakan sebagai halaman sampul laporan,

biasanya berisi nama dan alamat properti yang dinilai, nama dan alamat
penilai/perusahaan penilai beserta logonya dan bulan/tahun penilaian
tersebut dilaksanakan.
b. Surat pengantar (letter of transmittal) merupakan surat yang dibuat oleh
penilai kepada pelanggan yang menyatakan bahwa penilai telah melakukan
penilaian atas objek yang ditunjuk pada tanggal tertentu dan untuk tujuan

13 Satriotomo, 2008

DTSD Pajak II 51
 Penilaian Properti

tertentu serta pernyataan/opini nilai atas objek yang dinilai. Surat pengantar
ini berisikan antara lain tanggal surat dan pihak yang memberi tugas, alamat
property, pernyataan identifikasi kepentingankepentingan yang terdapat
dalam properti yang dinilai, Pernyataan mengenai telah dilaksanakannya
inspeksi terhadap properti, tanggal penilaian efektif, estimasi nilai, batasan
masalah, tanda tangan penilai.
c. Daftar isi, yang memuat daftar pokok bahasan yang terdapat dalam laporan
penilaian, termasuk daftar tabel, diagram, denah dan foto objek.
d. Sertifikasi nilai, yaitu sertifikasi nilai yang disertai dengan pernyataan nilai
akhir, tanda tangan penilai, tanggal dan cap/stempel dengan
uraian/pernyataan seperti contoh berikut : Kesimpulan nilai yang terdapat
dalam laporan penilaian ini adalah berdasarkan fakta yang benar dan sesuai
dengan kenyataan dan pengetahuan penilai.
e. Rangkuman konklusi penting, rangkuman ini diperlukan bila laporan terlalu
panjang dan terdiri dari beberapa objek.

4.2. Dasar Penilaian

Adalah segala hal yang dipakai sebagai dasar dalam penentuan nilai atau yang
dijadikan dasar dalam memberikan opini nilai, biasanya merangkumi tentang:

a. Asumsi-asumsi yang dipakai sebagai dasar pertimbangan dalam memberikan

opini nilai dan kondisi-kondisi yang membatasi validitas opini tersebut.

b. Tujuan dan kegunaan penilaian tersebut dilakukan.

c. Definisi jenis nilai yang dipakai/diestimasi dan tanggal ditetapkannya nilai.

d. Hak-hak yang terdapat dalam properti yang dinilai.

Uraian ke empat hal tersebut adalah sebagai berikut :

1) Asumsi dan kondisi pembatas, bertujuan untuk melindungi penilai terhadap

kemungkinan penyalah-gunaan hasil penilaian yang telah dilakukan. Asumsi
dan kondisi pembatas yang sering dimasukkan dalam laporan penilaian
adalah asumsi pasar wajar, opini yang berbeda, dasar yang dipakai dalam
menentukan nilai tanah/bangunan, tanggal dan tujuan yang spesifik
dilakukannya penilaian serta batas tanggung jawab penilai.

52 DTSD Pajak II
 Penilaian Properti

2) Tujuan penilaian (the objective of solution), haruslah dinyatakan dengan jelas

pada laporan penilaian apakah untuk tujuan jual beli, agunan bank, asuransi,
lelang, pajak, pembebasan tanah dan lain sebagainya. Tujuan penilaian ini
perlu dinyatakan dengan jelas karena mempunyai kaitan erat dengan jenis
nilai yang dihasilkan dan sejauh mana tanggung jawab penilai terhadap opini
nilai yang diberikan. Sebagai contoh, apabila tujuan penilaian adalah untuk
tujuan pajak (misalnya PBB), maka jenis yang diestimasi adalah NJOP
dimana dalam penentuannya perlu memperhatikan peraturan perundang-
undangan yang berlaku
3) Tanggal pemeriksaan (inspection date) adalah tanggal dilakukannya
pengecekan fisik, pengukuran dan pengidentifikasian langsung di lapangan
terhadap objek yang dinilai. Tanggal pemeriksaan lapangan ini perlu
disebutkan dengan lengkap tanggal, bulan dan tahunnya, sesuai dengan
waktu inspeksi yang telah dilakukan. Tanggal pemeriksaan lapangan ini dapat
berupa suatu tanggal tertentu, misalnya 3 Maret 2014, ataupun dapat berupa
suatu periode waktu, misalnya 3 Mei 2014 sampai dengan 10 Mei 2014.
4) Tanggal penilaian (date of valuation) adalah tanggal dimana nilai ditetapkan.
Tanggal penilaian ini harus dinyatakan dengan jelas dan lengkap tanggal,
bulan dan tahunnya. Contoh tanggal penilaian tujuan PBB adalah keadaan
objek per tanggal 1 Januari dari tahun pajak yang bersangkutan, untuk tujuan
jualbeli biasanya tanggal penilaian ditetapkan berdasarkan permohonan klien
dan lain-lain
5) Dokumen kepemilikan, misalnya sertifikat hak atas tanah, SPPT PBB, akta
jual beli dan lain-lain.
6) Deskripsi lokasi, perlu dijelaskan tentang alamat properti secara lengkap dan
jelas, sehingga pembaca dapat menemukan properti tersebut, perlu diuraikan
lokasi properti dari suatu landmark tertentu, seperti tugu, alun-alun dan lain-
lain. Perlu diuraikan aksesibilitas menuju ke objek yang dinilai, seperti cara
menuju lokasi dari jalan besar, sarana transportasi umum yang tersedia,
lingkungan sekitar dan lain-lain.

4.3. Presentasi Data

Biasanya membahas lebih rinci mengenai Identifikasi propertI, Identifikasi

personal properti/items yang bukan termasuk real property, data luas area dan

DTSD Pajak II 53
 Penilaian Properti

lingkungan sekitar (neighborhood), zoning, ukuran data, deskripsi mengenai

bangunan (improvement),

a. Identifikasi properti, meliputi identifikasi tanah dan identifikasi

pengembangan yang ada di atas tanah tersebut. Deskripsi mengenai tanah
adalah menjelaskan keadaan tanah misalnya luas, bentuk tanah, kontur
tanah, elevasi, lebar depan (frontage), daya dukung tanah, lokasi tanah
(kebaikan dan kekurangannya) dan view. Deskripsi bangunan meliputi
kualitas fisik/material bangunan, desain, fungsi, fasilitas bangunan dan
keadaan bangunan.
b. Lingkungan sekitarnya (neighborhood), misalnya fasilitas lingkungan sekitar
seperti sekolah, toko/mall, terminal, stasiun, bandara, tempat rekreasi dan
sebagainya, kuburan, tempat penimbunan sampah (TPA) atau terletak dekat
dengan kawasan kumuh, maka otomatis akan berpengaruh negatif terhadap
nilai properti.
c. Perencanaan kota/zoning, apakah penggunaan properti sesuai dengan
zoning yang ditetapkan oleh pemerintah dan bagaimana kaitannya dengan
nilai properti.
d. Deskripsi mengenai bangunan/pengembangan
Deskripsi bangunan/ pengembangan untuk menginformasikan mengenai
identifikasi gambaran fisik dari bangunan yang akan dinilai, terdiri dari tiga
bagian yaitu bangunan utama, bangunan tambahan dan pengembangan
lainnya (others land improvement/OLI). Misalnya Fungsi bangunan/jenis
penggunaan bangunan, Luas bangunan, Jumlah lantai bangunan, Tahun
dibangun, Tahun renovasi, Struktur utama bangunan, Komponen penutup
bangunan, Fasilitas pelengkap bangunan yaitu listrik, telepon, sistem
pendingin udara, sound system, sistem pemadam kebakaran, pasokan air
bersih, sistem pembuangan air kotor, sistem pemanas air dan lift/escalator,
Pengembangan tanah lainnya, yaitu meliputi ada tidaknya kolam renang,
taman, lapangan tenis, jalan lingkungan, perkerasan halaman dan pagar.

54 DTSD Pajak II
 Penilaian Properti

4.4. Analisis Data dan Kesimpulan

Terdiri dari beberapa bagian, yaitu analisis penggunaan tertinggi dan terbaik,
dasar penilaian, nilai tanah, pendekatan perbandingan, pendekatan biaya,
pendekatan pendapatan, rekonsiliasi nilai/indikasi nilai akhir properti.

a. Analisis kegunaan tertinggi dan terbaik, diperlukan untuk melihat apakah

kegunaan dan keberadaan properti subjek/properti telah memenuhi criteria
sebagai kegunaan tertinggi dan terbaik
b. Dasar penilaian, yaitu definisi nilai dan penilaian yang digunakan dalam
penilaian tersebut. Penilai menguraikan secara jelas penilaian apa yang
digunakan dalam mengestimasi nilai properti, juga dijelaskan data
pendukung yang diperoleh untuk penerapan masing-masing .
c. Nilai tanah, diuraikan mengenai dasar dan yang dipakai dalam menentukan
nilai tanah, apakah berdasarkan pada analisis perbandingan data pasar,
apakah berdasar lain seperti alokasi, ekstraksi, subdivision of
development, residual ataukah pengkapitalisasian sewa dasar tanah.
d. Penilaian, penilai menguraikan secara ringkas semua dalam penilaian yang
digunakan, baik menggunakan Pendekatan Biaya (cost approach),
Pendekatan Pendapatan (income approach) maupun Pendekatan
Perbandingan Data Pasar (Market Data Approach) yang sesuai dengan
tujuan penilaian tersebut dilakukan. Selain menguraikan mengenai penilaian
yang digunakan adalah cukup penting juga untuk menyatakan bagaimana
proses dan hasil penilaian yang dihasilkan serta rekonsiliasi nilai dari
penilaian yang dipakai.
e. Kesimpulan Nilai (Statement of Value)
Dari berbagai indikasi nilai yang dihasilkan dari tiap yang dipakai serta
setelah melakukan rekonsiliasi nilai, selanjutnya disampaikan keputusan
tentang opini nilai. Kesimpulan nilai ini harus disertai tanda-tangan asli dari
penilai.

4.5. Lampiran

Data pendukung yang perlu diketahui oleh pembaca perlu lampirkan dalam
laporan penilaian misalnya lay out plan, plan and elevation of building,
photo/gambar, peta kota, bagan dan grafik, abstraksi mengenai sewa/penyewaan,

DTSD Pajak II 55
 Penilaian Properti

data pendapatan dan pengeluaran, spesifikasi bangunan, sstimasi detail

mengenai biaya bangunan baru, data penjualan/data pembanding, analisis pasar.

5. Analisis Kasus

Berikut adalah sepenggal paragraf dari Putusan Pengadilan Pajak

Put.37977/PP/M.II/15/2012. Appraisal company yang oleh Pemohon Banding
gunakan sudah memiliki ijin sebagaimana telah tercatat dalam laporan appraisal
MAPPI No.: 95-S-00610 dan linsensi penandatangan Susan Widjojo dengan
MAPPI dengan Valuer License No.: 1.01.0094. Tujuan dari dilakukannya appraisal
oleh Pemohon Banding untuk menilai pengalihan aset dari divisi Gypsum dan tidak
untuk tujuan yang lain, dan penggunaan nilai appraisal dalam pengalihan aset juga
telah Pemohon Banding sampaikan dalam RUPS Pemohon Banding. Menurut
Pemohon Banding, untuk nilai pengalihan mesin dan peralatan antara Pemohon
Banding dan Terbanding tidak ada masalah. Pemohon Banding dalam
persidangan menyampaikan data perbandingan Nilai Pasar Wajar Pengalihan
Divisi Gypsum dengan perincian seperti pada Tabel 17.

Tabel 17. Data Sanding Rincian Nilai Pasar Wajar Pengalihan Divisi Gypsum

Dirjen Pajak setuju dengan Nilai Pasar atas mesin dan peralatan, tetapi
tidak setuju (memberikan koreksi) atas Nilai Pasar atas tanah dan bangunan.
Mengapa?

56 DTSD Pajak II
 Penilaian Properti

REFERENSI

PMK No. 43/PMK.03/2008 tentang Penggunaan Nilai Buku atas Pengalihan Harta
dalam Rangka Penggabungan, Peleburan atau Pemekaran Usaha

PMK NO. 79/PMK.03/2008 tentang Penilaian Kembali Aktiva Tetap Perusahaan

untuk Tujuan Perpajakan

PMK No. 252/PMK.03/2008 tentang Petunjuk Pelaksanaan Pemotongan Pajak

atas Penghasilan sehubungan dengan Pekerjaan, Jasa dan Kegiatan
Orang Pribadi

Listiyarko Wijito, 2013. Penilaian BMN (Non Tanah dan Bangunan), DTSS
Pengelolaan Barang Milik Negara, Pusdiklat Kekayaan Negara dan
Perimbangan Keuangan, BPPK

Satriotomo, 2008. Penyusunan Laporan Penilaian, DTSS Penilaian Properti

Dasar, Pusdiklat Keuangan Umum, BPPK

Supriyanto, Heru, 2010. Cara Menghitung PBB, BPHTB dan Bea Meterai, PT.
Indeks, Jakarta

Supriyanto, Heru, 2012. Penilaian Properti Tujuan PBB, PT. Indeks, Jakarta

Supriyanto, Heru, 2014. Pengelolaan PBB P3, DTSS Manajemen Ekstensifikasi,

Pusdiklat Pajak, BPPKStandar Penilaian Indonesia 2007, Mappi

aan-appraiser.blogspot.com/2011/04/contoh-kasus-penilaian-hotel.html

DTSD Pajak II 57
 Penilaian Properti

LAMPIRAN

DTSD Pajak II 59
Penilaian Properti

Lampiran 1. Laporan Penilaian Mesin

60 DTSD Pajak II
 Penilaian Properti

DTSD Pajak II 61
Penilaian Properti

62 DTSD Pajak II
 Penilaian Properti

DTSD Pajak II 63
Penilaian Properti

64 DTSD Pajak II
 Penilaian Properti

DTSD Pajak II 65
Penilaian Properti

66 DTSD Pajak II
 Penilaian Properti

DTSD Pajak II 67
 Penilaian Properti

Lampiran 2. Laporan Penilaian Sport Club

DTSD Pajak II 69
Penilaian Properti

70 DTSD Pajak II
 Penilaian Properti

DTSD Pajak II 71
Penilaian Properti

72 DTSD Pajak II
 Penilaian Properti

DTSD Pajak II 73
Penilaian Properti

74 DTSD Pajak II
 Penilaian Properti

DTSD Pajak II 75
Penilaian Properti

76 DTSD Pajak II
 Penilaian Properti

DTSD Pajak II 77
Penilaian Properti

78 DTSD Pajak II
 Penilaian Properti

DTSD Pajak II 79
Penilaian Properti

80 DTSD Pajak II
 Penilaian Properti

DTSD Pajak II 81
Penilaian Properti

82 DTSD Pajak II
 Penilaian Properti

DTSD Pajak II 83