Modul Penilaian Properti PBB P3L Bea Meterai PDF

PELATIHAN TEKNIS PAJAK DASAR
MODUL
Penilaian Properti, Pajak
Bumi dan Bangunan Sektor
Perkebunan, Perhutanan,
Pertambangan, dan Lainnya
(PBB P3L), dan Bea Meterai
Oleh:
I Wayan Sukada
Widyaiswara Madya Pusdiklat Pajak
KEMENTERIAN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA

BADAN PENDIDIKAN DAN PELATIHAN KEUANGAN
PUSDIKLAT PAJAK
2018
PENILAIAN PROPERTI PBB P3L BEA METERAI
PERNYATAAN DISCLAIMER
Seluruh informasi dan data yang disediakan dalam modul ini adalah
bersifat umum dan disediakan untuk tujuan pendidikan saja. Dengan demikian
tidak dianggap sebagai suatu acuan hukum.
Pada dasarnya modul ini merupakan bahan kajian ilmiah yang

penyusunannya sesuai dengan Peraturan Kepala Badan Pendidikan dan
Pelatihan Keuangan Nomor PER-003/PP/2009 tentang Pedoman Penyusunan
Modul di Lingkungan Badan Pendidikan dan Pelatihan Keuangan. Informasi dan
ilustrasi bersifat umum dan tidak rahasia.
Pusdiklat Pajak maupun Penyusun Modul tidak dapat digugat maupun

dituntut atas segala pernyataan, kekeliruan, ketidaktepatan atau kekurangan
dalam setiap konten yang disampaikan dalam modul ini.
Seiring dengan perubahan peraturan perundang-undangan yang disebut

dalam modul ini mungkin sudah tidak sesuai/tidak relevan dengan peraturan
perundang-undangan yang berlaku saat ini.
Disarankan untuk mengecek kembali dasar hukum yang digunakan dalam

modul ini untuk memastikan peraturan perundang-undangan yang digunakan
masih berlaku.
i
KATA PENGANTAR
Berdasarkan Surat Keputusan Kuasa Pengguna Anggaran Pusat

Pendidikan dan Pelatihan Pajak Nomor KEP-295.3/PP.4/2018 tanggal 01
Agustus 2018 tentang Penyusunan/Pengembangan Modul Pelatihan Di
Lingkungan Pusdiklat Pajak Tahun Anggaran 2018, kepada Sdr. I Wayan Sukada
ditugaskan untuk menyusun Modul Penilaian Properti, Pajak Bumi dan Bangunan
Sektor Perkebunan, Perhutanan, Pertambangan, dan Lainnya (PBB P3L), dan
Bea Meterai untuk Pelatihan Teknis Pajak Dasar di Pusdiklat Pajak.
Mengingat modul sebagaimana terlampir telah diseminarkan, dengan ini

kami menyatakan bahwa modul dimaksud telah sah dan layak untuk digunakan
sebagai Modul Penilaian Properti, Pajak Bumi dan Bangunan Sektor
Perkebunan, Perhutanan, Pertambangan, dan Lainnya (PBB P3L), dan Bea
Meterai untuk Pelatihan Teknis Pajak Dasar.
Kami mengucapkan selamat dan terima kasih kepada Penyusun dan

semua pihak yang telah membantu dalam penyelesaian materi modul tersebut.
Demikian Kata Pengantar dan Pengesahan ini dibuat untuk dipergunakan

sebagaimana mestinya.
Jakarta, Desember 2018

Kepala Pusdiklat Pajak,
ttd.
Hario Damar
NIP 19620629 198302 1 002
ii
DAFTAR ISI
KATA PENGANTAR ............................................................................................ ii
DAFTAR ISI .........................................................................................................iii
DAFTAR TABEL .................................................................................................vii
DAFTAR GAMBAR ............................................................................................. ix
PETUNJUK PENGGUNAAN MODUL .................................................................. x
PETA KONSEP MODUL..................................................................................... xi
PENDAHULUAN.................................................................................................. 1
1. Deskripsi Singkat ..................................................................................... 1
2. Prasyarat Kompetensi .............................................................................. 2
3. Standar Kompetensi (SK) dan Kompetensi Dasar (KD)............................ 2
4. Relevansi Modul....................................................................................... 2
1 PENGANTAR PENILAIAN PERPAJAKAN ................................................... 3
1. Indikator Keberhasilan.............................................................................. 3
2. Penilai dan Profesi Penilai Di Indonesia ................................................... 3
A. Perlunya Penilaian Dalam Bidang Perpajakan ..................................... 4
B. Penilaian Dalam Rangka Penggalian Potensi Pajak ............................. 5
C. Penilaian Tujuan Perpajakan Lainnya .................................................. 7
3. Dasar-Dasar Penilaian ............................................................................. 8
A. Pengertian Penilaian ............................................................................ 8
B. Nilai, Harga, dan Biaya ....................................................................... 11
C. Nilai Dalam Penilaian ......................................................................... 13
D. Tujuan Penilaian................................................................................. 14
E. Tanggal Penilaian............................................................................... 14
F. Prinsip-Prinsip Penilaian..................................................................... 14
G. Faktor-Faktor Yang Mempengaruhi Nilai ............................................ 16
4. Latihan ................................................................................................... 17
5. Rangkuman............................................................................................ 18
6. Tes Formatif 1 ........................................................................................ 19
7. Umpan Balik dan Tindak Lanjut .............................................................. 21
2 PENILAIAN PROPERTI ............................................................................. 22
1. Indikator Keberhasilan............................................................................ 22
2. Pengertian Penilaian Properti ................................................................. 22
3. Pendekatan Penilaian Properti ............................................................... 23
4. Alur Proses Penilaian Properti................................................................ 24
5. Pengumpulan dan Pemilihan Data ......................................................... 28
6. Analisis Data .......................................................................................... 29
A. Analisis Pasar .................................................................................... 29
B. Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik ....................................... 30
C. Pendekatan Penilaian ........................................................................ 31
iii
D.
Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach) ............................... 31
E.
Pendekatan Biaya (Cost Approach).................................................... 34
F.
Pendekatan Pendapatan (Income Approach) ..................................... 35
7. Rekonsiliasi Nilai dan Kesimpulan Nilai .................................................. 36
A. Rekonsiliasi Nilai ................................................................................ 36
B. Kesimpulan Nilai................................................................................. 37
C. Pelaporan Penilaian ........................................................................... 37
8. Latihan ................................................................................................... 38
9. Rangkuman............................................................................................ 38
10. Tes Formatif 2 .................................................................................... 40
11. Umpan Balik dan Tindak Lanjut .......................................................... 42
3 PENILAIAN BISNIS.................................................................................... 43
2. Gambaran Umum................................................................................... 43
3. Ruang Lingkup Penilaian ....................................................................... 45
4. Pendekatan Penilaian ............................................................................ 46
A. Pendekatan Pasar .............................................................................. 46
B. Pendekatan Pendapatan .................................................................... 47
C. Pendekatan Aset ................................................................................ 49
5. Alur Proses Penilaian ............................................................................. 49
6. Latihan ................................................................................................... 50
7. Rangkuman............................................................................................ 50
8. Tes Formatif 3 ........................................................................................ 52
4 PENILAIAN ASET TAK BERWUJUD ......................................................... 55
2. Pengertian Penilaian Aset Tak Berwujud................................................ 55
3. Ruang Lingkup Penilaian Aset Tak Berwujud ......................................... 56
4. Pendekatan Penilaian Aset Tak Berwujud .............................................. 57
A. Pendekatan Pasar (Market Based Approach)..................................... 57
B. Pendekatan Pendapatan (Income Based Approach) .......................... 58
C. Pendekatan Biaya (Cost Based Approach)......................................... 59
5. Alur Proses Penilaian Aset Tak Berwujud .............................................. 60
6. Latihan ................................................................................................... 61
7. Rangkuman............................................................................................ 61
8. Tes Formatif 4 ........................................................................................ 62
5 PENILAIAN PAJAK BUMI DAN BANGUNAN (PERKEBUNAN,
PERHUTANAN, PERTAMBANGAN, DAN SEKTOR LAINNYA) ........................ 65
2. Pendahuluan .......................................................................................... 65
3. PBB Sektor Perkebunan ........................................................................ 66
A. Objek PBB Perkebunan...................................................................... 66
B. Penilaian Objek PBB Perkebunan ...................................................... 68
C. Penilaian Bumi ................................................................................... 68
D. Penghitungan SIT............................................................................... 69
E. Penilaian Bangunan ........................................................................... 75
iv
F.
Penentuan NJOP Per Meter Persegi .................................................. 75
4. PBB Sektor Perhutanan ......................................................................... 78
A. Pengenan PBB Perhutanan ............................................................... 78
B. Objek PBB Perhutanan ...................................................................... 78
C. Penilaian Objek PBB Perhutanan ....................................................... 80
D. Penilaian Objek PBB Hutan Tanaman ................................................ 81
E. Penentuan NJOP PBB Hutan Tanaman ............................................. 82
F. Penilaian Objek PBB Hutan Alam ....................................................... 82
G. Penentuan NJOP PBB Hutan Alam .................................................... 84
5. PBB Sektor Pertambangan .................................................................... 85
A. PBB Migas Dan Pabum ...................................................................... 86
B. Objek PBB Migas Dan Pabum............................................................ 87
C. SPPT PBB Migas Dan Pabum............................................................ 89
D. Penilaian Objek PBB Migas Dan Pabum ............................................ 90
E. Penentuan NJOP per Meter Persegi Bumi ......................................... 93
F. Penentuan NJOP Bangunan Per Meter Persegi ................................. 94
G. PBB Minerba ...................................................................................... 98
H. Objek PBB Minerba ............................................................................ 98
I. SPPT PBB Minerba .......................................................................... 101
J. Penilaian Objek PBB Minerba .......................................................... 101
K. Penentuan NJOP Per Meter Persegi ................................................ 105
L. Penghitungan NJOP Dan PBB Minerba Terutang ............................ 105
6. PBB Sektor Lainnya ............................................................................. 109
A. PBB Usaha Perikanan Tangkap dan Pembudidayaan Ikan .............. 110
B. Penghitungan NJOP dan PBB Terutang Sektor Perikanan............... 111
C. PBB Jaringan Pipa, Kabel Telekomunikasi, dan Kabel Listrik ........... 113
D. Penghitungan NJOP dan PBB Terutang Jaringan Pipa, Kabel
Telekomunikasi, Kabel Listrik ................................................................... 114
E. PBB Jalan Tol .................................................................................. 115
F. Penghitungan NJOP Dan PBB Terutang Untuk Jalan Tol................. 116
7. Latihan ................................................................................................. 117
8. Rangkuman.......................................................................................... 118
9. Tes Formatif 5 ...................................................................................... 127
10. Umpan Balik dan Tindak Lanjut ........................................................ 129
6 BEA METERAI ......................................................................................... 130
1. Indikator Keberhasilan.......................................................................... 130
2. Dasar Hukum ....................................................................................... 130
3. Objek Bea Meterai ............................................................................... 130
4. Dikecualikan Sebagai Objek Bea Meterai............................................. 132
5. Subjek, Saat Terutang, dan Tarif Bea Meterai ...................................... 133
A. Subjek Bea Meterai .......................................................................... 133
B. Saat Terutang Bea Meterai .............................................................. 134
C. Tarif Bea Meterai .............................................................................. 134
6. Cara Pelunasan Bea Meterai ............................................................... 136
A. Pelunasan Bea Meterai Dengan Menggunakan Benda Meterai........ 136
B. Pelunasan Bea Meterai menggunakan cara lain............................... 137
7. Pemeterain Kemudian .......................................................................... 138
8. Latihan ................................................................................................. 139
9. Rangkuman.......................................................................................... 139
v
10. Tes Formatif 6 .................................................................................. 141

11. Umpan Balik dan Tindak Lanjut ........................................................ 143
PENUTUP ....................................................................................................... 144
TES SUMATIF ................................................................................................. 145
KUNCI JAWABAN ........................................................................................... 151
DAFTAR PUSTAKA......................................................................................... 153
vi
DAFTAR TABEL
Tabel 1.1 Kebutuhan Penilaian Dalam Bidang Perpajakan .................................. 5
Tabel 2.1 Analisis HBU ...................................................................................... 31
Tabel 5.1 SBPK Tahun 2014 ............................................................................. 71
Tabel 5.2 Besarnya Index Biaya Tanaman (IBT) Untuk Penentuan Satuan Biaya
Tanaman (SBT) Tanaman Berumur Panjang ..................................................... 73
Tabel 5.3 Penghitungan SIT per M2 Perluasan Kebun Sawit Di Propinsi
Sumatera Utara Tahun Pajak 2019 .................................................................... 75
Tabel 5.4 Penghitungan NJOP dan PBB Terutang Untuk PBB Sektor Perkebunan
.......................................................................................................................... 77
Tabel 5.5 Penghitungan NJOP Areal Produktif Hutan Alam ............................... 84
Tabel 5.6 Penghitungan NJOP dan PBB Terutang PBB Perhutanan Hutan Alam
.......................................................................................................................... 85
Tabel 5.7 Penghitungan NJOP Tubuh Bumi Untuk Pertambangan Migas .......... 95
Tabel 5.8 Penghitungan NJOP Dan PBB Terutang Tubuh Bumi Untuk
Pertambangan Pabum ....................................................................................... 95
Tabel 5.9 Penghitungan NJOP Dan PBB Terutang Permukaan Bumi Offshore
Pertambangan Migas Dan Pabum ..................................................................... 96
Tabel 5.10 Penghitungan NJOP Dan PBB Terutang Permukaan Bumi Onshore
Untuk Pertambangan Migas .............................................................................. 97
Tabel 5.11 Penghitungan NJOP Dan PBB Terutang Tubuh Bumi Pertambangan
Minerba Tahap Operasi Produksi .................................................................... 106
Tabel 5.12 Penghitungan NJOP dan PBB Terutang Tubuh Bumi Untuk
Pertambangan Minerba Tahap Eksplorasi ....................................................... 106
Pertambangan Minerba ................................................................................... 107
Untuk Pertambangan Minerba ......................................................................... 108
Tabel 5.15 Luas Areal Penangkapan Ikan per Kapal ....................................... 111
Tabel 5.16 Penghitungan NJOP Dan PBB Terutang Perikanan Tangkap ........ 112
Tabel 5.17 Penghitungan NJOP Dan PBB Terutang Pembudidayaan Ikan ...... 113
Tabel 5.18 Penghitungan NJOP Dan PBB Terutang Jaringan Pipa/Kabel
Telekomunikasi/Listrik ..................................................................................... 115
vii
Tabel 5.19 Penghitungan NJOP Dan PBB Terutang Atas Jalan Tol ................ 117
Tabel 6.1 Objek Dan Besarnya Tarif Bea Meterai ............................................ 135
viii
DAFTAR GAMBAR
Gambar 2.1 Alur Proses Penilaian Properti........................................................ 25

Gambar 3.1 Alur Proses Penilaian Bisnis .......................................................... 50
Gambar 4.1 Alur Proses Penilaian Aktiva Tak Berwujud .................................... 60
ix
PETUNJUK PENGGUNAAN MODUL
Tercapainya tujuan pembelajaran Pelatihan Teknis Pajak Dasar (PTPD)

sesuai Standar Kompetensi dan Kompetensi Dasar yang diharapkan, tidak hanya
ditentukan oleh Widyaiswara. Tetapi sangat ditentukan oleh adanya sinergi dan
saling mendukung antara penyelenggara, modul, bahan ajar dan bahan tayang,
serta partisipasi aktif Saudara sebagai peserta pelatihan. Untuk mencapai tujuan
pembelajaran secara maksimal, diharapkan agar Saudara dapat melakukan
tahapan-tahapan berikut:
1. Setelah menerima modul, bacalah peta konsep untuk mendapatkan
gambaran yang utuh terhadap modul serta kedudukan modul dalam Dilat
PTPD;
2. Dalam mempelajari setiap kegiatan belajar:
a. Mulailah dengan membaca indikator keberhasilan;
b. Pastikan bahwa Saudara telah membaca modul ini sebelum pelaksanaan
tatap muka di kelas;
c. Kerjakan soal latihan serta tes formatif yang tersedia dalam bagian akhir
kegiatan belajar;
d. Ingat! Saudara tidak boleh melihat kunci jawaban sebelum mengerjakan
tes formatif;
e. Cocokan jawaban soal tes formatif dengan kunci jawaban yang tersedia
pada halaman terakhir modul ini;
f. Hitung tingkat penguasaan Saudara dan ikuti petunjuk pada bagian
umpan balik yang tersedia;
3. Jika seluruh kegiatan belajar telah dipelajari lanjutkan dengan mengerjakan
tes sumatif yang terdapat pada akhir modul. Cocokkan jawaban Saudara
dengan kunci jawaban yang tersedia untuk mengukur penguasan Saudara
atas modul ini;
4. Untuk lebih memahami materi ini, hendaknya Saudara membaca bahan
bacaan serta peraturan yang tercantum dalam daftar pustaka;
5. Jika Saudara memerlukan penjelasan lebih lanjut silakan hubungi pengajar
dengan alamat yang tertera di halaman modul.
x
PETA KONSEP MODUL
xi
PENDAHULUAN
1. Deskripsi Singkat
Pada mulanya penilaian sebagai profesi di Direktorat Jenderal Pajak

hanya dimanfaatkan untuk menilai objek Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).
Penilaian PBB dilakukan untuk menentukan besarnya Nilai Jual Objek Pajak
sebagai dasar penganaan PBB. Saat ini penilaian diperlukan tidak hanya untuk
kepentingan pengenaan PBB, namun sudah mulai dimanfaatkan untuk
kepentingan penggalian potensi pajak dan penagihan pajak. Demikian juga
profesi penilai di DJP yang dulunya disebut Fungsional Penilai PBB, saat ini
telah berubah menjadi Fungsional Penilai Pajak. Berkaitan dengan hal tersebut
maka para petugas pajak perlu diberikan pengetahuan tentang penilaian selain
penilaian properti berwujud (seperti tanah dan bangunan).
Nilai merupakan suatu besaran, biasanya dalam bentuk mata uang
tertentu, seperti Rupiah (Rp), mengandung konsep ekonomi serta hukum atas
suatu properti atau barang/jasa. Nilai ditetapkan berdasarkan proses penilaian
yang dilakukan oleh penilai. Dalam kaitan dengan pengenaan pajak, penilaian
dilakukan untuk menentukan nilai wajar atas objek penilaian.
Modul ini terdiri dari dua bagian yaitu Modul Pengantar Penilaian
Perpajakan dengan sub judul Tujuan Penggalian Potensi Pajak dan PBB P3L
serta Modul Bea Meterai. Dua bagian besar modul ini akan dibagi menjadi enam
kegiatan belajar. Kegiatan belajar 1 tentang Pengantar Penilaian Perpajakan,
kegiatan belajar 2 tentang Penilaian Properti, kegiatan belajar 3 tentang
Penilaian Bisnis, kegiatan belajar 4 tentang Penilaian Aset Tak Berwujud,
kegiatan belajar 5 tentang Penilaian Pajak Bumi dan Bangunan, dan kegiatan
belajar 6 tentang Bea Meterai.
Pada akhir setiap kegiatan belajar akan diberikan latihan disertai dengan
rangkuman serta tes formatif. Rangkuman dimaksudkan untuk menyamakan
persepsi peserta pelatihan terhadap isi modul. Latihan serta tes formatif
terutama diberikan untuk mengukur tingkat penguasaan peserta terhadap isi
dari masing-masing kegiatan belajar yang sudah dijelaskan.
1
2. Prasyarat Kompetensi
Sebelum mempelajari modul ini, sebaiknya peserta pelatihan telah
mengetahui dasar-dasar ilmu ekonomi, hukum, dan perpajakan. Ilmu ekonomi
terutama terkait dengan ilmu ekonomi makro, mikro, serta akuntansi. Ilmu
hukum terutama terkait dengan hukum perdata, dagang, serta hukum tanah.
Ilmu perpajakan terutama Ketentuan Umum dan Tatacara Perpajakan (KUP),
Pajak Penghasilan (PPh), Pajak Pertambahan Nilai (PPN), dan Pajak Bumi dan
Bangunan Sektor Perkebunan, Perhutanan, dan Pertambangan serta Sektor
Lainnya (PBB P3L).
3. Standar Kompetensi (SK) dan Kompetensi Dasar (KD)
3.1. Standar Kompetensi
Setelah mengikuti pembelajaran ini peserta pelatihan diharapkan
mampu memahami penilaian perpajakan dan mampu menerapkan pengenaan
PBB P3L serta Bea Meterai.
3.2. Kompetensi Dasar
Setelah mengikuti pembelajaran ini peserta pelatihan diharapkan mampu:
1) Menjelaskan profesi penilai di Direktorat Jenderal Pajak
2) Menjelaskan pentingnya penilaian dalam penggalian potensi pajak
3) Menjelaskan pentingnya penilaian dalam rangka penagihan pajak
4) Menjelaskan dasar-dasar penilaian
5) Menjelaskan penilaian properti
6) Menjelaskan penilaian bisnis
7) Menjelaskan penilaian asset tak berwujud
8) Menerapkan pengenaan PBB P3L
9) Menerapkan pengenaan Bea Meterai
4. Relevansi Modul
Modul pengantar penilaian perpajakan diharapkan dapat memberikan
wawasan kepada peserta pelatihan tentang profesi atau fungsional penilai yang
ada Direktorat Jenderal Pajak. Selain itu modul ini diharapkan mampu
memberikan pengetahuan dasar tentang penilaian yang dapat dipergunakan
sebagai alat untuk penggalian potensi pajak. Modul ini juga memberikan
pengetahuan tentang pengenaan PBB P3L terutama terkait dengan penilaian
objek PBB P3L dan Bea Meterai.
2
KEGIATAN
1 PENGANTAR PENILAIAN PERPAJAKAN BELAJAR
1
“The term appraisal means a written statement independently and impartially prepared by
a qualified appraiser setting forth an opinion of defined value of adequatly described
property as of a spesific date, supported by the presentation and analysis of relevant
market information”.
Lusht K. M dan Irwin R.D, 1997
1. Indikator Keberhasilan
Setelah mengikuti pembelajaran ini peserta pelatihan mampu:

 menjelaskan pentingnya penilaian dalam bidang perpajakan;
 menjelaskan teori dasar penilaian;
 menjelaskan pengertian nilai, harga, dan biaya;
 menjelaskan jenis nilai dalam penilaian;
 menjelaskan tujuan penilaian;
 menjelaskan tanggal penialaian;
 menjelaskan prinsip penilaian;
 menjelaskan faktor yang mempengaruhi nilai.
2. Penilai dan Profesi Penilai Di Indonesia
Selama ini mungkin sebagian besar kita sebagai petugas pajak telah
mengenal profesi pemeriksa pajak. Penilai pajak memang nomenklatur baru,
namun sebagai profesi, penilai (Fungsional Penilai PBB) sudah ada sejak lama
di DJP. Istilah penilai PBB lebih berkembang sejak diberlakukannya Undang-
Undang PBB di awal tahun 1986. Sebelum itu ada istilah mantri klasir yang
tidak lain adalah juga penilai. Tugas utama mantri klasir adalah menentukan
klasifikasi tanah dalam rangka pengenaan Pajak Hasil Bumi, yang disebut
dengan klasiran.
Di Indonesia saat ini dikenal ada penilai publik dan penilai pemerintah.
Penilai publik bernaung dalam organisasi profesi Masyarakat Profesi Penilai
3
Indonesia (MAPPI) atau Indonesian Society of Appraisers, yang sudah berdiri

sejak tanggal 20 Oktober 1981. Sedangkan penilai pemerintah saat ini ada di
bawah naungan Direktorat Jenderal Kekayaan Negara (DJKN) dan Direktorat
Jenderal Pajak (DJP). Penilai yang berada di DJKN mempunyai tugas untuk
menilai Barang Milik Negara (BMN). Sedangkan penilai di DJP mempunyai
tugas untuk melakukan penilaian tujuan perpajakan.
Penilai di DJP lebih banyak dikenal sebagai Penilai PBB. Hal itu
memang karena selama ini penilaian hanya dipakai untuk menentukan
besarnya Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) sebagai dasar pengenaan PBB.
Dengan berkembangnya proses bisnis di DJP, terutama dalam pelaksanaan
pemeriksaan pajak, dimungkinkan mengajak serta penilai sebagai tenaga ahli.
Keikutsertaan penilai dalam proses pemeriksaan pajak terutama terkait dalam
penentuan (estimasi) nilai aset Wajib Pajak. Belakangan pemberdayaan penilai
lebih dioptimalkan, terutama untuk mengestimasi nilai pasar atas aset Wajib
Pajak. Untuk dapat mengakomodasi tugas tersebut maka nomenklatur Penilai
PBB diubah menjadi Penilai Pajak. Saat ini di DJP telah ada satu profesi yang
diakui dan mempunyai tugas yang tidak kalah dengan profesi pemeriksa yaitu
Profesi (Fungsional) Penilai Pajak.
A. Perlunya Penilaian Dalam Bidang Perpajakan
Dalam literatur tentang penilaian pada umumnya terdapat dua kelompok

penilaian properti (property valuation) yaitu penilaian properti berwujud (tangible
property) dan penilaian properti tak berwujud (intangible property). Penilaian
properti berwujud, lebih sering disebut sebagai penilaian properti. Sebagai
contoh penilaian atas tanah kosong, tanah dan bangunan, kendaraan bermotor,
mesin dan properti berwujud lainnya. Sedangkan penilaian properti tak berwujud
meliputi penilaian saham dan penilaian usaha (bisnis).
Selama ini penilaian properti di DJP hanya dilakukan untuk menentukan
besarnya Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) sebagai dasar pengenaan PBB. Hal ini
sesuai dengan pasal 6 ayat (1) Undang-Undang PBB. Dengan diterbitkannya
Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor SE-61/PJ/2015 tentang
Optimalisasi Penilaian (Appraisal) untuk Penggalian Potensi Pajak dan Tujuan
Perpajakan Lainnya, penilaian properti, selain tujuan penetapan PBB P3L, juga
4
dapat dilakukan dalam rangka menggali potensi Pajak Penghasilan (PPh),

Pajak Pertambahan Nilai (PPN), dan Penagihan Pajak.
B. Penilaian Dalam Rangka Penggalian Potensi Pajak
Penilaian properti, selain untuk menentukan NJOP sebagai dasar

pengenaan PBB P3L juga dapat dilakukan dalam rangka ekstensifikasi,
pengawasan, pemeriksaan, dan penyidikan (penegakan hukum). Penilaian
properti dapat dilakukan dalam hal:
a. Terdapat peristiwa atau transaksi tanpa pembayaran yang mengandung
perubahan nilai dari barang yang menjadi objek atas peristiwa atau transaksi
tersebut dan Wajib Pajak diwajibkan menggunakan Nilai Pasar dalam
melakukan pelaporan atas peristiwa atau transaksi dimaksud sesuai dengan
ketentuan peraturan perundang-undangan perpajakan. Contoh: revaluasi
aktiva tetap, transaksi tukar menukar harta, pengalihan harta dalam hal
terjadi likuidasi ataupun penggabungan perusahaan, pengalihan harta dalam
hal penyertaan modal, kegiatan membangun sendiri, waris, hibah, dan
sejenisnya;
b. Terdapat transaksi yang diikuti dengan pembayaran dan harga transaksi
dapat diuji kewajarannya berdasarkan data pembanding yang tersedia
secara luas. Contoh: penjualan Barang Kena Pajak (BKP) berupa aktiva
bekas, transaksi jual beli/pengalihan hak atas tanah dan bangunan, sewa
gedung, dan sejenisnya;
c. Terdapat biaya yang terkait dengan penggunaan aktiva perusahaan.
Contoh: biaya penyusutan, biaya amortisasi, atau cadangan piutang tak
tertagih.
Kebutuhan penilaian dalam bidang perpajakan terutama untuk penggalian
potensi perpajakan dapat dilihat sebagai mana tabel berikut:
Tabel 1.1 Kebutuhan Penilaian Dalam Bidang Perpajakan
No Ketentuan Hal Peranan Penilaian

1 Pasal 4 ayat Penentuan nilai wajar atas Penentuan nilai wajar
(1) hurup d UU transaksi pengalihan harta
PPh untuk penghitungan
penghasilan yang menjadi
objek pajak
2 Pasal 4 ayat Penentuan selisih lebih karena Menentukan nilai pasar yang
(1) huruf m penilaian kembali aktiva sebenarnya atas aktiva yang
5

dan Pasal 19 direvaluasi sehingga bisa
UU PPh ditentukan berapa pajak yang
terutang sebenarnya atas
revaluasi tersebut
3 Pasal 4 ayat Pengalihan harta atau Dapat dilakukan untuk menilai
(2) huruf d persewaan tanah dan/atau kewajaran harga yang
UU PPh bangunan untuk penghitungan dilaporkan oleh Wajib Pajak
Dasar Pengenaan Pajak (DPP)
PPh Final
4 Pasal 9 ayat Penentuan biaya cadangan Untuk menilai berapa
(1) huruf c (Deductible Expense) sebenarnya nilai agunan,
UU PPh karena besarnya nilai agunan
akan menentukan besarnya
biaya cadangan piutang.
5 Pasal 10 ayat Penentuan besarnya harga Untuk menilai kewajaran harga
(1) UU PPh perolehan atau harga transaksi walaupun tidak
penjualan terdapat hubungan istimewa
antara penjual dan pembeli,
tetapi terdapat indikasi bahwa
harga kemungkinan diatur
untuk mengecilkan pajak
(contoh: jual beli properti,
saham, hak penambangan).
6 Pasal 10 ayat Penentuan nilai perolehan atau Untuk menilai harga pasar
(2) UU PPh nilai penjualan atas transaksi barang yang dipertukarkan
tukar menukar harta
7 Pasal 10 ayat Penentuan nilai perolehan atau Untuk menilai harga pasar
(3) UU PPh pengalihan harta dalam hal aktiva-aktiva yang
terjadi likuidasi, penggabungan, berhubungan dengan likuidasi,
peleburan, pemekaran, penggabungan, peleburan,
pemecahan, atau pemekaran, pemecahan, atau
pengambilalihan usaha pengambilalihan usaha
8 Pasal 10 ayat Penentuan nilai pasar atas Untuk menilai harga pasar
(4) UU PPh harta hibah, bantuan (objek aktiva-aktiva yang dihibahkan
pajak)
9 Pasal 10 ayat Penentuan nilai harta, Untuk menilai harga pasar dari
(5) UU PPh termasuk setoran tunai yang aktiva yang disetor sebagai
diterima (penyertaan modal) modal, sehingga pencatatan
nilai modal sesuai dengan
kenyataan
10 Pasal 11 ayat Penentuan keberadaan dan Untuk meyakinkan apakah
(1) dan Pasal penggunaan aset yang dimiliki harta yang disusutkan benar-
11A ayat (1) untuk penghitungan biaya benar dimiliki dan digunakan
UU PPh penyusutan/amortisasi untuk kegiatan usaha (syarat
penyusutan di UU PPh)
11 Pasal 18 ayat Penilaian atas kewajaran Untuk menilai kewajaran harga
(3) UU PPh penghasilan dan pengurangan transfer
serta utang sebagai modal
(transfer pricing)
12 Pasal 2 ayat Penentuan harga pasar wajar Untuk menilai kewajaran harga
(1), Pasal 1 atas harga jual atau transfer
angka 17 dan penggantian sebagai DPP PPN
18 UU PPN (hubungan istimewa)
6

13 Pasal 16 C UU Penentuan nilai DPP atas Untuk menilai kewajaran biaya
PPN Kegiatan Membangun Sendiri membangun sendiri sebagai
DPP PPN
14 Pasal 16 D UU Penentuan harga pasar wajar Untuk menilai kewajaran harga

PPN Barang Kena Pajak yang jual barang bekas pakai
berupa aktiva bekas
15 Pasal 6 ayat Penentuan Nilai Jual Obyek Untuk menentukan NJOP atas
(1) UU PBB Pajak (NJOP) objek pajak PBB sektor
Pertambangan, Perkebunan,
Pertambangan, dan sektor
lainnya
16 Pasal 18 UU Harta yang belum/kurang Penentuan Nilai Harta selain
11 tahun 2016 diungkap dalam Surat Kas yang diperlakukan atau
Pernyataan dianggap sebagai dianggap sebagai penghasilan
tambahan Penghasilan WP
Sumber: Lampiran 1 SE-61/PJ/2015
C. Penilaian Tujuan Perpajakan Lainnya
Penilaian tujuan perpajakan lainnya dilakukan dalam rangka penagihan

pajak yaitu dalam rangka penyitaan dan penetapan nilai limit dalam lelang.
Sesuai pasal 1 angka 14 Undang-Undang Nomor 19 Tahun 2000 tentang
Penagihan Pajak Dengan Surat Paksa (Undang-Undang PPSP), penyitaan
adalah tindakan Juru Sita Pajak untuk menguasai barang Penanggung Pajak,
guna dijadikan jaminan untuk melunasi utang pajak menurut peraturan
penundang-undangan. Penyitaan dilakukan terhadap barang milik Penanggung
Pajak sampai dengan barang yang disita diperkirakan cukup oleh Jurusita Pajak
untuk melunasi utang pajak dan biaya penagihan pajak. Dalam penjelasan
pasal 14 ayat (2) Undang-Undang PPSP dijelaskan bahwa dalam
memperkirakan nilai barang yang disita, Jurusita Pajak harus memperhatikan
jumlah dan jenis barang berdasarkan harga wajar sehingga Jurusita Pajak tidak
dapat melakukan penyitaan secara berlebihan. Dalam hal tertentu Jurusita
Pajak dimungkinkan untuk meminta bantuan Jasa Penilai.
Nilai limit adalah harga minimal barang yang akan dilelang dan
ditetapkan oleh penjual/pemilik barang. Penjual/pemilik barang dalam lelang
adalah orang atau badan hukum/usaha yang memiliki hak kepemilikan atas
suatu barang yang dilelang. Dalam kasus lelang dalam rangka penagihan pajak,
DJP bertindak sebagai penjual/pemilik barang, yang diperoleh berdasarkan
hasil penyitaan. Penentuan nilai limit dilakukan berdasarkan hasil penilaian. Hal
7
ini diatur dalam pasal 36 ayat (1) Peraturan Menteri Keuangan Nomor PMK-
93/PMK.06/2010 sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Menteri
Keuangan Nomor PMK-106/PMK.06/2013, bahwa penjual/pemilik barang dalam
menetapkan nilai limit dilakukan berdasarkan penilaian oleh penilai.
3. Dasar-Dasar Penilaian
Sebelum lebih jauh mempelajari penilaian, ada baiknya kita bahas

terlebih dahulu tentang dasar-dasar penilaian. Pada tahap ini kita akan
mencoba untuk menyamakan persepsi terlebih dahulu tentang pengertian
penilaian. Selanjutnya kita akan bahas mulai dari pengertian nilai, harga, dan
biaya, beberapa definisi nilai, dan faktor-faktor yang mempengaruhi nilai.
A. Pengertian Penilaian
Penilaian dapat diartikan sebagai suatu proses untuk mengestimasi nilai

atas suatu konsep hukum yang mencakup kepentingan, hak, dan manfaat yang
berkaitan dengan suatu kepemilikan atas properti tersebut. Terdapat banyak
kondisi yang dipertimbangkan dalam proses penilaian, mulai dari kondisi fisik
properti, kondisi tren pasar properti, kondisi ekonomi, kebijakan pemerintah,
faktor hukum yang berlaku pada tanggal Penilaian.
Penilaian dilakukan untuk mengestimasi atau menaksir nilai atas suatu
properti pada waktu tertentu yang telah ditetapkan. Penilaian dilakukan dengan
menggunakan pendekatan dan metode penilaian tertentu. Pelaksanaan
penilaian dilakukan dengan mempertimbangkan segala karakteristik yang
mempengaruhi nilai serta dengan tujuan dan definisi nilai tertentu yang telah
ditetapkan. Lusht, (1997) mendefinisikan penilaian adalah merupakan suatu
proses untuk mengestimasi nilai. Lebih lanjut, Lusht (1997) menyatakan:
The term appraisal means a written statement independently and
impartially prepared by a qualified appraiser setting forth an opinion of
defined value of adequatly described property as of a spesific date,
supported by the presentation and analysis of relevant market
information.
Dengan demikian, penilaian dapat dinyatakan sebagai:

• Suatu proses, kegiatan yang dilakukan oleh seorang penilai;
• Untuk mengestimasi nilai atas suatu objek, artinya hasil nilai yang
disimpulkan oleh penilai adalah berupa estimasi nilai atas suatu objek;
8
• Pada waktu tertentu, hal ini berkaitan dengan fakta atas objek yang dinilai
pada tanggal tertentu;
• Metode penilaian tertentu, berbeda objek yang dinilai akan berbeda pula
metode penilaian yang dapat dilakukan;
• Mempertimbangkan semua karakteristik yang mempengaruhi nilai,
artinya dalam menentukan nilai dari suatu objek juga sangat dipengaruhi
oleh karakteristik dari objek itu sendiri dan juga karakteristik lingkungannya;
• Tujuan tertentu, ada banyak tujuan dilakukan penilaian, sehingga masing-
masing tujuan penilaian tersebut kemungkinan akan memberikan
kesimpulan nilai yang berbeda pula;
• Definisi nilai tertentu, tergantung dari tujuan penilaiannya ada bermacam-
macam definisi nilai sepeti nilai pasar, nilai likuidasi, nilai sewa dan lainnya.
Penilaian merupakan ilmu praktis yang bersifat multi disipilin, karenanya

kaitan dan dukungan ilmu pengetahuan lainnya sangat penting untuk dipahami
oleh penilai (Iwan Hindawan, dkk: 2006). Beberapa bidang ilmu yang sangat
besar peranannya dalam menunjang bidang penilaian antara lain ilmu ekonomi,
ilmu teknik, dan ilmu hukum.
Konsep nilai adalah merupakan konsep ekonomi (bukan hanya fisik dan
legal), sehingga ilmu penilaian sangat dekat dengan ilmu ekonomi. Dalam
proses penilaian dilakukan anilisis baik menyangkut ekonomi makro maupun
ekonomi mikro. Hal ini dilakukan untuk menganalisis nilai ekonomi suatu
properti saat penilaian dilakukan maupun potensi yang ada diwaktu mendatang.
Selain itu pemahaman yang baik terhadap kondisi makro ekonomi akan sangat
diperlukan dalam membuat keputusan dalam menilai kondisi ekonomi suatu
kawasan yang disesuaikan dengan tujuan penilaian. Beberapa tujuan penilaian
antara lain investasi properti, managemen properti, studi kelayakan bisnis
tertentu dan lainnya. Demikian juga dengan pengetahuan ekonomi mikro,
terutama terkait dengan permintaan dan penawaran. Dimana harga suatu
properti akan terjadi sangat tergantung dari besaran permintaan dan penawaran
atas properti yang dinilai.
Selain ilmu ekonomi mikro dan makro, penilaian juga sangat terkait
dengan ilmu ekonomi tanah. Dalam proses penilaian ada yang disebut dengan
analisis penggunaan tertiggi dan terbaik (highest and best use analysis), yang
9
menyatakan bahwa nilai properti merupakan fungsi penggunaan yang tertinggi

dan terbaik (Iwan Hindawan, dkk: 2006). Pengetahuan tentang ilmu ekonomi
tanah juga penting karena properti khususnya tanah, mempunyai karakteristik
tertentu yang berbeda dengan tanah yang lainnya, walaupun berada dalam
lingkungan yang sama. Perbedaan-perbedaan karakteristik tersebut perlu
dianalisis oleh penilai dalam mengestimasi nilai tanah tersebut.
Bidang ekonomi yang juga tidak kalah penting dan menunjang ilmu
penilaian adalah ilmu ekonomi akuntansi. Dalam membuat estimasi nilai atas
suatu properti seorang penilai harus dapat memahami laporan keuangan,
misalnya terkait dengan aktiva, utang, biaya, dan bahkan menilai kewajaran
peredaran usaha yang nantinya akan berpengaruh kepada pendapatan bersih
selama periode tertentu. Selain itu dengan membaca laporan keuangan, penilai
akan dapat memahami kewajaran suatu pembiayaan dan penerimaan, konsep
penyusutan, mengubah terminologi akuntansi menjadi terminologi ekonomi,
keperluan revaluasi asset, mengetahui objek yang dinilai dari struktur asset,
kondisi ekonomi makro kedepan, strategi bisnis perusahaan pesaing dan lain-
lain (Iwan Hindawan, dkk: 2006).
Dukungan pengetahuan ilmu teknik, antara lain menyangkut teknik
geodesi, teknik sipil, teknik arsitektur, teknik mesin, dan teknik perencanaan
kota. Teknik geodesi terutama berkaitan dengan pengumpulan data fisik tanah
yang memerlukan pengukuran ataupun pemetaan. Data fisik tanah mencakup
luas, panjang dan lebar, bentuk tanah, elevasi, tingkat kesuburan tanah, kontur
tanah, posisi tanah dan lainnya. Dukungan pengetahuan teknik sipil berkaitan
dengan penilaian properti berupa rumah atau gedung (bangunan). Pengetahuan
teknik sipil antara lain menyangkut konstruksi bangunan, komponen material
bangunan, fasilitas pendukung, teknologi pembangunan gedung, penyusutan
fisik, pemeliharaan bangunan dan lainnya. Teknik arsitektur, terutama berkaitan
dengan perancangan model bangunan baik interior maupun eksterior, bentuk
bangunan, estetika bangunan. Teknik mesin terutama berkaitan dengan
kemampuan penilai memisahkan mana bangunan dan mana fasilitas seperti
mesin dan peralatan. Hal ini diperlukan karena tidak semua yang ada pada
bangunan tersebut dapat dinilai sebagai bangunan. Sebagai contoh untuk
penentuan NJOP PBB, maka mesin bukan merupakan bangunan objek PBB
sehingga dalam penilaiannya mesin tidak ikut dinilai.
10
Teknik perencanaan kota, diperlukan terutama untuk menilai

perkembangan nilai suatu kawasan. Penilai harus memahami kemana arah
perkembangan kota terutama kalau dilihat dari penyediaan fasilitas umum serta
pembangunan pusat bisnis baru.
Walaupun bukan merupakan faktor utama, namun faktor hukum,
terutama legal yang terkait kepemilikan atas suatu properti juga mempunyai
pengaruh terhadap nilai sehingga dalam analisisnya penilai juga akan
melakukan analisis terkait factor hukum ini. Pengetahuan penilai tentang bukti
hak kepemilikan sangat penting artinya dalam memberikan opini nilai atas suatu
properti. Selain itu penilaian juga sering dimintakan pendapat dalam hal
dilakukan tindakan-tindakan hukum terkait properti seperti kerjasama,
pemasukan ke dalam usaha, perjanjian dan lainnya.
B. Nilai, Harga, dan Biaya
Sepintas pengertian nilai, harga, dan biaya memang kelihatannya sama.

Dalam konteks penilaian properti, ketiga hal tersebut sangatlah berbeda, namun
ketiganya saling berkaitan. Untuk lebih jelasnya berikut disampaikan definisi dari
masing-masing.
Nilai, sebagaimana didefinisikan dalam Standar Penilaian Indonesia
(SPI), 2000, adalah merupakan konsep ekonomi yang merujuk pada hubungan
finansial antara barang dan jasa yang tersedia untuk dibeli dengan mereka yang
membeli dan menjualnya. Dari sini dapat dikatakan bahwa nilai bukanlah
merupakan fakta, tetapi lebih merupakan perkiraan manfaat ekonomi atas suatu
barang atau jasa pada waktu tertentu dalam hubungannya dengan definisi nilai
tertentu pula. Sehingga, nilai sering didefinisikan sebagai harapan keuntungan,
yang dinyatakan dalam bentuk uang, yang sepatutnya diterima saat ini (present
wort) atas berbagai manfaat atau keuntungan yang akan diperoleh pada masa
yang akan datang (future benefit) atas kepemilikan suatu barang.
American Institute of Real Estate Appraisers (AIREA, 1983)
mendefinisikan nilai sesuai dengan tujuan penilaian, sehingga nilai dapat
dikelompokkan menjadi beberapa macam antara lain nilai pasar (market value),
nilai asuransi (insurable value), nilai terkait operasi (going concern value), nilai
likuidasi (liquidation value), nilai kena pajak (assessed value), nilai guna dan
nilai investasi (use value and investment value) (Sidik, 1998).
11
Berdasarkan beberapa pengertian di atas, dapat diambil kesimpulan

bahwa Nilai diartikan sebagai harapan keuntungan, yang dinyatakan dalam
bentuk uang, yang dapat diperoleh pada masa yang akan datang atas
kepemilikan properti pada saat ini.
Harga, sebagaimana didefinisikan dalam SPI, (2000) adalah sejumlah
uang yang diminta, ditawarkan, atau dibayarkan dalam sebuah transaksi untuk
mendapatkan suatu barang atau jasa. Dari sini dapat dikatakan bahwa harga
adalah merupakan fakta, yaitu sejumlah uang yang dibayarkan oleh pembeli
dan diterima oleh penjual atas transaksi suatu barang atau jasa yang didukung
oleh kemampuan finansial dan motivasi tertentu dari pembeli maupun penjual.
Biaya, adalah sejumlah uang yang dikeluarkan untuk memperoleh atau
memproduksi suatu barang atau jasa.
Berikut disampaikan contoh untuk dapat lebih jelasnya perbedaan
diantara ketiga hal tersebut. Sejumlah uang (misalnya Rp100 Juta) yang
dikeluarkan untuk membangun sebuah bangunan mulai dari pembelian tanah,
perijinan, pembelian material dan upah, sehingga bangunan tersebut bisa
ditempati, maka semua uang yang dikeluarkan tersebut disebut sebagai biaya.
Pada tanggal 10 Januari 2010, untuk kepentingan agunan kredit, pada saat
dinilai oleh penilai dari sebuah bank, disimpulkan dengan nilai sebesar Rp110
Juta. Pada tanggal 15 Maret 2010, oleh pemilik rumah ditawarkan di koran
dengan harga Rp125 Juta, karena cocok rumah tersebut ditawar oleh
seseorang dan dibayar untuk dibeli dengan harga Rp120 Juta.
Dalam contoh tersebut kelihatannya antara nilai, harga, dan biaya
berbeda. Namun tidak selalu demikian, suatu saat harga dan biaya bisa saja
sama, hal ini tergantung dari faktor kepentingan dan pasaran atas barang atau
jasa tersebut. Harga akan lebih tinggi dari biaya kalau ada faktor keuntungan
yang ingin diperoleh oleh si penjual. Misalnya dalam contoh di atas, si pemilik
menginginkan besarnya keuntungan sebesar 10% dari biaya sehingga
ditawarkan dengan harga Rp110 Juta dan si pembeli mau membelinya sesuai
harga tersebut. Demikian sebaliknya, harga dapat lebih rendah dari biaya,
dimana si pemilik, sebagai penjual karena ada faktor keterpaksaan untuk
menjual sehingga dia mau menjual walaupun dengan harga 10% dibawah biaya
(Rp90 Juta).
12
Demikian juga antara nilai dengan harga, dapat berbeda namun dapat
pula sama. Hal ini tergantung dari faktor kewajaran atas transaksi yang terjadi.
Kewajaran dalam transaksi akan dapat terjadi dalam hal:
• penjual yang layak serta memiliki hak, bersedia untuk menjual;
• pembeli yang mampu dan layak, bersedia untuk membeli;
• terdapat waktu yang cukup untuk menawarkan kepada khalayak di pasaran;
• terdapat waktu yang cukup untuk melakukan tawar menawar;
• harga yang ditawarkan tidak mengalami perubahan dalam jangka waktu
tertentu; dan
• tidak mempertimbangkan pembeli istimewa (misalnya ada hubungan
keluarga, teman dan sebagainya).
C. Nilai Dalam Penilaian
Dalam akuntansi mungkin kita sudah tidak asing lagi dengan nilai buku
atau ada yang menyebut sebagai nilai sisa buku. Dalam penilaian, terdapat
beberapa definisi nilai. Jenis atau definisi nilai terhadap suatu objek penilaian
tergantung dari tujuan penilaiannya. Sebagai contoh nilai yang ditetapkan untuk
menentukan besarnya PBB terutang disebut Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).
Berikut beberapa jenis nilai yang umumnya dipakai dalam penilaian, antara lain:
• Nilai Pasar (market value) atau sering disebut nilai pasar wajar (fair market
value) adalah nilai paling memungkinkan atas suatu properti yang dilakukan
dalam transaksi yang wajar antara pembeli yang berminat membeli dan
penjual yang berminat menjual. Nilai pasar paling sering dipergunakan
dalam laporan penilaian, khususnya berkaitan dengan kepentingan
perpajakan.
• Nilai asuransi (insurable value) adalah merupakan porsi nilai asset yang
diakui dalam perjanjian/polis asuransi.
• Nilai sisa (scrab value) atau sering disebut nilai rongsokan adlah nilai
terhadap barang yang sudah tidak berguna. Sebagai contoh mesin yang
sudah tidak berguna dan tinggal menjadi barang rongsokan.
• Nilai Jual Paksa (force sale value) adalah nilai jual yang diperoleh dari
pelelangan akibat pelanggaran undang-undang atau perjanjian. Biasanya
merupakan prosentase tertentu dari nilai pasar.
13
D. Tujuan Penilaian
Penilaian merupakan suatu proses untuk mengestimasi nilai atas objek

penilaian untuk suatu tujuan tertentu. Adalah merupakan kewajiban dari penilai
untuk mengetahui tujuan penilaian sebelum penilaian dilakukan. Setelah tujuan
penilaian ditetapkan dilanjutkan dengan menetapkan jenis atau definisi nilai
yang akan ditetapkan. Sebagai contoh, untuk kepentingan jual beli dan
perpajakan biasanya ditetapkan nilai pasar.
Beberapa tujuan penilaian antara lain:
• Penilaian tujuan jual/beli
• Penilaian tujuan sewa/menyewa
• Penilaian tujuan penjaminan
• Penilaian tujuan asuransi
• Penilaian tujuan penggabungan usaha (merger)
• Penilaian tujuan go-public
• Penilaian berkaitan dengan kebijakan pemerintah (perpajakan, pembebasan
tanah).
E. Tanggal Penilaian
Tanggal penilaian adalah satu tanggal tertentu yang dipakai sebagai titik
(poin) dalam penetapan nilai hasil penilaian. Hal ini perlu ditetapkan mengingat
kemungkinan berbeda tanggal (hari) berbeda pula nilai yang dihasilkan. Tanggal
penilaian harus dibedakan dengan tanggal pelaksanaan pemeriksaan lapangan
dalam proses penilaian. Tanggal pemeriksaan lapangan dapat dilakukan dalam
beberapa hari. Sebagai contoh, penilaian tanah untuk menetapkan NJOP tanah
sebagai dasar pengenaan PBB. Tanggal penilaian ditetapkan tanggal 1 Januari
tahun pajak (sesuai dengan Undang-Undang PBB), sementara tanggal
pelaksanaan pemeriksaan lapangan tidak harus dilakukan tanggal 1 Januari,
mungkin sebelum atau sesudahnya.
F. Prinsip-Prinsip Penilaian
Sesuai dengan pengertian nilai yang sudah dijelaskan sebelumnya,

prinsip dalam penilaian terutama mencakup prinsip ekonomi dan hukum.
Beberapa prinsip yang harus diperhatikan dalam proses penilaian, antara lain:
• Prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik (principle of higest and best use)
14
Suatu properti akan mempunyai nilai yang semakin tinggi apabila dalam
pemanfaatannya memberikan keuntungan yang paling maksimal.
• Prinsip permintaan dan penawaran (principle of supply and demand)
Sesuai dengan hukum ekonomi bahwa harga dihasilkan dari pertemuan
antara permintaan dengan penawaran. Apabila permintaan suatu barang
atau jasa semakin tinggi sementara penawaran/persediaan atas barang/jasa
tersebut terbatas, maka harganya akan semakin tinggi. Demikian sebaliknya
apabila permintaan turun sementara persediaan meningkat maka harga
akan turun.
• Prinsip penggantian (principle of substitution)
Orang tidak akan mau membayar dengan harga yang lebih tinggi atas suatu
barang/jasa apabila atas barang/jasa tersebut tersedia barang/jasa
pengganti yang lebih baik dengan harga yang sama atau lebih murah.
• Prinsip adanya perubahan (principle of change)
Banyak faktor yang mempengaruhi nilai. Secara umum dapat dibagi menjadi
dua yaitu faktor internal dan faktor eksternal. Faktor internal mencakup fisik
properti yang dinilai. Faktor eksternal seperti lingkungan, ekonomi, hukum,
selera dan lainnya. Dalam proses penilaian faktor-faktor tersebut harus
diantisipasi karena tidak jarang akan berubah dalam waktu yang singkat.
• Prinsip kesesuaian (principle of conformity)
Suatu barang/jasa akan mempunyai nilai yang tinggi apabila barang/jasa
tersebut tersedia pada waktu dan tempat yang sesuai.
• Prinsip persaingan (principle of competition)
Semakin banyak persaingan atas barang/jasa memungkinkan penyedia
akan memperoleh keuntungan yang semakin kecil. Semakin dimonopoli
memungkinkan penyedia akan memperoleh keuntungan yang semakin
besar.
• Prinsip keseimbangan (principle of balance)
Harta kekayaan akan menghasilkan nilai yang tinggi apabila adanya
keseimbangan pemanfaatan faktor produksi seperti tanah, modal, tenaga
kerja dan lainnya.
15
G. Faktor-Faktor Yang Mempengaruhi Nilai
Demikian banyak faktor yang harus diperhatikan dalam menilai suatu

objek, maka sebagai ilmu, para ahli menyatakan bahwa ilmu penilaian
merupakan gabungan antara “art and science” yaitu seni (hal ini berkaitan
dengan persepsi penilai terhadap gaya atau arsitektur, lokasi dan lainnya) serta
ilmu pengetahun (hal ini terkait dengan keahlian dibidang tehnik, arsitek, hukum,
ekonomi, dan lainnya).
Eldred, (1987) menyatakan ada empat faktor yang menyebabkan suatu
barang atau jasa akan mempunyai nilai. Keempat faktor tersebut adalah:
• adanya permintaan (demand);
• adanya kegunaan (utility);
• adanya kelangkaan (scarcity), dan
• dapat dipertukarkan (transferability).
Permintaan berkaitan dengan siapa yang mau membeli atau menyewa.

Kegunaan berkaitan dengan apa keuntungan yang akan diperoleh.
Kelangkaan berkaitan dengan berapa kuantitas dan kualitas dari persediaan.
Dan dapat dipertukarkan berkaitan dengan bagaimana hak kepemilikan atas
objek tersebut dapat dipertukarkan atau diperjualbelikan. Keempat faktor
tersebut bersifat komulatif artinya suatu objek akan mempunyai nilai kalau
keempat faktor tersebut dapat dipenuhi.
Hubungan fungsional atas keempat faktor tersebut dapat dituliskan dalam suatu
fungsi sebagai berikut:
𝑉 = 𝑓(𝐷, 𝑈, 𝑆, 𝑇)
Dimana : V : nilai (value);
D : permintaan (demand)
U : kegunaan (utility)
S : kelangkaan (scarcity)
T : dapat dipertukarkan (transferability).
Lebih jauh, Sidik, (2000) menyatakan bahwa nilai suatu properti ditentukan oleh:
• Permintaan dan penawaran. Permintaan dan penawaran secara langsung
akan mempengaruhi harganya, namun tidak selalu berpengaruh secara
16
proporsional. Kenaikan penawaran dan berkurangnya permintaan

cenderung akan mengakibatkan menurunnya harga, demikian pula
sebaliknya.
• Adanya substitusi terhadap properti tersebut, hal ini berkaitan dengan
aksioma bahwa seorang pembeli yang rasional tidak akan mau membayar
lebih mahal harga dari suatu properti jika dibandingkan dengan harga
properti sejenis.
• Keseimbangan, hal ini berkaitan dengan sifat properti yang unik artinya
tidak mungkin dapat dipindahkan dan dipengaruhi oleh faktor produksi
barang bergerak lainnya, yaitu tenaga kerja, modal, dan manajemen. Nilai
tanah akan cenderung pada tingkat yang tertinggi kalau ketiga faktor
produksi tersebut dalam keseimbangan.
• Adanya eksternalitas yang bersifat positif maupun negatif. Eksternalitas
menyangkut lingkungan sekitarnya, lokasi, dan zoning.
Selain itu, Sidik (2000) juga mengidentifikasi bahwa faktor fisik
khususnya macam, jenis, serta intensitas penggunaan tanah cukup dominan
dalam pembentukan nilai tanah. Sedangkan dalam UU PBB, khususnya pada
penjelasan pasal 2 ayat (2) dinyatakan bahwa faktor yang mempengaruhi nilai
bumi/tanah meliputi:
• Letak tanah;
• Peruntukan tanah;
• Pemanfaatan;
• Kondisi lingkungan dan lainnya.
Faktor yang mempengaruhi nilai bangunan meliputi:
• Bahan yang digunakan;
• Rekayasa;
• Letak;
• Kondisi lingkungan dan lainnya.
4. Latihan
Jawablah pertanyaan berikut dengan benar!

1. Jelaskan kenapa Penilaian diperlukan dalam bidang perpajakan!
2. Jelaskan kebutuhan penilaian dalam penggalian potensi Pajak Penghasilan
(PPh)!
17
3. Jelaskan perbedaan antara Nilai, Harga, dan Biaya!

4. Sebut dan jelaskan 3 jenis nilai yang anda ketahui!
5. Sebut dan jelaskan faktor-faktor yang mempengaruhi nilai menurut Elderd!
5. Rangkuman
Penilaian dalam bidang perpajakan tidak hanya diperlukan untuk

menentukan NJOP tetapi lebih dari itu, penilaian juga diperlukan dalam rangka
penggalian potensi pajak dan penagihan pajak. Begitu juga dengan objek
penilaian. Dalam hal kepentingan penentuan NJOP, penilaian dilakukan hanya
terhadap bumi dan bangunan (penilaian properti berwujud). Namun dalam
kaitan untuk kepentingan penggalian potensi pajak, penilaian juga mencakup
penilaian usaha (bisnis) dan penilaian aktiva tak berwujud (ATB). Terdapat 16
(enam belas) jenis transaksi dalam penggalian pajak yang membutuhkan
penilaian. Hal tersebut dijelaskan dalam Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak
Nomor SE-61/PJ/2015. Selain itu terdapat juga pemanfaatan penilaian untuk
tujuan perpajakan lainnya seperti dalam pelaksanaan penagihan pajak.
Teori dasar penilaian merupakan teori penilaian secara umum. Teori
dasar penilaian berlaku untuk penilaian properti maupun penilaian usaha atau
bisnis. Beberapa hal yang dijelaskan dalam teori dasar penilaian antara lain
pengertian penilaian; pengertian nilai, harga, dan biaya; beberapa pengertian
nilai dalam penilaian; tujuan penilaian; tanggal penilaian; prinsip-prinsip
penilaian; dan faktor-faktor yang mempengaruhi nilai.
Penilaian merupakan suatu proses atau kegiatan untuk mengestimasi
nilai atas suatu objek penilaian. Besarnya estimasi nilai ditetapkan dalam satuan
mata uang (misalnya Rupiah). Penilaian dilakukan untuk satu tanggal tertentu
yang disebut tanggal penilaian dan tujuan tertentu. Berdasarkan tujuan
penilaian akan ditetapkan jenis atau definisi nilai tertentu pula.
Dalam ilmu peniaian, nilai, harga, dan biaya adalah merupakan sesuatu
yang berbeda walaupun kadang-kadang besarnya sama. Nilai adalah hasil
estimasi, sementara harga dan biaya adalah fakta. Harga adalah sejumlah uang
yang disepakati dalam suatu transaksi. Biaya adalah sejumlah uang yang
dikeluarkan untuk membangun properti.
Dalam pelaksanaan penilaian, penilai harus mempertimbangkan faktor-
faktor yang mempengarui nilai. Menurut Elderd, terdapat empat faktor yang
18
mempengaruhi nilai yaitu adanya permintaan (demand), adanya kegunaan

(utility), adanya kelangkaan (scarcity), dan dapat dipertukarkan (transferability).
Dalam Undang-Undang PBB faktor yang mempengaruhi nilai tanah meliputi
letak tanah, peruntukan tanah, pemanfaatan tanah, dan kondisi lingkungan.
Sedangkan faktor yang mempengaruhi nilai bangunan adalah bahan yang
digunakan, rekayasa, letak, dan kondisi lingkungan.
6. Tes Formatif 1
1. Objek penilaian yang dilakukan untuk kepentingan pengenaan PBB

meliputi ….
a. Tanah dan bangunan
b. Mesin
c. Peralatan rumah tangga
d. Saham
2. Penilaian dapat dilakukan dalam rangka penggalain jenis pajak berikut,
kecuali ….
a. PBB
b. PPh
c. PPN
d. Bea Meterai
3. Profesi penilai di DJP dalam masa sebelum berlakunya Undang-Undang PBB
disebut ….
a. Valuwer
b. Appraiser
c. Mantri klasir
d. Surveyor
4. Para penilai public tergabung dalam asosiasi penilai yang disebut ….
a. MAPPI
b. GAPPI
c. DJKN
d. DJP
19
5. Penilaian dalam penagihan pajak dilakukan dalam rangka ….

a. Penentuan nilai objek sita
b. Penentuan tanggal pelaksanaan lelang
c. Penentuan pajak terutang
d. Penentuan harga lelang
6. Tanggal penilaian adalah ….
a. Tanggal dalam pelaksanaan pemeriksaan lapangan
b. Tanggal yang menentukan titik (poin) kapan nilai itu berlaku
c. Tanggal dibuatnya laporan penilaian
d. Tanggal ditandatanganinya laporan penilaian
7. Pernyataan berikut benar berkaitan dengan nilai, harga, dan biaya dalam ilmu
penilaian, kecuali ….
a. Nilai adalah fakta
b. Harga dan nilai tidak selalu sama
c. Nilai merupakan suatu estimasi
d. Harga dan biaya merupakan data dalam penilaian
8. Pengertian nilai pasar adalah ….
a. Nilai yang paling mungkin
b. Nilai atas suatu barang
c. Nilai hasil lelang
d. Sama dengan harga
9. Principle of higest and best use dalam penilaian diartikan sebagai berikut,
kecuali ….
a. Nilai properti tergantung dari penggunaannya
b. Nilai properti harus dalam keadaan tertinggi dan terbaik
c. Suatu propertiy akan bernilai apabila digunakan
d. Kegunaan suatu properti mempengaruhi nilainya
10. Kecenderungan harga tanah selalu naik karena dipengaruhi oleh faktor ….
a. Permintaan dan penawaran
b. Kondisi tanah
c. Lingkungan tanah
d. Peruntukan tanah
20
7. Umpan Balik dan Tindak Lanjut
Cocokkan hasil jawaban Saudara dengan kunci jawaban tes formatif

yang ada dibagian akhir modul ini. Hitung jumlah jawaban Saudara yang benar,
kemudian gunakan rumus dibawah ini untuk mengetahui tingkat pemahaman
Saudara terhadap materi kegiatan belajar ini.
𝑱𝒖𝒎𝒍𝒂𝒉 𝒋𝒂𝒘𝒂𝒃𝒂𝒏 𝒃𝒆𝒏𝒂𝒓

𝑻𝒊𝒏𝒈𝒌𝒂𝒕 𝒑𝒆𝒎𝒂𝒉𝒂𝒎𝒂𝒏 = × 𝟏𝟎𝟎%
𝑱𝒖𝒎𝒍𝒂𝒉 𝒔𝒆𝒍𝒖𝒓𝒖𝒉 𝒔𝒐𝒂𝒍
Tingkat pemahaman sebagai berikut:

< 60% : Sangat kurang
>60% s/d 70% : Kurang
>70% s/d 80% : Cukup
>80% s/d 90% : Baik
>90% s/d 100% : Sangat Baik
21
KEGIATAN
2 PENILAIAN PROPERTI BELAJAR
2
“Real property appraisal is applied economic analysis. Basic economic principles are as
important to understanding property appraisal as they are to understanding the selling of
breakfast cereal or aoutomobiles”
(Joseph K. Eckert, IAAO, 1990)
Setelah mengikuti pembelajaran, peserta mampu:

 menjelaskan pengertian penilaian properti
 menjelaskan pendekatan penilaian properti
 menjelaskan proses penilaian properti
 menjelaskan pendekatan data pasar
 menjelaskan pendekatan biaya
 menjelaskan pendekatan pendapatan
 menjelaskan rekonsiliasi dan laporan penilaian
2. Pengertian Penilaian Properti
Penilaian properti adalah suatu proses untuk mengestimasi nilai atas

suatu properti pada saat tertentu sesuai tujuan penilaian. Properti dalam
penilaian properti meliputi real property dan personal property. Real property
antara lain tanah, bangunan, tanaman, tegakan, cadangan tambang. Personal
property (berwujud) meliputi mesin dan perlengkapannya, furniture, peralatan
operasional dan lainnya. Penilain real properti dilakukan tidak hanya terhadap
fisik properti saja, tetapi termasuk hak yang melekat dalam properti tersebut.
Hak atas tanah sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Pokok Agraria
mencakup hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, hak
22
sewa, hak membuka tanah, hak memunggut hasil hutan, dan hak lainnya yang
ditetapkan dengan undang-undang.
Penilain real property dilakukan berdasarkan analisis ekonomi. Terdapat
dua langkah analisis ekonomi yang harus dilakukan dalam penilaian real
property. Kedua analisis tersebut adalah analisis penggunaan tertinggi dan
terbaik (highest and best use analysis atau analisis HBU) dan analisis
persediaan dan permintaan (supply and demand analysis).
Langkah pertama dalam melakukan penilaian real property adalah
mengetahui penggunaan tertinggi dan terbaik dari properti tersebut. Untuk
mengetahui penggunaan tertinggi dan terbaik, penilai harus melakukan studi
yang mendalam tentang bekerjanya ekonomi lokal dan regional. Hasil studi
tersebut akan dapat diketahui penggunaan tertinggi dan terbaik atas properti
yang dinilai. Penggunaan tertinggi dan terbaik atas suatu bidang tanah adalah
penggunaan yang paling menguntungkan dalam satu waktu tertentu, secara
hukum diijinkan, serta didukung oleh kondisi fisik dan keuangan. Dalam hal ini,
penilai mencoba untuk melakukan analisis bagai mana tanah sebagai faktor
produksi dipergunakan dalam penggunaan terbaik dengan memperhatikan
preferensi konsumen secara keseluruhan. Analisis HBU tidak hanya berpatokan
pada penggunaan saat ini, tapi juga harus melihat prospek pengembangan
kedepan dari real property tersebut.
Langkah kedua, analisis ekonomi dalam penilaian real property adalah
melakukan anlisis permintaan dan penawaran. Tujuan dari analisis ini adalah
untuk mengembangkan suatu model penilaian yang merepresentasikan perilaku
faktor-faktor yang mempengaruhi permintaan dan penawaran pada suatu waktu
tertentu di pasar yang sedang dianalisis. Model dimaksud dikembangkan untuk
mensiplifikasi pola berfikir tentang permintaan dan penawaran yang sebenarnya
terjadi di pasar. Biasanya model penilaian yang dikembangkan dipakai untuk
mengestimasi nilai kini atas keuntungan dimasa mendatang yang dapat
dihasilkan atas kepemilikan suatu real property.
3. Pendekatan Penilaian Properti
Terdapat tiga pendekatan penilaian yang umumnya dipakai dalam

penilaian properti yaitu Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach),
Pendekatan Biaya (Cost Approach), dan Pendekatan Pendapatan (Income
23
Approach). Penggunaan Pendekatan Penilaian dalam pelaksanaan penilaian

tergantung dari data yang diperoleh atau yang dapat dikumpulkan serta
tergantung juga dengan objek penilaian.
Penilaian dengan Pendekatan Data Pasar sangat tergantung dari data
harga pasar yang sesuai. Pendekatan ini lebih sering dipakai untuk menilai
tanah kosong atau tanah yang dianggap kosong. Pendekatan Biaya akan lebih
baik dipakai untuk menilai objek berupa bangunan, baik bangunan baru maupun
bangunan yang sudah lama (tua). Penilaian dengan pendekatan biaya
membutuhkan data berkaitan dengan harga material bangunan, ongkos tukang
serta biaya pembangunan fasilitas bangunan lainnya. Pendekatan Pendapatan
baik dipakai dalam menilai objek yang menghasilkan pendapatan seperti hotel,
lapangan golf, pertambangan dan lainya. Penghitungan nilai dalam penilaian
dengan pendekatan pendapatan dilakukan berdasarkan kapitalisasi pendapatan
bersih setahun yang dapat dihasilkan oleh properti yang dinilai.
Dalam pelaksanaan penilaian, penilai dapat menggunakan salah satu
dari pendekatan yang ada ataupun lebih dari satu pendekatan tersebut. Apabila
penilai melakukan penilaian dengan menggunakan lebih dari satu pendekatan
penilaian, maka nilai yang diperoleh dari masing-masing pendekatan harus
dilakukan rekonsiliasi sehingga dapat diperoleh satu nilai sebagai kesimpulan
nilai.
4. Alur Proses Penilaian Properti
Sebagai suatu proses, pelaksanaan penilaian harus mengikuti langkah-

langkah sesuai dengan kaedah dan aturan yang berlaku. Secara umum
langkah-langkah dalam penilaian properti meliputi identifikasi permasalahan,
survei pendahuluan, pengumpulan dan analisis data, penerapan pendekatan
penilaian, rekonsiliasi nilai dan kesimpulan nilai, serta pembuatan laporan
penilaian. Identifikasi permasalahan meliputi identifikasi properti yang akan
dinilai, penentuan tujuan penilaian dan tanggal penilaian, serta penentuan jenis
nilai yang akan disajikan. Survei pendahuluan dilakukan untuk mengetahui jenis
data yang diperlukan, sumber data diperoleh, personel dan waktu pelaksanaan
penilaian, serta pembuatan rencana pelaksanaan. Kegiatan pengumpulan dan
analisis data dilakukan untuk mendapatkan data umum dan data khusus. Data
umum meliputi lokasional dan data ekonomi. Data khusus meliputi data subjek
24
properti dan data pembanding. Data subjek properti meliputi data kepemilikan,
data bangunan, kondisi fisik objek penilaian dan lainnya. Penerapan
pendekatan penilaian paling tidak dilakukan berdasarkan objek yang dinilai,
tujuan penilaian serta data yang dapat dikumpulkan dalam proses penilaian.
Rekonsiliasi nilai dilakukan apabila penilai menggunakan lebih dari satu
pendekatan penilaian untuk menilai satu objek. Paling akhir adalah membuat
kesimpulan nilai dan laporan penilaian.
Untuk kepentingan perpajakan, proses penilaian diatur dalam Surat
Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor SE-54/PJ/2016 tentang Petunjuk Teknis
Penilaian Properti, Penilaian Bisnis, dan Penilaian Aset Tak Berwujud Untuk
Tujuan Perpajakan. Proses penilaian properti meliputi langkah-langkah sebagai
berikut:
• identifikasi masalah
• pengumpulan dan pemilihan data
• analisis data
• penggunaan pendekatan penilaian
• rekonsiliasi dan kesimpulan nilai
• pembuatan laporan penilaian.
Secara umum alur pelaksanaan kegiatan penilaian properti dapat dilihat sebagai
mana gambar berikut:
Gambar 2.1 Alur Proses Penilaian Properti
IDENTIFIKASI MASALAH
Penentuan Penentuan Identifikasi Penentuan Asumsi dan
Tujuan Dasar Objek Tanggal Kondisi
Penilaian Penilaian Penilaian Penilaian Pembatas
PENGUMPULAN DAN PEMILIHAN DATA
DATA UMUM DATA PERMINTAAN DATA KHUSUS
DAN PENAWARAN
Data sosial, ekonomi, Data perbandingan Data properti yang dinilai
kebijakan pemerintah, (transaksi, sewa, tingkat dan properti pembanding
wilayah dan lingkungan hunian, income)
ANALISIS DATA
Analisis Data Pasar Analisis Penggunaan Tertinggi dan
Terbaik (HBU)
PENERAPAN PENDEKATAN PENILAIAN
Pendekatan Data Pasar Pendekatan Biaya Pendekatan Pendapatan
REKONSILIASI NILAI DAN KESIMPULAN NILAI
PELAPORAN PENILAIAN
25
Identifikasi Masalah
1. Penentuan Tujuan Penilaian
Apapun kegiatan yang kita lakukan hendaknya tujuan kegiatan tersebut

harus sudah kita tetapkan terlebih dahulu agar kegiatan tersebut betul-betul
terarah dan dapat diukur keberhasilannya. Begitu juga dengan kegiatan
penilaian, tujuan penilaian harus ditetapkan secara jelas dan spesifik. Tujuan
penilaian ditetapkan setelah menerima penugasan dari pemberi tugas. Begitu
banyak tujuan penilaian properti dilakukan seperti jual-beli, sewa, asuransi,
agunan, pembebasan tanah, lelang, go-public, penggabungan usaha,
perpajakan, dan lainnya. Tujuan penilaian ini akan menentukan langkah dalam
proses penilaian berikutnya, mulai dari jenis atau definisi nilai, pengumpulan
data yang diperlukan, analisis data yang akan dilakukan, pemilihan pendekatan
yang tepat, serta laporan penilaian yang akan disajikan.
2. Penentuan Dasar Nilai
Jenis nilai yang didefinisikan dalam laporan penilaian sangat tergantung

dari tujuan penilaian yang telah ditetapkan. Tujuan penilaian yang berbeda
kemungkinan akan membutuhkan jenis nilai yang berbeda pula. Misalnya untuk
tujuan jual-beli maka jenis nilai yang dibutuhkan adalah nilai pasar wajar (fair
market value), untuk lelang yang dibutuhkan nilai jual paksa (forced sale value),
untuk penetapan PBB maka nilai yang dibutuhkan adalah Nilai Jual Objek Pajak
(assessed value), dan untuk beberapa jenis pajak dibutuhkan nilai pasar
(market value). Jenis nilai yang ditetapkan harus didefinisikan terlebih dahulu
setelah penentuan tujuan penilaian ditetapkan.
3. Identifikasi Objek Penilaian
Identifikasi objek penilaian menyangkut fisik properti dan hak yang

melekat pada properti yang dinilai. Fisik dapat berupa tanah maupun tanah dan
bangunan serta fisik properti lainnya. Identifikasi fisik properti yang akan dinilai
dapat dilakukan secara umum dengan tujuan agar pembaca laporan nantinya
dapat mengetahui secara jelas properti yang diniliai tersebut. Berkaitan dengan
hak yang melekat, untuk tanah dan bangunan biasanya dapat berupa sertifikat
kepemilikan (Hak Milik, Hak Guna Bangunan dll). Bila diperlukan disertakan foto
objek tersebut.
26
Misalnya objek yang akan dinilai berupa bangunan gudang satu lantai yang
terletak di Jl Bundar No 10, Jakarta Utara, yang dimiliki oleh PT Maju Mundur
dan berdiri di atas tanah dengan sertifikat Hak Guna Bangunan Nomor
205/Kelurahan Tanjung Priuk.
4. Tanggal Penilaian
Nilai biasanya didifinisikan pada satu tanggal tertentu yang disebut

sebagai tanggal penilaian (cut off date). Hal ini penting untuk ditetapkan sejak
awal, karena kemungkinan berbeda tanggal, walaupun hanya satu hari, dapat
terjadi besaran nilai yang berbeda. Penetapan tanggal penilaian menjadikan
kekuatan hukum atas kesimpulan nilai yang dibuat oleh penilai. Tujuan
penilaian, jenis nilai, dan tanggal penilaian biasanya saling terkait. Misalnya
tujuan penilaian untuk penetapan PBB, maka jenis nilai yang diberikan adalah
Nilai Jual Objek Pajak dan tanggal penilaian adalah tanggal 1 Januari tahun
pajak. Untuk penilaian dengan tujuan jual-beli maka jenis nilai yang diberikan
adalah nilai pasar wajar dan tanggal penilaian adalah tanggal terjadinya
transaksi.
5. Asumsi dan Kondisi Pembatas
Asumsi dan kondisi pembatas yang dimaksud disini adalah berkaitan

dengan kesimpulan nilai yang dibuat dalam laporan penilaian. Hal ini sangat
penting dilakukan untuk melindungi penilai terhadap kemungkinan
penyalahgunaan nilai yang ditetapkan dalam laporan penilaian. Asumsi dan
kondisi pembatas yang umumnya digunakan penilai/tim penilai adalah sebagai
berikut:
a. Tim penilai/penilai telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen
yang digunakan dalam proses penilaian dan status hukum objek penilaian;
b. Laporan penilaian yang dihasilkan berdasarkan pada analisis data, kewajaran
proyeksi keuangan, dan informasi yang diyakini kebenaran dan validitasnya;
c. Tim penilai/penilai bertanggung jawab atas laporan penilaian properti dan
kesimpulan nilai;
d. Kejadian-kejadian penting setelah tanggal penilaian sampai dengan tanggal
laporan penilaian (subsequent event), diperlakukan sebagai berikut:
27
• kejadian-kejadian penting yang diketahui maupun yang patut diketahui harus

diungkapkan dalam laporan penilaian properti;
• kejadian-kejadian penting mengandung informasi yang dapat mempengaruhi
nilai objek penilaian, harus diungkapkan sifat dan dampaknya dalam laporan
penilaian;
• pengungkapan kejadian-kejadian penting sebagaimana dimaksud di atas
harus secara jelas mengindikasikan bahwa pengungkapan tersebut tidak
dimaksudkan untuk mempengaruhi penentuan nilai pada saat tanggal
penilaian;
• kejadian-kejadian penting setelah tanggal penilaian (subsequent events) tidak
dapat digunakan untuk memutakhirkan hasil penilaian.
5. Pengumpulan dan Pemilihan Data
Data yang dikumpulkan merupakan data-data yang berpengaruh dan

berhubungan dengan penilaian yang akan dilakukan. Sebaiknya data
dikumpulkan sebanyak-banyaknya sehingga dapat dipilih data yang paling
sesuai dengan tujuan penilaian. Data yang dikumpulkan dapat dikelompokkan
kedalam data umum, data permintaan dan penawaran, serta data khusus.
a. Data umum
Data umum meliputi data eksternal yang berpengaruh terhadap nilai

properti. Data umum menyangkut data yang terjadi dalam skala global,
nasional, regional, sampai pada lingkungan sekitar objek penilaian, meliputi
sosial, ekonomi, kebijakan pemerintah, dan lingkungan. Data sosial meliputi
perkembangan populasi, kearipan lokal, tingkat pendidikan, lingkungan sekitar,
dan lainnya. Data ekonomi berkaitan dengan sumber pendapatan umumnya
masyarakat sekitar, tingkat upah buruh, harga sewa, harga material, tinghkat
hunian (occupancy rate), dan lainnya. Kebijakan pemerintah berkaitan dengan
zoning, perpajakan atas properti, KDB, dan lainnya. Data lingkungan meliputi
kedekatan dengan CBD, properti umumnya yang ada disekitar, aksesibilitas,
dan lainnya.
b. Data permintaan dan penawaran
Permintaan dan penawaran akan properti di suatu lokasi akan

mencerminkan harga properti di daerah tersebut. Semakin tinggi permintaan
28
akan menyebabkan harga semakin tinggi. Data penawaran atau data transaksi
yang terjadi disekitar objek penilaian, meliputi data jual-beli, ketersediaan jumlah
properti yang ditawarkan, rencana pembangunan, tingkat/harga sewa, tingkat
pendapatan masyarakat sekitar, tingkat kekosongan dan tingkat hunian properti
sewa yang ada, dan data lain yang mendukung anlisis
c. Data khusus
Data khusus berkaitan dengan data objek properti penilaian dan data
pembanding. Data khusus meliputi karakteristik khusus yang melekat pada
objek penilaian seperti karakteristik fisik (bentuk tanah, ukuran tanah, desain
bangunan, luas bangunan, kegunaan dan lainnya). Data pembanding dapat
berupa data fisik maupun data harga atau nilai objek lain yang sejenis yang
terdapat disekitar objek yang dinilai. Sejenis dapat berarti jenis yang sama
misalnya sama-sama tanah kosong, kegunaan yang sama misalnya sama-sama
penggunaan perumahan (residential), data tingkat hunian untuk bangunan yang
disewakan (seperti hotel, perkantoran sewa, pertokoan dll).
Pengumpulan data dapat dilakukan melalui sumber-sumber sebagai berikut:
1) pengumpulan data internal antara lain data Sistem Informasi Direktorat
Jenderal Pajak (SIDJP), Surat Pemberitahuan Tahunan (SPT), Surat
Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP), bank data pasar properti dan data
perpajakan lainnya;
2) pengumpulan data eksternal antara lain data Biro Pusat Statistik (BPS),
media online atau media cetak.
6. Analisis Data
Analisis data dilakukan untuk mengetahui pemanfaatan yang paling

optimal atas properti yang dinilai. Anaisis disini terdiri dari analisis pasar dan
analisis penggunaan tertinggi dan terbaik.
A. Analisis Pasar
Analisis pasar dilakukan untuk mengetahui kekuatan permintaan dan

penawaran jenis properti di lokasi tertentu. Nilai pasar terjadi saat bertemunya
kekuatan permintaan dan penawaran. Analisis pasar properti sangat tergantung
dari perkembangan ekonomi dan kebijakan pemerintah. Perkembangan
ekonomi meliputi daya beli dan penghasilan masyarakat. Kebijakan pemerintah
29
antara lain mencakup penggunaan yang diijinkan dan kebijakan perpajakan.

Sebagai contoh untuk wilayah yang diijinkan sebagai perumahan, maka
permintaan lahan untuk perumahan meningkat dan permintaan untuk selain
perumahan cenderung menurun. Analisis pasar properti mencakup ekonomi
properti, pasar properti, dan bisnis properti.
B. Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik
Analisis penggunaan tertinggi dan terbaik (higest and best use

analysis/HBU) didefinisikan sebagai penggunaan yang paling memungkinkan
dan diijinkan atas suatu properti (tanah kosong atau tanah dan bangunan) yang
mana secara fisik memungkinkan, diijinkan oleh peraturan yang berlaku, layak
secara keuangan, dan dapat menghasilkan nilai tertinggi. Analisis HBU
dilakukan untuk mengidientifikasi kegunaan yang paling mungkin dan
memungkinkan dari suatu kepemilikan atau pemanfaatan properti sehingga
diperoleh keuntungan yang maksimal dari kegunaan kompetitif yang diijinkan.
Berdasarkan definisi di atas, terdapat empat kriteria yang dilakukan dalam
melakukan anlisis HBU, yaitu :
• memungkinkan secara fisik (phisically possible);
• diijinkan secara aturan yang berlaku (legal permissible);
• layak secara keuangan (financially feasible), dan
• menghasilkan penghasilan yang maksimal (maximally productive).
Contoh analisis HBU: sebidang tanah dengan luas 200 m2 (SHM),
terletak dipinggir jalan. Di lokasi tersebut diijinkan untuk dibangun bangunan
komersial (pertokoan atau perkantoran). Harga tanah Rp5.000.000,- per m2.
Berdasarkan informasi pasar (dari pemborong bangunan) apabila dibangun
bangunan 2 lantai, maka akan dibutuhkan biaya masing-masing Rp3.000.000,-
per m2 untuk perkantoran dan Rp2.500.000,- per m2 apabila dibangun
pertokoan. Informasi harga jual pasar diseputar lokasi tersebut dengan ukuran
yang sama dengan yang akan dibangun masing-masing Rp1,5 Miliar untuk
perkantoran dan Rp1,4 Miliar untuk pertokoan.
Untuk mengestimasi penggunaan tertinggi dan terbaik dari tanah tersebut dapat
dilakukan sebagai mana tabel berikut:
30
Tabel 2.1 Analisis HBU
Penggunaan Penggunaan Pertokoan

Perkantoran (Rp) (Rp)
Harga Tanah 1.000.000.000,00 1.000.000.000,00
Biaya Pembangunan 300.000.000,00 250.000.000,00
Total Investasi 1.300.000.000,00 1.250.000.000,00
Harga Pasar 1.500.000.000,00 1.400.000.000,00
Potensi Keuntungan 200.000.000,00 150.000.000,00
Tingkat Pengembalian 14,8% 12,0%
Berdasarkan analisis di atas, maka disimpulkan penggunaan tertinggi

dan terbaik dari lokasi tanah tersebut adalah untuk dibangunkan perkantoran 2
lantai dengan luas bangunan 200 m2 dengan tingkat pengembalian sebesar
14,8%. Dengan asumsi keempat faktor di atas terpenuhi.
C. Pendekatan Penilaian
Terdapat tiga pendekatan penilaian yang umumnya dipakai dalam

melakukan penilaian atas properti. Ketiga pendekatan itu yaitu pendekatan data
pasar, pendekatan biaya, dan pendekatan pendapatan. Dalam pelaksanaan
penilaian properti, penilai dapat menggunakan salah satu atau lebih dari satu
pendekatan yang ada. Penentuan penggunaan pendekatan penilaian terutama
ditentukan berdasarkan data yang dapat dikumpulkan serta tujuan pelaksanaan
penilaian.
D. Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach)
Pendekatan data pasar didefinisikan sebagai suatu pendekatan

penilaian untuk mengestimasi nilai atas suatu properti dengan cara melakukan
perbandingan dan penyesuaian terhadap objek sejenis yang telah diketahui
harga pasarnya. Penilaian dengan pendekatan ini paling baik dilakukan untuk
menilai tanah kosong atau tanah yang dianggap kosong. Tanah dianggap
kosong biasanya dilakukan dengan mengeluarkan nilai bangunan yang ada di
atas tanah tersebut. Syarat utama dapat dilakukan penilaian dengan
pendekatan data pasar adalah tersedianya data pasar sebagai data
pembanding.
Perbandingan dilakukan terhadap faktor-faktor yang dianggap signifikan
berpengaruh terhadap nilai tanah antara lain faktor lokasi, fisik, dan lingkungan.
31
Sedangkan penyesuaian dilakukan untuk menjadikan data harga pasar yang

diperoleh telah sesuai dengan prinsip harga wajar dan harga pada kondisi
tanggal penilaian. Perbandingan dan penyesuaikan dapat dilakukan dengan
penambahan atau pengurangan terhadap data pembanding yang diperoleh.
Panambahan atau pengurangan dapat dilakukan dalam bentuk nilai uang atau
prosetase (%). Penambahan dan pengurangan data pembanding paling banyak
dilakukan dalam bentuk prosentase (%). Penambahan dilakukan apabila data
pembanding lebih jelek dari pada objek yang dinilai. Sebaliknya pengurangan
diberikan apabila data pembanding lebih baik daripada objek yang dinilai.
Objek sejenis disini dimaksudkan adalah objek yang sama atau hampir
sama dengan objek yang dinilai. Kesamaan disini dapat diartikan sebagai
kesamaan penggunaan tanah, waktu terjadi transaksi yang tidak terlalu jauh
dengan tanggal penilaian, lokasi objek pembanding yang juga tidak terlalu jauh
dari objek yang dinilai. Harga pasar objek pembanding dapat berupa harga
transaksi ataupun harga penawaran. Harga pasar diperoleh dari berbagai
sumber, misalnya transaksi jual beli dari notaris/PPAT atau dari
pembeli/penjual, harga penawaran (dari broker, pengembang, iklan atau aparat
desa dan lainnya).
Jumlah data harga pasar sebagai data pembanding dalam penilaian
dengan pendekatan ini tidak ditentukan jumlah minimalnya, namun dalam
penilaian untuk tujuan PBB biasanya dilakukan dengan minimal 3 (tiga) data
pembanding untuk menilai setiap objek pajak.
Dalam menggunakan pendekatan data pasar berlaku ketentuan sebagai berikut :
1) menggunakan data pasar pembanding terkini;
2) properti pembanding merupakan properti yang sebanding dan sejenis dengan
objek penilaian;
3) data pembanding dapat berupa data transaksi atau penawaran yang
bersumber dari penjual, pembeli, penyewa, instansi, lembaga, agen properti,
broker, Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), asosiasi, aparat
desa/lurah/kecamatan, iklan dan lain-lain;
4) melakukan penyesuaian jenis data atas properti pembanding, untuk jenis
data penawaran, atau jenis data lainnya;
5) melakukan penyesuaian waktu atas properti pembanding yang diperoleh
untuk mendapatkan estimasi nilai pasar objek penilaian per tanggal penilaian;
32
6) membandingkan objek penilaian yang akan dinilai dengan data transaksi

pembanding yang telah dianalisis, dengan menggunakan faktor-faktor
penyesuaian (adjustment), antara lain penggunaan, lokasi, karakteristik fisik
(luas, bentuk, ukuran, elevasi, topografi), hak yang terkandung dalam
properti, kewajaran kondisi penjualan;
7) melakukan penyesuaian atas kondisi objek pembanding terhadap objek
penilaian dengan menetapkan penyesuaian secara konsisten;
8) dalam melakukan penyesuaian terhadap properti pembanding dapat
menggunakan teknik penyesuaian sebagai berikut :
• teknik penyesuaian persentase (percentage adjusment)
• teknik penyesuaian biaya (cost adjustment)
• teknik perbandingan data berpasangan (paired data comparison)
• teknik pemeringkatan kualitas (quality rating) atau
• teknik statistik
9) merata-ratakan nilai properti pembanding setelah penyesuaian untuk
menghasilkan indikasi nilai properti yang dinilai.
Contoh:
Kita akan menilai Tanah A dengan luas 1.000M2, lokasi tanah dipinggir Jalan Raya. Untuk tujuan jual
beli dengan tanggal penilaian ditetapkan 1 September 2018. Adapun data pasar yang telah dipilih
sebagai berikut:
Data 1 harga tanah Rp1.200.000 per M2, lokasi diinggir jalan yang sama dengan tanah A, lebar jalan
6M, Cuma selisih 3 kavling. Jenis data penawaran, tanggal 30 Agustus 2018
Data 2 harga tanah Rp950.000 per M2, lokasi masuk gang (lebar1,5M). Jenis data transaksi jual beli
tanggal 15 Agustus 2018.
Data 3 harga tanah Rp 1.100.000 per M2 lokasi diblok yang lain dengan lebar jalan didepannya 4M.
Jenis data penawaran, tanggal 10 Agustus 2018
Cara analisis:
Faktor Pembanding Data 1 Data 2 Data 3
Penyesuaian
1. Waktu 0 + 1% +1%
2. Jns Data -5% 0 -5%
Perbandingan
1. Fisik 0 0 0
2. Lokasi 0 +10% +5%
Jumlah -5% +11% +1%
1.140 1.054,5 1.111
Nilai Tanah A Rp1.101.800.000,00
33
E. Pendekatan Biaya (Cost Approach)
Penilaian dengan pendekatan biaya didefinisikan sebagai suatu

pendekatan penilaian untuk mengestimasi nilai dari suatu properti dengan
menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk membangun atau mengganti
baru suatu bangunan (biaya langsung maupun biaya tak langsung) yang
selanjutnya dikurangi dengan penyusutan. Penilaian dengan pendekatan biaya
paling bayak dipakai untuk menilai bangunan. Biaya langsung terdiri dari biaya
untuk pembelian material bangunan dan ongkos tukang. Pembelian mateial
bangunan meliputi pasir, semen, besi, kayu, batu bata, keramik, genteng dan
lainnya yang digunakan dalam membagun bangunan tersebut. Biaya tak
langsung biasanya berkaitan degan perijinan, fasiltas dan lainnya. Seluruh biaya
yang dikeluarkan dihitung berdasarkan harga-harga yang berlaku pada saat
penilaian, sehingga biaya keseluruhan atas pembangunan bangunan itu
menjadi biaya pembuatan baru. Selanjutnya atas biaya pembangunan baru
tersebut dikurangkan dengan penyusutan. Penyusutan yang terjadi dalam
bangunan terdiri dari penyusutan fisik, fungsi, dan ekonomi. Penyusutan fisik
biasanya didekati dengan umur secara fisik bangunan yang dihitung
berdasarkan umur efektif bangunan. Umur efektif dihitung berdasarkan tahun
pembangunan dan/atau renovasi yang dilakukan. Keusangan fungsi dan
ekonomi berkaitan dengan pengaruh eksternal bangunan itu secara umum.
Prosedur yang dilakukan dalam penilaian dengan pendekatan biaya adalah:
1) menentukan estimasi biaya dengan metode Biaya Pembangunan Baru atau
Biaya Penggantian Baru. Teknik yang digunakan antara lain :
• Teknik Survey Kuantitas (Quantity Survey Technique)
• Teknik Unit Terpasang (Unit in Place Technique)
• Teknik Meter Persegi (Square Meter Technique/Cost to Capacity
Technique)
• Teknik Index Biaya (Cost Indexing Technique)
2) menghitung jumlah penyusutan dari objek penilaian; dan
3) mengurangi besarnya estimasi biaya yang telah ditentukan dengan jumlah
penyusutan untuk memperoleh indikasi nilai objek penilaian.
34
Contoh:
Kita menilai sebuah property berupa hotel bintang 3 untuk tujuan perpajakan pada
tanggal 1 Januari 2018. Data yang diperoleh sebagai berikut: pendapata kotor
tahun 2017 selama setahun sebesar Rp24Miliar dengan biaya yang dikeluarkan
sebesar Rp22Miliar. Adapun tingkat kapitalisasi perhotelan bintang 3 dihitung
sebesar 10%
Nilai Hotel tersebut dapat dihitung sebagai berikut:
Pendapatan kotor : Rp24 Miliar
Biaya : Rp22 Miliar
Pendapatan bersih : Rp2 Miliar
Tingkat Kapitalisasi : 10%
Nilai Hotel : Rp 20 Miliar
F. Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
Penilaian dengan pendekatan pendapatan didefinisikan sebagai suatu

pendekatan penilaian untuk mengestimasi nilai atas suatu properti dengan
mengkapitalisasi pendapatan bersih yang dihasilkan properti tersebut selama
setahun. Pendapatan bersih dihitung dari seluruh pendapatan yang dapat
dihasilkan properti tersebut selama setahun. Biasanya pendapatan bersih yang
dipakai adalah data pendapatan bersih tahun sebelum dilakukan penilaian yang
dihitung selama bulan Januari sampai dengan Desember. Pendapatan bersih
diperoleh dari seluruh pendapatan yang dihasilkan (bruto) dikurangi degan
seluruh biaya yang dikeluarkan untuk mendapatkan pendapatan tersebut.
Tingkat kapitalisasi dibedakan untuk masing-masing jenis properti. Besarnya
tingkat kapitalisasi dapat ditentukan berdasarkan hasil perhitungan yang
dilakukan oleh penilai atau standar yang ditetapkan oleh asosiasi, atau
ditetapkan oleh Menteri Keuangan untuk jenis properti tersebut.
Penilaian dengan menggunakan pendekatan pendapatan untuk kepentingan
perpajakan dilaksanakan dengan ketentuan sebagai berikut :
1) Ketentuan umum yang berlaku sebagai berikut :
a) Digunakan untuk melakukan penilaian atas properti yang memiliki kriteria
antara lain:
• menghasilkan pendapatan baik yang sudah beroperasi, belum beroperasi
atau yang digunakan sendiri (owner occupied);
• tanah yang memenuhi prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik untuk
dikembangkan sebagai properti yang menghasilkan pendapatan;
dan/atau
35
• tanah yang memenuhi prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik untuk

dikembangkan sebagai properti yang dapat dijual secara bertahap
(kapling per kapling).
b) Proses analisis terhadap laporan arus kas dan laba rugi sekurang-
kurangnya untuk 3 (tiga) tahun terakhir laporan keuangan yang diperoleh
pada properti yang menghasilkan pendapatan dan sudah beroperasi.
2) Metode yang digunakan dalam Pendekatan Pendapatan adalah sebagai
berikut:
a) Metode Diskonto Arus Kas (Discounted Cash Flow Method);
b) Metode Kapitalisasi Langsung (Direct Capitalization Method);
c) Metode Penyisaan (Residual Technique Method); atau
d) Metode Pengganda Pendapatan Kotor (Gross Income Multiplier).
Contoh:
Berdasarkan hasil perhitungan yang dilakukan terhadap Bangunan B (yang
dinilai) diperoleh biaya pembuatan baru bangunan sebesar Rp500.000.000.
Penyusutan dihitung sebesar 10%.
Berdasarkan Pendekatan Biaya, nilai bangunan dapat dihitung sebagai
berikut:
Biaya pembuatan baru : Rp 500.000.000

Penyusutan : 10%
Nilai bangunan : Rp 450.000.000
7. Rekonsiliasi Nilai dan Kesimpulan Nilai
Tahap akhir sebelum membuat laporan penilaian terlebih dahuli harus dibuat
kesimpulan nilai. Apabila penilai dalam melaksanakan penilaian menggunankan
lebih dari satu pendekatan penilalai, sebelum dibuat kesimpulan nilai harus
dilakukan rekonsiliasi nilai.
A. Rekonsiliasi Nilai
Rekonsiliasi nilai dilakukan apabila dalam proses penilaian dilakukan

dengan lebih dari satu pendekatan penilaian, dimana masing-masing
pendekatan yang dilakukan kemungkinan akan mendapatkan kesimpulan nilai
yang berbeda-beda, sehingga untuk mendapatkan satu kesimpulan dilakukan
rekonsiliasi nilai. Terdapat dua cara yang biasanya dilakukan untuk rekonsiliasi
nilai yaitu rata-rata nilai dan memilih salah satu metode yang paling sesuai.
36
Rata-rata nilai diperoleh dari rata-rata dari kesimpulan nilai masing-masing

pendekatan. Sedangkan memilih salah satu pendekatan yang paling sesuai
dilakukan dengan memperhatikan kriteria yang menyangkut kesesuaian
(mencakup kesesuaian pendekatan, data pembanding, analisis yang dilakukan),
keakuratan pendekatan yang dipakai, kuantitas dan kualitas bukti atau data
pembanding, estimasi nilai akhir, dan pembulatan nilai akhir.
B. Kesimpulan Nilai
Hasil akhir proses penilaian yang dilakukan merupakan kesimpulan nilai

yaitu keputusan (judgement) yang diberikan oleh penilai sebagai jawaban atas
penugasan yang diberikan oleh pemberi tugas. Kesimpulan nilai yang dibuat
harus berdasarkan pertimbangan professional penilai tanpa adanya unsur
kepentingan atas properti yang dinilai. Kesimpulan nilai yang dibuat harus dapat
dipertanggungjawabkan oleh si penilai selama-lamanya, yang dibuat dalam
bentuk laporan penilaian.
C. Pelaporan Penilaian
Setiap akhir proses penilaian harus dibuat satu laporan penilaian.

Laporan penilaian merupakan pertanggungjawaban penilai kepada pemberi
tugas atas tugas yang diberikan. Laporan penilaian dibuat berdasarkan
profesionalisme penilai atau tim penilai yang melaksanakan tugas tersebut.
Laporan penilaian ada dua jenis yaitu laporan lisan dan laporan tertulis. Laporan
lisan diberikan kepada pemberi tugas secara lisan. Laporan lisan biasanya
dibuat hanya untuk mengetahui harga pasar dari satu properti, misalnya rumah
atau mobil. Pemberi tugas atau pemilik rumah atau mobil hanya ingin
mengetahui berapa kira-kira harga rumah atau mobilnya kalau dijual saat ini.
Berbeda dengan laporan tertulis, yang biasanya dibuat dengan format tertentu.
Komponen yang termuat dalam laporan penilaian secara tertulis
biasanya terdiri dari pendahuluan, dasar penilaian, presentasi data, analisis
yang dilakukan, kesimpulan nilai, serta lampiran-lampiran pendukung. Isi
laporan penilaian tertulis paling tidak mengandung pendahuluan, identifikasi
obejk penilaian, tanggal penilaian, tujuan penilaian, pendekatan penilaian,
kesimpulan nilai, pernyataan penilai, dan batasan-batasan dalam proses dan
penggunaan nilai yang dihasilkan.
37
8. Latihan
1. Jelaskan analisis ekonomi yang dilakukan dalam penilan properti!

2. Sebutkan dan jelaskan factor yang harus dipertimbangkan dalam melakukan
analisis penggunaan tertingg dan terbaik (analisis HBU)!
3. Sebut dan jelaskan secara singkat pendekatan penilaian yang dilakukan
dalam penilaian properti!
4. Jelaskan secara ringkas langkah-langkah dalam pelaksanaan penilaian
properti!
9. Rangkuman
Properti dalam lingkup penilaian properti meliputi real property (tanah,

bangunan, tanaman) dan personal property (mesin, furniture, peralatan
operasional). Terdapat tiga pendekatan penilaian dalam melaksanakan
penilaian properti yaitu pendekatan data pasar (market data approach),
pendekatan biaya (cost approach), dan pendekatan pendapatan (income
approach).
Pendekatan data pasar (market data approach) didefinisikan sebagai
suatu pendekatan untuk mengestimasi nilai suatu properti dengan melakukan
perbandingan dan penyesuaian terhadap data pasar yang sejenis dan telah
diketahui harga pasarnya. Perbandingan dilakukan antara objek pembanding
dengan objek yang dinilai. Analisis perbandingan dilakukan dengan
membandingkan faktor-faktor yang mempengaruhi nilai. Analisis penyesuaian
dilakukan untuk menjadikan data pasar saat data ditemukan menjadi kondisi
tanggal penilaian.
Pendekatan biaya (cost approach) didefinisikan sebagai suatu
pendekatan untuk mengestimasi nilai suatu properti dengan menghitung seluruh
biaya yang dikeluarkan untuk membangun atau mereproduksi baru objek yang
dinilai dan selanjutnya dikurangi dengan penyusutan. Metode yang digunakan
untuk menghitung besarnya biaya pembangunan atau reproduksi baru objek
penilaian terdiri dari teknik survei kuantitas (quantity survei technique), teknik
unit terpasang (unit in place technique), teknik meter persegi (square meter
technique), dan teknik indeks biaya (cost indexing technique). Penyusutan
terdiri dari penyusutan fisik, fungsi, dan ekonomi.
38
Pendekatan pendapatan (income approach) didefinisikan sebagai suatu

pendekatan penilaian untuk mengestimasi nilai atas suatu properti dengan
mengkapitalisasi pendapatan bersih yang dihasilkan properti tersebut selama
setahun. Pendapatan bersih merupakan pendapatan bersih yang dihasilkan
properti yang dinilai selama setahun. Tingkat kapitalisasi dibedakan untuk
masing-masing jenis properti. Menghitung besarnya pendapatan dapat
dilakukan dengan metode diskonto arus kas (discounted cash flow method),
metode kapitalisasi langsung (direct capitalization method), metode penyisaan
(residual technique method), atau metode pengganda pendapatan kotor (gross
income multiplier). Besarnya tingkat kapitalisasi dapat ditentukan berdasarkan
hasil penghitungan yang dilakukan penilai atau ditetapkan oleh asosiasi atau
oleh Menteri Keuangan untuk jenis properti tertentu.
Proses penilaian properti mengikuti langkah-langkah berikut :
1. Identifikasi masalah
a. Penentuan tujuan penilaian
b. Penentuan dasar penilaian
c. Identifikasi objek penilaian
d. Penentuan tanggal penilaian
e. Asumsi dan kondisi pembatas
2. Pengumpulan dan pemilihan data
a. Data umum (data sosial, ekonomi, kebijakan pemerintah, wilayah, dan
lingkungan)
b. Data permintaan dan penawaran (data perbandingan transaksi, sewa,
tingkat hunian, income)
c. Data khusus (data properti yang dinilai dan pembanding)
3. Analisis data
a. Analisis data pasar
b. Analisis penggunaan tertinggi dan terbaik
4. Penerapan pendekatan penilaian
a. Pendekatan data pasar
b. Pendekatan biaya
c. Pendekatan pendapatan
5. Rekonsiliasi dan kesimpulan nilai
6. Pelaporan penilaian
39
10. Tes Formatif 2
1. Berikut merupakan pendekatan penilaian dalam penilaian properti, kecuali ....

a. Pendekatan Masal
b. Pendekatan Data Pasar
c. Pendekatan Biaya
d. Pendekatan Pendapatan
2. Tanah kosong lebih baik dinilai dengan menggunakan pendekatan ....
a. Pasar
b. Biaya
c. Masal
d. Pendapatan
3. Hal paling utama dan harus tersedia dalam melakukan penilaian dengan
pendekatan data pasar adalah ....
a. Luas tanah
b. Peruntukan tanah
c. Faktor yang mempengaruhi nilai
d. Data transaksi
4. Berikut adalah faktor-faktor yang mempengaruhi nilai tanah, kecuali ....
a. Letak
b. Pemanfaatan
c. Rekayasa
d. Lingkungan sekitar
5. Penilaian properti dengan pendekatan biaya dilakukan berdasarkan ....
a. Biaya sesuai anggaran biaya
b. Biaya borongan
c. Biaya pembangunan
d. Biaya pembangunan baru
6. Berikut merupakan penyusutan sebagai pengurang dalam penilaian dengan
pendekatan biaya, kecuali ....
a. Penyusutan fisik
b. Penyusutan bangunan
c. Penyusutan ekonomi
d. Penyusutan fungsi
40
7. Berikut merupakan metode penghitungan pendapatan dalam penilaian

dengan pendekatan pendapatan, kecuali ....
a. Cost indexing technique
b. Residual technique method
c. Direct capitalization method
d. Gross income multiplier
8. Definisi atau jenis nilai yang diberikan dalam penilaian didasari atas ....
a. Tanggal penilaian
b. Tujuan penilaian
c. Pendekatan penilaian
d. Metode penilaian
9. Berikut merupakan variabel yang dianalisis dalam analisis pengunaan
tertinggi dan terbaik/HBU, kecuali ....
a. Kelayakan secara fisik
b. Kelayakan secara fungsi
c. Diijinkan secara aturan
d. Kelayakan secara finansial
10. Rekonsiliasi nilai dilakukan apabila dalam proses penilaian dilakukan ....
a. Dengan pendekatan data pasar
b. Dengan satu pendekatan penilaian
c. Dengan lebih dari satu pendekatan penilaian
d. Dengan pendekatan pendapatan
41


Tingkat pemahaman sebagai berikut :

>60% s/d 70% : Kurang
>70% s/d 80% : Cukup
>80% s/d 90% : Baik
42
KEGIATAN
3 PENILAIAN BISNIS BELAJAR
3
“Valuation plays a key role in many areas of finance: in corporate finance, in mergers and
acquisitions, and in portofolio management”
Aswath Damodaran, 2012

 memahami gambaran umum penilaian bisnis
 memahami ruang lingkup penilaian bisnis
 memahami pendekatan penilaian bisnis
 memahami alur proses penilaian bisnis
2. Gambaran Umum
Penilaian usaha (business valuation) atau banyak juga literatur yang

menyebut sebagai corporate valuation adalah suatu proses untuk mengestimasi
nilai pasar dari suatu kelangsungan bisnis (going concern), termasuk berbagai
kepentingan dan kepemilikan (business ownership interest), serta transaksi dan
kegiatan yang memiliki pengaruh terhadap nilai perusahaan. Kelangsungan
bisnis merupakan suatu kondisi yang mencerminkan bisnis yang sedang
beroperasi atau dalam konstruksi, serta dianggap akan terus melanjutkan
operasinya secara berkelanjutan. Business ownership interest merupakan
kepemilikan dalam perusahaan yang atara lain meliputi penyertaan dalam
perusahaan, surat berharga, aset keuangan lainnya, dan aset tak berwujud.
Dalam SE-54/PJ/2016, penilaian bisnis didefinisikan sebagai
serangkaian kegiatan dalam rangka menentukan besaran suatu jenis nilai
tertentu pada suatu saat tertentu sebagai dasar penghitungan pajak terutang,
berdasarkan ketentuan perundang-undang perpajakan yang berlaku. Nilai yang
43
dimaksudkan disini adalah nilai dalam terminologi keuangan bukan dalam

kontek budaya perusahaan.
Objek penilaian bisnis adalah perusahaan dan/atau badan usaha,
penyertaan dalam perusahaan, kewajiban atas transaksi, dan kerugian
ekonomis yang diakibatkan oleh suatu kegiatan atau suatu peristiwa tertentu.
Jenis nilai yang umumnya dipakai dalam perpajakan adalah nilai pasar (market
value). Nilai pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang pada tanggal
penilaian (cut off date) yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil
pertukaran suatu barang berwujud (tangible aset) maupun barang tak berwujud
(intangible aset), antara pembeli yang berminat membeli dan penjual yang
berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya
dilakukan secara layak, yang mana kedua pihak masing-masing bertindak atas
dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan.
Faktor-faktor yang dipertimbangkan dalam proses penilaian bisnis,
antara lain nilai buku, aset berwujud, dan aset takberwujud. Nilai pasar dari
bisnis tergantung kemampuan perusahaan untuk menghasilkan laba secara
konsisten. Prasetyo, (2011) menyatakan, untuk melakukan valuasi perusahaan
dengan tepat, ada lima falsafah dasar yang harus dipahami yaitu keakuratan
data keuangan historis, dimensi nilai waktu dari uang, transparansi dan
objektivitas, refleksi hasil kuantitatif, dan dimensi waktu dari hasil valuasi.
Masing-masing falsafah tersebut dapat dijelaskan sebagai berikut:
A. Keakuratan data keuangan historis
Data yang dianalisis dalam proses penilaian bisnis adalah data keuangan.
Penilaian dilakukan untuk mengestimasi nilai kini serta keuntungan yang
dapat diperoleh dimasa mendatang. Data keuangan yang dapat dianalisis
adalah data keuangan tahun-tahun sebelumnya. Akurasi data keuangan
tahun-tahun sebelumnya sangat dibutuhkan agar estimasi nilai yang
dilakukan dapat mendekati kenyataan dimasa mendatang. Bila diperlukan,
sebelum dilakukan analisis dalam proses penilaian, data laporan keuangan
perlu dilakukan audit oleh Akuntan Publik yang independen.
B. Dimensi nilai waktu dari uang
Semua data yang dianalisis menggunakan nilai mata uang saat ini. Begitu
juga nilai hasil analisis menggunakan nilai mata uang tanggal penilaian.
Sementara nilai yang dihasilkan dipakai untuk beberapa tahun kedepan,
44
maka konsep nilai waktu dari uang harus benar-benar diperhatikan. Hal ini
juga terkait dengan umur aset yang dinilai dan tingkat bunga pinjaman
jangka panjang.
C. Transparansi dan objektivitas
Semua elemen yang terkait dalam proses penilaian harus menunjukkan
keterbukaan. Pemilik perusahaan harus memberikan data laporan keuangan
yang sebenar-benarnya. Begitu pula dengan penilai, dalam menilai harus
bebas dari segala kepentingan atas aset yang dinilai. Hal ini perlu disepakati
dari awal sehingga penilaian dapat dilakukan dengan seobjektif mungkin.
D. Refleksi hasil kuantitatif
Dalam proses penilaian biasanya banyak asumsi yang dibangun. Asumsi ini
diperlukan karena hasil penilaian tidak hanya dipergunakan untuk satu saat
saja tetapi juga dipakai untuk mengestimasi potensi perusahaan tersebut
dimasa yang akan datang. Untuk itu penilai harus benar-benar mengetahui
seluk beluk model dan rumus yang dipakai dalam metode kuantitif sehingga
asumsi-asumsi yang dikembangkan bisa mencerminkan keadaan yang
sebenarnya. Sebagai contoh asumsi atas perkembangan nilai tukar,
perkembangan suku bunga, adanya pesaing, lingkungan ekonomi dan
sebagainya.
E. Dimensi waktu dari hasil valuasi
Inflasi merupakan salah satu faktor yang mempengaruhi nilai uang. Banyak
faktor yang mempengaruhi inflasi yang kadang-kadang tidak dapat
diprediksi sebelumnya. Untuk itu perlu ditetapkan asumsi-asumsi dengan
memperhatikan faktor-faktor yang mempengaruhi inflasi. Hal ini perlu
dilakukan penilai mengingat nilai hasil penilaian juga akan dipergunakan di
waktu yang akan datang.
3. Ruang Lingkup Penilaian
Berbeda dengan penilaian real property, penilaian bisnis tidak hanya

dilakukan terhadap aktiva tetap berwujud (seperti tanah dan bangunan) tetapi
juga termasuk aktiva tak berwujud. Aktiva tak berwujud yang dapat dilakukan
penilaian meliputi surat berharga (saham) dan aktiva tak berwujud lainnya.
Aktiva tak berwujud lainnya seperti hak kekayaan intektual (paten, merek
dagang) serta biaya penelitian dan pengambangan.
45
Penilaian aktiva tak berwujud dilakukan antara lain untuk kepentingan

dunia usaha dan kepentingan pemerintah. Kepentingan dunia usaha seperti jual
beli saham dilakukan baik untuk yang baru (IPO) maupun yang sudah
diperdagangkan di pasar saham, penggabungan usaha, akuisisi, pengajuan
kredit, penutupan asuransi, dan lainnya. Kepentingan pemerintah antara lain
untuk kepentingan menghitung kekayaan pemerintah serta pengenaan pajak.
4. Pendekatan Penilaian
Terdapat tiga pendekatan yang biasanya dipakai dalam penilaian usaha.

Ketiga pendekatan itu yaitu Pendekatan Pasar (Market Based Approach),
Pendekatan Pendapatan (Income Based Approach), dan Pendekatan Aset
(Asset Based Approach). Penerapan pendekatan penilaian tergantung dari data
yang tersedia dan dapat dikumpulkan oleh penilai selain juga tujuan penilan
dilakukan. Penilai dapat menerapkan salah satu atau lebih dari satu pendekatan
penilaian dalam menilai suatu objek penilaian.
A. Pendekatan Pasar
Pendekatan Pasar (Market Based Approach) adalah pendekatan

penilaian dengan cara membandingkan objek penilaian dengan objek lain yang
sebanding dan sejenis serta telah memiliki harga jual.
1) Pendekatan Pasar dilakukan dengan cara:
a) dalam hal objek penilaian adalah perusahaan, dilakukan perbandingan
dengan perusahaan lain yang sebanding yang telah diketahui nilai
pasarnya
b) dalam hal objek penilaian adalah ekuitas, dilakukan perbandingan
dengan:
• kepentingan kepemilikan perusahaan yang sebanding, berupa surat
berharga yang diperjualbelikan di pasar
• saham perusahaan sebanding yang telah ditransaksikan sebelumnya
• penawaran atas komponen perusahaan yang sebanding.
2) Metode yang digunakan dalam Pendekatan Pasar adalah:
a) Metode Pembanding Perusahaan Tercatat di Bursa Efek (Guideline
Publicly Traded Company Method) adalah metode penilaian yang
menghasilkan indikasi nilai minoritas dengan menggunakan perusahaan
46
pembanding yang telah memiliki harga pasar yang relevan di bursa efek
lokal maupun internasional.
b) Metode Pembanding Perusahaan Merger dan Akuisisi (Guideline Merged
and Acquired Company Method) adalah metode penilaian yang
menghasilkan indikasi nilai mayoritas dengan menggunakan perusahaan
pembanding yang pernah melakukan transaksi merger atau akuisisi yang
bersifat wajar (arms length transaction) dan bukan transaksi antara pihak
yang terafiliasi (non-related parties transaction) atau pihak dalam satu
pengendalian (under common control transaction).
c) Metode Transaksi Sebelumnya (Prior Transactions Method) adalah
metode penilaian yang didasarkan pada transaksi sebelumnya yang
bersifat wajar.
B. Pendekatan Pendapatan
Pendekatan Pendapatan (Income Based Approach) adalah pendekatan

penilaian dengan cara mengkonversi manfaat ekonomis atau pendapatan yang
diperkirakan akan dihasilkan oleh objek penilaian dengan tingkat diskonto
tertentu. Pendekatan Pendapatan dilakukan dengan cara memproyeksikan
pendapatan ekonomis, yang didiskon dengan tingkat diskonto tertentu untuk
mendapatkan nilai pasar objek penilaian.
Dalam bukunya “Valuing a Business, The Analysis and Appraisal of
Closely Held Companies”, Shannon P.Pratt (2008 : 174) menyatakan :
“The value of an asset is the present value of its expected returns.
Specifically, you expect an asset to provide a stream of returns during the
period of time you own it. To convert this estimated stream of returns to a
value for the security, you must discount this stream at your required rate
of return. This process of valuation requires estimates of (1) the stream of
expected returns and (2) the required rate of return on the investment.”
“Value today always equals future cash flow discounted at the opportunity
cost of capital.”
Metode yang digunakan dalam penilaian dengan Pendekatan

Pendapatan adalah :
1) Metode Diskonto Pendapatan (Discounted Future Economic Income Method)
Metode diskonto pendapatan didefinisikan sebagai metode untuk
mengestimasi nilai saat ini (present value) atas suatu objek penilaian
berdasarkan diskonto atas proyeksi aliran pendapatan yang diharapkan dalam
47
periode tertentu masa yang akan datang terkait investasi dengan tingkat
diskonto yang sesuai dan tingkat risiko yang diharapkan. Rumus umum yang
dipakai dalam menghitung nilai dengan metode diskonto pendapatan adalah:
Atau
Dimana :
PV : Present Value
E : Pendapatan yang diharapkan pada periode tertentu
i : Periode (waktu)
k : Discount Rate (biaya modal)
Contoh:
Apabila kita menginginkan memperoleh pendapatan sebesar Rp15 juta dalam
tiga tahun yang akan datang, berapa yang harus diinvestasikan saat ini apabila
tingkat diskonto (discount rate) tetap sebesar 10% per tahun?
Jawab
PV = Rp15.000.000,00: (1+10%)3
PV = Rp11.269.722,00
2) Motode kapitalisasi pendapatan (Capitalized Future Economic Income
Method)
Metode kapitalisasi pendapatan adalah metode untuk mengestimasi nilai
kini atas suatu pendapatan masa yang akan datang dengan tingkat diskonto
tertentu yang diharapkan. Berbeda dengan metode diskonto pendapatan yang
menggunakan seluruh pendapatan ekonomi, pendekatan ini hanya
menggunakan estimasi pendapatan tunggal (only a single expected economic
return number).
48
Contoh:
Diasumsikan bahwa kita mengharapkan arus kas bersih tahun depan sebesar
Rp200.000.000,00 dan tingkat kapitalisasi langsung yang sesuai sebesar 25%.
Maka asumsi nilai kini sebagai berikut:
PV = Rp200.000.000,00 : 25%
PV = Rp800.000.000,00
C. Pendekatan Aset
Pendekatan Aset (Asset Based Approach) adalah Pendekatan Penilaian

berdasarkan laporan keuangan historis objek penilaian yang telah diaudit
dengan cara menyesuaikan seluruh aset dan kewajiban menjadi nilai pasar
sesuai dengan premis nilai yang digunakan dalam penilaian bisnis. Pendekatan
aset dapat digunakan untuk memperoleh nilai pasar dari satu perusahaan,
modal diinvestasikan, struktur pemodalan (capital structure), atau aset bersih
perusahaan (ekuitas). Premis nilai merupakan asumsi nilai yang berhubungan
dengan suatu kondisi transaksi yang dapat digunakan pada objek penilaian.
Premis nilai berhubungan dengan jenis nilai yang didefinisikan dalam penilaian
yang didukung dengan asumsi-asumsi serta kondisi yang membatasi.
Metode yang digunakan dalam penilaian dengan Pendekatan Aset
adalah:
1) Metode Penyesuaian Aset Bersih (PAB)/Adjusted Net Asset Method (ANAM)
adalah metode penilaian yang menjumlahkan nilai pasar aset tetap, nilai
pasar aset lainnya, dan nilai pasar aset tak berwujud.
2) Metode Kapitalisasi Kelebihan Pendapatan (KKP)/Excess Earning Method
(EEM) adalah metode penilaian untuk mencari nilai pasar aset tak berwujud
yang tidak bisa diidentifikasi (big pot theory of goodwill) dengan cara
mengkapitalisasi atas kelebihan pendapatan dari pendapatan normalnya.
5. Alur Proses Penilaian
Proses penilaian usaha/bisnis dapat dilakukan dengan alur sebagai

mana gambar berikut:
49
Gambar 3.1 Alur Proses Penilaian Bisnis
Penentuan Penentuan Identifikasi Tanggal Asumsi dan
Tujuan Dasar Nilai Objek Penilaian Kondisi
Penilaian Penilaian Pembatas
Data Makro Ekonomi dan Data Objek Penilaian Data Perusahaan
Industri Pembanding
ANALISIS DATA
Analisis Makro Analisis Informasi Analisis Analisis Kewajaran
Ekonomi dan Umum Penyesuaian Proyeksi
Industri Perusahaan Laporan
Keuangan
PENDEKATAN PENILAIAN
Pendekatan Pasar Pendekatan Pendapatan Pendekatan Aset
REKONSILIASI NILAI DAN KESIMPULAN
PELAPORAN PENILAIAN
6. Latihan

1. Sebut dan jelaskan falsafah dasar dalam penilaian bisnis!
2. Jelaskan ruang lingkup penilaian bisnis!
3. Menurut saudara, dari ketiga pendekatan dalam penilaian bisnis, pendekatan
yang mana yang paling sesuai, jelaskan disertakan alasannya!
4. Jelaskan secara ringkas alur proses penilaian bisnis!
7. Rangkuman
Penilaian bisnis didefinisikan sebagai suatu proses untuk mengestimasi
nilai pasar dari suatu kelangsungan bisnis (going concern), termasuk berbagai
kepentingan dan kepemilikan (business ownership interest), serta transaksi dan
kegiatan yang memiliki pengaruh terhadap nilai perusahaan. Dalam SE-
54/PJ/2016, penilaian bisnis didefinisikan sebagai serangkaian kegiatan dalam
rangka menentukan besaran suatu jenis nilai tertentu pada suatu saat tertentu
sebagai dasar penghitungan pajak terutang, berdasarkan ketentuan perundang-
undangan perpajakan yang berlaku.
50
Untuk melakukan valuasi terhadap perusahaan terdapat lima falsafah

yang harus dipahami yaitu keakuratan data keuangan historis, dimensi nilai
waktu dari uang, transparansi dan objektivitas, refleksi hasil kuantitatif, dan
dimensi waktu dari hasil valuasi. Kelima falsafah ini berkaitan dengan
banyaknya faktor yang mempengaruhi nilai uang serta ketidakpastian dalam
berbinis.
Ruang lingkup penilain bisnis meliputi aktiva tetap berwujud (seperti
tanah dan bangunan) dan aktiva tak berwujud seperti kepemilikan surat
berharga (saham), hak kekayaan intelektual (seperti paten, merek dagang),
biaya penelitian dan pengembangan. Penilaian bisnis dilakukan untuk
kepentingan usaha (seperti penjualan saham dibursa, penggabungan usaha,
akuisisi, pengajuan kredit bank, penutupan asuransi) dan kepentingan
pemerintah (seperti pengenaan pajak).
Pendekatan penilaian yang umumnya dipakai dalam penilaian bisnis
meliputi Pendekatan Pasar (Market Based Approach), Pendekatan Pendapatan
(Income Based Approach), dan Pendekatan Aset (Asset Based Approach).
Pendekatan pasar adalah pendekatan penilaian dengan cara membandingkan
objek penilaian dengan objek lain yang sebanding dan sejenis serta telah
memiliki harga jual. Pendekatan pendapatan adalah pendekatan penilaian
dengan cara mengkonversi manfaat ekonomis atau pendapatan yang
diperkirakan akan dihasilkan oleh objek penilaian dengan tingkat diskonto
tertentu. Pendekatan pendapatan dilakukan dengan cara memproyeksikan
pendapatan ekonomis, yang didiskon dengan tingkat diskonto tertentu untuk
mendapatkan nilai pasar objek penilaian. Pendekatan aset adalah pendekatan
penilaian berdasarkan laporan keuangan historis objek penilaian yang telah
diaudit dengan cara menyesuaikan seluruh aset dan kewajiban menjadi nilai
pasar sesuai dengan premis nilai yang digunakan dalam penilaian bisnis.
Pendekatan aset dapat digunakan untuk memperoleh nilai pasar dari satu
perusahaan, modal diinvestasikan, struktur pemodalan (capital structure), atau
aset bersih perusahaan (ekuitas).
Langkah-langkah dalam penilaian bisnis:
1. Identifikasi masalah
a. Penentuan tujuan penilaian
b. Penentuan dasar nilai
51
c. Identifikasi objek penilaian

d. Penentuan tanggal penilaian
e. Penentuan asumsi dan kondisi pembatas
2. Pengumpulan dan pemilihan data
a. Data makro ekonomi dan industri
b. Data objek penilaian
c. Data perusahaan/bisnis pembanding
3. Analisis data
a. Analisis makro ekonomi dan industri
b. Analisis informasi umum perusahaan
c. Analisis penyesuaian laporan keuangan
d. Analisis kewajaran proyeksi
4. Penerapan pendekatan dan metode penilaian
a. Pendekatan Pasar
b. Pendekatan Pendapatan
c. Pendekatan Aset
5. Rekonsiliasi nilai
Dilakukan apabila menerapkan lebih dari satu pendekatan penilaian
6. Membuat kesimpulan nilai
7. Membuat laporan penilaian
8. Tes Formatif 3
1. Nilai yang dihasilkan dalam penilaian bisnis adalah ....

a. Nilai buku
b. Nilai sisa buku
c. Nilai wajar
d. Nilai pasar
2. Penilaian bisnis dapat dilakukan terhadap ....
b. Tanah dan Bangunan termasuk mesin
c. Aset berwujud dan tak berwujud
d. Kepemilikan perusahaan (saham)
52
3. Penilaian hendaknya dilakukan berdasarkan laporan keuangan yang sudah

diaudit oleh auditor independen untuk memenuhi falsafah ....
a. Dimensi waktu dari hasil valuasi
b. Transparansi dan objektivitas
c. Dimensi nilai waktu dari uang
d. Keakuratan data keuangan historis
4. Berikut adalah pendekatan yang dipakai dalam penilaian bisnis, kecuali ....
a. Pendekatan Pasar
b. Pendekatan Pendapatan
c. Pendekatan Biaya
d. Pendekatan Aset
5. Penilaian yang dilakukan dengan membandingkan harga saham perusahaan
dengan harga saham perusahaan lain di bursa efek adalah penilaian dengan
pendekatan ....
a. Pasar
b. Pendapatan
c. Perbandingan perusahaan tercatat di bursa efek
d. Aset
6. Mengestimasi nilai yang dilakukan dengan mengkonversi pendapatan yang
akan dihasilkan dengan tingkat diskonto tertentu merupakan penilaian bisnis
dengan pendekatan ....
a. Pasar
b. Pendapatan
c. Biaya
d. Aset
7. Penilaian bisnis yang dilakukan dengan berdasarkan laporan keuangan
historis yang telah diaudit oleh auditor independen dengan cara
menyesuaikan nilai aset menjadi nilai pasar adalah penilaian bisnis dengan
pendekatan ....
a. Pasar
b. Pendapatan
c. Biaya
d. Aset
53
8. Berikut merupakan metode yang dipakai dalam penilaian bisnis dengan

pendekatan pasar, kecuali ....
a. Metode penyesuaian aset bersih
b. Metode perbandingan perusahaan tercatat di bursa efek
c. Metode perbandingan perusahaan merger
d. Metode transaksi sebelumnya
9. Berikut merupakan data objek penilaian dalam penilaian bisnis, kecuali ....
a. Laporan keuangan
b. Arus kas
c. Catatan atas laporan keuangan
d. Tingkat inflasi
10. Apabila penilaian dilakukan dengan lebih dari satu pendekatan nilai, maka ....
a. Nilai yang diperoleh akan bias
b. Nilai yang diperoleh bukan nilai pasar
c. Harus dilakukan rekonsiliasi nilai
d. Dibuat kesimpulan nilai



>60% s/d 70% : Kurang
>70% s/d 80% : Cukup
>80% s/d 90% : Baik
54
KEGIATAN
4 PENILAIAN ASET TAK BERWUJUD BELAJAR
4
“Every asset, financial as well as real, has a value”
Aswath Damodaran, 2012

 memahami pengertian penilaian aset tak berwujud
 memahami ruang lingkup penilaian aset tak berwujud
 memahami pendekatan penilaian aset tak berwujud
 memahami proses penilaian aset tak berwujud
2. Pengertian Penilaian Aset Tak Berwujud
Penilaian Aset Tak Berwujud yang selanjutnya disebut dengan Penilaian

ATB adalah serangkaian kegiatan dalam rangka mengestimasi nilai pasar atau
nilai selain nilai pasar atas ATB pada suatu saat tertentu yang dilaksanakan
secara objektif dan profesional berdasarkan standar penilaian. Aset Tak
Berwujud (Intangible Asset) adalah aset non-moneter tanpa wujud fisik yang
dapat diidentifikasi dan tidak dapat diidentifikasi (goodwill), yang memberikan
hak dan manfaat ekonomis untuk pemilik. ATB selain goodwill memiliki ciri-ciri
sebagai berikut:
1. dapat diidentifikasi dan dijelaskan secara terperinci dengan ketentuan:
a. dapat dipisahkan dari entitas, dijual, dilisensikan, disewakan, atau
ditukar, baik secara individu, maupun bersama dengan kontrak terkait
aset atau liabilitas yang teridentifikasi, terlepas dari apakah entitas
tersebut bermaksud untuk melakukannya atau tidak;
55
b. timbul dari hak kontraktual ataupun legal, terlepas dari apakah hak-
hak tersebut dapat dipindahkan atau dipisahkan dari entitas ataupun
dari hak serta kewajiban lainnya
2. dapat memberikan manfaat ekonomis yang dapat diukur bagi entitas;
3. memiliki potensi untuk menghasilkan aset lainnya dan/atau mampu
menciptakan nilai tambah terhadap aset lain tersebut;
4. merupakan objek hak kepemilikan individu (right of private ownership) yang
dapat dialihkan secara hukum (legally transferable); dan
5. diakui dan dilindungi secara hukum.
3. Ruang Lingkup Penilaian Aset Tak Berwujud
Penilaian ATB merupakan bagian dari Penilaian Bisnis, namun demikian

Penilaian ATB memiliki karakteristik spesifik yang berbeda dengan Penilaian
Bisnis karena Penilaian ATB lebih mengkhususkan terhadap efisiensi biaya dan
penambahan pendapatan atas kepemilikan ATB. Hasil Penilaian ATB
merupakan estimasi dari nilai pasar ATB. Untuk melakukan Penilaian ATB perlu
diidentifikasi terlebih dahulu jenis ATB yang akan dinilai. Penilai hendaknya
berhati-hati dalam menentukan jenis ATB dari klasifikasi ATB yang dapat
diidentifikasi, dengan pertimbangan-pertimbangan tertentu, termasuk
memperhitungkan hak atas properti yang terkait dengan ATB.
Klasifikasi ATB meliputi:
1. ATB terkait pemasaran (marketing related intangible assets), terutama
dipergunakan pada pemasaran produk atau jasa. ATB terkait pemasaran
antara lain merek dagang (trademarks), nama dagang, merek jasa
(servicemarks), sertifikasi tanda (certification marks), desain warna, bentuk,
atau kemasan yang unik, atau perjanjian non kompetisi (non competition
agreement).
2. ATB terkait pelanggan (customer related intangible assets) atau pemasok
yang timbul dari hubungan ataupun pengetahuan tentang pelanggan atau
pemasok. Contohnya daftar pelanggan, daftar pesanan, kontrak pelanggan,
hubungan dengan pelanggan.
3. ATB terkait seni (artistic related intangible assets) yang timbul dari hak untuk
mendapatkan keuntungan royalty dari pekerjaan seni. Contohnya
56
pertunjukan, buku, hasil pekerjaan musical, lukisan, foto, video, film,

termasuk program televisi.
4. ATB terkait kontrak perusahaan (contract related intangible assets), antara
lain lisensi, royalty, perjanjian, ijin konstruksi, perjanjian waralaba, ijin operasi,
hak penggunaan, kontrak pekerjaan.
5. ATB terkait teknologi (technology related intangible assets) antara lain
teknologi dengan hak paten, piranti lunak computer, nama domain internet,
basis data, rahasia perusahaan termasuk formula, proses atau resep.
6. ATB terkat penelitian dan pengembangan (in process research and
development intangible assets), yang memenuhi kriteria sebagai berikut :
a. Sudah berada dalam tahap pengembangan dan manfaat ekonomis ATB
segera didapat oleh pemilik
b. Tahap pengembangan meliputi formula konseptual dan program untuk
pengembangan alternatif produk atau pengujian
c. Manfaat ekonomis mempertibangkan antara lain kelayakan teknis,
kemampuan entitas menyelesaikan dan menjual, dan tersedia sumber
daya yang diperlukan.
7. Goodwill (unidentification intangible assets) merupakan asset yang
merepresentasikan manfaat ekonomis masa depan yang berasal dari asset
lainnya, dalam rangka kombinasi bisnis yang dapat diidentifikasi secara
individual dan diakui secara terpisah setelah klasifikasi ATB lainnya dapat
diidentifikasi.
4. Pendekatan Penilaian Aset Tak Berwujud
Terdapat tiga pendekatan dalam penilaian Aset Tak Berwujud yaitu

Pendekatan Pasar (Market Based Approach), Pendekatan Pendapatan (Income
Based Approach), dan/atau Pendekatan Biaya (Cost Based Approach).
A. Pendekatan Pasar (Market Based Approach)
Penilaian dengan pendekatan pasar berlaku ketentuan sebagai berikut:

1. Pendekatan Pasar hanya dapat diterapkan dengan menggunakan data
pasar ATB
2. Data pasar ATB adalah ATB pembanding yang sebanding dan sejenis dan
telah ditransaksikan atau ditawarkan
57
3. Kriteria ATB pembanding yang sebanding dan sejenis, antara lain:

a. status hukum kepemilikan ATB, dapat berupa pendaftaran/legalitas
atau perjanjian/kontrak;
b. bentuk pembiayaan dari transaksi yang terjadi;
c. Sisa Masa Manfaat ATB;
d. nilai ekonomis ATB; dan/atau
e. karakteristik penggunaan ATB
4. ATB pembanding paling sedikit berjumlah satu
5. Melakukan analisis data makro ekonomi dan sektor industri sesuai tanggal
Penilaian
6. Memilih metode yang sesuai dengan data dan hasil analisis, yaitu:
a. Metode Pembanding Data Pasar Langsung (direct market data)
Nilai ATB objek penilaian dihitung sebagai berikut:
• Apabila menggunakan satu data pembanding: mengalikan nilai
per karakteristik manfaat ATB pembanding dengan karakteristik
manfaat ATB objek penilaian
• Apabila menggunakan lebih dari satu ATB pembanding, dilakukan
pembobotan masing-masing indikasi nilai ATB objek penilaian
yang dihitung dengan mengalikan masing-masing nilai per
karakteristik manfaat ATB pembanding dengan jumlah
karakteristik manfaat ATB objek penilaian.
b. Metode Faktor Pengali Harga (price multiple)
Nilai ATB objek penilaian dihitung sebagai berikut:
• Apabila digunakan satu factor pengali, dihitung dengan
mengalikan factor pengali dengan variable tertentu dalam laporan
keuangan entitas objek penilaian
• Apabila digunakan lebih dari satu factor pengali, dihitung dengan
memberikan bobot atas hasil perkalian dari masing-masing factor
pengali dengan variable tertentu dalam laporan keuangan entitas
objek penilaian.
B. Pendekatan Pendapatan (Income Based Approach)
Dalam melaksanakan penilaian dengan pendekatan pendapatan berlaku

ketentuan sebagai berikut:
58
1. Digunakan untuk melakukan Penilaian ATB dengan kondisi:

a. Sisa Masa Manfaat ekonomis ATB dapat dikuantifikasi;
b. Kuantifikasi Sisa Masa Manfaat ekonomis dapat berbentuk laba atau
arus kas yang diperoleh dari penggunaan maupun kepemilikan ATB,
seperti:
• perolehan atau peningkatan pendapatan atas penggunaan ATB
• penurunan biaya atas penggunaan ATB
• penurunan biaya investasi atas penggunaan ATB
c. Dalam hal Sisa Masa Manfaat ATB tidak dapat diidentifikasi, maka
periode proyeksi mencakup periode tetap (fix time period) 5 (lima)
tahun dan periode setelahnya diasumsikan bersifat kekal
2. Metode dalam Pendekatan Pendapatan, antara lain:
a. Metode Penghematan Royalti (relief from royalty method/royalti
savings method)
Menghitung nilai ATB dengan metode penghematan royalty dapat
dilakukan dengan dua teknik, yaitu teknik royalty terdiskonto dan
teknik kapitalisasi royalty
b. Metode Laba Premi (premium profits method/incremental income
method)
Nilai ATB objek penilaian diperoleh dari mendiskontokan atau
mengkapitalisasikan penghematan biaya atau penambahan
pendapatan.
c. Metode Kapitalisasi Kelebihan Pendapatan (excess earnings method)
Nilai ATB objek peniaian dihasilkan dari mengkapitalisasikan
kelebihan pendapatan.
C. Pendekatan Biaya (Cost Based Approach)
Dalam melaksanakan penilaian dengan Pendekatan Biaya, berlaku

1. Tidak dapat digunakan untuk :
a. nilai ATB yang tidak sebanding dengan biaya untuk memperoleh ATB
b. menilai proyek pengembangan ATB yang berlangsung bertahun-
tahun dan tidak memberikan kontribusi positif pada pendapatan
perusahaan
59
2. Digunakan dalam hal memenuhi syarat paling kurang sebagai berikut:

a. ATB tidak memiliki pendapatan yang dapat diidentifikasi atau tidak
secara langsung menghasilkan arus kas
b. nilai pasar ATB yang layak tidak tersedia
c. data transaksi ATB tidak cukup memadai untuk mendukung metode
perbandingan pasar.
Nilai ATB dihitung dengan mengurangkan estimasi biaya (biaya langsung
dan tak langsung yang bersifat formal) dengan nilai keusangan (meliputi
keusangan fungsional, keusangan teknologi, dan keusangan ekonomis)
5. Alur Proses Penilaian Aset Tak Berwujud
Secara umum proses dan langkah-langkah penilaian ATB dapat

digambarkan sebagai mana gambar berikut:
Gambar 4.1 Alur Proses Penilaian Aktiva Tak Berwujud
Penentuan Penentuan Identifikasi Tanggal Asumsi dan
Tujuan Dasar Nilai Objek Penilaian Kondisi
Penilaian Penilaian Pembatas
Data Makro Ekonomi Data Objek Penilaian Data Pembanding
dan Industri
ANALISIS DATA
Analisis Makro Analisis Analisis Analisis
Ekonomi dan Informasi Umum Penyesuaian Kewajaran
Industri Perusahaan Laporan Proyeksi
Keuangan
PENDEKATAN PENILAIAN
Pendekatan Pasar Pendekatan Pendekatan Biaya
Pendapatan
REKONSILIASI NILAI DAN KESIMPULAN NILAI
PELAPORAN PENILAIAN
60
6. Latihan

1. Jelaskan apa yang dimaksud dengan penilaian Aset Tak Berwujud!
2. Sebutkan ciri-ciri Aset Tak Berwujud sehingga dapat dinilai!
3. Sebutkan dan jelaskan pendekatan dalam penilaian Aset Tak Berwujud!
4. Sebutkan langkah-langkah penilaian Aset Tak Berwujud!
7. Rangkuman
Penilaian ATB adalah serangkaian kegiatan dalam rangka mengestimasi

Nilai Pasar atau Nilai Selain Nilai Pasar atas ATB pada suatu saat tertentu yang
dilaksanakan secara objektif dan profesional berdasarkan standar Penilaian. .
Aset Takberwujud (Intangible Asset) adalah aset non-moneter tanpa wujud fisik
yang dapat diidentifikasi dan tidak dapat diidentifikasi (goodwill), yang
memberikan hak dan manfaat ekonomis untuk pemilik.
Penilaian ATB merupakan bagian dari Penilaian Bisnis, namun demikian
Penilaian ATB memiliki karakteristik spesifik yang berbeda dengan Penilaian
Bisnis karena Penilaian ATB lebih mengkhususkan terhadap efisiensi biaya dan
penambahan pendapatan atas kepemilikan ATB. Klasifikasi ATB meliputi terkait
pemasaran, terkait pelanggan, terkait seni, terkait kontrak perusahaan, terkait
teknologi, terkait penelitian dan pengambangan, dan goodwill.
Terdapat tiga pendekatan penilaian ATB yaitu Pendekatan Pasar
(Market Based Approach), Pendekatan Pendapatan (Income Based Approach),
dan/atau Pendekatan Biaya (Cost Based Approach).
Penilaian ATB dengan pendekatan data pasar hanya dapat dilakukan
apabila terdapat data harga pasar objek pembanding yang sejenis.
Penghitungan nilai ATB objek penilaian dilakukan dengan metode pembanding
data pasar langsung (direct market data) atau metode faktor pengali harga
(price multiple).
Penilaian ATB dengan pendekatan pendapatan dapat dilakukan apabila
sisa masa manfaat ekonomis ATB dapat dikuantifikasi yang dapat berbentuk
laba arus kas yang dapat diperoleh dari penggunaan atau pemilikan ATB.
Menghitung nilai ATB dengan pendekatan pendapatan dapat dilakukan dengan
tiga metode, yaitu metode penghematan royalty, metode laba premi, dan
metode kapitalisasi kelebihan pendapatan.
61
Penilaian ATB dengan pendekatan biaya dilakukan dalam hal ATB tidak
memiliki pendapatan yang dapat diidentifikasi atau tidak secara langsung
menghasilkan arus kas atau tidak tersedia nilai pasar ATB yang layak. Nilai ATB
objek penilaian dihitung berdasarkan hasil pengurangan besarnya estimasi
biaya dengan nilai keusangan.
Proses penilaian ATB dilakukan dengan langkah-langkah:
1. Identifikasi masalah, meliputi penentuan tujuan penilaian, penentuan dasar
penilaian, identifikasi objek penilaian, penentuan tanggal penilaian, dan
penentuan asumsi dan kondisi pembatas.
2. Pengumpulan dan pemilihan data, meliputi data makro ekonomi dan
industry, data objek penilaian, dan data pembanding.
3. Analisis data, meliputi analisis data makro ekonomi dan industry, analisis
informasi umum perusahaan, analisis penyesuaian laporan keuangan, dan
analisis kewajaran proyeksi.
4. Penerapan pendekatan penilaian, penilai dapat menerapkan salah satu
atau lebih pendekatan penilaian yang ada.
5. Rekonsiliasi dan kesimpulan nilai
Rekonsiliasi nilai dilakukan apabila penilai menerapkan lebih dari satu
pendekatan penilaian. Rekonsiliasi nilai dapat dilakukan dengan merata-
rata nilai yang diperoleh atas masing-masing pendekatan.
Kesimpulan nilai ditetapkan sebagai asumsi nilai atas objek penilaian.
6. Pelaporan penilaian, biasanya berbentuk laporan tertulis.
8. Tes Formatif 4
1. Klasifikasi ATB terkait seni sebagai objek penilaian adalah ….

a. Buku
b. Merek dagang
c. Desain warna
d. Daftar pelanggan
2. ATB yang termasuk unidentification intangible assets adalah ….
a. Royalty
b. Perjanjian waralaba
c. Resep
d. Goodwill
62
3. Penilaian ATB dengan pendekatan data pasar dapat dilakukan dengan

syarat ….
a. Status hukum objek penilaian jelas
b. Terdapat sisa masa manfaat ekonomis objek penilaian
c. Terdapat data pasar pembanding yang sejenis
d. Karakteristik penggunaan objek penilaian dapat diukur
4. Kriteria ATB pembanding dalam penilaian ATB dengan pendekatan data
pasar dianggap sebanding dapat diukur dari kriteria berikut, kecuali ....
a. Lokasi yang berdekatan
b. Sisa manfaat ekonomis
c. Nilai ekonomis
d. Bentuk pembiayaan
5. Menghitung nilai ATB dalam penilaian dengan metode perbandingan data
pasar langsung, apabila diperoleh lebih dari satu data pembanding dapat
dilakukan dengan ….
a. Mengalikan faktor pengali dengan variable tertentu
b. Merata-rata nilai yang diperoleh dari masing-masing pembanding
c. Membobot masing-masing indikasi nilai objek pembanding
d. Mengalikan per karakter manfaat ATB pembanding dengan ATB objek
penilaian
6. Berikut merupakan pendekatan yang umumnya digunakan dalam penilaian
ATB, kecuali ….
b. Pendekatan asset
d. Pendekatan biaya
7. Salah satu metode penghitungan nilai ATB dengan pendekatan pendapatan
adalah ….
a. Metode laba premi
b. Metode factor pengali harga
c. Metode biaya langsung
d. Metode perbandingan data pasar langsung
63
8. Menghitung nilai ATB berdasarkan pengurangan estimasi biaya langsung

dengan keusangan disebut ….
a. Pendekatan pendapatan
b. Pendekatan data pasar
c. Pendekatan biaya
d. Pendekatan aset
9. Penilaian ATB dengan pendekatan biaya dapat digunakan hal berikut,
kecuali ….
a. ATB tidak memiliki pendapatan yang dapat diidentifikasi
b. Nilai pasar ATB yang layak tidak tersedia
c. Data transaksi ATB tidak cukup
d. Terdapat sisa masa manfaat ATB
10. Rekonsiliasi nilai dilakukan apabila ….
a. Penilaian dilakukan dengan pendekatan data pasar
b. Penilaian dilakukan dengan pendekatan biaya
c. Penilaian dilakukan dengan pendekatan pendapatan
d. Penilaian dilakukan dengan lebih dari satu pendekatan


Tingkat pemahaman sebagai berikut :

>60% s/d 70% : Kurang
>70% s/d 80% : Cukup
>80% s/d 90% : Baik
64
KEGIATAN
5 PENILAIAN PAJAK BUMI DAN BANGUNAN BELAJAR
(PERKEBUNAN, PERHUTANAN,
PERTAMBANGAN, DAN SEKTOR LAINNYA)
5

 menghitung NJOP PBB Perkebunan
 menghitung NJOP PBB Perhutanan
 menghitung NJOP PBB Pertambangan
 menghitung NJOP PBB Sektor Lainnya
2. Pendahuluan
Setelah berlakunya Undang-Undang Nomor 28 tahun 2009 tentang

Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, maka Pajak Bumi dan Bangunan Sektor
Perdesaan dan Perkotaan (PBB P2) menjadi hak dan tanggung jawab daerah
kota atau kabupaten. Dengan demikian pengelolaan PBB P2 yang sebelumnya
dilakukan oleh Pemerintah Pusat, dalam hal ini Direktorat Jenderal Pajak (DJP),
Kementerian Keuangan, harus diserahkan ke pemerintah daerah
kota/kabupaten. Saat ini PBB yang dikelola oleh DJP meliputi PBB Sektor
Perkebunan, Perhutanan, Pertambangan, dan Sektor Lainnya (PBB P3L).
Dalam kegiatan belajar berikut akan dijelaskan pengelolaan PBB P3L
terutama ditekankan pada proses penetapan PBB terutang. Penetapan PBB
terutang terutama dalam hal penilaian objek PBB P3L dengan penerapan
pendekatan penilaian tertentu. Nilai per meter persegi (Nilai/M2) yang dihasilkan
dalam proses penilaian akan dikonversi ke dalam Peraturan Menteri Keuangan
yang mengatur tentang Klasifikasi Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Berdasarkan
hasil konversi akan ditetapkan besarnya NJOP per meter persegi (NJOP/M2)
sebagai dasar pengenaan PBB P3L. Saat ini Peraturan Menteri Keuangan yang
berlaku adalah Peraturan Menteri Keuangan Nomor: PMK-139/PMK.03/2014
65
tentang Klasifikasi dan Besarnya Nilai Jual Objek Pajak Sebagai Dasar
Pengenaan PBB.
3. PBB Sektor Perkebunan
PBB Sektor Perkebunan adalah Pajak Bumi dan Bangunan yang

dikenakan terhadap bumi dan/atau bangunan yang berada di dalam kawasan
yang dipergunakan sebagai usaha perkebunan. Usaha perkebunan adalah
kegiatan budidaya tanaman perkebunan di atas lahan yang dikuasai, dengan
tujuan ekonomi/komersial dan mendapat izin usaha dari instansi yang
berwenang dalam pemberian izin usaha perkebunan.Usaha perkebunan
meliputi usaha yang dilakukan oleh badan usaha atau perorangan. Usaha
perkebunan yang dilakukan oleh perorangan disebut usaha perkebunan rakyat.
Usaha perkebunan terdiri dari usaha perkebunan inti dan usaha perkebunan
plasma. Usaha perkebunan inti adalah kebun yang dibangun oleh perusahaan
perkebunan dengan kelengkapan fasilitas pengolahan dan dimiliki oleh
perusahaan perkebunan tersebut dan dipersiapkan menjadi pelaksana
Perkebunan Inti Rakyat. Usaha perkebunan plasma adalah kebun yang
dibangun dan dikembangkan oleh perusahaan perkebunan (Kebun Inti), serta
ditanami dengan tanaman perkebunan. Kebun plasma ini semenjak
penanamannya dipelihara dan dikelola kebun inti hingga berproduksi. Setelah
tanaman mulai berproduksi, penguasaan dan pengelolaannya diserahkan
kepada petani rakyat (dikonversikan). Petani menjual hasil kebunnya kepada
kebun inti dengan harga pasar dikurangi cicilan/angsuran pembayaran utang
kepada kebun inti berupa modal yang dikeluarkan kebun inti membangun kebun
plasma tersebut.
A. Objek PBB Perkebunan
Pengenaan PBB Sektor Perkebunan diatur dalam Peraturan Direktur

Jenderal Pajak Nomor PER-31/PJ/2014 tentang Tatacara Pengenaan PBB
Sektor Perkebunan. Objek Pajak PBB Sektor Perkebunan meliputi bumi
dan/atau bangunan yang berada dalam kawasan yang digunakan untuk
kegiatan usaha perkebunan. Kegiatan usaha perkebunan meliputi:
a. usaha budidaya tanaman perkebunan yang diberikan Izin Usaha Perkebunan
untuk Budidaya (IUP-B);
66
b. usaha budidaya tanaman perkebunan yang terintegrasi dengan usaha

pengolahan hasil perkebunan yang diberikan Izin Usaha Perkebunan.
Kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan, meliputi :
a. wilayah yang digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan yang mempunyai
hak guna usaha atau yang sedang dalam proses mendapatkan hak guna
usaha
b. wilayah di luar hak guna usaha atau yang sedang dalam proses
mendapatkan hak guna usaha yang merupakan satu kesatuan yang
digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan
Bumi sebagai objek PBB Sektor Perkebunan meliputi:
a. Areal Produktif
Areal produktif adalah areal yang berada di dalam kawasan yang digunakan
untuk kegiatan usaha perkebunan yang telah ditanami tanaman perkebunan.
b. Areal Belum Produktif
Areal belum produktif adalah areal yang berada di dalam kawasan yang
digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan yang belum ditanami tanaman
perkebunan meliputi areal yang belum diolah, areal yang sudah diolah tetapi
belum ditanami, dan areal pembibitan.
c. Areal Tidak Produktif
Areal tidak produktif adalah areal yang berada di dalam kawasan yang
digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan yang tidak dapat diusahakan
untuk kegiatan usaha perkebunan.
d. Areal Pengaman
Areal pengaman adalah areal yang berada di dalam kawasan yang
digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan yang dimanfaatkan sebagai
pendukung dan pengaman kegiatan usaha perkebunan.
e. Areal Emplasemen
Areal emplasemen adalah areal yang berada di dalam kawasan yang
digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan yang di atasnya dimanfaatkan
untuk bangunan dan/atau pekarangan serta fasilitas penunjangnya.
f. Areal lainnya
Areal lainnya adalah areal yang berada di dalam kawasan yang digunakan
untuk kegiatan usaha perkebunan yang tidak dikenakan PBB Perkebunan
sebagaimana diatur dalam Pasal 3 ayat (1) Undang-Undang Nomor 12
67
Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana telah diubah
dengan Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994 (Undang-Undang PBB).
Bangunan sebagai objek PBB Sektor Perkebunan adalah konstruksi
teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada tanah dan/atau perairan.
Bangunan objek PBB Perkebunan terdiri dari bangunan umum dan bangunan
khusus. Bangunan umum antara lain mes karyawan, perkantoran, gudang,
pabrik, bengkel, pompa bensin, tangka SPBU dan lainnya. Bangunan khusus
adalah bangunan dengan konstruksi khusus antara lain oil processing plant,
power plant, water treatment plant, power generator, tangki dan lainnya.
B. Penilaian Objek PBB Perkebunan
Penilaian Objek PBB Perkebunan dilakukan untuk menentukan NJOP

sebagai dasar pengenaan PBB. Bumi dan bangunan sebagai objek PBB
perkebunan termasuk golongan properti berwujud. Penilaian bumi dilakukan
dengan pendekatan data pasar dan penilaian bangunan dilakukan dengan
pendekatan biaya. Khusus untuk areal produktif, besarnya nilai bumi harus
ditambahkan dengan besarnya Standar Investasi Tanaman (SIT). Hasil
penilaian objek PBB Perkebunan berupa besaran nilai per meter persegi
(Nilai/M2) bumi dan bangunan. Selanjutnya Nilai/M2 bumi dan bangunan
dikonversi ke dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor: PMK-
139/PMK.03/2014 tentang Klasifikasi dan Penetapan Nilai Jual Objek Pajak
Sebagai Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan, untuk menetapkan
NJOP per meter persegi.
C. Penilaian Bumi
Penilaian bumi dilakukan untuk mendapatkan nilai per meter persegi

bumi. Penilaian dilakukan atas masing-masing areal bumi. Penilaian bumi
dilakukan dengan pendekatan data pasar. Penilaian dengan pendekatan data
pasar didefinisikan sebagai pendekatan penilaian untuk mengestimasi nilai
berdasarkan perbandingan dan penyesuaian terhadap data pembanding yang
sejenis dan telah diketahui harga pasarnya. Penilaian untuk menentukan nilai
bumi per meter persegi masing-masing areal tersebut dilakukan dengan
68
a. Areal Produktif, ditentukan melalui pendekatan data pasar atas tanah yang
ada disekitarnya ditambah dengan Standar Investasi Tanaman (SIT).
Besarnya SIT untuk masing-masing jenis tanaman serta tahun tanam
ditetapkan setiap tahun oleh Kepala Kantor Wilayah DJP setempat
b. Areal Tidak Produktif, ditentukan melalui penyesuaian terhadap nilai bumi per
meter persegi untuk areal yang belum diolah pada Areal Belum Produktif
c. Areal yang sudah diolah tetapi belum ditanami dan Areal Pembibitan pada
Areal Belum Produktif, ditentukan melalui penyesuaian terhadap nilai bumi
per meter persegi untuk areal yang belum diolah pada Areal Belum Produktif
d. Areal Pengaman, ditentukan melalui penyesuaian terhadap nilai bumi per
meter persegi Areal Produktif
e. Areal Emplasemen dan areal yang belum diolah pada Areal Belum Produktif,
ditentukan melalui perbandingan harga tanah sejenis yang ada disekitarnya.
Nilai per meter persegi bumi diperoleh dari hasil bagi antara jumlah
seluruh nilai bumi dengan jumlah seluruh luas bumi yang dikenakan PBB.
Jumlah seluruh nilai bumi adalah hasil penjumlahan nilai bumi masing-masing
areal. Jumlah seluruh luas bumi merupakan hasil penjumlahan luas masing-
masing areal yang dikenakan PBB.
D. Penghitungan SIT
Standar Investasi Tanaman (SIT) sebagaimana dijelaskan dalam pasal 1

angka 11 Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor : PER-31/PJ/2014 adalah
jumlah biaya tenaga kerja, bahan, dan alat yang diinvestasikan untuk
pembukaan lahan, penanaman, dan pemeliharaan tanaman. SIT ditetapkan
meliputi SIT tanaman berumur pendek dan SIT tanaman berumur panjang.
Tanaman berumur pendek adalah tanaman yang berumur sampai dengan satu
tahun dan pemungutan hasilnya dilakukan satu kali dan dibongkar sekali panen,
seperti tebu, jarak, tanaman obat-obatan. Tanaman berumur panjang adalah
tanaman yang berumur lebih dari satu tahun dan pemungutan hasilnya
dilakukan lebih dari satu kali dan tidak dibongkar sekali panen, seperti kelapa
sawit, karet, cengkeh, coklat dan lainnya. Besarnya SIT ditetapkan, untuk
masing-masing jenis tanaman, setiap tahun dengan Surat Keputusan Kepala
Kantor Wilayah Direktorat Jenderal Pajak.
69
Penghitungan besarnya SIT dipengaruhi oleh empat faktor yaitu Satuan

Biaya Pembangunan Kebun (SBPK), Fase Tanaman, Satuan Biaya Tanaman
(SBT), dan Index Biaya Tanaman (IBT). SBPK adalah satuan biaya tahunan per
kegiatan yang meliputi kegiatan pembukaan lahan dan penanaman yang
selanjutnya disebut P0, pemeliharaan tahun pertama yang selanjutnya disebut
P1, dan seterusnya sampai pemeliharaan tahun terakhir sebelum tanaman
tersebut menghasilkan (Pn) untuk setiap hektar perluasan kebun di suatu
wilayah, yang diterbitkan oleh Direktorat Jenderal Perkebunan. Fase Tanaman
meliputi fase tanaman belum menghasilkan (TBM) dan fase tanaman
menghasilkan (TM). TBM adalah tanaman pada fase belum menghasilkan yang
dimulai dari umur tanaman 1 (satu) tahun (TBM1) dan seterusnya sampai
dengan tahun terakhir tanaman tersebut belum menghasilkan (TBMn), yang
rentang fasenya tergantung masing-masing jenis tanaman. TM adalah tanaman
pada fase menghasilkan yang dimulai dari tahun pertama tanaman
menghasilkan (TM1) sampai dengan tahun terakhir tanaman tersebut
menghasilkan (TMn), yang rentang fasenya tergantung masing-masing jenis
tanaman. SBT adalah satuan biaya yang diinvestasikan tiap tahun berdasarkan
umur dan jenis tanaman. IBT adalah angka yang digunakan sebagai dasar
penentuan SBT untuk fase TM. Mengingat tanaman berumur pendek berumur
kurang dari satu tahun, maka SIT ditentukan sebesar biaya pengolahan tanah,
penanaman, dan pemeliharaan untuk tanaman tersebut.
Langkah-langkah penghitungan SIT untuk tanaman berumur panjang:
1. Kumpulkan data SBPK
Berdasarkan Keputusan Direktur Jenderal Perkebunan Nomor
:191/Kpts/RC.110/7/2014 tentang Satuan Biaya Maksimum Per Hektar
Pembangunan Kebun Peserta Program Revitalisasi Perkebunan Tahun
2014, besarnya Satuan Biaya Maksimum Per Hektar untuk masing-masing
jenis tanaman dikelompokkan menjadi 7 (tujuh) kelompok berdasarkan
wilayah, sebagai berikut:
a. Wilayah I, meliputi Propinsi Jawa Barat, Jawa Tengah, DI Yogyakarta,
Jawa Timur, Banten, dan Bali
b. Wilayah II, meliputi Propinsi Sumatera Selatan, Jambi, Bengkulu,
Lampung, Sumbar, dan Bangka Belitung
70
c. Wilayah III, meliputi Propinsi Aceh, Sumatera Utara, Riau, Kalimantan

Barat, Kalimantan Selatan, dan Kepulauan Riau
d. Wilayah IV, meliputi Propinsi Nusa Tenggara Barat dan Nusa Tenggara
Timur
e. Wilayah V, meliputi Propinsi Sulawesi Utara, Sulawesi Tengah, Sulawesi
Selatan, Sulawesi Tenggara, Gorontalo, Sulawesi Barat, Kalimantan
Tengah, dan Kalimantan Timur
f. Wilayah VI, meliputi propinsi Maluku dan Maluku Utara
g. Wilayah VII, meliputi Propinsi Papua dan Papua Barat.
Berikut contoh besarnya SBPK untuk masing-masing jenis tanaman berumur
panjang per wilayah yang dikeluarkan oleh Direktorat Jenderal Perkebunan,
sebagaimana tabel berikut:
Tabel 5.1 SBPK Tahun 2014
Rp.000/Hektar
No Jenis Wilayah
Tanaman I II III IV V VI VII
1 Kelapa Sawit (Perluasan)
P-0 23.581 24.342 24.630 24.307 24.872 25.697 27.331
P-1 10.557 11.276 11.534 11.161 12.159 12.422 13855
P-2 9.446 10.247 10.517 10.079 10.864 11.503 13.111
P-3 10.317 11.197 11.475 10.995 11.842 12.542 14.260
2 Kelapa Sawit (Peremajaan)
P-0 12.047 12.688 13.240 13.006 13.296 14.153 15.633
P-1 10.908 11.773 12.021 11.514 12.438 13.067 14.647
P-2 11.702 12.611 12.875 12.335 13.229 13.976 15.693
P-3 12.127 13.082 13.354 12.805 13.727 14.502 16.295
3 Karet (Perluasan)
P-0 25.105 25.850 25.250 24.973 25.647 26.329 28.854
P-1 5.740 6.402 6.665 6.450 6.877 7.341 8.218
P-2 4.613 5.254 5.612 5.611 5.868 6.199 7.074
P-3 5.026 5.708 6.078 6.035 6.332 6.703 7.657
P-4 4.580 5.298 5.692 5.720 5.962 6.296 7.255
P-5 7.171 7.171 7.591 7.588 7.857 8.217 9.216
4 Karet (Peremajaan)
P-0 23.215 23.960 23.360 23.083 23.757 24.439 26.964
P-1 5.515 6.158 6.402 6.169 6.577 7.022 7.723
P-2 4.309 4.926 5.259 5.232 5.464 5.769 6.408
P-3 4.714 5.370 5.715 5.645 5.916 6.262 6.972
P-4 4.233 4.923 5.288 5.287 5.500 5.805 6.493
P-5 6.080 6.796 7.186 7.155 7.395 7.726 8.455
3 Kakao (Perluasan)
P-0 15.403 16.262 19.319 19.526 20.288 21.362 26.161
P-1 5.658 6.361 6.519 6.259 6.845 7.068 7.706
P-2 4.923 5.656 5.844 5.690 6.148 6.397 7.053
P-3 9.124 10.244 10.627 10.576 11.286 12.067 13.140
Sumber: Lampiran SK Direktur Jenderal Perkebunan No-191/Kpts/RC.110/7/2014
71
2. Hitung SBT berdasarkan SBPK

SBT terdiri dari SBT pada fase TBM dan fase TM. Penghitungan SBT
masing masing fase, sebagai mana dalam Lampiran Surat Edaran Direktur
Jenderal Pajak Nomor SE-149/PJ/2010, dilakukan sebagai berikut :
a. SBT fase TBM, dihitung dengan ketentuan sebagai berikut:
1) SBT pada fase TBM1 adalah sebesar 71% dari SBPK untuk
kegiatan P0 dan kegiatan P1.
2) SBT pada fase TBM2 adalah sebesar 71% dari SBPK untuk
kegiatan P2 dan seterusnya sampai dengan TBMn.
Keterangan :
Angka 71% merupakan asumsi besaran biaya langsung (biaya
tenaga kerja, bahan, dan alat) yang dapat diperhitungkan dalam
penghitungan SIT dan sisanya 29% merupakan biaya tak langsung
(biaya infrastruktur, sertifikat lahan, management fee, dan
administrasi) yang tidak dapat diperhitungkan.
3) SBPK sebagaimana dimaksud pada angka 1) dan angka 2) adalah
SBPK untuk tahun sebelum tahun pajak berjalan.
4) Dalam hal SBPK sebelum tahun pajak berjalan tidak diterbitkan,
maka SBT pada fase TBM tahun pajak berjalan ditentukan
berdasarkan penyesuaian SBT pada fase TBM tahun pajak
sebelumnya dengan tingkat diskonto 10%. Penghitungan SBT
dilakukan dengan formula sebagai berikut:
SBTt = SBTt-1 x (1+i)n-1

Dimana:
SBTt : SBT tahun pajak berjalan
SBTt-1 : SBT tahun pajak sebelumnya
i : tingkat diskonto (10%)
n : jumlah tahun
Formula tersebut hanya dipakai dalam menghitung SBT pada fase
TBM, sedangkan SBT pada fase TM dihitung berdasarkan IBT.
Contoh :
Sebagaimana tabel 5.1 di atas, apabila kita menghitung besarnya
SBT fase TBM tahun pajak 2015 untuk Peremajaan Kelapa Sawit di
72
Propinsi Sumatra Utara (wilayah III), maka penghitungannya dapat

dilakukan sebagai berikut :
SBT fase TBM1 = 71% x (13.240.000 + 12.021.000) = 17.935.310
SBT fase TBM2 = 71% x 12.875.000 = 9.141.250
SBT fase TBM3 = 71% x 13.354.000 = 9.481.340
Namun apabila berdasarkan tabel 5.1 tersebut kita akan
menghitung SBT fase TBM tahun pajak 2019 untuk Peremajaan
Kelapa Sawit di Propinsi Sumatra Utara (wilayah III), dilakukan
sebagai berikut :
SBT fase TBM1 = (71% x (13.240.000 + 12.021.000)) x (1+0,10)4 =
26.259.087
SBT fase TBM2 = (71% x 12.875.000) x (1+0,10)4 =
13.383.704
SBT fase TBM3 = (71% x 13.354.000) x (1+0,10)4 =
13.881.630
b. SBT fase TM
SBT pada fase TM dihitung sebesar SBT pada fase TBM terakhir
sebelum menghasilkan (TBMn) dikalikan dengan IBT pada fase TM
tersebut.
3. IBT adalah angka yang digunakan sebagai dasar penentuan SBT untuk fase
TM. Besarnya IBT ditetapkan dengan Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak.
Sebagai mana lampiran Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor SE-
149/PJ/2010, besarnya IBT ditetapkan sebagai mana tabel berikut:
Tabel 5.2 Besarnya Index Biaya Tanaman (IBT) Untuk Penentuan Satuan Biaya
Tanaman (SBT) Tanaman Berumur Panjang
Fase IBT
TM1 0,9514
TM2 0,9052
TM3 0,8613
TM4 0,8195
TM5 0,7797
TM6 0,7418
TM7 0,7058
TM8 0,6715
TM9 0,6389
TM10 0,6079
73
Fase IBT
TM11 0,5784
TM12 0,5503
TM13 0,5235
TM14 0,4981
TM15 0,4739
TM16 0,4509
TM17 0,4290
TM18 0,4082
TM19 0,3884
TM20 0,3695
…
TM40 0,1365
Sumber : Lampiran IIB SE-149/PJ/2010
4. Hitung besarnya SIT

Penghitungan besarnya SIT dilakukan dengan ketentuan sebagai berikut:
a. SIT fase TBM1 adalah sebesar SBT fase P0 + P1
b. SIT fase TBM2 adalah sebesar SBT fase TBM1 + TBM2
c. SIT fase TBM3 adalah sebesar SBT fase TBM2 + TBM3
d. SIT fase TBMn adalah sebesar SBT fase TBMn-1 + TBMn
e. SIT fase TM1 adalah sebesar SIT fase TBMn + TM1
f. SIT fase TM2 adalah sebesar SIT fase TM1 + TM2
g. SIT fase TMn adalah sebesar SIT fase TMn-1 + TMn
Untuk lebih jelasnya, berikut disajikan contoh penghitungan besarnya SIT
per meter persegi untuk Perluasan Kebun Sawit di Propinsi Sumatera Utara
(wilayah III) untuk penentuan NJOP Tahun 2019, berdasarkan SBPK tahun 2014,
sebagai mana tabel berikut:
74
Tabel 5.3 Penghitungan SIT per M2 Perluasan Kebun Sawit Di Propinsi

Sumatera Utara Tahun Pajak 2019
Tahun 2019
SBPK 2014
Fase Umur IBT SBT (Rp/Ha) SIT (Rp)
(Rp/Ha)
TBM TM Per Ha Per M2
1 2 3 4 5 6 (71% x (5))(1,1)4 7 8 9
P0 0 13.240.000 13.763.126 13.763.126 1.376
TBM1
P1 1 12.021.000 12.495.962 26.259.088 2.626
TBM2 P2 2 12.875.000 13.383.704 39.642.792 3.964
TBM3 P3 3 13.354.000 13.881.630 53.524.422 5.352
TM1 4 0,9514 13.206.983 66.731.405 6.673
TM2 5 0,9052 12.565.651 66.090.073 6.609
TM3 6 0,8613 11.956.248 65.480.670 6.548
TM4 7 0,8195 11.375.996 64.900.418 6.490
TM5 8 0,7797 10.823.507 64.347.929 6.435
TM6 9 0,7418 10.297.393 63.821.815 6.382
TM7 10 0,7058 9.797.654 63.322.076 6.332
TM8 11 0,6715 9.321.515 62.845.937 6.285
TM9 12 0,6389 8.868.973 62.393.395 6.239
TM10 13 0,6079 8.438.643 61.963.065 6.196
E. Penilaian Bangunan
Penilaian bangunan dilakukan untuk mendapatkan nilai per meter

persegi bangunan. Penilaian bangunan objek PBB Perkebunan dilakukan
dengan pendekatan biaya. Penilaian dengan pendekatan biaya didefinisikan
sebagai suatu pendekatan penilaian untuk mengestimasi nilai dari suatu properti
dengan menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk membangun atau
mengganti baru suatu bangunan (biaya langsung maupun biaya tak langsung)
yang selanjutnya dikurangi dengan penyusutan.
Penilaian bangunan dilakukan terhadap masing-masing unit bangunan.
Nilai per meter persegi bangunan diperoleh dari jumlah nilai seluruh bangunan
dibagi dengan jumlah luas seluruh bangunan. Jumlah nilai seluruh bangunan
diperoleh dari penjumlahan nilai masing-masing unit bangunan. Jumlah luas
seluruh bangunan diperoleh dari hasil penjumlahan luas masing-masing unit
bangunan.
F. Penentuan NJOP Per Meter Persegi
Setelah diperoleh nilai per meter persegi bumi dan bangunan,

selanjutnya ditentukan besarnya NJOP per meter persegi bumi dan bangunan.
NJOP per meter persegi bumi diperoleh dari hasil konversi nilai bumi per meter
persegi ke dalam Klasifikasi NJOP sebagai mana diatur dalam PMK-
139/PMK.03/2014. NJOP per meter persegi bangunan diperoleh dari hasil
75
konversi nilai bangunan per meter persegi kedalam Klasifikasi NJOP sebagai
mana diatur dalam PMK-139/PMK.03/2014.
Penentuan NJOP Bumi
NJOP Bumi merupakan hasil perkalian antara luas bumi dengan NJOP Bumi per
meter persegi. Luas bumi merupakan seluruh jumlah luas bumi yang dikenakan
PBB.
Penentuan NJOP Bangunan
NJOP Bangunan merupakan hasil perkalian antara seluruh luas bangunan
dengan NJOP per meter persegi bangunan.
Penghitungan NJOP dan PBB Terutang Sektor Perkebunan
NJOP sebagai dasar pengenaan PBB Perkebunan merupakan hasil penjumlahan
dari NJOP Bumi dengan NJOP Bangunan. Penghitungan NJOP dan PBB
terutang untuk PBB Sektor Perkebunan dapat dilihat pada tabel berikut:
76
Tabel 5.4 Penghitungan NJOP dan PBB Terutang Untuk PBB Sektor Perkebunan
OBJEK PAJAK
Luas Nilai SIT
Bumi
(M2) (Rp/M2) (Rp/M2) Jml Nilai (Rp/M2)
Areal Produktif
1. Umur Tanaman 1Th 250.000 70.000 3.177 18.294.250.000
2. Umur Tanaman 3 Th 250.000 70.000 6.476 19.119.000.000
3. Umur Tanaman 5 Th 250.000 70.000 7.997 19.499.250.000
Areal Belum Produktif
1. Areal Belum diolah 15.000 5.000 75.000.000
2. Sudah diolah tapi belum ditanami 20.000 45.000 900.000.000
Areal Pembibitan 10.000 45.000 450.000.000
Areal Tidak Produktif 15.000 2.000 30.000.000
Areal Pengaman 10.000 2.000 20.000.000
Areal Emplasemen 50.000 70.000 3.500.000.000
Jumlah 870.000 61.887.500.000
Nilai Per Meter Persegi 71.135
Kasil Konversi (PMK-139) 70.600
NJOP Bumi 61.422.000.000
Bangunan
Bangunan Umum
Pabrik 5.000 2.500.000 12.500.000.000
Gudang 10.000 1.500.000 15.000.000.000
Kantor 2.000 3.100.000 6.200.000.000
Mes Pegawai 1.000 2.900.000 2.900.000.000
Gedung Olahraga 500 2.000.000 1.000.000.000
Gedung Kesehatan 200 2.500.000 500.000.000
Bangunan Khusus
Genset 100 700.000 70.000.000
Tangki 100 750.000 75.000.000
Landasan Pesawat 500 350.000 175.000.000
Dermaga/Pelabuhan 3.500 5.500.000 19.250.000.000
Jumlah 22.900 57.670.000.000
Nilai per meter persegi 2.518.341
Hasil Konversi (PMK-139) 2.470.000
NJOP Bangunan 56.563.000.000
NJOP Bumi + Bangunan 117.985.000.000

NJOPTKP 12.000.000
NJOP dasar pengenaan 117.973.000.000
NJKP 40%
NJOP dasar penghitungan 47.189.200.000
PBB terutang (tarif 0,5%) 235.946.000
77
4. PBB Sektor Perhutanan
Pajak Bumi dan Bangunan sektor perhutanan, yang selanjutnya disebut

PBB Perhutanan adalah Pajak Bumi dan Bangunan yang dikenakan atas bumi
dan/atau bangunan yang berada di dalam kawasan yang digunakan untuk
kegiatan usaha perhutanan. Usaha perhutanan adalah kegiatan usaha yang
bergerak di bidang pengambilan hasil hutan.
A. Pengenan PBB Perhutanan
Pengenaan PBB Perhutanan diatur dengan Peraturan Direktur Jenderal

Pajak Nomor Per-42/PJ/2015 tentang Tatacara Pengenaan PBB Sektor
Perhutanan. Pengenaan PBB Perhutanan dibagi menjadi dua yaitu PBB Hutan
Tanaman dan PBB Hutan Alam. Hutan tanaman adalah Hutan Produksi yang
dibangun dan dimanfaatkan melalui serangkaian kegiatan berupa penyiapan
lahan, pembenihan atau pembibitan, penanaman, pemeliharaan, pemanenan
atau penebangan, dan pemasaran hasil hutan. Hutan alam adalah Hutan
Produksi yang didalamnya telah bertumbuhan pohon-pohon alami dan
dimanfaatkan melalui serangkaian kegiatan berupa pemanenan atau
penebangan, pengayaan, pemeliharaan, dan pemasaran hasil hutan.
Perbedaan mendasar antara hutan tanaman dengan hutan alam adalah
pada proses bisnisnya. Hutan tanaman dilakukan dengan menanam jenis
tanaman hutan tertentu. Sedangkan hutan alam dilakukan dengan menebang
atau manfaatkan hasil hutan tanpa melakukan penanaman terlebih dahulu.
Proses pengenaan PBB perhutanan atas hutan tanaman dilakukan sama
dengan pengenaan PBB Perkebunan.
B. Objek PBB Perhutanan
Objek Pajak atas PBB Perhutanan meliputi bumi dan/atau bangunan

yang berada di dalam kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha
perhutanan. Kegiatan usaha perhutanan meliputi kegiatan usaha perhutanan
yang diberikan:
a. Izin Usaha Pemanfaatan Hasil Hutan Kayu termasuk IUPHHK-RE
b. Izin Usaha Pemanfaatan Hasil Hutan Bukan Kayu
c. Izin Pemungutan Hasil Hutan Kayu
d. Izin Pemungutan Hasil Hutan Bukan Kayu
78
e. Hak Pengusahaan Hutan

f. Hak Pemungutan Hasil Hutan
g. Izin lainnya yang sah antara lain berupa penugasan khusus terkait dengan
usaha pemanfaatan dan pemungutan hasil hutan pada hutan produksi.
Bumi sebagai objek PBB Perhutanan meliputi areal yang dikenakan PBB
Perhutanan dan areal yang tidak dikenakan PBB.
a. Areal yang dikenakan PBB Perhutanan, berupa:
1) Areal Produktif adalah areal yang telah ditanami pada Hutan Tanaman,
areal blok tebangan pada Hutan Alam dengan izin
pemanfaatan/pemungutan hasil hutan kayu, dan areal blok pemanenan
pada Hutan Alam dengan izin pemanfaatan/pemungutan hasil hutan
bukan kayu, meliputi:
a) areal yang ditanami pada Hutan Tanaman;
b) areal blok tebangan pada Hutan Alam dengan izin
pemanfaatan/pemungutan hasil hutan kayu; dan
c) areal blok pemanenan pada Hutan Alam dengan izin
pemanfaatan/pemungutan hasil hutan bukan kayu.
2) Areal Belum Produktif adalah areal yang belum ditanami berupa areal
yang belum diolah dan/atau areal yang sudah diolah pada Hutan
Tanaman, areal yang dapat ditebang selain blok tebangan pada Hutan
Alam dengan izin pemanfaatan/pemungutan hasil hutan kayu, dan areal
yang dapat dipanen selain blok pemanenan pada Hutan Alam dengan izin
pemanfaatan/pemungutan hasil hutan bukan kayu, meliputi:
a) areal yang belum ditanami baik areal yang belum diolah dan/atau
sudah diolah pada Hutan Tanaman;
b) areal yang dapat ditebang selain blok tebangan pada Hutan Alam
dengan izin pemanfaatan/pemungutan hasil hutan kayu; dan
c) areal yang dapat dipanen selain blok pemanenan pada Hutan Alam
dengan izin pemanfaatan/pemungutan hasil hutan bukan kayu.
3) Areal Tidak Produktif adalah areal yang berada di dalam kawasan yang
digunakan untuk kegiatan usaha perhutanan yang tidak dapat diusahakan
untuk kegiatan usaha perhutanan, antara lain berupa sungai, zona
penyangga (buffer zone), kawasan perlindungan setempat, areal hutan
79
IUPHHK-RE yang belum tercapai keseimbangan ekosistem dan belum

ada pemanfaatan hasil hutan bukan kayu, areal hutan yang ditetapkan
sebagai hutan bernilai konservasi tinggi (High Conservation Value
Forest), serta areal yang diduduki oleh pihak ketiga secara tidak sah.
4) Areal Pengaman adalah areal yang berada di dalam kawasan yang
digunakan untuk kegiatan usaha perhutanan yang dimanfaatkan sebagai
pendukung dan pengaman kegiatan usaha perhutanan, antara lain
berupa log ponds, log yards, tempat pengumpulan hasil panen, jalan,
kanal, parit dan tanggul.
5) Areal Emplasemen adalah areal yang di atasnya dimanfaatkan untuk
bangunan dan/atau pekarangan serta fasilitas penunjangnya.
b. Areal yang tidak dikenakan PBB Perhutanan, berupa Areal Lainnya, yaitu
areal yang berada di dalam kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha
perhutanan yang tidak dikenakan PBB sebagaimana diatur dalam Pasal 3
ayat (1) Undang-Undang PBB.
Bangunan sebagai objek PBB Sektor Perhutanan adalah konstruksi
teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada tanah dan/atau perairan
wilayah perhutanan. Bangunan sebagai objek PBB Perkebunan terdiri dari
bangunan umum dan bangunan khusus. Bangunan umum antara lain mes
karyawan, perkantoran, gudang, pabrik, bengkel, pompa bensin, tangki SPBU
dan lainnya. Bangunan khusus adalah bangunan dengan konstruksi khusus
antara lain oil processing plant, power plant, water treatment plant, power
generator, landasan peswat, dermaga/pelabuhan, dan lainnya.
C. Penilaian Objek PBB Perhutanan
Penilaian PBB Perhutanan dilakukan untuk menentukan NJOP sebagai

dasar pengenaan PBB. Bumi dan bangunan sebagai objek PBB Perhutanan
termasuk golongan properti berwujud. Penilaian properti atas objek PBB
Perhutanan dilakukan dengan pendekatan data pasar untuk menilai bumi,
pendekatan biaya untuk menilai bangunan, dan pendekatan pendapatan untuk
menilai areal produktif Hutan Alam. Untuk areal produktif pada hutan tanaman
selain dilakukan penilaian dengan pendekatan data pasar juga ditambahkan
dengan Standar Investasi Tanaman (SIT). Hasil penilaian diperoleh nilai per
meter persegi objek PBB Perhutanan. Selanjutnya nilai per meter persegi bumi
80
dan bangunan dikonversi ke dalam PMK-139/PMK.03/2014 untuk menetapkan

NJOP per meter persegi bumi dan bangunan.
D. Penilaian Objek PBB Hutan Tanaman
Penilaian Bumi
Penilaian Bumi dilakukan untuk masing-masing areal yang ada dalam
kawasan perhutanan. Secara umum penilaian masing-masing bumi areal
perhutanan dilakukan dengan pendekatan data pasar. Data pasar dapat
diperoleh dari lokasi sekitar kawasan perhutanan yang berada di luar areal
perhutanan. Namun karena sulitnya mendapatkan data harga pasar maka
dalam penilaian bumi dilakukan dengan ketentuan sebagai berikut:
a. Areal produktif ditentukan berdasarkan pendekatan data pasar ditambah
dengan SIT. Penghitungan SIT dilakukan seperti dalam penentuan SIT
Perkebunan sesuai dengan jenis dan umur tanaman hutan.
b. Areal Belum Produktif ditentukan berdasarkan pendekatan data pasar.
c. Areal Emplasemen ditentukan berdasarkan pendekatan data pasar.
d. Areal Pengaman ditentukan melalui penyesuaian terhadap nilai bumi per
meter persegi Areal Belum Produktif.
e. Areal Tidak Produktif ditetapkan dengan Keputusan Direktur Jenderal Pajak.
Nilai per meter persegi bumi diperoleh dari hasil pembagian antara
jumlah seluruh nilai bumi dengan jumlah seluruh luas bumi. Jumlah seluruh nilai
bumi adalah hasil penjumlahan nilai bumi masing-masing areal. Jumlah seluruh
luas bumi merupakan hasil penjumlahan luas masing-masing areal.
Penilaian Bangunan
persegi bangunan. Penilaian bangunan objek PBB Hutan Tanaman dilakukan
yang selanjutnya dikurangi dengan penyusutan.
81

seluruh bangunan diperoleh dari hasil penjumlah luas masing-masing unit
bangunan.
E. Penentuan NJOP PBB Hutan Tanaman

Penentuan NJOP Bumi
NJOP Bumi merupakan hasil perkalian antara luas bumi dengan NJOP bumi per
meter persegi. Luas bumi merupakan jumlah seluruh luas bumi yang dikenakan
PBB.
NJOP bangunan merupakan hasil perkalian antara luas seluruh unit bangunan
Penghitungan NJOP PBB Hutan Tanaman
NJOP sebagai dasar pengenaan PBB Hutan Tanaman merupakan hasil
penjumlahan dari NJOP bumi dengan NJOP bangunan.
Contoh penghitungan NJOP dan Besarnya PBB terutang Hutan Tanaman
Lihat contoh penghitungan NJOP dan Besarnya PBB terutang Perkebunan
(berbeda pada jenis tamanan saja)
F. Penilaian Objek PBB Hutan Alam
Penilaian Bumi
Penilaian Bumi dilakukan untuk masing-masing areal yang ada dalam
kawasan perhutanan. Secara umum penilaian masing-masing bumi areal hutan
alam dilakukan dengan pendekatan data pasar, kecuali untuk areal produktif
dilakukan dengan pendekatan pendapatan. Data pasar dapat diperoleh dari
lokasi sekitar kawasan perhutanan yang berada diluar areal perhutanan. Namun
82
karena sulitnya mendapatkan data harga pasar maka dalam penilaian bumi
dilakukan dengan ketentuan sebagai berikut :
a. Areal produktif ditentukan berdasarkan pendekatan perdapatan.
Pendapatan dihitung atas pendapatan bersih setahun sebelum tahun pajak.
Nilai areal produktif diproyeksikan berdasarkan kapitalisasi dari pendapatan
bersih. Nilai areal produktif merupakan hasil perkalian antara pendapatan
bersih dengan angka kapitalisasi. Angka kapitalisasi adalah angka pengali
tertentu yang digunakan untuk mengonversi pendapatan bersih setahun
menjadi nilai bumi Areal Produktif pada Hutan Alam. Besarnya angka
kapitalisasi ditetapkan berdasarkan Keputusan Direktur Jenderal Pajak.
b. Areal Belum Produktif ditentukan berdasarkan pendekatan data pasar.
c. Areal Emplasemen ditentukan berdasarkan pendekatan data pasar.
d. Areal Pengaman ditentukan melalui penyesuaian terhadap nilai bumi per
meter persegi Areal Belum Produktif.
e. Areal Tidak Produktif ditetapkan dengan Keputusan Direktur Jenderal
Pajak.
jumlah seluruh nilai bumi dengan jumlah seluruh luas bumi. Jumlah seluruh nilai
bumi adalah hasil penjumlahan nilai bumi masing-masing areal. Jumlah seluruh
luas bumi merupakan hasil penjumlahan luas masing-masing areal.
Penilaian Bangunan
persegi bangunan. Penilaian bangunan objek PBB Hutan Alam dilakukan
yang selanjutnya dikurangi dengan penyusutan. Bangunan objek PBB Hutan
alam terdiri dari bangunan umum dan bangunan khusus.
83
seluruh bangunan diperoleh dari hasil penjumlah luas masing-masing unit

bangunan.
G. Penentuan NJOP PBB Hutan Alam

Penentuan NJOP Bumi
NJOP bumi merupakan hasil perkalian antara luas bumi dengan NJOP bumi per
meter persegi. Luas bumi merupakan jumlah seluruh luas bumi yang dikenakan
PBB.
NJOP bangunan merupakan hasil perkalian antara seluruh luas bangunan
Penghitungan NJOP PBB Hutan Alam
NJOP sebagai dasar pengenaan PBB Hutan Alam merupakan hasil penjumlahan
dari NJOP bumi dengan NJOP bangunan. Penghitungan NJOP dan PBB
terutang untuk PBB Sektor Perhutanan Hutan Alam dapat dilihat dalam tabel
berikut:
Tabel 5.5 Penghitungan NJOP Areal Produktif Hutan Alam
Penghitungan Nilai Areal Produktif

Hasil Produksi Harga Rata2
Jenis Kayu Hasil Bruto (Rp)
(m3) (Rp/m3)
1. Kayu Keruing 7.000 1.000.000 7.000.000.000
2. Kayu Bangkirai 3.000 2.500.000 7.500.000.000
3. Kayu Meranti Kuning 2.000 750.000 1.500.000.000
4. Kayu Merbau 5.500 500.000 2.750.000.000
Jumlah Penghasilan Bruto 18.750.000.000
Biaya (Index biaya =75%) 14.062.500.000
Hasil Bersih 4.687.500.000
Angka kapitalisasi (=8,5) 8,5
Nilai Bumi 39.843.750.000
84
Tabel 5.6 Penghitungan NJOP dan PBB Terutang PBB Perhutanan Hutan Alam
Perhitungan NJOP dan PBB Perhutanan

Hutan Alam
Nilai Per m2
Objek PBB Luas (m2) Jumlah Nilai (Rp)
(Rp/m2)
BUMI
1. Areal Produktif 3.500.000 39.843.750.000
2. Areal Emplasemen
a. Jl Lingkungan 1.000 10.000 10.000.000
b. Areal Pabrik 25.000 16.000 400.000.000
c. Areal Gudang 120.000 16.000 1.920.000.000
d. Areal Kantor 10.000 17.000 170.000.000
3. Area Belum Produktif 500.000 15.000 7.500.000.000
4. Areal Tidak Produktif 30.000 2.000 60.000.000
5. Areal Pengaman 10.000 2.000 20.000.000
Jumlah 4.196.000 49.923.750.000
Nilai Per M2 11.898
NJOP per M2 (Hasil Konversi ke PMK 139) Kelas 143 12.100
NJOP Bumi 50.771.600.000
Nilai Per m2
Luas (m2) Jumlah Nilai (Rp)
BANGUNAN (Rp/m2)
Pabrik 5.000 900.000 4.500.000.000
Gudang 50.000 500.000 25.000.000.000
Kantor 1.000 2.200.000 2.200.000.000
Perumahan 2.500 2.000.000 5.000.000.000
Jumlah 58.500 36.700.000.000
Nilai per M2 627.350
NJOP per M2 (Hasil konversi ke PMK 139) Kelas 074 630.000

NJOPTKP 12.000.000
NJOP Dasar Pengenaan 87.614.600.000
NJKP (40%) 40%
NJOP Dasar Penghitungan 35.045.840.000
PBB Terutang (Tarif = 0,5%) 175.229.200
5. PBB Sektor Pertambangan
PBB Sekor Pertambangan adalah PBB atas bumi dan/atau bangunan

pertambangan. Dalam administrasi pengelolaan PBB P3L, tata cara pengenaan
PBB Sektor Pertambangan dibagi menjadi 2 (dua) yaitu PBB Sektor
85
Pertambangan untuk Pertambangan Minyak Bumi, Gas Bumi, dan Panas Bumi
(selanjutnya disebut PBB Migas dan Pabum) serta PBB Sektor Pertambangan
Untuk Pertambangan Mineral dan Batubara (selanjutnya disebut PBB Minerba).
Sebagaimana diatur dalam pasal 5 PMK No-139/PMK.03/2014, Objek
Pajak PBB Sektor Pertambangan adalah Bumi dan/atau Bangunan, yang
berada di dalam kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha pertambangan.
Kegiatan usaha pertambangan meliputi kegiatan usaha pertambangan untuk:
a. pertambangan minyak bumi dan gas bumi yang meliputi kegiatan eksplorasi
dan eksploitasi yang dilaksanakan melalui Kontrak Kerja Sama atau bentuk
kontrak kerja sama lainnya yang sah
b. pertambangan panas bumi yang meliputi kegiatan eksplorasi, studi
kelayakan, dan eksploitasi yang diberikan izin usaha pertambangan panas
bumi
c. pertambangan mineral dan batubara yang meliputi kegiatan eksplorasi dan
operasi produksi yang diberikan IUP, IUPK, IPR, atau izin lainnya yang
sejenis
Kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha pertambangan meliputi:
a. Wilayah Kerja, Wilayah Izin Pertambangan, atau wilayah sejenisnya
b. Wilayah di luar Wilayah Kerja, Wilayah Izin Pertambangan, atau wilayah
sejenisnya yang merupakan satu kesatuan dan digunakan untuk kegiatan
usaha pertambangan
A. PBB Migas Dan Pabum
PBB Migas adalah PBB atas bumi dan/atau bangunan yang berada di
dalam kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha pertambangan minyak
bumi dan gas bumi. PBB Panas Bumi (PBB Pabum) adalah PBB atas bumi
dan/atau bangunan yang berada di dalam kawasan yang digunakan untuk
kegiatan usaha pertambangan panas bumi. Pengenaan PBB Migas dan PBB
Pabum diatur dengan Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor PER-
45/PJ/2013 Tentang Tata Cara Pengenaan PBB Sektor Pertambangan Untuk
Pertambangan Minyak Bumi, Gas Bumi, dan Panas Bumi.
86
B. Objek PBB Migas Dan Pabum
Objek pajak PBB Migas adalah bumi dan/atau bangunan yang berada di
bumi dan gas Bumi. Objek pajak PBB Pabum adalah bumi dan/atau bangunan
pertambangan panas bumi. Kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha
pertambangan Migas dan Pabum, meliputi :
a. Wilayah Kerja atau Wilayah sejenisnya.
Wilayah Kerja adalah daerah tertentu di dalam wilayah hukum pertambangan
Indonesia untuk pelaksanaan Eksplorasi dan Eksploitasi. Wilayah Sejenisnya
adalah daerah tertentu di dalam wilayah hukum pertambangan Indonesia
untuk pelaksanaan kegiatan usaha pertambangan Minyak Bumi dan Gas
Bumi sebelum berlakunya Undang-Undang Nomor 22 Tahun 2001 tentang
Minyak dan Gas Bumi, atau daerah tertentu di dalam wilayah hukum
pertambangan Indonesia untuk pelaksanaan kegiatan usaha pertambangan
Panas Bumi sebelum berlakunya Undang-Undang Nomor 27 Tahun 2003
tentang Panas Bumi.
b. Wilayah diluar Wilayah Kerja atau Wilayah sejenisnya yang merupakan satu
kesatuan dan digunakan untuk kegiatan usaha pertambangan Minyak Bumi
dan Gas Bumi atau Panas Bumi. Biasanya merupakan wilayah penunjang
kegiatan usaha pertambangan Minyak Bumi dan Gas Bumi, atau Panas Bumi
yang menjadi bagian yang secara fisik tidak terpisahkan dengan permukaan
bumi yang dikenakan PBB Migas atau PBB Panas Bumi di dalam Wilayah
Kerja atau Wilayah Sejenisnya.
Bumi sebagai objek PBB Migas dan Pabum meliputi permukaan bumi
dan tubuh bumi. Permukaan bumi meliputi tanah dan/atau perairan pedalaman
(onshore) dan perairan lepas pantai (offshore). Tubuh bumi terdiri dari tubuh
bumi eksplorasi dan tubuh bumi eksploitasi.
1. Permukaan Bumi, meliputi :
a. Tanah dan/atau perairan pedalaman (onshore), meliputi areal yang
dikenakan PBB dan areal yang tidak dikenakan PBB.
1) Areal yang dikenakan PBB
a) Areal Produktif
87
Areal tanah dan/atau perairan pedalaman di dalam Wilayah Kerja

atau Wilayah Sejenisnya yang secara nyata dipunyai haknya
dan/atau diperoleh manfaatnya oleh subjek pajak atau Wajib Pajak
untuk kegiatan usaha pertambangan minyak bumi dan gas bumi, atau
panas bumi, yang sedang diusahakan untuk pengambilan hasil
produksi.
b) Areal Belum Produktif
panas bumi, yang belum diusahakan untuk pengambilan hasil
produksi.
c) Areal Tidak Produktif
panas bumi, yang tidak dapat atau telah selesai diusahakan untuk
pengambilan hasil produksi.
d) Areal Emplasemen
Areal tanah dan/atau perairan pedalaman di dalam kawasan yang
digunakan untuk kegiatan usaha pertambangan minyak bumi dan gas
bumi, atau panas bumi, yang secara nyata dipunyai haknya dan/atau
diperoleh manfaatnya oleh subjek pajak atau Wajib Pajak untuk
menunjang kegiatan usaha pertambangan minyak bumi dan gas
bumi, atau panas bumi, yang di atasnya atasnya berdiri bangunan
dan sarana pendukungnya, tidak termasuk Areal Produktif.
2) Areal yang tidak dikenakan PBB, meliputi areal lainnya yaitu areal
tanah, perairan pedalaman, dan/atau perairan lepas pantai, di dalam
Wilayah Kerja atau Wilayah Sejenisnya yang tidak dikenakan PBB
sebagaimana diatur dalam Pasal 3 ayat (1) Undang-Undang Nomor
12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana
telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994,
88
dan/atau yang secara nyata tidak dipunyai haknya dan tidak

diperoleh manfaatnya oleh subjek pajak atau Wajib Pajak untuk
kegiatan usaha pertambangan Minyak Bumi dan Gas Bumi, atau
Panas Bumi.
b. Perairan lepas pantai (offshore)
Areal perairan lepas pantai di dalam kawasan yang digunakan untuk
kegiatan usaha pertambangan Minyak Bumi dan Gas Bumi, yang secara
nyata dipunyai haknya dan/atau diperoleh manfaatnya oleh subjek pajak
atau Wajib Pajak. Permukaan Bumi offshore, meliputi :
1) Areal yang dikenakan PBB Migas, berupa areal offshore, dan
2) Areal yang tidak dikenakan PBB Migas, berupa areal lainnya.
2. Tubuh Bumi, meliputi :
a) Tubuh Bumi Eksplorasi
Tubuh bumi yang berada di bawah permukaan bumi pada Wilayah Kerja
atau Wilayah sejenisnya yang memiliki potensi Minyak Bumi dan/atau
Gas Bumi, atau Panas Bumi.
b) Tubuh Bumi Eksploitasi
Tubuh bumi yang berada di bawah permukaan bumi pada Wilayah Kerja
atau Wilayah sejenisnya yang telah menghasilkan hasil produksi berupa
Minyak Bumi dan/atau Gas Bumi, atau Panas Bumi.
Bangunan sebagai objek PBB Sektor Pertambangan Migas dan Panas

Bumi adalah konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada
tanah dan/atau perairan.
C. SPPT PBB Migas Dan Pabum
Kepala Kantor Pelayanan Pajak yang mengadministrasikan data objek

pajak PBB Migas dan Pabum menetapkan besarnya PBB Migas atau Pabum
terutang menurut keadaan objek pajak pada tanggal 1 Januari tahun pajak.
SPPT diterbitkan berdasarkan SPOP dan LSPOP. SPPT atas PBB Migas dan
Pabum dapat berupa:
a. SPPT PBB untuk onshore
b. SPPT PBB untuk offshore
c. SPPT PBB untuk tubuh bumi
89
Dasar pengenaan PBB Migas dan Panas Bumi adalah NJOP yang terdiri dari
NJOP Bumi dan NJOP Bangunan.
D. Penilaian Objek PBB Migas Dan Pabum
Penilaian objek PBB Migas dan Pabum dilakukan untuk menentukan

NJOP per meter persegi (NJOP/M2). Besarnya NJOP/M2 diperoleh dari hasil
konversi nilai per meter persegi ke dalam Peraturan Menteri Keuangan yang
mengatur tentang Klasifikasi dan Penetapan NJOP. Nilai per meter persegi
objek PBB diperoleh berdasarkan hasil penilaian.
Penilaian Permukaan Bumi Onshore
Penilaian permukaan bumi onshore dilakukan dengan menggunakan pendekatan
data pasar. Pendekatan data pasar adalah pendekatan penilaian untuk
mengestimasi nilai pasar objek penilaian dengan melakukan perbandingan dan
penyesuain terhadap data pembanding yang sejenis dan telah diketahui harga
pasarnya. Penilaian dilakukan terhadap masing-masing areal objek pajak. Nilai
seluruh permukaan bumi merupakan hasil penjumlahan nilai masing-masing
areal. Nilai per meter persegi (Nilai/M2) permukaan bumi onshore, diperoleh dari
hasil bagi antara nilai seluruh permukaan bumi dengan jumlah luas areal yang
dikenakan PBB.
Penilaian Permukaan Bumi Offshore
Penilaian permukaan bumi offshore secara prinsip dilakukan dengan pendekatan
data pasar. Namun karena sulit mendapatkan data pasar sebagai pembanding,
besarnya nilai per meter persegi permukaan bumi offshore ditetapkan dengan
Keputusan Direktur Jenderal Pajak. Untuk pengenaan PBB tahun 2018
ditetapkan dengan Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor : KEP-28/PJ/2018.
Nilai bumi per meter persegi untuk permukaan bumi offshore pertambangan
Migas dan Pabum ditetapkan sebesar Rp11.458,00.
Penilaian Tubuh Bumi
Penilaian tubuh bumi dilakukan untuk mendapatkan nilai per meter persegi tubuh
bumi. Tubuh bumi merupakan objek PBB Migas dan Pabum yang menghasilkan
hasil produksi, tediri dari tubuh bumi eksplorasi dan tubuh bumi eksploitasi. Hasil
produksi dapat berupa Minyak dan Gas atau Uap. Penilaian atas tubuh bumi
dilakukan dengan pendekatan pendapatan. Pendapatan yang hasilkan dihitung
atas pendapatan yang diperoleh selama setahun sebelum tahun pajak.
90
Tubuh Bumi Eksplorasi

Tubuh bumi eksplorasi adalah tubuh bumi yang dilakukan kegiatan yang
bertujuan memperoleh informasi mengenai kondisi geologi untuk menemukan
dan memperoleh perkiraan cadangan Minyak Bumi dan/atau Gas Bumi, atau
Panas Bumi, termasuk kegiatan studi kelayakan dalam kegiatan usaha
pertambangan Panas Bumi, di Wilayah Kerja atau Wilayah Sejenisnya. Besarnya
nilai per meter persegi tubuh bumi eksplorasi ditetapkan dengan Keputusan
Direktur Jenderal Pajak. Untuk pengenaan PBB tahun 2018 ditetapkan dengan
Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor: KEP-28/PJ/2018. Nilai bumi per
meter persegi untuk tubuh bumi eksplorasi pertambangan migas dan pabum
ditetapkan sebesar Rp140,00.
Tubuh Bumi Eksploitasi
Tubuh bumi eksploitasi adalah tubuh bumi yang dilakukan kegiatan yang
bertujuan untuk menghasilkan Minyak Bumi dan/atau Gas Bumi, atau Panas
Bumi, dari Wilayah Kerja atau Wilayah Sejenisnya. Penilaian atas tubuh bumi
eksploitasi dibagi menjadi 2 (dua) yaitu yang terdapat hasil produksi terjual dan
tidak terdapat hasil produksi terjual. Tubuh bumi eksploitasi yang terdapat hasil
produksi terjual, penilaian dilakukan dengan pendekatan pendapatan.
Sedangkan tubuh bumi eksploitasi yang tidak terdapat hasil produksi terjual,
besarnya nilai per meter persegi ditetapkan dengan Keputusan Direktur Jenderal
Pajak. Untuk pengenaan PBB tahun 2018 ditetapkan dengan Keputusan Direktur
Jenderal Pajak Nomor KEP -28/PJ/2018. Nilai bumi per meter persegi untuk
tubuh bumi eksploitasi pertambangan migas dan pabum yang tidak terdapat hasil
produksi terjual ditetapkan sebesar Rp140,00.
Penilaian tubuh bumi eksploitasi yang terdapat hasil produksi terjual, dilakukan
melalui pendekatan pendapatan, dengan ketentuan sebagai berikut:
o Untuk PBB Migas
Nilai bumi = Angka kapitalisasi x [(hasil produksi minyak bumi yang terjual
dalam satu tahun sebelum tahun pajak x harga minyak mentah Indonesia)
+ (hasil produksi gas bumi yang terjual dalam satu tahun sebelum tahun
pajak x harga gas bumi)].
Berdasarkan Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor KEP-28/PJ/2018,
angka kapitalisasi ditetapkan sebesar 10,04.
91
Nilai per meter persegi diperoleh dari hasil pembagian antara nilai bumi
dengan luas Wilayah Kerja atau Wilayah Sejenisnya.
o Untuk PBB Panas Bumi yang pembangkit listriknya dikelola sendiri oleh
Wajib Pajak
Nilai bumi = Angka kapitalisasi x [(hasil produksi uap yang terjual dalam
satu tahun sebelum tahun pajak x harga uap) + (hasil produksi listrik yang
terjual dalam satu tahun sebelum tahun pajak x harga listrik)].
Berdasarkan Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor KEP-28/PJ/2018,
harga rata-rata uap ditetapkan sebesar Rp765,00 per kwh (kilo watt hours)
dan rata-rata harga listrik ditetapkan sebesar Rp1.076,00 per kwh.
o Untuk PBB Panas Bumi yang pembangkit listriknya tidak dikelola sendiri
oleh Wajib Pajak
Nilai bumi = Angka kapitalisasi x hasil produksi uap yang terjual dalam satu
tahun sebelum tahun pajak x harga uap.
Besarnya angka kapitalisasi, harga minyak mentah, harga gas bumi,
harga uap, harga listrik, dan kurs ditentukan sebagai berikut:
a. Angka kapitalisasi adalah angka pengali yang digunakan untuk
mengkonversi hasil produksi yang terjual dalam setahun menjadi nilai bumi
untuk tubuh bumi eksploitasi. Besarnya angka kapitalisasi untuk PBB Migas
dan Pabum ditetapkan dengan Keputusan Direktur Jenderal Pajak. Untuk
pengenaan PBB tahun 2018, ditetapkan dengan Keputusan Direktur
Jenderal Pajak Nomor: KEP-28/PJ/2018, sebesar 10,04.
b. Harga minyak mentah Indonesia menggunakan harga yang ditetapkan
dalam APBN/APBN Perubahan satu tahun sebelum tahun pajak.
c. Harga Gas Bumi, sebesar 17,96% dari harga minyak mentah Indonesia
yang ditetapkan dalam APBN/APBN Perubahan satu tahun sebelum tahun
pajak.
d. Harga uap dan/atau listrik, sebesar rata-rata harga kontrak uap dan/atau
listrik yang berlaku yang ditetapkan dengan Keputusan Direktur Jenderal
Pajak. Berdasarkan KEP-28/PJ/2018, rata-rata harga uap ditetapkan
92
sebesar Rp765,00 per kwh, dan rata-rata harga listrik sebesar Rp1.076,00
per kwh.
e. Kurs, menggunakan kurs dalam APBN/APBN Perubahan satu tahun
sebelum tahun pajak
Untuk kepentingan perpajakan, Menteri Keuangan dapat menetapkan harga
minyak mentah Indonesia, harga gas bumi, harga uap, harga listrik, dan kurs
sebagai mana tersebut di atas. Dalam hal Menteri Keuangan menetapkan harga
minyak mentah Indonesia, harga gas bumi, harga uap, harga listrik, dan kurs
sebagaimana dimaksud di atas, maka ketentuan di atas tidak berlaku.
Penilaian Bangunan
Penilaian bangunan dilakukan untuk mendapatkan nilai per meter persegi
bangunan. Penilaian bangunan objek PBB Migas dan Pabum dilakukan dengan
pendekatan biaya. Penilaian dengan pendekatan biaya didefinisikan sebagai
suatu pendekatan penilaian untuk mengestimasi nilai dari suatu properti dengan
selanjutnya dikurangi dengan penyusutan. Bangunan objek PBB Migas dan
Pabum terdiri dari bangunan umum dan bangunan khusus. Bangunan umum
meliputi gedung kantor, mes karyawan, gudang, bangunan pabrik pengolahan
dan sejenisnya. Bangunan khusus yaitu bangunan dengan konstruksi khusus
meliputi silo tempat penyimpanan, tangki minyak, dan lainnya.
Penilaian bangunan dilakukan terhadap masing-masing unit bangunan. Nilai per
meter persegi bangunan diperoleh dari jumlah nilai seluruh bangunan dibagi
dengan jumlah luas seluruh bangunan. Jumlah nilai seluruh bangunan diperoleh
dari penjumlahan nilai masing-masing unit bangunan. Jumlah luas seluruh
bangunan diperoleh dari hasil penjumlahan luas masing-masing unit bangunan.
E. Penentuan NJOP per Meter Persegi Bumi
Setelah diperoleh Nilai/M2 bumi dari hasil penilaian, selanjutnya

ditetapkan besarnya NJOP Bumi per meter persegi (NJOP Bumi/M2).
Penentuan besarnya NJOP Bumi/M2 dilakukan sebagai berikut:
a. Permukaan bumi onshore
93
NJOP/M2 permukaan bumi onshore diperoleh dari hasil konversi Nilai/M2

permukaan bumi onshore hasil penilaian ke dalam Peraturan Menteri
Keuangan Nomor PMK-139/PMK.03/2014
b. Permukaan Bumi Offshore
NJOP/M2 permukaan bumi offshore diperoleh dari hasil konversi Nilai/M2
permukaan bumi offshore hasil penilaian ke dalam Peraturan Menteri
Keuangan Nomor PMK-139/PMK.03/2014
c. Tubuh Bumi Eksplorasi
NJOP/M2 tubuh bumi eksplorasi diperoleh dari hasil konversi Nilai/M2 tubuh
bumi eksplorasi yang ditetapkan dengan Keputusan Direktur Jenderal Pajak
ke dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor PMK-139/PMK.03/2014
d. Tubuh Bumi Eksploitasi
NJOP/M2 tubuh bumi eksploitasi diperoleh dari hasil konversi Nilai/M2 tubuh
bumi eksploitasi hasil penilaian ke dalam Peraturan Menteri Keuangan
Nomor PMK-139/PMK.03/2014.
F. Penentuan NJOP Bangunan Per Meter Persegi
NJOP Bangunan Per Meter Persegi (NJOP Bangunan/M2) ditetapkan

berdasarkan hasil konversi nilai bangunan per meter pesegi hasil penilaian ke
dalam Peraturan Menteri Keuangan yang mengatur tentang Klasifikasi dan
besarnya NJOP. Saat ini yang berlaku PMK-139/PMK.03/2014.
Penghitungan NJOP dan PBB terutang untuk PBB Pertambangan Migas
dan Panas Bumi dapat dilihat dalam tabel berikut:
94
Tabel 5.7 Penghitungan NJOP Tubuh Bumi Untuk Pertambangan Migas
Bumi
Luas Wilayah Kerja (m2) 3.000.000
Hasil Produksi Terjual

Eksploitasi Harga Rata2 Jumlah
setahun
Minyak Bumi 720.000 5.500 3.960.000.000
Gas Bumi 300.000 (17,96% x 5.500)= 988 296.340.000
Jumlah pendapatan 4.256.340.000
Angka Kapitalisasi 10,04
Nilai Tubuh bumi 42.733.653.600
Nilai /M2 = Nilai Tubuh Bumi : Luas Wil Kerja 14.245
NJOP/M2 (hasil konversi ke PMK 139/PMK.03/2014 Kls 140 14.000
NJOP Tubuh Bumi = Luas wil kerja x NJOP/M2 42.000.000.000
NJOPTKP -
NJKP 40%
PBB Terutang (tarif 0,5% ) 84.000.000
Tabel 5.8 Penghitungan NJOP Dan PBB Terutang Tubuh Bumi Untuk
Pertambangan Pabum
Bumi
Luas Wilayah Kerja (M2) 1.500.000
Hasil Produksi Terjual

Eksploitasi Harga Rata2
setahun
Uap 200.000 765 153.000.000
Listrik 3.000.000 1.076 3.228.000.000
Jumlah pendapatan 3.381.000.000
Nilai tubuh bumi 33.945.240.000
Nilai /M2 = Nilai tubuh bumi : Luas Wil Kerja 22.630
NJOP/M2 (hasil konversi ke PMK 139/PMK.03/2014 Kls 130 23.100
NJOP Tubuh Bumi = Luas wil kerja x NJOP/M2 34.650.000.000
NJOPTKP -
NJKP 40%
PBB Terutang (tarif = 0,5%) 69.300.000
95
Pertambangan Migas Dan Pabum
Areal Luas (m2) Nilai per m2

Areal Offshore 250.000 11.458
NJOP per m2 11.500
NJOP Bumi 2.875.000.000
NJOP Bangunan -
Total NJOP 2.875.000.000
NJOPTKP -
NJKP 40%
PBB terutang 57.500.000
96
Untuk Pertambangan Migas
Nilai per m2
Objek Pajak Luas (m2) Jumlah Nilai (Rp)
(Rp/m2)
BUMI
Areal Produktif 5.000.000 30.000 150.000.000.000
Areal Belum Produktif 1.500.000 7.500 11.250.000.000
Areal Emplasemen 30.000 50.000 1.500.000.000
Jumlah 6.580.000 162.900.000.000
Nilai per m2 24.757
NJOP per m2 Kelas 129 24.300
NJOP Bumi 159.894.000.000
BANGUNAN
Bangunan Umum
Kantor 2.500 2.500.000 6.250.000.000
Pabrik 20.000 3.000.000 60.000.000.000
Bengkel 15.000 1.800.000 27.000.000.000
Perumahan 2.000 2.000.000 4.000.000.000
Klinik 250 2.500.000 625.000.000
Tempat Olahraga 500 1.500.000 750.000.000
Bangunan Khusus
Sumur (well) 2.000 4.500.000 9.000.000.000
Oil Processing Plant 2.500 3.500.000 8.750.000.000
Water Treatment Plant 1.000 3.200.000 3.200.000.000
Tangki 3.000 2.500.000 7.500.000.000
Pumps 500 2.000.000 1.000.000.000
Power Generator 500 3.000.000 1.500.000.000
Dermaga 2.500 3.500.000 8.750.000.000
Hellipad 200 2.500.000 500.000.000
Jumlah 52.450 138.825.000.000
Fasilitas
Perkerasan halaman 15.000 500.000 7.500.000.000
Jumlah nilai fasilitas 7.500.000.000
Jumlah nilai bangunan 146.325.000.000
Nilai bangunan per m2 2.789.800
NJOP bangunan per m2 Kelas 050 2.780.000

NJOPTKP 12.000.000
NJKP 40%
PBB Terutang (tarif = 0,5%) 611.386.000
97
G. PBB Minerba
PBB Minerba adalah Pajak Bumi dan Bangunan atas bumi dan/atau
bangunan yang berada di dalam kawasan yang digunakan untuk kegiatan
usaha pertambangan mineral dan batubara. Mineral adalah senyawa anorganik
yang terbentuk di alam, yang memiliki sifat fisik dan kimia tertentu serta
susunan kristal teratur atau gabungannya yang membentuk batuan, baik dalam
bentuk lepas atau padu, meliputi mineral logam, mineral bukan logam, dan
batuan. Batubara adalah endapan senyawa organik karbonan yang terbentuk
secara alamiah dari sisa tumbuh-tumbuhan.
Pengenaan PBB Minerba diatur dalam Peraturan Direktur Jenderal
Pajak Nomor Per-47/PJ/2015 tentang Tata Cara Pengenaan PBB Sektor
Pertambangan untuk Pertambangan Mineral dan Batubara. Pengenaan adalah
kegiatan menetapkan Wajib Pajak dan besarnya pajak terutang untuk Pajak
Bumi dan Bangunan Sektor Pertambangan untuk Pertambangan Mineral dan
Batubara berdasarkan ketentuan peraturan perundang-undangan Pajak Bumi
dan Bangunan.
H. Objek PBB Minerba
Objek PBB Minerba adalah bumi dan/atau bangunan yang berada di

dalam kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha pertambangan mineral
dan batubara. Kawasan yang digunakan untuk kegiatan pertambangan Minerba,
meliputi:
a. Wilayah Izin Pertambangan atau Wilayah Pertambangan Sejenis. Wilayah
Izin Pertambangan adalah wilayah pertambangan yang diberikan kepada
pemegang izin pertambangan untuk kegiatan usaha pertambangan yang
meliputi Wilayah Ijin Usaha Pertambangan (WIUP), Wilayah Izin Usaha
Pertambangan Khusus (WIUPK), atau Wilayah Pertambangan Rakyat
(WPR). Wilayah Pertambangan Sejenis adalah wilayah pertambangan yang
telah diberikan kepada pemegang kontrak karya atau perjanjian karya
pengusahaan pertambangan batubara yang masih berlaku.
b. Wilayah di luar Wilayah Izin Pertambangan atau Wilayah Pertambangan
Sejenis yang digunakan untuk kegiatan usaha pertambangan mineral dan
batubara, dan terhubung secara fisik dengan areal di dalam Wilayah izin
98
Pertambangan atau Wilayah Pertambangan Sejenis yang dikenakan PBB

Mineral dan Batubara.
Kegiatan usaha pertambangan minerba meliputi kegiatan eksplorasi dan
kegiatan operasi produksi yang diberikan Ijin Usaha Pertambangan (IUP), Ijin
Usaha Pertambangan Khusus (IUPK), Ijin Pertambangan Rakyat (IPR), atau Ijin
lainnya yang sejenis. Kegiatan eksplorasi adalah tahapan kegiatan usaha
pertambangan untuk memperoleh informasi secara terperinci dan teliti tentang
lokasi, bentuk, dimensi, sebaran, kualitas, dan sumber daya terukur dari bahan
galian, serta informasi mengenai lingkungan sosial dan lingkungan hidup.
Kegiatan operasi produksi adalah tahapan kegiatan usaha pertambangan yang
meliputi konstruksi, penambangan, pengolahan, pemurnian, termasuk
pengangkutan dan penjualan, serta sarana pengendalian dampak lingkungan
sesuai dengan hasil studi kelayakan.
Bumi sebagai objek PBB Minerba terdiri dari permukaan bumi dan tubuh
bumi. Permukaan bumi meliputi tanah dan/atau perairan darat (onshore) dan
perairan lepas pantai (offshore). Tubuh bumi yang berada di bawah permukaan
bumi.
Areal permukaan bumi onshore terdiri dari areal objek pajak onshore,
areal produktif, dan areal lainnya.
1. Areal objek pajak onshore adalah tanah dan/atau perairan pedalaman di
dalam kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha pertambangan
mineral dan batubara yang dikenakan PBB Mineral dan Batubara, yang
terdiri atas:
a. Areal Belum Produktif teriri atas areal cadangan produksi dan areal
belum dimanfaatkan. Areal cadangan produksi adalah areal yang
dimanfaatkan untuk kegiatan penambangan, tetapi belum dilakukan
pengambilan galian tambang. Areal belum dimanfaatkan adalah areal
yang belum dimanfaatkan untuk kegiatan penambangan atau areal
yang sedang dilakukan kegiatan penyelidikan umum, eksplorasi
dan/atau studi kelayakan.
b. Areal Tidak Produktif adalah areal yang sama sekali tidak dapat
diusahakan untuk kegiatan penambangan, atau areal yang telah selesai
diusahakan.
99
c. Areal Emplasemen adalah areal yang di atasnya dimanfaatkan untuk

bangunan dan/atau pekarangan serta fasilitas penunjangnya.
d. Areal Pengaman adalah areal yang dimanfaatkan sebagai pendukung
dan pengaman kegiatan usaha pertambangan.
2. Areal Produktif
Areal produktif adalah areal yang dimanfaatkan untuk kegiatan
penambangan yang sedang dilakukan pengambilan galian tambang.
3. Areal Lainnya
Areal lainnya adalah adalah tanah dan perairan pedalaman (onshore) atau
perairan lepas pantai (offshore) di dalam Wilayah Izin Pertambangan atau
Wilayah Pertambangan Sejenis, yang tidak dikenakan PBB sebagaimana
diatur dalam Pasal 3 ayat (1) Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985
tentang Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana telah diubah dengan
Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994, dan/atau yang secara nyata tidak
dipunyai haknya dan tidak diperoleh manfaatnya oleh subjek pajak atau
Wajib Pajak untuk kegiatan usaha pertambangan mineral dan batubara.
Permukaan bumi offshore terdiri dari areal objek pajak offshore dan
areal lainnya. Areal objek pajak offshore adalah perairan lepas pantai di dalam
kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha pertambangan mineral dan
batubara yang dikenakan PBB Minerba. Areal lainnya adalah areal offshore
yang tidak dikenakan PBB Minerba.
Tubuh bumi meliputi tubuh bumi meliputi tubuh bumi eksplorasi dan
tubuh bumi operasi produksi. Tubuh bumi eksplorasi adalah tubuh bumi di
Wilayah Izin Pertambangan atau Wilayah Pertambangan Sejenis yang sedang
dilakukan kegiatan penambangan dalam tahap Eksplorasi. Tubuh bumi operasi
produksi adalah tubuh bumi di Wilayah Izin Pertambangan atau Wilayah
Pertambangan Sejenis yang sedang dilakukan kegiatan penambangan dalam
tahap Operasi Produksi.
Bangunan sebagai objek PBB minerba merupakan konstruksi teknik
yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada tanah dan/atau perairan.
Bangunan objek PBB Minerba terdiri dari bangunan umum dan bangunan
khusus. Bangunan umum meliputi mes, kantor, pabrik, gudang dan bangunan
sejenis. Bangunan khusus meliputi dermaga, landasan pesawat udara,
cerobong, pipa, silo, tanki, dan lainnya.
100
I. SPPT PBB Minerba
Kepala Kantor Pelayanan Pajak menetapkan besarnya pajak terutang

atas PBB Minerba dengan menerbitkan SPPT. SPPT atas PBB Minerba dapat
berupa:
a. SPPT untuk onshore
b. SPPB untuk offshore
c. SPPT untuk tubuh bumi.
J. Penilaian Objek PBB Minerba
Penilaian objek PBB Minerba dilakukan untuk menentukan NJOP per

meter persegi (NJOP/m2). Besarnya NJOP/M2 diperoleh dari hasil konversi nilai
per meter persegi ke dalam Peraturan Menteri Keuangan yang mengatur
tentang Klasifikasi dan Penetapan NJOP. Nilai per meter persegi objek PBB
diperoleh berdasarkan hasil penilaian.
Penilaian areal permukaan bumi onshore
Penilaian areal objek pajak permukaan bumi onshore dilakukan dengan
menggunakan pendekatan data pasar, meliputi areal cadangan produksi, areal
belum dimanfaatkan, areal tidak produktif, areal emplasemen, dan areal
pengaman. Nilai per meter persegi (Nilai/M2) permukaan bumi onshore,
diperoleh dari hasil bagi antara nilai seluruh permukaan bumi dengan jumlah luas
areal yang dikenakan PBB.Nilai seluruh permukaan bumi onshore merupakan
hasil penjumlahan nilai masing-masing areal.
Pendekatan data pasar adalah pendekatan penilaian untuk mengestimasi nilai
pasar objek penilaian dengan melakukan perbandingan dan penyesuain
terhadap data pembanding yang sejenis dan telah diketahui harga pasarnya.
Penilaian dilakukan terhadap masing-masing areal objek pajak, dengan
a. Areal belum dimanfaatkan dan areal emplasemen ditentukan melalui
perbandingan harga tanah sejenis
b. Areal cadangan produksi, areal tidak produktif, dan areal pengaman
ditentukan melalui penyesuaian terhadap nilai bumi per meter persegi untuk
areal belum dimanfaatkan.
101
Penilaian permukaan bumi offshore

Penilaian permukaan bumi offshore secara prinsip dilakukan dengan pendekatan
data pasar, namun karena sulit mendapatkan data pasar sebagai pembanding,
maka besarnya Nilai/M2 permukaan bumi offshore ditetapkan dengan Keputusan
Direktur Jenderal Pajak. Dengan Keutusan Direktur Jenderal Pajak Nomor: KEP-
28/PJ/2018, ditetapkan Nilai Bumi per Meter persegi untuk permukaan bumi
offshore (Areal Offshore) pertambangan minerba sebesar Rp11.458,00
Tubuh bumi eksplorasi
Besarnya nilai per meter persegi tubuh bumi eksplorasi untuk PBB Minerba
ditetapkan dengan Keputusan Direktur Jenderal Pajak. Saat ini dengan KEP-
28/PJ/2018 nilai bumi per meter persegi tubuh bumi eksplorasi untuk PBB
Minerba ditetapkan sebesar Rp140,00.
Tubuh bumi operasi produksi
Penilaian tubuh bumi operasi produksi dilakukan dengan pendekatan
pendapatan. Nilai bumi untuk tubuh bumi operasi produksi ditentukan sebesar
hasil bersih produksi galian tambang dalam satu tahun sebelum tahun pajak
dikalikan dengan angka kapitalisasi. Nilai per meter persegi tubuh bumi operasi
produksi dihitung berdasarkan hasil pembagian nilai bumi operasi produksi
dengan luas wilayah izin pertambangan.
Besarnya angka kapitalisasi ditetapkan dengan Keputusan Direktur Jenderal
Pajak. Untuk penetapan PBB tahun 2018 ditetapkan dengan KEP-28/PJ/2018
sebesar 8,20 untuk pertambangan mineral dan sebesar 10,25 untuk
pertambangan batubara. Hasil bersih produksi galian tambang ditentukan
sebesar pendapatan kotor dikurangi dengan biaya produksi galian tambang atas
objek pajak dimaksud. Pendapatan kotor merupakan hasil perkalian antara harga
jual hasil galian tambang dengan hasil produksi tertambang dalam satu tahun
sebelum tahun pajak.
Harga jual hasil galian tambang, berupa harga jual rata-rata dalam setahun
sebelum tahun pajak, meliputi harga rata-rata mineral logam, mineral bukan
logam, batuan, atau batubara. Harga rata-rata dimaksud merupakan rata-rata
dari harga jual yang disepakati antara penjual dan pembeli dalam setahun
sebelum tahun pajak. Dalam hal harga jual tersebut dipengaruhi oleh hubungan
istimewa, harga jual dihitung atas dasar harga pasar wajar.
102
Penentuan harga rata-rata hasil tambang dilakukan dengan ketentuan sebagai

berikut:
a. dalam hal harga jual rata-rata mineral logam lebih rendah dari pada Harga
Patokan Mineral (HPM) Logam rata-rata dalam setahun sebelum tahun pajak,
harga jual rata-rata mineral logam merupakan HPM Logam rata-rata dalam
setahun sebelum tahun pajak.
b. dalam hal harga jual rata-rata mineral bukan logam lebih rendah dari pada
Harga Patokan Mineral Bukan Logam rata-rata dalam setahun sebelum tahun
pajak, harga jual rata-rata mineral bukan logam merupakan Harga Patokan
Mineral Bukan Logam rata-rata dalam setahun sebelum tahun pajak
c. dalam hal harga jual rata-rata batuan lebih rendah dari pada Harga Patokan
Batuan rata-rata dalam setahun sebelum tahun pajak, harga jual rata-rata
batuan merupakan Harga Patokan Batuan rata-rata dalam setahun sebelum
tahun pajak.
d. dalam hal harga jual rata-rata batubara lebih rendah dari pada HPB rata-rata
dalam setahun sebelum tahun pajak, harga jual rata-rata batubara
merupakan HPB rata-rata dalam setahun sebelum tahun pajak.
e. dalam hal galian tambang merupakan batubara jenis tertentu, batubara untuk
keperluan tertentu, atau batubara untuk pembangkit listrik mulut tambang,
HPB mengacu pada formula untuk penetapan harga patokan atau harga
batubara yang diatur oleh kementerian yang menyelenggarakan sebagian
urusan pemerintahan di bidang energi dan sumber daya mineral.
f. dalam hal harga jual produksi galian tambang menggunakan satuan mata
uang Dollar Amerika Serikat ($ US), maka harus dikonversi dalam satuan
mata uang Rupiah (Rp) berdasarkan kurs mata uang pada tanggal 1 Januari
tahun pajak sebagaimana ditetapkan dalam Keputusan Menteri Keuangan.
Biaya produksi galian tambang setahun sebelum tahun pajak terdiri dari biaya
pengupasan lapisan tanah, pengambilan hasil produksi galian tambang,
pengolahan dan/atau pemurnian hasil produksi galian tambang, dan
pengangkutan hasil produksi galian tambang. Biaya produksi galian tambang
terdiri dari:
a. Biaya pengupasan lapisan tanah mencakup biaya biaya untuk pengupasan
lapisan tanah selama kegiatan operasi produksi yaqng terdiri dari biaya
103
kegiatan penggaruan/dorong, gali/muat, dan/atau pengangkutan tanah dari

lokasi penggalian ke lokasi penimbunan.
b. Biaya pengambilan hasil produksi galian tambang merupakan biaya untuk
kegiatan pengambilan galian tambang dengan cara yang sesuai dengan sifat
dan karakteristik galian tambang yang bersangkutan. Biaya pengambilan
hasil produksi terdiri dari biaya penggalian, penyemprotan dengan air,
penggunaan alat-alat berat (shovel dan bulldozer), pengerukan dengan kapal
keruk, dan/atau peledakan.
c. Biaya pengolahan dan/atau pemurnian hasil produksi galian tambang dapat
berupa:
➢ biaya pembersihan dan pemisahan galian tambang utama dari bahan
galian ikutannya yang dilakukan dengan menggunakan air, bahan kimia
(proses kimia), alat pencuci, atau saringan
➢ biaya pembentukan ukuran/besarnya galian tambang, yang terdiri dari
biaya untuk penghancuran galian tambang yang berukuran besar
menjadi ukuran sesuai dengan ukuran yang ditetapkan perusahaan
menggunakan mesin penghancur (crusher)
➢ biaya peningkatan kualitas hasil produksi galian tambang
d. Biaya pengangkutan hasil produksi galian tambang merupakan biaya yang
terkait dengan kegiatan untuk mengangkut hasil produksi galian tambang dari
lokasi penambangan ke stasiun pengumpul, pelabuhan khusus, kapal
pengangkut, dan/atau pengguna akhir, meliputi:
➢ Biaya hauling dengan menggunakan dump truck, kereta api, tongkang,
atau conveyor belt
➢ Biaya angkutan laut dengan menggunakan tongkang/ponton (barge),
atau kapal pengangkut (vessel)
➢ Surveyor
➢ Asuransi
e. dalam hal biaya dalam laporan keuangan menggunakan satuan mata uang
asing, maka harus dikonversi dalam satuan mata uang Rupiah (Rp)
berdasarkan kurs mata uang pada tanggal 1 Januari tahun pajak
sebagaimana ditetapkan dalam Keputusan Menteri Keuangan.
104
Penilaian Bangunan
Penilaian bangunan dilakukan untuk mendapatkan nilai per meter persegi
bangunan. Penilaian bangunan objek PBB Migas dan Pabum dilakukan dengan
pendekatan biaya. Penilaian dengan pendekatan biaya didefinisikan sebagai
suatu pendekatan penilaian untuk mengestimasi nilai dari suatu properti dengan
selanjutnya dikurangi dengan penyusutan. Bangunan objek PBB Migas dan
Pabum terdiri dari bangunan umum dan bangunan khusus. Bangunan umum
meliputi gedung kantor, mes karyawan, gudang, bangunan pabrik pengolahan
dan sejenisnya. Bangunan khusus yaitu bangunan dengan konstruksi khusus
meliputi silo tempat penyimpanan, tangki minyak, dan lainnya.
Penilaian bangunan dilakukan terhadap masing-masing unit bangunan. Nilai per
meter persegi bangunan diperoleh dari jumlah nilai seluruh bangunan dibagi
dengan jumlah luas seluruh bangunan. Jumlah nilai seluruh bangunan diperoleh
dari penjumlahan nilai masing-masing unit bangunan. Jumlah luas seluruh
bangunan diperoleh dari hasil penjumlahan luas masing-masing unit bangunan.
K. Penentuan NJOP Per Meter Persegi
NJOP per meter persegi ditetapkan berdasarkan hasil konversi nilai per
meter persegi hasil penilaian ke dalam Peraturan Menteri Keuangan yang
mengatur tentang klasifikasi NJOP Bumi dan Bangunan. Saat ini yang yang
berlaku adalah Peraturan Menteri Keuangan Nomor: PMK-139/PMK.03/2014.
L. Penghitungan NJOP Dan PBB Minerba Terutang
Besarnya NJOP atas PBB Minerba merupakan penjumlahan NJOP bumi

dengan NJOP Bangunan. SPPT atas PBB Minerba meliputi SPPT Permukaan
Bumi Onshore, PBB Permukaan Bumi Offshore dan PBB Tubuh Bumi.
Penghitungan NJOP dan PBB terutang masing-masing dapat dilihat pada tabel
berikut:
105
Tabel 5.11 Penghitungan NJOP Dan PBB Terutang Tubuh Bumi Pertambangan
Minerba Tahap Operasi Produksi
Hasil Produksi Volume Harga Rata2 Hasil Bruto

Batubara 1.000.000 10.000 10.000.000.000
Biaya
a. Pengupasan lapisan tanah 1.500.000.000
b. Pengambilan Galian 2.500.000.000
c. Pengangkutan Galian 2.000.000.000
d. Pemurnian 1.500.000.000
Jumlah biaya 7.500.000.000
Hasil bersih 2.500.000.000
Nilai Tubuh bumi 25.625.000.000
Nilai Tubuh bumi per m2 183.036
NJOP Tubuh Bumi 25.200.000.000
NJOPTKP -
NJKP 40%
PBB Terutang 50.400.000
Besarnya nilai bumi per meter persegi tubuh bumi tahap eksplorasi ditetapkan
dengan Keputusan Direktur Jenderal Pajak. Untuk tahun pajak 2018 ditetapkan
berdasarkan Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor KEP-28/PJ/2018,
ditetapkan sebesar Rp140,00 per meter persegi.
Penghitungan NJOP dan PBB Tubuh Bumi untuk Pertambangan Minerba tahap
Eksplorasi, sebagai mana tabel berikut:
Tabel 5.12 Penghitungan NJOP dan PBB Terutang Tubuh Bumi Untuk
Pertambangan Minerba Tahap Eksplorasi
Tubuh Bumi Luas Areal (m2) Nilai (Rp/m2) Jumlah Nilai (Rp)
Luas Ijin Pertambangan 140.000 140
NJOP per m2 Kelas 200 140
NJOP Tubuh Bumi 19.600.000
NJOPTKP -
NJOP dasar pengenaan 19.600.000
NJKP 40%
NJOP dasar penghitungan 7.840.000
PBB Terutang 39.200
106
Besarnya nilai bumi per meter persegi permukaan bumi offshore ditetapkan
dengan Keputusan Direktur Jenderal Pajak. Untuk tahun pajak 2018 ditetapkan
berdasarkan Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor KEP-28/PJ/2018,
sebesar Rp11.458,00 per meter persegi.
Penghitungan NJOP dan PBB terutang untuk permukaan bumi offshore
dilakukan sebagai mana tabel berikut:
Pertambangan Minerba
Objek Pajak Luas Areal (m2) Nilai (Rp/m2) Jumlah Nilai (Rp)
Permukaan bumi 25.000 11.458
NJOP permukaan bumi 287.500.000
NJOPTKP -
NJOP dasar pengenaan 287.500.000
NJKP 40%
NJOP dasar penghitungan 115.000.000
PBB Terutang 575.000
Penghitungan NJOP dan PBB permukaan bumi onshore untuk pertambangan

Mineral dan Batubara dapat dilakukan sebagai tabel berikut:
107
Untuk Pertambangan Minerba
Objek Pajak Luas (m2) Nilai (Rp/m2) Jumlah Nilai (Rp)

Bumi
Luas Ijin (10.000+50.000+80.000) 140.000
Areal lainnya 10.000
Areal Produktif 50.000
Areal Belum Produktif
a. Areal Cadangan Produksi 20.000 15.000 300.000.000
b. Areal Belum Dimanfaatkan 25.000 12.000 300.000.000
Areal Emplasemen 20.000 15.000 300.000.000
Areal Pengaman 5.000 2.000 10.000.000
Jumlah 80.000 940.000.000
Nilai Bumi per m2 11.750
NJOP Bumi 920.000.000
Bangunan
Bangunan Umum Luas/Volume Nilai per m2 Nilai (Rp)
Pabrik 3.000 1.500.000 4.500.000.000
Bengkel 2.500 1.200.000 3.000.000.000
Kantor 1.000 2.200.000 2.200.000.000
Perumahan 1.200 2.500.000 3.000.000.000
Klinik 200 2.200.000 440.000.000
Bangunan Khusus
Dermaga 2.000 3.500.000 7.000.000.000
Cerobong 500 2.000.000 1.000.000.000
Pipa 1.200 1.800.000 2.160.000.000
Silo 500 2.200.000 1.100.000.000
Kilang 1.200 2.200.000 2.640.000.000
Jumlah 13.300 27.040.000.000
Nilai per m2 2.033.083
NJOP per m2 Kelas 055 2.050.000

NJOPTKP 12.000.000
NJKP 40%
PBB terutang 56.346.000
108
6. PBB Sektor Lainnya
Pengenaan PBB Sektor Lainnya diatur dengan Peraturan Direktur

Jenderal Pajak Nomor PER-20/PJ/2015. PBB Sektor Lainnya adalah
Pajak Bumi dan Bangunan yang dikenakan atas objek pajak selain objek pajak
sektor perkebunan, sektor perhutanan, dan sektor pertambangan, yang tidak
berada dalam wilayah kabupaten/kota. Objek PBB Sektor Lainnya meliputi:
a. Bumi berupa perairan lepas pantai yang digunakan untuk:
1. Usaha Perikanan Tangkap
Usaha perikanan yang berbasis pada kegiatan penangkapan ikan.
2. Usaha Pembudidayaan Ikan
Kegiatan untuk memelihara, membesarkan, dan/atau membiakkan ikan
serta memanen hasilnya dalam lingkungan yang terkontrol.
3. Jaringan Pipa
Jaringan Pipa meliputi jaringan pipa transmisi/distribusi minyak, gas, atau
air yang selanjutnya disebut jaringan pipa adalah suatu struktur bangunan
yang berfungsi sebagai saluran dan terbuat dari rangkaian pipa yang
digunakan untuk mengangkut/menyalurkan minyak, gas, atau air dari satu
tempat ke tempat lain.
4. Jaringan Kabel Telekomunikasi
Jaringan kabel telekomunikasi bawah laut yang selanjutnya disebut
Jaringan Kabel Telekomunikasi adalah suatu sistem transmisi
telekomunikasi menggunakan media kabel yang dibentangkan di
dalam lautan dan/atau samudra untuk menghubungkan beberapa stasiun
kabel.
5. Jaringan Listrik
Jaringan kabel listrik bawah laut yang selanjutnya disebut Jaringan Kabel
Listrik adalah fasilitas penyaluran tenaga listrik berikut sarana
penunjangnya.
6. Ruas Jalan Tol
Jalan umum yang merupakan bagian sistem jaringan jalan dan sebagai
jalan nasional yang penggunanya diwajibkan membayar tol.
b. Bangunan berupa konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara
tetap pada perairan
109
Penatausahaan PBB Sektor Lainya dilakukan sebagai berikut :

• Untuk Usaha Perikanan Tangkap dan Pembududayaan Ikan dillakukan oleh
KPP Pratama tempat WP terdaftar atau KPP Migas dalam hal WP tidak
terdaftar pada KPP Pratama.
• Untuk Jaringan Pipa, Jaringan Kabel Telekomunikasi, Jaringan Kabel Listrik,
atau Ruas Jalan Tol dilakukan oleh KPP Migas
A. PBB Usaha Perikanan Tangkap dan Pembudidayaan Ikan
Objek PBB usaha perikanan tangkap dan pembudidayaan ikan adalah

bumi berupa perairan lepas pantai, yang bukan merupakan wilayah
kabupaten/kota, meliputi laut teritorial Indonesia, perairan kepulauan, laut
pedalaman, Zona Ekonomi Eksklusif Indonesia (ZEE), dan perairan di dalam
batas Landas Kontinen Indonesia. ZEE Indonesia adalah jalur di luar dan
berbatasan dengan laut wilayah Indonesia sebagaimana ditetapkan
berdasarkan undang-undang yang berlaku tentang perairan Indonesia yang
meliputi dasar laut, tanah di bawahnya dan air di atasnya dengan batas terluar
200 mil laut diukur dari garis pangkal laut wilayah Indonesia. Landas Kontinen
Indonesia adalah dasar laut dan tanah di bawahnya dari area di bawah
permukaan laut yang terletak di luar laut teritorial, sepanjang kelanjutan alamiah
wilayah daratan hingga pinggiran luar tepi kontinen, atau hingga suatu jarak 200
(dua ratus) mil laut dari garis pangkal dari mana lebar laut teritorial diukur,
dalam hal pinggiran luar tepi kontinen tidak mencapai jarak tersebut, hingga
paling jauh 350 (tiga ratus lima puluh) mil laut sampai dengan jarak 100
(seratus) mil laut dari garis kedalaman 2.500 (dua ribu lima ratus) meter.
Luas bumi untuk usaha pembudidayaan ikan dihitung berdasarkan luas
sesuai izin. Sedangkan luas bumi untuk usaha perikanan tangkap dihitung
berdasarkan hasil perkalian antara jumlah kapal dengan luas areal
penangkapan ikan per kapal. Jumlah kapal adalah jumlah kapal yang
dipergunakan untuk melakukan kegiatan penangkapan ikan. Luas areal
penangkapan per kapal ditentukan berdasarkan Wilayah Pengelolaan
Perikanan Negara Republik Indonesia (WPP-NRI). Sebagai mana dalam
Lampiran Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor KEP-126/PJ/2015, luas
areal penangkapan ikan per kapal dapat dilihat sebagai mana tabel berikut:
110
Tabel 5.15 Luas Areal Penangkapan Ikan per Kapal
Wilayah Pengelolaan Perikanan Luas Areal Penangkapan Ikan per

Negara Republik Indonesia Kapal
(WPP-NRI) (m2)
WPP-NRI 571 165.187
WPP-NRI 572 559.883
WPP-NRI 573 890.258
WPP-NRI 711 1.577.321
WPP-NRI 712 285.058
WPP-NRI 713 396.158
WPP-NRI 714 59.935
WPP-NRI 715 337.684
WPP-NRI 716 169.573
WPP-NRI 717 175.420
WPP-NRI 718 1.004.281
Sumber: Lampiran KEP-126/PJ/2015
B. Penghitungan NJOP dan PBB Terutang Sektor Perikanan
NJOP sebagai dasar pengenaan PBB P3 untuk objek PBB Usaha

Perikanan Tangkap dan Pembudidayaan Ikan meliputi NJOP bumi. NJOP bumi
diperoleh dari luas bumi dikalikan dengan NJOP bumi per meter persegi. NJOP
bumi per meter persegi merupakan hasil konversi nilai bumi per meter persegi
ke dalam klasifikasi NJOP bumi sebagai mana dimaksud dalam Peraturan
Menteri Keuangan yang mengatur tentang klasifikasi NJOP, dalam hal ini PMK-
139/PMK.03/2014.
Penghitungan nilai bumi per meter persegi dilakukan dalam hal:
• Terdapat hasil produksi
Nilai bumi per meter persegi merupakan hasil pembagian antara nilai bumi
dengan luas bumi. Nilai bumi ditentukan berdasarkan hasil perkalian antara
pendapatan bersih produksi selama setahun sebelum tahun pajak dengan
angka kapitalisasi. Pendapatan bersih produksi ditentukan berdasarkan
pendapatan kotor produksi dikurangi dengan biaya produksi selama setahun
sebelum tahun pajak.
Pendapatan kotor produksi merupakan hasil perkalian antara harga jual
produksi dengan hasil produksi selama setahun sebelum tahun pajak. Harga
jual dimaksud adalah harga jual rata-rata selama setahun sebelum tahun
pajak. Sedangkan biaya produksi merupakan hasil perkalian rasio biaya
111
dengan pendapatan kotor produksi setahun. Rasio biaya ditetapkan dengan

Keputusan Direktur Jenderal Pajak. Berdasarkan Kep-126/PJ/2015 rasio
biaya ditetapkan sebesar 70% dari pendapatan kotor dan angka kapitalisasi
sebesar 10,00.
• Tidak terdapat hasil produksi
Besarnya nilai bumi per meter persegi ditentukan dengan Keputusan Direktur
Jenderal Pajak. Berdasarkan Kep-126/PJ/2015 nilai bumi per meter persegi
untuk areal yang tidak terdapat hasil produksi adalah sebesar Rp140,00.
Penghitungan besarnya NJOP dan PBB terutang Sektor Perikanan
dapat dilihat sebagai mana tabel berikut:
Tabel 5.16 Penghitungan NJOP Dan PBB Terutang Perikanan Tangkap
Objek Pajak
Bumi 10 kapal WPP-NRI 572 5.598.830
Hasil Harga rata-rata
Hasil produksi (tangkapan setahun)
(Ton) (Rp/Ton)
Ikan kerapu 3.000 5.000.000 15.000.000.000
Ikan tenggiri 2.500 7.500.000 18.750.000.000
Ikan kakap 2.000 10.000.000 20.000.000.000
Udang 1.500 25.000.000 37.500.000.000
Ikan tongkol 5.000 2.000.000 10.000.000.000
Jumlah hasil bruto 101.250.000.000
Biaya (rasio biaya sesuai Kep-126/PJ/2015 = 70%) 70.875.000.000
Pendapatan bersih 30.375.000.000
Angka kapitalisasi (sesuai Kep-126/PJ/2015) 10,00
Nilai bumi 303.750.000.000
Nilai bumi per m2 54.252
NJOP per m2 (konversi PKM-139/PMK.03/2014) kelas 112 55.400
NJOP bumi 310.175.182.000
NJOPTKP 12.000.000
NJKP 40%
PBB terutang (tarif = 0,5%) 620.326.364
112
Tabel 5.17 Penghitungan NJOP Dan PBB Terutang Pembudidayaan Ikan
Objek Pajak
Bumi (Perairan) Luas (m2)
Pembenihan 20.000
Pembesaran 30.000
Pembudidayaan mutiara 25.000
Jumlah 75.000
Harga rata-rata
Produksi Hasil (Kg)
(Rp/Kg)
Lobster 500.000 50.000 25.000.000.000
Kerang mutiara 12 6.000.000 72.000.000
Penghasilan bruto 25.072.000.000
Biaya (Rasio biaya sesuai Kep-126/PJ/2015 = 70%) 17.550.400.000
Penghasilan bersih 7.521.600.000
Angka kapitalisasi (sesuai Kep-126/PJ/2015 = 10,00) 10,00
Nilai bumi 75.216.000.000
Nilai bumi per m2 1.002.880
NJOP per m2 (hasil konversi) kelas 044 986.000
NJOP bumi 73.950.000.000
NJOPTKP 12.000.000
NJKP 40%
PBB terutang (tarif 0,5%) 147.876.000
C. PBB Jaringan Pipa, Kabel Telekomunikasi, dan Kabel Listrik
Objek PBB jaringan pipa, kabel telekomunikasi, dan jaringan listrik

meliputi bumi dan bangunan. Bumi berupa perairan lepas pantai, yang bukan
merupakan wilayah kabupaten/kota, meliputi laut teritorial Indonesia, perairan
kepulauan, laut pedalaman, Zona Ekonomi Eksklusif Indonesia, dan perairan di
dalam batas Landas Kontinen Indonesia. Bumi meliputi areal yang dipakai
sebagai tempat bangunan jaringan pipa serta areal pengaman. Luas bumi
dihitung berdasarkan hasil perkalian antara panjang pipa, kabel telekomunikasi,
jaringan listrik dengan lebar areal pengaman.
Bangunan berupa konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara
tetap pada bumi. Bangunan meliputi bangunan jaringan pipa, jaringan kabel
telekomunikasi, atau jaringan kabel listrik. Luas bangunan dihitung berdasarkan
hasil perkalian antara panjang pipa atau kabel dengan diameter pipa atau kabel.
113
D. Penghitungan NJOP dan PBB Terutang Jaringan Pipa, Kabel

Telekomunikasi, Kabel Listrik
NJOP sebagai dasar pengenaan PBB sektor lainnya untuk jaringan pipa,
jaringan kabel telekomunikasi, atau jaringan listrik merupakan jumlah dari NJOP
Bumi dan NJOP Bangunan. NJOP bumi untuk jaringan pipa, jaringan
telekomunikasi, dan jaringan listrik merupakan hasil perkalian antara luas bumi
dengan NJOP bumi per meter persegi. NJOP bumi per meter persegi
merupakan hasil konversi nilai bumi per meter persegi kedalam klasifikasi NJOP
bumi sebagai mana dimaksud dalam Peraturan Menteri Keuangan yang
mengatur tentang klasifikasi NJOP bumi, dalam hal ini PMK-139/PMK.03/2014.
Nilai bumi per meter persegi ditetapkan dengan Keputusan Direktur Jenderal
Pajak. Berdasarkan KEP-126/PJ/2015 nilai bumi per meter persegi untuk
jaringan pipa, jaringan kabel telekomunikasi, dan jaringan listrik ditetapkan
sebesar Rp11.458,00.
NJOP bangunan untuk jaringan pipa, jaringan kabel telekomunikasi, dan
jaringan listrik merupakan hasil perkalian antara luas bangunan dengan NJOP
bangunan per meter persegi. Luas bangunan dihitung berdasarkan hasil
perkalian antara panjang pipa/kabel dengan diameter pipa/kabel. NJOP
bangunan per meter persegi merupakan hasil konversi nilai bangunan per meter
persegi ke dalam klasifikasi NJOP bangunan sebagai mana dimaksud dalam
Peraturan Menteri Keuangan yang mengatur tentang klasifikasi NJOP
bangunan, dalam hal ini PMK-139/PMK.03/2014. Nilai bangunan per meter
persegi merupakan hasil pembagian antara jumlah nilai bangunan dengan
jumlah luas bangunan. Nilai bangunan dihitung dengan pendekatan biaya.
Penghitungan besarnya NJOP dan PBB terutang sektor lainnya untuk
jaringan pipa, jaringan kabel telekomunikasi, dan jaringan listrik dapat dilihat
dalam tabel berikut:
114
Tabel 5.18 Penghitungan NJOP Dan PBB Terutang Jaringan Pipa/Kabel

Telekomunikasi/Listrik
Objek Pajak
Bumi Ruas Panjang (M) Lebar (M) Luas (M2)
I 3.000 50 150.000
II 2.500 50 125.000
III 4.000 50 200.000
IV 1.000 50 50.000
V 5.000 50 250.000
Jumlah 775.000
Nilai bumi/M2 (ketetapan DJP) 11.458
NJOP/M2 (Konversi PMK-139) 11.500
NJOP Bumi 8.912.500.000
Bangunan Ruas Panjang Diameter Luas Nilai

I 3.000 1,2 3.600 2.752.704.000
II 2.500 1,2 3.000 2.293.920.000
III 4.000 1,2 4.800 3.670.272.000
IV 1.000 1,2 1.200 1.223.280.000
V 5.000 1,2 6.000 6.116.400.000
Jumlah 18.600 16.056.576.000
Nilai bangunan/M2 863.257
NJOP/M2 (Konversi PMK-139) 870.000

NJOPTKP 12.000.000
NJKP 40%
PBB terutang (tarif =0,5%) 50.165.000
E. PBB Jalan Tol
Objek PBB Jalan Tol meliputi bumi dan bangunan. Bumi berupa perairan
lepas pantai, yang bukan merupakan wilayah kabupaten/kota, meliputi laut
teritorial Indonesia, perairan kepulauan, laut pedalaman, Zona Ekonomi
Eksklusif Indonesia, dan perairan di dalam batas Landas Kontinen Indonesia.
Bumi meliputi areal yang dipakai sebagai pondasi jalan tol. Luas bumi dihitung
berdasarkan hasil perkalian antara jumlah tapak dengan luas masing-masing
pondasi.
115
Bangunan berupa konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara

tetap pada bumi. Bangunan jalan tol meliputi bangunan ruas jalan tol. Luas
bangunan jalan tol dihitung berdasarkan hasil perkalian antara lebar ruas jalan
tol dengan panjang jalan tol.
F. Penghitungan NJOP Dan PBB Terutang Untuk Jalan Tol
NJOP sebagai dasar pengenaan PBB untuk jalan tol merupakan jumlah
dari NJOP bumi dan NJOP bangunan. NJOP bumi untuk jalan tol merupakan
hasil perkalian antara luas bumi dengan NJOP bumi per meter persegi. NJOP
bumi per meter persegi merupakan hasil konversi nilai bumi per meter persegi
ke dalam klasifikasi NJOP Bumi sebagai mana dimaksud dalam Peraturan
Menteri Keuangan yang mengatur tentang NJOP Bumi PBB, dalam hal ini PMK-
139/PMK.03/2014. Nilai bumi per M2 ditetapkan dengan Keputusan Direktur
Jenderal Pajak. Berdasarkan KEP-126/PJ/2015 nilai bumi per meter persegi
untuk jaringan pipa, jaringan kabel telekomunikasi, dan jaringan listrik
ditetapkan sebesar Rp11.458,00.
NJOP bangunan untuk ruas jalan tol merupakan hasil perkalian antara
luas bangunan dengan NJOP bangunan per meter persegi. Luas bangunan
dihitung berdasarkan hasil perkalian antara panjang ruas jalan tol dengan lebar
ruas jalan tol. NJOP bangunan per meter persegi merupakan hasil konversi nilai
bangunan per meter persegi ke dalam klasifikasi NJOP bangunan sebagai
mana dimaksud dalam Peraturan Menteri Keuangan yang mengatur tentang
klasifikasi NJOP, dalam hal ini PMK-139/PMK.03/2014. Nilai bangunan per
meter persegi merupakan hasil pembagian antara jumlah nilai bangunan
dengan jumlah luas bangunan. Nilai bangunan dihitung dengan metode atau
pendekatan biaya.
Penghitungan NJOP dan PBB terutang atas jalan tol sebagai mana tabel
berikut:
116
Tabel 5.19 Penghitungan NJOP Dan PBB Terutang Atas Jalan Tol
Objek Pajak
Pondasi
Bumi Juml Tapak Luas
Panjang Lebar
Ruas 1 26 3 3 234
Ruas 2 14 4 4 224
Ruas 3 20 5 5 500
Jumlah 958
Nilai per M2 (Ditetapkan DJP) 11.458
NJOP per M2 11.500
NJOP bumi 11.017.000
Bangunan Panjang Lebar Luas Nilai per m2 Jumlah nilai

Ruas 1 50.000 26 1.300.000 4.500.000 5.850.000.000.000
Ruas 2 2.500 26 65.000 4.500.000 292.500.000.000
Ruas 3 40.500 26 1.053.000 4.500.000 4.738.500.000.000
Jalan masuk 100 6 600 4.000.000 2.400.000.000
Jalan keluar 120 6 720 4.000.000 2.880.000.000
Gerbang 1 70 2.000.000 140.000.000
Gerbang 2 70 2.000.000 140.000.000
Gerbang 3 70 2.000.000 140.000.000
Gerbang 4 70 2.000.000 140.000.000
Jumlah 2.419.600 10.886.840.000.000
Nilai per meter persegi 4.499.438
NJOP per meter persegi (Hasil konversi) kelas 040 4.600.000
NJOP bangunan 11.130.160.000.000
NJOP bumi + bangunan 11.130.171.017.000

NJOPTKP 12.000.000
NJOP dasar pengenaan 11.130.159.017.000
NJKP 40%
NJOP dasar penghitungan 4.452.063.606.800
PBB terutang (tarif = 0,5%) 22.260.318.034
7. Latihan

1. Jelaskan secara singkat tatacara penilaian bumi sebagai objek PBB
Perkebunan!
2. Apa berbedaan dalam pengenaan PBB antara PBB Hutan Alam dengan
PBB Hutan Tanaman? Jelaskan disertai contoh penghitungan nilai
tanahnya!
117
3. Sebutkan apa yang menjadi objek PBB Pabum dan pendekatan penilaian
yang digunakan untuk menentukan NJOPnya!
4. Jelaskan proses penilaian tubuh bumi untuk PBB Migas dan pendekatan
penilaian apa yang digunakan!
5. Jelaskan tata cara penilaian PBB Sektor Lainnya untuk Jalan Tol!
8. Rangkuman
Pajak Bumi dan Bangunan yang saat ini dikelola oleh DJP meliputi PBB
Perkebunan, PBB Perhutanan, PBB Pertambangan, dan PBB Sektor Lainnya
(PBB P3L). PBB Perkotaan dan Perdesaan (PBB P2) dikelola oleh daerah
kota/kabupaten, sesuai dengan UPDRD. Secara umum peniaian objek PBB P3L
dilakukan dengan pendekatan data pasar, pendekatan biaya, dan pendekatan
pendapatan.
PBB Sektor Perkebunan
Pengenaan PBB sektor perkebunan diatur dalam Peraturan Direktur
Jenderal Pajak Nomor: PER-31/PJ/2014 tentang Tata Cara Pengenaan PBB
Sektor Perkebunan. PBB sektor perkebunan adalah Pajak Bumi dan Bangunan
yang dikenakan terhadap bumi dan/atau bangunan yang berada di dalam
kawasan yang dipergunakan sebagai usaha perkebunan. Objek pajak PBB
sektor perkebunan meliputi bumi dan/atau bangunan yang berada dalam
kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan. Bumi sebagai
objek PBB perkebunan meliputi areal produktif, areal belum produktif, areal
tidak produktif, areal pengaman, dan areal emplasemen. Bangunan sebagai
objek PBB sektor perkebunan adalah konstruksi teknik yang ditanam atau
dilekatkan secara tetap pada tanah dan/atau perairan. Bangunan sebagai objek
PBB sector perkebunan terdiri dari bangunan umum dan bangunan khusus.
Penilaian objek PBB sector perkebunan dilakukan untuk menentukan
NJOP sebagai dasar pengenaan PBB. Penilaian properti atas objek PBB sektor
perkebunan dilakukan dengan pendekatan data pasar untuk menilai bumi dan
pendekatan biaya untuk menilai bangunan serta penentuan Standar Investasi
Tanaman (SIT). Hasil penilaian objek PBB sektor perkebunan berupa besaran
nilai per meter persegi (nilai/m2) bumi dan bangunan. Selanjutnya nilai/m2 bumi
dan bangunan dikonversi ke dalam PMK-139/PMK.03/2014 untuk menetapkan
NJOP per meter persegi.
118
Penilaian bumi dilakukan sebagai berikut:

a. Areal produktif, ditentukan melalui perbandingan data pasar tanah yang ada
disekitarnya ditambah dengan Standar Investasi Tanaman (SIT). Besarnya
SIT untuk masing-masing jenis tanaman serta tahun tanam ditetapkan setiap
tahun oleh Kepala Kantor Wilayah DJP setempat. Penghitungan SIT
dilakukan berdasarkan Satuan Biaya Pembangunan Kebun (SPBK), Fase
Tanaman, Satuan Biaya Tanaman (SBT), dan Index Biaya Tanaman (IBT).
b. Areal tidak produktif, ditentukan melalui penyesuaian terhadap nilai bumi per
meter persegi untuk areal yang belum diolah pada areal belum produktif
c. Areal yang sudah diolah tetapi belum ditanami dan areal pembibitan pada
areal belum produktif, ditentukan melalui penyesuaian terhadap nilai bumi per
meter persegi untuk areal yang belum diolah pada areal belum produktif
d. Areal pengaman, ditentukan melalui penyesuaian terhadap nilai bumi per
meter persegi areal produktif
e. Areal emplasemen dan areal yang belum diolah pada areal belum produktif,
ditentukan melalui perbandingan harga tanah sejenis yang ada disekitarnya.
jumlah seluruh nilai bumi dengan jumlah seluruh luas bumi kena PBB. Jumlah
seluruh nilai bumi adalah hasil penjumlahan nilai bumi masing-masing areal.
Jumlah seluruh luas bumi merupakan hasil penjumlahan luas masing-masing
areal.
persegi bangunan. Penilaian bangunan objek PBB perkebunan dilakukan
dengan pendekatan biaya. Penilaian bangunan dilakukan terhadap masing-
masing unit bangunan. Nilai per meter persegi bangunan diperoleh dari jumlah
nilai seluruh bangunan dibagi dengan jumlah luas seluruh bangunan.
PBB Sektor Perhutanan
PBB perhutanan adalah Pajak Bumi dan Bangunan yang dikenakan atas
bumi dan/atau bangunan yang berada di dalam kawasan yang digunakan untuk
kegiatan usaha perhutanan. Pengenaan PBB perhutanan diatur dengan
Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor PER-42/PJ/2015 tentan Tatacara
Pengenaan PBB Sektor Perhutanan. Pengenaan PBB perhutanan dibagi
menjadi dua yaitu PBB hutan tanaman dan PBB hutan alam. Objek pajak atas
119
PBB perhutanan meliputi bumi dan/atau bangunan yang berada di dalam

kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha perhutanan.
PBB Hutan Tanaman
Bumi sebagai objek PBB perhutanan meliputi areal yang dikenakan PBB
perhutanan dan areal yang tidak dikenakan PBB perhutanan. Areal yang
dikenakan PBB perhutanan meliputi areal produktif, areal belum produktif, areal
tidak produktif, areal pengaman, dan areal emplasemen. Sedangkan areal yang
tidak dikenakan PBB perhutanan berupa areal lainnya yang berada di dalam
kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha perhutanan yang tidak
dikenakan PBB sebagaimana diatur dalam Pasal 3 ayat (1) Undang-Undang
PBB. Bangunan sebagai objek PBB perhutanan adalah konstruksi teknik yang
ditanam atau dilekatkan secara tetap pada tanah dan/atau perairan wilayah
perhutanan. Bangunan sebagai objek PBB perhutanan terdiri dari bangunan
umum dan bangunan khusus.
Penilaian objek PBB perhutanan dilakukan untuk menentukan NJOP
sebagai dasar pengenaan PBB. Penilaian bumi dilakukan untuk masing-masing
areal yang ada dalam kawasan perhutanan. Secara umum penilaian masing-
masing bumi areal perhutanan dilakukan dengan pendekatan data pasar.
Penilaian bumi objek PBB perhutanan dilakukan dengan ketentuan sebagai
berikut:
a. Areal produktif ditentukan berdasarkan pendekatan data pasar ditambah
dengan SIT. Penghitungan SIT dilakukan seperti dalam penentuan SIT
perkebunan sesuai dengan jenis dan umur tanaman hutan.
b. Areal belum produktif ditentukan berdasarkan pendekatan data pasar.
c. Areal emplasemen ditentukan berdasarkan pendekatan data pasar.
d. Areal pengaman ditentukan melalui penyesuaian terhadap nilai bumi per
meter persegi areal belum produktif.
e. Areal tidak produktif ditetapkan dengan Keputusan Direktur Jenderal Pajak.
jumlah seluruh nilai bumi dengan jumlah seluruh luas bumi.
persegi bangunan. Penilaian bangunan objek PBB hutan tanaman dilakukan
120
PBB Hutan Alam
Penilaian bumi dilakukan untuk masing-masing areal yang ada dalam
kawasan perhutanan. Secara umum penilaian masing-masing bumi areal hutan
alam dilakukan dengan pendekatan data pasar, kecuali untuk areal produktif
dilakukan dengan pendekatan pendapatan. Penilaian bumi objek PBB hutan
alam dilakukan dengan ketentuan sebagai berikut:
a. Areal produktif ditentukan berdasarkan pendekatan perdapatan.
Pendapatan dihitung atas pendapatan bersih setahun sebelum tahun pajak.
Nilai areal produktif diproyeksikan berdasarkan kapitalisasi dari pendapatan
bersih. Nilai areal produktif merupakan hasil perkalian antara pendapatan
bersih dengan angka kapitalisasi. Angka kapitalisasi adalah angka pengali
tertentu yang digunakan untuk mengonversi pendapatan bersih setahun
menjadi nilai bumi areal produktif pada hutan alam.
b. Areal belum produktif ditentukan berdasarkan pendekatan data pasar.
c. Areal emplasemen ditentukan berdasarkan pendekatan data pasar.
d. Areal pengaman ditentukan melalui penyesuaian terhadap nilai bumi per
meter persegi areal belum produktif.
e. Areal tidak produktif ditetapkan dengan Keputusan Direktur Jenderal Pajak.
jumlah seluruh nilai bumi dengan jumlah seluruh luas bumi.
persegi bangunan. Penilaian bangunan objek PBB hutan alam dilakukan
PBB Sektor Pertambangan
PBB Sekor Pertambangan adalah PBB atas bumi dan/atau bangunan
pertambangan. Pengenaan PBB Sektor Pertambangan dibagi menjadi 2 (dua)
yaitu PBB Sektor Pertambangan untuk Pertambangan Minyak Bumi, Gas Bumi,
dan Panas Bumi (selanjutnya disebut PBB Migas dan Pabum) serta PBB Sektor
121
Pertambangan Untuk Pertambangan Mineral dan Batubara (selanjutnya disebut

PBB Minerba).
PBB Migas dan Pabum
PBB minyak bumi dan gas bumi (migas) adalah PBB atas bumi dan/atau
usaha pertambangan minyak bumi dan gas bumi. PBB panas bumi (pabum)
adalah PBB atas bumi dan/atau bangunan yang berada di dalam kawasan yang
digunakan untuk kegiatan usaha pertambangan panas bumi. Pengenaan PBB
migas dan PBB pabum diatur dengan Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor
PER-45/PJ/2013 Tentang Tata Cara Pengenaan PBB Sektor Pertambangan
Untuk Pertambangan Minyak Bumi, Gas Bumi, dan Panas Bumi.
Objek pajak PBB migas adalah bumi dan/atau bangunan yang berada di
bumi dan gas Bumi. Objek pajak PBB pabum adalah bumi dan/atau bangunan
pertambangan panas bumi. Pengenaan PBB migas dan pabum dibagi menjadi
PBB atas permukaan tanah (onshore), PBB atas perairan (offshore), dan PBB
atas tubuh bumi.
Penilaian Permukaan Bumi Onshore
Penilaian permukaan bumi onshore dilakukan dengan menggunakan
pendekatan data pasar. Penilaian dilakukan terhadap masing-masing areal
objek pajak. Nilai seluruh permukaan bumi merupakan hasil penjumlahan nilai
masing-masing areal. Nilai per meter persegi (Nilai/M2) permukaan bumi
onshore, diperoleh dari hasil bagi antara nilai seluruh permukaan bumi dengan
jumlah luas areal yang dikenakan PBB.
Penilaian permukaan bumi offshore secara prinsip dilakukan dengan
pendekatan data pasar, namun karena sulit mendapatkan data pasar sebagai
pembanding, maka besarnya Nilai/M2 permukaan bumi offshore ditetapkan
dengan Keputusan Direktur Jenderal Pajak. Berdasarkan KEP-28/PJ/2018, nilai
bumi per meter persegi untuk permukaan bumi offshore (areal offshore) untuk
pertambangan migas ditetapkan sebesar Rp11.458,00.
122

Tubuh bumi meliputi tubuh bumi eksplorasi dan tubuh bumi eksploitasi.
Penilaian tubuh bumi dilakukan berdasarkan pendekatan pendapatan. Besarnya
nilai tubuh bumi eksplorasi untuk tubuh bumi eksplorasi pertambangan migas
dan pabum ditetapkan berdasarkan Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor:
KEP-28/PJ/2018, sebesar Rp140,00. Tubuh bumi eksploitasi dibagi menjadi 2
(dua) yaitu tidak terdapat hasil yang dapat dijual dan terdapat hasil yang dapat
dijual. Untuk tubuh bumi yang tidak terdapat hasil dijual, besarnya nilai bumi per
meter persegi ditetapkan berdasarkan KEP-28/PJ/2018 sebesar Rp140,00.
Penilaian tubuh bumi eksploitasi yang terdapat hasil produksi terjual,
ditentukan melalui pendekatan pendapatan, dengan ketentuan sebagai berikut:
o Untuk PBB migas
Nilai bumi = angka kapitalisasi x [(hasil produksi minyak bumi yang terjual
dalam satu tahun sebelum tahun pajak x harga minyak mentah Indonesia)
+ (hasil produksi gas bumi yang terjual dalam satu tahun sebelum tahun
pajak x harga gas bumi)].
o Untuk PBB panas bumi yang pembangkit listriknya dikelola sendiri oleh
Wajib Pajak
Nilai bumi = angka kapitalisasi x [(hasil produksi uap yang terjual dalam
satu tahun sebelum tahun pajak x harga uap) + (hasil produksi listrik yang
terjual dalam satu tahun sebelum tahun pajak x harga listrik)].
o Untuk PBB panas bumi yang pembangkit listriknya tidak dikelola sendiri
oleh Wajib Pajak
Nilai bumi = angka kapitalisasi x (hasil produksi uap yang terjual dalam satu
tahun sebelum tahun pajak x harga uap).
Nilai per meter persegi tubuh bumi diperoleh dari hasil pembagian antara
nilai bumi dengan luas wilayah kerja atau wilayah sejenisnya.
Penilaian Bangunan
persegi bangunan. Penilaian bangunan objek PBB migas dan pabum dilakukan
123
PBB Minerba
PBB minerba adalah Pajak Bumi dan Bangunan atas bumi dan/atau
usaha pertambangan mineral dan batubara. Pengenaan PBB minerba diatur
dalam Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor PER-47/PJ/2015 tentang
Tatacara Pengenaan PBB Sektor Pertambangan untuk Pertambangan Mineral
dan Batubara. Objek PBB minerba adalah bumi dan/atau bangunan yang
berada di dalam kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha pertambangan
mineral dan batubara. Bumi sebagai objek PBB minerba terdiri dari permukaan
bumi dan tubuh bumi. Permukaan bumi meliputi tanah dan/atau perairan darat
(onshore) dan perairan lepas pantai (offshore). Tubuh bumi yang berada di
bawah permukaan bumi. Bangunan sebagai objek PBB minerba merupakan
konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada tanah
dan/atau perairan. Bangunan objek PBB minerba terdiri dari bangunan umum
dan bangunan khusus. Pengenaan PBB minerba dapat berupa PBB permukaan
bumi onshore, PBB permukaan bumi offshore, dan PBB tubuh bumi.
Penilaian Objek PBB Minerba
Penilaian objek PBB minerba dilakukan untuk menentukan NJOP per
meter persegi (NJOP/M2). Besarnya NJOP/M2 diperoleh dari hasil konversi nilai
per meter persegi ke dalam Peraturan Menteri Keuangan yang mengatur
tentang Klasifikasi dan Penetapan NJOP, dalam hal ini PMK-139/PMK.03/2014.
Nilai per meter persegi objek PBB diperoleh berdasarkan hasil penilaian.
Penilaian Areal Permukaan Bumi Onshore
Penilaian areal objek pajak permukaan bumi onshore dilakukan dengan
menggunakan pendekatan data pasar, meliputi areal cadangan produksi, areal
belum dimanfaatkan, areal tidak produktif, areal emplasemen, dan areal
pengaman. Penilaian dilakukan terhadap masing-masing areal objek pajak,
dengan ketentuan sebagai berikut:
a. Areal belum dimanfaatkan dan areal emplasemen ditentukan melalui
perbandingan harga tanah sejenis
b. Areal cadangan produksi, areal tidak produktif, dan areal pengaman
ditentukan melalui penyesuaian terhadap nilai bumi per meter persegi untuk
areal belum dimanfaatkan.
124
Nilai per meter persegi (Nilai/m2) permukaan bumi onshore, diperoleh

dari hasil bagi antara nilai seluruh permukaan bumi dengan jumlah luas areal
yang dikenakan PBB.
Penilaian permukaan bumi offshore secara prinsip dilakukan dengan
pendekatan data pasar, namun karena sulit mendapatkan data pasar sebagai
pembanding, maka besarnya Nilai/M2 permukaan bumi offshore ditetapkan
dengan Keputusan Direktur Jenderal Pajak. Berdasarkan KEP-28/PJ/2018,
besarnya nilai bumi per meter persegi untuk permukaan bumi offshore
pertambangan minerba ditetapkan sebesar Rp11.458,00.
Tubuh bumi dalam pertambangan minerba dibagi menjadi 2 (dua) yaitu
tubuh bumi eksplorasi dan tubuh bumi operasi produksi. Nilai tubuh bumi
eksplorasi ditetapkan berdasarkan KEP-282/PJ/2018 sebesar Rp140,00 per
meter persegi. Penilaian tubuh bumi operasi produksi dilakukan dengan
pendekatan pendapatan. Nilai bumi untuk tubuh bumi operasi produksi
ditentukan sebesar hasil bersih produksi galian tambang dalam satu tahun
sebelum tahun pajak dikalikan dengan angka kapitalisasi. Hasil bersih diperoleh
dari hasil kotor dikurangi dengan biaya produksi. Hasil kotor diperoleh dari hasil
produksi selama setahun dikalikan dengan harga rata-rata. Biaya operasi
meliputi biaya pengupasan lapisan tanah, pengambilan hasil produksi galian
tambang, pengolahan dan/atau pemurnian hasil produksi galian tambang, dan
pengangkutan hasil produksi galian tambang. Nilai per meter persegi tubuh
bumi operasi produksi dihitung berdasarkan hasil pembagian nilai bumi operasi
produksi dengan luas wilayah izin pertambangan.
Penilaian Bangunan
persegi bangunan. Penilaian bangunan objek PBB migas dan pabum dilakukan
dengan pendekatan biaya. Bangunan objek PBB migas dan pabum terdiri dari
bangunan umum dan bangunan khusus. Penilaian bangunan dilakukan
terhadap masing-masing unit bangunan. Nilai per meter persegi bangunan
diperoleh dari jumlah nilai seluruh bangunan dibagi dengan jumlah luas seluruh
bangunan.
125
PBB Sektor Lainnya

PBB sektor lainnya adalah Pajak Bumi dan Bangunan yang dikenakan
atas objek pajak selain objek pajak sektor perkebunan, sektor perhutanan, dan
sektor pertambangan, yang tidak berada dalam wilayah kabupaten/kota.
Pengenaan PBB sektor lainnya diatur dengan Peraturan Direktur Jenderal Pajak
Nomor: PER-20/PJ/2015. Objek PBB sektor lainnya meliputi bumi dan
bangunan. Bumi objek PBB sektor lainnya berupa perairan lepas pantai yang
digunakan untuk usaha perikanan tangkap, usaha pembudidayaan ikan,
jaringan pipa, jaringan kabel telekomunikasi, jaringan kabel listrik, dan ruas jalan
tol. Bangunan berupa konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara
tetap pada perairan.
Penilaian Objek PBB Sektor Lainnya
Penilaian bumi untuk usaha perikanan tangkap dan usaha pembudidayaan ikan,
dilakukan:
a. Apabila terdapat hasil produksi, nilai bumi dihitung dengan pendekatan
pendapatan, yatiu kapitalisasi pendapatan bersih setahun sebelum tahun
pajak. Pendapatan bersih diperoleh dari pendapatan kotor dikurangi biaya
produksi. Pendapatan kotor diperoleh dari hasil produksi dikalikan dengan
harga jual rata-rata hasil produksi selama setahun.
b. Apabila tidak terdapat hasil produksi, besarnya nilai per meter persegi
ditentukan berdasarkan Keputusan Direktur Jenderal Pajak.
Penilaian Objek PBB Jaringan Pipa, Kabel Telekomunikasi, dan Kabel
Listrik
a. Nilai bumi per meter persegi ditetapkan berdasarkan Keputusan Direktur
Jenderal Pajak.
b. Penilaian bangunan dilakukan dengan pendekatan biaya. Nilai bangunan
per meter persegi merupakan hasil bagi antara nilai keseluruhan bangunan
dengan luas keseluruhan bangunan.
Penilaian Objek PBB Jalan Tol
a. Nilai bumi per meter persegi ruas jalan tol ditetapkan berdasarkan
Keputusan Direktur Jenderal Pajak.
b. Penilaian bangunan ruas jalan tol dilakukan dengan pendekatan biaya nilai
bangunan per meter persegi merupakan hasil bagi antara nilai keseluruhan
bangunan dengan luas keseluruhan bangunan.
126
9. Tes Formatif 5
1. Penilaian bumi areal produktif atas PBB perkebunan dilakukan dengan ….

b. Pendekatan biaya
d. Pendekatan data pasar ditambah SIT
2. Berikut merupakan faktor yang diperhatikan untuk penghitungan SIT dalam
penilaian objek PBB perkebunan, kecuali ….
a. Umur tanaman
b. SBPK
c. Jenis tanaman
d. SIT tahun sebelumnya
3. Penilaian bumi areal produktif objek PBB hutan alam dilakukan dengan
pendekatan ….
a. Pasar
b. Biaya
c. Pendapatan
d. Individual
4. Penilaian bangunan khusus yang berada dikawasan hutan alam dilakukan
dengan menggunakan pendekatan ….
a. Individual
b. Masal
c. Pasar
d. Biaya
5. Data pasar sebagai pembading dalam melakukan penilaian objek PBB hutan
tanaman dapat diperoleh sebagai berikut, kecuali ….
a. Notaris PPAT
b. Ikllan
c. NJOP tahun sebelumnya
d. Kepala desa
127
6. Nilai per meter persegi bumi objek pajak hutan tanaman diperoleh dari ….
a. Hasil bagi antara jumlah seluruh nilai bumi dengan seluruh luas bumi
b. Hasil bagi antara nilai areal produktif dengan luas areal produktif
c. Hasil bagi antara jumlah seluruh nilai bumi dengan luas sesuai ijin
d. Hasil bagi antara jumlah seluruh nilai bumi dengan luas areal produktif
7. Penilaian tubuh bumi objek PBB migas pada tahap eksploitasi dilakukan
dengan menggunakan pendekatan ….
a. Pasar
b. Biaya
c. Pendapatan
d. Produksi
8. Penghitungan pendapatan kotor dalam penilaian objek PBB pabum dilakukan
berdasarkan hal-hal berikut, kecuali ….
a. Hasil produksi uap terjual
b. Hasil produksi listrik terjual
c. Harga uap
d. Angka kapitalisasi
9. Penilain objek PBB penangkapan ikan apabila terdapat hasil produksi terjual
dilakukan dengan pendekatan ….
a. Pendapatan
b. Biaya
c. Pasar
d. Jumlah kapal
10. Besarnya nilai per meter persegi bangunan ruas jalan tol dihitung
berdasarkan ….
a. Harga pasar dibagi luas jalan tol
b. Jumlah nilai bangunan jalan tol dibagi luas jalan tol
c. Jumlah nilai seluruh bangunan dibagi luas jalan tol
d. Jumlah nilai seluruh bagunan dibagi luas seluruh bangunan
128
Cocokkan hasil jawaban Saudara dengan kunci jawaban tes formatif yang
ada dibagian akhir modul ini. Hitung jumlah jawaban Saudara yang benar,


>60% s/d 70% : Kurang
>70% s/d 80% : Cukup
>80% s/d 90% : Baik
129
KEGIATAN
6 BEA METERAI BELAJAR
6
Setelah mengikuti pembelajaran, peserta diklat mampu:

 menjelaskan objek Bea Meterai
 menjelaskan objek yang dikecualikan sebagai objek Bea Meterai
 menjelaskan subjek Bea Meterai
 menjelskan saat terutang Bea Meterai
 menjelaskan tariff Bea Meterai
 menjelskan tata cara pelunasan Bea Meterai
 menjelaskan pemeteraian kemudian
2. Dasar Hukum
Bea Meterai merupakan salah satu pajak pusat, yang dikenakan

berdasarkan Undang-Undang Nomor 13 Tahun 1985 tentang Bea Meterai
(selanjutnya disebut Undang-Undang Bea Meterai). Diundangkannya Undang-
Undang Bea Meterai mencabut berlakukan Aturan Bea Meterai 1921
(Zegelverordening 1921). Undang-Undang Bea Meterai mulai berlaku tanggal 1
Januari 1986. Besarnya tarif Bea Meterai diatur dengan Peraturan Peperintah
(PP). PP yang saat ini berlaku untuk penetapan tarif Bea Meterai adalah PP 24
Tahun 2000 tantang Perubahan Tarif Bea Meterai dan Besarnya Batas
Pengenaan Harga Nominal Yang Dikenakan Bea Meterai.
3. Objek Bea Meterai
Bea Meterai adalah pajak yang dikenakan atas dokumen. Dokumen,

sebagai mana diatur dalam pasal 1 ayat (2) huruf a Undang-Undang Bea
Meterai adalah kertas yang berisikan tulisan yang mengandung arti dan maksud
tentang perbuatan, keadaan atau kenyataan bagi seseorang dan/atau pihak-
130
pihak yang berkepentingan. Dokumen yang dikenakan Bea Meterai diatur dalam
pasal 2, meliputi dokumen yang berbentuk:
1. Surat perjanjian dan surat-surat lainnya yang dibuat dengan tujuan untuk
digunakan sebagai alat pembuktian mengenai perbuatan, kenyataan, atau
keadaan yang bersifat perdata. Yang dimaksud dengan surat-surat lainnya
antara lain surat kuasa, surat hibah, surat pernyataan;
2. Akta-akta notaris termasuk salinannya;
3. Akta-akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah termasuk
rangkap-rangkapnya;
4. Surat yang memuat jumlah uang lebih dari Rp1.000.000,00 (satu juta
rupiah), meliputi:
a. yang menyebut penerimaan uang;
b. yang menyatakan pembukuan uang atau penyimpanan uang dalam
rekening di bank;
c. yang berisi pemberitahuan saldo rekening di bank;
d. yang berisi pengakuan bahwa utang uang seluruhnya atau sebagiannya
telah dilunasi atau diperhitungkan.
5. Surat berharga seperti wesel, promes, aksep, dan cek yang harga
nominalnya lebih dari Rp1.000.000,00 (satu juta rupiah);
6. Efek dengan nama dan dalam bentuk apapun, sepanjang harga
nominalnya lebih dari Rp1.000.000,00 (satu juta rupiah);
7. Dokumen yang akan digunakan sebagai alat pembuktian di muka
Pengadilan, antara lain:
a. Surat-surat biasa dan surat-surat kerumahtanggaan. Sebagai contoh
seseorang mengirim surat biasa kepada orang lain untuk menjualkan
sebuah barang. Atas surat tersebut bukan merupakan dokumen yang
terutang Bea Meterai. Tetapi apabila terjadi perkara atas hal tersebut
sehingga surat biasa tersebut dipakai sebagai alat bukti di muka
Pengadilan, maka sebelum dipakai alat bukti, terlebih dahulu dilakukan
pemeteraian kemudian. Contoh lain surat kerumahtangaan adalah
daftar harga barang. Saat dibuat daftar harga barang bukan merupakan
objek Bea Meterai. Tetapi apabila terjadi sengketa dan daftar harga
barang tersebut merupakan salah satu bukti di muka Pengadilan, maka
131
sebelum dipakai sebagai bukti terlebih dahulu dilakukan pemeteraian

kemudian.
b. Surat-surat yang semula tidak dikenakan Bea Meterai berdasarkan
tujuannya, jika digunakan untuk tujuan lain atau digunakan oleh orang
lain, lain dari maksud semula. Sebagai contoh, surat penerimaan uang
yang dibuat dengan tujuan untuk keperluan intern organisasi. Saat
dibuat surat penerimaan uang bukan merupakan objek yang dikenakan
Bea Meterai. Tetapi apabila digunakan untuk tujuan lain, seperti alat
bukti di muka Pengadilan, maka terlebih dahulu harus dlakukan
pemeteraian kemudian.
8. Dokumen yang dibuat di luar negeri pada saat digunakan di Indonesia.
Saat dokumen tersebut dibuat diluar negeri bukan merupakan objek Bea
Meterai sehingga tidak terutang Bea Meterai. Apabila dokumen tersebut
akan digunakan di Indonesia, maka terlebih dahulu harus dibubuhi Bea
Meterai sesuai dengan tarif yang berlaku dengan cara pemeteraian
kemudian tanpa dikenakan denda. Namun apabila dibubuhi Bea Meterai
setelah digunakan, maka pemeteraian kemudian dilakukan sebesar tarif
yang berlaku ditambah denda sebesar 200%.
Jenis dokumen yang dinyatakan dalam mata uang selain rupiah (mata
uang asing), aturan batas nominal Rp1.000.000,00 tetap berlaku. Besarnya nilai
rupiah dihitung dengan mengalikan besaran nilai nominal mata uang asing
tersebut dengan nilai tukar (kurs) yang ditetapkan oleh Menteri Keuangan yang
berlaku saat dibuat dokumen, sehingga dapat diketahui apakah dokemen
tersebut terutang atau tidak terutang Bea Meterai.
4. Dikecualikan Sebagai Objek Bea Meterai
Pasal 4 Undang-Undang Bea Meterai mengatur tentang dokumen yang

tidak dikenakan Bea Meterai, meliputi:
1. Dokumen yang berupa:
• Surat penyimpanan barang
• Konosemen
• Surat angkutan penumpang dan barang
132
• Keterangan pemindahan yang dituliskan di atas dokumen surat

penyimpanan barang, konosemen, dan surat angkutan penumpang dan
barang
• Bukti untuk pengiriman dan penerimaan barang
• Surat pengiriman barang untuk dijual atas tanggungan pengirim
• Surat-surat lain yang dapat disamakan dengan surat-surat tersebut di
atas seperti surat titipan barang, ceel gudang, manifest penumpang.
2. Segala bentuk ijazah termasuk surat tanda tamat belajar, tanda lulus, surat
keterangan telah mengikuti suatu pendidikan, latihan, kursus, dan penataran.
3. Tanda terima gaji, uang tunggu, pensiun, uang tunjangan, dan pembayaran
lainnya yang ada kaitannya dengan hubungan kerja serta surat-surat yang
diserahkan untuk mendapatkan pembayaran itu.
4. Tanda bukti penerimaan uang Negara dari Kas Negara, Kas Pemerintah
Daerah, dan Bank.
5. Kuitansi untuk semua jenis pajak dan untuk penerimaan lainnya yang dapat
disamakan dengan itu dari Kas Negara, Kas Pemerintah Daerah, dan Bank
yang ditunjuk oleh Pemerintah untuk menerima setoran pajak dan bea cukai.
6. Tanda penerimaan uang yang dibuat untuk keperluan intern organisasi.
7. Dokumen yang menyebutkan tabungan, pembayaran uang tabungan kepada
penabung oleh bank, koperasi, dan badan-badan lainnya yang bergerak di
bidang tersebut.
8. Surat gadai yang diberikan oleh Perusahaan Jawatan Pegadaiaan.
9. Tanda pembagian keuntungan atau bunga dari efek, dengan nama dan
dalam bentuk apapun.
5. Subjek, Saat Terutang, dan Tarif Bea Meterai
A. Subjek Bea Meterai
Pasal 6 Undang-Undang Bea Meterai mengatur bahwa Bea Meterai

terutang oleh pihak yang menerima atau pihak yang mendapat manfaat dari
dokumen, kecuali pihak atau pihak-pihak yang bersangkutan menentukan lain.
Selanjutnya, dalam penjelasan Pasal 6 dijelaskan dalam hal dokumen dibuat
sepihak, misalnya kuitansi, Bea Meterai terutang oleh penerima kuitansi. Dalam
hal dokumen dibuat oleh dua pihak atau lebih, misal surat perjanjian dibawah
133
tangan, maka masing-masing pihak terutang Bea Meterai atas dokumen yang
diterimanya. Jika surat perjanjian dibuat dengan Akta Notaris, maka Bea
Meterai yang terutang baik atas asli sahih yang disimpan oleh Notaris maupun
salinannya yang diperuntukkan pihak-pihak yang bersangkutan terutang oleh
pihak-pihak yang mendapat manfaat dari dokumen tersebut, yang dalam contoh
ini adalah pihak-pihak yang mengadakan perjanjian. Jika pihak atau pihak-pihak
yang bersangkutan menentukan lain, maka Bea Meterai terutang oleh pihak
atau pihak-pihak yang ditentukan dalam dokumen tersebut.
B. Saat Terutang Bea Meterai
Saat terutang Bea Meterai diatur dalam Pasal 5 Undang-Undang Bea

Meterai. Saat terutang Bea Meterai ditentukan dalam hal:
1. Dokumen yang dibuat oleh satu pihak adalah pada saat dokumen itu
diserahkan. Yang dimaksud dokumen diserahkan adalah pada saat
dokumen itu diserahkan dan diterima oleh pihak untuk siapa dokumen
tersebut dibuat, bukan pada saat ditandatangani, misalnya kuitansi, cek,
dan sebagainya.
2. Dokumen yang dibuat oleh lebih dari satu pihak, adalah pada saat
selesainya dokumen itu dibuat. Saat terutang Bea Meterai adalah pada
saat dokumen itu telah selesai dibuat, yang ditutup dengan pembubuhan
tanda tangan dari yang bersangkutan. Sebagai contoh surat perjanjian jual
beli. Bea Meterai terutang saat ditandatanganinya perjanjian tersebut.
3. Dokumen yang dibuat di luar negeri adalah pada saat digunakan di
Indonesia.
C. Tarif Bea Meterai
Berdasarkan Undang-Undang Bea Meterai, tarif Bea Meterai ditetapkan

sebesar Rp500,00 (lima ratus rupiah) dan Rp1.000,00 (seribu rupiah). Pasal 3
Undang-Undang Bea Meterai mengatur besarnya tarif Bea Meterai dan
besarnya batas pengenaan harga nominal yang dikenakan Bea Meterai, dapat
ditiadakan, diturunkan, dinaikkan setinggi-tingginya enam kali dapat ditetapkan
dengan Peraturan Pemerintah (PP). Saat ini, besaran tarif dan besaran batas
pengenaan nominal diatur dengan PP 24 Tahun 2000 tentang Perubahan Tarif
134
Bea Meterai dan Besarnya Batas Pengenaan Harga Nominal Yang Dikenakan
Bea Meterai.
Perbandingan besaran tarif Bea Meterai sebagai Undang-Undang Bea
Meterai dengan PP 24 Tahun 200, sebagai mana tabel berikut:
Tabel 6.1 Objek Dan Besarnya Tarif Bea Meterai
Besar Tarif (Rp)

No Objek Bea Meterai PP 24/2000
UU BM
1 Surat perjanjian dan surat-surat
lainnya yang dibuat dengan tujuan
untuk digunakan sebagai alat 6.000
1.000
pembuktian mengenai perbuatan,
kenyataan atau keadaan yang
bersifat perdata
2 Akta-akta Notaris termasuk 6.000
1.000
salinannya
3 Akta-akta yang dibuat oleh Pejabat
Pembuat Akta Tanah (PPAT) 1.000 6.000
termasuk rangkap-rangkapnya
4 Surat yang memuat jumlah uang yaitu:
a. yang mempunyai harga nominal Tidak terutang Tidak Terutang
sampai dengan Rp 250.000,00 (<Rp100.000)
b. yang mempunyai harga nominal
500
lebih dari Rp 250.000,00 (dua 3.000
(>Rp100.000 sd
ratus lima puluh ribu rupiah)
Rp1.000.000)
sampai dengan Rp 1.000.000,00
c. yang mempunyai harga nominal 6.000
1.000
lebih dari Rp 1.000.000,00
5 Surat berharga seperti wesel, promes, dan aksep, yaitu:
a. yang mempunyai harga nominal Tidak terutang Tidak terutang
sampai dengan Rp 250.000,00 (<Rp100.000)
b. yang mempunyai harga nominal
500
lebih dari Rp 250.000,00 (dua 3.000
(>100.000 sd
ratus lima puluh ribu rupiah)
Rp1.000.000)
sampai dengan Rp 1.000.000,00
c. yang mempunyai harga nominal 6.000
1.000
lebih dari Rp 1.000.000,00
6 Dokumen yang akan digunakan sebagai alat pembuktian di muka Pengadilan,
yaitu:
a. surat-surat biasa dan surat-surat 6.000
1.000
kerumahtanggaan
b. surat-surat yang semula tidak
dikenakan Bea Meterai 1.000 6.000
berdasarkan tujuannya, jika
135
Besar Tarif (Rp)

No Objek Bea Meterai PP 24/2000
UU BM
digunakan untuk tujuan lain atau
digunakan oleh orang lain, selain
dari maksud semula
7 Cek dan Bilyet Giro 1.000 3.000
>Rp1.000.000
8 Efek dengan nama dan dalam bentuk apapun, dengan nilai nominal:
a. sampai dengan Rp 1.000.000,00 500
(>Rp100.000 sd 3.000
Rp1.000.000)
b. lebih dari Rp 1.000.000,00 1.000 6.000
9 Sekumpulan efek dengan nama dan dalam bentuk apapun yang tercantum dalam
surat kolektif, yang mempunyai nilai nominal:
a. sampai dengan Rp 1.000.000,00 500
(>Rp100.000 sd 3.000
Rp1.000.000)
b. lebih dari Rp 1.000.000,00 1.000 6.000
6. Cara Pelunasan Bea Meterai
Sebagai mana diatur dalam pasal 7 ayat (2) Undang-Undang Bea

Meterai, terdapat dua cara untuk melakukan pelunasan atas Bea Meterai, yaitu
menggunakan benda meterai dan menggunakan cara lain yang ditetapkan oleh
Menteri Keuangan.
A. Pelunasan Bea Meterai Dengan Menggunakan Benda Meterai
Benda meterai adalah meterai tempel dan kertas meterai yang

dikeluarkan oleh Pemerintah Republik Indonesia. Benda meterai terdiri dari
meterai tempel dan kertas meterai. Pemeteraian dengan menggunakan meterai
temple dilakukan dengan melekatkan seluruhnya dengan utuh dan tidak rusak
di atas dokumen yang dikenakan Bea Meterai. Meterai tempel direkatkan di
tempat dimana tanda tangan akan dibubuhkan. Tandatangan adalah
tandatangan sebagaimana lazimnya dipergunakan, termasuk pula paraf, teraan
atau cap tandatangan atau cap paraf, teraan cap nama atau tanda lainnya
sebagai pengganti tandatangan. Pembubuhan tanda tangan disertai dengan
pencantuman tanggal, bulan, dan tahun dilakukan dengan tinta atau yang
sejenis dengan itu, sehingga sebagian tanda tangan ada di atas kertas dan
136
sebagian lagi di atas meterai tempel. Jika digunakan lebih dari satu meterai
tempel, tanda tangan harus dibubuhkan sebagian di atas semua meterai tempel
dan sebagian di atas kertas.
Pelunasan Bea Meterai menggunakan Kertas Meterai dilakukan dengan
menuliskan dokumen yang menjadi objek Bea Meterai pada Kertas Meterai
yang telah ditentukan. Tanda tangan pihak yang membuat dokumen dilakukan
di atas Kertas Meterai pada bagian yang sudah ditentukan. Jika isi dokumen
yang dikenakan Bea Meterai terlalu pajang untuk dimuat seluruhnya di atas
Kertas Meterai yang digunakan, maka untuk bagian isi yang masih tertinggal
dapat digunakan kertas tidak bermeterai. Suatu dokumen yang
mempergunakan beberapa helai kertas (misalkan akta pendirian sebuah
perseroan terbatas) dan akta tersebut menggunakan Kertas Meterai, maka
hanya bagian awal (helai pertama) saja yang menggunakan Kertas Meterai,
kemudian helai-helai berikutnya dapat menggunakan kertas biasa tanpa
Meterai. Kertas Meterai yang sudah digunakan tidak boleh digunakan lagi.
B. Pelunasan Bea Meterai menggunakan cara lain
Pelaksanaan pelunasan Bea Meterai menggunakan cara lain diatur

dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor PMK-133b/PMK.04/2000 tentang
Pelunasan Bea Meterai Dengan Menggunakan Cara Lain. Pelunasan Bea
Meterai menggunakan cara lain adalah dengan membubuhkan tanda Bea
Meterai Lunas. Pembubuhan tanda Bea Meterai Lunas dapat dilakukan dengan
empat cara yaitu:
1. menggunakan mesin teraan meterai;
2. menggunakan teknologi percetakan;
3. menggunakan sistem komputerisasi; dan
4. menggunakan alat lain dengan teknologi tertentu.
Pelunasan Bea Meterai dengan menggunakan cara lain harus
mendapatkan ijin dari Direktur Jenderal Pajak. Hasil pencetakan tanda Bea
Meterai Lunas harus dilaporkan kepada Direktur Jenderal Pajak. Pembubuhan
tanda Bea Meterai Lunas dengan menggunakan teknologi percetakan
dilaksanakan oleh Perusahaan Umum (Perum) Percetakan Uang Republik
Indonesia (Peruri) dan/atau Perusahaan Sekuriti yang mendapat ijin dari Badan
Koordinasi Pemberantasan Uang Palsu (Botasupal) yang di tunjuk oleh Bank
137
Indonesia. Bea meterai yang telah dibayar atas tanda Bea Meterai Lunas yang
tercetak pada dokumen yang tidak terutang Bea Meterai ataupun yang belum
digunakan untuk mencetak tanda Bea Meterai Lunas, dapat dialihkan untuk
penggunaan berikutnya. Penerbit dokumen dengan tanda Bea Meterai Lunas
yang Bea Meterainya tidak atau kurang dilunasi harus melunasi Bea Meterai
yang terutang berikut dendanya 200% (dua ratus persen) dari Bea Meterai yang
tidak atau kurang dilunasi dengan cara menyetorkannya ke Kas Negara atau
Bank Persepsi.
7. Pemeterain Kemudian
Selain dua cara tersebut, khusus untuk dokumen tertentu yang pada
saat pembuatannya tidak merupakan objek Bea Meterai, apabila akan
dipergunakan untuk tujuan lain, pelunasan Bea Meterai dilakukan dengan
Pemeteraian kemudian. Hal ini juga berlaku atas dokumen yang dibuat di luar
negeri dan akan dipergunakan di Indonesia. Pelunasan Bea Meterai dengan
Pemeteraian kemudian sebagai mana diatur dalam Peraturan Menteri
Keuangan Nomor 70/PMK.03/2014 adalah suatu cara pelunasan Bea Meterai
yang dilakukan oleh Pejabat Pos atas permintaan pemegang dokumen yang
Bea Meterainya belum dilunasi sebagai mana mestinya.
Pemeteraian Kemudian dilakukan atas Dokumen yang akan digunakan
sebagai alat pembuktian di muka pengadilan, Dokumen yang Bea Meterainya
tidak atau kurang dilunasi sebagaimana mestinya, dan/atau Dokumen yang
dibuat di luar negeri yang akan digunakan di Indonesia. Pemeteraian Kemudian
dilakukan oleh pemegang Dokumen. Pemegang dokumen meliputi:
1. pihak yang akan menggunakan dokumen sebagai alat pembuktian di muka
pengadilan, untuk dokumen yang akan digunakan sebagai alat pembuktian di
muka pengadilan
2. pemilik Dokumen, untuk dokumen yang Bea Meterainya tidak atau kurang
dilunasi sebagaimana mestinya
3. pihak yang akan menggunakan Dokumen di Indonesia, untuk dokumen yang
dibuat di luar negeri yang akan digunakan di Indonesia.
Bea Meterai yang harus dilunasi apabila dilakukan Pemeteraian
Kemudian adalah sejumlah Bea Meterai terutang sesuai peraturan yang berlaku
pada saat dilakukan Pemeteraian Kemudian ditambah denda administrasi
138
sebesar 200% (dua ratus persen) dari Bea Meterai yang tidak atau kurang
dibayar.
Pelunasan Bea Meterai dengan Pemeteraian Kemudian dilakukan
dengan menggunakan meterai tempel atau Surat Setoran Pajak (SSP),
sedangkan pelunasan denda administrasi dilakukan dengan menggunakan
Surat Setoran Pajak (SSP).
8. Latihan

1. Apa yang menjadi objek Bea Meterai? Sebutkan 3 bentuk objek Bea Meterai!
2. Siapa subjek dan kapan Bea Meterai terutang?
3. Sebutkan dokumen yang bukan merupakan objek Bea Meterai!
4. Sebutkan dan jelaskan bagaimana cara pelunasan Bea Meterai!
5. Kapan dan oleh siapa dilakukan pemeteraian kemudian?
9. Rangkuman
Bea Meterai adalah pajak yang dikenakan atas dokumen. Bea Meterai
merupakan salah satu pajak pusat, yang dikenakan berdasarkan Undang-
Undang Nomor 13 Tahun 1985 tentang Bea Meterai. Objek Bea Meterai adalah
dokumen yaitu kertas yang berisikan tulisan yang mengandung arti dan maksud
tentang perbuatan, keadaan atau kenyataan bagi seseorang dan/atau pihak-
pihak yang berkepentingan. Dokumen sebagai objek yang dikenakan Bea
Meterai dapat berbentuk surat perjanjian, kata notaris, akta PPAT, surat
yangmemuat jumlah uang, surat berharga, efek, dokumen yang akan digunakan
sebagai alat pembuktian di muka pengadilan, dan dokumen yang dibuat di
luarnegeri pada sat digunakan di Indonesia. Sedangkan dokumen yag
dikecualikan sebagai objek Bea Meterai dapat berbentuk antara lain surat
penyimpanan barang, segala bentuk ijasah, tanda terima gaji, tanda bukti
penerimaan uang negara, kuitansi semua jenis pajak, tanda penerimaan uang
untuk keperluan intern organisasi, dokumen yang menyebut tabungan, surat
gadai oleh Perum Pegadaian, dan tanda pembagian keuntungan.
Subjek Bea Meterai adalah pihak yang menerima atau mendapat
manfaat dari dokumen tersebut, kecuali pihak atau pihak-pihak yang
bersangkutan menentukan lain. Saat terutang Bea Meterai ditentukan dalam hal
139
dokumen yang dibuat oleh satu pihak adalah pada saat dokumen itu
diserahkan, dokumen yang dibuat oleh lebih dari satu pihak, adalah pada saat
selesainya dokumen itu dibuat, dan dokumen yang dibuat di luar negeri adalah
pada saat digunakan di Indonesia. Tarif Bea Meterai terdiri dari:
a. Rp3.000,00, dikenakan atas:
a. Surat yang memuat jumlah uang yang mempunyai harga nominal lebih
dari Rp250.000,00 sampai dengan Rp1.000.000,00
b. Surat berharga seperti wesel, promes, dan aksep yang mempunyai
harga nominal lebih dari Rp250.000,00 sampai dengan Rp1.000.000,00
c. Cek dan Bilyet Giro
d. Efek dengan nama dan dalam bentuk apapun, dengan nilai nominal
sampai dengan Rp1.000.000,00
e. Sekumpulan efek dengan nama dan dalam bentuk apapun yang
tercantum dalam surat kolektif, yang mempunyai nilai nominal sampai
dengan Rp1.000.000,00.
b. Rp6.000,00, dikenakan atas:
a. Surat perjanjian dan surat-surat lainnya yang dibuat dengan tujuan untuk
digunakan sebagai alat pembuktian mengenai perbuatan, kenyataan atau
keadaan yang bersifat perdata
b. Akta-akta Notaris termasuk salinannya
c. Akta-akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
termasuk rangkap-rangkapnya
d. Surat yang memuat jumlah uang yang mempunyai harga nominal lebih
dari Rp1.000.000,00
e. Surat berharga seperti wesel, promes, dan aksep yang mempunyai harga
nominal lebih dari Rp1.000.000,00
f. Efek dengan nama dan dalam bentuk apapun, dengan nilai nominal lebih
dari Rp1.000.000,00
g. Sekumpulan efek dengan nama dan dalam bentuk apapun yang
tercantum dalam surat kolektif, yang mempunyai nilai nominal lebih dari
Rp1.000.000,00.
Cara pelunasan Bea Meterai dapat dilakukan dengan menggunakan
benda meterai dan menggunakan cara lain yang ditetapkan oleh Menteri
Keuangan. Benda meterai adalah meterai tempel dan kertas meterai yang
140
dikeluarkan oleh Pemerintah Republik Indonesia. Benda meterai terdiri dari

meterai tempel dan kertas meterai. Pelunasan Bea Meterai menggunakan cara
lain adalah dengan membubuhkan tanda Bea Meterai Lunas. Pembubuhan
tanda bea Meterai Lunas dapat dilakukan dengan menggunakan mesin teraan
meterai, menggunakan teknologi percetakan, menggunakan system
komputerisasi, dan menggunakan alat lain dengan teknologi tertentu.
Pemeteraian kemudian adalah suatu cara pelunasan Bea Meterai yang
dilakukan oleh Pejabat Pos atas permintaan pemegang dokumen yang Bea
Meterainya belum dilunasi sebagai mana mestinya. Pemeteraian Kemudian
dilakukan atas Dokumen yang akan digunakan sebagai alat pembuktian di
muka pengadilan, Dokumen yang Bea Meterainya tidak atau kurang dilunasi
sebagaimana mestinya, dan/atau Dokumen yang dibuat di luar negeri yang
akan digunakan di Indonesia. Pemeteraian Kemudian dilakukan oleh pemegang
Dokumen, meliputi pihak yang akan menggunakan dokumen sebagai alat
pembuktian di muka pengadilan, pemilik dokumen, atau pihak yang akan
menggunakan Dokumen di Indonesia. Pelunasan Bea Meterai dengan
Pemeteraian Kemudian dilakukan dengan menggunakan meterai tempel atau
Surat Setoran Pajak (SSP), sedangkan pelunasan denda administrasi dilakukan
dengan menggunakan Surat Setoran Pajak (SSP).
10. Tes Formatif 6
1. Yang menjadi objek Bea Meterai adalah ….

a. Surat yang meyatakan jumlah uang
b. Salinan Akta Notaris
c. Tanda terima gaji
d. Tanda terima setoran pajak
2. Berikut adalah dokumen yang tidak dikenakan Bea Meterai, kecuali ….
a. Surat pernyataan
b. Surat tanda tamat belajar
c. Tanda terima uang pensiun
d. Tanda terima uang dari Kas Daerah
141
3. Yang menjadi subjek Bea Meterai adalah ….

a. Yang membuat dokumen
b. Notaris/PPAT
c. Yang mendapat manfaat atas dokumen
d. Masing-masing pihak
4. Berikut yang bukan menyatakan saat terutang Bea Meterai adalah ….
a. Saat dokumen diserahkan
b. Saat kuitansi ditandatangani
c. Saat ditandatangani perjanjian
d. Saat dipergunakan di Indonesia
5. Kuitansi yang menyatakan penerimaan uang dengan nominal Rp200.000,00,
terutang Bea Meterai sebesar ….
a. Rp0,00
b. Rp1.000,00
c. Rp3.000,00
d. Rp6.000,00
6. Akta notaris untuk pendirian koperasi simpan pinjam terutang Bea Meterai
sebesar ….
a. Rp0,00
b. Rp1.000,00
c. Rp3.000,00
d. Rp6.000,00
7. Buku dengan judul “Hukum Pajak” karangan R Sumitro, apabila dijadikan alat
bukti dipengadilan, maka terutang Bea Meterai sebesar ….
a. Rp3.000,00
b. Rp6.000,00
c. Rp12.000,00
d. Rp18.000,00
8. Pelunasan Bea Meterai dapat dilakukan dengan cara berikut, kecuali ….
a. Meterai tempel
b. Kertas meterai
c. Benda pos
d. Mesin teraan
142
9. Pemeteraiaan kemudian dilakukan dalam hal ….

a. Dokumen yang meterainya kurang dibayar
b. Penandatangan kuitansi
c. Penandatangan akta perjanjian
d. Penyerahan kuitansi
10. Berikut adalah pihak yang melakukan pemeteraian kemudian, kecuali ….
a. Notaris
b. Pengguna dokumen di pengadilan
c. Pemilik dokumen
d. Yang menggunakan dokumen di Indonesia



>60% s/d 70% : Kurang
>70% s/d 80% : Cukup
>80% s/d 90% : Baik
143
PENUTUP
Modul Penilaian Properti, Pajak Bumi dan Bangunan Sektor

Meterai untuk Pelatihan Teknis Pajak Dasar di Pusdiklat Pajak diharapkan
dapat memberikan wawasan kepada peserta pelatihan tentang profesi atau
fungsional penilai yang ada Direktorat Jenderal Pajak. Selain itu modul ini
diharapkan mampu memberikan pengetahuan dasar tentang penilaian yang
dapat dipergunakan sebagai alat untuk penggalian potensi pajak. Modul ini juga
memberikan pengetahuan tentang pengenaan PBB P3L terutama terkait
dengan penilaian objek PBB P3L dan Bea Meterai.
Semoga, Modul Penilaian Properti, Pajak Bumi dan Bangunan Sektor
Meterai ini, dapat memberikan pengetahuan yang cukup kepada para peserta
pelatihan sehingga dapat menjalan tugas dan fungsinya dengan baik di instansi
tempat bekerja masing-masing.
144
TES SUMATIF
1. Berikut merupakan pernyataan yang benar berkaitan dengan pengertian

penilaian, kecuali ....
a. Dilakukan pada tanggal tertentu
b. Satu nilai dapat dipakai untuk beberapa tujuan penilaian
c. Dilakukan dengan pendekatan tertentu
d. Dengan mempertimbangkan faktor yang mempengaruhi nilai
2. Selain dalam penggalian potensi pajak, penilaian juga dilakukan untuk tujuan
perpajakan lainnya yaitu ....
a. Penentuan besarnya NJOP PBB P3L
b. Menilai kewajaran biaya membangun sendiri
c. Menentukan nilai barang yang akan disita
d. Menentukan harga wajar dalam tukar-menukar harta
3. Penilaian dalam penggalian potensi pajak, dilakukan dalam hal berikut,
kecuali ....
a. Terdapat biaya penyusutan dalam penggunaan aktiva
b. Adanya penjualan barang bekas pakai
c. Terdapat biaya pembangunan ruangan
d. Terdapat biaya perjalanan dinas
4. Pernyataan berikut sesuai dengan istilah highest and best use dalam
penilaian properti kecuali ....
a. Nilai paling optimal diperoleh dari penggunaan yang paling sesuai
b. Penilaian dilakukan dengan mempertimbangkan penggunaan properti
c. Penilaian dilakukan dengan mempertimbangkan kesesuaian peruntukan
d. Penilaian dilakukan dengan mempertimbangkan permintaan dan
penawaran
5. Penentuan nilai bangunan dalam penghitungan besarnya PPN atas kegiatan
membangun sendiri (KMS) dilakukan dengan pendekatan ....
a. Pasar
b. Biaya
c. Pendapatan
d. Individual
145
6. Syarat utama untuk dapat dilakukan penilaian dengan pendekatan data

pasar adalah ....
a. Penentuan tanggal penilaian sesuai tujuan penilaian
b. Tersedianya data transaksi
c. Letak properti yang dinilai jelas
d. Perlu diperhatikan faktor lingkungan
7. Berikut pernyataan yang paling sesuai untuk penilaian dengan pendekatan
pendapatan ....
a. Dilakukan dengan menghitung pendapatan kotor dikurangi biaya
penyusutan
b. Paling sesuai dilakukan untuk menilai tanah dan bangunan
c. Penilaian dilakukan dengan mempertimbangan analisis highest and best
uses
d. Nilai dihitung dari konversi pendapatan bersih pada tingkat kapitalisasi
tertentu
8. Yang bukan merupakan objek penilaian real properti adalah ....
b. Mesin dan peralatan kantor
c. Mobil
d. Hak paten
9. Berikut merupakan faktor yang harus dipertimbangkan dalam melakukan
analisis HBU dalam menilai tanah kosong, kecuali ....
a. Kemampuan tanah tersebut menghasilkan keuntungan dimasa yang
akan datang
b. Apakah sesuai dengan zoning yang ditetapkan pemerintah
c. Harga tanah pembanding
d. Tingkat kesuburan tanah
10. Atas analisis perbandingan dan penyesuaian yang telah dilakukan diperoleh
hasil sebagai berikut: data 1 harga pasar Rp10.000.000 jumah perbandingan
+10%, data 2 harga pasar Rp12.000.000 jumlah perbandingan -5%, dan
data 3 harga pasar Rp11.500.000 jumlah perbandingan +5%, maka nilai
objek penilaian adalah ….
a. Rp10.000.000
b. Rp11.491.667
c. Rp11.500.000
d. Rp12.000.000
146
11. Penilaian pendekatan biaya dilakukan dengan ….

a. Menghitung seluruh biaya dikurangi penyusutan
b. Menghitung seluruh biaya pembangunan dikurangi penyusutan
c. Menghitung seluruh biaya pembangunan baru dikurangi penyusutan
d. Menghitung seluruh biaya pembangunan baru ditambah penyusutan
12. Berdasarkan laporan keuangan PT A diperoleh pendapatan kotor dalam
setahun sebesar Rp15.500.000.000 dan biaya sebesar Rp13.500.000.000
dan diketahui tingkat kapitalisasi sebesar 7%, maka nilai PT A adalah ….
a. Rp1.085.000.000
b. Rp1.928.571.429
c. Rp14.000.000.000
d. Rp28.571.428.571
13. Berikut merupakan objek penilaian bisnis, kecuali ….
a. Badan usaha
b. Mesin pabrik
c. Penyertaan dalam usaha
d. Kewajiban atas transaksi
14. Berikut merupakan pendekatan dalam penilaian bisnis kecuali ….
a. Biaya
b. Pendapatan
c. Pasar
d. Aset
15. Penilaian yang dilakukan berdasarkan transaksi sebelumnya adalah
penilaian bisnis dengan pendekatan ….
a. Pasar
b. Pendapatan
c. Biaya
d. Aset
16. Berikut merupakan objek penilaian Aset Tak Berwujud, kecuali ….
a. Daftar pelanggan
b. Resep
c. Perangkat lunak computer
d. Hak Milik Atas Tanah
147
17. Penilaian Aset Tak Berwujud dengan pendekatan pendapatan dilakukan

dengan metode berikut….
a. Metode kapitalisasi kelebihan pendapatan
b. Metode faktor pengali harga
c. Metode biaya
d. Metode perbandingan langsung
18. Areal produktif dalam kawasan perkebunan ditentukan nilainya berdasarkan
pendekatan….
a. Data pasar
b. Biaya
c. Pendapatan
d. Aset
19. Penilaian untuk menghitung besarnya Standar Investasi Tanaman (SIT)
dalam penentuan NJOP PBB sektor perkebunan dilakukan dengan
pendekatan….
a. Data pasar
b. Biaya
c. Pendapatan
d. Aset
20. Penilaian bangunan khusus atas objek PBB sector perkebunan dilakukan
dengan pendekatan….
a. Data pasar
b. Biaya
c. Pendapatan
d. Aset
21. Penilaian areal produktif untuk penentuan NJOP PBB sektor Hutan Alam
dilakukan dengan pendekatan….
a. Data pasar
b. Biaya
c. Pendapatan
d. Aset
148
22. Penilaian areal permukaan bumi onshore untuk pertambangan migas

dilakukan dengan pendekatan….
a. Data pasar
b. Biaya
c. Pendapatan
d. Aset
23. Penilaian permukaan bumi offshore untuk pertambangan migas dilakukan
dengan pendekatan….
a. Data pasar
b. Biaya
c. Pendapatan
d. Aset
24. Penilaian permukaan bumi untuk perikanan tangkap dilakukan dengan
pendekatan….
a. Data pasar
b. Biaya
c. Pendapatan
d. Aset
25. Pemeteraian atas dokumen yang dipakai sebagai bukti di depan pengadilan
dilakukan dengan cara….
a. Pemeteraian kemudian
b. Meterai temple
c. Benda meterai
d. Kertas meterai
149
UMPAN BALIK DAN TINDAK LANJUT
Bandingkan hasil jawaban Anda dengan Kunci Jawaban Latihan yang

ada di bagian akhir modul ini! Hitung jumlah jawaban Anda dengan benar,
kemudian gunakan rumus di bawah ini untuk mengetahui Tingkat Penguasaan
(TP) Anda terhadap materi modul ini.
Jumlah Jawaban yang Benar

Tingkat Penguasaan (TP) = X 100%
20
Tingkat Penguasaan (TP):

90% - 100% Baik Sekali
80% - 89% Baik
70% - 79% Cukup
0% - 69% Kurang
150
KUNCI JAWABAN
Kunci Jawaban Tes Formatif 1
1. A 4. A 7. A 10. A
2. D 5. A 8. A
3. C 6. B 9. C
1. A 4. C 7. A 10. C
2. A 5. D 8. B
3. D 6. B 9. C
1. D 4. C 7. D 10. C
2. C 5. A 8. A
3. D 6. B 9. D
1. A 4. A 7. A 10. D
2. D 5. C 8. C
3. C 6. B 9. D
1. D 4. D 7. C 10. B
2. D 5. C 8. D
3. C 6. A 9. A
1. B 4. B 7. D 10. A
2. A 5. A 8. C
3. C 6. D 9. A
151
Kunci Jawaban Tes Sumatif
1. B 6. B 11. C 16. D 21. C

2. C 7. D 12. D 17. A 22. A
3. D 8. D 13. B 18. A 23. A
4. D 9. C 14. A 19. B 24. C
5. B 10. B 15. A 20. A 25. A
152
DAFTAR PUSTAKA
Damodaran, Aswath. (2012), Investment Valuation, Tools and Techniques for
Determining the Value of Any Asset, John Wiley &Sons, Inc., Hoboken,
New Jersey.
Iwan Hindawan, Arik,H.,Darmawan D. (2006), Fundamental Of Valuation, Teori
dan Aplikasi Penilaian Properti, LPKAP, Jakarta.
Eckert, J.(1990), Property Appraisal and Assessment Administration, IAAO,
Illinois
Harjanto, Budi. Hidayati, W. (2014), Konsep Dasar Penilaian Properti, Edisi
Kedua, BPFE, Yogjakarta.
International Associattion of Assessing Officers, (1978), Improving Real Property
Assessment, USA
Lust, Kenneth M, (1997), Real Estate Valuation, Principles and Applications,
Irwin, Chicago
Prasetio, Aries H, (2011), Valuasi Perusahaan, Pedoman Untuk Praktisi dan
Mahasiswa, PPm Manajemen, Jakarta.
Sidik, Machfud, (2000), Model Penilaian Properti Berbagai Penggunaan Tanah Di
Indonesia, Yayasan Bina Ummat Sejahtera, Jakarta.
153
LAMPIRAN
154
LAMPIRAN
PERATURAN MENTERI KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA
NOMOR : 139/PMK.03/2014
TENTANG : KLASIFIKASI DAN PENETAPAN NILAI JUAL
OBJEK PAJAK SEBAGAI DASAR PENGENAAN
PAJAK BUMI DAN BANGUNAN
A. KLASIFIKASI NILAI JUAL OBJEK PAJAK BUMI UNTUK OBJEK PAJAK SEKTOR PERKEBUNAN, OBJEK PAJAK
SEKTOR PERHUTANAN, OBJEK PAJAK SEKTOR PERTAMBANGAN, DAN OBJEK PAJAK SEKTOR LAINNYA.
Pengelompokan Nilai Jual Bumi Nilai Jual Objek Pajak Bumi

Klas
(Rp/m2) (Rp/m2)
001 > 3.064.000,00 s/d 3.136.000,00 3.100.000,00
002 > 3.010.000,00 s/d 3.064.000,00 3.037.000,00
003 > 2.948.000,00 s/d 3.010.000,00 2.979.000,00
004 > 2.902.000,00 s/d 2.948.000,00 2.925.000,00
005 > 2.850.000,00 s/d 2.902.000,00 2.876.000,00
006 > 2.804.000,00 s/d 2.850.000,00 2.827.000,00
007 > 2.754.000,00 s/d 2.804.000,00 2.779.000,00
008 > 2.710.000,00 s/d 2.754.000,00 2.732.000,00
009 > 2.662.000,00 s/d 2.710.000,00 2.686.000,00
010 > 2.618.000,00 s/d 2.662.000,00 2.640.000,00
011 > 2.574.000,00 s/d 2.618.000,00 2.596.000,00
012 > 2.530.000,00 s/d 2.574.000,00 2.552.000,00
013 > 2.486.000,00 s/d 2.530.000,00 2.508.000,00
014 > 2.426.000,00 s/d 2.486.000,00 2.456.000,00
015 > 2.382.000,00 s/d 2.426.000,00 2.404.000,00
016 > 2.324.000,00 s/d 2.382.000,00 2.353.000,00
017 > 2.260.000,00 s/d 2.324.000,00 2.292.000,00
018 > 2.206.000,00 s/d 2.260.000,00 2.233.000,00
019 > 2.146.000,00 s/d 2.206.000,00 2.176.000,00
020 > 2.094.000,00 s/d 2.146.000,00 2.120.000,00
021 > 2.038.000,00 s/d 2.094.000,00 2.066.000,00
022 > 1.988.000,00 s/d 2.038.000,00 2.013.000,00
023 > 1.936.000,00 s/d 1.988.000,00 1. 962.000,00
024 > 1.888.000,00 s/d 1.936.000,00 1. 912.000,00
025 > 1.836.000,00 s/d 1.888.000,00 1.862.000,00
026 > 1.794.000,00 s/d 1.836.000,00 1.815.000,00
027 > 1.742.000,00 s/d 1.794.000,00 1. 768.000,00
028 > 1.702.000,00 s/d 1.742.000,00 1.722.000,00
029 > 1.642.000,00 s/d 1.702.000,00 1.672.000,00
030 > 1.602.000,00 s/d 1.642.000,00 1.622.000,00
031 > 1.544.000,00 s/d 1.602.000,00 1.573.000,00
032 > 1.496.000,00 s/d 1.544.000,00 1.520.000,00
033 > 1.438.000,00 s/d 1.496.000,00 1.467.000,00
034 > 1.394.000,00 s/d 1.438.000,00 1.416.000,00
035 > 1.340.000,00 s/d 1.394.000,00 1.367.000,00
036 > 1.300.000,00 s/d 1.340.000,00 1.320.000,00
037 > 1.248.000,00 s/d 1.300.000,00 1.274.000,00
038 > 1.214.000,00 s/d 1.248.000,00 1.231.000,00
039 > 1.164.000,00 s/d 1.214.000,00 1.189.000,00
040 > 1.130.000,00 s/d 1.164.000,00 1.147.000,00
041 > 1.080.000,00 s/d 1.130.000,00 1.105.000,00
042 > 1.050.000,00 s/d 1.080.000,00 1.065.000,00
043 > 1.004.000,00 s/d 1.050.000,00 1.027.000,00
044 > 968.000,00 s/d 1.004.000,00 986.000,00
045 > 930.000,00 s/d 968.000,00 949.000,00
046 > 902.000,00 s/d 930.000,00 916.000,00
047 > 870.000,00 s/d 902.000,00 886.000,00
048 > 844.000,00 s/d 870.000,00 857.000,00
049 > 814.000,00 s/d 844.000,00 829.000,00
050 > 790.000,00 s/d 814.000,00 802.000,00
051 > 762.000,00 s/d 790.000,00 776.000,00
052 > 740.000,00 s/d 762.000,00 751.000,00
053 > 714.000,00 s/d 740.000,00 727.000,00
054 > 692.000,00 s/d 714.000,00 703.000,00
055 > 668.000,00 s/d 692.000,00 680.000,00
056 > 646.000,00 s/d 668.000,00 657.000,00
057 > 624.000,00 s/d 646.000,00 635.000,00
058 > 604.000,00 s/d 624.000,00 614.000,00
059 > 584.000,00 s/d 604.000,00 594.000,00
060 > 566.000,00 s/d 584.000,00 575.000,00
061 > 546.000,00 s/d 566.000,00 556.000,00
062 > 528.000,00 s/d 546.000,00 537.000,00
063 > 508.000,00 s/d 528.000,00 518.000,00
064 > 492.000,00 s/d 508.000,00 500.000,00
065 > 472.000,00 s/d 492.000,00 482.000,00
066 > 456.000,00 s/d 472.000,00 464.000,00
067 > 434.000,00 s/d 456.000,00 445.000,00
068 > 420.000,00 s/d 434.000,00 427.000,00
069 > 400.000,00 s/d 420.000,00 410.000,00
070 > 388.000,00 s/d 400.000,00 394.000,00
071 > 368.000,00 s/d 388.000,00 378.000,00
072 > 358.000,00 s/d 368.000,00 363.000,00
073 > 340.000,00 s/d 358.000,00 349.000,00
074 > 330.000,00 s/d 340.000,00 335.000,00
075 > 314.000,00 s/d 330.000,00 322.000,00
076 > 304.000,00 s/d 314.000,00 309.000,00
077 > 290.000,00 s/d 304.000,00 297.000,00
078 > 280.000,00 s/d 290.000,00 285.000,00
079 > 268.000,00 s/d 280.000,00 274.000,00
080 > 258.000,00 s/d 268.000,00 263.000,00
081 > 248.000,00 s/d 258.000,00 253.000,00
082 > 237.000,00 s/d 248.000,00 243.000,00
083 > 227.000,00 s/d 237.000,00 232.000,00
084 > 215.000,00 s/d 227.000,00 221.000,00
085 > 205.000,00 s/d 215.000,00 210.000,00
086 > 195.000,00 s/d 205.000,00 200.000,00
087 > 184.000,00 s/d 195.000,00 190.000,00
088 > 176.000,00 s/d 184.000,00 180.000,00
089 > 164.000,00 s/d 176.000,00 170.000,00
090 > 156.000,00 s/d 164.000,00 160.000,00
091 > 146.000,00 s/d 156.000,00 151.000,00
092 > 139.000,00 s/d 146.000,00 143.000,00
093 > 131.000,00 s/d 139.000,00 135.000,00
094 > 124.000,00 s/d 131.000,00 128.000,00
095 > 120.000,00 s/d 124.000,00 122.000,00
096 > 114.000,00 s/d 120.000,00 117.000,00
097 > 110.000,00 s/d 114.000,00 112.000,00
098 > 105.000,00 s/d 110.000,00 107.500,00
099 > 100.900,00 s/d 105.000,00 103.000,00
100 > 96.300,00 s/d 100.900,00 98.600,00
101 > 92.300,00 s/d 96.300,00 94.300,00
102 > 87.900,00 s/d 92.300,00 90.100,00
103 > 84.100,00 s/d 87.900,00 86.000,00
104 > 79.900,00 s/d 84.100,00 82.000,00
105 > 76.100,00 s/d 79.900,00 78.000,00
106 > 72.300,00 s/d 76.100,00 74.200,00
107 > 68.900,00 s/d 72.300,00 70.600,00
108 > 65.500,00 s/d 68.900,00 67.200,00
109 > 62.500,00 s/d 65.500,00 64.000,00
110 > 59.500,00 s/d 62.500,00 61.000,00
111 > 56.700,00 s/d 59.500,00 58.100,00
112 > 54.100,00 s/d 56.700,00 55.400,00
113 > 51.500,00 s/d 54.100,00 52.800,00
114 > 49.100,00 s/d 51.500,00 50.300,00
115 > 46.900,00 s/d 49.100,00 48.000,00
116 > 44.700,00 s/d 46.900,00 45.800,00
117 > 42.700,00 s/d 44.700,00 43.700,00
118 > 40.700,00 s/d 42.700,00 41.700,00
119 > 38.700,00 s/d 40.700,00 39.700,00
120 > 36.900,00 s/d 38.700,00 37.800,00
121 > 35.100,00 s/d 36.900,00 36.000,00
122 > 33.500,00 s/d 35.100,00 34.300,00
123 > 32.100,00 s/d 33.500,00 32.800,00
124 > 30.500,00 s/d 32.100,00 31.300,00
125 > 29.100,00 s/d 30.500,00 29.800,00
126 > 27.700,00 s/d 29.100,00 28.400,00
127 > 26.300,00 s/d 27.700,00 27.000,00
128 > 24.900,00 s/d 26.300,00 25.600,00
129 > 23.700,00 s/d 24.900,00 24.300,00
130 > 22.500,00 s/d 23.700,00 23.100,00
131 > 21.500,00 s/d 22.500,00 22.000,00
132 > 20.500,00 s/d 21.500,00 21.000,00
133 > 19.500,00 s/d 20.500,00 20.000,00
134 > 18.500,00 s/d 19.500,00 19.000,00
135 > 17.600,00 s/d 18.500,00 18.100,00
136 > 16.800,00 s/d 17.600,00 17.200,00
137 > 16.000,00 s/d 16.800,00 16.400,00
138 > 15.200,00 s/d 16.000,00 15.600,00
139 > 14.400,00 s/d 15.200,00 14.800,00
140 > 13.600,00 s/d 14.400,00 14.000,00
141 > 13.000,00 s/d 13.600,00 13.300,00
142 > 12.400,00 s/d 13.000,00 12.700,00
143 > 11.800,00 s/d 12.400,00 12.100,00
144 > 11.200,00 s/d 11.800,00 11.500,00
145 > 10.700,00 s/d 11.200,00 11.000,00
146 > 10.200,00 s/d 10.700,00 10.500,00
147 > 9.700,00 s/d 10.200,00 10.000,00
148 > 9.300,00 s/d 9.700,00 9.500,00
149 > 8.900,00 s/d 9.300,00 9.100,00
150 > 8.500,00 s/d 8.900,00 8.700,00
151 > 8.100,00 s/d 8.500,00 8.300,00
152 > 7.700,00 s/d 8.100,00 7.900,00
153 > 7.300,00 s/d 7.700,00 7.500,00
154 > 7.000,00 s/d 7.300,00 7.150,00
155 > 6.600,00 s/d 7.000,00 6.800,00
156 > 6.300,00 s/d 6.600,00 6.450,00
157 > 5.900,00 s/d 6.300,00 6.100,00
158 > 5.600,00 s/d 5.900,00 5.750,00
159 > 5.400,00 s/d 5.600,00 5.500,00
160 > 5.100,00 s/d 5.400,00 5.250,00
161 > 4.900,00 s/d 5.100,00 5.000,00
162 > 4.600,00 s/d 4.900,00 4.750,00
163 > 4.400,00 s/d 4.600,00 4.500,00
164 > 4.200,00 s/d 4.400,00 4.300,00
165 > 4.000,00 s/d 4.200,00 4.100,00
166 > 3.800,00 s/d 4.000,00 3.900,00
167 > 3.600,00 s/d 3.800,00 3.700,00
168 > 3.400,00 s/d 3.600,00 3.500,00
169 > 3.200,00 s/d 3.400,00 3.300,00
170 > 3.000,00 s/d 3.200,00 3.100,00
171 > 2.800,00 s/d 3.000,00 2.900,00
172 > 2.600,00 s/d 2.800,00 2.700,00
173 > 2.400,00 s/d 2.600,00 2.500,00
174 > 2.220,00 s/d 2.400,00 2.310,00
175 > 2.060,00 s/d 2.220,00 2.140,00
176 > 1.910,00 s/d 2.060,00 1.990,00
177 > 1.770,00 s/d 1.910,00 1.840,00
178 > 1.620,00 s/d 1.770,00 1.700,00
179 > 1.500,00 s/d 1.620,00 1.560,00
180 > 1.380,00 s/d 1.500,00 1.440,00
181 > 1.250,00 s/d 1.380,00 1.320,00
182 > 1.150,00 s/d 1.250,00 1.200,00
183 > 1.050,00 s/d 1.150,00 1.100,00
184 > 950,00 s/d 1.050,00 1.000,00
185 > 860,00 s/d 950,00 910
186 > 780,00 s/d 860,00 820
187 > 700,00 s/d 780,00 740
188 > 630,00 s/d 700,00 670
189 > 560,00 s/d 630,00 600
190 > 510,00 s/d 560,00 540
191 > 450,00 s/d 510,00 480
192 > 410,00 s/d 450,00 430
193 > 370,00 s/d 410,00 390
194 > 330,00 s/d 370,00 350
195 > 290,00 s/d 330,00 310
196 > 250,00 s/d 290,00 270
197 > 210,00 s/d 250,00 230
198 > 190,00 s/d 210,00 200
199 > 150,00 s/d 190,00 170
200 > 0 s/d 150,00 140
B. KLASIFIKASI NILAI JUAL OBJEK PAJAK BANGUNAN UNTUK OBJEK PAJAK SEKTOR PERKEBUNAN, OBJEK
PAJAK SEKTOR PERHUTANAN, OBJEK PAJAK SEKTOR PERTAMBANGAN, DAN OBJEK PAJAK SEKTOR
LAINNYA.
Pengelompokan Nilai Jual Bangunan Nilai Jual Objek Pajak Bangunan

Klas
(Rp/m2) (Rp/m2)
001 > 15.800.000,00 s/d 16.100.000,00 16.000.000,00
002 > 15.434.000,00 s/d 15.800.000,00 15.600.000,00
003 > 15.066.000,00 s/d 15.434.000,00 15.250.000,00
004 > 14.688.000,00 s/d 15.066.000,00 14.800.000,00
005 > 14.330.000,00 s/d 14.688.000,00 14.500.000,00
006 > 13.970.000,00 s/d 14.330.000,00 14.150.000,00
007 > 13.612.000,00 s/d 13.970.000,00 13.800.000,00
008 > 13.246.000,00 s/d 13.612.000,00 13.430.000,00
009 > 12.904.000,00 s/d 13.246.000,00 13.075.000,00
010 > 12.538.000,00 s/d 12.904.000,00 12.720.000,00
011 > 12.213.000,00 s/d 12.538.000,00 12.380.000,00
012 > 11.887.000,00 s/d 12.213.000,00 12.050.000,00
013 > 11.562.000,00 s/d 11.887.000,00 11.725.000,00
014 > 11.229.000,00 s/d 11.562.000,00 11.395.000,00
015 > 10.921.000,00 s/d 11.229.000,00 11.075.000,00
016 > 10.612.000,00 s/d 10.921.000,00 10.770.000,00
017 > 10.296.000,00 s/d 10.612.000,00 10.450.000,00
018 > 10.004.000,00 s/d 10.296.000,00 10.150.000,00
019 > 9.688.000,00 s/d 10.004.000,00 9.850.000,00
020 > 9.413.000,00 s/d 9.688.000,00 9.550.000,00
021 > 9.137.000,00 s/d 9.413.000,00 9.275.000,00
022 > 8.862.000,00 s/d 9.137.000,00 9.000.000,00
023 > 8.579.000,00 s/d 8.862.000,00 8.720.000,00
024 > 8.321.000,00 s/d 8.579.000,00 8.450.000,00
025 > 8.063.000,00 s/d 8.321.000,00 8.190.000,00
026 > 7.796.000,00 s/d 8.063.000,00 7.930.000,00
027 > 7.554.000,00 s/d 7.796.000,00 7.675.000,00
028 > 7.313.000,00 s/d 7.554.000,00 7.430.000,00
029 > 7.070.000,00 s/d 7.313.000,00 7.190.000,00
030 > 6.830.000,00 s/d 7.070.000,00 6.950.000,00
031 > 6.588.000,00 s/d 6.830.000,00 6.710.000,00
032 > 6.346.000,00 s/d 6.588.000,00 6.470.000,00
033 > 6.104.000,00 s/d 6.346.000,00 6.225.000,00
034 > 5.862.000,00 s/d 6.104.000,00 5.980.000,00
035 > 5.613.000,00 s/d 5.862.000,00 5.740.000,00
036 > 5.387.000,00 s/d 5.613.000,00 5.500.000,00
037 > 5.138.000,00 s/d 5.387.000,00 5.260.000,00
038 > 4.930.000,00 s/d 5.138.000,00 5.030.000,00
039 > 4.700.000,00 s/d 4.930.000,00 4.825.000,00
040 > 4.488.000,00 s/d 4.700.000,00 4.600.000,00
041 > 4.296.000,00 s/d 4.488.000,00 4.390.000,00
042 > 4.104.000,00 s/d 4.296.000,00 4.200.000,00
043 > 3.912.000,00 s/d 4.104.000,00 4.010.000,00
044 > 3.713.000,00 s/d 3.912.000,00 3.813.000,00
045 > 3.537.000,00 s/d 3.713.000,00 3.625.000,00
046 > 3.362.000,00 s/d 3.537.000,00 3.450.000,00
047 > 3.180.000,00 s/d 3.362.000,00 3.270.000,00
048 > 3.020.000,00 s/d 3.180.000,00 3.100.000,00
049 > 2.862.000,00 s/d 3.020.000,00 2.940.000,00
050 > 2.696.000,00 s/d 2.862.000,00 2.780.000,00
051 > 2.554.000,00 s/d 2.696.000,00 2.625.000,00
052 > 2.384.000,00 s/d 2.554.000,00 2.470.000,00
053 > 2.261.000,00 s/d 2.384.000,00 2.320.000,00
054 > 2.100.000,00 s/d 2.261.000,00 2.200.000,00
055 > 1.975.000,00 s/d 2.100.000,00 2.050.000,00
056 > 1.885.000,00 s/d 1.975.000,00 1.950.000,00
057 > 1.781.000,00 s/d 1.885.000,00 1.833.000,00
058 > 1.675.000,00 s/d 1.781.000,00 1.730.000,00
059 > 1.568.000,00 s/d 1.675.000,00 1.620.000,00
060 > 1.464.000,00 s/d 1.568.000,00 1.516.000,00
061 > 1.359.000,00 s/d 1.464.000,00 1.410.000,00
062 > 1.239.000,00 s/d 1.359.000,00 1.300.000,00
063 > 1.161.000,00 s/d 1.239.000,00 1.200.000,00
064 > 1.041.000,00 s/d 1.161.000,00 1.100.000,00
065 > 993.000,00 s/d 1.041.000,00 1.020.000,00
066 > 943.000,00 s/d 993.000,00 968.000,00
067 > 895.000,00 s/d 943.000,00 920.000,00
068 > 844.000,00 s/d 895.000,00 870.000,00
069 > 802.000,00 s/d 844.000,00 823.000,00
070 > 753.000,00 s/d 802.000,00 780.000,00
071 > 718.000,00 s/d 753.000,00 730.000,00
072 > 682.000,00 s/d 718.000,00 700.000,00
073 > 647.000,00 s/d 682.000,00 660.000,00
074 > 610.000,00 s/d 647.000,00 630.000,00
075 > 580.000,00 s/d 610.000,00 595.000,00
076 > 550.000,00 s/d 580.000,00 565.000,00
077 > 518.000,00 s/d 550.000,00 530.000,00
078 > 492.000,00 s/d 518.000,00 505.000,00
079 > 461.000,00 s/d 492.000,00 480.000,00
076 > 550.000,00 s/d 580.000,00 565.000,00
077 > 518.000,00 s/d 550.000,00 530.000,00
078 > 492.000,00 s/d 518.000,00 505.000,00
079 > 461.000,00 s/d 492.000,00 480.000,00
080 > 440.000,00 s/d 461.000,00 450.000,00
081 > 418.000,00 s/d 440.000,00 429.000,00
082 > 397.000,00 s/d 418.000,00 408.000,00
083 > 374.000,00 s/d 397.000,00 385.000,00
084 > 356.000,00 s/d 374.000,00 365.000,00
085 > 338.000,00 s/d 356.000,00 347.000,00
086 > 282.000,00 s/d 338.000,00 310.000,00
087 > 278.000,00 s/d 282.000,00 280.000,00
088 > 250.000,00 s/d 278.000,00 264.000,00
089 > 230.000,00 s/d 250.000,00 240.000,00
090 > 220.000,00 s/d 230.000,00 225.000,00
091 > 185.000,00 s/d 220.000,00 191.000,00
092 > 170.000,00 s/d 185.000,00 180.000,00
093 > 136.000,00 s/d 170.000,00 162.000,00
094 > 128.000,00 s/d 136.000,00 132.000,00
095 > 104.000,00 s/d 128.000,00 116.000,00
096 > 92.000,00 s/d 104.000,00 98.000,00
097 > 74.000,00 s/d 92.000,00 83.000,00
098 > 68.000,00 s/d 74.000,00 71.000,00
099 > 52.000,00 s/d 68.000,00 60.000,00
100 > 0 s/d 52.000,00 50.000,00
MENTERI KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA,
ttd.
MUHAMAD CHATIB BASRI

Modul Penilaian Properti PBB P3L Bea Meterai PDF

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Modul Penilaian Properti PBB P3L Bea Meterai PDF

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

PELATIHAN TEKNIS PAJAK DASAR

KEMENTERIAN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA

Pada dasarnya modul ini merupakan bahan kajian ilmiah yang

Pusdiklat Pajak maupun Penyusun Modul tidak dapat digugat maupun

Seiring dengan perubahan peraturan perundang-undangan yang disebut

Disarankan untuk mengecek kembali dasar hukum yang digunakan dalam

Berdasarkan Surat Keputusan Kuasa Pengguna Anggaran Pusat

Mengingat modul sebagaimana terlampir telah diseminarkan, dengan ini

Kami mengucapkan selamat dan terima kasih kepada Penyusun dan

Demikian Kata Pengantar dan Pengesahan ini dibuat untuk dipergunakan

Jakarta, Desember 2018

KATA PENGANTAR ............................................................................................ ii

DAFTAR ISI .........................................................................................................iii

DAFTAR TABEL .................................................................................................vii

DAFTAR GAMBAR ............................................................................................. ix

PETUNJUK PENGGUNAAN MODUL .................................................................. x

PETA KONSEP MODUL..................................................................................... xi

10. Tes Formatif 6 .................................................................................. 141

TES SUMATIF ................................................................................................. 145

KUNCI JAWABAN ........................................................................................... 151

DAFTAR PUSTAKA......................................................................................... 153

Gambar 2.1 Alur Proses Penilaian Properti........................................................ 25

PETUNJUK PENGGUNAAN MODUL

Tercapainya tujuan pembelajaran Pelatihan Teknis Pajak Dasar (PTPD)

PETA KONSEP MODUL

Pada mulanya penilaian sebagai profesi di Direktorat Jenderal Pajak

Setelah mengikuti pembelajaran ini peserta pelatihan mampu:

2. Penilai dan Profesi Penilai Di Indonesia

Indonesia (MAPPI) atau Indonesian Society of Appraisers, yang sudah berdiri

A. Perlunya Penilaian Dalam Bidang Perpajakan

Dalam literatur tentang penilaian pada umumnya terdapat dua kelompok

dapat dilakukan dalam rangka menggali potensi Pajak Penghasilan (PPh),

B. Penilaian Dalam Rangka Penggalian Potensi Pajak

Penilaian properti, selain untuk menentukan NJOP sebagai dasar

Tabel 1.1 Kebutuhan Penilaian Dalam Bidang Perpajakan

No Ketentuan Hal Peranan Penilaian

No Ketentuan Hal Peranan Penilaian

No Ketentuan Hal Peranan Penilaian

14 Pasal 16 D UU Penentuan harga pasar wajar Untuk menilai kewajaran harga

C. Penilaian Tujuan Perpajakan Lainnya

Penilaian tujuan perpajakan lainnya dilakukan dalam rangka penagihan

Sebelum lebih jauh mempelajari penilaian, ada baiknya kita bahas

Penilaian dapat diartikan sebagai suatu proses untuk mengestimasi nilai

Dengan demikian, penilaian dapat dinyatakan sebagai:

Penilaian merupakan ilmu praktis yang bersifat multi disipilin, karenanya

menyatakan bahwa nilai properti merupakan fungsi penggunaan yang tertinggi

Teknik perencanaan kota, diperlukan terutama untuk menilai

B. Nilai, Harga, dan Biaya

Sepintas pengertian nilai, harga, dan biaya memang kelihatannya sama.

Berdasarkan beberapa pengertian di atas, dapat diambil kesimpulan

C. Nilai Dalam Penilaian

Penilaian merupakan suatu proses untuk mengestimasi nilai atas objek

Sesuai dengan pengertian nilai yang sudah dijelaskan sebelumnya,

G. Faktor-Faktor Yang Mempengaruhi Nilai

Demikian banyak faktor yang harus diperhatikan dalam menilai suatu

Permintaan berkaitan dengan siapa yang mau membeli atau menyewa.

proporsional. Kenaikan penawaran dan berkurangnya permintaan

Jawablah pertanyaan berikut dengan benar!

3. Jelaskan perbedaan antara Nilai, Harga, dan Biaya!

Penilaian dalam bidang perpajakan tidak hanya diperlukan untuk

mempengaruhi nilai yaitu adanya permintaan (demand), adanya kegunaan

1. Objek penilaian yang dilakukan untuk kepentingan pengenaan PBB

5. Penilaian dalam penagihan pajak dilakukan dalam rangka ….