PROPOSAL KERJASAMA

JOGJAKARTA PROPERTY
Diajukan Oleh :
Robi S. Suria
BAB 1 :
Karakeri!ik Pa!ar Pro"er# Di Jo$jakara
Yogyakarta, atau disebut juga sebagai Jojga, atau Jogjakarta memiliki kawasan seluas 3,195
kilometer, dengan populasi di tahun 2010 sebesar 3,450,000 jiwa Yogyakarta merupakan
destinasi ter!a"orite kedua di #ndonesia setelah $ali %al ini dapat terlihat jelas dari selalu
penuhnya penerbangan menuju kota yg disebut sebagai kota pelajar dan kota budaya ini Juga
tingkat hunian hotel yg bisa men&apai 95'
Jogjakarta terbagi atas 5 (abupaten yaitu ) Yogyakarta (ota, *leman, $antul, +unung (idul,
(ulon ,rogo, seperti terlihat pada peta berikut )
-i antara kelima (abupaten tersebut, yang paling berkembang adalah Yogyakarta (ota,
dimana seluruh pusat perekonomian, perdagangan, dan pemerintahan terpusat di dalamnya
(abupaten berikutnya yang juga berkembang dengan pesat adalah *leman, hal tersebut
dikarenakan banyaknya perguruan tinggi besar yang berlokasi di dalamnya, antara lain )
.ni"ersitas /tmajaya Yogyakarta, .ni"ersitas (risten #mmanuel, .ni"ersitas #slam
#ndonesia, *ekolah 0inggi 0eknologi 1asional, dan lainnya 0idak kurang ada sekitar 30
perguruan tinggi ke&il dan besar yang berlokasi di (abupaten *leman ini
*elain itu (abupaten *leman dikenal sebagai daerah berkontur tinggi, sehingga memiliki
kualitas air dan udara yang baik 0idak heran ada banyak perumahan2perumahan papan atas
yang berlokasi disini, khususnya di Jalan ,alagan 0entara ,elajar, dan Jalan (aliurang
-i Jalan ,alagan 0entara ,elajar misalnya, disana terdapat %otel %yatt 3egen&y lengkap
dengan lapangan gol! -isampingnya dikembangkan perumahan %yarta 3esiden&e milik ,0
Jakarta *etiabudi #nternasional, 0bk ,erumahan tersebut dikelola oleh %otel %yatt 3egen&y
.ntuk data lainnya mengenai perumahan2perumahan papan atas di 2 lokasi tersebut bisa
dilihat pada table berikut )
,asar property di Jogjakarta ini memiliki karakteristik sendiri yang unik, namun sangat
berpotensi -i saat penjualan property sedang lesu di kota2kota lain di #ndonesia, penjualan
property di Jogjakarta justru mengalami peningkatan yang !antastis dan menduduki
peringkat ketiga setelah Jakarta, dan $ali
/dapun karakteristik uniknya adalah sebagai berikut )
14 -alam membeli property di Jogjakarta ini, para pembeli murni mengutamakan lokasi
ketimbang hal lainnya #ni bisa dilihat dari harga perumahan di daerah yang berjarak
hampir 20 kilometer dari pusat kota 5yang dimaksud sebagai pusat kota di Jogjakarta
adalah 0ugu Jogjakarta4 ada yang men&apai 3p 2,5 6ilyar7unit 58ihat table no 9 )
:as&o 6ansion4 ;
*edangkan perumahan yang berjarak hanya 3 kilometer dari pusat kota ada yang
hanya seharga 3p <50 Juta7unit ;
%al ini sangat berbeda dengan karakteristik pasar di kota2kota besar lainnya, dimana
pembeli memilih membeli property lebih didasarkan pada kemampuan =ontoh )
6ereka yang membeli rumah di $ekasi karena mereka tidak mampu untuk membeli di
daerah lainnya Jika memang mereka mampu, mereka tentunya akan memilih tinggal
di tengah kota yang lebih nyaman
(esimpulan dari hal ini adalah, para pembeli property di Jogjakarta memilih lokasi
atas pertimbangan kesukaan *ekalipun lokasi berada di daerah yang jauh dari pusat
kota, dan terletak di tengah2tengah persawahan, namun harga jualnya bisa tinggi
24 .niknya lagi, di sekitar perumahan2perumahan papan atas seperti yang ter&antum
pada table juga banyak terdapat perumahan2perumahan skala ke&il 5dibawah 1 hektar4,
dengan harga jual yang lebih ekonomis 5umumnya antara 3p 300 Juta7unit sampai
dengan 3p 900 Juta7unit4
NO PROJECT LAND BUILDING PRICE (IDR) SOURCE
1 Hyarta Residence 200 218 4,400,000,000
2 The Paradise 128 105 1,046,000,000
3 The Paradise 252 210 2,105,000,000
4 Taman Palagan Asri 2 170 160 1,500,000,000
5 Taman Palagan Asri 2 240 275 2,000,000,000
6 Taman Palagan Asri 3 219 215 1,400,000,000
7 asc! "ansi!n 200 80 1,500,000,000
8 asc! "ansi!n 200 200 2,500,000,000
9 #ale Hinggil 394 295 4,500,000,000
10 #ale Hinggil 400 364 4,000,000,000
11 "era$i %ie& 845 400 6,000,000,000
12 "era$i %ie& 330 160 2,200,000,000 htt$'((&&&)r*mah)c!m(listing+$r!$erti(di,*al+mera$i+-ie&+3698006
13 .reen Hills 280 180 1,825,000,000
14 /asa .rande 399 246 4,500,000,000
15 /asa .rande 300 200 3,000,000,000
htt$'((&&&)t!0!1ag*s)c!m(i0lan(hyarta+residence+graha+$rasada+
c2+42307687)html2$n34dda98cd75105784dc4111cc4174aa69
htt$'((&&&)t!0!1ag*s)c!m(i0lan($er*mahan+the+$aradise+ty$e+
-illya+28935586)html2$n3c3874713341d8e4749ed4105d2577531
htt$'((&&&)t!0!1ag*s)c!m(i0lan($er*mahan+the+$aradise+ty$e+
magn!lia+28937155)html2$n3c3874713341d8e4749ed4105d2577531
htt$'((&&&)t!0!1ag*s)c!m(i0lan(r*mah+elite+di+taman+$alagan+asri+
2+,l+$alagan+,!g,a+
47946307)html2$n3e5d7867e233d4c17ce41dd1e8c1954c7
htt$'((&&&)r*mah)c!m(listing+$r!$erti(di,*al+$er*mahan+taman+
$alagan+asri+2+3822530
Data 2011 : htt$'((i0lan$r!$erti)c!)id($r!$erti(read(1381(di,*al+
r*mah+2+lantai+di+cl*ster+taman+$alagan+asri+3+4*rnised+14+m)html
htt$'((&&&)r*mah)c!m(listing+$r!$erti(di,*al+r*mah+1ale+hinggil+
3492884
&&&)r*mah)c!m(listing+$r!$erti(di,*al+r*mah+me&ah+di+*tara+,!g,a+
2984669
htt$'((&&&)r*mah)c!m(listing+$r!$erti(di,*al+$er*mahan+mera$i+
-ie&+3836954
htt$'((&&&)t!0!1ag*s)c!m(i0lan(r*mah+1esar+di+greenhills+,ln+
0ali*rang+y!gya0arta+
48704000)html2$n34a30144c997411894d57d614e4e21449
htt$'((&&&)r*mah)c!m(listing+$r!$erti(di,*al+r*mah+casa+grande+
3788801
htt$'((&&&)r*mah)c!m(listing+$r!$erti(di,*al+r*mah+me&ah+
0!m$le0+casagrande+4051136
,erumahan skala ke&il itu biasanya terdiri atas 3 unit rumah sampai paling banyak 20
unit rumah ,enjualan mereka ini yang sedang booming di Jogjakarta ;
0arget marketnya adalah para orangtua mahasiswa Jogjakarta sebagai kota pelajar
mengundang banyak orangtua yang mengirimkan anak2anaknya untuk kuliah disini
*elain karena biaya hidup yang relati! lebih terjangkau, juga Jogjakarta dikenal sebagai
kota yang relati! aman, sehingga para orangtua merasa aman jika anak2anak mereka
bersekolah disini
,ara orangtua dari berbagai kota besar di #ndonesia umumnya membeli rumah bagi
anak2anaknya se&ara tunai keras, bahkan saat rumah tersebut baru mulai
pembangunan
*ekalipun pembelian dilakukan melalui (,3 pun tidak menjadi masalah, karena bank2
bank nasional di Jogjakarta ini siap untuk membiayainya selama &alon debitur
memenuhi segala persyaratannya
34 6engenai biaya hidup di Jogjakarta yang dirasakan relati! lebih terjangkau, ada 1 !akta
yang juga menarik bahwa hunian kost e>&lusi"e di kota ini rata2rata men&apai
o&&upan&y rate 100' ; ,adahal harga sewanya mulai dari 3p 1,5 Juta7bulan sampai
dengan 3p 2,95 Juta7bulan, diluar dari biaya parkir dan laundry
%al ini yang memi&u para orangtua lebih memilih untuk membeli rumah baru untuk
anak2anak mereka ketimbang tinggal di hunian kost 1amun tetap saja o&&upan&y rate
hunian kost menyentuh angka 100', karena semakin hari semakin banyaknya para
pelajar datang, serta semakin berkembangnya kota mengundang masuknya para
pro!esional untuk bekerja dan membutuhkan hunian
/tas pertimbangan karakteristik unik itulah kami melihat adanya ptensi yang sangat besar
untuk mengembangkan perumahan berskala ke&il di Jogjakarta ini, khususnya di (abupaten
*leman
Bab % :
Si&ula!i Perhiun$an 'n(e!a!i
-alam menyusun simulasi perhitungan in"estasi, kami memakai prinsip konser!ati!, yaitu )
1 *emua biaya yang ter&antum adalah apa adanya saat data ditanyakan *ehingga bisa
saja biaya2biaya akan ada penurunan saat !inal negotiation pada waktu kita sudah siap
memulai proje&t
2 %arga jual rumahnya kami ambil dari kemungkinan terendahnya
.ntuk lokasi lahan yang kami ajukan ada 2 5dua4 pilihan, yaitu )
a. Selua! )*+ &%. ,ar$a "e&beliann#a R". 1-%..-.../&%.
$iaya untuk membebaskan tanahnya adalah sebagai berikut )
*edangkan untuk biaya konstruksinya adalah sebagai berikut )
B'AYA PEMBEBASA0 TA0A, )*+ &%
0O DESKR'PS' J1MLA, KETERA0GA0
1 ,embelian tanah < 90,900,000 #-3 8uas ?59 m2 @ 3p 1,200,0007m2
2 $iaya notaris < ,909,000 #-3 1' dari nilai pembelian tanah
3 $,%0$ 3?,540,000 #-3 5' > 5nilai pembelian tanah A 3p ?0 Juta4
4 $iaya peme&ahan serti!ikat 10,500,000 #-3 3p 3,500,000 > 3 unit
5 $iaya tak terduga 10,000,000 #-3
S1B2TOTAL 1 : 3**-453-... 'DR
B'AYA KO0STR1KS' 6 LA,A0 )*+ &%
0O DESKR'PS' J1MLA, KETERA0GA0
1 #6$ 1?,900,000 #-3 3p 5,? Juta > 3 unit
2 ,engurugan 15,91?,000 #-3 1aik 2 meter @3p ?0,0007damp tru&k > 5?59 > 2 ) 5 m34
3 8and &learing 13,190,000 #-3 3p 20,0007m2
4 $iaya konstruksi rumah ?00,000,000 #-3 3p 2,5 Juta > ?0 m2 A dikalikan 4 unit rumah
5 $iaya pembuatan sumur air < ,000,000 #-3 3p 1,< 5 Juta > 4 unit
? $iaya jalan pa"ing blo&k 25,000,000 #-3 3p 125,000 > 55 > 40 m24
< $iaya lain2lain 49,000,000 #-3 3p 12 Juta > 4 unit 5%adiah /=, lands&ape, pagar, promosi4
9 $iaya tak terduga 15,000,000 #-3
S1B2TOTAL % : 45.-4+)-... 'DR
(emudian untuk biaya operasionalnya sendiri adalah sebagai berikut )
6aka untuk perhitungan keuntungannya adalah sebagai berikut )
.ntuk jangka waktu pengembaliannya adalah 9 5delapan4 bulan terhitung mulai dari saat
pembelian lahan
Jika dianalisa tingkat pengembaliannya men&apai hampir %.7 89ua "uluh "er!en: dalam
waktu 3 89ela"an: bulan, maka disimpulkan bahwa proyek ini layak untuk dijalankan
a. Selua! %-)5. &%. ,ar$a "e&beliann#a R". 1-...-.../&%.
8ahan prospekti! lainnya adalah yg seluas 2,?40 m2 /da ketentuan dari ,em-a (abupaten
*leman, untuk luas lahan diatas 1,000 m2, maka yang berhak untuk mengembangkannya
menjadi kawasan hunian adalah berbentuk ,erseroan 0erbatas
6aka untuk perhitungan in"estasinya ada perbedaan sebagai berikut )
B'AYA OPERAS'O0AL 6 LA,A0 )*+ &%
0O DESKR'PS' J1MLA, KETERA0GA0
1 $iaya transportasi 45,000,000 #-3 3p < ,5 Juta7bulan 5sewa mobil, bensin, dll4 > ? bulan
2 (omisi penjualan < < ,000,000 #-3 35' > 3p 550 Juta A dikalikan 4 unit
S1B2TOTAL ; : 1%%-...-... 'DR
0O DESKR'PS' <AS, O1T <AS, '0 KETERA0GA0
1 =ash But )
a *ub20otal 1 ) 955,< 49,000 #-3
b *ub20otal 2 ) < 40,< 9?,000 #-3
& *ub20otal 3 ) 122,000,000 #-3
1-413-*55-... 'DR
2 =ash #n ) %-%..-...-... 'DR
3 *urplus 491,45?,000 #-3
4 ,ro!it sharing 144,43?,900 #-3
5 Pro=i in(e!or ;;4-.1+-%.. 'DR
3p 550 Juta > 4 unit
30' dari net surplus
.ntuk biaya pembebasan tanahnya adalah sebagai berikut )
*edangkan untuk biaya legalnya adalah sebagai berikut )
8alu untuk perhitungan biaya konstruksinya adalah )
B'AYA PEMBEBASA0 TA0A, %.)5. &%
0O DESKR'PS' J1MLA, KETERA0GA0
1 ,embelian tanah 2,?40,000,000 #-3 8uas 2?40 m2 @ 3p 1,000,0007m2
2 $iaya notaris 2?,400,000 #-3 1' dari nilai pembelian tanah
3 $,%0$ 129,000,000 #-3 5' > 5nilai pembelian tanah A 3p ?0 Juta4
S1B2TOTAL 1 : %-4+*-5..-... 'DR
B'AYA LEGAL 6 LA,A0 %-)5. &%
0O DESKR'PS' J1MLA, KETERA0GA0
1 ,embuatan ,erseroan 0erbatas 20,000,000 #-3
2 3egistrasi 3C# 30,000,000 #-3
3 *osialisasi warga 15,000,000 #-3 3p 1,000,000 > 15 unit
4 $iaya ,eman!aatan 0anah < 9,200,000 #-3 3p 30,000 > 2,?40 m2
5 ,engurusan pengajuan siteplan 45,000,000 #-3 3p 3,000,000 > 15 unit
? -onasi untuk makam
10,500,000 #-3
3p < 00,000 > 15 unit
< $iaya peme&ahan serti!ikat 52,500,000 #-3 3p 3,500,000 > 15 unit
9 $iaya peningkatan %+$ ke %6 52,500,000 #-3 3p 3,500,000 > 15 unit
9 $iaya tak terduga 50,000,000 #-3
S1B2TOTAL % : ;*5-4..-... 'DR
B'AYA KO0STR1KS' 6 LA,A0 %-)5. &%
0O DESKR'PS' J1MLA, KETERA0GA0
1 #6$ 45,000,000 #-3 3p 3 Juta > 15 unit
2 ,engurugan 31,?90,000 #-3 1aik 1 meter @3p ?0,0007damp tru&k > 52,?40 ) 5 m34
3 8and &learing ??,000,000 #-3 3p 25,0007m2
4 $iaya konstruksi rumah 4,500,000,000 #-3 3p 3 Juta > 100 m2 A dikalikan 15 unit rumah
5 $iaya pembuatan sumur air 2?,250,000 #-3 3p 1,< 5 Juta > 15 unit
? $iaya jalan pa"ing blo&k 92,500,000 #-3 3p 125,000 > 525' D 2,?40 E ??0 m24
< $iaya lain2lain 190,000,000 #-3 3p 12 Juta > 15 unit 5%adiah /=, lands&ape, pagar, promosi4
9 $iaya tak terduga 50,000,000 #-3
S1B2TOTAL ; : 5-+31-5;.-... 'DR
.ntuk biaya operasionalnya adalah )
,erhitungan keuntungannya adalah sebagai berikut )
B'AYA OPERAS'O0AL 6 LA,A0 )*+ &%
0O DESKR'PS' J1MLA, KETERA0GA0
1 $iaya pembelian mobil operasional 150,000,000 #-3
2 $iaya transportasi 49,000,000 #-3 3p 4,000,000 > 12 bulan
3 $iaya sewa kantor 10,000,000 #-3
4 +aji 1 pegawai administrasi 15,?00,000 #-3 3p 1,200,000 > 13 bulan
5 $iaya pemeliharaan kantor 12,000,000 #-3 3p 1,000,000 > 12 bulan
? $iaya pembelian peralatan kantor 30,000,000 #-3
7 (omisi penjualan
< 9,< 50,000 #-3 35' > 3p < 50 Juta A dikalikan 3 unit
94,000,000 #-3 35' > 3p 900 Juta A dikalikan 3 unit
99,250,000 #-3 35' > 3p 950 Juta A dikalikan 3 unit
94,500,000 #-3 35' > 3p 900 Juta A dikalikan 3 unit
99,< 50,000 #-3 35' > 3p 950 Juta A dikalikan 3 unit
8 $iaya tak terduga 30,000,000 #-3
S1B2TOTAL 5 : 451-3*.-... 'DR
0O DESKR'PS' <AS, O1T <AS, '0 KETERA0GA0
1 =ash But )
a *ub20otal 1 ) 2,< 95,400,000 #-3
b *ub20otal 2 ) 354,< 00,000 #-3
& *ub20otal 3 ) 4,991,430,000 #-3
d *ub20otal 4 ) < 41,950,000 #-3
3-34;-;3.-... 'DR
2 =ash #n )
2,250,000,000 #-3 3p < 50 Juta > 3 unit
2,400,000,000 #-3 3p 900 Juta > 3 unit
2,550,000,000 #-3 3p 950 Juta > 3 unit
2,< 00,000,000 #-3 3p 900 Juta > 3 unit
2,950,000,000 #-3 3p 950 Juta > 3 unit
1%-4*.-...-... 'DR
3 *urplus 3,9< ?,?20,000 #-3
4 ,ro!it sharing 1,1?2,99?,000 #-3 30' dari net surplus
5 Pro=i in(e!or %-41;-);5-... 'DR
Jangka waktu pengembaliannya adalah 19 5delapan belas4 bulan sejak proses registrasi ke
3C# selesai dilakukan
Jika melihat pada perhitungan diatas, tingkat pengembaliannya minimal sebesar ;..*7
8i$a "uluh ko&a li&a "er!en: -engan &atatan harga jual unit masih bisa dinaikkan
disesuaikan dengan kondisi pasar property serta per2bank2an se&ara umum di Jogjakarta dan
#ndonesia
BAB ; :
Ke!i&"ulan
-ari 2 pilihan lokasi diatas, kami sangat menyarankan untuk memulai dari lahan yang ke&il
lebih dahulu (arena untuk lahan yang besar, kita harus membentuk sebuah ,erseroan
0erbatas dan membentuk team operasional yang lebih matang
.ntuk lahan yang ke&il, kami sangat yakin dapat menjualnya dalam waktu 4 5empat4 bulan
sejak mulai pekerjaan !ondasi bangunan %al tersebut dikarenakan permintaan akan
perumahan di Jogjakarta ini memang sedang tinggi
*elain itu, proyek dengan lahan ke&il juga dapat menjadi landasan yang kuat bagi kerjasama
kita yang berikutnya
-emikian proposal yang kami ajukan ini, jika ada hal lain yang ingin ditanyakan kami
persilakan untuk menghubungi kami di 0999 1?< 533? atau 095? 1919 919
0erima kasih
BAB 5 :
Tenan$ Penan$$un$2Ja>ab Pro#ek
,royek ini akan dipimpin oleh 3obi *ugihartono *uria, pria kelahiran 29 /pril 19<1, dan
lulusan dari -iploma 0iga bidang 3eal Cstate -e"elopment 5dengan skripsi berjudul
F:easibility *tudy ,ada ,erumahan +reen!ield A Jakarta $aratG di tahun 19934, dan lulusan
dari *0#C *upra A Yayasan (albe :arma bidang 6anagement di tahun 2005
*epanjang perjalanan karirnya, 3obi telah terjun ke dunia property sejak tahun 1993 sebagai
6arketing C>e&uti"e ,ernah juga ditunjuk menjadi (oordinator Bne2B!! %ousing saat
bekerja di Jones 8ang Hootton 7 ,ro&on #ndah di tahun 1995
3obi juga pernah menjabat sebagai =orporate ,romotion 6anager pada +apura ,rima
+roup, lalu pernah menjabat sebagai =hie! $usiness -e"elopment B!!i&er pada konsultan
,anangian *&hool o! ,roperty, serta pernah menjabat juga sebagai 6anager o! 3esidential I
=ommer&ial -i"isions pada konsultan asing -0J #ndonesia
,ekerjaan terakhirnya di bidang property adalah dengan 8ippoland -e"elopment untuk
proje&t Hater!ront =ity di 6akassar sebagai ,rodu&t -e"elopment I 6arketing *enior
6anager
-an sebelum mengajukan proposal kerjasama ini, 3obi pernah berkarir di 6un&ul +roup di
Jogjakarta sebagai =hie! Bperation B!!i&er
(ekuatan utama dari 3obi dalam berkarir di bidang property adalah 6arket #ntelligen&e,
$usiness and ,roje&t -e"elopement, serta 6arketing 6anagement