Sumber: Badan Diklat DPP REI 2008

1.

2.
3. 4. 5.

SASARAN PENYAMAAN PARADIGMA PENGEMBANG-BTN ASPEK-ASPEK YANG DOMINANT MENJADI MASALAH PETUNJUK TEKNIS KREDIT KONSTRUKSI PERUMAHAN PERMASALAHAN PADA PENYUSUNAN PROJECT PROPOSAL YANG SERING TIMBUL ANTARA PENGEMBANG-BTN

1.

SASARAN MEMBERIKAN PEMAHAMAN MENGENAI PENYUSUNAN PROPOSAL UNTUK MEMPEROLEH PERSETUJUAN KREDIT BTN/BANK SEJENIS UNTUK PROYEK PERUMAHAN SKALA KECIL

2. PENYAMAAN PARADIGMA PENGEMBANG-BTN -- BTN wajib memberi kredit vs BTN adalah Bank teknis yang juga mencari laba dan deviden untuk mendukung pertumbuhannya.Tetap ada aturan BI,pengawasan,diperiksa KPK dll. -- Di Bank lain ditolakBTN harus menyetujui? -- Persyaratan SIUJK di pengajuan KYG dimana format pengajuan debagai Developer 3. ASPEK-ASPEK YANG DOMINANT MENJADI MASALAH -- Pasar : Gaji PNS aterutama di daerah banyak yang telah dipotong di BPD.Kadangkadang data dari bendahara/koperasi tidak sinkron shg cicilan terhambat. klarifikasi didapat dari BPD -- Tanah : Ketelitian dan kecermatan thd surat-surat tanah.ntuk tanah Pemda agar diperhatikan persetujuan DPRD -- Kaitan dengan lembaga lain : Bapetarum,Jamsostek -- Data Konsumen lengkap,jelas ,akurat.Tidak disarankan untuk meminjam nama pegawai di Perusahaan Developer untuk dipakai pada calon pembeli yang kurang memenuhi syarat -- Penggunaan dana sesuai rambu-rambu -- Kesamaan prestasi lapangan -- Hak yang terkait dengan instansi lain tetapi mempengaruhi penyelasaian fisik (listrik,air,telpon)

1.

DEFINISI KYG/KREDIT YASA GRIYA ADALAH FASILITAS KREDIT YANG DIBERIKAN KEPADA DEVELOPER UNTUK MEMBANTU MODAL KERJA PENDANAAN PEMBANGUNAN PROYEK PERUMAHAN YANG MELIPUTI RUMAH/BANGUNAN BERIKUT SARANA DAN PRASARANA (Proyek Perumahan :perumahan,apartemen,kondominium/rumah susun,ruko,rukan,bangunan hunian lainnya) (Pemohon Pengembang Perumahan-Badan Usaha(PT/CV/Koperasi),Perorangan)

2. PENGGUNAAN KYG a. Pembiayaan penuh (dari pematangan tanah sampai finishing) b. Pembiayaan bridging jangka pendek 3. TATACARA PENGAJUAN KYG a. Data Perusahaan (legalitas dan management) -- Akte pendirian sampai perubahan terakhir -- Pengesahan Badan Usaha dari Instansi berwenang (Depkumham,Depkop dll) -- Surat-surat ijin perusahaan (NPWP,TDP,Keanggotaan REI,SIUP,SIUJK) -- Manajemen dan performance perusahaan -- Struktur organisasi,copy KTP,CV Pengurus dan data grup perusahaan -- Performance nasabah Bank b. Data Keuangan -- Laporan Keuangan perusahaan(2 tahun terakhir,utk > Rp 5 M audited) -- Rencana aliran arus kas (cash flow) -- ID BI Pemohon,Pengurus,Perusahan,perusahaan satu grup --Penilaian agunan konsultan utk permohonan >= Rp 5 M -- FS untuk permohonan >= Rp 10 M

c.Data Proyek --Kondisi proyek (nama, lokasi, fasilitas dan keadaan proyek) --Ijin lokasi dan pembebasan lahan --Time schedule proyek -- Manajemen Pembangunan -- Bestek,gambar rencana proyek dan RAB Proyek --Biaya proyek(biaya tanah ,bangunan ,sarana/prasrana) --IMB dan sitepaln yang disetujui Pemda --Dasar transaksi tanah(NJOP<PBB,daftar harga pemda) -- Keterangan peil banjir -- Keterangan test air bersih -- Keterangan supply listrik PLN d.Data lannya -- Aspek pemasaran -- Bukti pemegang Giro BTN

4. KETENTUAN/SYARAT KYG -- Maksimal kredit 80% dari jumlah keperluan pembiayaan dan tidak lebih dari 60% nilai agunan -- Sukubunga x%.Bunga dihitung harian dari saldo plafon yang dipalkai dengan cut off perhitungan bunga setiap tg 25 setiap bulannya -- Denda diberlakukan apabila sampai dengan akhir bulan debitur tidak melaksnakan kewajiban pembayaran bunga.Besarnya 2% diatas sukubunga yang berlaku dengan cut off perhitungan denda pada setiap tanggal 1 bulan berikutnya -- Jangka waktu kredit max 18 bulan dan dapat diperpanjang sesuai kebutuhan.Pertimbangan jangka waktu kredit pada skala proyek,jadwal pembangunan dan penjualan,proyeksi pengembalian (cash flow)

5.SIFAT KREDIT -- Kredit non revolving

hanya digunakan untuk membiayai satu kali transaksi dan hasilnya untuk membayar kembali kreditnya

-- Kredit revolving

Kredit yang telah dipakai untuk membiayai satu tahap pembangunan dan sudah dilakukan pembayaran ,plafon kredit tersebut dapat digunakan kembali untuk membiayai proyek selanjutnya

6.JENIS PERSETUJUAN KYG (kredit yasa griya)

A.KYG UMUM --PENCAIRAN BERDASARKAN PRESTASI FISIK LAPANGAN/PENCAIRAN PERTAMA 40% DARI PLAFOND(TANAH TELAH SIAP DIMATANGKAN DAN DIBANGUN) --MAKS PEMBIAYAAN 80% DARI KEBUTUHAN DANA --RASIO AGUNANPADA SAAT PEMBERIAN,PLAFOND KREDIT DIJAMIN AGUNAN RIIL SEBESAR 135 % --SUMBER PEMBAYARAN DARI HASILPENJUALAN TIAP UNIT PRODUK ATAU SUMBER LAIN YANG DISEPAKATI

B.KYG ALFOPEND --PENCAIRAN DAPAT DILAKUKAN SEKALIGUS --MAKS PEMBIAYAAN 70% DARI BIAYA KONSTRUKSI ATAU 60% DARI BIAYA PRASARANA --RASIO AGUNANPADA SAAT PEMBERIAN,PLAFOND KREDIT DIJAMIN AGUNAN RIIL SEBESAR 150%
--SUMBER PEMBAYARAN SEPERTI KYG UMUM C. KYG PRK --PINJAMAN SIAGA (TAMBAHAN KYG UMUM/ALFOPEND) --PINJAMAN BERDIRI SENDIRI --PENCAIRAN DAPAT DILAKUKAN SETIAP SAAT DENGAN MENGGUNAKAN CEK ATAU BILYET GIRO --RASIO AGUNANPADA SAAT PEMBERIAN,PLAFOND KREDIT DIJAMIN AGUNAN RIIL SEBESAR 200% ATAU 150% UNTUK AGUNAN FIXED ASSET YANG NILAINYA TIDAK BERKURANG

7.JAMINAN KREDIT -- Hipotik atas harta kekayaan tetap debitur dengan penekanan pada leaglitas lahan dan bangunan proyek yang dibiayai meliputi : - obyek,kondisi agunan - bukti penguasaan agunan - nilai transaksi agunan - total nilai agunan -- Bila diperlukan jenis agunan lainnya

8. PROSES KYG (batas kewenangan cabang) a. Penerimaan permohonan KYG dan data-data b. Pengumpulan informasi dan peninjauan lokasi c. Analisa kredit d. Penyampaian memorandum kredit disampaikan kepada Pimpinan cabang untuk diputuskan dalam rakomdit e. Pengambilan keputusan f. Surat Persetujuan Pemberian Kredit(SP2K) g. Penandatangan Perjanjian Kredit disaertai administrasi kredit - provisi kredit - pembukaan rekening pinjaman - pembayaran penyerahan agunan/jaminankredit h. Penarikan kredit disesuaikan prestasi proyek dan sifat kredit i. Pembayaran kembali kredit melalui KPR,tunai dsb

9. KALKULASI PEMBERIAN KREDIT a. Sumber dananetworking capital, share developer b. Penggunaan dana c. Permohonan kredit d. Nilai agunan e. Prosentase agunan: kredit min 135 %

10.PENARIKAN KREDIT a. Pengikatan secara legal dan persyaratan dalam SP2K telah dilaksnakan pencairan 20% dari plafon yang disetujui b. Penarikan selanjutnya sesuai bobot prestasi mengacu paket analisa dan struktur pembiayaan yang disepakati c. Seluruh transaksi dan penarikan kredit dilakukan melalui giro debitur di Bank BTN

11.PENGEMBALIAN KREDIT a, Setiap kali terjadi penjualan/realisasi KPR segara dipotong mengurangi plafond kredit b. Bila penjualan dilakukan melalui bank lain maka jumlah yang dipotong adalah senilai maksimal kredit yang diberikan bank tersebut

12.FORMAT UMUM PROJECT PROPOSAL A.Latar belakang dan penjelasan Proyek

- DESKRIPSI PROYEK

- POTENSI LOKASI PROYEK - PROXIMITY PROYEK - DUKUNGAN INFRASTRUKTUR DAN FASILITAS PEMERINTAH - DESKRIPSI PENGEMBANG PELAKSANA PROYEK

12.FORMAT UMUM PROJECT PROPOSAL B. Kajian pasar dan upaya pemasaran

- SUMBER PASAR POTENSIAL

- DAFTAR CALON PEMINAT - PENDEKATAN PEROLEHAN PASAR - UPAYA PROMOSI PROYEK - URAIAN PRODUK YANG DIPASARKAN (JUMLAH ,BESARAN ,SPESIFIKASI ,HARGA PRODUK)

12.FORMAT UMUM PROJECT PROPOSAL C.RAB Tanah matang

C.1. RENCANA PENGGUNAAN TANAH a. LUAS TANAH SELURUHNYA = b. LUAS TANAH EFFEKTIF = c. LUAS TANAH PRASARANA DAN SARANA =

C.2 BIAYA PENGEMBANGAN TANAH

No
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Uraian
Pembebasan Tanah Biaya Izin Prinsip dan izin lokasi Advis Planning Pengukuran dan gambar lokasi Akte jual beli induk Pengukuran dan pematokan kavling Pematangan tanah Sertifilkat induk Akte jual beli induk Pemecahan sertifikat

Satuan

Volume

Hargasatuan

Total biaya

Jumlah biaya langsung Biaya overhead dll 15 % Total Biaya Harga per m2 tanah matang

12.FORMAT UMUM PROJECT PROPOSAL C.RAB Prasarana lingkungan

No Uraian Satuan Volume Harga satuan Total biaya

1 2 3 4 5 6 7

Jalan lingkungan Saluran lingkungan Pekerjaan duicker Saluran induk Taman,gerbang Pagar,tiang bendera Tempat sampah
Jumlah biaya langsung Biaya overhead dll 10% Total biaya Biaya per m2 lahan matang

D. RAB Rumah dan Sarana rumah/unit

No 1 2 3 4 5 6 7 Uraian Rumah IMB Daya listrik PLN Jembatan masuk halaman Plat KPR Air PAM/sumur pompa Telepon Total biaya rumah dan sarana rumah per unit Satuan Volume Hargasatuan Total harga

E. REKAPITULASI HARGA JUAL PER UNIT RUMAH

REKAPITULASI DIBUAT PER TYPE BANGUNAN YANG DIJUAL No 1 2 3 Uraian Tanah matang Prasarana lingkungan Rumah dan sarana rumah Harga

Total harga jual per unit

F. REKAPITULASI PENJUALAN
TYPE A JUMLAH UNIT HARGA/UNIT TOTAL PENJUALAN

B
C TOTAL

G. PROYEKSI CASHFLOW

I.PROYEKSI RUGI LABA

5.PERMASALAHAN PADA PENYUSUNAN PROJECT PROPOSAL YANG SERING TIMBUL ANTARA PENGEMBANG-BTN
a. ASPEK LEGALITAS -- LEGALITAS PERUSAHAAN PENGKINIAN DATA PERUSAHAAN,MASIH TERDAPAT DATA PERUSAHAAN YANG MASA LAKUNYA SUDAH HABIS DAN BELUM DIPERPANJANG --LEGALITAS PROYEK INFORMASI LEGALITAS PROYEK BELUM SEPENUHNYA DISAMPAIKAN TERKAIT DENGAN LEGALITAS PROYEK YANG SEDANG DALAM PROSES

b.CURRICULUM VITAE
- Pengalaman Perusahaan dan pengurus dalam pengembangan industri perumahan tidak disampaikan secara detail menyebutkan proyek yang telah pernah dibangun dan dipasarkan - IDI BI akan mempengaruhi penilaian Bank atas proses permohonan kredit.

c.RAB dan Priyeksi cashflow

- Sering RAB yang disampaikan belum memperhatikan harga-harga dasar yang berlaku sehingga ada kecenderungan fasilitas kredit yang diberikan tidak tepat jumlahnya sehingga akan mengakibatkan kendala dalam proses penyelesaian fisik bangunan di lapangan - Proyeksi cash flow yang disampaikansering dengan asumsi optimis tanpa asumsi moderat

d.Maksimal Kredit
- Besarnya kredit yang dimohonkan seringkali dikaitkan dengan skala proyek tanpa memperhatikan rencana atau tahapan pembangunan yang akan dilakukan - Jumlah maksimal kredit yang dimohonkan sebaiknya disesuaikan dengan rencana pembangunan bertahap.

e.Laporan keuangan,agunan dan feasibility study

Sering terdapat permohonan yang belum dilengkapi laporan keuangan (audited/un audited) 2 tahun tetrakhir,nilai taxasi agunan dan hasil feasibility study. Berikut ini tabel ketentuan mengenai Laporan keuangan

No

KETERANGAN PERMOHONAN >= RP 10 M >=RP 5 M AUDITED >=RP 5M UN AUDITED KANTOR CABANG

1.

LAPORAN KEU 2 TAHUN TERAKHIR TAKSASI AGUNAN FEASIBILITY STUDY

AUDITED

2 3.

APPRAISAL APPRAISAL INDEPENDEN INDEPANDEN KONSULTANT INDEPENDEN

--

--

d.Calon Konsumen
- Seringkali informasi Konsumen belum secara detail disampaikan sehingga Bank mengalami kendala saat melakukan klarifikasi kepada Instansi masingh-masing calon Konsumen - Seringkali tidak disebutkan informasi tahapan apa calon Konsumen sedang berlangsung :bookong fee /wawancara/SP3K /atau lainnya - Seringkali informasi calon Konsumen Cuma dianggap sebagai pelengkap berkas permohonan

e.Pemasaran
Sebaiknya diinformasikan proyek-proyek pretumshsn pesaing di sekitar lokasi perumahan dan faktor pendukung dari proyek perumahan yang akan dibiayai

5.POLA UMUM STUDI KELAYAKAN

SEBUAH KAJIAN KOMPREHENSIF MELIPUTI ASPEK EKONOMI, LINGKUNGAN, PROYEK, MARKETING, TEKNIS,LEGAL.PEMASARAN,FINANSIAL,Y ANG AKAN DIGUNAKAN OLEH SEMUA PIHAK (PEMILIK,PENDANA,MANAGEMENT) SEBAGAI LANDASAN OPERASIONAL PROYEK

KANDUNGAN STUDI KELAYAKAN

-- ASPEK PASAR -- EKONOMI,SOSIAL,HUKUM -- TEKNIS -- PERIJINAN -- ANALISIS FINANSIAL LAYAK

MERUPAKAN ACUAN DARI PROSES PENGEMBANGAN/SEMACAM MASTER BUDGET KOMPONEN STUDI KELAYAKAN :
-- ANALISIS KONDISI MAKRO (EKONOMI, LEGAL, PASAR,REGULASI,PERSAINGAN) -- RENCANA PENGEMBANGAN (BESARAN FISIK,JADWAL PENGEMBANGAN ,ANGGARAN BIAYA,RENCANA PENJUALAN ,UPAYA PROMOSI,JADWAL DAN CARA PEMBAYARAN) -- KAJIAN KELAYAKAN/ANALISIS FINANSIAL

PENDEKATAN : METODA DISCOUNTED CASH FKOW ANALYSIS(MENGHITUNG

KESELURUHAN PEMASUKAN DAN PENGELUARAN YANG DIPERKIRAKAN TERJADI SELAMA UMUR PROYEK DENGAN MENGGUNAKAN FAKTOR WAKTU/TIME VALUE OF MONEY)

LANGKAH-LANGKAH
-- MEMPERKIRAKAN ARUS KAS PROYEK -- MENILAI ARUS KAS YANG DIPERKIRAKAN DENGAN METODA DISKONTO ARUS KAS (DISCOUNTED CASHFLOW) -- MENGAMBIL KEPUTUSAN INVESTASI BERDASARKAN KRITERIA INVESTASI TERTENTU -- MELAKUKAN PERHITUNGAN PENYESUAIAN (ANALYSIS SENSITIFITAS) YANG DIPERLUKAN BILA TERJADI PERUBAHAN DARI PERKIRAAN SEMULA)

KRITERIA PENILAIAN KELAYAKAN 1. NET PRESENT VALUE(NILAI SEKARANG BERSIH)

2. PAY BACK PERIOD (MASA PENGEMBALIAN INVESTASI)
JUMLAH WAKTU YANG DIPERLUKAN UNTUK MENGHASILKAN ARUS KAS YANG CUKUP UNTUK MENUTUP BIAYA AWAL .PAY BACK PERIOD YANG LEBIH KECIL DARI UMUR EKONOMIS PROYEK BERARTI LAYAK. PERBEDAAN ANTARA NILAI PASAR SUATU INVESTASI DENGAN BIAYANYA.NPV POSITIF BERATI LAYAK.

3. DISCOUNTED PAYBACK (MASA PENGEMBALIAN INVESTASI DENGAN DISCONTO)

JUMLAH WAKTU YANG DIPERLUKAN UNTUK MENGHASILKAN ARUS KAS YANG DIDISCONTO ATAS SUATU INVESTASI UNTUK MENUTUP INVESTASI AWALNYA.DISCONTED PAYBACK PERIOD LEBIH SINGKAT DARI UMUR EKONOMIS PROYEK BERARTI LAYAK

4. INTERNAL RATE OF RETURN/IRR (TINGKAT PENGEMBALIAN INTERNAL)

DISCOUNT RATE YANG MENGHASILKAN NPV INVESTASI SAMA DENGAN NOL.TINGKAT KEUNTUNGAN YANG DIPERLUKAN (REQURED RETURN) DIATAS BIAYA MODAL (COST OF CAPITAL) YANG DIGUNAKAN BERARTI LAYAK.

5. PROFITABILITY INDEX/BENEFIT-COST RATIO (INDEX KEUNTUNGAN ATAU MANFAAT DENGAN BIAYA)

NILAI SEKARANG ATAS ARUS KAS MASA DATANG DIBAGI INVESTASI AWAL

6. THE AVARAGE ACCOUNTING RETURN(RATARATA KEUNTUNGAN AKUNTING)

LABA BERSIH RATA-RATA DIBAGI DENGAN RATA-RATA NILAI BUKU.KEUNTUNGAN RATA-RATA INVESTASI MELEBIHI KEUNTUNGAN RATA-RATA YANG DITARGETKAN BERARTI LAYAK

ANALISIS SENSITIFITAS
UNTUK MELIHAT KELAYAKAN PROYEK BILAMANA KONDISI BERUBAH DARI NORMAL/MODERAT MENJADI LEBIH BAIK (BEST CASE) ATAU LEBIH BURUK (WORST CASE). AKAN DILIHAT DAMPAK TERHADAP NPV,IRR DAN BCR PADA SIMULASI ATAS 3 KEADAAN TERSEBUT.

CONTOH KASUS HIPOTESIS

PT ALAM SEGAR REALESTAT MERENCANAKAN MEMBANGUN PROYEK PERUMAHAN SEBANYAK 200 UNIT PERKIRAAN BIAYA SEBAGAI BERIKUT
No
1. 2. 3. 4. 5. 6.

Uraian
Biaya studi kelayakan Pembelian tanah Pematangan tanah Pembangunan rumah Fasilitas pendukung Perijinan dan lainnya

Volume
2

Biaya satuan (Rp.000)

25.000

Total (Rp.000)
50.000 400.000 100.000 4.000.000 300.000 150.000

20.000 m2 20 20.000 m2 5 200 200 20.000 1.500

Jumlah

5.000.000

DARI PERKIRAAN HASIL PENJUALAN RUMAH

Tahun 1 2 3 4 5 Unit 60 50 30 30 30 200 Harga/unit (Rp.000) 50.000 55.000 55.000 60.000 50.000 Total (Rp.000) 3.000.000 2.750.000 1.650.000 1.800.000 1.500.000 10.700.000 Pajak 20% 600.000 550.000 330.000 360.000 300.000 2.140.000 Hasil penjualan 2.400.000 2.200.000 1.320.000 1.440.000 1.200.000 8.560.000

BIAYA PERUSAHAAN DENGAN MENGHITUNG RATA-RATA TERTIMBANG ANTARA MODAL SENDIRI DAN PINJAMAN BANK DIPERKIRAKAN 20% DIHITUNG KAJIAN KELAYAKAN PROYEK A.PAYBACK UN DISCOUNTED Tahun Capital outlay Netcash flow Kumulatif Keterangan
0 1 2 5.000.000 2.400.000 2.200.000 -5.000.000 -2.600.000 -400.000 PAYBACK 2,3 TAHUN

3
4 5

1.320.000
1.440.000 1.200.000

+920.000

B.PAYBACK DISCOUNTED
Tahun Capital outlay Discounted net cashflow at DF 20% Kumulatil Keterangan

0 1 2

5.000.000 2.000.000 1.527.778

-5.000.000 -3.000.000 -1.472.222

3
4 5

763.889
694.444 482.253

-708.333
-13.889 +468.364 Payback 4,17 tahun

c.NPV AT DF 20%
Tahun Capital outlay Net cashflow DF 20% PV Outlay at DF 20% PV Net cashflow at DF 20%

0 1 2 3 4 5 Total NPV

5.000.000 2.400.000 2.200.000 1.320.000 1.440.000 1.200.000

1,000 0,833 0,694 0,579 0,482 0,402

5,000.000 2.000.000 1.526.778 763.889 694.444 482.253 5.000.000 5.468.364

NPV AT DF 20% =468.354POSITIFLAYAK

D. NPV AT DF 25%
Tahun Capital outlay Net cash flow DF 25% PV Outlay at DF 25% PV netcash flow at DF 25%

0 1 2 3 4 5 Tota NPV

5.000.000 2.400.000 2.200.000 1.320.000 1.440.000 1.200.000

1,000 0,800 0.640 0,512 0,410 0,328

5.000.000 1.920.000 1.408.000 675.840 589.824 393.216 5.000.000 4.986.880

NPV at df 25% =- 13.120 negatiftidak layak

E. INTERNAL RATE OF RETURN 468.364 IRR = 0,20+ -------------------(0.25-0,20) = 24,86% 468.364-(13,120) F. PROFITABILITY INDEX OR BENEFIT COST RATIO PADA DF 20% = 5.468.364/5.000.000 = 1,09 G. ACCOUNTING RATE OF RETURN RATARATA KEUNTUNGAN= 8.560.000/5=1,720.000 RATA-RATA INVESTASI = 5.000.000 AAR = 34,24 %

1.SUMBER PEMBIAYAAN A.BAGI PERUSAHAAN

A.DANA SENDIRI (EQUITAS) ATAU GABUNGAN DANA SENDIRI B.DANA PINJAMAN (PINJAMAN BANK(Modal kerja, Investasi, Konsrtuksi, OBLIGASI) C.DANA MASYARAKAT (GO PUBLIC)

B.BAGI KONSUMEN
A. KREDIT PEMILIKAN RUMAH B. PAYMENT TERM PENGEMBANG C. KREDIT PEMILIKAN TANAH /KPT D. BANTUAN UANG MUKA

2.ALOKASI PEMBIAYAAN
A.SUMBERDANA BRJANGKA PANJANG (EQUITY,DANA GO PUBLIC)
DIGUNAKAN UNTUK PENGGUNAAN YANG BERSIFAT JANGKA PANJANG( Pembebasan Tanah,Investasi pendukung) B.SUMBER DANA JANGKA PENDEK (PINJAMAN MODAL KERJA) DIGUNAKAN UNTUK PENGGUNAAN JANGKA PENDEK < 1 TAHUN C.SUMBER DANA JANGKA MENENGAH (PINJAMAN INVESTASI ,OBLIGASI) DIGUNAKAN UNTUK PEMBIAYAAN PENGEMBANGAN > 1TAHUN

3.RASIO KEUANGAN
A.LAPORAN KEUANGAN -- NERACA -- LABA RUGI -- PERUBAHAN EQUITAS -- ARUS DANA/CASH FLOW B.TUJUAN LAPORAN KEUANGAN : -- MENGUKUR TINGKAT PENDAPATAN DAN BIAYA DARI BERBAGAI KEGIATAN PERUSAHAN -- MENGUKUR EFISIENSI DAN DERAJAT KEUNTUNGAN -- MENGUKUR HASIL KERJA PIHAK YANG BERTANGGUNGJAWAB -- MEMENTUKAN PERLU TIDAKNYA DIBUAT KEBIJAKAN,PROSEDUR BARU UNTUK HASIL LEBIH BAIK

C.PEMAKAI LAPORAN KEUANGAN -- PEMILIK/PEMEGANG SAHAM KINERJA MANAJEMEN -- INVESTOR/CALON INVESTOR PROSPEK PERUSAHAAN -- KREDITUR/SUPPLIER PERUSAHAAN DAPAT/TIDAK MEMENUHI KEWAJIBANNYA DALAM JANGKA PENDEK ATAUPUN JANGKA PANJANG -- KARYAWAN PROSPEK PERUSAHAAN DIMASAYANG AKAN DATANG

D.RATIO KEUANGAN 1.LIKWIDITAS KEMAMPUANPERUSAHAAN UNTUK MEMENUHI KEWAJIBAN KEUANGANNYA YANG HARUS SEGERA DIPENUHI (<1 TAHUN)-BAIK KEWAJIBAN DG PIHAK LUAR ATAUPUN DALAM KAITAN PROSES PRODUKSI 2.SOLVABILITASKEMAMPUAN PERUSAHAAN UNTUK MEMENUHI KEWAJIBAN KEUANGAN APABILA PERUSAHAAN TERSEBUT DILIKWIDASI BAIKKEWAJIBAN KEUANGAN JANGKA PENDEK ATAUPUN JANGKA PANJANG 3.AKTIVITASKEMAMPUAN PERUSAHAAN UNTUK MENDAYAGUNAKAN ASSETNYA 4.RENTABILITAS /PROFITABILITAS KEMAMPUAN PERUSAHAAN UNTUK MENGHASILKAN LABA SELAMA PERIODE TERTENTU.MENGGAMBARKAN JUGA KEMAMPUAN PERUSAHAAN UNTUK MENGGUNAKAN AKTIVANYA SECARA PRODUKTIF 5.PENGUKURAN PASAR/MARKET MEASURE

LIKWIDITAS RATIO LANCAR,RATIO CEPAT,RATIO KAS

SOLVABILITAS UTANG THD MODAL,UTANG THD EQUITY,TIMES INTEREST EARNED AKTIVITAS PERPUTARAN PERSEDIAAN,PERPUTARAN PIUTANG USAHA,PERPUTARAN UTANG USAHA,PERPUTARAN MODAL KERJA,PERPUTARAN AKTIVA TETAP, PERPUTARAN TOTAL AKTIVA

RENTABILITAS/PROFITABILITAS MARGIN KOTOR,MARGIN OPERASI,MARGIN SEBELUM BUNGA DAN PAJAK, MARGIN SEBELUM PAJAK,MARGIN LABA BERSIH,RETURN ON ASSET, RETURN ON EQUITY PENGUKURAN PASAR/MARKET MEASURE HARGA/SAHAM,LABA/SAHAM,PRICE EARNING RATIO,PRICE TO BOOK RATIO, DEVIDEN PAYOUT RATIO

Laba-Rugi Untuk th. Berakhir 31 Desember 2004 (dalam juta Rp.) 2004 Aktiva lancar Kas dan setara kas Piutang usaha Pihak ketiga Hubungan Istimewa Piutang lain-lain Persediaan Pajak dibayar dimuka Biaya dibayar dimuka Aktiva tidak lancar Piutang hubungan istimewa Aktiva pajak tangguhan Aktiva tetap bersih Aktiva tidak berwujud Aktiva lain-lain Biaya pensiun dibayar dimuka 1.140.500 423.750 42.270 20.450 518.460 11.325 45.120 2.201.875 Kewajiban lancar Utang usaha Pihak ketiga Hubungan istimewa Utang pajak Biaya masih harus dibayar Utang lain-lain Kewajiban tidak lancar Utang hubungan istimewa Penyisihan untuk komp. kyw Equitas Modal disetor Agio saham Saldo laba (defisit) 2004 Penjualan bersih Beban pokok penjualan Laba kotor Beban usaha Pemasaran dan penjualan Beban umum & adm. Laba usaha Penghasilan (beban) lain-2 Beban bunga Laba penjualan aktiva tetap Lain-lain Laba sebelum pph Beban pajak penghasilan Laba bersih 2004 8.123.625 (4.806.550) 3.317.075 (2.467.955) (1.940.860) (527.095) 849.120 68.495 (3.450) 72.235 (290) 917.615 (334.500) 583.115

700.550 16.195 122.730 395.275 13.530 1.248.280 32.850

29.870 40.385 876.480 188.435 35.360

50.665 1.221.195 3.423.070

33.380
66.230 1.000.300 183.400 924.860 2.108.560 3.423.070

Inventory tumover Perputaran persediaan

Cost of good sold Inventory

Harga pokok penjualan Persediaan

4.806.550 518.460

= 9.27 X

4.PERPAJAKAN
A. PPN (PAJAK PERTAMBAHAN NILAI)-RSH PPN ditanggung Negara B. BPHTB (BIAYA PENGALIHAN TANAH DAN BANGUNAN) -- Saat transaksi pembelian tanah (5% dr NPOP-NPOPTKP) -- Saat AJB ke Konsumen C. PBB (PAJAK BUMI DAN BANGUNAN) 0,5X0,2X40%XNJOP (nilai persediaan diatas Rp ! Miliard) D.Pph ( PAJAK PERUSAHAAN) -- Normatif -- Final E. STRUKTUR BIAYA PAJAK TERHADAP HARGA JUAL TANAH DAN BANGUNAN

No Deskripsi
1 2 Pembebasan tanah Tanah mentah PPh BPHTB Biaya Pengemb lahan PBB persediaan (2 th) Total biaya pgb Salable area 60% HPP Mkt & overhead (12%Sales) Bunga (10% sales) Profit before tax PPh (30% PBT) Harga jual tanah BPHTB & AJB TOTAL PAJAK THD HARGA JUAL

Luas

Sat Hrgst/ NJOP

M2 M2 M2 M2 M2 M2 167.667 50.000 50.000 50.000 70.000 150.000

Harga

%thd harga

3
4 5 6 7 8 9 10 11 12

200.000 200.000 200.000 120.000 120.000 120.000

10.000.000.000 500.000.000 500.000.000 8.400.000.000 720.000.000 20.120.000.000

1,7% 1,7% 2,4%

120.000 120.000

M2 M2

250.000 250.000

3.600.000.000 3.000.000.000 3.280.000.000 984.000.000 30.000.000.000 1.500.000.000

3,28% 5% 14,08%

A.MARKETING
1.STRATEGI PEMASARAN DALAM PENGEMBANGAN KAWASAN 2.FOKUS MARKETING PADA PENGEMBANGAN PERUMAHAN SKALA KECIL A. SEGMEN PASAR DAN POSITIONING
B. PENETAPAN HARGA JUAL C. STRATEGI PROMOSI D. PASAR KOLEKTIF DAN PASAR RETAIL

B. LEGALITAS PROYEK
1. SERTIFIKAT INDUK 2. PEMECAHAN SERTIFIKAT 3. KELENGKAPAN IJIN/SK IJIN LOKASI,ADVIS PLANNING,IMB

C. PENGEMBANGAN KAWASAN
1.KOMPONEN PENGEMBANGAN KAWASAN 2.PRIORITAS PENGEMBANGAN KAWASAN

D. PEMBANGUNAN FISIK
1.PENETAPAN POLA PEMBANGUNAN 2.PEMILIHAN DAN PENGENDALIAN KONTAKTOR

1.

STRATEGI PEMASARAN DALAM PENGEMBANGAN KAWASAN

--SEGMENTASI-TARGET-POSITIONING untuk meraih MIND SHARE -- MARKETING MIX-PENJUALAN-DIFFERNSIASI untuk meraih MARKET SHARE --BRAND-SERVICE-PROCESS untuk meraih HEARTH SHARE

2.

FOKUS MARKETING PADA PENGEMBANGAN PERUMAHAN SKALA KECIL -- SEGMENTASI PASAR DAN POSITIONING -- PENETAPAN HARGA JUAL -- STRATEGI PROMOSI -- PASAR KOLEKTIF DAN PASAR RETAIL

PEMASARAN HENDAKNYA MENJADI DASAR DAN JIWA SETIAP KEPUTUSAN,STRATEGI PENGEMBANGAN SAMPAI PERENCANAAN,PELAKSANAAN PADA LINGKUP EXTERNAL DAN INTERNAL MARKETING. A. MERAIH MIND SHARE KONSUMEN DENGAN STP/SEGMENTASI-TARGET-POSITIONING

SEGMENTASI GEOGRAFIS
DEMOGRAFIS PSIKOGRAFIS BEHAVIOUR INDIVIDUAL

TARGET
PILIHAN PRIORITAS PASAR UNTUK DIKEMBANGKAN -- SIZE GROWTH -- OBJECTIVE -- RESOURCES -- STRUCTURAL ATTRACTIVENESS (SUBSTITUSI,POSISI PEMBELI,SUPPY) PILIHAN TARGET SINGLE TARGET

SELECTIVE SPECIALIZATION

MARKET SPECIALIZATION

POSITIONING

PRODUCT SPECIALIZATION

PERSEPSI YANG INGIN DITANAMKAN DI BENAK KONSUMEN PENUHI KEINGINAN KONSUMEN PERHATIKAN PESAING,LEGAL ALL MARKET PENUHI JANJI SESUAI DENGAN COVERAGE SITUASI PERUSAHAAN TIDAK UNDER/OVER/DOUBT,CONFUSED STATEMENT CLEAR MKT DEFINITION,MATCH TO MARKET, DOING BETTER THAN COMPETITOR

MARKETING MIX PRODUCT PRODUK/RUMAH YANG DIBANGUN SESUAI DENGAN PENETAPAN SEGMEN,TARGET DAN POSITIONING

PLACE

PRICE= STATEMENT OF VALUE -- mark up pricing -- target return pricing -- perceive value pricing -- going rate pricing -- sealed pricing PROMOTION/MARKETING COMMUNICATION -- Advertising -- Sales Promotions -- Public Relations -- Personal selling -- Direct Marketing

DIFFERENTIATION -- Penampilan perbedaan yang dimiliki,memiliki dayatarik paling kuat bagi sasaran pasar -- Mengandung content,context,infrastructure

SELLING -- Pemahaman Product,Konsumen,Pesaing,Perusahaan -- Penjabaran target,pencapaian,evaluasi,re target dst -- Perluasan jaringan terus menerus -- Peningkatan selling skill terus menerus -- Process Customer services

BRAND HAL YANG MEMPUNYAI RASIONAL DAN EMOSIONAL BENEFIT PADA KONSUMEN LAKU DAN HARGA BAIK SEJALAN ANTARA AWARENESS DAN ASOSIASI Contoh : -- Air AQUA Air kemasan -- Teh Botol Teh Sosro -- Sanyo merk Nasional SERVICE KAWASAN PERUMAHAN MEMBUTUHKAN JASA PELAYANAN YANG BAIK PEMBELI LEBIH INDIVIDUAL,PERSAINGAN, KEBUTUHAN,ALAT BERSAING

PROCESS PERBAIKAN DAN PENINGKATAN TERHADAP INTERNAL PROCESS SECARA BERKESINAMBUNGAN DENGAN SASARAN KEPADA TERCAPAINYA KEPUASAN KONSUMEN

STP RISET PASAR PRODUCT DEVELOPMENT PRICE-PLACE STPRISET PASAR DIFFERENTIATION MARKETING COMM BRAND STRENGTHENING PRODUK PRIMA

CUSTOMER RELATION AND AFTER SALES

PROMOSI TEPAT SASARAN

SERVICE PROCESS

SALES EFFORT

SELLING ,PROCESS

1.SERTIFIKAT INDUK
--PROSES YANG DILAKUKAN SETELAH AJB/SPH DARI PEMILIK ASAL --PROSES : - DATA PEMBEBASAN TANAH LENGKAP - PENGUKURAN - PEMBAYARAN BIAYA SERTIFIKAT - PROSES SERTIFIKAT INDUK

2.PEMECAHAN SERTIFIKAT
-- SERTIFIKAT INDUK -- PENGUKURAN LAPANGAN -- GAMBAR UKUR DARI BPN -- AKTA JUAL BELI DAN PENDAFTARAN -- SERTIFIKAT PECAHAN NAMA PEMBELI 3.KELENGKAPAN PERIZINAN -- SK IJIN LOKASI -- ADVIS PLANNING -- IMB

B.PEMECAHAN SERTIFIKAT

-- SERTIFIKAT INDUK -- PENGUKURAN LAPANGAN -- GAMBAR UKUR DARI BPN -- AKTA JUAL BELI DAN PENDAFTARAN -- SERTIFIKAT PECAHAN NAMA PEMBELI PENTINGNYA PREMECAHAN SERTIFIKAT DALAM KAITAN DENGAN PROSES AKAD KREDIT ATAS TRANSAKSI RUMAH YANH DIDUKUNG KPR AGAR MENGHINDARI SYARAT BUY BACK GUARANTEE YANG UMUMNYA DISYARATKAN BILA TERJADI WANPRESTASI/GAGAL BAYAR DARI KONSUMEN RUMAH KEPADA BANK C.JENIS HAK DALAM SERTIFIKAT -- HAK MILIK -- HAK GUNA BANGUNAN -- HAK PAKAI -- HAK GUNA USAHA -- HAK GUNA BANGUNAN DIATAS HAK PAKAI/HGB MILIK INSTITUSI TERTENTU

SERTIFIKAT INDUK

PENGUKURAN LAPANGAN
(DENGAN KONDISI BADAN JALAN DAN BATAS KAVLING JELAS DAN TIDAK BERUBAH)

GAMBAR UKUR BPN

BATAS TANAH SAJA ATAU TANAH DAN BANGUNAN

PENDAFTARAN TANAH

AKTA JUAL BELI

SERTIFIKAT PECAHAN ATAS NAMA

1.

a.
b.

PENETAPAN POLA PEMBANGUNAN Prioritas Kawasan Pembangunan Prinsip Tidak Boleh Membangun Sendiri

2.
a. b. c.

PENGENDALIAN KONTRAKTOR Sub Kontraktor Bonafit / Cash Flow Kuat Kontraktor Dibayar Kredit Kontruksi Kaitkan Kontraktor dengan Kredit Kontruksi

PERMINTAAN PASAR

PROSES PERENCANAAN PERIJINAN ESTIMASI BIAYA

TENDER KONTRAKTOR DAN SUPPLIER VALIDASI DESIGN

PELAKSANAAN PEMBANGUNAN PENYERAHAN KE KONSUMEN

A.

B.

C.

TENDER PEMBANGUNAN (KONTRAKTOR, SUPPLIER)MENGHASILKAN KONTRAKTOR DAN SUPPLIER YANG MEMENUHI SYARAT DAN MEMPERKECIL SUBJEKTIFITAS DALAM PEMILIHAN METODA QUANTITY SURVEY -- MENGEFISIENKAN DESIGN,PROSES VALIDASI -- MEMANTAU BAHAN BANGUNAN BARU DAN PERKEMBANGAN HARGA -- BAHAN TERTENTU DG OWNER SUPPLY ATAU REKOMENDASI OWNER METODA QUALITY SCHEDULE CONTROL -- KEJELASAN RENCANA,SPESIFIKASI DAN RKS -- REQUEST SYSTEM MELALUI PROSES INSPECTION CHEK LIST SEBELUM MAJU KE SETIAP SUB TAHAPAN PEKERJAAN SELANJUTNYA MENGUPAYAKAN ELIMINASI KERUSAKAN SECARA DINI DI TAHAPAN AWAL PEKERJAAN

A. B. C. D. E. F.

KELENGKAPAN DATA USER PENILAIAN USER MAMPU KPR PENGELOLAAN DATA USER PERSIAPAN WAWANCARA KESIAPAN REALISASI REALIASI KPR

1.

2.
3.

4.

5.

KTP, KARTU KELUARGA SURAT KAWIN SLIP GAJI / SURAT KETERANGAN PENGHASILAN SURAT KETERANGAN BELUM PUNYA RUMAH SKEP PENGANGKATAN

1.

2.
3. 4.

BESAR GAJI HARUS 3X BESAR CICILAN PUNYA PENGHASILAN TAMBAHAN PERTIMBANGAN ISTRI / SUAMI BERKERJA ADANYA SURAT KETERANGAN PEMOTONGAN GAJI DARI KASIR INSTANSI / ATASAN

1.

2.
3. 4.

PEMBERKASAN LENGKAP FORM STATUS BERKAS REKAP DATA USER EXPEDISI DATA USER

1.

2.
3.

4.

5.

DATA USER SIAP WAWANCARA CEK DATA STATUS FINASIAL USER PENGATURAN JADWAL WAWANCARA DENGAN BANK DAN USER EVALUSI BERKAS DAN PENGARAHAN PSIKOLOGIS USER PELAKSANAAN WAWANCARA

1.

2.
3.

4.

5.

6.

SERTIFIKAT HAK GUNA BANGUNAN CEK DATA FINANSIAL USER KELENGKAPAN COPY PEMBAYARAN PBB, BPHTB, PPH, IMB DSB DATA LAPORAN PEMERIKSAAN AKHIR / LPA BANK PEMBERI KPR PENGATURAN JADWAL DAN TEMPAT REALISASI ANTARA BANK, USER, NOTARIS KESIAPAN AKTA NOTARIIL DAN

A.

B.
C.

RUANG LINGKUP MANAJENEN ESTATE UNSUR-UNSUR MANAJEMAN ESTATE PENGELOLAAN KAWASAN

1.PERAWATAN LINGKUNGAN AGAR INDAH,BERSIH,TERTATA,TIDAK BANJIR,TERAWAT SEHINGGA NILAI KAWASAN TERJAGA 2.PENGELOLAAN KAWASAN MENYANGKUT PELAYANAN JASA-JASA YANG DITERIMA KONSUMEN SEPERTI AIR,LISTRIK,TELEPON,HUBUNGAN ANTAR WARGA,MAINTENANCE dll 3.PENCIPTAAN RASA AMAN PADA PEMBELI

SERAH TERIMA

PERSIAPAN PEMBANGUNAN PENJUALAN PENGELOLAAN

Cash out period

cash in period

sumber dana??

UMUMNYA PADA TAHAP PENGELOLAAN DIMANA ESTATE MANAGEMENT BERPERAN BELUM MEMILIKI LANDASAN PEMBIAYAAN YANG MEMADAI

GARIS BESAR LINGKUP KERJA

PERAWATAN SARANAPRAS ARANA PERAWATAN LINGKUNGAN PENGENDALIA N HUBUNGAN MASYARAKAT DAN PEMDA
CUSTOMER SERVICE JASA PEMBAYARAN RUTIN DAN LAYANAN JASA PENGEMBANGAN RUMAH DAN TAMAN PENGENDALIAN PEMBANGUNAN HUBUNGAN DENGAN PEMDA DAN INS TERKAIT

KEAMANAN DAN PERLINDUNGA N MASYARAKAT

PROGRAM KEAMANAN BERSAMA APARAT DAN MASYARAKAT KOMUNIKASI DAN INFORMASI KEAMANAN LINGKUNGAN KOORDINASI PEMADAM KEBAKARAN DAN EMERGENCY

PEMELIHARAA N DAN PERAWATAN JALAN,SALURAN KOORDINASI PENANGANAN UTILITAS LINGK. PENGELOLAAN DAN PERAWATAN AIR BERSIH PENGELOLAAN DAN PERAWATAN AIR LIMBAH

PERAWATAN TAMAN DAN LANDSCAPE KEBERSIHAN LINGKUNGAN PENANGANAN PERSAMPAHAN KESEHATAN LINGKUNGAN

1.

2.

3. 4.

PEMBENTUKAN UNIT KERJA ESTATE MANAJEMEN (setelah min 50% kawasan terhuni) PEMBUATAN PERATURAN UNTUK KEPENTINGAN BERSAMA DAN PENGELOLAAN PUBLIC GOODS PENGANGGARAN (BIAYA DAN PEMASUKAN) MENGATASI MASALAH YANG TIMBUL DENGAN KEWENANGAN,PENDEKATAN DAN KORDINASI INSTANSI TERKAIT

Thank You

While every reasonable care has been taken while preparing this material, the developer and its agent cannot be held responsible for any inaccuracies. All statement are believed to be correct but are not to regarded as statements or representations of fact. All information and specifications are current at time of print and are subject to change as may required and cannot form part of an offer or contract. All plans are subject to any amendments approved by relevant authority. Rendering and illustrations are artist impressions only and cannot be regarded as representation of fact. Floor areas are approximate measurements and subject to final survey.