BAB I

PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Investasi adalah suatui istilah dengan beberapa pengertian yan gberhubungan dengan
keuangan dan ekonomi. Istilah tersebut berkaitan dengan akumulasi suatu bentuk aktiva dengan
suatu harapan mendapatlan keuntungan dimasa depan. Sesuai dengan pendapat martono dan D.
Agus Martijo (2002) yang mengatakan investasi adalah penanaman dana yang dilakukan oleh
suatu perusahaan kedalam suatu asset (aktiva) dengan harapan memperoleh pendapatan dimasa
yang akan datang. Terkadang investasi disebut juga sebagai penanaman modal investasi,
penanaman atau proyek dengan tujuan untuk memperoleh keutungan. Pada dasarnya investasi
adalah membeli suatu aset yang diharapkan dimasa datang dapat dijual kembali dengan nilai yang
lebih tinggi. Apabila ramalan di masa akan datang prospektif, maka ada kecenderungan para
investor akan melakukan lebih banyak investasi, dan begitu pula sebaliknya.
Ada dua peran investasi dalam makro ekonomi. Pertama, karena merupakan pengeluaran
yang cukup besar dan tidak mudah habis. Perubahan besar dalam investasi akan sangat
mempengaruhi permintaan Agregat dan ahirnya akan berpengaruh juga pada output dan
kesempatan kerja. Kedua, investasi akan mendorong terjadinya akumulasi modal, penambahan
stok bangunan gedung dan peralatan penting lainnya akan meningkatkan output potensial suatu
bangsa dan merangsang pertumbuhan suatu bangsa di bidang ekonomi untuk angka panjang.
Namun, bagaimana jika investasi yang dilakukan perusahaan merupakan investasi jangka panjang
dalam bentuk properti, pencatatan akuntansi meliputi pengakuan, pengukuran dan pengungkapan
untuk kasus ini tercatat dalam PSAK 13.
Dalam PSAK 13 IAI menetapkan bahwa properti investasi adalah tanah atau bangunan
yang dikuasai oleh pemilik ataupun asset dari hasil sewa pembiayaan yang mana asset tersebut
digunakan untuk menghasilkan rental ataupun kenaikan nilai. Berikut adalah beberapa contoh
properti investasi:
1. Tanah yang dikuasi dalam jangka panjang untuk kenaikan nilai dan bukan untuk dijual
jangka pendek dalam kegiatan usaha sehari hari
2. Tanah yang dikuasi saat ini yang penggunaannya di masa depan belum ditentukan
3. Bangunan yang dimiliki oleh entitas atau dikuasai olch entitas melalui sewa pembiayaan
dan disewakan kepada pihak lain
4. Bangunan yang belum terpakai tetapi tersedia untuk disewakan kepada pihak lain
5. Properti dalam proses pembangunan atau pengembangan yang di masa depan digunakan
sebagai properti investasi.

Dan juga berikut adalah contoh aset yang bukan merupakan properti investasi.
1. Properti yang dimaksud untuk dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari atau sedang dalam
proses pembangunan atau pengembangan untuk dijual
 2. Properti dalam proses pembangunan atau pengembangan atas nama pihak ketiga
3. Properti yang digunakan sendiri, properti yang dikuasi di masa depan sebagai properti yang
digunakan sendiri, properti yang digunakan oleh karyawan dan properti yang digunakan
sendiri yang menunggu untuk dijual
4. Properti yang disewakan kepada entitas lain dengan cara sewa pembiayaan

Pertimbangan diperlukan untuk menentukan apakah suatu properti memenuhi kriteria sebagai
properti investasi.
 BAB II
PEMBAHASAN
A. Property, Plant, and Equipment
Aset tetap atau PPE (Property, Plant, and Equipment) adalah aset berwujud (tangible
assets) yang digunakan dalam kegiatan operasional perusahaan, yang memiliki manfaat lebih dari
satu periode akuntansi. Istilah aset tetap digunakan untuk membedakan dengan aset tidak
berwujud, yang juga memiliki masa manfaat lebih dari satu periode akuntansi tetapi tidak memiliki
wujud fisik, serta nilainya tidak sepenuhnya dipengaruhi oleh eksistensi fisik dari aset.
Dalam pengertian baru yang terdapat dalam PSAK 16 (revisi 2007), aset tetap didefinisikan
sebagai aset berwujud yang dimiliki untuk digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau
jasa,untuk disewakan kepada pihak lain, atau untuk tujuan administratif dan diharapkan untuk
digunakan selama lebih dari satu periode.
Penilaian aset properti, plant, and equipment menarik bagi pengguna laporan keuangan
karena menunjukkan sumber daya fisik yang tersedia untuk perusahaan dan juga dapat
memberikan beberapa indikasi likuiditas dan arus kas di masa depan. Penilaian ini sangat penting
dalam industri padat modal karena properti, plant, and equipment merupakan komponen utama
dari total aset perusahaan. Tujuan akuntansi properti, plant, and equipment adalah sebagai berikut:
Accounting Objectives :
1) Melaporkan kepada investor tentang penata layanan
2) Akuntansi untuk penggunaan dan kerusakan pabrik dan peralatan
3) Merencanakan akuisisi baru, melalui penganggaran
4) Memasok informasi untuk otoritas perpajakan
5) Menyediakan informasi pembuatan tarif untuk industri yang diatur

1. Accounting for Cost

Secara tradisional, akuntan telah menempatkan banyak penekanan pada prinsip bukti
objektif untuk menentukan penilaian awal aset jangka panjang. Biaya awal: pengorbanan
sumber daya yang diberikan sekarang untuk mencapai tujuan di masa depan. Metode biaya
adalah metode penilaian yang digunakan untuk menjelaskan perolehan properti, plant, and
equipment karena metode biaya ini lebih dapat diandalkan dan dapat diverifikasi daripada metode
penilaian lainnya seperti discounted present value, replacement cost, atau net realizable value. Ada
juga anggapan bahwa harga pembelian yang disepakati mewakili potensi layanan masa depan dari
aset kepada pembeli dalam transaksi wajar. Namun, terlepas dari keandalan dan kepastian harga
pembelian sebagai dasar untuk pencatatan awal properti, plant, and equipment dalam penetapan
biaya untuk masing-masing aset, masalah akuntansi tertentu muncul. Masalah-masalah ini dibahas
sebagai berikut.
a) Group Purchases
 Ketika sekelompok aset diperoleh dengan harga pembelian sekaligus, seperti pembelian
tanah, bangunan, dan peralatan dengan harga pembelian tunggal, total biaya akuisisi harus
dialokasikan ke masing-masing aset sehingga jumlah biaya yang sesuai dapat dibebankan ke biaya
karena potensi layanan dari aset individual berakhir. Solusi yang paling umum untuk masalah
alokasi ini adalah menetapkan biaya perolehan untuk berbagai aset berdasarkan rata-rata
tertimbang dari nilai penilaian masing-masing.
Metode biasa: mendasarkan alokasi pada nilai pasar wajar relatif

b) Self Constructed Assets

Aset yang dibangun sendiri menimbulkan pertanyaan tentang komponen biaya yang tepat.
Secara umum disepakati bahwa semua biaya yang terkait langsung dengan proses konstruksi atau
Incremental cost harus dimasukkan dalam biaya tercatat asset (contohnya material, tenaga kerja
langsung, dll.), tetapi ada masalah kontroversial mengenai penugasan fixed overhead dan
kapitalisasi bunga. Masalah fixed overhead memiliki dua aspek:
1) haruskah fixed overhead dialokasikan?
2) jika demikian, berapa banyak fixed overhead yang harus dialokasikan?
Jika pabrik beroperasi dengan kapasitas kurang dari kapasitas penuh dan fixed overhead
ditetapkan untuk aset yang dibangun sendiri, membebani aset dengan porsi fixed overhead akan
menyebabkan margin keuntungan pada semua produk lainnya meningkat selama periode
konstruksi. Tiga pendekatan tersedia untuk mengatasi masalah ini:
1) Alokasikan fixed overhead untuk proyek konstruksi mandiri
2) Alokasikan hanya fixed overhead tambaban untuk proyek
3) Alokasikan overhead tetap ke proyek dengan dasar yang sama seperti dialokasikan untuk produk
lain
Beberapa akuntan menyukai pendekatan pertama. Mereka berpendapat bahwa alokasi
overhead tetap adalah arbitrer dan olch karena itu hanya biaya langsung yang harus
dipertimbangkan. Namun demikian, pendapat yang berlaku adalah bahwa konstruksi aset
membutuhkan penggunaan sejumlah overhead tetap; dengan demikian, overhead tetap adalah
komponen biaya yang tepat. Akibatnya, tidak ada alokasi yang dianggap sebagai pelanggaran
terhadap prinsip biaya historis.
Ketika produksi produk lain telah dihentikan untuk menghasilkan aset yang dibangun
sendiri, alokasi seluruh jumlah overhead tetap untuk produk yang tersisa akan menyebabkan laba
yang dilaporkan pada produk ini berkurang. (Jumlah overhead yang sama dialokasikan untuk
produk yang lebih sedikit.) Dalam keadaan ini, pendekatan ketiga tampaknya paling tepat. Di sisi
lain, tampaknya tidak mungkin bahwa perusahaan akan menghentikan operasi produk yang
menguntungkan untuk membangun fasilitas produktif kecuali dalam keadaan yang tidak biasa.
 Ketika operasi berada pada kapasitas kurang dari penuh, pendekatan kedua adalah yang
paling logis. Keputusan untuk membangun aset mungkin terkait dengan ketersediaan fasilitas yang
tidak digunakan. Meningkatkan margin keuntungan pada produk yang sudah ada dengan
mengalokasikan sebagian dari overhead tetap ke proyek konstruksi-diri akan mendistorsi laba yang
dilaporkan.
Akibat wajar dari alokasi overhead tetap adalah masalah kapitalisasi biaya bunga selama
periode pembangunan aset. Selama masa konstruksi, pembiayaan tambahan untuk bahan dan
pasokan tidak diragukan lagi akan diperlukan, dan dana ini sering diperoleh dari sumber eksternal.
Pertanyaan utama adalah kelayakan mengkapitalisasi biaya yang terkait dengan penggunaan dana
ini. Beberapa akuntan berpendapat bahwa bunga lebih merupakan pembiayaan daripada biaya
operasi dan tidak boleh dibebankan pada aset. Yang lain telah mencatat bahwa jika aset tersebut
diperoleh dari luar, biaya bunga tidak diragukan lagi akan menjadi bagian dari dasar biaya kepada
penjual dan akan dimasukkan dalam harga jual. Tambahan, utilitas publik biasanya memanfaatkan
bunga aktual dan implisit (ketika dana mereka sendiri digunakan) pada proyek konstruksi karena
tarif masa depan didasarkan pada biaya layanan. Pengisian produk yang ada untuk pengeluaran
terkait dengan keputusan terpisah menghasilkan pencocokan biaya dan pendapatan yang tidak
tepat. Oleh karena itu, pendekatan yang lebih logis adalah dengan mengkapitalisasi biaya bunga
tambahan selama periode konstruksi. Setelah aset baru ditempatkan dalam layanan, bunga
dibebankan terbadap operasi.
Kesalahan penerapan teori ini mengakibatkan penyalahgunaan selama awal 1970- an,
ketika banyak perusahaan mengadopsi kebijakan kapitalisasi semua biaya bunga. Namun, pada
tahun 1974 SEC menetapkan aturan yang mencegah praktik ini. Pada 1979, the FASB
mengeluarkan PSAK No. 34 , "Kapitalisasi Biaya Bunga" (FASB ASC 835-20). Dalam rilis ini,
FASB menyatakan bahwa bunga harus dikapitalisasi hanya ketika suatu aset membutuhkan
periode waktu untuk dipersiapkan untuk penggunaan yang dimaksudkan.
Tujuan utama dari panduan yang terkandung di FASB ASC 835-20 adalah untuk mengakui
biaya bunga sebagai bagian penting dari biaya historis untuk memperoleh suatu aset. Kriteria untuk
menentukan apakah suatu aset memenuhi syarat untuk kapitalisasi bunga adalah bahwa aset
tersebut belum harus siap untuk tujuan yang dimaksudkan, dan itu harus menjalani kegiatan yang
diperlukan untuk membuatnya siap. Aset yang memenuhi syarat didefinisikan sebagai (I) aset yang
dibangun atau diproduksi untuk penggunaan perusahaan sendiri dan (2) aset yang dimaksudkan
untuk dijual atau disewa yang dibangun atau diproduksi sebagai proyek terpisah. Pedoman FASB
ASC 835-20-15-6 tidak termasuk kapitalisasi bunga untuk persediaan yang secara rutin diproduksi
atau diproduksi dalam jumlah besar secara berulang- ulang. Aset yang sedang digunakan atau tidak
disiapkan untuk digunakan juga dikecualikan.
Masalah tambahan yang dibahas adalah penentuan jumlah bunga yang tepat untuk
dikapitalisasi. Pedoman FASB ASC 835-20-30 menunjukkan bahwa jumlah bunga yang
dikapitalisasi adalah jumlah yang bisa dihindari jika aset tidak dibangun. Dua suku bunga dapat
digunakan: tingkat rata-rata tertimbang biaya bunga selama periode tersebut dan biaya bunga pada
instrumen utang tertentu yang dikeluarkan untuk membiayai proyek. Jumlah bunga yang dapat
dihindari ditentukan dengan menerapkan tingkat bunga yang sesuai dengan jumlah rata-rata
akumulasi pengeluaran untuk aset selama periode konstruksi. Bunga spesifik diterapkan pertama
kali; kemudian, jika ada tambahan akumulasi pengeluaran rata-rata, tarif rata-rata diterapkan ke
saldo. Jumlah yang dikapitalisasi lebih kecil dari bunga yang dihitung “yang dapat dihindari" dan
bunga aktual yang terjadi. Selain itu, hanya biaya bunga aktual pada kewajiban saat ini yang dapat
dikapitalisasi, bukan bunga pada dana

c) Removal of Existing Asset

Ketika suatu perusahaan memperoleh properti yang mengandung struktur yang harus
dihilangkan, muncul pertanyaan tentang perlakuan yang tepat dari biaya menghilangkan struktur
ini. Praktek saat ini adalah menetapkan biaya pemindahan dikurangi hasil yang diterima dari
penjualan aset ke tanah, karena biaya ini diperlukan untuk menempatkan situs dalam keadaan siap
untuk konstruksi.

d) Assets Acquired in Noncash Transactions

Selain transaksi tunai, aset juga dapat diperoleh dengan memperdagangkan sekuritas
ekuitas, atau satu aset dapat ditukar dalam pembayaran sebagian atau penuh untuk yang lain (trade-
in). Ketika efek ekuitas ditukar dengan aset, prinsip biaya menentukan bahwa nilai tercatat aset
adalah jumlah pertimbangan yang diberikan. Jumlah ini biasanya merupakan nilai pasar dari
sckuritas yang dipertukarkan. Jika nilai pasar sekuritas tidak dapat ditentukan, biaya harus
ditetapkan ke properti berdasarkan nilai pasar wajarnya. Prosedur ini merupakan penyimpangan
dari prinsip biaya dan dapat dilihat sebagai contoh penggunaan biaya penggantian dalam praktik
saat ini.
Ketika aset dipertukarkan misalnya, dalam pertukaran- komplikasi tambahan muncul.
Akuntan telah lama berpendapat manfaat relatif dari menggunakan nilai pasar wajar versus nilai
buku dari aset yang dipertukarkan. Pada tahun 1973, APB Opini yang dikeluarkan No. 29,
"Akuntansi untuk Transaksi Nonmoneter" (FASB ASC 845), yang menyatakan bahwa nilai wajar
harus (umumnya) digunakan sebagai dasar pertanggungjawaban. Oleh karena itu biaya aset yang
diperoleh dalam pertukaran langsung untuk aset lain adalah nilai pasar wajar dari aset yang
diserahkan.
Aturan umum ini pada awalnya tunduk pada satu pengecualian. Pedoman APB yang asli
menyatakan bahwa pertukaran harus dicatat pada nilai buku dari aset yang diserahkan ketika
pertukaran tersebut bukan merupakan puncak dari proses perolehan. Dua contoh pertukaran yang
tidak menghasilkan kulminasi dari proses penghasilan didefinisikan sebagai berikut:
1) Pertukaran produk atau properti yang dimiliki untuk dijual dalam kegiatan bisnis
biasa (inventaris) untuk produk atau properti yang akan dijual di lini bisnis yang
sama untuk memfasilitasi penjualan kepada pelanggan selain pihak yang bertukar.
 2) Pertukaran aset produktif yang tidak dimiliki untuk dijual dalam kegiatan bisnis
biasa dengan aset produktif serupa atau bunga yang setara dalam aset produktif
yang sama atau serupa.
Mencatat keuntungan dan kerugian atas aset produktif serupa
1. Kenali semua kerugian
2. Kenali keuntungan proporsional sejauh boot diterima
Yaitu: Jika aset yang dipertukarkan berbeda, anggapannya adalah bahwa proses
penghasilan selesai, dan aset yang diperolch dicatat pada nilai wajar dari aset yang dipertukarkan
termasuk dalam setiap keuntungan atau kerugian. Persyaratan ini ada untuk pertukaran langsung
dan pertukaran disertai dengan pembayaran tunai (juga dikenal sebagai boot).

e) Donated and Discovery Values

Praktik sebelumnya mengharuskan aset yang disumbangkan dicatat pada nilai pasar
wajarnya, dengan peningkatan yang sesuai dalam akun ekuitas yang disebut modal yang
disumbangkan . Mencatat aset yang disumbangkan dengan nilai pasar wajar dipertahankan dengan
alasan bahwa jika donasi dilakukan secara tunai, jumlah yang diterima akan dicatat sebagai modal
yang disumbangkan, dan uang tunai dapat digunakan untuk membeli aset dengan nilai pasar yang
wajar.
PSAK No. 116 (FASB ASC 605-10-15-3) mensyaratkan bahwa arus masuk aset dari
donasi dianggap sebagai pendapatan (bukan modal yang disumbangkan). Jika demikian, nilai pasar
wajar dari aset yang diterima merupakan pengukuran yang sesuai. Namun, karakterisasi donasi
sebagai pendapatan mungkin cacat. Menurut SFAC No. 6, pendapatan timbul dari pengiriman atau
produksi barang dan pemberian layanan. Jika kontribusi adalah transfer non-resiprokal, maka sulit
untuk melihat bagaimana pendapatan telah diperoleh. Atau, dapat dikatakan bahwa aliran masuk
mewakili keuntungan. Argumen yang terakhir ini konsisten dengan definisi kerangka kerja
konseptual tentang keuntungan yang dihasilkan dari transaksi periferal atau insidental dan dengan
definisi pendapatan komprehensif sebagai perubahan dalam aset bersih yang dihasilkan dari
transaksi yang bukan pemilik. Di bawah pendekatan ini, aset dan keuntungan akan dicatat pada
nilai pasar wajar dari aset yang diterima, sehingga memungkinkan pengungkapan penuh aset
dalam neraca.
Demikian pula, sumber daya alam yang berharga dapat ditemukan di properti setelah
akuisisi, dan biaya asli mungkin tidak memberikan semua informasi yang relevan tentang sifat
properti. Dalam kasus tersebut, prinsip biaya dimodifikasi untuk memperhitungkan kenaikan
penilaian dalam properti. Peningkatan terkait dilaporkan sebagai keuntungan yang belum
direalisasi dari akumulasi pendapatan komprehensif lain. Praktik alternatif yang konsisten dengan
definisi kerangka kerja konseptual pendapatan komprehensif adalah mengenali peningkatan
penilaia sebagai keuntungan.