BAB I

PENDAHULUAN
PENILAIAN INVESTASI DALAM AKTIVA TETAP

Di suatu perusahaan investasi dalam aktiva tetap diperlukan untuk dapat meningkatkan produktifitas
dan mengambil kemajuan teknologi. Penanaman investasi aktiva tetap untuk penambahan kapasitas
cukup memberikan harapan baik untuk memperoleh keuntungan yang lebih besar di masa yang akan
datang. Investasi aktiva tetap yang bernilai cukup besar mempunyai konsekuensi tidak ditemukan
dalam pengeluaran sehari-hari perusahaan.
Dana yang dikeluarkan untuk belanja pengadaan aktiva tetap memakan waktu lama. Pada dasarnya
tujuan investasi adalah memperoleh baik keuangan maupun non keuangan di kemudian hari. Sebelum
melakukan investasi, setiap perusahaan harus melakukan investasi, setiap perusahaan harus melakukan
kajian investasi yang akan dilakukan supaya kegiatan perusahaan dapat berjalan dengan baik.
Investasi dilakukan perusahaan memiliki tujuan untuk memperoleh laba. Biasanya disamping mencari
laba, tujuan perusahaan juga mencakup :
1.  Pertumbuhan yang terus menerus.
2.  Kelangsungan hidup.
3.  Kesan positif di mata publik.
Untuk mencapai tujuan ini manajemen sebagai pihak yang diserahi hak dan tanggung jawab
memiliki atau menguasai faktor-faktor produksi yang diramu seperti money, man, material, dan
method.  Proses ini sering disebut juga disebut proses produksi.  Proses ini dimaksudkan untuk
menghasilkan penerimaan kas melalui penjualan produksi tersebut yang menjadi salah satu sumber
dana utama bagi pelaksanaan kegiatan perusahaan.
Untuk menghasilkan produk ini maka peranan aktiva tetap sangat besar, seperti lahan sebagai
tempat berproduksi bagi usaha pertambangan, pertanian, perkebunan, dan perikanan.  Bangunan
sebagai tempat pabrik, kantor, dan kegiatan lainnya.  Mesin dan peralatan sebagai alat untuk
berproduksi.  Kendaraan pengangkutan sebagai alat untuk mengangkut produk atau hasil lainnya. 
Inventaris berupa inventaris kantor, perabot, meja, kursi, lemari dan lain-lain sebagai alat yang
mendukung kegiatan perusahaan semuanya.
Bahkan ada aktiva tetap yang tidak berwujud tapi yang sangat penting dalam kegiatan produksi
dan tanpa aktiva ini barangkali perusahaan tidak dapat beroperasi misalnya, HPH (Hak Penguasaan
Hutan), HGU (Hak Guna Usaha), HGB (Hak Guna Bangunan), Patent, Frenchise, Hak Cipta, dan lain-
lain.
 Peranan aktiva tetap ini sangat besar dalam perusahaan baik ditinjau dari segi fungsinya, dari
segi  jumlah dana yang diinvestasikan, dari segi pengolahannya yang melibatkan banyak orang, dari
segi pembuatannya yang sering jangka panjang, maupun dari segi pengawasannya yang agak rumit.
Setiap perusahaan pasti memiliki aktiva tetap baik yang berwujud maupun yang tidak berwujud. 
Namun jenis aktiva tetap yang dimiliki mungkin satu sama lainnya dapat berbeda seperti perusahaan
jasa, aktiva tetapnya berbeda dengan aktiva tetap perusahaan perkebunan, perkapalan, perminyakan,
perdagangan, dan lain-lain.  Namun yang jelas masing-masing mempunyai aktiva tetap.
 BAB II
AKTIVA TETAP
A. Pengertian Aktiva Tetap
Yang dimaksud dengan aktiva tetap adalah kekayaan yang dimiliki oleh suatu perusahaan, yang
dimana kekayaan tersebut didapatkan dalam bentuk siap pakai atau telah dibangun terlebih dahulu,
sifatnya permanen dan dapat digunakan dalam kegiatan normal perusahaan untuk jangka waktu yang
relatif panjang serta memiliki nilai cukup material.
Aktiva tetap yaitu sumber daya ekonomi yang didapatkan dan dikuasai oleh perusahaan sebagai
hasil dari transaksi masa lalu, salah satunya yaitu aktiva tetap yang digunakan oleh perusahaan dalam
kegiatan operasionalnya dalam menghasilkan produk atau jasa.
Peranan aktiva tetap ini sangat besar dalam perusahaan baik ditinjau dari segi fungsinya, dari segi 
jumlah dana yang diinvestasikan, dari segi pengolahannya yang melibatkan banyak orang, dari segi
pembuatannya yang sering jangka panjang, maupun dari segi pengawasannya yang agak rumit.
Setiap perusahaan pasti memiliki aktiva tetap baik yang berwujud maupun yang tidak berwujud. 
Namun jenis aktiva tetap yang dimiliki mungkin satu sama lainnya dapat berbeda seperti perusahaan
jasa, aktiva tetapnya berbeda dengan aktiva tetap perusahaan perkebunan, perkapalan, perminyakan,
perdagangan, dan lain-lain.  Namun yang jelas masing-masing mempunyai aktiva tetap.

B. Karakteristik aktiva tetap

Adapun karakteristik dari aktiva tetap diantaranya sebagai berikut di bawah ini:

 Tidak untuk di jual kembali.

 Memiliki wujud fisik.

 Memiliki nilai material, harga dari aset cukup signifikan misalnya seperti: harga tanah, harga
mesin, harga bangunan dan lain sebagainya.

 Memiliki periode manfaat dengan jangka waktu yang panjang (lebih dari 1 tahun).

 Dapat memberikan banyak manfaat di masa yang akan datang.

 Aset dapat digunakan secara efektif dalam aktivitas normal perusahaan (tidak untuk di jual
kembali seperti halnya produk, persediaan dan investasi).

 Dimiliki oleh perusahaan tidak sebagai investasi.

 Dalam memutuskan suatu proyek dapat kita terima atau kita tolak, pada arus kas bebas memiliki
manfaat yang besar pengaruhnya bagi kelangsungan perusahaan. Dalam hal ini perusahaan harus
menentukan seberapa besar pengaruhnya terhadap arus kas yang dihasilkan oleh suatu proyek dan
berfungsi pada suatu penentuan apakah proyek dapat diterima? Dalam hal tersebut perusahaan harus
menguji apakah yang terkait dengan arus kas dan bagaimana cara untuk mengukurnya untuk
mendapatkan suatu keputusan.
Secara khusus investasi melibatkan pengeluaran kas yang besar dan mengikat perusahaan pada
tindakan tertentu pada periode yang relative lama, jika suatu keputusan penganggaran modal dilakukan
dengan tidak teliti maka akan canderung menimbulkan biaya yang mahal. Sebagian metode ini
mengambil perhitungan nilai waktu dari uang. Dalam hal ini perusahaan lebih sering memakai metode
NPV yang membandingkan nilai sekarang dari arus kan masuk dan arus kas keluar.

C.    Perputaran dana dalam aktiva tetap

Aktiva tetap ialah harta yang dimiliki oleh perusahaan memiliki umur ekonomis lebih dari satu
tahun. Perputaran dana yang tertanam dalam aktiva tetap yaitu dalam bentuk mesin, bangunan,
kendaraan dan lain-lain akan diterima kembali keseluruhannya oleh perusahaan dalam beberapa tahun
secara berangsur-angsur melalui depresiasi (penyusutan).

D. Penggolongan usul investasi dalam aktiva tetap

1. Investasi Penggantian
Pada umumnya, keputusan mengenai investasi penggantian adalah yang paling sederhana. Dalam
hal ini aktiva yang sudah aus (wear-out) atau usang (obsolete) harus diganti dengan aktiva baru
bila produksi akan tetap dilanjutkan
2. Investasi Penambahan Kapasitas
Misalnya usulan penambahan jumlah mesin atau pembukaan pabrik baru. Investasi ini sering juga
bersifat investasi penggantian, contohnya mesih yang sudah tua dan tidak efisien akan diganti
dengan mesin baru yang lebih besar kapasitasnya dan lebih efisien
3. Investasi Penambahan Produk Baru
Investasi untuk menghasilkan produk baru disamping tetap menghasilkan produk yang telah
diproduksi pada waktu ini
4. Investasi Lain-lain
Investasi yang termasuk golongan ini adalah usulan investasi yang tidak termasuk dalam ketiga
 golongan di atas, misal investasi untuk pemasangan alat pemanas, alat pendingin dan lain-lain.

Pengembalian dana atas investasi aktiva tetap tercermin dari lamanya masa penggunaan aktiva tetap
tersebut. Semakin pendek umur aktiva tetap maka semakin cepat dana yang diinvestasikan akan
kembali. Pengembalian nilai investasi atas aktiva tetap berasal dari depresiasi (penyusutan) aktiva tetap
yang secara kontinyu yaitu tiap tahun dilakukan perhitungan depresiasi. Besarnya depresiasi yang
terkumpul atau akumulasi penyusutan tiap tahun jumlahnya semakin besar sampai mencapai nilai yang
sama dengan investasi pada akhir umur ekonomis aktiva tetap tersebut.
Suatu investasi baru yang menyangkut aktiva tetap harus diperhitungkan secara seksama. Sebab
apabila investasi yang telah dilakukan tetapi kemudian terjadi kekeliruan pada perhitungannya maka
akan sulit menarik kembali dana yang telah tertanam. Dengan demikian menilai ekonomis tidaknya
suatu investasi dapat digunakan beberapa metode yang sering dipakai.
Sebagai contoh suatu aktiva tetap memiliki harga perolehan Rp. 100 juta, taksiran umur ekonomis 5
tahun tanpa nilai residu. Apabila metode penyusutan yang digunakan adalah Straight Lines Method
(metode garis lurus) maka besarnya depresiasi adalah Rp. 20 juta pertahun dan pada akhir tahun ke
lima akumulasi penyusutan mencapai Rp. 100 juta sesuai dengan nilai investasi.
Dalam penilaian proyek investasi ada beberapa metode penilaian investasi yang biasa digunakan
diantaranya :
1. Payback Period
Payback Periode merupakan periode yang dibutuhkan supaya mampu menutup kembali
pengeluaran investasi dengan memanfaatkan aliran kas neto (net cash flow) atau proceed.
Resiko akan semakin kecil apabila modal yang dikeluarkan dapat segera kembali. Kriteria
penerimaan proyek yang akan diterima adalah jika perbandingan antara periode pengembalian
lebih rendah dari periode pengembalian maksimum. Contoh : Ada usul investasi dalam suatu
proyek yang membutuhkan investasi sebesar Rp ,00 yang diprerkirakan mempunyai proceeds
selama usianya seperti nampak dibawah ini. Pola proceeds (keuntungan neto sesudah pajak plus
depresiasi). Tahun proceeds: Rp ,00 Rp ,00 Rp ,00 Rp ,00 Rp ,00 Rp ,00 Payback period dari
investasi dihitung : Jumlah Investasi Rp ,00 Proceeds tahun 1 Rp ,00 Rp ,00 Proceeds tahun 2
Rp ,00 Investasi yang belum tertutup sesudah akhir tahun Ke-2 Rp ,00 Proceeds tahun ke 3 Rp ,
00 Dana yang dibutuhkan Rp ,00 Waktu yang dibutuhkan Rp ,00 pada tahun ke- 3 adalah Rp ,
00 x 1 tahun = 3 bulan Rp ,00 Maka Payback Period dari investasi adalah 2 tahun 3 bulan.

2. Net Present Value (NPV)

Net Present Value merupakan selisih yang terjadi antara nilai arus kas masuk sekarang yang akan
diterima di periode yang akan datang dengan nilai arus kas keluar. Rumus : Contoh :
Perhitungan NPV atas dasar discount rate 10% Untuk kriteria penerimaannya dapat di lihat dari
NPV yang positif, ini menjelaskan bahwa Rate of Return dari investasi nilainya lebih tinggi jika
dibanding dengan Discount Rate, dan juga sebaliknya.
3.Profitability Index ( pi )
Merupakan pembagian antara nilai arus kas masuk sekarang yang akan diterima di periode yang
akan datang dengan nilai arus kas keluar. Untuk kriteria penerimaannya investasi dapat dilihat
dari profitability index yang lebih dari satu dan juga sebaliknya. Contoh : Dari contoh soal
NPV, kita dapat menghitung “Profitability Index (PI)” = Rp ,00 Rp ,00 = 1,37

3. Internal Rate of Return (IRR)

Didefinisikan sebagai tingkat bunga yang akan menjadikan jumlah nilai sekarang dari prooceeds
yang diharapkan akan diterima (PV of Future Proceeds ) sama dengan jumlah nilai sekarang
dari pengeluaran modal (PV of capital outlays ). Internal Rate of Return (IRR) harus dicari
dengan trial and error / coba coba. Jumlah investasi = Rp ,00 Jumlah proceeds tahunan selama 3
tahun= Rp ,00 Rumus Misalnya kita menggunakan tingkat bunga 20% untuk menghitung PV
dari proceeds. Dengan menggunakan bantuan dari tabel A-2 ( lihat buku) kita dapat menghitung
NPV-nya sebagai berikut: PV dari proceeds = 2,106 x Rp , = Rp ,00 PV dari Outlays = Rp ,00
NPV = Rp ,00 coba1. Dimana : IO = Initial outlays (nilai investasi mula-mula) Pt = Net cash
flow (proceed) pada tahun ke-t i = Tingkat diskonto n = Lama waktu / periode umur investasi
coba2. Oleh karena hasil positif maka kita coba untuk menggunakan bunga yang lebih tinggi,
misalnya kita menggunakan tingkat bunga 24% untuk menghitung PV dari proceeds. kita dapat
menghitung NPV-nya sebagai berikut: PV dari proceeds = 1,981 x Rp , = Rp ,00 PV dari
Outlays = Rp ,00 NPV = Rp ,00 coba3. Hasil perhitungan menunjukkan bahwa NPV-nya
positif, ini berarti bahwa tingkat bunga yang sebenarnya diatas 23% dan dibawah 24%. Hasil
perhitungan menunjukkan bahwa NPV negatif ini, berarti bahwa tingkat bunga yang sebenarnya
lebih kecil dari 24%. Kita coba menggunakan tingkat bunga 23 maka NPV sebagai berikut: PV
dari proceeds = 2,011 x Rp , = Rp ,00 PV dari Outlays = Rp ,00 NPV = Rp ,00
4. Accounting Rate of Return (ARR)
Average rate of return disebut juga accounting rate of return atau accounting return to investment
adalah metode penilaian investasi yang berusaha menunjukkan ratio atau perbandingan antara
keuntungan neto tahunan terhadap nilai investasi yang diperlukan untuk memperoleh laba / keuntungan
tersebut baik diperhitungkan dengan nilai awal investasi / initial investment) atau rata-rata investasi,
(average investment). Kriteria penerimaan investasi di lihat dari nilai ARR yang lebih dari 100%, bila
nilai ARR kurang dari 100% maka investasi tidak diterima.
Pencatuan Modal Pencatuan modal Menyusun skala prioritas investasi dikarenakan keterbatasan
dana perusahaan dimana terjadi setiap waktu kalau ada kendala mengenai jumlah dana yang
dapat diinvestasikan selama suatu periode tertentu.

Sebagai dasar perhitungan dalam menganalisis usulan untuk metode Accounting Rate of Return
menggunakan keuntungan / laba setelah pajak (Earning After Tax), sedangkan untuk ketiga metode
lainnya menggunakan aliran kas (cash flow) atau “Procceds” sebagai dasar perhitungannya,
Analisis Arus Kas (Cashflow Analysis)
dalam proses ini adalah mempertimbangkan arus kas selisih (incremental cash flow) yang didefinisikan
sebagai perbedaan antara arus kas perusahaan jangka proyek yang diambil dan arus kas perusahaan
tanpa proyek. Arus kas suatu proyek dapat dikelompokkan menjadi 3 (tiga): Arus kas permulaan
(initial cash flow) Arus kas operasi (operating cash flow) Arus kas terminal (terminal cash flow)

E. Nilai investasi aktiva tetap

Nilai investasi suatu aktiva tetap adalah seluruh biaya yang dikeluarkan oleh perusahaan untuk
mendapatkan aktiva tetap tersebut, atau sering disebut dengan istilah harga perolehan aktiva tetap,
sedangkan untuk memdapatkan aktiva tetap terdapat beberapa cara diantaranya :
1. Pembelian tunai
2. Tukar tambah
3. Pembelian secara kredit atau angsuran

1. Pembelian tunai
Jika suatu aktiva diperoleh dengan cara pembelian tunai, maka yang maksud dengan Harga
Perolehan/Cost/Harga Pokok adalah harga tunai aktiva ditambah segala macam biaya yang dikeluarkan
sampai aktiva tetap tersebut siap untuk digunakan.

Contoh 1:
Dibeli tunai sebuah mesin Rp. 125.000.000 biaya angkut Rp. 5.000.000 ongkos
pemasangan/penyetelan Rp. 2.500.000 dari informasi tersebut maka besarnya nilai investasi adalah:
Jawab:
Nilai investasi/nilai perolehan = Harga mesin + Biaya angkut + Biaya pemasangan
Rp. 125.000.000 + Rp. 5.000.000 + Rp. 2.500.000 = Rp. 132.500.000

Nilai investasi yaitu sebesar Rp. 132.500.000

2. Tukar tambah
Dalam tukar tambah mengandung arti bahwa perusahaan memperoleh aktiva baru dengan melepas /
menjual aktiva lama. Pada umumnya dalam tukar tambah ini yang memperoleh aktiva baru akan
menambah sejumlah uang karena pada dasarnya aktiva baru memiliki kemampuan lebih baik daripada
aktiva lama, hal ini tersirat dari tujuan mengganti aktiva adalah untuk meningkatkan kapasitas,
kemampuan dan nilai tambah. Disamping itu biaya perawatan atau pemeliharaan aktiva baru lebih
rendah daripada aktiva lama sehingga diperoleh effisiensi dari segi biaya operasional.

Contoh 2:
Sebuah mesin yang dibeli 4 tahun yang lalu memiliki nilai buku Rp. 250 juta sisa umur ekonomis 5
tahun. Perusahaan menginginkan mengganti mesin lama tersebut dengan mesin baru harga tunai Rp.
500 juta diperkirakan berumur 5 tahun residu 20%. Penyusutan menggunakan metode garis lurus dan
pajak rata rata 20%.
Hitunglah :
1. Nilai investasi jika mesin lama laku dijual Rp. 225 juta
2. Nilai investasi jika mesin lama laku dijual Rp. 250 juta
3. Nilai investasi jika mesin lama laku dijual Rp. 280 juta

Jawab :

1. Harga mesin baru = Rp. 500.000.000

Harga jual mesin lama Rp. 225.000.000
Pajak 20%
(225 juta – 250 juta ) Rp. 5.000.000
Rp. 230.000.000
Nilai Investasi Rp. 270.000.000
2. Harga mesin baru Rp. 500.000.000
Harga jual mesin lama 50.000.000
Pajak 20%
(250 juta – 250 juta )             Rp.                 0
                                                                                      Rp. 250.000.000  
                         Nilai Investasi                                     Rp. 250.000.000

3.      Harga mesin baru                                                              Rp. 500.000.000

Harga jual mesin lama              Rp. 280.000.000
Pajak 20%
(280 juta – 250 juta )               Rp.      6.000.000
                                                                                        Rp. 274.000.000  
                         Nilai Investasi                                       Rp. 226.000.000

3. Pembelian secara kredit atau angsuran

Apabila aktiva tetap diperoleh dengan pembelian secara kredit atau dibayar secara angsuran, maka
yang dimaksud dengan Harga Perolehan / Cost / Harga Pokok adalah harga tunai aktiva tersebut
termasuk biaya untuk mendapatkannya, sepanjang biaya biaya ini tidak menjadi tanggung jawab
penjual. Oleh karena pada umumnya harga yang dibeli secara kredit lebih tinggi dari harga tunai, maka
akan terdapat selisih antara harga kredit dengan harga tunai. Dalam akuntansi selisih antara harga kredit
dengan harga tunai dicatat sebagai biaya bunga, selanjutnya biaya bunga ini dapat sekaligus dihitung
sebagai kerugian dalam tahun dimana aktiva tetap didapat; atau dapat juga dialokasikan secara
proporsional sesuai dengan jumlah angsuran yang dibayar tiap tahun. Biaya bunga yang dialokasikan
secara teratur dan proporsional ini dapat dianggap / dicatat sebagai Biaya bunga yang ditangguhkan
(Piutang Bunga) dan tiap akhir tahun akan berkurang sejalan dengan berkurangnya jumlah utang kredit
dan akan habis manakala utang kredit telah lunas.
Biaya ini selanjutnya dialokasikan kedalam perhitungan rugi – laba, oleh karena sifatnya biaya
tentunya biaya bunga ini akan mengurangi laba tahun berjalan sehingga akan mengurangi earning after
tax yang menjadi dasar penilaian usul investasi metode Accounting Rate of Return (ARR) dan pula
biaya ini akan mengurangi aliran kas sehingga akan berpengaruh kepada Proceeds yang menjadi dasar
penilaian usul investasi metode Payback Period, Net Present Value dan Internal Rate of Return. Harga
tunai aktiva tetap berikut biaya-biaya sampai dengan siap digunakan adalah dianggap sebagai nilai
investasi

Contoh 3:
PT “PRIMA” merencanakan membeli mesin harga tunai Rp. 300 juta, biaya angkut dan pemasangan
Rp. 20 juta dibayar tunai. Mesin tersebut dapat pula dibeli secara kredit dengan syarat: uang muka
(Down Payment) Rp. 50 juta, sisanya diangsur tiap tahun selama 5 angsuran masing masing angsuran
Rp. 62 juta.
Hitunglah :
1.      Nilai investasi
2.      Biaya bunga

Jawab :

1.      Harga tunai                                                           Rp. 300.000.000

Biaya angkut dan pemasangan                               Rp. 20.000.000
Nilai Investasi                                                 Rp. 320.000.000

2.      Jumlah angsuran = 5 x Rp. 62.000.000                  Rp. 310.000.000

Harga tunai        =       Rp. 300.000.000.
Uang muka        =       Rp. 50.000.000,-
                       Hutang / Pinjaman                         Rp 250.000.000
                        Biaya Bunga                              Rp. 60.000.000

Apabila hasil analisis menyatakan bahwa usul investasi ini diterima maka bagian akuntansi akan
mencatat/menjurnal sebagai berikut :

Uraian D K
Mesin Rp. 320.000.000
Biaya Bunga/Bunga ditangguhkan Rp. 60.000.000
Kas Rp. 70.000.000
Hutang Rp. 310.000.000
 Hubungannya antara pembayaran angsuran dengan biaya bunga yang ditangguhkan (Piutang
Bunga) adalah bila perusahaan membayar angsuran sebesar Rp. 62 juta maka pada akhir tahun biaya
bunga ditangguhkan (Piutang Bunga) dikurangi sebesar Rp. 12 juta. Peristiwa ini berlangsung terus
menerus sampai dengan pembayaran angsuran ke 5 (terakhir). Berakhirnya kewajiban mengangsur
maka akan habis pula nilai biaya bunga yang ditangguhkan tersebut dan pada awal tahun ke 6, maka
rekening Biaya Bunga Ditangguhkan bersaldo nihil.
Hubungannya antara pembayaran angsuran dengan cash flow adalah bahwa angsuran sebesar
Rp 62 juta tersebut didalamnya sudah termasuk bunga Rp.12 juta Karena pada saat dilakukan
pembayaran angsuran oleh perusahaan di jurnal :

Uraian D K
Utang Rp. 50.000.000
Biaya Bunga/Bunga ditangguhkan Rp. 12.000.000
Kas Rp. 62.000.000

dengan demikian pembayaran utang tanpa bunga Rp. 50 juta dan Biaya bunga Rp. 12 juta sudah
masuk dalam perhitungan rugi laba, dan telah masuk pula dalam aliran cash out, sehingga tidak perlu
meragukan EAT maupun Proceeds.

F.     Aplikasi Metode Penilaian Usul Investasi

Usulan investasi yang secara langsung berorientasi pada tujuan memperoleh profit. Perusahaan
umumnya sering menghadapi lebih dari satu usulan proyek investasi, tetapi karena perusahaan
mengalami keterbatasan dan budgeting constraint yang dimiliki maka manajemen akan memutuskan
untuk memilih satu atau beberapa usulan proyek. Penerapan metode penilaian usul investasi dipakai
dalam beberapa contoh permasalahan dibawah ini :

Contoh 4:
PT “PRIMA” merencanakan membeli mesin harga tunai Rp. 300 juta, biaya angkut dan pemasangan
Rp. 20 juta dibayar tunai. Perusahaan menetapkan bahwa mesin dibeli secara tunai. Informasi
selanjutnya bahwa, mesin tiap tahun akan menghasilkan penjualan senilai Rp. 400 juta, Harga Pokok
Penjualan Rp. 220 juta, Biaya Operasional Rp. 89 juta Jumlah biaya operasional ini belum termasuk
biaya depresiasi mesin, pajak (rata rata) 20% dan tingkat suku bunga 10%. Mesin ditaksir berumur 5
tahun tanpa residu.
Hitunglah :
Analisis usulan investasi, apakah usul investasi diterima atau ditolak (diasumsikan penjualan secara
tunai)
1.      Menggunakan Payback Period
2.      Menggunakan Net Present Value (NPV) & Profitability Index
3.      Menggunakan Accounting Rate of Return (ARR)
Jawab :

Accounting Cash Flow

Uraian

Hasil Penjualan Rp. 400.000.000 Rp. 400.000.000

Harga Pokok Penjualan Rp. 220.000.000 (Rp. 220.000.000)
Laba Kotor Rp. 180.000.000
Biaya Operasional (Rp. 89.000.000) (Rp. 89.000.000)
Depresiasi mesin (Rp. 64.000.000)
Laba sebelum pajak Rp. 27.000.000
Pajak 20% (Rp. 5.400.000) (Rp. 5.400.000)
Laba setelah pajak Rp. 21.600.000
Proceeds Rp. 85.600.000

Depresiasi mesin tiap tahun adalah sebesar Rp. 320.000.000 : 5 = Rp. 64.000.000

Proceeds dapat pula dihitung dari laba setelah pajak ditambah depresiasi mesin, karena pada dasarnya
depresiasi adalah biaya yang tidak mengeluarkan uang kas sehingga aliran kas akan lebih tinggi
daripada laba setelah pajak. Proceeds = Rp. 21.600.000 + Rp. 64.000.000 = Rp. 85.600.000,-

1.      Metode Payback Period

-          Jumlah investasi Rp. 320.000.000,-
-          Jumlah Proceeds / th Rp. 85.600.000,-
-          Payback Periode =     (320.000.000 / 85.600.000)  x 1 tahun  
                                  = 3,74 tahun
                 atau selama 3 tahun 9 bulan

Ini artinya bahwa investasi yang ditanam sebesar Rp. 320.000.000 akan kembali seluruhnya dalam
kurun waktu 3 tahun 9 bulan Jika tidak ada persyaratan lain , oleh karena masa penggunaan aktiva ( 5
tahun ) lebih lama dibandingkan dengan masa kembalinya investasi ( 3 tahun 9 bulan); Kesimpulannya
adalah bahwa usul pembelian mesin dapat diterima.
Tetapi apabila perusahaan telah menetapkan payback period maksimum yang dapat diterima, maka
setelah dapat dihitung payback period selanjutnya diperandingkan dengan paybck period
maksimumnya.
Jika payback period suatu investasi yang diusulkan lebih pendek dari payback maksimum maka usulan
investasi dapat dilaksanakan atau disetujui, dan sebaliknya apabila payback period suatu investasi yang
diusulkan lebih panjang daripada payback maksimum maka usulan investasi ditolak.
Apabila dalam kasus ini perusahaan menetapkan payback maksimumnya adalah 3 tahun, maka usulan
investasi tidak diterima atau ditolak.

2.      Metode NPV

Perhitungan PV

Tahun DF (10%) Proceeds PV

1 0,909091 Rp. 85.600.000 Rp. 77.818.189,60
2 0,826446 Rp. 85.600.000 Rp. 70.743.777,60
3 0,751315 Rp. 85.600.000 Rp. 64.312.564,00
4 0,683013 Rp. 85.600.000 Rp. 58.465.912,80
5 0,620921 Rp. 85.600.000 Rp. 53.150.817,60
Total PV Rp.324.491.281,60
Investasi Rp.320.000.000
NPV Rp. 4.491.281,60

Dari hasil perhitungan ternyata diperoleh NPV Positif ( sebesar 4.491.281,60 ) Oleh karena NPV
Positif maka usul investasi dengan membeli mesin dapat dilaksanakan.

Kadang kadang pendekatan Present Value digunakan Profitability Index (PI) sebagai ukurannya Jika
hal ini digunakan maka PI dapat dihitung dengan cara membandingkan antara total PV Proceeds
dengan PV dari out lay (nilai investasi) Ketentuannya adalah apabila PI lebih besar daripada nilai 1
(satu) maka usul investasi dapat diterima, sebaliknya jika nilai PI kurang dari 1 (satu) maka usul
investasi harus ditolak.

3.      Metode Profitability Index (PI)

Dari perhitungan diatas dapat dihitung besarnya Profitability Index (PI) sebagai berikut :
Profitability Index (PI) =     324.491.281,60 / 320.000.000 = 1,014

Dari hasil analisis diperoleh PI sebesar 1,014 Oleh karena PI lebih besar daripada 1 (satu) maka usul
investasi dapat diterima.
4.      Metode ARR
Metode Accounting Rate of Return (ARR) perhitungannya didasarkan pada keuntungan yang
dilaporkan dalam buku, yaitu dari keuntungan / laba netto setelah pajak (earning after tax) berbanding
dengan nilai investasi atau nilai rata rata investasi. Dalam analisannya metode ini menggunakan data
accounting yang telah tersedia. Setelah rate of returnnya dihitung langkah selanjutnya adalah
membandingkan dengan ARR minimum yang telah ditetapkan oleh perusahaan.
Jika hasil perhitungan ARR lebih besar daripada ARR minimum yang ditetapkan oleh perusahan
tersebut, maka usul investasi dapat diterima atau dapat dilaksanakan, tetapi jika perhitungan ARR lebih
kecil daripada ARR minimum yang telah ditetapkan oleh perusahaan maka usulan investasi ditolak.
Berdasarkan contoh soal diatas maka akan diperoleh :

-      ARR atas dasar nilai investasi

= 21.600.000 / 320.000.000 x 100%

= 6,75

-      ARR atas dasar investasi rata rata

                       = 21.600.000 / (320.000.000/2) x 100%
                       = 13,5

Contoh 5:
 Suatu perusahaan akan melakukan investasi dengan membeli sebuah aktiva tetap, berdasarkan
hasil survey dan analisis terdapat dua merk aktiva yang diperkirakan menguntungkan dengan informasi
selengkapnya sebagai berikut :

Uraian Aktiva “A” Aktiva “B”

Harga Tunai Rp. 40.000.000,00 Rp. 60.000.000,00
Umur Ekonomis 4 tahun 4 tahun
Nilai Residu Rp. 10.000.000,00 Rp. 20.000.000,00
Metode Penyusutan Garis Lurus Garis Lurus
Proceeds tiap tahun Rp.12.500.000,00 Rp.17.500.000,00
Tingkat suku bunga 10 % 10 %

Hitunglah :
1.        NPV aktiva A dan NPV aktiva B
2.        Apakah usul investasi diterima ?
3.        Dari analisis tersebut jika usul diterima, aktiva manakah yang dianggap paling
menguntungkan? buktikan dengan perhitungan

Jawab:
Untuk menjawab soal tersebut perlu dibuat PV aktiva A dan PV aktiva B sebagai berikut:

1.  NPV aktiva A

Tahun Proceeds DF 10% PV
1 12.500.000 0,909091 11.363.636,36
2 12.500.000 0,826446 10.330.578,51
3 12.500.000 0,751315 9.391.435,01
4 12.500.000 0,683013 8.537.668,19
10.000.000 0,683013 6.830.134,55
NPV 46.453.452,63
Investasi 40.000.000
NPV 6.453.452,63
 NPV Aktiva B

Tahun Proceeds DF 10% PV

1 17.500.000 0,909091 15.909.090,91
2 17.500.000 0,826446 14.462.809,92
3 17.500.000 0,751315 13.148.009,02
4 17.500.000 0,683013 11.952.735,47
20.000.000 0,683013 13.660.269,11
NPV 69.132.914,42
Investasi 60.000.000
NPV 9,132,914.42

Jawab no.2
Hasil analisis untuk aktiva A menghasilkan NPV Positif Rp 6.453.452,63
sehingga usul pembelian aktiva A dapat diterima. Demikian pula untuk aktiva B menghasilkan
NPV Positif sebesar Rp 9.132.914,42 yang mengisyaratkan bahwa pembelian aktiva B dapat
diterima/dilaksanakan.

Jawab no.3
Untuk memilih aktiva yang akan dibeli (aktiva A atau aktiva B) maka dapat digunakan rumus
Profitability Index, ketentuannya yaitu yang dipilih adalah aktiva yang memiliki PI yang
paling besar.
Kedua aktiva tersebut dapat dihitung PI masing masing sebagai berikut :
- PI Aktiva A = 46.453.452,63 / 40.000.000 = 1,16
- PI Aktiva B = 69.132.914,42 / 60.000.000 = 1,15
Oleh karena PI aktiva A (1,16) lebih besar daripada PI aktiva B (1,15) maka yang dipilih adalah
aktiva A

Internal Rate Of Return

Contoh : 6
Sebuah mobil angkutan dapat dibeli dengan harga tunai Rp. 105.000.000,00 Biaya administrasi
 dan lain lain Rp. 1.648.500,00 Kendaraan tersebut ditaksir berumur 5 tahun tanpa residu,
dengan perolehan proceed sebagai berikut
Tahun                     Proceeds
  1                         Rp.50.000.000
  2                          Rp.40.000.000
  3                         Rp.25.000.000
  4                         Rp.12.000.000
  5                         Rp.10.000.000
Hitunglah : Internal rate of Return
Jawab :
Untuk menjawab soal diatas, dibuat perhitungan PV untuk dua discount faktor yang berbeda,
dimana satu DF menghasilkan NPV Positif dan satu DF menghasilkan NPV negatif.
Dalam kasus ini diambil DF 12% dan DF 13 % yang hasilnya sebagai berikut :

Proceeds DF12% DF13% PV 12% PV13%

50.000.000 0,892857 0.88495644.642.857 44.247.788
40.000.000 0,797194 0.78314631.887.755 31.325.868
25.000.000 0,711780 0.69305017.794.506 17.326.254
12.000.000 0,635518 0.6133197.626.217 7.359.825
10.000.000 0,567427 0.5427605.674.269 5.427.599
Total PV 107.625.604 105.687.333
Investasi 106.648.500 106.648.500
NPV 977.104 -961.167

IRR = 12 % + (977.104 / ((977.104 + 104)) x 1 % = 12,50 %

Dari hasil analisis diatas dihasilkan IRR sebesar 12,50 % yang mengandung makna bahwa
proceed / hasil investasi menghasilkan tingkat rate ( bunga efektif ) sebesar 12,50% per tahun
Usul investasi diterima atau ditolak sangat tergantung dari kebijakan manajemen, artinya jika
manajemen  menghendaki return invensmennya kurang dari IRR (umpama 12 %) maka usul investasi
diterima. Dan sebaliknya jika manajemen menghendaki kembalian investasi lebih dari IRR (umpama
13%) maka usul inventasi ditolak.
Atau dapat pula dibandingkan dengan suku bunga tabungan di bank, jika IRR lebih tinggi dari
bunga bank maka usul investasi diterima.
Tetapi jika untuk investasi tersebut dananya dipinjam dari bank, tentunya IRR harus dibandingkan
 dengan bunga pinjaman/kredit bank. Yaitu jika IRR lebih tinggi dari suku bunga pinjaman, berarti
usul investasi dapat diterima dan sebaliknya.

Pembuktian :
Untuk membuktikan bahwa IRR benar benar 12,50 % maka kita menganalisis Proceeds pada tingkat
bunga 12,50 %
Apabila Total PV jumlahnya sama besar (atau mendekati) dengan nilai investasi maka IRR
tersebut hitungannya benar
Pembuktian IRR
Tahun Proceeds DF 12,50% PV
1 50.000.000 0,88888944.444.450
2 40.000.000 0,79012331.604.920
3 25.000.000 0,70233217.558.300
4 12.000.000 0,6242957.491.540
5 10.000.000 0,5549295.549.290
Total PV 106.648.500

Penjelasan :
Dari analisa diatas, dihasilkan total PV Rp. 106.648.500 yang sama besar dengan nilai
investasinya. Dengan demikian dapat disimpulkan bahwa IRR atas investasi adalah sebesar
12,50 %

Hubungan antara NPV – PI dan IRR

Metode NPV adalah memperhitungkan selisih antara present value dan net cash flow / proceed pada
tingkat diskonto tertentu dengan present value dari initial outlays. Metode IRR adalah
memperhitungkan besarnya tingkat diskonto yang menjadikan net present value sama dengan nol,
sehingga perbedaannya terletak pada discount rate / tingkat diskonto yang dipergunakan. Dari gambar
tersebut terlihat hubungan-hubungan net present value IRR dan tingkat diskonto sebagai berikut :
Sumbu tegak adalah kondisi NPV pada tingkat diskonto 0% yaitu sebesar Rp ,00 Titik IRR pada titik A
sebesar 18,562% saat NPV = 0. Dengan tingkat diskonto di bawah IRR maka NPV positif dan dengan
tingkat diskonto di atas IRR maka NPV negatif. Semakin besar tingkat diskonto semakin kecil NPV
dan di atas tingkat diskonto yang menjadikan NPV = 0 atau IRR maka NPV menjadi negatif. Besarnya
sudut X tergantung besar kecilnya tingkat IRR, apabila tingkat IRR semakin kecil maka sudut X
semakin besar dan sebaliknya apabila tingkat IRR semakin besar maka sudut X semakin kecil.

BAB III
KESIMPULAN

Kesimpulan Investasi aktiva tetap adalah suatu proses yang lebih mengarah pada sebuah penganggaran
modal. Sedangkan penganggaran modal merupakan keseluruhan proses dalam menganalisa proyek-
proyek tersebut yang nantinya akan di masukan ke dalam anggaran modal (capital budget). Motif
utama dalam melakukan capital expenditure, antara lain: Pembelian akitiva tetap yang baru.
Penggantian aktiva tetap yang lama. Perbaikan atau modernisasi atas aktiva tetap yang lama. Dalam
menilai suatu investasi yang akan dipakai untuk mengambil keputusan investasi ada beberapa kriteria
yang digunakan. Pada dasarnya kriteria penilaian investasi dapat digolongkan menjadi 2 (dua)
golongan A. Kriteria investasi yang mendasarkan pada konsep cash flow, terdiri dari : Konsep cash
flow yang tidak memperhatikan nilai waktu dari uang atau faktor diskonto (nondiscounted cash flow)
yaitu metode pay back periode. Konsep cash flow yang memperhatikan nilai waktu dari uang atau
kaktor diskonto (discounted cash flow), yaitu: Nilai sekarang bersih/neto atau Net Present Value (NPV)
Indek keuntungan/Profitabilitas Indeks (PI) Internal Rate of Return (IRR) B. Kriteria investasi yang
mendasarkan pada konsep keuntungan/income adalah Average Rate of Return (ARR)/Accounting Rate
of Return (ARR). 5. Pemanfaatan dan penggunaan metode pengambilan keputusan dalam investasi
aktiva tetap. Hubungan antara NPV dan IRR Pencatuan Modal Penggunaan Konsep Nilai Sekarang
( Present Value)
DAFTAR PUSTAKA

http://mysunsetland.blogspot.co.id/2017/01/investasi-dalam-aktiva-tetap.html