Politeknik Negeri Padang

Jurusan Teknik Sipil Estimasi Biaya

Proyek

ESTIMASI BIAYA PROYEK KONSTRUKSI

1. Pendahuluan
Estimasi Biaya adalah seni memperkirakan kemungkinan jumlah biaya yang
diperlukan untuk suatu kegiatan yang didasarkan pada informasi yang tersedia pada waktu
itu (Iman Soeharto - National Estimating Society – USA), berdasarkan definisi, tersebut
maka perkiraan biaya mempunyai pengertian sebagai berikut :
 Perkiraan biaya yaitu melihat, memperhitungkan dan mengadakan perkiraan atas hal –
hal yang akan terjadi selanjutnya
 Analisis biaya yang berarti pengkajian dan pembahasan biaya yang pernah ada yang
digunakan sebagai informasi yang penting

Estimasi biaya proyek (cost estimating) dapat digunakan untuk beberapa tujuan,seperti
penentuan kelayakan ekonomi suatu proyek, evaluasi beberapa alternative proyek,
perencanaan anggaran proyek, dan penyediaan biaya proyek awal dan pengendalian jadwal
proyek (AACE, 1992).

Selain diperlukan pengetahuan teknik dan Engeenering, kualitas estimasi sangat

ditentukan oleh :

 Tersedianya data dan informasi

 Teknik dan metode yang digunakan
 Kecakapan dan pengalaman estimator
 Tujuan pemakaian perkiraan biaya

Sumber informasi terbaik adalah pengalaman perusahaan dari proyek-proyek yang

pernah dikerjakan antara lain. informasi mengenai jumlah material yang terpakai, jumlah
tenaga kerja yang dibutuhkan untuk suatu jenis pekerjaan ( produktivitas perorang ataupun
pergroup tenaga kerja ) , jam kerja peralatan, dll.

Estimasi biaya konstruksi dikerjakan sebelum pelaksanaan fisik dilakukan dan

memerlukan analisis detail dan kompilasi dokumen penawaran dan lainnya. Estimasi biaya
mempunyai dampak pada kesuksesan proyek dan perusahaan. Keakuratan dalam estimasi
biaya tergantung pada keahlian dan kerajinan estimator dalam mengikuti seluruh proses

Kelompok I Page 1
 Politeknik Negeri Padang
Jurusan Teknik Sipil Estimasi Biaya
Proyek

pekerjaan dan sesuai dengan infomasi terbaru. Secara umum komponen biaya yang
tercantum dalam estimasi biaya konstruksi meliputi :

1. Estimasi biaya langsung (material, labor & peralatan).

2. Estimasi biaya tak langsung.
3. Biaya tak terduga.
4. Keuntungan (profit).

2. Jenis Estimasi Biaya Proyek Konstruksi

Agar tidak terjadi kerugian dalam mengerjakan kontrak pekerjaan konstruksi, ada
beberapa jenis estimasi biaya konstruksi yang bisa anda pilih untuk menentukan harga.
Tentunya sebelumnya harus disepakati antara kontraktor dengan owner metode mana
yang akan dipakai. Berikut metode dan jenis estimasi biaya konstruksi tersebut :
1. Estimasi Harga Pasti
Ada dua metode yang bisa anda gunakan dalam membuat estimasi harga pasti
a. Metode Lumpsum.
Ini dilakukan bila jenis pekerjaan dan jumlahnya telah diketahui dan
dikenal benar. Dalam hal ini resiko bagi kontraktor relatif tinggi.
Owner diuntungkan dengan harga yang sudah pasti sehingga bisa
membuat anggaran.
b. Metode Harga Satuan.
Metode harga satuan ditentukan berdasarkan harga per item pekerjaan.
Dalam penawaran dicantumkan estimasi jumlah setiap jenis pekerjaan
untuk kemudian ditotalkan brdasarkan gambar rencana arsitektur.
2. Estimasi Harga Perkiraan
Estimasi ini didasarkan fakta rincian biaya dari proyek sebelumnya. Beberapa
metode yang bisa digunakan :
a. Harga per Fungsi.
Perhitungan berdasarkan pada estimasi setiap fungsi penggunaan.
b. Harga Luas.
Metode ini mendasarkan perhitungan luas persegi.
c. Harga Volume.

Kelompok I Page 2
 Politeknik Negeri Padang
Jurusan Teknik Sipil Estimasi Biaya
Proyek

Harga volume didasarkan pada kubikasi volume bangunan.

d. Modular Takeoff.
Metode ini mengacu pada konsep modul kemudian dikalikan dengan
seluruh proyek.
e. Partial Takeoff.
Metode dengan menggabungkan semua jenis pekerjaan yang
sebelumnya diperkiraan berdasarkan harga satuan.
f. Harga Satuan Panel.
Metode ini dilakukan dengan mengasumsikan harga satuan per luas
lantai, keliling, dinding, atap dan semua item pekerjaan lainnya.

Demikian beberapa jenis dan metode yang bisa dipilih dan sepakati antara
pihak kontraktor dengan owner dalam menentukan harga borongan.
Terdapat beberapa jenis estimasi yang di dasarkan pada cara memperkirakan
biaya suatu konstruksi, yaitu :

 Estimasi kelayakan adalah sebagaimana tujuan dari tahap studi kelayakan adalah
untuk menentukan apakah bangunan tsb layak dibangun, maka memperkirakan biaya
konstruksinya berdasarkan pengalaman/ membandingkan dengan bangunan yang
identik, dapat termasuk di dalamnya adalah biaya pembebasan tanah, namun untuk
biaya bangunan dapat digunakan dengan cara estimasi konseptual.

 Estimasi Konseptual adalah memperkirakan biaya suatu bangunan berdasarkan

satuan volume bangunan , atau factor yang lain , dengan patokan harga yang
didasarkan pada bangunan yang identik. Pada estimasi konseptual telah tersedia
gambar lengkap ataupun belum lengkap. Beberapa metode estimasi konseptual
sebagai berikut :
a. Metode Satuan luas ( m2 ) , metoda ini mengandalkan data dari proyek sejenis
yang pernah dibangun. Metoda ini bersifat garis besar dan ketelitiannya rendah.
b. Metode Satuan isi ( m3 ) dapat dipakai pada bangunan dimana volume sangat
dipentingkan. Metoda ini hanya dapat diandalkan untuk fase awal perencanaan
dan perancangan untuk bangunan yang kurang lebih identik.

Kelompok I Page 3
 Politeknik Negeri Padang
Jurusan Teknik Sipil Estimasi Biaya
Proyek

c. Metode Harga Satuan Fungsional, yang menggunakan fungsi dari fasilitas

sebagai dasar penetapan biaya
d. Metode Faktorial, dapat digunakan pada proyek bertipe sama. Metoda ini paling
berguna untuk proyek-proyek yang mempunyai komponen utama sama. Biaya
komponen utama ini akan berfungsi sebagai faktor dasar 1.00. Semua komponen
yang lain harganya merupakan fungsi dari komponen utama.
e. Metode Sistematis (Elemental Estimates atau Parametric Estimates), dimana
proyek dibagi atas sistem fungsionalnya. Harga satuan ditentukan oleh
penjumlahan tiap harga satuan elemen dalam setiap sistem atau mengalikan
dengan data faktor pengali yang ada.

 Estimasi Detail/ Terperinci adalah memperkirakan biaya konstruksi secara lebih

terinci dengan berpedoman pada gambar rencana, spesifikasi, gambar potongan dan
gambar detail telah tersedia, demikian juga gambar kerja yang selanjutnya dari gambar
kerja dapat dihitung material-material yang memerlukan potongan yang berpola (
cutting list ), sehingga volume dari masing-masing detail bagian konstruksi maupun
potongan pola tersebut dapat dihitung lebih pasti. Atau disebut dengan metode harga
satuan dan volume pekerjaan ( Quantity Take Off ).

3. Tahapan Pelaksanaa Estimasi Biaya Sebuah Proyek Konstruksi

Beberapa tahapan yang digunakan untuk mengestimasi biaya adalah:

 Work Breakdown Structure (WBS).
 Jenis resource dan jumlah yang dibutuhkan pada setiap komponen WBS.
 Unit rate resource, seperti pekerja biaya per jam dan material biaya per m3.
 Estimasi durasi kegiatan.
 Informasi historis yang berasal dari proyek-proyek sebelumnya, atau data biaya
estimasi komersil atau pengetahuan tim proyek.
 Bagan yang menjelaskan kode yang digunakan untuk melaporkan informasi keuangan
dalam buku kas perusahaan.

Kelompok I Page 4
 Politeknik Negeri Padang
Jurusan Teknik Sipil Estimasi Biaya
Proyek

4. Metodologi Estmasi Biaya Konstruksi

Ada beberapa metode yang dapat digunakan dalam estimasi biaya
sebagai berikut:

1. Berdasarkan AACE International - the Association for the Advancement of

Cost Engineering Tahun 1992 adalah:
a. Metodologi konseptual yang terdiri dari beberapa metodologi, yaitu:
1. Metode End-Product Units
Metode estimasi ini digunakan ketika estimator telah cukup memiliki
data historis yang sesuai untuk beberapa proyek yang sama. Metoda ini
melakukan pendekatan estimasi dengan cara menghubungkan total unit
produk yang dihasilkan (capacity units) dari suatu proyek terhadap
biaya konstuksi yang telah dikeluarkan untuk proyek tersebut. Metode
ini hanya memperkirakan secara cepat terhadap kapasitas produk akhir
dari suatu proyek. Beberapa contoh dari hubungan antara biaya
konstruksi dan produk akhir yang dihasilkan, seperti biaya konstruksi
dari sebuah pembangkit listrik terhadap kapasitas dari pembangkit itu
sendiri dalam kilowatt, dan biaya konstruksi dari pembangunan hotel
terhadap kapasitas kamar hotel tersebut.
8
2. Metode Physical Dimentions
Pendekatan sama seperti metode End-Product Units, namun metode
Physical Dimentions menggunakan dimensi fisik, seperti panjang,
volume, area, luasan tertentu. Dimensi tersebut digunakan sebagai
faktor pengendali dalam estimasi. Contohnya estimasi bangunan
dilakukan dengan pendekatan square feet/meters atau volume dari
bangunan tersebut.
3. Metode Capacity Factor
Suatu pendekatan estimasi biaya dengan perkiraan faktor kapasitas
adalah satu dimana biaya fasilitas baru berasal dari biaya fasilitas
semacam itu dari kapasitas yang diketahui. Itu bergantung pada
hubungan non-linier antara kapasitas (capacity) dan biaya (cost).
Pendekatan estimasi biaya dengan metode ini cepat dan cukup akurat
khususnya untuk persiapan estimasi lebih awal selama perencanaan
proyek. Metode ini membutuhkan data biaya historis dan data kapasitas
untuk proses dan kegiatan yang sama. Selain itu pendekatan metode ini
sering digunakan untuk estimasi akurat secara cepat dan sering
digunakan untuk pengambilan keputusan pada masa pra perencanaan
suatu proyek.
4. Metode Ratio or Factor
Metode ratio or factor adalah suatu pendekatan estimasi yang

Kelompok I Page 5
 Politeknik Negeri Padang
Jurusan Teknik Sipil Estimasi Biaya
Proyek

digunakan dalam situasi dimana biaya total dari suatu item atau fasilitas
dapat secara andal di estimasi dari biaya komponen utamanya.
5. Metode Parametric
Pendekatan estimasi biaya proyek dengan metode parametic adalah
satu pendekatan ekstrim untuk persiapan awal estimasi konseptual
ketika tidak terdapat banyak data teknik sebagai dasar untuk estimasi
dengan metode estimasi yang lebih detail. Metode parametric adalah
sebuah representasi matematik dari hubungan biaya yang mencakup
keterkaitan yang logis dan dapat diprediksi antara karakteristik
fungsional dari suatu proses dan biayanya.
a. Metodologi Deterministic (Detail) Estimating
Adalah suatu pendekatan estimasi biaya proyek secara detail yang mana
dipersiapkan untuk mendukung anggaran final yang telah direncanakan,
9
dokumen penawaran, cost control selama proyek berjalan, dan lainnya.
Beberapa langkah yang harus dilakukan dalam persiapan sebuah detail
estimasi:
1. Mempersiapkan jadwal dan dasar estimasi proyek,
2. Mempersiapkan estimasi biaya langsung proyek,
3. Mempersiapkan estimasi biaya tidak langsung proyek,
4. Mempersiapkan estimasi biaya kantor (operasional kantor),
5. Mempersiapkan estimasi pajak penjualan,
6. Mempersiapkan eskalasi estimasi,
7. Mempersiapkan estimasi fee proyek (untuk kontraktor),
8. Mepersiapkan analisis biaya resiko, analisis contingency, dan
9. Melihat ulang setiap estimasi yang telah dilakukan.
1. Berdasarkan Project Manajement institute (PMI) tahun 2000 adalah:
a. Estimasi Analogi
Estimasi analogi atau estimasi top-down adalah estimasi yang
menggunakan biaya aktual dari proyek yang pernah dikerjakan
sebelumnya dimana proyek sebelumnya memiliki persamaan karakteristik
dengan proyek yang akan dikerjakan. Hal ini dilakukan karena
keterbatasan informasi yang diperoleh mengenai proyek yang akan
dikerjakan. Estimasi analogi juga merupakan bentuk lain dari expert
judgement.
Secara umum estimasi analogi menghabiskan biaya yang sedikit
dibandingkan metode lainnya, namun hasilnya kurang akurat. Metode ini
biasanya digunakan bila:
1. Proyek yang sebelumnya pada kenyataannya sama bukan hanya dari
tampilannya saja.
2. Individu atau kelompok membutuhkan keahlian dalam mengestimasi.
a. Model Parameter

Kelompok I Page 6
 Politeknik Negeri Padang
Jurusan Teknik Sipil Estimasi Biaya
Proyek

Model parameter melibatkan penggunaan karakteristik proyek yang

digunakan sebagai parameter dalam model matematis untuk memprediksi
biaya. Model parameter dapat berupa persamaan sederhana dimana biaya
dapat ditentukan berdasarkan luas bangunan ataupun suatu persamaan
yang kompleks dimana diperlukan alat bantu perangkat lunak dalam
aplikasinya dan melibatkan banyak variabel pengaruh dalam
perhitungannya. Antara biaya dan tingkat akurasi dalam metode ini sangat
besar variasinya. Metode ini umumnya digunakan bila:
10
3. Informasi proyek sebelumnya digunakan untuk mengembangkan
model agar menjadi akurat.
4. Parameter yang digunakan dalam model sudah terukur.
5. Model terskala (contohnya model dapat digunakan untuk proyek
dengan skala kecil maupun besar).
a. Estimasi Bottom-up
Metode ini melibatkan proses estimasi secara individual dari masingmasing
kegiatan yang diperlukan untuk menyelesaikan suatu proyek
kemudian dirangkum dalam biaya proyek keseluruhan. Biaya dan tingkat
akurasi estimasi bottom up adalah digerakkan berdasarkan ukuran item
pekerjaan individual, semakin sedikit item pekerjaan dapat meningkatkan
biaya dan tingkat akurasi. Tim manajemen proyek harus
mempertimbangkan penambahan tingkat akurasi dibandingkan dengan
penambahan biaya.
b. Komputerisasi
Penggunaan alat bantu komputer dalam estimasi biaya seperti penggunaan
WinEst atau software lainnya yang menggunakan analisa statistik sudah
banyak digunakan dan sangat membantu dalam proses estimasi biaya yang
menghasilkan perkiraan biaya yang akurat.
c. Metode lain
Metode lainnya yang dapat digunakan adalah analisis penawaran yang
dilakukan oleh kontraktor dalam dokumen penawaran suatu proyek
konstruksi.
3. Menurut Oberlender dan Peurifoy (2002) dalam Estimating Construction
Costs, estimasi biaya konstruksi dibagi menjadi dua jenis, yaitu:
a. Estimasi Taksiran (Approximate Estimate)
Estimasi ini biasanya dilakukan untuk memberikan informasi bagi pemilik
(owner) secara cepat untuk memutuskan apakah proyek akan dibangun
atau tidak. Selain itu estimasi taksiran juga untuk tujuan perhitungan
pajak
yang perlu dibayarkan jika proyek diimplementasikan (Litupeirissa, 2007).
b. Estimasi Secara Rinci
Estimasi secara rinci dilakukan untuk dua penggunaan, yaitu untuk

Kelompok I Page 7
 Politeknik Negeri Padang
Jurusan Teknik Sipil Estimasi Biaya
Proyek

mengajukan penawaran harga terhadap suatu pekerjaan dan digunakan

sebagai basis dalam melakukan kontrol dari suatu proyek. Estimasi biaya
secara rinci dapat dilakukan setelah lengkap data/informasi dari proyek
seperti tersedianya dokumen gambar, spesifikasi teknis dan persyaratan
11
pendukung lainnya. Estimasi ini akan memberikan hasil yang lebih akurat
dengan semakin lengkapnya dukungan dari data/informasi yang dimiliki.
Estimasi ini juga dapat dilakukan oleh owner guna dijadikan acuan bagi
harga penawaran yang diajukan oleh penawar. Tingkat akurasi dari
estimasi ini berkisar antara + 15% dan – 15% (Litupeirissa, 2007).
Beberapa input yang digunakan untuk mengestimasi biaya adalah:
1. Work Breakdown Structure (WBS).
2. Jenis resource dan jumlah yang dibutuhkan pada setiap komponen WBS.
3. Unit rate resource, seperti pekerja biaya per jam dan material biaya per
m3.
4. Estimasi durasi kegiatan.
5. Informasi historis yang berasal dari proyek-proyek sebelumnya, atau data
biaya estimasi komersil atau pengetahuan tim proyek.
6. Bagan yang menjelaskan kode yang digunakan untuk melaporkan informasi
keuangan dalam buku kas perusahaan.
II.3. Proyek Konstruksi
Proyek merupakan suatu rangkaian kegiatan dan kejadian yang saling terkait
untuk mencapai tujuan tertentu dan membuahkan hasil dalam suatu jangka
tertentu dengan memanfaatkan sumber daya yang tersedia (Muzayanah, 2008).
Proyek didefinisikan sebagai suatu usaha yang bersifat sementara yang
berada
dalam suatu keterbatasan untuk menciptakan suatu produk atau pelayanan yang
unik (PMI Guide to Project Management Body of Knowledge, 2000).
Definisi dari proyek konstruksi adalah suatu kegiatan sementara yang
berlangsung
dalam waktu terbatas, dengan alokasi sumber daya tertentu, dan dimaksudkan

untuk melaksanakan tugas yang sasarannya telah digariskan dengan

jelas.

Kelompok I Page 8