SOSIALISASI

KemenkeuTepercaya

PER-03/KN/2021 TENTANG
PETUNJUK TEKNIS
PENILAIAN PROPERTI
Jakarta, Februari 2022

SESI - 2 1
LAMPIRAN III
PENDEKATAN BIAYA

2
 Pengertian Dan Rumus Umum

Pendekatan biaya merupakan Pendekatan Penilaian yang dilakukan untuk mengestimasi nilai
Objek Penilaian dengan cara menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh
Objek Penilaian atau penggantinya pada waktu Penilaian dilakukan, kemudian dikurangi
dengan penyusutan fisik, keusangan fungsional, dan/atau keusangan ekonomis.

Rumus Umum:

Nilai Objek = Biaya Pembuatan atau Penggantian Baru – Penyusutan

3
Tahapan Pendekatan Biaya

4
TEKNIK PENENTUAN BIAYA
PEMBUATAN/PENGGANTIAN BARU
UNTUK OBJEK BERUPA BANGUNAN

5

1.Mencerminkan kualitas
kuantitas seluruh bahan dan
tenaga kerja yang digunakan
dalam konstruksi.
Teknik Survei Kuantitas (1)
Harga satuan yang digunakan
dalam Teknik ini meliputi biaya Perhitungan meliputi:
dan
bahan dan biaya upah. Biaya •• Biaya Langsung
penggantian baru merupakan •• Biaya Tidak Langsung
hasil penjumlahan dari biaya •• Keuntungan dan Pajak
satuan pekerjaan ditambah
faktor keuntungan dan pajak.
6
 Teknik Survei Kuantitas (2)
Contoh :

7
 Teknik Unit Terpasang (1)

Dalam hal bangunan bersifat Khusus:

• Volume berdasarkan dokumen laporan akhir proyek
1.Biaya bangunan atau Unit komponen terpasang
dan/atau gambar hasil akhir pekerjaan (as built
konstruksi berdasarkan antara lain pondasi, struktur,
drawing)
harga satuan unit dinding, pintu, plafon, atap,
• Jika dokumen pada huruf a tidak ada, volume
komponen terpasang. lantai, dan instalasi listrik.
menggunakan hasil survei lapangan secara langsung
• Harga satuan pekerjaan (HSP)

Harga satuan pekerjaan (HSP) diperoleh dari:

1) Daftar Komponen Penilaian Bangunan
(DKPB) atau Daftar Komponen Lainnya
2) Instansi terkait
3) Perkiraan HSP saat ini berdasarkan HSP
pada saat pembangunan
4) Menggunakan standar analisa HSP
8
 Teknik Unit Terpasang (2)
Contoh :

9
 Teknik Meter Persegi

Contoh:

Mengalikan biaya
1.Menghitung pembangunan
estimasi biaya Melakukan per meter persegi
Melakukan
pembangunan penyesuaian dari atau unit satuan
penyesuaian jika
per meter persegi segi waktu dan lain dengan
dibutuhkan
atau unit satuan lokasi luasan atau
lain kapasitas objek
penilaian

10
 Teknik Indeks Biaya

1.Biaya pembangunan Properti

pembanding dengan indeks biaya
tertentu, untuk menghasilkan estimasi Contoh:
biaya pembangunan Objek Penilaian

Teknik indeks biaya hanya dapat

digunakan apabila diketahui biaya
pembangunan dari Objek Penilaian,
atau Properti pembanding yang
sejenis atau memiliki utilitas yang
setara

Indeks biaya ditentukan berdasarkan

perbedaan waktu dan/atau lokasi.

11
TEKNIK PENENTUAN BIAYA
PEMBUATAN/PENGGANTIAN BARU
UNTUK OBJEK BERUPA SELAIN
TANAH DAN BANGUNAN

12
 Teknik Data Historis
Contoh:

Data historis digunakan untuk

menentukan biaya
pembuatan/penggantian baru dengan
memperhatikan harga perolehan,
biaya-biaya yang berkaitan langsung
untuk beroperasinya suatu peralatan,
dan tingkat inflasi di suatu negara.
Apabila peralatan tersebut diimpor dari
negara lain maka perlu
memperhitungkan tingkat inflasi di
negara pembuat.

13
 Teknik Koefisien Harga (1)

Teknik ini digunakan untuk Objek Penilaian yang belum

melebihi umur ekonomisnya.

Koefisien harga diperoleh dari nilai perhitungan

rata-rata tahunan tingkat inflasi dari tahun
pembuatan/perolehan sampai dengan tahun Penilaian
dengan menggunakan rata-rata geometris.

14
 Teknik Koefisien Harga (2)

Contoh:
Sebuah mesin pendingin udara dibeli dan diproduksi
tahun 2015. Mesin jenis ini memiliki umur ekonomis n merupakan umur efektif dengan
5 tahun. Harga pada saat pembelian Rp5.000.000,00 besaran maksimal sama dengan umur
dan dilakukan Penilaian pada tahun 2020. ekonomis maka:
Apabila tingkat inflasi rata-rata dari tahun perolehan
sampai tahun Penilaian sebesar 5% maka: Biaya pembuatan baru:
Harga perolehan = Rp5.000.000,00 = Harga Perolehan × (1+i)n
Tingkat inflasi (i) = 5% = Rp5.000.000,00 × (1+5%)5
Umur ekonomis (n) = 5 = Rp6.381.407,81

15
 Teknik Trend Factor/Index

Contoh:
Sebuah peralatan produksi dibeli dan
diproduksi tahun 2010 dengan biaya perolehan
sebesar Rp10.000.000,00 dinilai pada tahun
Menghitung biaya 2020. Indeks pada tahun 2010 sebesar 150
pembuatan/penggantian baru dengan sedangkan indeks pada tahun 2020 sebesar
mengubah harga perolehan Objek
190, maka: Biaya pembuatan baru = harga
perolehan × indeks tahun penilaian indeks
Penilaian pada harga pasar saat ini tahun perolehan
dengan menggunakan cost index factor.
= Rp10.000.000,00 × 190/150
= Rp12.666.666,67

16

Menggunakan harga pasar baru atas Objek
Penilaian/ekuivalen modern.
Apabila harga pasar baru tidak diperoleh maka
dapat menggunakan harga pasar baru atas aset
yang memiliki kesamaan karakteristik dengan
Objek Penilaian.
Teknik Data Pasar
Contoh:
Sebuah ponsel pintar merek Samsung dengan tipe
Galaxy S5 diperoleh pada tahun 2015 dengan biaya
perolehan sebesar Rp8.000.000,00 yang kemudian
dinilai pada tahun 2020. Pada tahun 2015 Samsung
memiliki beberapa lini ponsel pintar dengan Galaxy S
sebagai lini paling atas. Pada tahun 2020 lini Galaxy
S dari Samsung juga merupakan lini paling atas
dengan ponsel pintar tipe Galaxy S20 dengan harga
Rp10.000.000,00. Dalam Contoh di atas, maka
besarnya biaya penggantian baru dari Objek
Penilaian sebesar Rp10.000.000,00 yaitu sebesar
ekuivalen modernnya.
17
PENYUSUTAN

18
Penyusutan

19
 Penyusutan Fisik (1)

1.Berkurang atau hilangnya utilitas yang disebabkan oleh kerusakan fisik aset atau komponennya yang berasal dari umur
dan penggunaan.

Penyusutan Fisik ditentukan berdasarkan tabel penyusutan fisik.

Penilai Pemerintah dapat menentukan Penyusutan Fisik lebih besar atau lebih kecil dari tabel penyusutan fisik jika
dapat dibuktikan.

Dalam hal aset belum memiliki tabel penyusutan fisik :

• Biaya perbaikan + penyusutan fisik akibat umur
• Biaya perbaikan + penyusutan fisik akibat penggunaan.

Biaya Perbaikan merupakan biaya untuk memperbaiki objek agar dapat berjalan sesuai dengan fungsinya, contoh: biaya
perbaikan/penggantian spion mobil yang pecah, bukan biaya perbaikan/penggantian spion yang sudah kusam.

20
 Penyusutan Fisik (2)

6.Penyusutan fisik akibat umur yang memperhitungkan nilai sisa:

Penyusutan fisik akibat penggunaan:

Dalam memperhitungkan biaya perbaikan berupa penggantian suatu komponen/bagian dari aset, perlu
mengurangkan total biaya perbaikan termasuk komponen pengganti dengan nilai sisa bagian yang
akan diganti

21
 Penyusutan Fisik (3)

10.Dalam memperhitungkan biaya perbaikan berupa penggantian

Dalam hal penyusutan fisik dapat dihitung menggunakan
huruf a maupun b maka penentuannya perlu memperhatikan
karakteristik penggunaan objek tersebut. Contoh: objek
berupa mesin dengan umur ekonomis misal 5 tahun atau
10.000 lembar, ketika mesin tersebut jarang digunakan,
misal dalam 3 tahun baru digunakan 1.000 lembar maka
dipilih perhitungan huruf a yaitu penyusutan fisik akibat umur
karena penyusutan fotokopi lebih ke arah umur ekonomis
bukan ke maksimal penggunaannya
suatu komponen/bagian dari aset, perlu mengurangkan total
biaya perbaikan termasuk komponen pengganti dengan nilai
sisa bagian yang akan diganti.
11.Contoh: Biaya perbaikan berupa penggantian komponen
sebesar Rp10.000.000,00, komponen yang diganti jika dijual
diperkirakan masih memiliki nilai Rp2.000.000,00, maka biaya
perbaikan adalah
Rp10.000.000,00-Rp2.000.000,00=Rp8.000.000,00. Cara ini
dilakukan ketika biaya perbaikan komponen sulit didapat
namun dapat diketahui biaya penggantian komponen baru dan
perkiraan komponen yang diganti

Dalam hal penyusutan fisik dapat dihitung menggunakan

huruf a maupun b maka penentuannya perlu memperhatikan
karakteristik penggunaan objek tersebut.
Contoh: objek berupa mesin dengan umur ekonomis misal 5
tahun atau 10.000 lembar, ketika mesin tersebut jarang
digunakan, misal dalam 3 tahun baru digunakan 1.000
lembar maka dipilih perhitungan huruf a yaitu penyusutan
fisik akibat umur karena penyusutan fotokopi lebih ke arah
umur ekonomis bukan ke maksimal penggunaannya

22
 Keusangan Fungsional (1)

1. Berkurang atau hilangnya utilitas yang berasal dari inefisiensi aset yang dinilai dibandingkan
dengan penggantinya seperti desain, spesifikasi, dan teknologi yang sudah ketinggalan jaman
2. Aspek yang dapat menyebabkan keusangan fungsional
a. Perencanaan yang kurang baik, contoh gedung tidak dirancang tahan gempa padahal berada
pada wilayah rawan gempa, rancangan per peredam pada kendaraan tidak sesuai dengan bobot
kendaraan ditambah bobot pengemudi dan penumpang;
b. Ketidakseimbangan ukuran, contoh rangka kendaraan yang tidak simetris;
c. Ukuran yang di bawah standar umum, contoh ukuran kamar 2,5 m x 2,5 m pada rumah sudah
dikatakan terlaku kecil, kapasitas penyimpanan pada smartphone yang hanya 16Gb;
d. Model atau bentuk yang tidak up to date, contoh model laptop dengan screeen to body ratio di
bawah 80% sudah tidak up to date karena konsumen lebih menyukai screen to body ratio yang
besar sehingga produsen berlomba-lomba membuat model sesuai keinginan pasar;
e. Spesifikasi yang tidak lagi mendukung fungsi yang diinginkan saat ini contoh: kapasitas RAM
2Gb sudah tidak mendukung untuk menjalankan OS terbaru pada Komputer; dan/atau
f. Kurangnya kelengkapan fasilitas sesuai kecenderungan saat ini, contoh: tidak adanya fitur
keselamatan seperti airbag pada kendaraan roda empat
23
 Keusangan Fungsional (2)

3. Estimasi biaya untuk menyesuaikan Objek 5. Biaya penambahan

Penilaian menjadi sesuai dengan spesifikasi, Contoh:
bentuk, model, ukuran, dan/atau standar yang
berlaku saat ini. Biaya Penambahan Sensor ABS Rp2.000.000,00
4. Biaya tersebut dapat berupa: (harga sensor + pasang)
Selisih Harga Kendaraan dengan tipe yang sama
a. Biaya penggantian atau penambahan
komponen/bagian hanya berbeda ada atau tidak ada Sensor ABS
Rp1.500.000,00
b. Biaya modal yang berlebih (excess capital Maka Keusangan Fungsional sebesar
cost), dikarenakan peningkatan desain,
Rp2.000.000,00-1.500.000,00=Rp500.000,00
material konstruksi, teknologi atau Teknik
6. Biaya penggantian
c. Biaya operasional yang berlebih (excess
Contoh:
operating cost), disebabkan peningkatan
desain atau kapasitas berlebih yang Biaya sepasang pelek standar Rp1.100.000,00
disebabkan oleh adanya aset setara modern (harga pelek + pasang)
dengan biaya operasional yang lebih rendah Biaya sepasang pelek jari-jari Rp500.000,00 (harga
daripada aset yang dinilai pelek + pasang)
Keusangan fungsional sebesar Rp500.000,00 yaitu
sebesar bagian yang diganti)

24
 Keusangan Fungsional (3)

Dalam hal perhitungan menggunakan % maka

besaran keusangan fungsional merupakan
perkalian % keusangan fungsional dengan Biaya
Pembuatan/penggantian baru yang telah
dikurangi dengan penyusutan fisik

25
 Keusangan Ekonomis (1)
••Berkurang atau hilangnya utilitas yang disebabkan oleh faktor ekonomi, lokasi, atau faktor eksternal lainnya baik
1.1
secara langsung maupun tidak langsung

•Faktor eksternal lainnya dapat berupa antara lain regulasi pemerintah setempat, kondisi lingkungan sekitar,
kebiasaan sosial daerah setempat yang membatasi objek tersebut, kelebihan pasokan di pasar, gangguan atau
2
kerugian dari pasokan tenaga kerja atau bahan mentah, dan turunnya atau kecilnya permintaan konsumen
terhadap Objek Penilaian

•Besarnya biaya yang diperlukan untuk menyesuaikan Objek Penilaian dengan kondisi yang diinginkan atau
3
dipersyaratkan oleh faktor eksternal

••Besarnya keusangan ekonomis akibat berkurangnya permintaan terhadap Objek Penilaian dapat diperkirakan
4.4
dengan melihat data historis penjualan Objek Penilaian

•Besarnya keusangan ekonomis pada Objek yang dapat diperjualbelikan dihitung dari besarnya nilai perbandingan
5 harga penjualan pada saat sebelum terjadinya keusangan ekonomis dengan pada saat sesudah terjadinya
keusangan ekonomis

•Besarnya keusangan ekonomis pada Objek properti komersial dihitung dari besarnya penurunan pendapatan Objek
6
Penilaian dengan memperhatikan penyebab penurunan pendapatan tersebut

••Besarnya keusangan ekonomis pada objek properti industri dihitung dari besarnya penurunan produksi Objek
7 Penilaian dengan memperhatikan penyebab penurunan produksi tersebut
26
 Keusangan Ekonomis (2)

Dalam hal perhitungan menggunakan % maka

besaran keusangan ekonomis merupakan
perkalian % keusangan ekonomis dengan
Biaya Pembuatan/penggantian baru yang
telah dikurangi dengan penyusutan fisik

27
Contoh Penentuan Keusangan Fungsional dan
Keusangan Ekonomis dalam bentuk Persentase

28
PENILAIAN ASET TAK BERWUJUD
MENGGUNAKAN PENDEKATAN BIAYA

29
Penilaian Aset Tak Berwujud
Menggunakan Pendekatan Biaya

30
LAMPIRAN IV
PENDEKATAN PENDAPATAN

31
 Pengertian dan Rumus Umum

32
Metode Penilaian pada
Pendekatan Pendapatan

33
Metode Pendekatan Pendapatan

1. Metode gross income multiplier (GIM);

2. Metode penyisaan tanah (land residual
method);
3. Metode penyisaan bangunan (building
residual method);
4. Metode pengembangan tanah (land
development method);
5. Metode sewa kapitalisasi tanah (ground
rent capitalization);
6. Metode penghematan royalti (relief
from royalty); dan
7. Metode lainnya.

34
 Hal Yang Perlu Diperhatikan

1. Estimasi pendapatan kotor efektif dalam satu tahun yang dihasilkan oleh Objek Penilaian:

• mengestimasi pendapatan kotor potensial (potential gross income) dengan menghitung pendapatan operasional dari Properti yang
bersangkutan;
• mengurangkan pendapatan kotor potensial dengan kerugian pendapatan tak tertagih dan kerugian karena kekosongan;
• mengestimasi pendapatan operasional lainnya yaitu pendapatan lainnya yang mungkin muncul dari Objek Penilaian; dan
• menambahkan hasil pengurangan sebagaimana dimaksud pada huruf b dengan pendapatan operasional lainnya yang mungkin
muncul dari Objek Penilaian.

2. Estimasi pendapatan bersih dalam satu tahun yang dihasilkan oleh Objek Penilaian, diperoleh dengan mengurangkan pendapatan
kotor efektif dengan biaya operasional yang berkaitan langsung dengan Objek Penilaian yang meliputi:

• biaya tetap, yaitu seluruh biaya yang dikeluarkan setiap tahunnya secara konstan untuk operasional Objek Penilaian. Contoh: pajak
bumi dan bangunan dan asuransi properti;
• biaya variabel, yaitu seluruh biaya yang dikeluarkan setiap tahunnya secara tidak tetap untuk operasional Objek Penilaian. Contoh:
biaya pemeliharaan, biaya pengecatan (untuk gedung) dan biaya lain-lain; dan
• cadangan penggantian, yaitu biaya yang disisihkan untuk penggantian bagian dari objek Properti atau peralatannya. Contoh: biaya
penggantian atap, dan perbaikan elevator.

3. Tingkat kapitalisasi atau tingkat diskonto yang digunakan.

35
 Biaya yang Tidak Termasuk
Biaya Operasional
Biaya atas penyediaan dana untuk membiayai proyek (financing cost).
Penilai Pemerintah tidak memperhitungkan bunga pinjaman dan lain-lain yang berkaitan dengan penyediaan
dana.

Pajak pendapatan (income tax).

Pajak pendapatan merupakan beban pemilik atau penerima keuntungan dan tidak berhubungan langsung
dengan Objek Penilai

Beban penyusutan atas bangunan dan sarana pelengkap lainnya.

Beban dimaksud tidak dimasukkan dalam perhitungan biaya operasional karena penyusutan tahunan yang
dibebankan sebagai biaya dalam sistem akuntansi bertujuan untuk mengembalikan modal investasi pada
periode yang ditentukan.

Penambahan untuk modal perlengkapan (capital improvements).

Penambahan biaya perlu dilakukan untuk penggantian beberapa peralatan agar dapat tetap beroperasi dengan
baik, penambahan biaya atau pengeluaran biaya ini tidak termasuk biaya operasional, tetapi sudah
dicadangkan dalam beban cadangan.
36
 Tingkat Kapitalisasi
1. Tingkat kapitalisasi merupakan tingkat pengembalian yang 1.
diharapkan dari Properti berdasarkan pendapatan yang akan
dihasilkan Properti tersebut.
2. Tingkat kapitalisasi dapat ditentukan dengan menggunakan 2.
Teknik sebagai berikut:
a. Teknik data pasar, dengan cara membandingkan antara
tingkat imbal balik tahunan Objek Penilaian dengan
investasi Properti yang sejenis, sesuai dengan kondisi
pasar;
b. Teknik penjumlahan, dengan cara menambahkan atau
mengurangkan tingkat pengembalian bebas risiko (risk
free rate) dengan recapture rate atau dengan tingkat
risiko usaha dari investasi Properti yang sejenis;
c. band of investment, dengan cara:
• Perbandingan komponen sumber pembiayaan
• Perbandingan nilai investasi per jenis aset
Tingkat Diskonto
Tingkat Diskonto merupakan tingkat pengembalian yang
digunakan untuk mengkonversikan jumlah arus kas yang
diterima di masa depan ke nilai kini (masa sekarang) yang
mencerminkan nilai waktu dari uang (time value of money) dan
ketidakpastian atas terealisasinya pendapatan ekonomi.
Tingkat Diskonto dapat ditentukan dengan menggunakan Teknik
sebagai berikut:
a. Teknik data pasar, dengan cara membandingkan antara
tingkat imbal balik tahunan Objek Penilaian dengan
investasi Properti yang sejenis, sesuai dengan kondisi
pasar;
b. Teknik penjumlahan, dengan cara menambahkan atau
mengurangkan tingkat pengembalian bebas risiko (risk free
rate) dengan recapture rate atau dengan tingkat risiko
usaha dari investasi Properti yang sejenis;
c. band of investment, dengan cara:
• Perbandingan komponen sumber pembiayaan
37
 Band of Investment

Tingkat Kapitalisasi Tingkat Diskonto

1. Perbandingan komponen sumber pembiayaan
Menghitung bobot tertimbang atas tingkat pengembalian
yang diharapkan dari komponen biaya ekuitas dan komponen
biaya pinjaman
Tahapan:
a. memperoleh informasi tingkat pengembalian pasar atas
pinjaman yang digunakan
b. memperoleh informasi tingkat pengembalian pasar atas
modal sendiri yang digunakan
c. Mengalikan tingkat pengembalian pasar tiap komponen
dengan proporsi masing-masing komponen sumber
pembiayaan
1. Perbandingan komponen sumber pembiayaan
Menghitung bobot tertimbang atas tingkat pengembalian
yang diharapkan dari komponen biaya ekuitas dan komponen
biaya pinjaman
Tahapan:
a. memperoleh informasi tingkat pengembalian pasar atas
pinjaman yang digunakan
b. memperoleh informasi tingkat pengembalian pasar atas
modal sendiri yang digunakan
c. Mengalikan tingkat pengembalian pasar tiap komponen
dengan proporsi masing-masing komponen sumber
pembiayaan

2. Perbandingan nilai investasi per jenis aset

Mempertimbangkan tingkat pengembalian dari setiap jenis
aset komponen Properti
Tahapan :
b. memperoleh informasi tingkat pengembalian pasar tiap
jenis aset komponen Properti; dan
c. mengalikan tingkat pengembalian pasar tiap komponen
dengan proporsi masing-masing aset.
38
 Metode Kapitalisasi Langsung

1. mengestimasi pendapatan kotor efektif dalam satu tahun Contoh:

yang dihasilkan oleh Objek Penilaian;
Properti A memiliki pendapatan bersih sebesar
Rp22.500.000,00
2. mengestimasi pendapatan bersih dalam satu tahun yang
dihasilkan oleh Objek Penilaian;

3. menentukan tingkat kapitalisasi yang sesuai;

4. membagi pendapatan bersih dalam satu tahun dengan tingkat

kapitalisasi yang sesuai; dan
Nilai = pendapatan bersih/tingkat kapitalisasi
= 22.500.000/10,9%
= 206.422.018
5. menarik kesimpulan nilai dari hasil perhitungan tersebut.
= 206.422.000 (pembulatan)
39
 Metode Arus Kas yang Didiskontokan (1)

Periode proyeksi adalah waktu yang diperkirakan oleh

Penentuan nilai dengan mendasarkan Penilai Pemerintah bahwa Objek Penilaian memiliki
pada jumlah nilai kini (present value) pendapatan yang tidak stabil.
dari arus kas yang mampu dihasilkan Nilai terminal merupakan estimasi nilai Objek Penilaian
selama periode proyeksi ditambahkan di akhir periode proyeksi :
nilai terminal (terminal value) setelah a. Model gordon growth atau model pertumbuhan
periode proyeksi dengan tingkat konstan, untuk Properti dengan umur tidak
diskonto tertentu. terbatas/indefinite life.
b. Pendekatan pasar atau exit value, untuk Properti
dengan umur terbatas dan tidak dapat ditentukan.
c. Nilai sisa, untuk Properti dengan umur terbatas.

40
 Metode Arus Kas yang Didiskontokan (2)
1. mengestimasi pendapatan kotor efektif per tahun yang
dihasilkan oleh Objek Penilaian;

2. mengestimasi pendapatan bersih per tahun yang dihasilkan
oleh Objek Penilaian;
3. menentukan tingkat diskonto yang sesuai;
Jika besaran kerugian pendapatan tak tertagih dan kerugian karena
kekosongan adalah sebesar 25% dari pendapatan kotor potensial,
besaran biaya operasional adalah 60% dari pendapatan efektif, tingkat
diskonto sebesar 12 %, tingkat kapitalisasi pada nilai terminal adalah
sebesar tingkat diskonto dengan tingkat pertumbuhan sebesar 2,5%

4. menghitung nilai terminal;

5. menghitung nilai kini dari pendapatan bersih per tahun dan

nilai terminal dengan tingkat diskonto yang sesuai; dan

6. menarik kesimpulan nilai dari hasil perhitungan

41
 Metode Penilaian

Objek Penilaian Metode Penilaian yang dapat

Digunakan
Tanah Sewa Kapitalisasi Tanah
Land Residual
Land Development
Bangunan Building Residual
Tanah berikut bangunan DCF
GIM
Kapitalisasi Langsung
Peralatan, Mesin, dan Aset Properti Lainnya DCF
GIM
Kapitalisasi Langsung

Aset Tak Berwujud Relief From Royalty

42
 Penilaian Tanah
Metode yang dapat digunakan
1. Metode kapitalisasi sewa tanah (ground rent capitalization)
No Jenis tanah
Kapitalisasi Pengembangan Penyisaan
sewa tanah tanah tanah • Metode ini dapat digunakan untuk tanah yang berpotensi untuk
1 Tanah kosong disewakan dengan kondisi tersedianya data pasar sewa seperti harga
berupa tanah
mentah belum siap - ✔  ✔ 
sewa dan tingkat kapitalisasi yang dapat dikembangkan dari analisis
dikembangkan transaksi jual dan sewa tanah.

2 Tanah kosong
berupa tanah
2. Metode penyisaan tanah (land residual method)
✔ ✔  ✔ 
matang dan siap
dikembangkan • Metode penyisaan tanah digunakan untuk mengestimasi nilai tanah
3 Tanah telah ketika data-data penjualan atas bidang-bidang tanah kosong yang
dikembangkan ✔  - ✔ 
sejenis tidak tersedia.

3. Metode pengembangan lahan (land development method)

• Metode ini dapat digunakan apabila tanah yang dinilai terletak pada
daerah yang telah berkembang, data harga pasar yang wajar dari
daerah sekitarnya sulit diperoleh dengan baik, tetapi data harga jual
dari tanah yang telah dikembangkan dapat diperoleh. Apabila lokasi
yang dinilai akan dikembangkan sebagai perumahan atau bangunan
rumah toko ataupun jenis yang lain, diharapkan telah memiliki
rencana tapak (site plan) yang telah disetujui oleh instansi terkait
pada lokasi tanah berada.
43
 Penilaian Tanah : Metode Kapitalisasi Sewa
Tanah (Ground Rent Capitalization)

1. menentukan nilai sewa tanah Objek Penilaian;

2. mencari tingkat kapitalisasi sewa tanah dengan cara melakukan pencarian Objek
Pembanding tanah yang disewakan dan mencari nilai Objek Pembanding tanah
dimaksud;

3. menghitung tingkat kapitalisasi tanah pembanding dengan membagi antara nilai

sewa tanah dengan nilai Objek Tanah;

4. merata-ratakan (averaging) tingkat kapitalisasi sewa tanah Objek Pembanding

untuk mendapatkan tingkat kapitalisasi yang akan digunakan untuk menghitung Objek
Penilaian; dan

5. menghitung nilai Objek Penilaian dengan cara membagi nilai sewa tanah dengan
tingkat kapitalisasi Objek Pembanding.

44
 Penilaian Tanah : Metode Penyisaan
Tanah (Land Residual Method)
1. melakukan survei dan analisis pasar Properti untuk menentukan jenis Properti yang
mungkin untuk dikembangkan di atas tanah yang akan dinilai sesuai kondisi pasar;

Penggunaan :
2. mengidentifikasi jenis kepemilikan tanah dan peraturan tata kota terkait;
a. nilai bangunan diketahui atau
3. menyusun perhitungan rancang bangun dengan memperhatikan bentuk tanah dan dapat diestimasi secara
peraturan tata kota yang berlaku;
akurat;
4. menghitung besarnya investasi Properti/bangunan yang sesuai dengan perhitungan b. kestabilan, pendapatan bersih
rancang bangun;
operasi setiap tahun dari
5. menentukan tarif sewa, tingkat hunian, biaya-biaya yang sesuai dengan pasar Properti Properti diketahui atau dapat
yang dapat dikembangkan;
diestimasi; dan
6. menyusun proyeksi arus kas dengan tingkat diskonto yang sesuai; c. proporsi tingkat kapitalisasi
dari tanah dan bangunan
7. menghitung indikasi nilai Properti keseluruhan (tanah dan bangunan) dalam hal dapat dipisahkan dari pasar.
Properti telah dikembangkan; dan

8. nilai tanah diperoleh dari mengurangkan indikasi nilai Properti keseluruhan dengan
biaya membangun.

45
 Penilaian Tanah : Metode Pengembangan
Tanah (Land Development Method)

Tentukan Hipotesis produk Tentukan waktu

Proyeksi tahapan
penggunaan tertinggi berdasarkan konsep pengembangan dan Proyeksi harga jual
penjualan
dan terbaik pengembangan biaya pengembangan

Proyeksi pendapatan Proyeksi biaya Tentukan faktor

Prediksi tingkat diskonto
penjualan operasional keuntungan/kerugian

Metode ini dapat digunakan apabila tanah yang dinilai terletak pada daerah yang
telah berkembang, data harga pasar yang wajar dari daerah sekitarnya sulit
diperoleh dengan baik, tetapi data harga jual dari tanah yang telah dikembangkan
dapat diperoleh

46
 Penilaian Bangunan: Metode Penyisaan
Bangunan (Building Residual Method)

1. menentukan pendapatan tahunan dari Properti secara keseluruhan; Metode penyisaan bangunan (building residual
method)
2. menentukan nilai tanah dan/atau peralatan dan mesin dengan
menggunakan pendekatan pasar; a. Metode penyisaan bangunan dilakukan
dalam hal nilai tanah diketahui dan nilai
3. menentukan tingkat kapitalisasi tanah dan/atau peralatan dan mesin;
bangunan tidak diketahui, dan dalam metode
ini dibedakan unsur pendapatan bersih tanah
dengan pendapatan bersih bangunan dan
4. menentukan pendapatan tahunan tanah, dengan cara mengalikan tingkat
kapitalisasi tanah dengan nilai tanah; perlengkapannya.

5. menentukan pendapatan tahunan peralatan dan mesin, dengan cara b. Metode ini digunakan apabila bangunan
mengalikan tingkat kapitalisasi mesin dan peralatan dengan nilai mesin dan
peralatan; sudah tua namun produktif, sedangkan data
pembanding sulit ditemui.
6. menentukan pendapatan tahunan bangunan, dengan cara mengurangkan
pendapatan tahunan Properti secara keseluruhan dengan pendapatan
tahunan yang dihasilkan oleh tanah dan/atau peralatan dan mesin;

7. menentukan tingkat kapitalisasi Properti berupa bangunan; dan

8. mengkapitalisasikan pendapatan tahunan dari bangunan, dengan tingkat

kapitalisasi bangunan untuk mendapatkan indikasi nilai bangunan.
47
 Penilaian tanah berikut bangunan, peralatan,
mesin dan aset Properti lainnya:
Metode Kapitalisasi Langsung
1. menentukan besaran pendapatan kotor potensial dari
Properti tanah berikut bangunan, peralatan dan mesin atau Contoh:
aset Properti lainnya; Sebuah kendaraan disewakan dan mendapatkan pendapatan kotor efektif
setiap bulan sebesar Rp5.200.000,00 dengan biaya operasional setiap
tahunnya sebesar Rp14.000.000,00
2. menentukan estimasi tingkat kerugian pendapatan tak
tertagih dan kerugian karena kekosongan;

3. pendapatan kotor potensial dikurangi dengan kerugian

pendapatan tak tertagih dan kerugian karena kekosongan
untuk mendapatkan pendapatan kotor efektif;

4. menghitung biaya-biaya operasional yang berhubungan

langsung dengan Properti yang terdiri dari biaya tetap, biaya
variabel dan cadangan penggantian;
5. menentukan besaran tingkat kapitalisasi;
6. membagi pendapatan bersih (NOI) dengan tingkat
kapitalisasi untuk mendapatkan nilai.
pendapatan bersih (NOI) dapat dihitung dengan cara:
pendapatan kotor efektif : Rp5.200.000,00 x 12 = Rp62.400.000,00
biaya operasional : Rp14.000.000,00
pendapatan bersih : Rp62.400.000,00 – Rp 14.000.000,00
: Rp48.400.000,00
tingkat kapitalisasi : 14%
maka nilai kendaraan tersebut adalah:
nilai objek = pendapatan bersih / tingkat kapitalisasi
= Rp48.400.000,00/14%
= Rp345.714.286,00
= Rp345.714.000,00 (pembulatan)

48
 Penilaian tanah berikut bangunan, peralatan,
mesin dan aset Properti lainnya:
Metode GIM (Gross Income Multiplier) Contoh

1. melakukan pemetaan terhadap aset (income-producing

asset) berdasarkan karakteristik objeknya; a. GIM mengukur hubungan antara pendapatan kotor
Properti dengan harga jualnya.
b. Rumus penentuan nilai Properti dengan menggunakan
2. mendapatkan data nilai dan data pendapatan bruto berupa
pendapatan sewa dari aset yang sejenis dengan Objek
GIM adalah:
Penilaian di sekitar wilayah Objek Penilaian berada; nilai = pendapatan kotor x GIM
c. GIM digunakan dalam hal biaya operasional sulit
diketahui dan digunakan untuk Properti yang kecil dan
3. menghitung GIM dari masing-masing aset dengan membagi sederhana (lebih banyak, lebih homogen, dan sering
nilai aset tersebut dengan pendapatan brutonya;
diperjualbelikan).
d. Penggunaan Objek Pembanding pada Metode GIM
memperhatikan kesamaan/kesejenisan dalam hal:
4. menentukan besaran indeks GIM aset pada suatu wilayah
dengan merata-ratakan GIM yang telah diperoleh; dan ▪ Rasio biaya operasi
▪ Pendapatan
▪ Nilai tukar/jual
5. indeks GIM dikelompokkan sesuai dengan jenis
karakteristik aset.

49
 Contoh
Metode GIM (Gross Income Multiplier)

Properti A dengan pendapatan kotor (gross
income) Rp60.000.000,00 akan dilakukan
Penilaian, dari data Pasar diketahui data
Properti kompetitor yang dijadikan pembanding
sebagai berikut:
Didapatkan data bahwa GIM atas Objek
Pembanding pada angka 5,78. maka nilai
Properti A adalah
nilai = pendapatan kotor x gim
= Rp60.000.000,00 x 5,78
= Rp347.089.743,59
= Rp347.090.000,00 (pembulatan)

50
 Penilaian tanah berikut bangunan, peralatan, mesin dan aset
Properti lainnya:
Metode arus kas yang didiskontokan (discounted cashflow)

Periode proyeksi Objek Penilaian berupa tanah berikut bangunan adalah waktu yang diperkirakan
oleh Penilai Pemerintah bahwa Objek Penilaian memiliki pendapatan yang tidak stabil.

Periode proyeksi Objek Penilaian berupa peralatan dan mesin atau aset Properti lainnya adalah
sama dengan sisa umur ekonomis dari objek tersebut.

Dalam hal umur ekonomis dari Objek Penilaian sudah terlampaui namun objek tersebut masih
dapat memberikan pendapatan bersih, maka Penilai Pemerintah menentukan umur proyeksi yang
paling memungkinkan bagi objek dimaksud.

Teknik penentuan tingkat diskonto yang dapat digunakan adalah dengan menggunakan Teknik
data pasar atau Teknik penjumlahan.

Nilai terminal dapat diperoleh dengan menggunakan model gordon growth atau nilai
sisa/pelepasan.

51
 Contoh
Metode arus kas yang didiskontokan (discounted
cashflow)

Sebuah mesin memiliki umur ekonomis Nilai mesin tersebut dapat dihitung sebagai
penggunaan selama 3 tahun. Properti tersebut berikut:
menghasilkan pendapatan kotor sebagaimana
tabel di bawah dan mempunyai tingkat
diskonto sebesar 10%, besaran nilai terminal
pada tahun ke-3 adalah sebesar
Rp2.163.000,00.

Nilai mesin tersebut adalah sebesar

Rp1.839.545,00 dan dibulatkan menjadi
Rp1.840.000,00.

52
 Penilaian Aset Tak Berwujud:
Metode penghematan royalti (relief from royalty)

Dalam penggunaan metode penghematan

royalti, perlu mengidentifikasi dan
menentukan hal-hal sebagai berikut:

1.Metode penghematan royalti (relief

from royalty) digunakan untuk
menghasilkan nilai ATB melalui
kapitalisasi penghematan nilai yang
diperoleh dari pembayaran royalti
hipotetis dengan cara memiliki atau
menyewa.
tarif royalti berdasarkan parameter
keuangan tertentu;
parameter keuangan prospektif yang
dijadikan dasar pengenaan royalti;

tarif pajak; dan

tingkat diskonto atau tingkat

kapitalisasi.

53
Terima kasih

Direktorat Penilaian
Gedung Syafruddin Prawiranegara II Lt. 6 Selatan
Jalan Lapangan Banteng Timur No. 2-4
Jakarta Pusat

54