Konsep Estimasi Biaya Proyek Konstruksi

Disampaikan pada
Pelatihan Penyusunan Rencana Anggaran Biaya
di Dinas Perumahan dan Permukiman Provinsi Sumatera Selatan

Laboratorium Manajemen dan Rekayasa Konstruksi

Program Studi Teknik Sipil
Fakultas Teknik – UNSRI
27 Juli 2022
 Estimasi Biaya Proyek

Perkiraan biaya yang dibutuhkan Estimasi bukan ilmu eksak,

untuk menyelesaikan proyek sesuai membutuhkan pengetahuan di
dengan perencanaan dan bidang konstruksi; common sense;
spesifikasi kontrak. dan engineering judgement.

Prosedur estimasi bervariasi, namun

terdapat konsep dasar yang berlaku
universal.

2
 Estimasi Biaya Rencana VS Biaya Aktual
Estimasi Biaya Rencana Biaya Aktual Proyek

Seberapa dekat hasil estimasi

rencana dibandingan dengan
biaya aktual?

Kriteria Kesuksesan Proyek

The quality and accuracy of an estimate is highly dependent on the knowledge and skill of the estimator 3
Sumber Estimasi Biaya Proyek

Volume dan biaya: Kualifikasi Estimator:

1. Material • Mampu menginterpretasi gambar dan spesifikasi

2. Peralatan • Memahami produktivitas tenaga kerja dan
peralatan
3. Tenaga Kerja • Kreatif dan mampu mencari alternatif metode
konstruksi
• Mampu mengidentifikasi dan menetralisir risiko
Rencana Spesifikasi: • Mampu menyusun jadwal konstruksi
1. Persyaratan mutu • Mampu membangun strategi sukses dalam fase
pelalangan dan negosiasi proyek
2. Metode konstruksi • Mempunyai standar kode etik yang tinggi

4
Estimasi Pada Setiap Tahapan Proyek

5
Rentang Akurasi Estimasi

• Lingkup informasi
proyek
menentukan

- akurasi estimasi.

• Kemampuan dan
pengalaman tim
proyek memegang

- peranan penting
dalam menyusun
estimasi biaya
proyek.

6
Tingkat Akurasi Estimasi Berdasarkan AACE

Estimate Class Level of Project Definiton Expected Accuracy Range

Class 5 0 % to 2 % - 50 % to 100 %
Class 4 1 % to 5 % - 30 % to + 50 %
Class 3 10 % to 40 % - 20 % to + 30 %
Class 2 30 % to 70 % - 15 % to + 20 %
Class 1 50 % to 100 % - 10 % to + 15 %
Sumber: Association for the Advancement of Cost Engineering (AACE) International.

7
 Metode Estimasi Biaya
Estimasi awal (Initial/Preliminary/ Conceptual
Estimasi detail (Detailed Estimating Method)
Estimating Methods)

Dilakukan pada tahap perencanaan

Dilakukan setelah detail design
awal (sebelum detail design
tersedia.
diselesaikan).

Informasi proyek masih terbatas. Informasi proyek semakin lengkap.

Akurasi relative rendah Akurasi tinggi

8
 Teknik Estimasi Biaya Proyek
Metode estimasi detail, terdiri dari tahapan:
Metode estimasi konseptual:

• Unit Cost Method Quantity Take-Off

• Factor Method
• Parametric Estimation Menentukan biaya material, pekerja,
• Simulation dan peralatan.

Membutuhkan pengetahuan dan pengalaman Menentukan biaya subcontraktor.

penyelesaian proyek yang serupa.
Menentukan overhead dan
contigency
Informasi biaya diperoleh dari berbagai proyek
sebelumnya yang memiliki kesamaan jenis dan
ukuran. Menentukan profit perusahaan
9
 Penyesuaian Biaya Pada Estimasi Konseptual
Penyesuaian
Penyesuaian Penyesuaian Ukuran Penyesuaian
waktu: lokasi: Proyek: Kombinasi:
Perbedaan biaya Perbedaan biaya Perbedaan biaya Penyesuaian
akibat waktu proyek akibat lokasi akibat perbedaan informasi biaya
pelaksanaan proyek proyek yang ukuran proyek. proyek sebelumnya
yang berbeda. berbeda. Meskipun total terhadap aspek
Akibat inflasi dan Menunjukkan biaya proyek waktu, lokasi, dan
deflasi biaya. perbedaan biaya meningkat seiring ukuran proyek.
Terdapat indeks material, peralatan, dengan
biaya konstruksi dan upah tenaga meningkatnya
sebagai dasar kerja pada lokasi ukuran proyek,
menghitung tingkat yang berbeda. namun biaya per
suku bunga. unit dapat
menurun.

10
Estimasi Detail (Rencana Anggaran Biaya Proyek)
Estimasi detail (estimasi dasar) = total biaya langsung + total biaya tidak langsung

Direct costs (biaya langsung):

• Biaya material = volume material * harga satuan material

• Biaya pekerja = (jumlah pekerja/tingkat produktivitas pekerja) * upah satuan pekerja
• Biaya peralatan = (jumlah peralatan/kapasitas peralatan) * harga satuan peralatan

Indirect costs (biaya tidak langsung):

• Pajak (material dan pekerja).

• Jaminan (jaminan penawaran, jaminan pembayaran material dan pekerja, jaminan kinerja)
• Asuransi (pekerja, Contractor’s All Risk (CAR))
• Overhead (job O/H & general O/H)

Biaya yang ditambahkan pada estimasi dasar:

• Contingency
• Profit perusahaan 11
Standar Pembagian Pekerjaan dari Uniform Construction Index
untuk Estimasi Biaya
• Divisi 1 General requirements • Divisi 9 Finishes
• Divisi 2 Site work • Divisi 10 Specialties
• Divisi 3 Concrete • Divisi 11 Equipment
• Divisi 12 Furnishings
• Divisi 4 Masonry
• Divisi 13 Special Construction
• Divisi 5 Metals
• Divisi 14 Conveying System
• Divisi 6 Wood and Plastics
• Divisi 15 Mechanical
• Divisi 7 Thermal and Moisture • Divisi 16 Electrical
Protection
• Divisi 8 Doors and Windows

12
Konsep WBS Untuk Estimasi Biaya Proyek Konstruksi
Contoh: WBS Proyek Gedung

14
 Estimasi Biaya Material
Biaya material = volume material * harga satuan material

• Volume material dihitung berdasarkan dokumen perencanaan.

• Harga satuan material diperoleh dari supplier (harga terbaru) atau standar harga yang berlaku
di wilayah lokasi proyek.
Diperlukan penyesuaian biaya material dengan mempertimbangkan jumlah material yang tidak
dapat terpakai (sebagai persentase tertentu dari estimasi volume material).

Material konstruksi:

• Bulk materials (misal: beton & tanah)

• Material dalam bentuk satuan (dari fabrikasi), misal: baja, panel beton.
15
 Estimasi Biaya Pekerja

Biaya pekerja = (jumlah pekerja/tingkat produktivitas pekerja) * upah satuan pekerja.

• Jumlah pekerja ditentukan dengan mempertimbangkan produktivitas pekerja dan

kompleksitas pekerjaan.

• Produktivitas pekerja biasanya dinyatakan dalam terminologi unit produk per

satuan waktu (misal: orang hari/OH).

• Upah satuan pekerja ditentukan sesuai harga yang berlaku regional.

16
 Estimasi Biaya Peralatan

Biaya peralatan = (jumlah peralatan/kapasitas peralatan) * harga satuan peralatan

• Jumlah peralatan ditentukan berdasarkan kapasitas alat dan kompleksitas pekerjaan.

• Kapasitas peralatan menunjukkan jumlah material yang dapat diproses dalam satu
siklus (misal: kapasitas excavator 70m3/jam).

• Biaya satuan peralatan ditentukan sesuai dengan harga sewa peralatan per satuan
waktu tertentu.
17
Asuransi
• Proyek konstruksi mengandung banyak risiko dan ketidakpastian.
• Asuransi sebagai kompensasi terhadap risiko.
• Jenis asuransi: asuransi perlindungan proyek, perlindungan pihak ketiga, asuransi
tenaga kerja, dll

Jaminan
• Memberikan perlindungan finansial dan hukum kepada owner.
• Kontraktor mendapatkan surat jaminan dari lembaga penjamin atas nama owner.
• Berupa kesepakatan tiga belah pihak:
• Dikeluarkan oleh lembaga penjamin
• Dibayar oleh kontraktor
• Untuk perlindungan owner
• Jenis jaminan proyek konstruksi: jaminan penawaran, jaminan pelaksanaan,
jaminan pembayaran
18
 Biaya Overhead
Biaya yang tidak dapat dialokasikan
kepada item pekerjaan tertentu
Bagian dari indirect cost.
secara spesifik, namun dibutuhkan
untuk pelaksanaan proyek.

Tingkat overhead pada proyek

konstruksi bervariasi, tergantung dari
Diestimasi sebagai persentase dari
kondisi dan fitur proyek (misal: ukuran
total biaya langsung proyek.
proyek, lokasi proyek, durasi proyek,
dsb)

Kategori biaya overhead pada bisnis

konstruksi:
• Project overhead (job overhead, site overhead)
• Home overhead (office overhead, general and
administrative overhead).
19
 Office dan Project Overhead
Project overhead:
• Seluruh biaya yang berbasis proyek dan
dikonsumsi di lokasi proyek, namun tidak
termasuk komponen biaya langsung
proyek.
• Contoh:
• Biaya utilitas di lokasi proyek
• Biaya rapat (monitoring) tim proyek,
dsb.
Office overhead:
• Tidak menjadi bagian dari pekerjaan konstruksi secara langsung,
namun menjadi pengeluaran perusahaan untuk mendukung
pelaksanaan proyek.
• Terkait dengan seluruh pengeluaran di kantor pusat (misal:
pembayaran gaji karyawan, biaya utilitas, biaya peralatan dan
perlengkapan kantor, biaya operasional kantor, depresiasi aset, biaya
pemeliharaan aset, biaya kegiatan penawaran proyek, dsb)
• Tidak secara langsung dialokasikan pada satu proyek tertentu
secara eksklusif, tetapi dialokasikan pada masing-masing proyek.
• Alokasi biaya overhead pada setiap proyek didasarkan pada basis
tertentu:
• Sebagai persentase tertentu dari biaya langsung
• Sebagai persentase dari biaya langsung ditambah biaya project/site
O/H
• Berdasarkan persentase tertentu dari total biaya pekerjaan
• Tingkat office overhead umumnya berkisar 6-15% dari total biaya
langsung proyek.
20
 Contingency dan Allowance

Proyek konstruksi melibatkan banyak ketidakpastian dan risiko (misal: ketidaksesuaian rencana,
pekerjaan tambahan, eskalasi harga).

Komponen biaya yang ditambahkan pada estimasi total biaya proyek sebagai perlindungan terhadap
ketidakpastian dan risiko proyek.

• Contingency: kebutuhan dan besarnya biaya tidak dapat ditentukan pada saat estimasi
• Allowance: kebutuhan biaya dapat diprediksi namun besarnya biaya tidak dapat ditentukan pada
saat estimasi.

21
Pedoman Penyusunan Estimasi Biaya Pekerjaan
Konstruksi Bidang PUPR
 Definisi dan Istilah
Perkiraan Biaya Pekerjaan Konstruksi Bidang PUPR
• Perhitungan biaya komponen tenaga kerja, bahan, dan alat yang dibutuhkan, serta
telah ditambah biaya Penerapan SMKK dalam melaksanaan pekerjaan konstruksi
bidang PUPR.

Keselamatan Konstruksi
• Segala kegiatan keteknikan untuk mendukung Pekerjaan Konstruksi dalam
mewujudkan pemenuhan standar keamanan, keselamatan, kesehatan, dan
keberlanjutan yang menjamin keselamatan keteknikan konstruksi, keselamatan dan
kesehatan tenaga kerja, keselamatan publik, dan keselamatan lingkungan.

Analisa Harga Satuan Pekerjaan

• Perhitungan kebutuhan biaya Tenaga Kerja, bahan, dan peralatan untuk mendapatkan
harga satuan untuk satu jenis pekerjaan tertentu.
 Penyusunan Perkiraan Biaya

• Perhitungan Perkiraan Biaya Pekerjaan yang

Penyusunan Perkiraan Biaya Pekerjaan dilakukan dihitung secara profesional oleh perancang
untuk menghasilkan HPP, RAB, atau HPS. dan digunakan sebagai salah satu acuan dalam
Harga Perkiraan menghitung Harga Perkiraan Sendiri.
Perancang (HPP)

Penyusunan Perkiraan Biaya Pekerjaan dilakukan

melalui: • Perkiraan harga barang/jasa yang ditetapkan
oleh pejabat pembuat komitmen yang telah
memperhitungkan biaya tidak langsung,
• AHSP; Harga Perkiraan keuntungan, dan pajak pertambahan nilai.
Sendiri (HPS)
• Analisis Biaya Penerapan SMKK.
 Harga Satuan Dasar (HSD) dan Koefisien
Harga Satuan Dasar (HSD)
• Harga satuan komponen dari harga satuan pekerjaan per satuan tertentu.

Koefisien Tenaga Kerja Konstruksi

• Indeks yang menunjukkan kebutuhan jumlah Tenaga Kerja Konstruksi untuk mengerjakan
setiap satuan kuantitas pekerjaan.
Koefisien Bahan
• Indeks yang menunjukkan kebutuhan akan suatu jenis bahan untuk setiap satuan kuantitas
pekerjaan.
Koefisien Peralatan
• Indeks yang menunjukkan kebutuhan waktu suatu alat untuk menyelesaikan atau
menghasilkan produk setiap satu satuan kuantitas pekerjaan.
 Perhitungan Nilai Koefisien
Analisis biaya langsung dihitung menggunakan nilai koefisien

Nilai koefisien terdiri atas:

Nilai Koefisien Tenaga Kerja

Nilai Koefisien Bahan; Nilai Koefisien Peralatan.
Konstruksi;

Dipengaruhi oleh: a. spesifikasi teknik; b.

Dipengaruhi oleh pengalaman dan tingkat Dipengaruhi oleh: a. kapasitas alat; b.
faktor kehilangan bahan; c. faktor
keahlian atau kemampuan menyelesaikan faktor alat; c. waktu siklus kerja alat; dan
konversi volume bahan; d. kuantitas; dan
pekerjaan per satuan pengukuran. d. kondisi lapangan.
e. berat volume atau berat isi bahan.
 Analisa Harga Satuan Pekerjaan (AHSP)
Harga satuan pekerjaan
AHSP dilakukan untuk Besaran biaya tidak langsung
merupakan jumlah dari biaya
menghasilkan harga satuan dihitung sebesar 10% sd 15%
langsung dan biaya tidak
pekerjaan. dari biaya langsung.
langsung.

Biaya langsung merupakan jumlah dari biaya:

• Tenaga kerja; terdiri atas Tenaga Kerja Konstruksi dan tenaga kerja
nonterampil.
• Bahan; terdiri atas bahan baku, bahan olahan, dan bahan jadi.
• Peralatan; terdiri atas peralatan mekanis dan semi mekanis.

Biaya tidak langsung merupakan jumlah dari:

• Biaya Umum, termasuk biaya perbaikan dan penanganan dampak dari
kecelakaan konstruksi.
• Keuntungan
 Kelompok Bidang AHSP

Bagian 1 Lingkup Pedoman AHSP Bagian-4:

• Pedoman AHSP Bidang Umum.
penerapan
Bagian 2 persiapan; struktur; arsitektur;
SMKK;
• Pedoman AHSP Bidang Sumber
Daya Air.
lansekap dan
Bagian 3 mekanikal; elektrikal; plumbing;
kawasan;
• Pedoman AHSP Bidang Bina Marga.

Bagian 4
eksterior
lain-lain.
• Pedoman AHSP Bidang Cipta Karya bangunan; dan
dan Perumahan.
 Penggunaan AHSP
Dilakukan pada tahap:

perencanaan persiapan pelaksanaan pemilihan pelaksanaan Pekerjaan Konstruksi;

perancangan;
pengadaan; pengadaan; penyedia jasa; digunakan untuk negosiasi:

digunakan untuk digunakan untuk melakukan evaluasi

digunakan untuk Digunakan untuk penyusunan penambahan pokok pekerjaan
penyusunan rencana kewajaran harga dan/atau evaluasi
penyusunan HPP. dan penetapan HPS; dan/atau baru;
anggaran biaya. harga satuan timpang.

penghitungan koefisien penambahan kuantitas pekerjaan

komponen untuk penyesuaian lebih dari 10% dari kuantitas awal;
harga. dan/atau

penambahan kuantitas pekerjaan

yang mempunyai harga satuan
timpang.

Penggunaan AHSP:
• Disesuaikan dengan spesifikasi teknis dan jenis infrastruktur yang akan dibangun.
• Dilakukan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan bidang pengadaan barang/jasa.
 Sistem Informasi HPS

Penyusunan HPS menggunakan aplikasi sistem informasi HPS yang merupakan bagian dari
sistem informasi jasa konstruksi terintegrasi.

Sistem informasi HPS merupakan sarana dalam bentuk aplikasi basis data untuk
menghitung HPS oleh para pihak yang diberi akses.

Pengelolaan aplikasi sistem informasi HPS dilakukan oleh unit organisasi yang
membidangi jasa konstruksi.

Dalam hal aplikasi sistem informasi HPS tidak dapat digunakan, penghitungan HPS dapat
dilakukan dengan cara manual.
Laboratorium Manajemen dan Rekayasa Konstruksi
Program Studi Teknik Sipil
Fakultas Teknik – Universitas Sriwijaya