DASAR-DASAR ESTIMASI BIAYA

PROYEK KONSTRUKSI
(Pertemuan – 5)

Oleh:
Bowo Prihatno, ST.,MT.

Dipresentasikan dalam kuliah Dasar Manajemen Proyek

Program Studi Arsitektur, Universitas Teknologi Yogyakarta
2021 1
 PENGERTIAN

Kegiatan estimasi adalah salah satu proses utama dalam

proyek konstruksi untuk menjawab pertanyaan:
“Berapa besaran dana yang harus disediakan untuk
membangun sebuah bangunan?”

2
 FAKTOR PENENTU ESTIMASI BIAYA

A. FAKTOR PENENTU UTAMA

Gambar Rencana dan Spesifikasi

Metode Konstruksi

B. FAKTOR PENENTU LAINNYA

Produktifitas dan etika tenaga kerja

Ketersediaan material dan peralatan

Kondisi cuaca

Jenis kontrak konstruksi

Masalah kualitas

Sistem pengendalian dan kemampuan manajemen

Orang yang menghitung estimasi biaya proyek disebut: estimator 3

 ESTIMATOR

Sistem Gambar
pembiayan rencana
Interpretasi menjadi
Metode perusahaan Tenaga
spesifikasi bangunan nyata
Konstruksi Netralisir Strategi kerja
Resiko Penawaran

Berbagai pengetahuan yang harus dimiliki seorang estimator

4
 KUALIFIKASI SEORANG ESTIMATOR

▪ Mampu membaca/menginterpretasi gambar dan spesifikasi.

▪ Mampu memvisualisasikan bentuk 3d proyek dan gambar desain dalam

bentuk nyata di lapangan.

▪ Memahami produktifitas tenaga kerja dan peralatan.

▪ Kreatif dan mampu menemukan alternatif metode konstruksi.

▪ Mampu berkomunikasi secara baik dengan berbagai pihak.

▪ Sabar dan teliti, serta memiliki pengetahuan matematika dasar.

▪ Mengetahui operasi dan prosedur pelaksanaan konstruksi.

5
 KUALIFIKASI SEORANG ESTIMATOR

▪ Mampu berorganisasi, menyampaikan hasil estimasi secara logis dan jelas.

▪ Mampu menyusun jadwal pelaksanaan konstruksi.

▪ Mengerti dan mampu menggunakan sistem pembiayaan pekerjaan sesuai

kemampuan perusahaan.

▪ Memahami kontrak konstruksi.

▪ Menguasai strategi pelelangan dan negosiasi proyek.

▪ Menguasai pengendalian biaya dan waktu pelaksanaan konstruksi

▪ Memiliki standar kode etik yang tinggi.

6
 JENIS-JENIS ESTIMASI BIAYA

A. ESTIMASI KELAYAKAN

B. ESTIMASI KONSEPTUAL

Estimasi harga satuan fungsional

Estimasi biaya satuan per meter persegi

Estimasi biaya satuan per meter kubik

Estimasi faktorial

Estimasi sistematis

C. ESTIMASI DETAIL

Estimasi Detail oleh Konsultan Perencana

Estimasi Detail oleh Kontraktor

7
 A. ESTIMASI KELAYAKAN

Estimasi Kelayakan

Menentukan apakah proyek yang direncanakan layak untuk

dilanjutkan atau dilaksanakan pembangunannya.

Biaya yang dihitung mencakup:

Akuisisi tanah, perancangan, depresiasi (penurunan nilai), bunga modal
(keuntungan), biaya operasional, pemeliharaan/perbaikan dan lain-lain.

8
 B. ESTIMASI KONSEPTUAL

Estimasi Konseptual

Estimasi yang dilaksanakan selama proses perancangan

berlangsung.

Ketelitian estimasi biasanya akan meningkat sejalan dengan proses atau tahapan
perancangan bangunan.

9
 B. ESTIMASI KONSEPTUAL

Estimasi harga satuan fungsional

Menggunakan fungsi dari fasilitas sebagai dasar penentuan biaya.
Contoh: estimasi biaya gedung kuliah dengan harga satuan per kursi mahasiswa.

Estimasi harga satuan per m2

Menggunakan data dari proyek sejenis untuk penentuan biaya.
Contoh: estimasi biaya gedung kuliah dengan harga satuan per m2 luas bangunan.

Estimasi harga satuan per m3

Digunakan pada proyek yang nilainya sangat ditentukan volume pekerjaan.
Contoh: estimasi biaya pembangunan talud saluran air dengan hitungan m3 volume
pasangan batu kali..
10
 B. ESTIMASI KONSEPTUAL

Estimasi faktorial
Menggunakan faktor harga komponen utama sebagai penentu harga bangunan.
Contoh: estimasi biaya pembangunan gedung dengan faktorial utama pekerjaan beton
(rumus dibuat sesuai pengalaman perusahaan di proyek-proyek sebelumnya)

Estimasi sistematis
Menggunakan hitungan tiap sistem fungsional yang ada, kemudian dijumlahkan.
Contoh: estimasi biaya pembangunan kawasan wisata dengan menghitung harga
bangunan, jalan, taman, fasilitas lain-lain, kemudian dijumlahkan.

11
 C. ESTIMASI DETAIL

Estimasi Detail

Estimasi yang dilaksanakan secara detail meliputi seluruh

pekerjaan ditambah dengan biaya lain-lain termasuk keuntungan
kontraktor.

Estimasi ini dapat dilaksanakan jika sudah jelas gambar rencana, spesifikasi dan
metode konstruksi yang akan digunakan.

12
 C. ESTIMASI DETAIL

Estimasi dengan Analisa Harga menurut SNI (Standar Nasional Indonesia)

Biaya dihitung dengan Analisa Harga Satuan Pekerjaan (AHSP) sesuai standar
yang dikeluarkan oleh pemerintah.
Contoh: RAB Pembangunan Rumah Dinas, RAB Pembangunan Jalan, dll.
RAB ini umum digunakan dalam proses tender / lelang proyek.
Dibuat oleh pihak Konsultan Perencana maupun Kontraktor.

Estimasi sistem subkontraktor

Biaya dihitung dengan harga-harga pekerjaan sub kontraktor.
Contoh: biaya pekerjaan atap baja ringan yang dikerjakan subkontraktor
RAB ini umum digunakan oleh kontraktor ketika menjalankan sebuah proyek
dengan bantuan sub-kontraktor.

13
 C. ESTIMASI DETAIL

Estimasi pekerjaan tambah kurang

Biaya dihitung ketika ada perubahan pekerjaan di lapangan
Contoh: biaya tambah kurang penggantian spesifikasi keramik menjadi lantai
parket.
RAB ini umum digunakan jika pada pelaksanaan proyek terjadi perubahan-
perubahan atas permintaan owner yang mengakibatkan perbedaan harga total
biaya pembangunan.

Estimasi kemajuan
Biaya dihitung untuk menjadi dasar penagihan pembayaran, pembanding
keuntungan atau kerugian pelaksanaan pekerjaan.
Contoh: estimasi biaya pada saat selesai item pekerjaan tertentu.

14
 MASA DIPERLUKANNYA TIAP JENIS ESTIMASI

Konsep Pemilik Proyek

Estimasi Kelayakan

Perancangan Rencana Anggaran Biaya (RAB) Perencanaan

Estimasi Konseptual
Estimasi Detail Konsultan
Penyiapan Dokumen Kontrak

Estimasi Detail Kontraktor

Tender/Lelang Proyek Rencana Anggaran Biaya (RAB) Penawaran

Perintah Kerja Kontraktor

Estimasi Tambah Kurang

Estimasi Kemajuan
Penyelesaian Proyek
Rencana Anggaran Pelaksanaan (RAP)
15
IDENTIFIKASI RESIKO KETIDAKPASTIAN ESTIMASI BAGI KONTRAKTOR

Pelajari dokumen Reaksi masyarakat Prediksi

kontrak terhadap proyek cuaca/musim

Cek ketersediaan
Cek lokasi proyek Cek lokasi buangan
sumber daya

Buat jadwal Strategi menang

Cek ulang soil test
konstruksi tender

Cari subkon dan Cek regulasi Cek ulang metode

suplier yang tepat pemerintah konstruksi

Ikut rapat Potensi gangguan Cek item pekerjaan

penjelasan proyek lingkungan subkon
16
 ESTIMASI OLEH PIHAK-PIHAK DALAM PROYEK

Owner Kontraktor

Konsultan

RAB Perencanaan RAB Penawaran

(Owner estimate) kompetitif
(Engineer Estimate)

Kontrak Konstruksi

RAP Kontraktor

17
 TAHAP PENYUSUNAN RAB

DAFTAR HARGA DAFTAR HARGA

SATUAN BAHAN SATUAN UPAH

DAFTAR VOLUME ANALISA HARGA

PEKERJAAN SATUAN PEKERJAAN

VOLUME PEKERJAAN
HARGA SATUAN

REKAPITULASI

18
 DATA SUMBER INFORMASI ESTIMASI BIAYA

HARGA SATUAN BAHAN

Harga material di toko bangunan

Harga material dari supplier

Harga pabrik (untuk proyek besar)

HARGA SATUAN UPAH

Upah harian tenaga kerja sekitar proyek

Upah harian tenaga kerja langganan kontraktor

Upah borongan dari bas-borong tenaga kerja

VOLUME PEKERJAAN

Gambar Rencana dan Spesifikasi

Info dari Rapat Penjelasan dan Cek Lapangan

19
 DATA SUMBER INFORMASI ESTIMASI BIAYA

HARGA SATUAN PEKERJAAN YANG DI SUB-KON

Penawaran harga dari sub-kontraktor

ANALISA HARGA SATUAN PEKERJAAN

Peraturan Menteri PUPR no.28/PRT/M/2016 tentang Analisis

Harga Satuan Pekerjaan Bidang Pekerjaan Umum

Peraturan Menteri PU no.11/PRT/M/2013 tentang Pedoman

Analisis Harga Satuan Pekerjaan Bidang Pekerjaan Umum

Analisis harga satuan berdasarkan pengalaman kontraktor

DATA-DATA LAIN DARI PENGALAMAN PERUSAHAAN

20
21
 Terimakasih
Selamat Belajar

22