Wahyu Bintoro, ST., CIPM.

P +62 8122 6804 625

+62 8572 5158 240
YOUR LOGO
E abinpasadena@gmail.com
Page  1
 5

...Biaya Proyek...

YOUR LOGO
Page  2
Rencana Proyek

What • Apa saja yang harus dikerjakan (activities)?

How • Bagaimana mengerjakannya? Manual vs teknologi?

Who • Siapa yang mengerjakan? Organisasi.

When • Berapa lama harus selesai? Schedule.

Lain-lain • Berapa anggaran biayanya?

• Apa saja risikonya? Terhadap biaya, mutu, waktu?

YOUR LOGO
Page  3
Jenis-Jenis Biaya Proyek
1 Biaya Langsung (Direct Cost)

 Bahan/material
 Upah tenaga (manpower)
 Biaya alat (equipments)

2 Biaya Tak Langsung (Indirect Cost)

 Overhead
 Biaya tak terduga (contingencies)
 Keuntungan (profit)

YOUR LOGO
Page  4
Biaya Tak Langsung (Indirect Cost)
Biaya yang tidak secara langsung berhubungan dengan konstruksi, tetapi harus
ada dan tidak dapat dilepaskan dari proyek tsb.

a. Biaya Overhead
 Overhead Kantor
Biaya untuk menjalankan usaha, misalnya: sewa kantor dan fasilitasnya,
honor pegawai kantor, ijin-ijin usaha, prakualifikasi, referensi bank,
keanggotan asosiasi-asosiasi, dsb.

 Overhead Proyek (di lapangan)

• Biaya personil di lapangan.
• Fasilitas sementara proyek: gudang, kantor, listrik, pagar, komunikasi,
transportasi, dll.
• Bank garansi, bunga bank, ijin bangunan, pajak, dsb.
• Peralatan kecil yang habis/terbuang setelah proyek selesai.
• Foto dan gambar jadi (as built drawing) jika diminta.
• Kontrol kualitas (quality control) seperti: tes mutu beton, baja, sondir,
dsb.
• Rapat-rapat lapangan (site meeting). YOUR LOGO
Page  5
Biaya Tak Langsung (Indirect Cost)
b. Biaya Tak Terduga (Contingencies)
Adalah biaya untuk kejadian-kejadian yang mungkin bisa terjadi, mungkin
tidak. Biasanya dinyatakan dalam persen dari total biaya. Semakin teliti
kontraktor dalam memperhitungkan pelaksanaan konstruksi, semakin kecil
besarnya Contingencies.

Contoh: naiknya muka air tanah, banjir, longsor, dsb.

c. Keuntungan (Profit)
Adalah hasil jerih payah dari keahlian + factor resiko. Semua jenis biaya
proyek (selain keuntungan) tidak dapat dikurangi karena mau tidak mau harus
dikeluarkan. Yang dapat ditambah atau dikurangi adalah keuntungan, untuk
tujuan tertentu, misalnya: untuk memenagkan tender.
Note

Keuntungan ≠ gaji

YOUR LOGO
Page  6
Biaya Langsung (Direct Cost)

1. RAB Konseptual  per m2 berapa juta (Rp / m2)

2. RAB Terperinci  dihitung volume pekerjaan dan harga

satuannya berdasarkan analisa SNI

Volume Harga Satuan

X = Harga Pekerjaan
Pekerjaan (Unit Cost)

Gambar Analisa
Kerja SNI

Spesifikasi Daftar Harga Satuan:

• Bahan
• Upah
• Alat
Pengalaman, Survey,
katalog, dll
YOUR LOGO
Page  7
Definisi RAB
Adalah penawaran yang diajukan kontraktor dalam tender, pada
dasarnya berupa Rencana Anggaran Biaya (RAB) secara lengkap.

Susunan RAB yang disampaikan berupa suatu dokumen yang isinya

urut dari depan sbb:
1. Rekapitulasi
2. Rincian RAB (BOQ/Bill of Quantity)
3. Analisa Harga Satuan (Unit Cost)
4. Daftar Harga Satuan Bahan dan Upah

YOUR LOGO
Page  8
Mengapa perlu menyusun RAB…???

1 Untuk persiapan dana sebelum mulai pelaksanaan

2 Untuk pelelangan  EE, OE

3 Untuk mengajukan proposal

4 Sebagai pedoman pelaksanaan agar biaya terkendali

YOUR LOGO
Page  9
Cost Estimating vs. Project Life Cycle
Idea
Preliminary Cost Estimate adalah biaya proyek
secara kasar untuk keperluan analisis ekonomi
dalam study kelayakan
FS

Budget Estimate adalah biaya proyek semi detail

Design untuk keperluan penyediaan dana (budgeting
bagi Owner)

Procurement Detail Estimate adalah biaya proyek secara detail

yang bersifat definitive (nilai kontrak), yaitu
pertemuan angka antara Owner estimate dan bid
price kontraktor
Controlling Construction

Closeout
YOUR LOGO
Page  10
 YOUR LOGO
Page  11
Contoh Kasus
Direncanakan akan dibangun suatu
gedung. Maka perlu diperhitungkan
terlebih dahulu berapa biayanya.
Apakah ada sumber dananya?
Jika dana terbatas, perlu
mempertimbangkan prioritas, misal
berdasarkan:
• Spesifikasi  mutu vs kelas
• Pentahapan

Jangan sampai proyek berhenti ditengah jalan karena kehabisan dana!!!  Perlu
Note

membuat RAB

YOUR LOGO
Page  12
Yang perlu diperhatikan…
 Dalam menyusun anggaran biaya perlu mengetahui tentang spesifikasi
(kelas mutu)

 Kelas mutu yang baik biasanya lebih mahal

 Gunakan kelas mutu sesuai keperluan

 Jika pekerjaan dikontrakkan, perlu diawasi agar yang dikerjakan sesuai

mutu.
DAFTAR HARGA
http://westpex.co.id

Selisih
21.000/m2;
Jika ada
1000 m2 =
21 juta.
YOUR LOGO
Page  13
Proses Pelaksanaan Pekerjaan

Perencanaan

 RAB disusun pada tahap Perencanaan.

Tender Biasanya setelah dibuat gambar &
spesifikasi kemudian dihitung RAB

Pelaksanaan  RAB dibuat terlebih dahulu sebagai

acuan dalam evaluasi harga  EE atau
OE
Pemanfaatan

Pemeliharaan
(Maintenance)
YOUR LOGO
Page  14
Contoh…
 Gambar Perencanaan: denah, tampak, potongan
 Spesifikasi / RKS (Rencana Kerja dan Syarat-Syarat)

YOUR LOGO
Page  15
Bagaimana cara menyusun RAB???
 Cek gambar, spesifikasi & perubahan (Amandemen/adendum)

 Scan gambar supaya dapat memperoleh gambaran proyek

 Site visit setelah mempelajari gambar & spec

 Kerjasama dengan pihak lain seperti pelaksana, mandor

 Mulai quantity take off

 Mencari informasi harga  material, tenaga kerja, supplier, sub

kontraktor

 Hitung overhead: lapangan, kantor/head office

 Double check hitungan: matematika, desimal, sisa, dll.

 Ada baiknya menghub perencana/panitia lelang (make one last call)

jika ada perubahan (untuk tender) YOUR LOGO
Page  16
Contoh RAB Konseptual

Misal akan dibangun rumah dengan

gambar denah disamping. Berapa
perkiraan biayanya?

Pertimbangkan:
• Luas bangunan utama
• Luas teras
• Luas carport
• Luas taman

YOUR LOGO
Page  17
Tahap-tahap RAB Terperinci

Daftar Harga Daftar Harga

Satuan Bahan Satuan Upah

Analisa Harga Satuan

(Unit Cost)

Rincian RAB (BOQ)

Rekapitulasi

YOUR LOGO
Page  18
Metode Unit Cost

1 Analisa BOW
Ada koefisien-koefisien
2 Cara SNI

3 Cara dari Bina Marga

Upah berdasarkan man day
4 Cara Modern atau man hour

5 Gabungan & Pengalaman

YOUR LOGO
Page  19
Contoh Rekapitulasi

YOUR LOGO
Page  20
Contoh Rincian RAB

YOUR LOGO
Page  21
Contoh Analisa Harga Satuan

YOUR LOGO
Page  22
Contoh Daftar Harga Satuan

YOUR LOGO
Page  23
Komponen Biaya Lain
Biaya
Perencanaan

Biaya
Pengelolaan
Komponen
Biaya
Biaya
Konstruksi Fisik

Biaya
Pengawasan/MK

YOUR LOGO
Page  24
Kepmen 332/2002

• Harga satuan tertinggi rata-rata per-m2

YOUR LOGO
Page  25
Kepmen 332/2002

YOUR LOGO
Page  26
Kepmen 332/2002

Prosentase komponen-komponen pekerjaan

YOUR LOGO
Page  27
 Permen PU 45/2007
(Pedoman pembangunan
gedung negara)

YOUR LOGO
Page  28
 Permen PU 45/2007
(Pedoman pembangunan gedung negara)

YOUR LOGO
Page  29
Pekerjaan Rehabilitasi

Perhatikan
aspek K3

YOUR LOGO
Page  30
 Observasi
lapangan Perencanaan Identifikasi Hitung vol &
(identifikasi (Gambar & Spec) pekerjaan Harga
kerusakan)

Prosedur Perhatikan
komponen
penyusunan RAB bangunan lama
rehabilitasi yang masih
dapat
dipergunakan
YOUR LOGO
Page  31 Struktur Bangunan
Bagaimana cara menyusun RAB rehabiitasi???
1 Rusak Ringan
Rusak pada komponen non struktural seperti genteng, plafon, dinding  biaya
max 35% dari harga bangunan baru

2 Rusak Sedang
Pada komponen non struktural / struktural seperti atap, lantai  biaya max 45%

3 Rusak Berat
Pada komponen non struktural / struktural apabila diperbaiki masih dapat
berfungsi dengan baik  biaya max 65%

YOUR LOGO
Page  32