Penerapan Konsep

Value Engineering dalam Proyek

Konstruksi/ Infrastruktur

Oleh:
Dr. Ir. Fitri Suryani, MT
Program Studi Rekayasa dan Manajemen Proyek Konstruksi
Fakultas Teknik Universitas Persada Indonesia - YAI

Jakarta, 26 September 2020

 IDENTITAS DIRI
Nama : Dr. Ir. Fitri Suryani, MT
NIP/NIDN : 196712311994032005/ 0031126720
Jenis Kelamin : Perempuan
Tempat dan Tanggal Lahir : Pontianak, 31 Desember 1967
Agama : Islam
Golongan / Pangkat : IV A/ Pembina
Jabatan Fungsional Akademik : Lektor Kepala
Pekerjaan/ Struktural : Dekan Fakultas Teknik, Universitas Persada Indonesia –

Curriculum Vitae Y.A.I

Alamat
Mobile/ HP
:
:
Jl. Diiponegoro No. 74, Jakarta Pusat
085719214008
E-mail : suryani.fitri21@yahoo.com

RIWAYAT PENDIDIKAN

Tahun Jurusan/
Jenjang Perguruan Tinggi
Lulus Bidang Studi
2014 Strata – 3/ Universitas Indonesia Teknik Sipil/ Manajemen
Doktor Konstruksi-Infrastruktur
2004 Strata – 2/ Universitas Indonesia Teknik Sipil/ Manajemen
Magister Konstruksi
1993 Strata – 1/ Universitas Tanjungpura Teknik Sipil
Sarjana

FOKUS RISET

Manajemen Risiko
Value Engineering
Public Private Partnerships

(Hibah Strategis, Hibah Terapan DIKTI )

Agenda:

• Pendahuluan
• Dasar pertimbangan melakukan VE
• Waktu pelaksanaan VE
• Tahapan pelaksanaan VE
• Analisis Fungsi
• FAST diagram
• LCC + cost model
• Contoh
 Value Engineering – Rekayasa Nilai

• merupakan suatu proses pembuatan keputusan yang

sistematis dan terstruktur melakukan analisis fungsi untuk
mencapai nilai terbaik (best value) sebuah proyek dengan
mendefinisikan fungsi-fungsi yang diperlukan untuk mencapai
sasaran nilai (value) yang diinginkan dan menyediakan fungsi-
fungsi tersebut dengan biaya (biaya hidup keseluruhan atau
penggunaan sumber daya) yang optimum, konsisten dengan
kualitas dan kinerja yang dipersyaratkan (Hammersley, 2002)
 Definisi VE
1. Value Engineering (VE) adalah suatu pendekatan tim yang terorganisir yang
berorientasi pada fungsi, yang dilakukan secara sistematis untuk menganalisis dan
meningkatkan nilai (value) pada suatu produk

2. Value Engineering (VE) merupakan metodelogi memecahkan masalah dan atau

mengurangi biaya namun tetap meningkatkan persyaratan kinerja atau kualitas yang
telah ditetapkan

3. Value Engineering (VE) memiliki konsep pada nilai (value) dalam hubungan antara
fungsi dan biaya
4. Value Engineering (VE) memiliki tujuan menekan biaya pelaksanaan serendah
mungkin dengan mengurangi biaya tidak perlu tanpa mengubah fungsi dari suatu produk
Berdasarkan perkembangan konsep nilai memiliki berbagai istilah yaitu :
 Value analysis, Value engineering, Value management & Value planning
 Semua itu memiliki filosofi yang sama yaitu suatu metode yang terstruktur dan sistematis dengan pendekatan
multidi siplin untuk meningkatkan fungsi dan nilai proyek melalui analisa fungsi.
 Dari konsep diatas dapat di definisi sebagai berikut :
 Dasar pertimbangan melakukan VE:
1. Kekurangan waktu :
 dibatasi waktu,
 jika tidak reputasi akan jatuh.
 Tidak cukup waktu membuat alternatif
 Cara perbandingan harga  dianggap terbaik
2. Kurangnya informasi :
– Kemajuan teknologi pesat
– Semua perubahan tidak mungkin diikuti
– Tidak bisa langsung percaya
3. Kurangnya ide :
– Spesialisasi bermacam dan terbatas
– Menggabungkan pemikiran orang banyak  keputusan
 Dasar pertimbangan melakukan VE:
4. Keputusan sementara jadi permanen :
 Informasi belum pasti beban jembatan 8 ton
 Desain tetap dilanjutkan akan diperbaiki nanti
 Tidak pernah dibahas lagi  uncessary cost
5. Kesalahan membuat konsep :
– Kemungkinan kesalahan membuat konsep
– Keterbatas memperkirakan/ meramalkan/ forecasting
– Pengalaman masa lalu  kurang memenuhi
6. Upaya berbuat sebaik mungkin :
– Hasil belum sesuai harapan
– Keengganan diperiksa/ dikoreksi
 Dasar pertimbangan melakukan VE:
7. Tidak adanya kebebasan mutlak :
 Desain berpengaruh kepada biaya
– Kekurangan dana membuat desain
– Berpengaruh kepada produk desain
– Biaya desain  sebagian biaya proyek
8. Politik :
– Menguntungkan – merugikan  dalam mengambil keputusan
– Tidak dapat diterima masyarakat setempat
– Desainer : berilmu-berpengalaman teknis; kerja keras; luwes
(flkesibel); kompromi; menerima pendapat orang lain
 Dasar pertimbangan melakukan VE:
9. Keengganan untuk mencari saran :
 Saran orang lain  sangat bermanfaat bagi kita atau pekerjaan kita

10. Kebiasaan berpikir secara habitual (secara kebiasaan); sangat kurang

baik bagi :
– pengembangan ide
– Timbulnya ide baru
 VE bukanlah:
1. Koreksi desain (design review) :
Tidak bermaksud mengoreksi kekurangandalam desain, juga tidak bermaksud mengoreksi
perhitungan yang dibuat perencana
2. Proses membuat murah (a cheapening process) :
Tidak mengurangi/ memotong biaya dengan mengorbankan keadaan dan performa yang
diperlukan.
3. Sebuah keperluan yang dilakukan pada seluruh desain (requirement
done on all design) :
Bukan merupakan jadwal peninjauan kembali dari perencana, tetapi merupakan analisis dan
fungsi.
4. Kontrol kualitas (quality control) :
Lebih dari sekedar peninjauan kembali status gagal dan aman sebuah hasil desain
Not Cutting Cost, but Saving Cost
 Waktu pelaksanaan VE :
1. Tahap konsep desain :
 Fleksibilitas tinggi  re-design
 Penghematan dari : re-design; pemesanan kembali barang; re-
schedule
 Owner berpengaruh dalam desainer melaksanakan tugasnya 
berdampak 70 % dari biaya total
 VE diupayakan sejak tahap konsep  berpengaruh pada kualitas
dan pengurangan biaya.
 Saran kepada pemilik  persyaratan >< kemauan
 Saling pengertian ownwr dan desainer  diskusi mendalam;
desainer memahami apa yang diinginkan owner  menghindari
unnecessary cost  dapat dihilangkan
 Waktu pelaksanaan VE :
2. Tahap akhir desain :
 Tahap persiapan – final design
 Keputusan desain yang ditetapkan  patokan biaya
 Kepastian dapat dipertanggungjawabkan
 Elemen dirubah tanpa biaya re-design yang mahal

3. Tahap konstruksi; bergantung 2 hal :

 Item sudah ditentukan oleh studi VE sebelumnya
 Memerlukan pengecekan lebih lanjut  perlu testing dan research sebelum
diputuskan  lambat; potensi penghematan.
 Kontraktor  sesuatu hal dapat diperbaiki  jika dalam kontrak ada pasal
insentif
 Hasil penghematan dibagi 2 : kontraktor - pemilik
TAHAPAN VALUE ENGINEERING
1. Tahap Informasi
2. Tahap Analisa Fungsi
3. Tahap Kreatif
4. Tahap Evaluasi
5. Tahap Pengembangan
6. Tahap Presentasi
TAHAPAN STUDI NILAI
KONSEP NILAI, menurut Kelly et al., (2004) menyatakan konsep utama
metodologi terletak pada nilai dengan hubungan antara fungsi dan biaya
Function Analysis
 Classifying function :
• Basic function (s)
– Essential to the performance of the users function
– Primary utilitarian characteristic of a product
– Design for fulfill a user requirement
• Required secondary functions
– Codes, standard, safety requirements
• Secondary functions
– Label on a pencil  identify product
– Slab basic function
 Defining Function :
• Everything that exist  has a function (s)
• Can be defining  2 words : verb – noun form
• Example : store  to sell merchandise
– To generate sales  profit
• Building  what is the function of the building?
• Prison?
• School?
• Probability of success of VE?
 Project Level Function Analysis System Technique (FAST) Diagram :
• Taking project functions
• Arranging them in logical order of FAST diagram
• Construction field  often omitted the preparation of FAST diagram
• Redefining building functions
• Understand the details of the project
• Performing a cost estimate valudation ; or a design review
• VE scheduled early help define project from the owner’s point of view
 Contoh lain dari worth :
Benda Fungsi Harga Fungsi Pembanding Worth

Penjepit
Memegang dasi $ 7.50 Paper Clip $ .01
Dasi

Cantolan Memegang
$ 20.00 Magnit $ 1.00
Pintu pintu

Sistim Menyampaikan
$ 500/minggu Telepon $ 3.00/minggu
Laporan Informasi
 FAST Diagram
Function Analysis System Technique
 Fast diagram – Stadium :
• A new 15.000 set stadium on military base; challenge :
– Located
– How spectators and participants were invited to attend
• Basic function of the stadium  to conduct competition and
ceremonies (e.g. graduation ceremonies) for the army.
• The user  commanding general  parade tanks
• VE team Preparing and discussion fast diagram with the user  vital
aspect have been known.
 Fast diagram – contract information systems (proposed) :
• For the contractor informations systems of a large federal
government agency.
• To find out what was happening and to the develop labour hour and
cost elements  for functions being performed  consumed more
than half of the 40-hour workshop.
• Idea generation  develop meaningful proposal
• Fast diagram focused  high cost of sending tapes and correcting data.
• New equipment and methods were isolated that cut cost and time by 50
%.
 Conclusion

• Fast diagram  step of typical VE study

• Each task has been isolated and set forth using “how – why”
logic.
• In practice  cost forms are linked to move data automatically.
 DIAGRAMMATIC DESCRIPTION
WHY HOW

FUNCTION

LATER TIME PRIOR TIME

SAME TIME SAME TIME

Contoh penerapan #1
 GAMBARAN UMUM PROYEK

 Bangunan Apartemen dan Condotel ini kelas menengah dengan sistem kepemilikan strata tile. Sumber dana
pembangunan 30 % dibiayai oleh developer (0wner) dan 70 % bank. Banguan ini terdiri 2 (dua) tower,
denagan luasan mencapai 22.491,29 m2.

 Berikut ini adalah data-data umum proyek yang diperlukan sebagai bahan informasi untuk penerapan Value
Engineering pada bangunan tersebut :
 Jenis Proyek : Apartemen dan Condotel
 Lokasi Proyek : Bandung
 Pemberi Tugas
 Konsultan Arsitektur
 Konsultan Struktur
 Konsultan MEP
 Nilai Kontrak
 KARATERISTIK PROYEK
 Apartemen, Condotel dan Gedung Parkir
Gedung Apartemen 20 lantai dan 3 lantai basemen
Gedung Condotel 20 lantai dan 3 lantai basemen
Podium dari lantai 1 – 5 (Public Area)
Gedung parkir berada pada lantai basemen

 Lingkup Pekerjaan
Pekerjaan Struktur
Pekerjaan Arsitektur
Pekerjaan Mekanikal, Elektrikal dan Plumbing
Pekerjaan Landscape ( Externar work)

 Pada penelitian ini khusus pada pekerjaan Arsitektur dan MEP

Hasil Penelitian
Pada penelitian ini respondennya adalah konsumen (pemilik/user apartemen), sehingga diharapkan
jawabannya lebih actual. Dengan alasan itulah kuesioner disebarkan kepada para konsumen saat
mereka mengunjungi ke lokasi pembangunan atau pada saat serah terima pertama.

Hasil Kuisioner Material Finishing Lantai dan Dinding

No Type Material Prosentase Material Lantai dan Dinding

1 Essenza 34,48%
10.34%
2 Platinum 31,03% 34.48%
24.14%
3 Granito 24,14% Essenza Platinum

4 Indogres 10,34%
100,00%
31.03% Granito Indogres
 Hasil Kuisioner Material Facade
No Type Material Prosentase Material Facade
1 Alexsindo 58,62%
2 Indalex 17,24% 13.79%
10.34%

3 HP Metal 13,79%
Alexsindo

58.62% Indalex
17.24%
4 Alcomecindo 10,34% HP Metal

100,00% Alcomecindo

Hasil Kuisioner Material Kusen Pintu Unit

No Type Material Prosentase

Kusen Pintu Unit
1 Panel solid 51,72% 10.34% Panel solid
2 Panel MDF 13,79%
24.14% Panel MDF
3 Pintu Kaca + Almunium 24,14% 51.72%

4 Pintu Kaca + U-PVC 10,34% 13.79% Pintu Kaca + Almunium

100,00% Pintu Kaca + U-PVC

 Hasil Kuisioner Material Penggantung dan Pengunci
No Type Material Prosentase Penggantung dan Pengunci
1 Kend 55,17% 6.90%

2 Calfis 27,59% 10.34%

3 Haffale 10,34% Kend

27.59% 55.17% Calfis

4 Ergman 6,90% Haffale

100,00% Ergman

Hasil Kuisioner Material Lift dan Escalator

No Type Material Prosentase Lift dan Escalator
1 Otis 20,69% 3.45% 3.45%

2 Mitsubishi 72,41% 20.69%

Otis
3 Tosiba 3,45% Mitsubhishi
Tosiba
4 Fujitex 3,45% 72.41%
Fujitex

100,00%
 Hasil Kuisioner Material MEP Elektrikal
No Type Material Prosentase MEP
1 Philips 55,17% 3.45%

2 Artoilet 27,59% 13.79%

Philips
3 Skylite 13,79% 55.17% Artoilet
27.59%
4 Creation 3,45% Skylite

100,00% Creation

Hasil Kuisioner Material MEP Air Conditioning (AC)

No Type Material Prosentase Air Conditioning (AC)
1 Daixin 27,59%
2 Shap 10,34% 34.48%
27.59%
Daixin

3 Tosiba 27,59% 10.34%

Shap

4 Nasional 34,48% Tosiba

27.59% Nasional
100,00%
 Hasil Rekomendasi Konsumen

No. Material Terpasang Prosentase Material Terpasang

1 Setuju 81,38% 18.62%

2 Tidak setuju 18,62% Setuju

100,00% 81.38%
Tidak setuju

Sedangkan dari hasil survai kuisioner dengan konsumen bahwa apabila konsumen diberi kebebasan untuk
memilih material tersebut, seperti terdapatseperti dibawah ini.
No Item Pekerjaan Type Material Prosentase Prosentase
1 Tranfortasi gedung /Lift Mitsubhishi 72,41% 80.00% 72.41%
70.00%
2 Facade Alexsindo 58,62% 58.62%
60.00% 55.17% 55.17%
51.72%
3 Elektrikal Philips 55,17% 50.00%
4 Penggantung dan pengunci Kend 55,17% 40.00% 34.48% 34.48%

5 Pintu dalam Panel solid 51,72% 30.00% Prosentase

20.00%
6 Finishing Lantai Essenza 34,48%
10.00%
7 Air Conditioning (AC) Nasional 34,48%
0.00%
 Persepsi konsumen terhadap material VE yang digunakan

 Apabila konsumen diperbolehkan untuk memilih material sendiri tetapi material tersebut masih dalam
RKS/Spesifikasi, maka rata-rata konsumen memilih material Alternatif 3.
 Namun sesuai hasil kusioner seperti yang terdapat rekomendasi konsumen juga merasa sangat
puas dengan penggunaan material sekarang.

Type Material
No Item Pekerjaan
Original Alt. 1 Alternatif 2 Alternatif 3
1 Tranfortasi gedung /Lift Fujitex SJEC Mitsubhishi
2 Facade HP Metal YKK Alexsindo
3 Elektrikal Artoilet Indalux Philips
4 Penggantung dan pengunci Calfis Dexson Kend
5 Pintu dalam Wood Panel Engineering Door Panel solid
6 Finishing Lantai dan dinding Indogres Granada Essenza
7 Air Conditioning (AC) Mc Quay Wika Intrade Nasional
 Tahapan Informasi
Biaya Keseluruhan Proyek

No. Uraian Pekerjaan Total biaya

1 Pekerjaan Persiapan Rp 18.881.746.100,00

2 Pekerjaan Pondasi, Turap, Struktur Rp 77.819.808.752,65
3 Pekerjaan Arsitektur Rp 63.595.744.840,51
4 Pekerjaan MEP Rp 80.848.556.459,87
5 Pekerjaan Landscape dan External Work Rp 3.257.000.000,00
Perijinan dan Penyambungan PLN Kap. 2700
6 Rp 2.430.000.000,00
KVA
7 Perijinan dan Penyambunag Telkom Rp 500.000.000,00
Pereijinan dan Penyambungan PDAM Kap. 100
8 Rp 50.000.000,00
M3/hari
9 Pekerjaan Mahkota Atap Rp 3.720.525.000,00
TOTAL Rp 251.627.023.107,85
 PENGUJIAN HUKUM PARETO

 Analisis Pareto dilakukan untuk mengetahui item pekerjaan apa saja yang dapat dilakukan VE,
tetapi pada penelitian ini yang akan di VE hanya pada pekerjaan Arsitektur dan MEP.

 Berikut ini langkah-langkah dalam pengujian Hukum Pareto adalah sebagai berikut :
Mengurutkan biaya pekerjaan dari yang terbesar ke yang terkecil
Menjumlah biaya pekerjaan total secara komulatif
Menghitung presentase biaya masing-masing pekerjaan
Menghitung presentase komulatif
Menghitung presentase komulatif
 Tabel hasil pengujian Hukum Pareto

No. Uraian Pekerjaan Total biaya Presentase Presentase

Harga Komulatif
1 Pekerjaan MEP Rp 80.848.556.459,87 32,13% 32,13%
Pekerjaan Pondasi, Turap,
2
Struktur Rp 77.819.808.752,65 30,93% 63,06%
3 Pekerjaan Arsitektur Rp 63.595.744.840,51 25,48% 88,54%
4 Pekerjaan Persiapan Rp 18.881.746.100,00 7,50% 96,04%
5 Pekerjaan Mahkota Atap Rp 3.720.525.000,00 1,48% 97,52%
Pekerjaan Landscape dan
6
External Work Rp 3.257.000.000,00 1,29% 98,82%
Perijinan dan
7 Penyambungan PLN Kap.
2700 KVA Rp 2.430.000.000,00 0,97% 99,78%
Perijinan dan Penyambunag
8
Telkom Rp 500.000.000,00 0,20% 99,98%
Pereijinan dan
9 Penyambungan PDAM Kap.
100 M3/hari Rp 50.000.000,00 0,02% 100,00%
TOTAL Rp 251.627.023.107,85 100,00%
 Grafik Pareto
120.00%

100.00% 97.52% 98.81% 99.78% 99.98% 100.00%

96.04%
88.53%

Presentase Komulatif
80.00%

60.00% 63.10%

40.00%
32.15%

20.00%

0.00%
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

 Dari hasil uji hukum Pareto terdapat 3 item pekerjaan yang bobotnya besar adalah
pekerjaan struktur, arsitektur dan MEP.
 Dari ketiga komponen pekerjaan tersebut, hanya dua item pekerjaan yang akan di analisa
dengan mengunakan hukum Paretu, yaitu pekerjaan Arsitektur dan MEP.
 Rekapitulasi Biaya Pekerjaan Arsitektur

No. Uraian Pekerjaan Total biaya

1 Pekerjaan Facade Rp 17.547.463.511,08
2 Pekerjaan Dinding Bata Ringan Rp 10.620.396.855,40
3 Pekerjaan Pintu dan Jendela Rp 10.392.750.037,50
4 Pekerjaan Finishing Lantai Rp 8.923.178.845,52
5 Pekerjaan Finishing Plafond / Ceilling Rp 2.508.804.181,55
6 Pekerjaan Pengecatan Rp 2.203.856.855,37
7 Pekerjaan Sanitary Rp 2.990.018.750,00
Pekerjaan Fitmens (Ralling, Signage, Cemin &
8 Rp 4.144.093.750,00
Meja Wastafel)
9 Pekerjaan perbaikan Rp 4.433.754.304,10
Rp 63.595.744.840,51
 Hasil Pengujian Hukum Pareto Pada Pekerjaan Arsitektur

Presentase Presentase
No. Uraian Pekerjaan Total biaya
Harga Komulatif
1 Pekerjaan Facade Rp 17.547.463.511,08 27,52% 27,52%
Pekerjaan Dinding Bata
2 Rp 10.620.396.855,40 16,66% 44,17%
Ringan
3 Pekerjaan Pintu dan Jendela Rp 10.392.750.037,50 16,30% 60,47%
4 Pekerjaan Finishing Lantai Rp 8.923.178.845,52 13,99% 74,47%
5 Pekerjaan perbaikan Rp 4.433.754.304,10 6,95% 81,42%
Pekerjaan Fitmens
6 (Ralling, Signage, Cemin Rp 4.144.093.750,00 6,50% 87,92%
& Meja Wastafel)
7 Pekerjaan Sanitary Rp 2.990.018.750,00 4,69% 92,61%
Pekerjaan Finishing Plafond /
8 Rp 2.508.804.181,55 3,93% 96,54%
Ceilling
9 Pekerjaan Pengecatan Rp 2.203.856.855,37 3,46% 100,00%
Rp 63.595.744.840,51 100,00%
 Grafik Hasil Pareto Pekerjaan Arsitektur

Presentase Komulatif

100,00%
81,37%
74,47%
80,00%
60,37%
60,00%
44,03%

40,00%
27,33%

20,00%

0,00%
Pekerjaan Pekerjaan Pekerjaan Pekerjaan Pekerjaan
Facade Dinding Bata Pintu dan Finishing perbaikan
Ringan Jendela Lantai

Dari hasil pengujian analisis hukum Pareto pada pekerjaan Arsitektur diambil sampai bobot 80 %,
dengan rincian pada pekerjaan Facade 27,52%, Pekerjaan dinding bata ringan 16,66%, pekerjaan
pintu dan jendela 16,30 % dan pekerjaan lantai 13,99% & pekerjaan perbaikan 6,95 %
 Rekapitulasi Biaya Pekerjaan MEP

No. Uraian Pekerjaan Total biaya

1 Pekerjaan Gondola Rp 511.915.413,57
2 Pekerjaan Genset Rp 7.627.272.132,87
3 Pekerjaan Kolam Renang Rp 1.058.287.624,33
4 Pekerjaan Lift dan Escalotor Rp 9.778.987.757,99
5 Pekerjaan Elektrikal Rp 15.950.867.575,92
6 Pekerjaan Elektronik Rp 9.256.953.690,62
7 Pekerjaan STP Rp 2.279.379.574,90
8 Pekerjaan VAC Rp 19.240.617.620,40
9 Pekerjaan Fire Fighting Rp 6.974.783.653,93
10 Pekerjaan Instalasi Gas Rp 132.658.611,61
11 Pekerjaan Plumbing Rp 8.036.832.803,74
TOTAL Rp 80.848.556.459,87
 Hasil Pengujian Hukum Pareto Pada Pekerjaan MEP

Presentase Presentase
No. Uraian Pekerjaan Total biaya
Harga Komulatif
1 Pekerjaan VAC Rp 19.240.617.620,40 23,80% 23,80%
2 Pekerjaan Elektrikal Rp 15.950.867.575,92 19,73% 43,53%
Pekerjaan Lift dan
3
Escalotor Rp 9.778.987.757,99 12,10% 55,62%
4 Pekerjaan Elektronik Rp 9.256.953.690,62 11,45% 67,07%
5 Pekerjaan Plumbing Rp 8.036.832.803,74 9,94% 77,01%
6 Pekerjaan Genset Rp 7.627.272.132,87 9,43% 86,45%
7 Pekerjaan Fire Fighting Rp 6.974.783.653,93 8,63% 95,07%
8 Pekerjaan STP Rp 2.279.379.574,90 2,82% 97,89%
9 Pekerjaan Kolam Renang Rp 1.058.287.624,33 1,31% 99,20%
10 Pekerjaan Gondola Rp 511.915.413,57 0,63% 99,84%
11 Pekerjaan Instalasi Gas Rp 132.658.611,61 0,16% 100,00%
TOTAL Rp 80.848.556.459,87 100,00%
 Grafik Hasil Pareto Pekerjaan MEP

100,00%

77,01%
80,00%
67,07%

55,62%
60,00%

43,53%

40,00%

23,80%
20,00%

0,00%
Pekerjaan VAC Pekerjaan Pekerjaan Lift Pekerjaan Pekerjaan
Elektrikal dan Escalotor Elektronik Plumbing

Dari hasil pengujian analisis hukum Pareto pada pekerjaan MEP diambil sampai bobot 77,01
% , denagn rician adalah pekerjaan VAC 23,80 %, pekerjaan elektrikal 19,73%, pekerjaan lift
dan escalator 12,10 % , pekerjaan elektronik 11,45 % & pekerjaan plumbing 9,94 %.
COST MODEL, SEBELUM DILAKSANAKAN VE
 COST MODEL, SETELAH DILAKSANAKAN VE

Biaya Proyek

Rp. 229.151.079.363,83

Pekerjaan Persiapan Pekerjaan Struktur Pekerjaan Arsitektur Pekerjaan MEP

Rp. 18.881.746.100,00 Rp. 77.819.808.752,65 Rp. 53.095.481.600.34 Rp. 69.396.517.910,84

Perijian PLN Pekerjaan Atap

Rp. 2.430.000.000,00 Rp. 77.819.808.752,65

Pereijinan PDAM

Rp. 50.000.000,00

Perijinan TELKOM

Rp. 500.000.000,00

External Work

Rp. 3.257.000.000,00
 FAST Diagram

 FAST Diagram adalah suatu metode menganalisis, mengorganisir dan mencatat fungi-fungsi dari suatu sistem, produk,
rancangan, proses, prosedur, fasilitas, suplai untuk menstimulasi pemikiran dan kretifitas.
 Untuk mendaptakan pemahaman tetentang fungsi pekerjaan Arsitektur dan MEP digunakan FAST Diagram agar pekerjaan
Arsitektur dan MEP
 Tahap Kreatif

 Tahapan Kreatif untuk mengembangkan alternatif guna mencapai fungsi dasar, dengan cara
penggunakan beberapa pilihan material, pengunaan komponen, penyerderhanaan, dan atau
modifikasi dengan tetap memepertahankan fungsi utama dari suatu obyek.
 Setelah dilakukan analisis, maka didapat alternatif yang memungkinkan untuk dapat dilakukan
Value Engineering adalah seperti dibawah ini :
Alternatif 1 (Original sesuai dengan RKS/Spesfikasi)
Alternatif 2
Pengembangan dengan mengunakan material setara yang terta dalam dalam RKS/Spesifikasi
dan Kontrak dengan harga yang lebih rendah.
Alternatif 3
Pengembangan dengan material setara yang tertera dalam RKS/Spesifikasi dan Kontrak yaitu
menggunakan pilihan material setara dalam RKS/Spesifikasi dan Kontrak, yang merupakan
hasil pilihan konsumen.
 Perbandingan Biaya Alternatif Pekerjaan Arsitektur

Original Alt. 1 Alternatif 2 Alternatif 3

Urai an Pekerjaan Ke t. Ke t. Ke t
Total bi aya Total bi aya Total bi aya
Diganti Diganti
kerjaan Facade
17.378.891.261,08 14.637.513.008,86 Alt. Lain 20.732.911.878,92 Alt. Lain

kerjaan Dinding Diganti Diganti

ata Ringan 10.620.396.855,40 8.484.977.502,38 Alt. Lain 12.575.955.693,17 Alt. Lain
kerjaan Pintu dan Diganti Diganti
ndela 10.392.750.037,50 8.405.817.274,46 Alt. Lain 12.562.624.378,50 Alt. Lain
kerjaan Finishing Diganti Diganti
ntai 8.923.178.845,52 .898,50 Alt. Lain 10.396.405.756,36 Alt. Lain
kerjaan perbaikan
4.433.754.304,10 4.433.754.304,10 4.433.754.304,10
kerjaan Fit mens
a lling, Signage, Diganti Diganti
e min & Meja 4.144.093.750,00 3.576.083.412,50 Alt. Lain 4.972.912.500,00 Alt. Lain
astafel)
Diganti Diganti
kerjaan San itary
2.990.018.750,00 2.394.515.000,00 Alt. Lain 3.588.022.500,00 Alt. Lain

kerjaan Finishing Diganti Diganti

afond / Ceilling 2.508.804.181,55 1.962.056.344,17 Alt. Lain 2.705.824.048,37 Alt. Lain

kerjaan Pengecatan
2.203.856.855,37 2.203.856.855,37 2.642.801.791,94
63.595.744.840,51 53.095.481.600,34 74.611.212.851,36
 Perbandingan Biaya Alternatif Pekerjaan MEP
Alternatif 1
Alternatif 2 Alternatif 3
Urai an Pekerjaan (Original) Ke t. Ke t. Ke t.
Total bi aya Total bi aya Total bi aya
Diganti Diganti
kerjaan VAC
19.240.617.620,40 16.402.717.100,00 Alt. Lain 20.202.648.501,42 Alt. Lain
Diganti Diganti
kerjaan Elekt rika l
15.950.867.575,92 13.583.543.900,00 Alt. Lain 16.748.410.954,72 Alt. Lain
kerjaan Lift dan Diganti Diganti
calotor 9.778.987.757,99 8.336.633.100,00 Alt. Lain 10.267.937.145,89 Alt. Lain
Diganti Diganti
kerjaan Elekt ronik
9.256.953.690,62 7.891.596.600,00 Alt. Lain 9.719.801.375,15 Alt. Lain
kerjaan Plu mbing
8.036.832.803,74 6.851.437.800,00 8.438.674.443,93
Diganti Diganti
kerjaan Genset
7.627.272.132,87 6.502.285.400,00 Alt. Lain 7.986.595.345,09 Alt. Lain
kerjaan Fire Diganti Diganti
hting 6.974.783.653,93 5.921.567.900,00 Alt. Lain 7.283.560.488,39 Alt. Lain
kerjaan STP
2.279.379.574,90 2.279.379.574,90 2.279.379.574,90
kerjaan Kola m Diganti
nang 1.058.287.624,33 1.058.287.624,33 2.178.530.438,39 Alt. Lain
Diganti
kerjaan Gondola
511.915.413,57 436.410.300,00 1.085.165.620,40 Alt. Lain
kerjaan Instalasi
s 132.658.611,61 132.658.611,61 132.658.611,61
80.848.556.459,87 69.396.517.910,84 86.323.362.499,89
 Perbandingan Biaya Keseluruhan Original Alt. 1 dan Alternatif 2
Biaya Konstruksi Penghe matan %
e m Pekerjaan yang di VE Original Al t. 1 Alternati f 2
erjaan Pe rsiapan
18.881.746.100,00 18.881.746.100,00 - 0,00%
erjaan Pondasi, Turap,
ktur 77.819.808.752,65 77.819.808.752,65 - 0,00%
erjaan Arsite ktur
63.595.744.840,51 53.095.481.600,34 10.855.332.944,99 17,07%
erjaan M EP
80.848.556.459,87 69.396.517.910,84 11.452.038.549,04 14,16%
erjaan Landscape dan
rnal Work 3.257.000.000,00 3.257.000.000,00 - 0,00%
inan dan Penyambungan
N Kap. 2700 kva 2.430.000.000,00 2.430.000.000,00 - 0,00%
inan dan Penyambungan
ko m untuk Apartemen dan
dotel 500.000.000,00 500.000.000,00 - 0,00%
inan dan Penyambungan
AM Kap. 100 M 3/hari 50.000.000,00 50.000.000,00 - 0,00%
erjaan Mahkota Atap
3.720.525.000,00 3.720.525.000,00 - 0,00%
251.458.450.857,85 228.857.625.849,63 22.307.371.494,03 8,87%
 Perbandingan Biaya Keseluruhan Original Alt. 1 dan Alternatif 3
Biaya Konstruksi
Penghematan %
No. Item Pekerjaan yang di VE Alternatif 1 Alternatif 3

Pekerjaan Persiapan
1 18.881.746.100,00 18.881.746.100,00 - 0,00%

Pekerjaan Pondasi, Turap, Struktur

2 77.819.808.752,65 77.819.808.752,65 - 0,00%

Pekerjaan Arsitektur
3 63.595.744.840,51 74.480.583.075,60 (10.529.768.530,27) -16,47%

Pekerjaan MEP
4 80.848.556.459,87 86.323.362.499,89 (5.474.806.040,01) -6,77%

Pekerjaan Landscape dan External Work

5 3.257.000.000,00 3.257.000.000,00 - 0,00%

Perijinan dan Penyambungan PLN Kap. 2700

kva
6 2.430.000.000,00 2.430.000.000,00 - 0,00%

Perijinan dan Penyambungan Telkom untuk

Apartemen dan Condotel

7 500.000.000,00 500.000.000,00 - 0,00%

Perijinan dan Penyambungan PDAM Kap. 100

M3/hari
8 50.000.000,00 50.000.000,00 - 0,00%

Pekerjaan Mahkota Atap

9 3.720.525.000,00 3.720.525.000,00 - 0,00%

251.458.450.857,85 267.463.025.428,14 (16.004.574.570,29) -6,36%

 Nilai Penghematan yang didapat dari Study VE pada Alternatif 2

\
Biaya Konstruksi
No. Ite m Pekerjaan yang di VE Penghe matan %
Sebelum VE Setelah VE

A
PEKERJAAN A RSITEKTUR 648.523.219,02

1 Peke rjaan Arsite ktur 63.595.744.840,51 53.095.481.600,34 10.855.332.944,99 17,071%

2 Total In itia l Cost Saving - - 10.855.332.944,99 -

Saving Cost 10.855.332.944,99 17,071%

B PEKERJAAN M EP

1 Peke rjaan M EP 80.848.556.459,87 69.396.517.910,84 11.452.038.549,04 14,165%

2 Total In itia l Cost Saving - - 11.452.038.549,04 -

Saving Cost 11.452.038.549,04 14,165%
Saving Cost (A + B) 22.307.371.494,03
 Life Cycle Cost (LCC)
Nilai Life Cycle Cost (LCC) pada Pekerjaan Arsitektur terhadap Original Alt. 1 dan Alternatif 2
LIFE C YC L E C OS T ( R p)
Project LC C ( Years ) = 50 Original Al t. 1 Altern ati f 2
No.
Interes t r ate = 14 % Pek erjaan Ars itek tur Pek erjaan Ars itek tur
Es timate d Pres ent Es timate d Pres ent
Cos t Wort h Cos t Wort h
A IN IC IA L C OS T ( IC)

1 Cons truction cos t 63.595. 744. 840,51 63.595. 744. 840,51 53.095. 481. 600,34 53.095. 481. 600,34

2 Redes ign cost - - - -

Tot al Inicial C os t Impact ( IC) 63.595.744.840,51 53.095.481.600,34

Inicial C os t PW S avi ngs 10.500.263.240
R EP LA C EM EN T/S ALV A GE
B
COS T (Biaya per baik an)
1 Peker jaan Facade 92.008. 513 77.494. 921
Peker jaan dinding bata
2 - -
ringan
Peker jaan P intu dan
3 811. 216.404 656. 124.398
Jendela
Peker jaan F inis hing
4 337. 208.345 264. 414.260
Lantai
5 Peker jaan perbaikan - -
Peker jaan F it mens
6 3. 453. 812.742 2. 980. 415.792
(Re lling bes i)
7 Peker jaan San itary 233. 388.877 233. 388.877
8 Peker jaan P lafond 94.808. 108 94.808. 108

9 Peker jaan pengecatan 1. 461. 042.703 1. 461. 042.703

Ta be
Totl al
4.27. La
Re pl ace njuta
men n vage
t/S al
6.483.485.693 5.767.689.060
Cos t
OPR A TIO N AL + MA NTA NA C E
C
(Pe melihar aan 15% )
A nnual Oprational +
1 9. 517. 154.406 7. 945. 781.560
Mantenace
Tot al O pr ation al +
9.517.154.406 7.945.781.560
Manten ace C os t
Total Pres ent W orth Life Cycle
79.596.384.940 66.808.952.221
Cos t
Life Cyc le Sav ing 12.787.432.719
Pres entage of Cos t Saving to
16, 07 %
the total Orig inal Cos t
 Nilai Life Cycle Cost (LCC) pada Pekerjaan Arsitektur terhadap Original Alt. 1 dan Alternatif 3

LIFE C YC L E C OS T ( R p)

Project LC C ( Years ) = 50 Original Alt. 1 Altern ati f 3

nteres t rate = 14 % Pek erjaan Ars itek tur Pek erjaan Ars itek tur
Es timate d Pres ent Es timate d Pres ent
Cos t Wort h Cos t Wort h
N IC IA L C OS T ( IC)

1 Cons truction cos t 63.595. 744. 840,51 63.595. 744. 840,51 74.611. 212. 851,36 74.611. 212. 851,36
2 Redes ign cost

Tot al Inicial C os t Impact ( IC) 63.595.744.840,51 74.611.212.851,36

nicial C os t PW S avi ngs (11.015.468.011)
R EP LA C EM EN T/S ALV A GE
COS T (Biaya per baik an)
1 Peker jaan Facade 92.008. 513 109. 765.598
Peker jaan dinding bata
2 - -
ringan
TaPeker
be l 4.28. Ladan
jaan P intu njuta n
3 811. 216.404 980. 588.096
Jendela
Peker jaan F inis hing
4 337. 208.345 392. 881.824
Lantai
5 Peker jaan perbaikan - -
Peker jaan F it mens
6 3. 453. 812.742 4. 144. 575.291
(Re lling bes i)
7 Peker jaan San itary 233. 388.877 280. 066.652

8 Peker jaan P lafond 94.808. 108 102. 253.520

9 Peker jaan pengecatan 1. 461. 042.703 1. 752. 040.412

Tot al Re pl ace men t/S al vage
6.483.485.693 7.762.171.394
Cos t
OPR A TIO N AL + MA NTA NA C E
Pe melihar aan 15% )
A nnual Oprational +
1 9. 517. 154.406 11.165. 628. 061
Mantenace
Tot al O pr ation al +
9.517.154.406 11.165.628.061
Manten ace C os t
Total Pres ent W orth Life Cycle
79.596.384.940 93.539.012.061
Cos t
Life Cyc le Sav ing -13.942.627.367

res entage of Cos t Saving to - 17, 52 %

he total Orig inal Cos t
Nilai Life Cycle Cost (LCC) pada Pekerjaan MEP terhadap Original Alt. 1 dan Alternatif 2

LIFE C YC LE C OS T (R p)
Project LC C ( Years ) = 50 Original Des ign Al t. 1 Altern ati f 2
No. Dis count rate = 14 % Pek erjaan M EP Pek erjaan M EP
Es ti mate d Pres ent Es ti mate d
Pres ent W orth
C os t Wort h Cos t
A IN IC IA L C OS T ( IC)

1 Cons truction cos t 80.848. 556. 460 80.848. 556. 460 69.396. 517. 911 69.396. 517. 911
2 Redes ign cost - - - -

Tot al Inicial C os t Impact ( IC) 80.848.556.460 69.396.517.911

Inicial C os t PW S avi ngs 11.452.038.549

R EP LA C EM EN T/S ALV A GE
B
COS T (Bi aya per baik an)
1 Peker jaan VA C 17.378. 891. 261 50.932. 496 14.637. 513. 009 43.420. 193
Ta be l 4.29. La njuta n
2 Peker jaan Elekt rika l 10.620. 396. 855 1. 245. 060.777 8. 484. 977.502 1. 060. 276.981
Peker jaan Lift dan
3 10.392. 750. 038 381. 654.291 8. 405. 817.274 325. 362.079
Es calator
4 Peker jaan Elekt ronik 8. 923. 178.846 49.008. 796 6. 996. 907.898 41.780. 230

5 Peker jaan P lu mbing 4. 433. 754.304 81.924. 752 69.841. 237

6 Peker jaan Gens et 4. 144. 093.750 27.212. 440 23.198. 733
Peker jaan F ire
7 2. 990. 018.750 71.098. 583 60.362. 458
Fighting
8 Peker jaan ST P 2. 508. 804.182 6. 970. 567 6. 970. 567
Peker jaan Kola m
9 2. 203. 856.855 39.992. 857 39.992. 857
Renang
10 Peker jaan Gondola 2. 203. 856.855 19.979. 032 17.032. 219
Peker jaan Ins talas i
11 2. 203. 856.855 41.586. 263 10.776. 733
Gas
Tot al Re pl ace men t/S al vage
2.015.420.856 1.699.014.289
Cos t
OPR A TIO N AL + MA NTA NA C E
C
(Pe melihar aan 15% )
A nnual Oprational +
1 12.099. 051. 553 10.385. 244. 766
Mantenace
Tot al O pr ation al +
12.099.051.553 10.385.244.766
Manten ace C os t
Total Pres ent W orth Life Cycle
94.963.028.869 81.480.776.965
Cos t
Life Cyc le Sav ing
13.482.251.903
Pres entage of Cos t Saving to
14,20 %
the total Orig inal Cos t
Nilai Life Cycle Cost (LCC) pada Pekerjaan MEP terhadap Original Alt. 1 dan Alternatif 3
LIFE CYCL E COS T (Rp)
Project LCC (Years ) = 50 Original Al t. 1 Altern ati f 3
Interes t r ate = 14 % Pek erjaan MEP Pek erjaan MEP
Es timate d Pres ent Es timate d Pres ent
Cos t Worth Cos t Worth
INICIAL COS T (IC)
1 Cons truction cos t 80.848. 556. 460 80.848. 556. 460 86.323. 362. 500 86.323. 362. 500
2 Redes ign cost - -
Total Inicial Cos t Impact (IC) 80.848.556.460 86.323.362.500
Inicial Cos t PW S avi ngs (5.474.806.040)
REP LACEMENT/S ALVAGE
Ta bel
COS 4.30.perLanjutan
T (Biaya baik an)
1 Pekerjaan VA C 50.932. 496 53.479. 121
2 Pekerjaan Elekt rika l 1. 245. 060.777 1. 307. 313.816
Pekerjaan Lift dan
3 381. 654.291 400. 737.005
Es calator
4 Pekerjaan Elekt ronik 49.008. 796 51.459. 236
5 Pekerjaan P lu mbing 81.924. 752 86.020. 990
6 Pekerjaan Gens et 27.212. 440 28.494. 427
7 Pekerjaan F ire F ighting 71.098. 583 74.246. 149
8 Pekerjaan ST P 6. 970. 567 6. 970. 567
9 Pekerjaan Kola m Renang 39.992. 857 82.327. 011
10 Pekerjaan Gondola 19.979. 032 42.351. 839
11 Pekerjaan Ins talas i Gas 41.586. 263 10.776. 733
Total Re pl ace men t/S al vage Cos t 2.015.420.856 2.144.176.895
OPRATIO NAL + MANTANACE
(Pe melihar aan 15% )
Annual Oprational +
1 12.099. 051. 553 12.918. 360. 684
Mantenace
Total O pr ation al + Manten ace
12.099.051.553 12.918.360.684
Cos t
Total Pres ent Worth Life Cycle Cos t 94.963.028.869 101.385.900.079
Life Cyc le Sav ing (6.422.871.210)
Pres entage of Cos t Saving to the
- 6, 76%
total Original Cos t
 Perbandingan Aspek Biaya Pada Original Alt. 1 dan Alternatif 2

Cost Estimated Estimated Estimated Life

No. Description Before VE After VE Initial Cost Cycle Cost
Saving Cost
Orginal Alt. 1 Alt. 2 Saving Saving
1 Pekerjaan Arsitektur 63.595.744.841 53.095.481.600 10.855.332.945 10.855.332.945 12.787.432.719
Total Init ial Cost
10.855.332.945
Saving
Total Life Cycle Cost
12.787.432.719
Saving
Presentage of Cost
Savings to the Total 17,069% 20,107%
Original Cost

2 Pekerjaan M EP 80.848.556.460 69.396.517.911 11.452.038.549 11.452.038.549 13.482.251.903

Total Init ial Cost
Saving 11.452.038.549
Total Life Cycle Cost
Saving 13.482.251.903
Presentage of Cost
Savings to the Total 14,165% 16,676%
Original Cost
 Perbandingan Aspek Biaya Pada Original Alt. 1 dan Alternatif 3

Cost Estimated Estimated Estimated Life

No. Description Before VE After VE Initial Cost Cycle Cost
Saving Cost
Orginal Alt. 1 Alt. 3 Saving Saving
1 Pekerjaan Arsitektur 63.595.744.841 74.611.212.851 (11.015.468.011) (11.015.468.011) (13.942.627.367)
Total Initial Cost Saving (11.015.468.011)
Total Life Cycle Cost
(13.942.627.367)
Saving
Presentage of Cost Savings
-17,321% -21,914%
Tabel 4.32TotalLanjutan
to the Original Cost

2 Pekerjaan MEP 80.848.556.460 86.323.362.500 (5.474.806.040) (5.474.806.040) (6.453.014.901)

Total Initial Cost Saving (5.474.806.040)
Total Life Cycle Cost
Saving (6.453.014.901)
Presentage of Cost Savings
-6,772% -7,982%
to the Total Original Cost
 Contoh penerapan #2

VALUE ENGINEERING PEKERJAAN PEMELIHARAAN JALAN

JAKARTA SELATAN BERBASIS EFEKTIFITAS
PENGGUNAAN ANGGARAN
Perkembangan penduduk di
Jakarta• Tingginya minat masyarakat untuk datang dan
bermukim di Jakarta bukan saja didorong oleh pesatnya
pertumbuhan kota, tetapi karena ketersediaan dan
peluang sumber daya ekonomi yang cukup
menjanjikan. Pemerintah Provinsi DKI Jakarta
menyadari bahwa dengan tingkat kepadatan penduduk
yang sangat tinggi disertai mobilitas perkotaan yang
cepat memerlukan berbagai infra struktur pendukung,
salah satu diantaranya adalah sarana jalan. Jalan
merupakan prasarana transportasi darat dalam
menunjang perekonomian dan pergerakan
perkembangan dan pembangunan kota
• Salah satu masalah krusial yang dihadapi oleh kota-
kota besar di Indonesia adalah masalah ketersediaan
jalan.
• Untuk mengurangi terjadinya kerusakan jalan maka
perlu dilakukan perawatan secara berkala dan
berkesinambungan.
 Kerangka Berpikir
Latar Belakang Permasalahan Menghilangkan biaya yang tidak perlu
Adanya biaya yang tidak perlu (unnecessary cost) (unnecessary cost)
Memecahkan permasalahan ketidakefisienan dan
pemborosan dalam proses pelaksanaan proyek

Penerapan Value Engginering pada

pekerjaan pemeliharaan jalan Sudin
Rumusan Masalah Bina Marga Jakarta Selatan
1. Apa saja yang menyebabkan menurunnya fungsi/kinerja jalan?
2. Apakah penerapan metode value engginering dapat menghemat biaya tanpa mengurangi
fungsi dan manfaatnya?
3. Berapa persentase potensi penghematan biaya yang dihasilkan melalui penerapan metode
value engginering pada pekerjaan pemeliharaan jalan di lingkungan suku dinas Bina Marga
Jakarta Selatan? Hipotesis
•Penerapan VE dapat menghemat biaya tanpa
mengurangi fungsi dan manfaatnya
•Terdapat persentase potensi penghematan
Manfaat biaya yang dihasilkan melalui penerapan
Sebagai masukan bagi para pihak penyelenggara yang terkait metode value engginering pada pekerjaan
pekerjaan pemeliharaan jalan Sudin Bina Marga Jakarta Selatan pemeliharaan jalan di lingkungan suku dinas
Menjadi alternatif bila ditemukan indikasi inefisiensi dalam Bina Marga Jakarta Selatan
penggunaan anggaran.
10 kecamatan di wilayah
Jakarta Selatan, yaitu:
• Kecamatan Pesanggrahan
• Kecamatan Kebayoran lama
• Kecamatan Kebayoran Baru
• Kecamatan Mampang
Prapatan
• Kecamatan Tebet
• Kecamatan Setia Budi
• Kecamatan Pasar Minggu
• Kecamatan Jagakarsa
• Kecamatan Cilandak
• Kecamatan Pancoran
• Rekapitulasi Biaya Pemeliharaan Jalan/Kecamatan
Dinas Bina Marga Jakarta Selatan 2015-2016

Jenis Pekerjaan 2015 2016

Kec. Pesanggrahan 15,249,814,070.00 23,552,830,000.00

Kec. Kebayoran lama 15,249,814,070.00 7,815,730,000.00

Kec. Kebayoran Baru 12,186,077,392.00 19,560,020,000.00

Kec. Mampang Prapatan 2,524,941,253.00 3,861,490,000.00

Kecamatan Tebet 12,876,526,007.00 6,826,220,000.00

Kecamatan Setia Budi 8,406,287,659.00 4,356,080,000.00

Kecamatan Pasar Minggu 15,249,814,070.00 16,611,690,000.00

Kecamatan Jagakarsa 15,691,157,960.00 16,611,690,000.00

Kecamatan Cilandak 10,517,558,733.00 12,950,390,000.00

Kecamatan Pancoran 5,343,312,116.00 7,815,730,000.00

Permasalahan jalan rusak dan penangan jalan rusak

• Kerusakan jalan diakibatkan karena mutu • Untuk mengurangi terjadinya kerusakan

dari bahan jalan yang tidak memenuhi jalan maka perlu dilakukan perawatan
standar dan pengaruh cuaca serta iklim secara berkala dan berkesinambungan.
tropis yang menyebabkan terjadinya proses Adapun untuk proses pemeliharaan jalan
kerusakan jalan dengan cepat. Sehingga atau penanganan jalan yang meliputi
banyaknya protes dari masyarakat perawatan, rehabilitasi, penunjangan, dan
mengenai kerusakan jalan yang
peningkatan. Dalam prakteknya
mengakibatkan terganggunya aktivitas
pemeliharaan jalan terbagi menjadi 3 cara
masyarakat.
yaitu pemeliharaan rutin, pemeliharaan
berkala dan peningkatan.
Kondisi jalan rusak yang ada di Kecamatan Pesanggrahan di
Jalan Ciledug Raya Kel. Petukangan Utara
Kondisi jalan rusak yang ada di Kecamatan Pesanggrahan
di Jalan Inpres Kel. Petukangan Selatan
Kondisi jalan rusak yang ada di Kecamatan Pesanggrahan di Jalan RC.
Veteran Kel. Bintaro
 Jenis kerusakan pada Penyebab terjadinya kerusakan pada
jalan adalah jalan adalah
a. Retak (cracking)
1. Material konstruksi perkerasaan dengan
b. Distorsi (distorsion) pengolahan bahan yang tidak baik;
c. Cacat permukaan 2. Kondisi tanah dasar yang tidak stabil,
(disintegration) kemungkinan disebabkan oleh sistem pelaksanaan
yang kurang baik atau dapat juga disebabkan oleh
d. Pengausan (polished sifat tanah dasarnya memang jelek;
aggregate) 3. Lalu lintas, yang dapat berupa peningkatan
beban dan repetisi beban;
e. Kegemukan (bleeding or
4. Cuaca, Indonesia beriklim tropis sehingga suhu
flushing) udara dan curah hujan umumnya tinggi;
5. Proses pemadatan lapisan diatas tanah dasar
yang kurang baik;
6. Air, yang dapat berasal dari air hujan, sistem
drainase jalan yang tidak baik, naiknya.
Pelaksanaan Anggaran
• Dalam melaksanakan dan penggunaan
anggaran ada beberapa tahapan
1. Perencanaan Program dan Anggaran
berdasarkan Undang Undang RI Nomor 1
Tahun 2004 (APBD)
2. Organisasi Pelaksanaan Anggaran (SKPD
yang melaksanakan)
3. Pengawasan/Pengendalian Anggaran
(keterpaduan antara perencanaan dan
pengendalian)
4. Perencanaan Biaya (memperkiraan kebutuhan
dalam kegiatan pemeliharaan)
Diagram Pareto

Menurut hukum
Paretto 20 % item yang
terpilih harus
mempunyai total cost
80 % dari total biaya,
maka total item
= 3 x 20% = 0,6 = 1
item atau
tambahannya
untuk memenuhi
± 80 % biaya total
(23,012,770,000.00)
 RAB Pemeliharaan jalan dan Item yang akan di VE
No. Pekerjaan Biaya (Rp)
Jenis Pekerjaan Biaya %
Item
Laston/ AC - WC Termasuk Emulsi Tack Laston/ AC - WC Termasuk
Coat Plus Anti Stripping Agent Emulsi Tack Coat Plus Anti
﴾Terpasang ﴿Termasuk Emulsi Tack Coat Stripping Agent
23,012,770,000.00 97,7%
Plus Anti Stripping Agent, Ketebalan ﴾Terpasang ﴿Termasuk Emulsi
23,012,770,000.00
rata-rata t = 4 cm, (ASPAL SHELL, Masa Tack Coat Plus Anti Stripping
Pemeliharaan 1 Tahun) Agent, Ketebalan rata-rata t = 4
cm, (ASPAL SHELL, Masa
Laston/ AC - BC Termasuk Emulsi Prime Pemeliharaan 1 Tahun)
Coat Plus Anti Stripping Agent
﴾Terpasang ﴿Termasuk Emulsi Prime Coat 0.01%
214,140,000.00
Plus Anti Stripping Agent (ASPAL
SHELL, Masa Pemeliharaan 1 Tahun)

Galian Perkerasan Beraspal dengan Cold

0,02%
Miling Machine termassuk pembuangan 325,920,000.00

Total
23,552,830,000.00
Tahap Analisis Fungsi
 Identifikasi fungsi dasar

Pekerjaan Kata kerja Kata benda Fungsi

Laston AC/WC Meningkatkan Kepadatan Primer

Memperkuat Permukaan Primer

Melindungi Permukaan Sekunder

Mengurangi Getaran Sekunder

 Fungsi
Kategori Pendukung Konten khusus

Assure dependability Menjamin ketahanan

Memperpanjang jangka hidup
Assure convenience Memberikan kenyamanan
Satisfy user Keinginan klien
 Diagram FAST

HOW WHY
Basic Function

Meningkatkan kepadatan Tahan beban

Memperkuat permukaan Tahan cuaca & gesekan

Suporting Function
Pemeliharan Memilih
jalan Menjamin ketahanan perkerasan

Assure dependability
Memperpanjang jangka hidup

Assure convenience Memberikan kenyamanan

Satisfy user Keinginan klien

Analisis Fungsional dan Identifikasi Laston AC/WC

Analisa Fungsi Laston AC/WC Identifikasi Fungsi Laston AC/WC

Fungsi Item Fungsi

Deskripsi Cost Ket
Kata Kerja Kata Benda Jenis
• Adakah salah satu fungsi yang
Hot Mix Meningkatkan Kepadatan B 12,108,939,000 52,6% Tidak ada
Laston Memperkuat Permukaan B
dapat dihilangkan ?

AC/WC • Adakah bagian yang dapat

Tidak ada
Melindungi Permukaan S 10,903,831,000 47,4%
dihilangkan ?
Mengurangi Getaran S
• Apakah semua syarat realistik ? Ya
Total
• Adakah alternatif lain ? Ada
23,012,770,000.00

Ratio Cost / Worth = 23,012,770,000.00 / 12,108,939,000 • Apakah cost sebanding dengan

Ya
= 1,9 worth yang ada ?
 Tahap Kreatif dan Evaluasi
Rangking Skala
Kriteria
 Type Pekerjaan Alternatif Untuk Penilaian
1. Biaya 1 3
Pemeliharaan Jalan
2. Keamanan 2 2
Pekerjaan Perkerasan Jalan 3. Pengawasan Mutu 3 1

1. Laston AC/WC 4. Waktu pelaksanaan 2 2

2. Beton Precast 5. Cara pelaksanaan 3 1

pengerjaan
3. Beton Konvensional pemeliharaan
6. Pengadaan bahan 3 1
4. Beton Speed Create
7. Kerugian sosial 1 3
 Analisis Keuntungan dan Kerugian
Tahap Kreatif
Tahap Analisis
Ide-Ide Kreatif
No Item Nilai
Keuntungan Kerugian
Biaya 3 Pengawasan Mutu -1
Cara Pelaksanaan pengerjaan
1 Waktu pelaksanaan cepat 2 -1
Laston AC/WC pemeliharaan 1
keamanan 2 Pengadaan bahan -1
Dampak Sosial -3
Keamanan 2
Pengawasan mutu 1 Waktu pelaksanaan -2
Pengadaan bahan 1
2 Beton Konvensional Cara Pelaksanaan pengerjaan Dampak Sosial 3
1
pemeliharaan
-3
Biaya 3
Tahap Kreatif
Tahap Analisis
No Item Ide-Ide Kreatif Nilai
Keuntungan Kerugian
Waktu Pelaksanaan 2 Biaya -3
Pengawasan mutu 1 Keamanan -2
Pengadaan bahan 1
3 Beton Holcim Cara Pelaksanaan pengerjaan 3
1
pemeliharaan
Dampak sosial
3

Waktu Pelaksanaan 2 Dampak sosial -3

Pengawasan mutu 1
Pengadaan bahan 1
4 Beton Precast 5
Cara Pelaksanaan pengerjaan
1
pemeliharaan
Biaya 3
 Type-type Analisis tingkat
Kelayakan
Daftar ide-ide kreatif dalam

Penggunaan Teknologi 0

Waktu Implementasi 10-

Implementasi 10- 100% ;

Dampak sosial 10-baik ;

pertimbangan Kemampuan

Daya tahan 10 sangat

untuk memenuhi kriteria

Keuntungan Biaya
kuat, 0 tidak kuat

10-besar ; 0-kecil
Rangking masing-masing ide

-biasa ;0 10-baru

singkat ; 0-lama
Kemungkinan
dari 1-10 Total
Untuk faktor-faktor ini

0-buruk
0-0%
Laston AC/WC 7 8 8 6 8 8 45
Beton konvensional 7 7 6 7 6 5 37
Beton Holcim 9 7 9 8 5 9 47
Beton Precast 9 7 8 8 8 8 48
 Analisis Matrik Evaluasi
Pilihlah ide-ide terbaik dari alternatif-alternatif yang ada dalam A = Keamanan
tahap kreatif. Tentukan salah satu yang memenuhi kriteria dan B = Biaya
nilai masing-masing pada matrik ini. C = Cara pelaksanaan
Point penilaian: D = Pengawasan mutu
Baik sekali (exelent) = 4 Baik (good) =3 E = Pengadaan bahan
Wajar (fair) =2 Rendah (poor) = 1 F = Waktu pelaksanaan
G = Dampak Sosial
Item G
A B C D E F Total
Pengerjaan
Bobot 8 9 7 7 7 8 9 55
10 = sangat Rank
penting 16,4 12,7 12,7 12,7 14,5 16,4 100
14,5 (%)
0 = paling tidak (%) (%) (%) (%) (%) (%)
(%)
penting
3 4 2 2 3 3 2
Laston AC/WC 151 IV
24 36 14 14 21 24 18
Beton 4 3 3 4 4 2 1
161 III
konvensional 32 27 21 28 28 16 9
Beton Speed 3 1 3 3 3 4 4
164 II
Create 24 9 21 21 21 32 36
4 4 3 4 3 3 3
Beton Precast 189 I
32 36 21 28 21 24 27
Biaya Rancangan Awal dan Usulan
Biaya Rancang Awal (Laston AC/WC) Biaya Rancangan Usulan I (Beton Precast)

Uraian Satuan Harga Uraian Satuan Harga

Mobilisasi & Overhead LS 6.500.000 Satuan

Lapis perekat – aspal emulsi Liter 6.750 Mobilisasi & Overhead LS 8.000.000

Laston Lapis Aus (AC-WC) tebal 4 cm Ton 1.111.850 Timbunan pilihan berbutir M2 144.224

Laston Lapis Aus Perata tebal 6 cm Ton 1.111.850 Beton fc=15 Mpa (K-175) M2 338.070

Laston Lapis Antara Perata Ton 255.925 Perkerasan beton semen (Rigid Pavement K- M2 475.466
Total biaya pemeliharaan /m2 2.486.375 225) tebal 20 cm
Baja tulangan BJ 32 polos/ulir Kg 12.240
Biaya Rancangan Usulan II (Beton Konvensional) Total biaya pemeliharaan /m2 970.000

Uraian Satuan Harga

Satuan
Mobilisasi & Overhead LS 8.000.000
Beton K-B0 (beton ready mix) tebal 5 cm M 940.800
Agregat klas B padat M3 432.000
Fast track jalan beton K350 tebal 20 cm fast M3 2.241.000
track 3 hari (beton ready mix K-350 Non fly
ash)
Total biaya pemeliharaan /m2 3.613.800
 Perbandingan Biaya Laston dan Beton
precast dan Beton Konvensional
Uraian Laston Beton Selisih Beton Selisih Dengan demikian jika
AC/WC Precast Konven
pengerjaan perbaikan
jalan menggunakan
(Rancangan sional
beton precast maka
awal)
terjadinya
Mobilisasi & 6.500.000 8.000.000 - 1.500.000 8.000.000 - 1.500.000 penghematan sebesar
Overhead Rp 1.516.375/m³ dan
jika beton
Total biaya 2.486.375 970.000 1.516.375 3.613.800 - 1.127.425
konvensional maka
pengerjaan
terjadinya
pemeliharaan /m2 penghematan sebesar
(-) Rp 1.127.425/m³.
Analisis Biaya Siklus Hidup Proyek
Mobilisasi & Overhead Biaya Pengerjaan Pemeliharaan

1. Rancangan awal (Laston AC/WC) 1. Rancangan awal (Laston AC/WC)

= 0,12 x Rp. 6.500.000,- = Rp. 780.000 = 0,12 x Rp. 2.486.375,- = Rp. 298.365

2. Rancangan usulan I (Beton precast) 2. Rancangan usulan I (beton precast)

= 0,12 x Rp. 8.000.000 = Rp. 960.000 = 0,12 xRp. 970.000 = Rp. 116.400

3. Rancangan usulan II (Beton konvensional) 3. Rancangan usulan II (beton konvensional)

= 0,12 x Rp. 8.000.000 = Rp. 960.000
= 0,12 xRp. 3.613.800 = Rp. 433.656
4. Selisih biaya tahunan ekivalen I (laston AC/WC – Beton precast) :
4. Selisih biaya tahunan ekivalen I (laston AC/WC – Beton precast) :
= Rp. 780.000 – Rp. 960.000
= Rp. 298.365 – Rp. 116.400
= - Rp 180.000
= Rp. 181.965
5. Selisih biaya tahunan ekivalen II (laston AC/WC – Beton konvensional) :
5. Selisih biaya tahunan ekivalen II (laston AC/WC – Beton konvensional) :
= Rp. 780.000 – Rp. 960.000
= Rp. 298.365 – Rp. 433.656
= - Rp 180.000
= - Rp. 137.291
6. Penghematan biaya siklus hidup I :
6. Penghematan biaya siklus hidup I :
= 0,12 x 5 x - Rp. 180.000 = - Rp. 108.000
= 0,6 x Rp. 181.965 = Rp. 109.179
7. Penghematan biaya siklus hidup II :
7. Penghematan biaya siklus hidup II :
= 0,12x 5 x - Rp. 180.000 = - Rp. 108.000
= 0,6 x - Rp. 137.291 = - Rp. 82.374,6
 Biaya Siklus Hidup Pengerjaan Pemeliharaan

Rancangan Usulan I Rancangan Usulan II

Rancangan Awal (konvensional)
(precast)
Nilai Sekarang
(Rp) (Rp)
(Rp)
• Biaya pokok (initial cost) 2.486.375,-/m2 970.000/m3 3.613.800/ m3
Biaya konstruksi 9.255,56 m

Total Biaya Pokok 23.012.783.598,- 8.977.893.200 33.447.742.728

• Biaya pemeliharaan 9.255.56 m
Rp 1.118.600/m 10.353.269.416 -

• Nilai sisa (salvage cost)

Tidak ada nilai sisa untuk komponen - -

• Biaya operasional (operational cost) 8.000.000

6.500.000 8.000.000
• Biaya pemeliharaan tahunan (annual
- -
maintenance cost)
Total Biaya 33.372.553.014,- 8.977.893.200 33.455.742.728
• Total biaya tahunan ekivalen untuk 9.255.56 1.393.656
1.078.365 1.076.400
m
• Selisih biaya tahunan ekivalen -315.291
1.965
• Penghematan biaya siklus hidup untuk
pemeliharaan jalan sepanjang 9.225,56m 1.179
-190.374
 Hasil Perhitungan Biaya Siklus Hidup (LCC)
Biaya Penghematan Proyek (Value Engineering) Usulan I Biaya Penghematan Proyek (Value Engineering) Usulan II
Beton Precast Beton Konvensional

Mobilisasi & Pemeliharaan

Mobilisasi Pemeliharaan Total
Total Biaya (Rp) Overhead 9.255.56 m
& 9.255.56 m
Biaya (Rp) (Rp) (Rp)
Overhead (Rp) (Rp)
(Rp) (Rp)
1. Rancangan awal 6.500.000 23.012.783.598 23.019.283.598
1. Rancangan awal 6.500.000 23.012.783.598 23.019.283.59
8
2. Rancangan usulan 8.000.000 33.447.742.728 33.455.742.728

2. Rancangan usulan 8.000.000 8.977.893.200 8.985.893.200

3. Penghematan awal - 1.500.000 -10.435.000.000 -10.436.459.130
3. Penghematan awal - 1.500.000 14.034.890.398 14.033.390.39 kotor
kotor 8
 Tahap Rekomendasi Pekerjaan dan Kesimpulan

TAHAP REKOMENDASI
• Penerapan Rekayasa Nilai (Value Engineering)
Proyek : Pemeliharaan Jalan merupakan salah satu alternatif untuk
Lokasi : mengefisiensikan biaya pembangunan
Pekerjaan : Pesanggrahan
sehingga bisa didapat solusi dan beton
Rencana Awal : Laston AC/WC precast menjadi pilihan dimana beton precast
Usulan : Menggunakan beton precast
memiliki keunggulan biaya, keamanan,
pengawasan mutu, cara pelaksanaan
Penghematan : Rp. 14.033.390.398 atau 60,9% dari desain awal.
Biaya Namun demikian penerapan beton precast hanya pemeliharaan dan pengadaan bahan. Untuk
dapat dilakukan pada kurang lebih 60% dari total beton precast kerugian sosial masih tidak
keseluruhan karena beton precast hanya dapat dapat dihindarkan, namun demikian
diterapkan pada jalan dengan lebar > 1,8 s/d 3,6 m kerugian sosial yang ditimbulkan oleh beton
precast lebih sedikit jika dibandingkan
Dasar : Berdasarkan analisa siklus hidup proyek dan analisa dengan alternatif perkerasan jalan lainnya.
Pertimbangan pengambilan keputusan dengan kriteria non biaya
Telah dikonsultasikan dengan konsultan perencana
bahwa desain usulan memenuhi kriteria.
Contoh penerapan #3
“IDENTIFIKASI PEKERJAAN YANG AKAN DI
VALUE ENGINEERING “
 PENGUJIAN HUKUM PARETO :

No. Daftar Pekerjaan Biaya Bobot Bobot Kumulatif

1 Pekerjaan Struktur Rp 20.463.753.614 48,0% 48%
2 Pekerjaan Arsitektur Rp 14.495.158.810 34,0% 82%
3 Pekerjaan Mekanikal & Elektrikal Rp 7.303.002.071 17,1% 99%
4 Pekerjaan Persiapan Rp 370.905.534 0,9% 100%
Total Biaya Rp 42.632.820.028 100,0%

Analisa Pareto Proyek Rusunawa Rancacili

100% 99% 100%
90%
80% 82%
70%
Bobot Kumulatif

60%
50% 48%
40%
30%
20%
10%
0%
Pekerjaan Struktur Pekerjaan Arsitektur Pekerjaan Mekanikal & Elektrikal Pekerjaan Persiapan
Daftar Pekerjaan
 PENGUJIAN HUKUM PARETO :

No. Daftar Pekerjaan Struktur Atas Biaya Bobot Bobot Kumulatif

1 Balok Rp 4.836.698.307 37,7% 38%
2 Kolom Rp 4.164.782.875 32,5% 70%
3 Pelat Rp 3.418.364.131 26,6% 97%
4 Tangga Rp 408.412.222 3,2% 100%
Total Biaya Rp 12.828.257.536 100,0%

Analisa Pareto Pekerjaan Struktur

100% 100%
97%
90%
80%
70% 70%
Bobot Kumulatif

60%
50%
40% 38%
30%
20%
10%
0%
Balok Kolom Pelat Tangga
Daftar Pekerjaan Struktur Atas
 COST MODEL

RUSUNAWA RANCACILI

Rp. 42.632.820.028

Pek. Persiapan Pek. Struktur Pek. Arsitektur Pek. Mekanikal dan Elektrikal

Rp. 370.905.534 Rp. 20.463.753.614 Rp. 14.495.158.810 Rp. 7.303.002.071

Struktur Bawah

Rp. 7.635.496.077

Struktur Atas

Rp. 12.828.257.536
 Breakdown
No. Item Pekerjaan Biaya
1 Pekerjaan Persiapan Rp 370.905.534
2 Pekerjaan Struktur Rp 20.463.753.614
3 Pekerjaan Arsitektur Rp 14.495.158.810
4 Pekerjaan Mekanikal & Elektrikal Rp 7.303.002.071
Total Biaya Rp 42.632.820.028

No. Daftar Pekerjaan Struktur Biaya

1 Pekerjaan Struktur Bawah Rp 7.635.496.077
2 Pekerjaan Struktur Atas Rp 12.828.257.536
Total Biaya Rp 20.463.753.614

No. Daftar Pekerjaan Struktur Atas Biaya

1 Kolom Rp 4.164.782.875
2 Balok Rp 4.836.698.307
3 Pelat Rp 3.418.364.131
4 Tangga Rp 408.412.222
Total Biaya Rp 12.828.257.536
“Dari data tabel breakdown dan diagram pareto diatas, untuk
pekerjaan item kolom, balok, dan pelat dengan total anggaran
Rp. 12.419.845.314. adalah item pekerjaan struktur atas yang
paling banyak menghabiskan dana proyek pembangunan
Rusunawa Rancacili. Untuk itu diambil item pekerjaan kolom,
balok, dan pelat yang nantinya akan dilakukan proses value
engineering dengan menggunakan metode beton precast pada
komponen struktur tersebut. “
FAST DIAGRAM
STUDY VALUE ENGINEERING :
 1. TAHAP INFORMASI

• Nama proyek : Rusunawa Rancacili

• Lokasi proyek : Bandung – Jawa Barat
• Pemilik proyek : Inspektorat Cipta Karya PU-PERA
• Fungsi bangunan : Rumah susun sederhana sewa
• Jenis Struktur : Struktur Beton Bertulang
• Sistem struktur : Sistem Rangka Pemikul Momen
• Jumlah Lantai : 8 Lantai
• Tinggi Bangunan : 35,5 meter
• Luas bangunan : 5.746,68 m2
 RENCANA BLOK RUSUNAWA RANCACILI

Pembangunan Rusunawa Rancacili terdiri dari 5 blok, yaitu tower C, tower D, tower E, tower F, dan tower G.
Pembangunan Rusunawa Rancacili dilakukan secara bertahap. Pembangunan tower pertama yaitu tower C.
Dapat dilihat dari gambar exsisting, lokasi proyek sangat luas dan memungkinkan melakukan pabrikasi
pekerjaan precast di lokasi proyek.
 DENAH LANTAI RUSUNAWA RANCACILI
DENAH LT. DASAR DENAH LT. 1 – 8 [TYPICAL]

Dari denah struktur lantai 1-8 ini memiliki bentuk lantai yang sama [typical]. Dengan bentuk lantai typical ini
pembuatann cetakan/bekisting kolom, balok, dan pelat lebih sedikit
 TAMPAK RUSUNAWA RANCACILI

Tampak A Tampak B
PERSPEKTIF RUSUNAWA RANCACILI
SUASANA RUANGAN
2. TAHAP KREATIF
Pada tahap ini akan dimunculkan desain alternatif sebagai pembanding desain eksisting
yang sudah dibuat sebelumnya. Dengan dimunculkan desain alternatif ini diharapkan
akan membuat peluang dsain baru yang bisa meminimalisir harga proyek. AlternatIf
yang peneliti munculkan disini ada dua yaitu :

1. Alternatif 1 : menggunakan beton precast sebagian pada komponen balok dan

pelat dengan menggunakan hollowcare.

2. Alternatif 2 : menggunakan beton full precast pada komponen kolom, balok,

dan pelat hollowcore.
Alternatif 1 : menggunakan beton precast sebagian pada komponen pelat
saja dengan menggunakan hollowcare

DATA-DATA :
• Mutu beton K350 [Kolom dan Balok] dan K500 [Hollowcore]
• Mutu baja fy = 400 Mpa
• Tebal hollowcare tebal 150 cm
• Pembebanan direncankaan menurut PBI untuk gedung 1983
• Perhitungan beton dan harga berdasarkan :
1. SNI 1726:2012 : Tata cara perencanaan ketahanan gempa untuk struktur bangunan gedung dan non gedung
2. SNI 7832:2012 : Tata cara perhitungan harga satuan pekerjaan beton pracetak untuk konstruksi bangunan
gedung
3. SNI 7833:2012 ; Tata cara perancangan beton pracetak dan beton prategang untuk bangunan gedung
Alternatif 2 : menggunakan beton full precast pada komponen kolom,
balok, dan pelat hollowcore.

Data-data :
• Mutu beton Mutu beton K350 [Kolom dan Balok] dan K500 [Hollowcore]
• Mutu baja fy = 400 Mpa
• Tebal hollowcare tebal 150 cm
• Pembebanan direncankaan menurut PBI untuk gedung 1983
• Perhitungan beton dan harga berdasarkan :
1. SNI 1726:2012 : Tata cara perencanaan ketahanan gempa untuk struktur bangunan gedung dan non gedung
2. SNI 7832:2012 : Tata cara perhitungan harga satuan pekerjaan beton pracetak untuk konstruksi bangunan
gedung
3. SNI 7833:2012 ; Tata cara perancangan beton pracetak dan beton prategang untuk bangunan gedung
 Untuk memudahkan perhitungan serta penganalisaan Value Engineering, akan disajikan pula tabel
keuntungan dari masing-masing alternatif desain serta akan dimunculkan juga perbandingan kriteria
desain alternatif :

No Alternatif Desain Keuntungan Kerugian

1. Beton Precast Sebagian (Pelat Hollowcore • Mutu terjamin karena dikerjkan orang yang ahli • Pekerjaan struktur kolom konvesional membutuhkan waktu yang lebih lama
dan Balok) dibidangnya • Pekerjaan erection balok dan pelat HCS harus menunggu kolom konvesional
• Biaya pelaksanaan menjadi ekonomis dengan adanya siap terbebani.
efisiensi dan efektifitas bahan • Pelaksanaannya membutuhkan peralatan berat/modern dan teknologi tinggi.
• Pelaksanaannya tidak memerlukan adanya bekisting • Pelaksanaan pekerjaan hanya bisa dikerjakan oleh orang yang sehingga tidak
mudah diperoleh di lapangan
2. Beton precast keseluruhan (Kolom, Balok, • Mutu terjamin karena dikerjkan orang yang ahli • Pelaksanaannya membutuhkan peralatan berat/modern dan teknologi tinggi.
dan Pelat Hollowcore) dibidangnya • Pelaksanaan pekerjaan hanya bisa dikerjakan oleh orang yang ahli sehingga
• Biaya pelaksanaan menjadi ekonomis dengan adanya tidak mudah diperoleh di lapangan
efisiensi dan efektifitas bahan
• Pelaksanaannya tidak memerlukan adanya bekisting
 3. TAHAP ANALISA
ANALISA VE TERHADAP BIAYA PEKERJAAN STRUKTUR

• Pada perhitungan harga satuan untuk sistem konvensional mengacu

pada SNI7394-2008 tentang tata cara perhitungan harga satuan
pekerjaan beton untuk konstruksi bangunan gedung dan perumahan
• Pada perhitungan harga satuan pracetak ini mengacu pada SNI
7832-2012 tentang tata cara perhitungan harga satuan pekerjaan beton
pracetak untuk konstruksi bangunan gedung.
 BAGAN ANALISA BETON PRACETAK
Beton
Pracetak

Instalasi/Erection
Beton Pracetak
“Partial Precast”

Sambungan

Topping

Beton Pracetak

Beton
Pracetak

Beton Pracetak
Instalasi/Erection
“Full Precast”

Sambungan
 RAB PEKERJAAN STRUKTUR KONDISI EXSISTING :
No. Uraian Pekerjaan Biaya
Pekerjaan Struktur
1 Pekerjaan Struktur Lantai Dasar Rp 1.780.144.198
2 Pekerjaan Struktur Lantai 1 Rp 1.728.659.823
3 Pekerjaan Struktur Lantai 2 Rp 1.272.380.929
4 Pekerjaan Struktur Lantai 3 Rp 1.255.225.214
5 Pekerjaan Struktur Lantai 4 Rp 1.255.225.214
6 Pekerjaan Struktur Lantai 5 Rp 1.255.225.214
7 Pekerjaan Struktur Lantai 6 Rp 1.188.723.762
8 Pekerjaan Struktur Lantai 7 Rp 1.188.723.762
9 Pekerjaan Struktur Lantai 8 Rp 1.188.723.762
10 Pekerjaan Struktur Lantai Atap Rp 921.690.852
11 Pekerjaan Struktur Lantai Top Rp 25.218.211
Jumlah Biaya Rp 13.059.940.943
RAB PEKERJAAN STRUKTUR KONDISI ALTERNATIF 1 :
No. Uraian Pekerjaan Biaya
Pekerjaan Struktur
1 Pekerjaan Struktur Lantai Dasar Rp 1.227.960.659
2 Pekerjaan Struktur Lantai 1 Rp 1.236.150.231
3 Pekerjaan Struktur Lantai 2 Rp 871.596.353
4 Pekerjaan Struktur Lantai 3 Rp 865.784.442
5 Pekerjaan Struktur Lantai 4 Rp 860.185.814
6 Pekerjaan Struktur Lantai 5 Rp 849.652.802
7 Pekerjaan Struktur Lantai 6 Rp 848.347.813
8 Pekerjaan Struktur Lantai 7 Rp 848.347.813
9 Pekerjaan Struktur Lantai 8 Rp 848.347.813
10 Pekerjaan Struktur Lantai Atap Rp 657.225.174
11 Pekerjaan Struktur Lantai Top Rp 21.245.301
Jumlah Biaya Rp 9.134.844.215
RAB PEKERJAAN STRUKTUR KONDISI ALTERNATIF II :
No. Uraian Pekerjaan Biaya
Pekerjaan Struktur
1 Pekerjaan Struktur Lantai Dasar Rp 1.243.637.692
2 Pekerjaan Struktur Lantai 1 Rp 1.102.891.244
3 Pekerjaan Struktur Lantai 2 Rp 792.140.318
4 Pekerjaan Struktur Lantai 3 Rp 786.328.406
5 Pekerjaan Struktur Lantai 4 Rp 780.729.778
6 Pekerjaan Struktur Lantai 5 Rp 770.196.766
7 Pekerjaan Struktur Lantai 6 Rp 768.891.778
8 Pekerjaan Struktur Lantai 7 Rp 768.891.778
9 Pekerjaan Struktur Lantai 8 Rp 768.891.778
10 Pekerjaan Struktur Lantai Atap Rp 604.976.026
11 Pekerjaan Struktur Lantai Top Rp 21.720.370
Jumlah Biaya Rp 8.409.295.933
PERBANDINGAN BIAYA EKSISTING, ALTERNATIF 1 & 2
PERBANDINGAN BIAYA EKSISTING, ALTERNATIF 1DAN 2

Rp14.000.000.000

Rp12.000.000.000

Rp10.000.000.000

Rp8.000.000.000

Rp6.000.000.000

Rp4.000.000.000

Rp2.000.000.000

Rp-
Eksisting Alternati Alternati
f I f II
Kolom, Ba lok, da n Pela t
Rp13.059.940.94 Rp9.134.844.215 Rp8.409.295.933
HCS

Item Eksisting Alternatif I Penghematan Alternatif II Penghematan

Kolom, Balok, dan Pelat HCS Rp 13.059.940.943 Rp 9.134.844.215 Rp 3.925.096.728 Rp 8.409.295.933 Rp4.650.645.009
 EFISIENSI BIAYA :

Efisiensi Biaya

40%
35,61%
35% 30,05%
30%
25%
Persentase

20%
15%
10%
5% 0%
0%
exsisting alternatif 1 alternatif 2
Terima Kasih