ANALISIS RESIKO

PADA PEMBANGUNAN
PROYEK APARTEMEN
THE PAKUBUWONO VIEW JAKARTA
PART I

PENDAHULUAN
Progress pembangunan proyek Apartemen The
Pakubuwono View baru mencapai 40%.
I. 1. LATAR BELAKANG
Adanya resiko yang telah terjadi pada proyek
The Pakubuwono View yang menyebabkan
kerugian pada proyek tersebut.
Banyaknya kemungkinan resiko yang akan
terjadi pada sisa waktu proyek pembangunan The
Pakubuwono View.
I. 2. PERUMUSAN MASALAH
1. Apa saja resiko yang diprediksi akan terjadi pada sisa
waktu pengerjaan proyek The Pakubuwono View?
2. Bagaimana menganalisa kemungkinan yang paling
besar yang akan terjadi pada proyek The Pakubuwono
View?
3. Bagaimana penanganan respon resiko untuk risiko
yang paling besar yang akan terjadi pada proyek The
Pakubuwono View?
I.3. TUJUAN
1. Memprediksi resiko yang akan terjadi pada sisa
pengerjaan proyek The Pakubuwono View.
2. Menganalisa kemungkinan resiko yang paling
besar yang akan terjadi pada proyek The
Pakubuwono View.
3. Mengetahui respon resiko dari resiko terbesar
yang dapat terjadi pada proyek The Pakubuwono
View.
I. 4. PEMBATASAN MASALAH
1. Objek yang dilakukan penelitian adalah proyek
pembangunan The Pakubuwono View Jakarta yang
saat ini progress-nya mencapai 40 % pada bulan
Maret tahun 2009.
2. Identifikasi resiko dilakukan pada tahap konstruksi.
3. Analisa dan pengelolaan hasil identifikasi resiko
dilakukan terhadap resiko yang kemungkinan
terjadinya paling tinggi.
4. Resiko yang diteliti adalah resiko material &
peralatan, resiko metode konstruksi, resiko force
majeure, resiko sumberdaya manusia, dan resiko
ekonomi.
I. 5. MANFAAT
Dapat mengidentifikasi kemungkinan
resiko yang akan terjadi sedini mungkin,
sehingga dapat mengetahui cara
mengelola resiko tersebut dengan baik.
Peta Lokasi Studi
Kb. i.eruk Pejornportgan
Sirnprug
Apartment
Bina 'a.
Z-
Nusantara 1111 yr
iz-
Sirnprug Gaiter i
ftle
Sarripit
Kebayoran Baru
ro
1:1
KyarMaja
BlokM
Gandaria
Sudirrnan
c
Pa sar
Mayestik
o.anyt

Pamir
Kebayoran Larna
Simprug Mobil
Pakubuvito
no Resident
The Pal,..
-
ubmvone View
0

Apart ement
Permat Hiiau
PART - II

KEPUSTAKAAN
2. 1. PROYEK
Proyek adalah suatu kegiatan sementara
yang berlangsung dalam jangka waktu
terbatas, dengan alokasi sumber daya
tertentu dan dimaksudkan untuk
melaksanakan tugas yang sasarannya telah
ditetapkan dengan jelas. (Soeharto, 1999)
Apartemen adalah bangunan gedung bertingkat
yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi
ke dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara
fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal dan
merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat
dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama
untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian
bersama dan tanah bersama. (UU RI No.16 Tahun 1985
tentang rumah susun)
Resiko proyek adalah ketidakpastian
insiden atau kondisi, yang jika terjadi
dapat menimbulkan efek yang positif
ataupun negatif setidaknya pada satu
obyek proyek, seperti waktu, harga,
maupun kualitas. (PMBOK, 2004).
2.2. RESIKO
Risk Management Planning
Risk Identification
Qualitative Risk Analysis
Quantitative Risk Analysis
Risk Response Planning
Risk Monitoring and Control
2.3. MANAJEMEN RESIKO
Risk Management Planning

1. Metodologi
2. Kewajiban dan Tanggung Jawab
3. Biaya (Budgeting)
4. Waktu (Timing)
5. Kategori Resiko
Risk Identification

1. Documentation Review
2. Information Gathering Techniques
3. Checklist Analysis
4. Analisa Berdasarkan Asumsi
Qualitative Risk Analysis

1. Kemungkinan resiko dan dampak yang akan terjadi
2. Matriks kemungkinan dan dampak
3. Kategorisasi resiko
Quantitative Risk Analysis
1. Data gathering and representation
Techniques
2. Decision tree analysis
Risk Response Planning
1. Menghindari (Avoid)
2. Memindahkan (Transfer)
3. Mengurangi (Mi ti gate)
Risk Monitoring and Control
1. Risk Audits
2. Status Meetings
PART - III

METODOLOGI
1. Data Primer
2. Data Sekunder
Risk Register
Work Breakdown Structure (WBS)
Referensi mengenai proyek-proyek
sebelumnya (Documentation Review)
JENIS DATA
Forum Group Discussion (FGD)
In Depth Interview
PENGUMPULAN DATA
PART - IV

DATA DAN ANALISA
Responden
1. Project Engineering Manager
2. Project Production Manager
3. Staf Pengendalian
4. Staf Progress Payment
5. Safety Officer
Identifikasi Risiko
1. Pemesanan material yang terlambat
2. Kurangnya peralatan
3. Lebihnya ketersediaan material
4. Kerusakan atau kehilangan material
5. Kerusakan peralatan kerja
6. Perubahan harga material
7. Adanya metode konstruksi baru, yang salah
diterapkan pada proyek
8. Prioritas proyek tidak jelas
9. Penyusunan rangkaian proyek yang kurang balk
10. Perubahan desain
11. Tenaga kerja mogok bekerja
12. Kecelakaan tenaga kerja
13. Kelalaian tenaga kerja
14. Adanya miss-komunikasi antara sesama
perangkat pada proyek
15. Krisis keuangan global
16. Keterlambatan pembayaran oleh pihak
owner
17. Sub-kontraktor yang kurang berkualitas
rubel 4. I. Risk Register
NO JENTES RISIECO PENYEBAB RISIECO
FREKUENSI
(KALI KEJADIAN)
DAMPAK
RESPON YANG DILAKUKAN
BIAYA WAICTU
MATERIAL & PERALATAN
1 P eines anan material
yang terlambal
Tidak mempersiapkan
dengan baik material apa
saja Yang akan dipesan
minimal sato minggu
sebehmanYa
< .c

1 - 2 laali

Kurangnya peralatan Kurang matangnya rencana
kebutuhan peralatan
selm
-
na I.vak
-
na kerja proyek
< .c

Delay pekerjaan
marking 1 - 2
hari
Mentmggu peralatan yang
lain selesai digunakan

Lelaihnya ketersediaan
material
Kurang matangnya rencana
kapasitas gudang
berdasarkan pengiriman
< .c - - -

Kerusakan atau
kehilangan material
Kurang ketatnya
penjagaan security
terhadap material yang
berada di gudang
>5

Memperketat penjagaan
material
5 Kerusakan peralatan
atau equipment
Kurang disiplinnYa dalam
melaksanakan service
peralatan
>5
Perbaikan selang
vibrator
Rp_1.500_000 i
unit
Delay pekerjaan
pengecoran 1 -
2 hari
Memperbaiki peralatan yang
rusak
6.
Perubahan harga
material
Kondisi keuangan global
1

yang tidak stabil

Harga rata-rata
nark 10 %
-
-
METODE KONS TRL
-
KSI
7 AdanYa naetode
konstruksi Yang baru
:

yang salah diterapkan
pada proyek
Kurangnya pemahaman
terhadap kondisi yang
terjadi pada proyek
<5

NO .TE1\TIS RISIKO PENYE RISIKO
FREKUENSI
(KALI KEJADIAN) DAMPAK
BAB

RESPON YANG DILAKLTKAN
BIAYA WAKTU
8
Prioritas proyek tidak
jelas
I-Lurang je1asn-ya
bagan Work Breakdown
Structure (NVBS)
< 5 - - -
9
Penyusunan
rangkaian proyek yang
kurang baik
Kurang j el asnya bagan
Work Breakdown
Structure ( WBS)
< 5 - - -
10_ Perubahan desain
Beltirnfix -nya desain a-orral
yang te1ah direncanakan
> 10
Pembengkakan
biaya pre-
elinainary
se1ama 1
:
5 bulan
Terjadi
keterlamb.atan
toping-off 1,5
bulan
Menunggu perubahan desain
se1esai
SUMBER_ DAYA MANUSLA.
11.
Tenaga kerja mogok
bekerja
Keter1ambatan
pembayaran dan terjadi_
miss -konaunika_si

_
Menanyakan mas.a1ah yang
ruenyebabkan tenaga kerja
me1aku_kan mogok kerja dan
menye1esaika_nnya
12_
Kecelakaan tenaga
kerja
Tidak menggu.nakan Alat
Penganaan Diri (APD)
secara1engkap
< 4
Rp. 20.000.000
-
Membawa tenaga kerja Yang
menga1Ami kece1akaan ke
Rumah S akit (RS) dan
bertanggung jawab atas
biaya pengobatannva s amp
ai kehiar dari RS
13_ Ke1a1aian tenaga kerja
Rendahnya tingkat
pendidikan pekerja dan
re:ndahnva tingkat
kesadaran para pekerja
untuk melengkapi diri
mereka dengan APD
setup kali akan bekerja
< 4 - -
Mengingkatkan kembali apa
raja yang perlu dip erhatikan
dalmrn bekerja
NO JENIS RISIKO
PEN
FREKUENSI RISIKO
(KALI KEJADIAN)
DAIVI
PAK
YEBAB

RESPON YANG DILAICUKAN
BIAYA WAKTU

Adanya miss -
komunikasi antara
sesama perangkat
pada proyek
Karangnya koordinasi
antar sesanaa perangkat
di
1
proyek

- - Mengklariftkasi masa/3h
yang terjadi alcibat miss -
konaunikasi
EKONOMI
Krisis keuangan global Kondisi keuangan global
1

yang tidak stabil

Harga rata-rata
naik 10 %
-
-
PER.A_NGK.A.T LAINTIVYA
16_
Keterlanabatan
penabayaran oleh
pihak Owner
Proses pengecekan
Variation Order (VO)
yang naemakan waldu
yang lama
> 5
Pi
-
utang prestasi 3
- 4 bulan
-
Mendesak pihak Owner agar
segera membayar yang
seharusnya sudah
dibayarkan kepada pihak
kontrak
-
tor
17. Subkontraktor yang
kurang berk
-
ualitas
Kurang akurattiya seleksi
yang dilak-ukan terhadap
subkontraktor / vendoy
1


P enm
-
nbahan
tenaga kerja 2
orang (2orang x
Rp.1.500.000 x
6bulan =
Rp. 1 Sluta)
-
Menambah tenaga ahli
Analisa Resiko
Tabel Pxl (biaya)
No. Jenis Risk
Probability Impact (Biaya)
P x I SR
1
R
2
C
3
B
4
SB
5
SK
1
K
2
C
3
B
4
SB
5

Material & Peralatan

1.
/

Pemesanan material yang terlambat
Kurangnya peralatan
Lebihnya ketersediaan material

X
X
X

X
X
X

2
2
2

5-
6.
Kerusakan atau kehilangan
material
Kerusakan peralatan kerja
Perubahan harga material

X

X
X

X
X
X

8
S
4

Metode Konstruksi

7.
8.
9.
Adanya metode konstruksi yang
bare
:
yang salah diterapkan pada
proyek
Priori
-
las proyek yang tidak jelas
Penyusunan rangkaian proyek
yang lutrang baik
X
X
X

X
X
X

1
1
1
10. Perulaahan desain IF

X

X
25


S umber Daya Manusia

11. Tenaga kerja yang mogok bekerja

X

X

2
1/ Kecelakaan tenaga kerja

X

X

4
13.
14
Kelalaian tenaga kerja
Adanya miss -komunikasi antar
secama perangkat proyek

X
X

X
X

2
2

E konomi

15. 1Crisis keuangan global X X 4

Perangkat Lainnya



Keterlambatan pembayaran oleh
pihak Owner
X
X



k 20
_ Subkontralctor yang larang
b erkualitas

Total 91:
Rata - rata f :62f
Tabel Pxl (waktu)
IC o_ Jenis Rialco
Probability Impact (Wak
-
n0
P x I SR
1
R
2
C
3
B
4
SB
5
SK
1
K
2
C
3
B
4
SB
5

Material 8z Peralatan

1
2_
3_
Pemesanan material yang terlambat
Kurangnya peralatan
L ebihny a k eters e dia an material

X
X
X

X
X
X

4.
5-
Kerusalcan atau kehilangan
material
Kerusakan peralatan kerja

X
X

X
X

4
4
Perubahan harga material

X

X


1%letode Konstruksi


S.
9_
to.
Adanya metade konstruksi yang
baru
z
yang salah diterapkan pada
provek
Priarita_s proyelc yang tidak jelas
Penyusunan rangkaian proyek
yang kurang baik
Penabahan desain
X
."
-
C.
X

I.
X
X
X

X
1
1
1
25

Sumber Daya Manusia

11.
12_
13_
14_
Tenaga kerja yang mogalc
bekerja Kecelakaan tenaga kerja
Kelalaian tenaga kerja Adariya
mi ss -komunikasi antar sesarna
perangkat provek

X
X
X
X
X

X

X
X

_

Ekonomi

15_ Krisis keuangan global

X

I X


Perangkat Lainnya

16_
17_
Keterlarribatan pernba-yaran oleh
pihak Owner
X

X

X
X

4
1 Subkontraktor yang kurang
berlcualitas

Total 59
Rata - rata 3,6S75
No.
Jenis Risiko
PxI (biaya) PxI (waktu)



4.



Perubahan desain (25)
Keterlambatan p emb ay aran
oleh pihak Owner (20)
Kerusakan atau kehilangan
material (8)
Kerusakan peralatan kerja (8)
Kecelakaan tenaga kerja (4)
Krisis keuangan global (4)
Perubahan harga material (4)
Perubahan desain (25)
Kerusakan atau kehilangan
material (4)
Kerusakan peralatan kerja (4)
Keterlambatan p embayaran
oleh pihak Owner (4)
Respon Resiko
1 3 4
Likelihood Hih.
Q. +Jr>no m
C . ,
4

2
Likelihood High
7
1421
Likelihool
Qstroliiixt 13 Q.axml 3
flicieci mid M.O.) (Norma Al ticei
Likelikeal
3 J 5
Likelihood High
5

4

3

2

I

4
3
6

I

a
5

1

7

2
3

Likelihood
Quads ant IV
(Low Control)
2
3
LiLolihond
5

5

4
2
goadrood III
(1. Sol tor)
Q u o d r a i n U
(DWIe:11141f114.1.111i01
Qua ant I
44:vent A So mil co)
Qna.L am 11 QUA 11111 1
111r i c.l 011.IMill I t.I.1 CIA.51 S; usn. 4' I
Quadrant iv
(LowControl)
war ant LLI
7 3 l o i n
ILowOL I
lime& ad I
aieteol moil I, (R.
-
cot 21.1
.
Scam cc/
i N i T i
-
Q u s i r l i a n i m
( Ma n i l a )
Quadrat II Quadrant I
Wei ccr and Monitor) (Pocrent At Scource)
Q u a c h i ! o o l V
i L o w i t o o l )
Quadr ant Al
01.105141n)
Quadrant II Quadrant
(Detro-1mill Idomitoi) (Pi nem Al Scoltice)
Quadruat IV
(LawCooled)
I I I
- 9 0 1 r O r )
Quadrant II Quadrant I
(1)ctect N,Copitor) (PI
-
v.
-
cut At &puree)
Quadrant
(Law Control)
Quadrant M
(Ifonitor)
5

robe
,
4_ 8_ Risiko - Risiko yang Didapritkan okryi Analisa Risiko Torliadcw Da3npak (2}layri_;0
No_ fenis Risfico Penyebab Terjadinya Respon Hasil setelah Dflakukan Respon
1_ Kerusakan atau kehilangan
material
1_ Keniasan tidak terbungkus rapi
pada saat pengirirnan
2_ PengaIrvasan material yang lemah
3_ Penempatan material yang
k
-
urang rapi
1_ Pengawasan saat
penerimaan material diperketat
kalau rusak di-rejec T
2_ Pengantran kembali material
di rudang
3_ Pengecekan setiap orang
yang kehiar lokasi proyek
Ada peningkatan efisiensi
2_
Kerusakan peralatan atau
equipment
Kurang disipItn dengan jadwal
service berkala
1_ Membenarkan peralatan
yang rusak
2_ Mentaati jadwal service
berkala yang telah
direnc anakan
Berk
-
urangnya j
-
u:mlah alat yang
rusak
Perubahan harga material 1. Inflasi
2_ Krisis keuangan global
Menggunakan cadangan biaya
yang bell= terpakai
Laba tetap terjaga
4_ Perubahan desain Perubahan permintaan dari owner
Diproses persetujuan variation
order dengan perhitungan laba-
rugi terjaga
Ada peningkatan laba
5_ Kecelakaan tenaga kerja 1_ P ekerja tidak menaati rambu-
rambu K3
1.Pekerjaan thlak
-
ukan dengan
menyalahi prosedur
1_ Memperketat pengawasan K3
dengan menambah personil
safety officer
2. Prosedur pekerjaan harus
diperketat pengawasannya
Ada penurangan j
-
u:mlah
kecelakaan kerja
6. Krisis keuangan global Faktor eksternal Menggunakan cadangan bias
-
a
yang bell= terpakai
Laba tetap terjaga
T Keterlambatan pembayaran
oleh pihak owner
Larnbatnya proses persetujuan
progress oleh owner
Membuat kesepakatan
bersama owner dan MK
mengenai durasi proses
pengajuan sampai persetujuan
progress
Ada perc epatan pembayaran
2 3 4
LikelihoodHieli
5

5

12
3 Likelihood
4

Quadr ant IV
(Low Control)
Qrmilt ant III
(Lionifor)
1
1 2 3 4 5
Likelihood High
4

5

Quadrant II Quadrant I
Inetect and 2%Ionitol) (Prevent...Al Scourcc)
3

2

Quadrant DI
(lafonitor)
Quadrant IV
(Low Control)
1

2 3 a
Likelihood 11121A 2

4

Quadrant II Quadrant I
(Detect and It Ignitor) (Prevent At Sevin
-
cc)
5
5

Quadrant 1V
(Law Control)
LQ
3
2

1

2
Qrmili. ant DI (Monitor)
Quadrant I
(Prevent M Sconrcc)
Quad i.am IV
(Low Control)
Quadr ant i i
(Detcct midMonitor)
4
3

2
5

QUA draw /I Quadrant I
(Detect and Monitor) (Prevent At Sconce)
5
Quadrant DI Monitor)

Tabe.1 4. 9. 1?isiko - Risiko yang Didapatkan dari Analisa Risiko Teri adap Daiivak (waktu)
No. Jenis Risiko Penyebab Terjadinya Respon Hasil setelah Dilakukan Respon
1. Kenisakan atau kehilangan
material ! equipmeni
1.Kemasan tidak terbungkus rapi
pada saat pendriman
2.Pengawasan material yang lemah
3.Penempatan material yang k
-
urang rapi
1.Pengawasan saat
penerimaan material diperketat,
kalau rusak di-rejeci
1.Perigaturan kembali material
di gudang
2.Pengecekan setiap orang
yang keluar lokasi proyek
Behan ada efek terhadap waktu
2. Kerusakan peralatan atau
equipment
Kurang disiplin dengan jadwal
service berkala
1.Membenarkan peralatan
yang rusak
2.Mentaati jadwal service
berkala yang telah
direnc anakan
Belum ada efek terhadap waktu
Perubahan desain Perubahan permintaan dari owner Bila memungldrikan akan
mengaj
-
ukan claim
perpanjangan waktu akibat
perubahan desain
Ma claim disetujui, akan ada
perpanjangan waktu dan
penambahan biayapre-elimilwry

Keterlambatan pembayaran
oleh pihak owner
Lambatnya proses persetujuan
progress oleh owner
Membuat kesepakatan
bersama owner dan MK
mengenai durasi proses
pengajuan sampai persetujuan
progress
Belum ada pengaruh terhadap
waktu
PART - V

KESIMPULAN
1. Risiko yang diprediksi akan terjadi pada sisa
waktu pengerjaan proyek apartemen The
Pakubuwono View ada 17 item risiko yaitu adalah
pemesanan material yang terlambat, kurangnya
peralatan, lebihnya ketersediaan material,
kerusakan atau kehilangan material, kerusakan
peralatan kerja, perubahan harga material, adanya
metode konstruksi baru yang salah diterapkan pada
proyek, prioritas proyek tidak jelas, penyusunan
rangkaian proyek yang kurang baik, perubahan
desain, tenaga kerja mogok bekerja, kecelakaan
tenaga kerja, kelalaian tenaga kerja, adanya miss-
komunikasi antara sesama perangkat pada proyek,
krisis keuangan global, keterlambatan pembayaran
oleh pihak owner, dan sub-kontraktor yang kurang
berkualitas.
2. Dari analisa tabel probability & impact didapatkan risiko
yang kemungkinan besar terjadi dan menimbulkan dampak
yang cukup besar terhadap biaya adalah :
a. Perubahan desain
b. Keterlambatan pembayaran oleh pihak owner
c. Kerusakan atau kehilangan material
d. Kerusakan peralatan kerja
e. Kecelakaan tenaga kerja
f. Krisis keuangan global
g. Perubahan harga material
Sedangkan risiko-risiko yang kemungkinan besar
terjadi dan menimbulkan dampak yang cukup besar
terhadap waktu adalah sebagai berikut:
a. Perubahan desain
b. Kerusakan atau kehilangan material
c. Kerusakan peralatan kerja
d. Keterlambatan pembayaran oleh pihak owner
3. Penanganan respon risiko pada risiko perubahan desain yang
merupakan risiko terbesar yang mungkin dapat terjadi dan
dapat menimbulkan dampak yang cukup besar terhadap biaya
maupun waktu pada proyek pembangunan apartemen The
Pakubuwono View Jakarta adalah dengan cara pencegahan
yang salah satunya dapat dilakukan dengan cara memproses
persetujuan variation order dengan perhitungan laba masih
tetap terjaga dan jugs dapat mengajukan claim perpanjangan
waktu akibat dari perubahan desain yang diminta oleh pihak
owner.