CONSTRUCTION COST

MANAGEMENT

IR. ASIYANTO, MBA, IPU

1
 DEFINISI PROYEK

 Proyek adalah suatu kegiatan yang dilakukan

untuk mencapai tujuan dan sasaran tertentu,
yang dalam prosesnya dibatasi oleh waktu
dan sumber daya yang diperlukan dan
persyaratan2 tertentu lainnya

 Proyek konstruksi, hasil fisiknya, berupa :

 Bangunan gedung
 Jembatan, Jalan
 Bendungan, dll

2
 TAHAPAN PROYEK KONSTRUKSI

IDE / GAGASAN

Feasibility Study Cost 1 P.E

DESIGN Cost 2 S.E

PENGADAAN Cost 3 D.E

PROSES
Supervisi KONSTRUKSI
Cost 3 +

PEMANFAATAN
3
  JENIS C0ST

Cost 1 : adalah biaya proyek secara

( Preliminary estimate ) kasar untuk keperluan analisis
ekonomi dlm study kelayakan

Cost 2 : adalah biaya proyek semi detail

( Semidetail estimate ) untuk keperluan penyediaan
dana (budgeting bagi Owner)

Cost 3 : adalah biaya proyek secara detail

( Definitive estimate ) yang bersifat definitif (Nilai
kontrak), yaitu pertemuan angka
antara Owner estimate dan Bid
price kontraktor
4
 AKURASI JENIS C0ST
Besar Penyimpangan Akurasi

Tinggi Rendah

P.E S.E D.E

Rendah Tinggi

Planning Conceptual Detail

Design Engineering
5
 AKURASI JENIS C0ST

Preleminary
si
Estimate
um
s
A
o r
Semi Detail kt ti
Fa as
Estimate P
o r
kt
Definitive Estimate Fa

6
 COST ENGINEERING

 Pada awalnya, biaya proyek tidak terlalu dipikirkan,

yang baru diketahui setelah proyek selesai.

 Dengan pengalaman para Engineer dibuatlah

Estimasi Cost 1, Cost 2 dan Cost 3 yang diperlukan
dalam tahapan proyek.

 Terbentuklah Asosiasi Cost Engineer th.1956 di

USA, dengan nama “the American Association of
Cost Engineer”

7
 DEFINISI COST ENGINEERING

Menurut AACE ( American Asociation

of Cost Engineer ), Cost Engineering :
“Cost Engineering adalah suatu bidang
engineering, yang meliputi penerapan prinsip2
ilmiah dan teknik, dengan menggunakan
pengalaman dan pertimbangan engineering
dalam masalah estimasi biaya, pengendalian
biaya dan ekonomi teknik“

8
 LINGKUP COST ENG.

Cost Engineering terbagi menjadi dua

bagian besar, yaitu :

 Cost Estimating
 Cost Control (termasuk didalamnya
cost budgeting)

9
 KUALITAS COST ESTIMATE
 Kriteria Cost Estimate yang jelek :
- Terjadi Cost Overrun terhadap estimasi awal
- Terjadi hasil yang tidak konsisten
- Kurang detail
- Dokumentasi yang jelek / lemah
- Tidak dapat diandalkan untuk alokasi dana
- Tidak dapat diandalkan untuk cost control

 Penyebab Jeleknya Cost Estimate

- Estimator tidak Qualified
- Estimator yang belum terbiasa dengan obyek
bangunan
- Data & method yang jelek
10
 DEFINITIVE ESTIMATE

Kepentingan x

VERSI OWNER
OWNER ESTIMATE

DEFINITIVE NILAI
DATA
ESTIMATE KONTRAK

VERSI BID
KONTRAKTOR PRICE

Kepentingan y
11
 CONSTRUCTION COST MGT.

Pembahasan construction cost management ,

meliputi :

• Construction cost accounting

• Construction cost estimating
• Construction cost budgeting
• Construction cost controlling

12
 CONSTRUCTION COST ACCOUNT

• Biaya ( cost ) adalah merupakan konsep

akuntansi .
• Dengan demikian konsep biaya harus dipa-
hami , dalam kontek pengendalian biaya .
• Ada dua jenis biaya yang berbeda cara pe-
ngendaliannya , yaitu : Fix cost dan Variable
cost .
• Dalam evaluasi realisasi biaya , harus mam –
pu membaca laporan akuntasi

13
 CONSTRUCTION COST ACCOUNT

Variable Cost ( biaya tidak tetap ) , adalah biaya yang

selalu berubah tiap bulannya sesuai dengan intansitas
kegiatan proyek . Kelompok biaya ini terdiri dari :
• Biaya Bahan / Material Konstruksi
• Biaya Upah Konstruksi
• Biaya Alat Konstruksi
• Biaya Subkontraktor ( Kontraktor )
• Biaya Overhead Lapangan/ Proyek

Fix Cost ( biaya tetap ) , adalah biaya yang relatif tidak

berubah tiap bulannya atau tidak terkait dengan intansitas
kegiatan proyek . Kelompok biaya ini terdiri dari :
• Biaya Overhead Perusahaan
• Biaya Pemasaran Perusahaan
• Biaya Penyusutan aktiva tetap Perusahaan 14
VERSI BIAYA PROYEK

Biaya
OWNER

Biaya ( cost )

Nilai Kontrak Bahan / alat ,

Proyek dari Owner

Harga ( price )
Biaya
Bahan, upah,alat ,
KONTRAKTOR
Overhead, dll

Biaya
Harga
Nilai Sub Kontrak Sub Kontraktor

15
 FAKTOR KUNCI & AS UMSI
 Cost Engineer yang profesional dalam membuat
Cost Estimate mengenal dua hal penting, yaitu :
Asumsi dan Faktor kunci yang pasti

 Faktor kunci yang pasti adalah :

- CONSTRUCTION SCHEDULE
- CONSTRUCTION METHOD
- METHOD ESTIMASI
- DASAR PRODUKTIVITAS TENAGA & ALAT , yg
digunakan

Asumsi : Inflasi , Kenaikan harga , resiko lain

16
 SIKLUS COST ESTIMATE
Proses cost estimate, merupakan suatu siklus yang
dapat digambarkan sbb :
• Kontrak
• Data lokasi
• Spesifikasi
proyek
• Gambar , dll

Work breakdown structures (WBS) A

Optimasi
B.Q Value Engineering
• Time Schedule Construction Economy
• Cons.Method x D.C
• Prod. & H.S
• Policy keu. + Biaya Proyek
U.P
M.U
C B
17
 Construction Economy
Versi Owner Versi Kontraktor

 Design sederhana ( fungsi)  Pelajari Dok. Tender dan

lokasi proyek dg seksama .
 Kurangi struktur dg design
khusus  Gunakan Alat yg efisiensinya
tinggi
 Struktur beton Typical
 Tetapkan C.Method yg tepat
 Info yg lengkap u/ fondasi
 Tingkatkan prod. Kerja
 Menggunakan material lokal
 Gunakan alat komunikasi yg
 Spec. yg jelas dg standar
baik
yang dikenal .
 Gunakan Subkon yg ahli
 Adakan “ Pre bid meeting “
 Adakan rapat secara rutin
 Kurangi “ Change order “
 Terapkan construction safety
 Tugaskan pengawas yg
berpengalaman  Jaga hub. baik dg masyara-
kat sekitar proyek

18
 WORK BREAKDOWN STRUCTURE

 Tahap pertama sebelum menghitung biaya adalah

menetapkan susunan rincian pekerjaan, berdasar
dokumen yang ada.

 Susunan rincian pekerjaan dirumuskan melalui hirarki

dari jenis proyek ybs.

 Tiap hirarki dari proyek, diuraikan menjadi level terakhir

berupa item-item pekerjaan secara detail

 Seorang Cost Engineer terkadang menganut spesiali-

sasi ( Struktur , M/E , Finishing , dll )

19
 WORK BREAKDOWN STRUCTURES
WBS disusun berdasarkan hirarki proyek , sbb :

Gedung Bertingkat

Preliminaries Landscaping

Fondasi Basement Struktur M/E Finishing

Bore Pile Galian Kolom M Dinding

Raft Dinding Bsmt . Balok& Slab E Lantai

Kolom Corewall Plafond

Balok& Slab Shearwall Dst.

20
 WORK BREAKDOWN STRUCTURE

Hal-hal yang diperlukan untuk menyusun work

breakdown structure , adalah :

• Dokumen tender ( Gambar , Spesifikasi , per –

syaratan ,Surat perjanjian , addenda )
• Informasi 2 yang diperoleh dari survey lokasi
proyek
• Rencana metode pelaksanaan ( Mis. Bottom Up
atau Top Down)
• Pengalaman & pengetahuan cost engineer ,
untuk proyek sejenis

21
 PRELIMINARIES

 Yang dimaksud Prelim adalah berbagai pekerjaan

persiapan yang perlu dilakukan.

 Kegiatan - kegiatan ini umumnya dirumuskan melalui

construction method

 Biaya prelim, masuk dalam kelompok Variable cost /

Direct cost

 Untuk proyek besar, biaya prelim besarnya cukup

significant.

22
 TAHAPAN PENYUSUNAN BIAYA PRELIM.

 Dirinci/didaftar semua item pokok yang merupakan

prelim.

 Dihitung quantity masing-masing item prelim.

 Dihitung unit price masing-masing item prelim.

 Biasanya prelim ini disusun oleh tenaga khusus yang

berpengalaman.

23
 CONTOH PRELIM. UNTUK PROYEK GEDUNG

 Soil investigation
 Pembebasan tanah
 Temporary site office
 Peresmian
 Contract document
 Shop & AS Built Drawing
 Site overhead
 Pembersihan sampah konstruksi
 Mobilisai & demobilisasi
 Tower Crane
 K-3, dan lain-lain.
24
 WAKTU VS COST
Hubungan antara waktu pelaksanaan proyek dengan
biaya dapat digambarkan sebagai berikut :
Biaya

Biaya dg waktu singkat

B1 Biaya dg waktu longgar

B2

Bi
Biaya dg waktu ideal

Waktu
W1 Wi W2

25
 METHOD VS COST
Hubungan antara metode pelaksanaan proyek dengan
biaya dapat digambarkan sebagai berikut :
Biaya

Method yg kurang layak

B1 Over method

B2

Bi
Method yg ideal

Method
W1 Wi W2

26
 CONTOH FORMULIR ESTIMASI ( gedung )
No. Item Pekerjaan Quantity Harga Jumlah harga
satuan
1. Preliminaries
………………
2. Pek. Substruktur
……………….
3. Pek. Struktur
…………….
4. Pek.M / E
…………….
5. Pek. Finishing
………….
6. Pek. Landscaping
Jumlah
Ppn 10%

Jumlah akhir
27
 COST BUDGET sbg ALAT KENDALI

COST Penyimpangan
BUDGET biaya
Start

Pelaksanaan Realisasi
Pembelanjaan
Proyek biaya

Sesuai
Budget

Feed back
Selesai
28
 MAKSUD & TUJUAN COST BUDGET

(1) Untuk memberikan batasan uang yang ha-

rus disediakan untuk biaya pelaksanaan
proyek

(2) Untuk memberikan patokan terhadap biaya

pelaksanaan proyek

Oleh karena itu , Cost Budget harus realis-tik

terhadap kenyataan yang diharapkan .
29
 HUBUNGAN C . B & C . E

Cost
Budget
B. L
+
Cost
Cadangan
Estimate
+

Cost
Budget
B.T. L
30
 Contoh Formulir Cost Budget Kontraktor
Kel. Sub.Kel PEMBEBANAN Rp. Keterangan
I BIAYA LANGSUNG PROYEK
1. BAHAN / MATERIAL
2. UPAH
3. ALAT
4. SUBKONTRAKTOR
5. PERSIAPAN / PENYELESAIAN
6. OVERHEAD LAPANGAN
SUB TOTAL
II KEWAJIBAN PAJAK
1. PPN ( 10% )
2. UANG MUKA PPH / PPH final
SUB TOTAL
III BIAYA TIDAK LANGSUNG
1. OVERHEAD PUSAT / CABANG/ PERW.
2. PENYUSUTAN AKTIVA TETAP
SUB TOTAL

CADANGAN
TOTAL
( NILAI KONTRAK ) 31
 Contoh Formulir Cost Budget Kontraktor
Kel. Sub.Kel PEMBEBANAN Rp. Keterangan
I BIAYA LANGSUNG PROYEK
1. WORK PACKSGE 1
2. WORK PACKSGE 2
3. WORK PACKSGE 3
4. WORK PACKSGE 4, DST
5. PERSIAPAN / PENYELESAIAN
6. OVERHEAD LAPANGAN
SUB TOTAL
II KEWAJIBAN PAJAK
1. PPN ( 10% )
2. UANG MUKA PPH / PPH final
SUB TOTAL
III BIAYA TIDAK LANGSUNG
1. OVERHEAD PUSAT / CABANG/ PERW.
2. PENYUSUTAN AKTIVA TETAP
SUB TOTAL

CADANGAN
TOTAL
( NILAI KONTRAK ) 32
 COST CONTROL

 Yang mendorong peran cost control jadi penting di

konstruksi , adalah :
 Harga / Budget bersifat konservatif ( relatif tetap)

 Biaya produksi bersifat fluktuatif ( sangat mudah

berubah bila tidak dikendalikan )

 Untuk mengatasi kondisi yang delematis tsb diatas ,

maka diperlukan :
 Kemampuan tentang construction cost

 Kemampuan dalam cost control

33
 ASPEK - ASPEK KONTROL

 Untuk dapat berhasil mengendalikan biaya proyek

dengan baik , maka perlu dilakukan pengendalian
terhadap aspek-aspek yang mempengaruhinya :

 Time Control
 Quality Control
 Safety Control
 Cost Control

34
 ASPEK TIME CONTROL

• Kegiatan pekerjaan harus dikendalikan

sesuai jadwal yang ada .
• Bila pekerjaan terlambat , dapat timbul resi-
ko tambahan biaya akibat terkena pinalti
maupun kenaikan harga
• Bila kegiatan harus dipercepat , karena
berbagai alasan , cenderung akan menam-
bah biaya .

35
 ASPEK QUALITY CONTROL

• Mutu pekerjaan harus dikendalikan agar

selalu masuk dalam toleransi keberterimaan
• Mutu yang lebih rendah dari persyaratan ,
akan menambah cost untuk perbaikan .
• Mutu yang lebih tinggi dari persyaratan ,
juga akan menambah biaya ( material /
proses ) .
• Inti dari manajemen mutu , adalah mengu-
rangi terjadinya kegagalan mutu ( perbaik-
an / penolakan pekerjaan )
36
 ASPEK SAFETY CONTROL
• Safety harus dikendalikan untuk menekan
accident cost sekecil mungkin , dengan
menyediakan biaya safety yang layak .
• Biaya safety yang terlalu rendah , dapat menye-
babkan accident yang tidak diinginkan
• Biaya safety yang terlalu tinggi (over safety),
selain menambah biaya secara lngsung juga
dapat menambah biaya secara tidak langsung
(turunnya produktivitas )
• Inti dari manajemen safety ( K3 ) adalah me-
ngurangi terjadinya kecelakaan proyek .
37
 UNSUR & FAKTOR BIAYA
 Unsur-unsur biaya langsung proyek dibagi menjadi
dua kelompok :
 Kelompok Dominan : Bahan , upah , alat , atau
subkon.
 Kelompok Minoritas : Persiapan/penyelesaian ,
overhead / administrasi proyek .

 Faktor terjadinya biaya ada dua , yaitu :

 Quantity pekerjaan

 Harga satuan pekerjaan

38
 BAGAN HARGA SATUAN

Produktivitas Upah dasar

& Biaya Tenaga
Metode Kerja Jumlah Tenaga

Waste Harga dasar

Harga Satuan
& Biaya Bahan Pekerjaan
Metode Kerja Jumlah & Jenis

Produktivitas Harga dasar

& Biaya Alat
Kemampuan
Metode Kerja Jumlah & Jenis &
Given
Kemampuan Given
39
 PENGENDALIAN BIAYA

Tindakan nyata ( riil ) dalam pengendalian

biaya adalah :
“ Mengendalikan Quantity dan Harga Satuan
untuk bahan , upah , alat , subkon , persiapan
/penyelesaian dan adm./ overhead proyek “

Mengendalikan penyebab penyimpangan 2 yg

mungkin terjadi
40
 CONTOH FORMULIR COST CONTROL
Total Realisasi s/d tgl. Sisa Perkira- Penyim-
No URAIAN budget Budget Realisasi budget an sisa pangan
. realisasi biaya biaya (+/-)

a b c d=a-c e f=d-e

1. Material
2. Upah
3. Alat
4. Subkon
5. Pekerjaan
persiapan
6. Overhead
lapangan

TOTAL
BCWS BCWP ACWP ETC EVAC
41
 EARNED VALUE ANALYSIS
• Untuk mengukur kinerja biaya dan waktu, dpt
dilakukan dengan earned value analysis
• Untuk keperluan evaluasi biaya dan waktu,
ada tiga macam grafik, yaitu :
• BCWS/budgeted cost for work scheduled
(Planned Value )
• ACWP/actual cost for work performed
(Actual Cost )
• BCWP/budgeted cost for work performed
(Earned Value )
42
 EARNED VALUE ANALYSIS

BCWS BCWP ACWP

Plan value Earned value Actual cost

Schedule Cost
Variance Variance

43
 GRAFIK BCWS ( Planned Value )

• Tiap item pek.diberi nilai budgetnya dan dibobot

dalam prosen
• Nilai bobot tsb disebarkan ( secara merata) pd
tiap bulannya sesuai dengan jadualnya .
• Jumlah bobot seluruh item pekerjaan dijumlah-
kan untuk tiap bulannya , dari awal sampai bu-
lan terakhir secara komulatif
• Titik-titik tsb kemudian dihubungkan dan mem-
bentuk suatu grafik , yang disebut BCWP ( bud-
geted cost for work scheduled )
44
  PEMBUATAN GRAFIK BCWS

Item Realisai Biaya Cost Jadual Pelaksanaan

No Pek. J F Ma Budget J F Ma A Mi Jn Jl
100%
90%
1 A 4,0
80%
2 B 7,2
70%
3 C 11,2
60%
4 D 13,2
50%
5 E 16,0
40%
6 F 15,2
30%
7 G 10,8
20%
8 H 9,6
10%
9 I 6,4
0%
10 J 6,4
Jumlah 100
BCWS 7,6 24,8 49,6 76,4 90,4 96,8 100
ACWP

45
 GRAFIK ACWP ( Actual Cost )

• Realisasi biaya dari penyelesaian tiap item

pekerjaan dicatat nilai bobotnya , untuk
tiap bulannya
• Jumlahkan bobot penyelesaian semua item
pekerjaan yang ada , untuk tiap bulannya
secara komulatif.
• Titik-titik tersebut dihubungkan dan akan
membentuk suatu grafik , yang disebut
ACWP ( actual cost for work performed )

46
 PEMBUATAN GRAFIK ACWP
Item Realisai Biaya Cost Jadual Pelaksanaan
No Pek. Budge
J F Ma J F Ma A Mi Jn Jl
t
100%
90%
1 A 4,4 - - 4,0
80%
2 B 6,0 2,4 - 7,2 70%
3 C - 2,4 8,8 11,2 60%
4 D 2,4 5,2 2,4 13,2 50%
5 E 4,8 16,0 40%
6 F 4,0 15,2 30%
7 G 2,4 4,0 4,0 10,8 20%
8 H 6,0 9,6 10%
9 I 6,4 0%
10 J 6,4
Jumlah 15,2 14,0 30,0 100
BCWS 7,6 24,8 49,6 76,4 90,4 96,8 100
ACWP 15,2 29,2 59,2

Progress Januari Progress Maret

Progress Februari Belum dilaksanakan 47
 GRAFIK BCWP ( Earned Value )

• Realisasi biaya dari penyelesaian tiap

item pekerjaan dicatat nilai budgetnya
dan dibobot , untuk tiap bulannya
• Jumlahkan bobot budget dari penyelesai-
an semua item pekerjaan yang ada , untuk
tiap bulannya secara komulatif.
• Titik-titik tersebut dihubungkan dan akan
membentuk suatu grafik , yang disebut
BCWP (budget cost for work performed)

48
 PEMBUATAN GRAFIK BCWP
Item Realisai Biaya Cost Jadual Pelaksanaan
No Pek. Budge
J F Ma J F Ma A Mi Jn Jl
t
100%
90%
1 A 4,4 - - 4,0
80%
2 B 6,0 2,4 - 7,2 70%
3 C - 2,4 8,8 11,2 60%
4 D 2,4 5,2 2,4 13,2 50%
5 E 4,8 16,0 40%
6 F 4,0 15,2 30%
7 G 2,4 4,0 4,0 10,8 20%
8 H 6,0 9,6 10%
9 I 6,4 0%
10 J 6,4
Jumlah 15,2 14,0 30,0 100
BCWS 7,6 24,8 49,6 76,4 90,4 96,8 100
14,5 26,0 52,6
ACWP 15,2 29,2 59,2

Progress Januari BCWP Progress Maret

Progress Februari Belum dilaksanakan 49
 GRAFIK BCWS , BCWP , & ACWP

100%

BCWS

BCWP Ahead
Underrun

ACWP
0%

BULAN

50
 Contoh Evaluasi Biaya Akhir (Kontraktor)
Kel. Sub.Kel PEMBEBANAN BUDGET REALISASI
I. BIAYA LANGSUNG PROYEK
1. BAHAN / MATERIAL
2. UPAH
3. ALAT
4. SUBKONTRAKTOR
5. PERSIAPAN / PENYELESAIAN
6. OVERHEAD LAPANGAN
SUB TOTAL
II KEWAJIBAN PAJAK
1. PPN ( 10% )
2. UANG MUKA PPH / PPH final
SUB TOTAL
III BIAYA TIDAK LANGSUNG
1. OVERHEAD PUSAT / CABANG/ PERW.
2. PENYUSUTAN AKTIVA TETAP
SUB TOTAL

CADANGAN / LABA
TOTAL
( NILAI KONTRAK ) 51
 Contoh Evaluasi Biaya Akhir (Owner)
Kel. Sub.Kel PEMBEBANAN BUDGET REALISASI
I. BIAYA LANGSUNG PROYEK
1. BAHAN / MATERIAL Bila ada Bila ada
2. UPAH Bila ada Bila ada
3. ALAT Bila ada Bila ada
4. KONTRAKTOR/ NSC/ KONSULTAN
5. PERSIAPAN / PENYELESAIAN
6. OVERHEAD LAPANGAN
SUB TOTAL
II KEWAJIBAN PAJAK
1. PPN ( 10% )
2. UANG MUKA PPH / PPH final
SUB TOTAL
III BIAYA TIDAK LANGSUNG
1. OVERHEAD PUSAT / CABANG/ PERW.
2. PENYUSUTAN AKTIVA TETAP
SUB TOTAL

CADANGAN
TOTAL
52