MANAJEMEN PRODUKSI

UNTUK JASA KONSTRUKSI

HIRARKI TATA LAKSANA

OWNER

KONSULTAN KONTRAKTOR
SASARAN PRODUK
KONSTRUKSI

BMW

•BIAYA
•MUTU
•WAKTU
Ruang Lingkup

Perencanaan
Pelaksanaan
Pelaksanaan dan
Pengendalian
 METODOLOGI PROSES

PLAN DO CHECK ACTION

LAHAN *PRODUK
PENGELOLAAN PENGENDALIAN : TIDAK
DESAIN **BIAYA
SUMBER DAYA SESUAI
FINANCIAL **MUTU
**WAKTU * KELUHAN
PELANGGAN

PERENCANAAN PELAKSANAAN DAN PENGENDALIAN

 A. Perencanaan Pelaksanaan

Keterbatasan Waktu Tender

Perkiraan Biaya Lelang Belum Akurat

Perlunya Construction Planning Akurat, Detail & Realistis

 Tol Lingkar
Timur
Surabaya

Rencana Jln Tol

Waru-Juanda

Rencana Jalan Tol

Jln Tol dlm Pelaksanaan Rencana Bandara
Juanda Baru
Jalan Tol Eksisting
Simpang Susun
SKEMA
SKEMA STRUKTUR
STRUKTUR TOL
TOL WARU
WARU--JUANDA
JUANDA PAKET
PAKET III
III
 Pandangan Umum

Time Schedule
Approval Pelaksanaan
Project Owner
Construction Method

Anggran Pelaksanaan
Approval
Company Pelaksanaan
Management
Cash Flow
PERENCANAAN PELAKSANAAN
„ Terdiri dari :
1. Time Schedule
2. Construction Method
3. Anggaran Biaya Pelaksanaan termasuk
kontribusi proyek terhadap biaya tidak
langsung dan laba proyek
4. Cash Flow Proyek
1. TIME SCHEDULE

ARTERI

DRAINAGE
SITE CLEARING

PENGALIHAN
3 RUMAH
TIMBUNAN LALU LINTAS
UN-COMPACTED

TIMBUNAN PILE SLAB

COMPACTED

CRITICAL PATH
CTB

PENGASPALAN
 FLY OVER TAMBAK SUMUR

PEMANCANGAN DECK SLAB

PILE CAP BARRIER

KOLOM AKSESORIES

PIER HEAD CRITICAL PATH

GIRDER
GIRDER
GIRDER
 DETAIL KONSTRUKSI LAHAN SHO TOL WARU-
JUANDA PAKET III

PILE SLAB

PEMANCANGAN

CRITICAL PATH
CROSS BEAM

PELAT

BARRIER

AKSESORIES
 2. Construction Method
Sebagai penjabaran cara kerja dalam penyelesaian
proyek, meliputi :
„ Semua informasi yg diperlukan, antara lain :
„ Lokasi lapangan & lingkungan
„ Sumber daya tersedia di lokasi dan sekitar
„ Kegiatan-kegiatan persiapan seperti : jalan kerja,
fasilitas kerja, kantor, basecamp, dll
„ Urutan pelaksanaan kegiatan pekerjaan
„ Penetapan cara pelaksanaan setiap bagian pekerjaan
„ Penetapan jenis, komposisi & jumlah alat / tenaga
kerja / batas waktu yang diberikan
 … Construction Method
„ Construction method berperan dalam menentukan :
„ Biaya langsung
„ Waktu pelaksanaan
„ Mutu produk
„ Sistem K-3
„ Pemilihan alternatif dalam metode ini dipengaruhi
oleh :
„ Desain / bentuk bangunan
„ Kondisi alam
„ Waktu yang tersedia
„ Peralatan yang ada
„ Keterampilan pekerja
„ Metode ini dapat direvisi / dimodifikasi sesuai kondisi
„ SPUN PILE PADA PILE SLAB
BORE-PILE
„ KONSTRUKSI PILE SLAB
KONSTRUKSI TIMBUNAN

„
3. Anggaran Biaya Pelaksanaan
„ Penentu Anggaran Pelaksanaan :
„ Metode pelaksanaan
„ Time Schedule
„ Harga satuan bahan, upah, alat & subkontraktor
„ Ketersediaan bahan, tenaga kerja, alat & kontraktor
pendukung
„ Sumber dana tersedia
„ Spesifikasi teknis yang ditentukan owner project
… Anggaran Biaya Pelaksanaan
Biaya proyek terdiri dari :
„ Biaya langsung :
„ Biaya material
„ Biaya upah tenaga kerja
„ Biaya alat konstruksi
„ Biaya sub kontraktor
„ Biaya persiapan dan pemeliharaan
„ Biaya administrasi
„ Biaya tak langsung :
„ Biaya umum
„ Kewajiban Pajak
„ Cadangan laba & resiko
4. Cash Flow Proyek
„ Merupakan anggaran kas, terdiri dari :
„ Arus Kas Masuk (Cash in)
„ Arus Kas Keluar (Cash out)
„ Kondisi ideal : cash in > cash out
„ Inti pengendalian likuiditas : mengupayakan agar
kondisi keuangan tidak defisit
„ Penyesuaian master cash flow harus didasari jadwal
pembayaran bahan, upah, sewa alat, kontraktor, dll
„ Defisit keuangan harus diatasi pinjaman (Bridging
finance)
 B. PELAKSANAAN DAN
PENGENDALIAN
1. KEGIATAN PELAKSANAAN
2. PENGENDALIAN

„ Pelaksanaan pada dasarnya menerapkan seni

pengendalian biaya, mutu dan waktu,
termasuk cash flow & K-3L
„ Perlu disusun organisasi proyek yang efektif
dan efisien sesuai kompetensi personil
„ Perlu adanya job description dari masing-
masing personil
 Contoh Organisasi Proyek

Kepala Proyek

Adm / Keu Teknik Logistik Peralatan

Pelaksana Pelaksana Pelaksana

Bangunan A Bangunan B Bangunan C

Organisasi Proyek Berdasarkan Unit Bangunan

 Contoh Organisasi Proyek

Kepala Proyek

Adm / Keu Teknik Logistik Peralatan

Pelaksana Pelaksana Pelaksana

Km 0 s/d 10 Km 10 s/d 20 Km 20 s/d 30

Organisasi Proyek Berdasarkan Wilayah Kerja

 Contoh Organisasi Proyek

Kepala Proyek

Adm / Keu Teknik Logistik Peralatan

Pelaksana Pelaksana Pelaksana Pelaksana

Basement Struktur Atas M/E Finishing

Organisasi Proyek Berdasarkan Fungsi

 1. Kegiatan Pelaksanaan
1.1.PERSIAPAN
„ Membutuhkan perhatian yang besar.
„ Jaminan atas selesainya proyek sesuai jadwal
„ Spesifik, tidak pernah ada yang sama antara
proyek satu dan lainnya.
„ Sangat penting terutama bila jenis & lokasi
proyek berbeda
 … Kegiatan Pelaksanaan
1.2. Pengelolaan & Pengalokasian sumberdaya

Tenaga Produktivitas

Pengelolaan Material Waste

Sumber Daya
Proyek Alat Produktivitas

Uang Cost of Money

Management Profit Oriented

 … Kegiatan Pelaksanaan
1.3. Pengarahan & koordinasi
Pengarahan

Perpaduan antara integrasi

Koordinasi permasalahan & sinkronisasi
ketatalaksanaan
Komunikasi
 METODA PELAKSANAAN
PILE CAP

URUTAN PEKERJAAN PILE CAP (2 SISI)

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18
Galian Struktur 2 hari

Cutting Pile 4 hari

Lantai Kerja 2 hari

Pembesian 5 hari

Bekisting 4 hari

Concrete Pile Cap 2 hari

Total Durasi (2 Pile Cap) 12 hari

 METODA PELAKSANAAN
PIER
SEQUENCE PELAKSANAAN PIER
1 2 3 4 5 6 7 8
Pembesian Pier 1 hari

Form Work 1 hari

Concrete Pier 1 hari

Pembesian Pier (tahap 2) 1 hari

Remove & Install Formwork 1 hari

Total Durasi (1 tahap) 5 hari

 METODA PELAKSANAAN
PIER HEAD

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
Total Durasi 5 hari

Total Durasi 5 hari

Total Durasi 4 hari

Total Durasi 2 hari

Total Durasi 1 hari

Total Durasi 15 hari

METODA PELAKSANAAN
ERECTION GIRDER
ERECTION GIRDER
 „ ERECTION GIRDER

ERECTION GIRDER

FLYOVER TAMBAK SUMUR

FLYOVER CIPADA
„ FLY OVER TAMBAK SUMUR
„ FLY OVER CIPADA
 „ PILE CAP
FLYOVER CIPADA

FLYOVER TAMBAK SUMUR

 „ KOLOM

FLYOVER CIPADA

FLYOVER TAMBAK SUMUR

 „ PERANCAH FLY OVER

FLYOVER CIPADA FLYOVER TAMBAK SUMUR

„ CANTILEVER SLAB

FLYOVER CIPADA FLYOVER TAMBAK SUMUR

 2. PENGENDALIAN

Kegiatan Alat Kendali Objek Kendali Sasaran

• Time Schedulle
P • Biaya • Profit
R
• Construction Method
O • Mutu • Performance
Y
• Anggaran Biaya
E • Waktu • Profesionalisme
K
• Cash Flow
2.1. Pengendalian Biaya
„ Unsur utama dari biaya konstruksi :
„ Biaya material
„ Biaya upah
„ Biaya alat
„ Biaya sub kontraktor
„ Biaya merupakan perkalian 2 faktor :
„ Faktor kuantitas pekerjaan
„ Faktor harga satuan pekerjaan

BIAYA = KUANTITAS X HARGA SATUAN

 Penyimpangan Biaya
A.Penyebab penyimpangan biaya material
„ Faktor Kuantitas
„ Kuantitas & mutu material yg diterima tidak sesuai pesanan
„ Kerusakan material setelah proses penerimaan
„ Kehilangan material
„ Pemborosan penggunaan material
„ Penolakan dari konsultan atas material yg sudah diterima
„ Kesalahan pelaksanaan yang menyebabkan rework
„ Faktor Harga Satuan
„ Kelemahan negosiasi dengan supplier
„ Kelemahan pada pasal-pasal dalam surat perjanjian pembelian
„ Kekurangan alternatif sumber material
„ Over quality dari persyaratan yang ada
 Penyimpangan Biaya
B.Penyebab penyimpangan biaya upah
„ Faktor Kuantitas
„ Kelebihan hitungan kuantitas pekerjaan
„ Kesalahan pengukuran beban pekerjaan
„ Kesalahan pelaksanaan yang mengakibatkan rework
„ Faktor Harga Satuan
„ Kelemahan negosiasi dengan kontraktor borongan
„ Kelemahan pada pasal-pasal dalam surat perjanjian
„ Over Method
„ dll
 Penyimpangan Biaya
C.Penyebab penyimpangan biaya alat
„ Faktor Kuantitas
„ Kesalahan perhitungan jam kerja alat
„ Kesalahan perhitungan bahan habis pakai
„ Kesalahan perhitungan beban pekerjaan setiap alat
„ Adanya rework yang dilaksanakan oleh alat
„ Faktor Harga Satuan
„ Kelemahan negosiasi pembelian barang habis pakai
„ Kelemahan negosiasi harga sewa alat
„ Kelemahan pada pasal-pasal dalam surat perjanjian
„ Kesalahan pemilihan alat
„ Kesalahan kombinasi alat
„ Kesalahan mengatur jadwal kerja alat yang mengakibatkan idle
2.2. Pengendalian Mutu
„ Tujuannya
agar seluruh hasil pekerjaan terwujud sesuai
spesifikasi teknis dan diterima oleh owner proyek

„ Pengaruh mutu yg tidak baik akan

mengakibatkan :
„ Pekerjaan harus diperbaiki -> tambahan biaya
„ Menurunkan citra perusahaan -> hambatan pemasaran

„ Mutu konstruksi meliputi :

„ Standar mutu objektif
„ Standar mutu subjektif
 Bagan Mutu Produksi
Objektif • Kekerasan
• Mutu Material
• Kepadatan
• Mutu Tenaga Kerja
• Kekuatan
• Mutu Alat
• Ketepatan
• Mutu Supervisi
Mutu Produksi • Dll

Subjektif • Kerapian • Manual Kerja

• Keindahan • Prosedur Kerja
• Kehalusan • Metode Kerja
• Dll • Manual Supervisi
PDA
O-CELL
Taiwan High
Speed Rail

Installation of 2.0
meter diameter
test pile
 Sengkang/Punggol LRT Contract 810,
Singapore December 1999.

Area required for

alternative Static
maintained load test

Overview of test pile construction area located near traffic

intersection
2.3. Pengendalian Waktu
„ Sarana pengendalian waktu :
„ Bar Chart Schedulle
„ Network Planning Schedulle
„ Diagram Vector Schedulle

„ Kriteria tingkat keterlambatan :

„ Terlambat I ≤ 5% progress dgn periode 0 – 50% waktu
„ Kritis I > 5% progress dgn periode 0 – 50% waktu
„ Terlambat II ≤ 5% progress pada periode 50 – 100% waktu
„ Kritis II > 5% progress dgn periode 50 – 100 % waktu
KESIMPULAN
„ Keberhasilan Produksi dari suatu proses
KONSTRUKSI pada dasarnya dapat
dicapai dengan langkah langkah
“TEKNIS DAN ADMINISTRATIF”
STRATEGI TEKNIS
1. Menyusun Jadwal Pelaksanaan Induk
(Master Plan)
2. Menggunakan Program / Software yang
Efektif dan Efisien
3. Menerapkan Sistem Manajemen Resiko
4. Menyusun Organisasi Proyek yang Tepat
Guna.
5. Menggunakan Subkontraktor / Suplier yang
berkemampuan Teknis dan Keuangan
STRATEGI ADMINISTRATIF
1. Melakukan Tinjauan Kontrak
2. Membuat Batasan Waktu Proses Sertifikasi Progres
Fisik Lapangan sampai pencairan Termyn/MC
3. Melaksanakan Cash Control dengan selalu Meng-UP
DATE Cash Flow secara Periodik
4. Menugaskan Personil Khusus yang tetap untuk
tagihan termyn / MC
5. Merencanakan Kontrak dan opname pekerjaan
sub.kontraktor dengan tertib
6. Membuat rencana order pengadaan sesuai dengan
penggunaan dilapangan
Terima Kasih