BAB II

STUDI LITERATUR

2.1. Pengertian Umum

Perkiraan anggaran biaya meliputi proses perhitungan volume

pekerjaan.harga dari berbagai macam bahan dan pekerjaan yang terjadi
pada suatu proyek konstruksi. Perkiraan tersebut dibuat sebelum
pembangunan dimulai sehingga jumlah biaya yang diperoleh adalah
perkiraan biaya, bukan biaya sebenarnya atau actual cost. Kelayakan suatu
perkiraan biaya dengan biaya sebenarnya, tergantung dari kepandaian dan
keputusan yang diambil berdasarkan pengalaman. (Soedardjat
Sastraatmaja, 1984)

Dalam menentukan suatu rencana anggaran biaya bangunan di

Indonesia. Masih banyak digunakan dalam pedoman analisa BOW yang
merupakan peninggalan Belanda. Analisa BOW terjadi penyimpangan
terutama dalam man power atau workbilities. (J.A. Mukomoko)

Dalam menentukan biaya bangunan / building cost rancangan

pekerjaan konstruksi diperlukan suatu acuan mengenai biaya konstruksi
yang disusun melalui kegiatan penelitian produktivitas pekerja di
lapangan. Dari hasil penelitian tersebut didapatkan acuan mengenai analisa
biaya konstruksi yang baru yaitu SNI (Standar Nasional Indonesia). SNI
tersebut merupakan penyempurnaan dari metode sebelumnya yaitu analisa
BOW.

Perkiraan biaya memgang peranan penting dalam penyelenggaraan

proyek. Pada taraf pertama dipergunakan untuk mengetahui berapa besar
biaya yang diperlukan untuk membangun suatu proyek atau investasi,
selanjutnya memiliki fungsi dengan spektrum yang amat luas yaitu
merencanakan dan mengendalikan sumber daya seperti material, tenaga
kerja, pelayanan maupun waktu. Meskipun kegunaannya sama, namun

6
 7

untuk masing-masing organisasi peserta proyek penekanannya berbeda-

beda.

Bila penawaran harga yang diajukan dalam proses lelang terlalu

tinggi, kemungkinan besar kontraktor yang bersangkutan akan mengalami
kekalahan. Sebaliknya bila memenangkan lelang dengan biaya terlalu
rendah akan mengalami hambatan dibelakang hari. Sedangkan untuk
konsultan, angka tersebut diajukan kepada pemilik sebagai usulan jumlah
biaya terbaik untuk berbagai kegunaan sesuai perkembangan proyek dan
sampai pada derajat tertentu. Kredibilitasnya terkait dengan ketepatan
angka-angka yang diajukan. (Iman Soeharto)

Sebagian besar analisa perhitungan anggaran biaya yang digunakan

oleh pelaku bisnis konstruksi di Indonesia, mengacu pada analisa BOW
yang diperbaiki dan diperbaharui. Hal ini bertujuan agar rencana anggaran
biaya yang dibuat mendekati actual cost.terdapat dua faktor utama yang
senantiasa dipadukan, yaitu faktor analisa biaya konstruksi (upah dan
bahan) dan faktor pengalaman. Kedua faktor tersebut yang mempengaruhi
kemampuan estimator dalam menyusun rencana anggaran biaya.

2.2. Rencana Anggaran Biaya

2.2.1. Pengertian

Menurut sugeng Djojowirono, 1984, rencana anggaran biaya

merupakan perkiraan biaya yang diperlukan untuk setiap pekerjaan dalam
suatu proyek konstruksi sehingga akan diperoleh biaya total yang
diperlukan untuk menyelesaikan suatu proyek.

Adapun menurut John W. Niron dalam bukunya Pedoman Praktis

Anggaran dan Borongan “Rencana anggaran Biaya Bangunan”, 1992.
Rencana anggaran biaya mempunyai pengertian sebagai berikut :

Rencana : Himpunan planning termasuk detail dan tata cara

pelaksanaan pembuatan sebuah gedung.
 8

Anggaran : Perhitungan biaya berdasarkan gambar bestek

(gambar rencana) pada suatu bangunan.

Biaya : Besarnya pengeluaran yang ada hubungannya

dengan borongan yang tercantum dalam persyaratan
yang ada.

Dari pengertian diatas mengenai rencana anggaran biaya, dapat

diambil kesimpulan bahwa rencana anggaran biaya (RAB) merupakan
perencanaan suatu bangunan dalam bentuk dan fungsi penggunaanya,
beserta besar biaya yang diperlukan serta susunan-susunan dalam bidang
administrasi maupun pelaksanaan pekerjaan.

Anggaran biaya merupakan harga bangunan yang dihitung sesuai

dengan persyaratan yang ada. Anggaran biaya pada bangunan yang sama
akan berbeda-beda pada setiap daerah yang berlainan. Hal ini disebabkan
karena adanya perbedaan harga bahan serta upah tenaga kerja pada
masing-masing daerah. Perkiraan anggaran biaya adalah proses
perhitungan volume pekerjaan, harga dari berbagai macam bahan dan
pekerjaan yang akan terjadi pada suatu konstruksi.

Anggaran biaya suatu bangunan adalah perhitungan seluruh biaya

yang diperlukan untuk bahan dan upah tenaga kerja berdasarkan analisis,
serta biaya-biaya lain yang berhubungan dengan pelaksanaan bangunan
konstruksi tersebut. Biaya adalah jumlah dari masing-masing hasil
perkiraan volume dengan harga satuan pekerjaan yang bersangkutan.

2.2.2. Tujuan Penyusunan RAB

Tujuan dari penyusunan / pembuatan RAB adalah :
1. Bagi Pemilik Proyek (Owner)
a. Mengetahui kelayakan dari proyek tersebut dari segi ekonomi.
b. Sebagai dasar pembandingan dalam proyek.
c. Sebagai bahan evaluasi proyek.
d. Sebagai penentuan besarnya pajak dan administrasi.
 9

e. Sebagai patokan untuk penyedia dana.

f. Bagi Pemilik Proyek (Owner)
2. Bagi Konsultan Manajemen Konstruksi
a. Pemilihan alternatif proyek (luas / batasan penggunaan tipe dan
kualitas bahan),dan
b. Sebagai bahan perencanaan lebih lanjut
3. Bagi Kontraktor
a. Sebagai dasar dalam dalam penyediaan bahan, alat, tenaga, serta
waktu untuk pelaksanaan.
b. Sebagai dasar untuk mengikuti pelelangan dan pengajuan penawaran,
dan
c. Sebagai dasar perkiraan modal atau dana yang harus disediakan.

Rencana anggaran biaya dibuat sebelum proyek dilaksanakan, jadi

masih merupakan anggaran biaya perkiraan. Bukan anggaran biaya yang
sebenarnya berdasarkan pelaksanaan (actual cost). Biasanya rencana
anggaran biaya dibuat oleh :

a. Perencana,
b. Kontraktor, dan
c. Dinas atau instansi pemerintah.
2.2.3. Macam-Macam Rencana Anggaran Biaya

Rencana anggaran biaya dihitung berdassarkan pada gambar rencana dan

spesifikasi bangunan. Membuat anggaran biaya, berarti memperkirakan harga dari
suatu bahan bangunan atau benda yang akan dibuat dangan cermat dan teliti.

Menurut J.A. Mukomoko (1987), dalam bukunya “dasar Penyusunan

Anggaran Biaya Bangunan”, dalam menyusun biaya diperlukan gambar-gambar
bestek serta rencana kerja, daftar upah, daftar harga bahan, buku analisis, daftar
susunan rencana biaya, serta daftar jumlah jenis pekerjaan.
 10

Menurut Ir. A. Soedradjat Sastraatmaja (1984), dalam bukunya “Analisa

Anggaran Biaya Pelaksanaan”, bahwa rencana anggaran biaya dibagi menjadi
dua, yaitu rencana anggaran terperinci dan rencana anggaran biaya kasar.

1. Rencana Anggaran Biaya Kasar

Merupakan rencana nggaran biaya sementara dimana pekerjaan dihitung
tiap ukuran luas. Pengalaman kerja sangat mempengaruhi penafsiran biaya
secara kasar, hasil dari penafsiran ini apabila dibandingkan dengan rencana
anggaran yang dihitung secara teliti didapat sedikit selisih.

Daftar Upah
Daftar Analisa

Daftar Tenaga
Daftar Bahan
Daftar Harga
Satuan Pekerjaan
Anggaran Anggaran
Gambar Tiap Tabel
Pekerjaan Pekerjaan
Daftar Volume
Pekerjaan

Spesifikasi

Gambar 2.1 Bagan Perhitungan Anggaran Biaya Kasar

2. Rencana Anggaran Biaya Terperinci

Dilaksanakan dengan menghitung volume dan harga dari seluruh
pekerjaan yang dilaksanakan agar pekerjaan dapat diselesaikan secara
memuaskan. Cara perhitungan yang pertama adalah dengan harga satuan,
dimana semua harga satuan dan volume tiap jenis pekerjaan dihitung. Yang
kedua adalah dengan harga seluruhnya, dimana dihitung volume dari bahan
yang dipakai dan juga buruh yang dipekerjakan, kemudian dikalikan dengan
harga serta dijumlahkan seluruhnya.
 11

Daftar Upah
Daftar Analisa

Anggaran
Daftar harga
Jumlah Tiap Anggaran
barang
Jenis Pekerjaan Biaya Terinci

Biaya tak terduga

Ongkos rencana
pajak

Gambar 2.2 Bagan Perhitungan Anggaran Biaya Terperinci

Sumber : J.A. Mukomoko, Dasar Penyusunan Anggaran Biaya Bangunan, Jakarta 1987

2.2.4. Data yang Diperlukan Dalam Pembuatan RAB

Pengumpulan, analisis penerbitan, dan penarikan kembali informasi harga

dan biaya merupakan hal yang sangat penting bagi sektor dalam industri
konstruksi. Sehingga ada harga terbitan yang sering digunakan sebagai acuan
dalam penyusunan rencana anggaran biaya disetiap daerah. Dalam pembuatan
RAB, data yang diperlukan adalah :

a. Gambar rencana arsitek dan struktur (gambar bestek).

b. Peraturan dan syarat-syarat (RKS).
c. Buku anakisa SNI
d. Buku Analisa BOW
e. Peraturan / Spesifikasi bahan dari pabrik
f. Berita acara penjelasan pekerjaan
g. Daftar harga bahan yang digunakan di daerah tersebut.
h. Daftar upah borongan untuk tiap pekerjaan.
i. Peraturan pemerintah daerah yang berkaitan dengan proyek yang
dibangun.
j. Daftar volume tiap pekerjaan.
k. Daftar upah untuk daerah tersebut.
 12

2.2.5. Harga Satuan Pekerjaan

Harga satuan bahan dan harga satuan upah tenaga kerja untuk setiap
daerah berbeda. Dalam menghitung dan menyusun anggaran biaya suatu proyek
harus berpedoman pada harga satuan setempat.

Menurut Bachtiar Ibrahim didalam bukunya “Rencana dan Estimate real

of cost”, 1993, mendefinisikan bahwa harga satuan pekerjaan adalah jumlah harga
bahan dan upah tenaga kerja berdasarkan perhitungan analisis. Analisis
merupakan suatu perumusan guna menetapkan harga dan upah masing-masing
dalam bentuk satuan. Harga bahan didapat dipasaran, dikumpulkan dalam satu
daftar yang dinamakan daftar harga satuan bahan. Upah tenaga kerja diddapatkan
di lokasi, dikumpulkan dan dicatat dalam daftar yang dinamakan daftar harga
satuan upah tenaga kerja.

Harga Satuan Bahan

Bahan
Analisa Bahan
Harga Satuan
Pekerjaan
Harga Satuan Upah
Upah
Analisa Upah

Gambar 2.3 Harga Satuan Pekerjaan

Sumber : Bachtiar Ibrahim, Rencana dan Estimate real of cost, Jakarta, 1993

HARGA BARANG HARGA BARANG

Koefisien x harga satuan (bahan) Koefisien x harga satuan (bahan)
HARGA BARANG HARGA BARANG
Koefisien x harga satuan (bahan) Koefisien x harga satuan (bahan)

Harga Satuan Pekerjaan

(Rp / Satuan Volume )
 13

Gambar 2.3 Harga Satuan Pekerjaan

Sumber : Bachtiar Ibrahim, Rencana dan Estimate real of cost, Jakarta, 1993

Sebelum menghitung dan menyusun anggaran biaya bangunan, maka

harus mampu menguasai cara pemakaian analisa BOW dan analisa SNI. BOW
adalah suatu ketentuan dan ketetapan umum yang ditetapkan Dir. BOW pada
tanggal 28 februari 1921 nomor 5372 A pada jaman Belanda. Dalam analisa
BOW, telah ditetapkan angka jumlah tenaga kerja dan bahan untuk suatu
pekerjaan. Sedangkan SNI merupakan pembaharuan dari analisa BOW
(Burgeslijke Openbare Werken) 1921. Dengan kata lain bahwasannya analisa SNI
merupakan analisa BOW yang perbaharui. Analisa SNI ini dikeluarkan oleh pusat
Penelitian dan Pengembangan Pemukiman. Sistem penyusnan biaya dengan
menggunakan analisa SNI ini hampir sama dengan sistem perhitungan dengan
Menggunakan analisa BOW.
2.2.6. Material Satuan Pekerjaan

Bahan suatu pekerjaan adalah besarnya jumlah bahan yang dibutuhkan

untuk menyelesaikan bagian pekerjaan dalam satu kesatuan pekerjaan. Analisa
bahan suatu pekerjaan adalah menghitung banyaknya volume masing-masing
bahan serta besarnya biaya yang dibutuhkan.
2.3. Estimasi Biaya
Perkiraan biaya dibedakan dalam hal perkiraan biaya terbatas pada tabulasi
biaya yang diperlukan untuk suatu kegiatan tertentu proyek ataupun proyek
keseluruhan. Sedangkan anggaran merupakan perencanaan terinci perkiraan biaya
dari bagian atau keseluruhan kegiatan proyek dikaitkan dengan waktu (time-
phased). Definisi perkiraan biaya menurut National Estimatting Society – USA
adalah seni memperkirakan (the art of approximating) kemungkinan jumlah biaya
yang diperlukan untuk suatu kegiatan yang didasarkan atas informasi yang
tersedia pada waktu itu.
Perkiraan biaya di atas erat hubungannya dengan analisa biaya, yaitu
pekerjaan yang menyangkut pengkajian biaya kegiatan-kegiatan terdahulu yang
akan dipakai sebagai bahan untuk menyusun perkiraan biaya. Dengan kata lain,
 14

menyusun perkiraan biaya berarti melihat masa depan, memperhitungkan dan

mengadakan prakiraann atas hal-hal yang akan dan mungkin terjadi. Sedangkan
analisis biaya menitik beratkan pada pengkajian dan pembahasan biaya kegiatan
masa lalu yang akan dipakai sebagai masukan.
Dalam usaha mencari pengertian lebih lanjut perihal perkiraan biaya, maka
penting untuk diperhatikan hubungannya dengan disiplin cost engineering.
Definisi cost engineering menurut AACE (the American Association of Cost
Engineer) adalah area dari kegiatan engineering di mana pengalaman dan
pertimbangan engineering dipakai pada aplikasi prinsip-prinsip teknik dan ilmu
pengetahuan di dalam masalah perkiraan biaya dan pengendalian biaya (Iman
Soeharto, Manajemen Proyek Dari Konseptual Sampai Operasional, 1995).
2.3.1. Jenis Anggaran Proyek

Menurut Iman Soeharto dalam bukunya, Manajemen Proyek Dari

Konseptual Sampai Operasional, 1995, sesuai dengan fungsinya, perkiran biaya
anggaran dibuat pada periode tertentu dalam siklus proyek. Setidaknya terdapat
dua titik kritis dari sudut kelayakan dan kelangsungan proyek atau investasi yaitu :

1. Akhir tahap konseptual, di mana telah diselesaikan studi kelayakan

proyek;
2. Akhir tahap perencanaan PP/definisi yang telah dapat memberikan
keterangan lebih lengkap dan terinci mengenai keputusan dilanjutkan atau
tidaknya investasi untuk membangun proyek.

Salah satu jenis anggaran proyek adalah anggaran biaya definitif. Anggran biaya
definitif adalah anggaran yang dihasilkan dari usaha optimal dengan fungsi utama:

1. Bagi pemilik (kontrak harga tidak tetap), sebagai patokan kegiatan

pengendalian biaya;
2. Bagi kontraktor (kontrak harga tetap), sebagai angka dasar pengendalian
biaya internal.

Karena fungsi utama pokok ABD adalah sebagai patokan kegiatan

pengendalian, maka hasil pengendalian akan sengat tergantung dari kualitas
 15

anggaran biaya definitif. Bila angka ABD tidak realistis sudah tentu akan
dijumpai kesulitan membuat interpretasi atau menarik kesimpulan yang tidak tepat
di dalam kegiatan pengendalian. Garis besar sistematika penyusunan dapat dilihat
pada gambar 2.4. proses penyusunan anggaran biaya definitif.

Tenaga Kerja
Total biaya
 Standar jam orang
Site survey tenaga kerja
 Produktivitas
 Jam orang efektif

Data bank  Overhead Total

 Eskalasi biaya
 kontigensi proyek

Masukan lain

Material dan Peralatan

Total biaya
 Satuan harga
material dan
material curah
peralatan
 Harga peralatan
“Quantity take-off”
 Penawaran dari
paket MR/PO
 Indeks harga
Gambar 2.4. proses penyusunan Anggaran Biaya Definitif (ABD)
(sumber : Iman Soeharto, manajemen Proyek Dari Konseptual Sampai Operasional, 1995)
2.3.2. Kualitas Perkiraan Biaya

Menurut Iman Soeharto dalam bukunya, Manajemen Proyek Dari

Konseptual Sampai Operasional, 1995, kualitas suatu perkiraan biaya yang
berkaitan dengan akurasi dan kelengkapan unsur-unsurnya tergantung pada hal-
hal berikut :

 Tersedianya data dan informasi

 Teknik atau metode yang digunakan
 Kecakapan dan pengalaman estimator
 16

 Tujuan pemakaian biaya proyek

Untuk menghitung biaya total proyek, yang harus dilakukan pertama kali
adalah mengidentifikasi lingkup kegiatan yang akan dikerjakan, kemudian
mengkalikan dengan biaya masing-masing lingkup yang dimaksud. Hal ini
memerlukan kecakapan, pengalaman serta judgment dari estimator.

2.3.3. Metode perkiraan biaya

Menurut Iman Soeharto dalam bukunya, Manajemen Proyek Dari

Konseptual Sampai Operasional, 1995, salah saru metode perkiraan biaya yang
sering dipakai adalah metode menganalisis unsur-unsurnya. Pada metode
elemental analysis cost estimating, lingkup proyek diuraikan menjadi unsur-unsur
menurut fungsinya. Struktur yang diperoleh menjadi sedemikian rupa sehingga
perbaikan secara bertahap dapat dilakukan sesuai dengan kemajuan proyek, dalam
arti masukan yang berupa data dan informasi yang baru diperoleh, dapat
ditampung dalam rangka meningkatkan kualitas perkiraan biaya. Klasifikasi
fungsi menurut unsur-unsurnya menghasilkan bagian atau komponen lingkup
proyek yang berfungsi sama. Misalnya tiang penyangga suatu rumah tinggal dapat
dibuat dari kayu, besi atau beton tetap fungsinya adalah tetap sama sabagai tiang.
Agar penggunanya dalam perkiraan biaya efektif, maka pemilihan fungsinya
didasarkan atas :

 Jelas menunjukkan hubungan antara komponen-komponen proyek, dan

bila telah diberi bebabn biaya, berarti menunjukkan komponen biaya
proyek lain yang sejenis;
 Dapat dibandingkan dengan komponen biaya proyek lain yang sejenis;
 Mudah diukur atau diperhitungkan dan dinilai perbandingannya (rasio)
terdapat data standar.

Terlihat di sini yang memegang peranan kunci adalah penentuan angka

rasio terhadap dasar atau standar. Pengembangan rasio dapat dilakukan dari
penelitian atas data proyek terdahulu ataupun informasi dari sumber lain. Bila
pengelompokan unsur-unsur berdasarkan fungsi tersusun maka perkiraan biaya
 17

dapat dimulai sejak awal proyek (membuat perkiraan biaya kasar) sampai kepada
anggaran yang amat akurat (anggaran definitif). Perkiraan biaya dengan metode
menganalisis unsur-unsurnya sering dijumpai pada proyek pembangunan gedung.

2.4. Biaya Konstruksi Proyek

Hal-hal yang erat hubungannya dengan biaya konstruksi yang perlu

diperhatikan adalah sebagai berikut :

1) Tenaga Kerja Konstruksi

Untuk menyelenggarakan proyek, salah satu sumber daya yang menjadi

faktor penentu keberhasilannya adalah tenaga kerja. Jenis dan intensitas kegiatan
proyek berubah cepat sepanjang siklusnya, sehingga penyediaan jumlah tenaga
kerja, jenis keterampilan, dan keahlian harus mengikuti tuntunan perubahan
kegiatan yang sedang berlangsung. Bertolak dari kenyataan tersebut, maka suatu
perencanaan tenaga kerja proyek menyeluruh dan terinci harus meliputi perkiraan
jenis dan kapan keperluan tenaga kerja, seperti tenaga ahli dari berbagai disiplin
ilmu pada tahap desain engineering dan pembelian, supervisor dan pekerja
lapangan untuk pabrikasi dan konstruksi. Dengan mengetahui perkiraan angka dan
jadwal kebutuhannya, maka dapat dimulai kegiatan pengumpulan informasi
perihal sumber penyediaan baik kuantitas maupun kualitas. Keadaan yang sering
dialami adalah keterbatasan jumlah penawaran dibanding permintaan di wilayah
yang bersangkutan pada saat diperlukan. Biula hal ini terjadi, maka bagaimanapun
baiknya rencana di atas kertas, dalam implementasinya akan menghadapi
kesulitan. Sama halnya dengan sumber daya manusia, adalah perencanaan untuk
peralatan dan material proyek, terutama bagi long delivery items, atau yang langka
tersedia dipasaran. (Iman Soeharto, 1995).

2) Peralatan Konstruksi

Yang dimaksud dengan peralatan konstruksi adalah alat/peralatan yang

diperlukan untuk melakukan pekerjaan konstruksi secara mekanis. Ini dapat
berupa crane, grader, scraper, truk, pengeruk tanah(back-hoe), kompresor udara,
dan lain-lain. Dengan mengenal lingkup kerja proyek dan jadwal pelaksanaannya,
 18

maka dapat dianalisis macam dan jumlah peralatan konstruksi yang diperlukan.
Dalam memperkirakan biaya konstruksi, salah satu tugas yang sulit bagi kontaktor
adalah memilih antara menyewa, membeli atau memakai milik sendiri tetapi harus
mendatangkannya dari tempat jauh. Berbagai faktor harus diteliti sebelum sampai
pada satu keputusan seperti adakah bengkel lokal, lengkapkah peralatan,
tersediakah suku cadang dan personil yang menanganinya, bila tidak hendaknya
dipertimbangkan mendatangkan sendiri suku cadang serta ahli mekanik dari luar
berikut menyiapkan fasilitas akomodasinya. Terutama untuk daerah rawa,
berlumpur atau berdebu, berbatu di mana peralatan konstruksi harus bekerja berat
diperlukan perawatan yang intensif agar peralatan selalu siap beroperasi setiap
waktu. (Iman Soeharto,1995).

2.4.1. Biaya Langsung

Biaya langsung atau direct cost adalah biaya untuk segala sesuatu yang
akan menjadi komponen permanen hasil akhir bangunan konsturksi. Biaya
langsung terdiri dari :

1) Biaya material

Menyusun perkiraan biaya pembelian material amat kompleks, mulai dari

membuat spesifikasi, mencari sumber sampai kepada membayar harganya.
Terdapat berbagai alternatif yang tersedia untuk kegiatan tersebut, sehingga bila
kurang tepat menanganinya mudah sekali membuat proyek menjadi tidak
ekonomis. Harga bahan yang dipakai biasanya harga bahan di tempat pekerjaan,
jadi sudah termasuk biaya angkutan, biaya menaikkan dan menurunkan,
pengepakkan, penyimpanan sementara di gudang, pemeriksaan kualitas dan
asuransi

2) Biaya upah tenaga kerja

Biaya tenag kerja sangat dipengaruhi oleh bermacam-macam hal seperti

panjangnya jam kerja yang diperlukan untuk menyelesaikan suatu jenis perkerjaan
keadaan tempat pekerjaan, keterampilan dan keahlian tenaga kerja yang
bersangkutan. Biasa dipakai cara harian sebagai unit waktu dan banyaknya
 19

pekerjaan yang dapat diselesaikan dalam satu hari. Porsi tenaga kerja dapat
mencapai 25 – 35% dari total biaya proyek.

3) Biaya peralatan

Suatu peralatan yang diperlukan untuk suatu jenis konstruksi haruslah

termasuk di dalamnya bangunan-bangunan sementara, mesin-mesin, alat-alat
tangan (tools), misalnya peralatan yang diperlukan untuk pekerjaan beton ialah
mesin pengaduk beton, alat-alat tangan untuk membuat cetakan, memotong dan
membengkokan baja-baja tulangan, gudang dan alat-alat menaikkan dan
menurunkan bahan, alat angkut dan lain sebagainya.

Biaya peralatan termasuk juga biaya sewa, pengangkutan, pemasangan

alat, memindahkan, membongkarkan dan biaya operasi, juga dapat dimasukkan
upah dari operator mesin dan pembantunya.

2.4.2. Biaya Tidak Langsung

Biaya tidak langsung atau indirect cost adalah pengeluaran untuk

manajemen, supervisi serta jasa untuk pengadaan bagian proyek yangtidak akan
menjadi bangunan permanen tetapi diperlukan dalam rangka proses pembangunan
proyek. Biaya tidak langsung terdiri dari :

1) Overhead umum

Overhead umum biasanya tidak dapat segera dimasukkan ke suatu jenis

pekerjaan dalam proyek itu, misalnya, sewa kantor, peralatan kantor dan alat tulis
menulis, air, listrik, telepon, asuransi, pajak, bunga uang, biaya-biaya notaris,
biaya perjalanan dan pembelian berbagai macam barang-barang kecil.

2) Overhead proyek

Overhead proyek ialah biaya yang dapat dibebankan kepada proyek tetapi
tidak dapat dibebankan kepada biaya bahan-bahan, upah tenaga kerja atau biaya
alat-alat seperti misalnya; asuransi, telepon yang dipasang diproyek, pembelian
 20

tambahan dokumen kontrak pekerjaan, pengukuran (survey), surat-surat ijin dan

lain sebagainya. Jumlah overhead dapat berkisar antara 12 sampai 30 %.

3) Profit

Biasanya keuntungan dinyatakan dengan prosentase dan jumlah biaya

berjumlah sekitar 8 sampai 15 % tergantung dari keinginan pemborong untuk
mendapatkan proyek itu. Prosentase ini juga tergantung dari besarnya resiko
pekerjaan, kesukaran-kesukaran yang akan timbul yang tidak tampak dan cara
pembayaran dari pemberi pekerjaan.

4) Pajak

Berbagai macam pajak seperti PPN, PPh dan lainnya atas hasil operasi
perusahaan.

2.5. Metode Perhitungan

Rencana amggaran biaya proyek konstruksi dapat dihitung dengan

menggunakan dua metode, yaitu dengan menggunakan metode BOW dan metode
SNI. Prinsip yang terdapat dalam metode BOW mencakup daftar koefisien upah
dan bahan yang telah ditetapkan. Keduanya menaganlisis harga (biaya) yang
diperlukan untuk membuat harga satuan pekerjaan bangunan. Dari kedua
koefisien tersebut akan didapatkan kalkulasi bahan-bahan yang diperlukan dan
kalkulasi upah yang mengerjakan. Komposisi, perbandingan dan susunan material
serta tenaga kerja pada satu pekerjaan sudah ditetapkan, yang selanjutnya
dikalikan dengan harga material dan upah yang berlaku saat itu.

Sedangkan analisa dengan metode SNI, untuk kebutuhan bahan atau

material dan kebutuhan upah sama dengan metode BOW, akan tetapi besarnya
nilai koefisien bahan dan upah tenaga kerja berbeda dengan analisa BOW.

2.5.1. Analisa Anggaran Biaya SNI

Prinsip pada metode SNI yaitu perhitungan harga satuan pekerjaan berlaku

untuk seluruh Indonesia, berdasarkan harga bahan dan upah kerja sesuai dengan
 21

kondisi setempat. Spesifikasi dan cara pengerjaan setiap jenis pekerjaan

disesuaikan dengan standar spesifikasi teknis pekerjaan yang telah dibakukan.

Kemudian dalam pelaksanaan perhitungan satuan pekerjaan harus didasarkan

kepada gambar teknis dan rencana kerja serta syarat-syarat yang berlaku ( RKS ).

Perhitungan indeks bahan telah ditambahkan toleransi sebesar 15% - 20% dimana

didalamnya termasuk angka susut, yang besarnya tergantung dari jenis bahan dan

komposisi. Jam kerja efektif untuk para pekerja diperhitungkan 5 jam per-hari.

Prinsip perhitungan dan penyusunan biaya metode SNI ini hampir sama dengan

perhitungan dengan metode BOW, akan tetapi terdapat perbedaan dengan metode

BOW yaitu besarnya nilai Koefisien bahan dan upah Tenaga kerja.

Contoh perhitungan rencana anggaran biaya dengan metode SNI yaitu :

Harga satuan 1 m3 pekerjaan membuat beton dengan mutu K – 225 :

1. Bahan :

0,65 m3 Kerikil @Rp. 122.523,560 = Rp. 79.640,3140

388 kg Semen PC (Gresik) @Rp. 830,400 = Rp. 332.195,2000

0,65 m3 pasir @RP. 76.200,000 = Rp. 49.530,0000

Jumlah harga bahan = Rp. 451.365,5140

2. Upah :
1,00 tukang batu @Rp. 36.600,000 = Rp. 35.600,0000
0,10 Kepala tukang batu @Rp. 39.000,000 = Rp. 3.900,0000
6,00 pekerja @ Rp. 30.000,000 = Rp. 180.000,0000
0,30 mandor @ Rp. 44.400,000 = Rp. 13.320,0000
Jumlah upah = Rp. 232.820,0000
3. Peralatan :

0,4819 concrete mixer @ Rp. 36.480,370 = Rp. 17.579,8900

 22

0,0633 water tanker @ Rp. 117.765,090 = Rp. 7.454,5300

0,4819 concrete vibrator @ Rp. 21.740,010 = Rp. 10.476,5110

1,0000 alat bantu @ Rp. 2.050,000 = Rp. 2.050,0000

Jumlah = Rp. 37.560,9310

Harga satuan 1 m3 pekerjaan membuat beton dengan k – 225 :

= jumlah harga bahan + Jumlah harga upah + Jumlah harga peralatan

= Rp. 451.365,5140 + Rp. 232.820,0000 + Rp. 37.560,9310

= Rp. 721.746,9486

2.6. Pengertian Perumahan dan Permukiman

Berdasarkan Undang-undang No 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan

Permukiman, terdapat beberapa pengertian dasar, yaitu;

 Rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau

hunian dan sarana pembinaan keluarga.
 Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan
tempal tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan prasarana
dan sarana lingkungan.
 Permukiman adalah bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan lindung,
baik yang berupa kawasan perkotaan maupun perdesaan yang berfungsi
sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat
kegiatan yang mendukung perikehidupan dan penghidupan.
 Satuan lingkungan permukiman adalah kawasan perumahan dalam
berbagai bentuk dan ukuran dengan penataan tanah dan ruang, prasarana
dan sarana lingkungan yang terstruktur.
 Prasarana lingkungan adalah kelengkapan dasar fisik lingkungan yang
memungkinkan lingkungan permukiman dapat berfungsi sebagaimana
mestinya.
 23

 Rumah sebagai bangunan merupakan bagian dari suatu Permukiman yang

utuh, dan tidak semata-mata merupakan tempat bernaung untuk
melindungi diri dari segala bahaya, gangguan, dan pengaruh fisik belaka,
melainkan juga merupakan tempat tinggal, tempat beristirahat setelah
menjalani perjuangan hidup sehari-hari. (C. Djemabut Blaang, Perumahan
dan Permukiman, 1986: 28),
 Permukiman adalah satuan kawasan perumahan lengkap dengan prasarana
lingkungan, prasarana umum, dan fasilitas sosial yang mengandung
keterpaduan kepentingan dan keselarasan pemanfaatan sebagai lingkungan
kehidupan.
 Perumahan dan pemukiman merupakan kesatuan fungsional, sebab
pembangunan perumahan harus berlandaskan suatu pola pemukiman yang
menyeluruh, yaitu tidak hanya meliputi pembangunan fisik rumah saja,
melainkan juga dilengkapi dengan prasarana lingkungan, sarana umum
dan fasilitas sosial, terutama di daerah perkotaan yang mempunyai
permasalahan majemuk dan multidimensional.