MANAJEMEN PROYEK

KULIAH: 10
Estimasi Biaya dan Penganggaran
PERENCANAAN PENGADAAN
• Perencanaan
pengadaan meliputi:
identifikasi kebutuhan,
penetapan barang/jasa,
cara, jadwal, dan
anggaran Pengadaan
Barang/Jasa.
 Perencanaan pengadaan
1. Melalui Swakelola
a. penetapan tipe Swakelola;
b. penyusunan spesifikasi
teknis/KAK; dan
c. penyusunan perkiraan biaya/
Rencana Anggaran Biaya
(RAB).
2. Melalui Penyedia
a. penyusunan spesifikasi
teknis/KAK;
b. penyusunan perkiraan
biaya/RAB;
c. pemaketan Pengadaan
Barang/Jasa;
d. Konsolidasi Pengadaan
Barang/Jasa; dan
e. penyusunan biaya pendukung.
 HPS

• Harga Perkiraan Sendiri

yang selanjutnya
disingkat HPS adalah
perkiraan harga
barang/jasa yang
ditetapkan oleh PPK.
 HPS
(1) HPS dihitung secara keahlian dan
menggunakan data yang dapat
(5) HPS digunakan sebagai:
dipertanggungjawabkan. a. alat untuk menilai kewajaran harga
penawaran dan/atau kewajaran
(2) HPS telah memperhitungkan
harga satuan;
keuntungan dan biaya tidak langsung
(overhead cost). b. dasar untuk menetapkan batas
tertinggi penawaran yang sah
(3) Nilai HPS bersifat terbuka dan tidak
dalam Pengadaan Barang/
bersifat rahasia.
Pekerjaan Konstruksi/Jasa Lainnya;
(4) Total HPS merupakan hasil dan
perhitungan HPS ditambah Pajak
c. dasar untuk menetapkan besaran
Pertambahan Nilai (PPN).
nilai Jaminan Pelaksanaan bagi
penawaran yang nilainya lebih
rendah 80% (delapan puluh persen)
dari nilai HPS.
 Metode Perkiraan Biaya
1) Metode parametrik;
2) Memakai dafta indeks harga dan informasi proyek
terdahulu;
3) Metode analisis unsur-unsur biaya;
4) Metode faktor;
5) Metode quantity take-off dan harga satuan;
6) Metode unit price;
7) Memakai data dan informasi proyek yang
bersangkutan.
 1). Metode Parametrik
• Pendekatannya: hubungan
matematis yang mengaitkan
biaya dengan karakteristik
fisik tertentu dari objek
(Volume, luas, berat
panjang, dll), misal:
– Biaya membangun rumah=
luas lantai rumah x biaya/
meter luas lantai.
• Praktis untuk melakukan
pengujian secara cepat;
• Digunakan pada waktu
belum tersedia data untuk
membuat perkiraan biaya
secara akurat;
• Perlu hati-hati, perlu dikaji
apakah proyek serupa
dengan yang lalu sehingga
angka-angkanya masih
dapat diterapkan.
 Rumus Matematis
Kurva Liner
• Linier sederhana:
– Y = a. X;
Misal: Y: biaya membangun pabrik
(dalam Rupiah), X: kapasitas
pabrik yang akan dibangun (dalam
ton), a: biaya pembangunan per
unit (Rp/ ton).
– Y = a. X + b
Misal: untuk pembuatan pabrik
termasuk lahan, b: berupa harga
tanah.
Kurva Pangkat
• Kurva yang sering digunakan:
Y2 = Y1 (X2/X1)n
Y1: biaya pembangunan A;
Y2: biaya pembangunan B;
X1: Kapasitas A;
X2: Kapasitas B;
n: indek harga, lazimnya = 0,6.
• Bila kapasitas dan biaya
pembangunan A diketahui,
maka dapat dihitung biaya
pembangunan B yg sejenis dan
memiliki kapasitas tertentu.
 2). Memakai dafta indeks harga dan informasi
proyek terdahulu
• Indek harga: angka perbandingan antara harga pada suatu waktu
(tahun tertentu) terhadap harga pada (tahun) yang akan digunakan;

indek harga tahun A

Harga di tahun A = Harga di tahun B x ------------------------------
indek harga tahun B

– Contoh: harga pembelian sebuah kompresor pada tahun 2010 Rp. 15 jt,
perkirakan harganya di tahun 2020, jika indek harga peralatan tahun 2015 =
790, dan indek harga pada 2020 = 904, maka perkiraan harga tahun 2020:
Harga tahun 2020 = 15 x (904/790) = Rp. 17, 164 jt.
 Informasi Proyek Terdahulu

• Hal-hal yg perlu
• Data dan informasi dari
proyek sejenis terdahulu
amat berguna sebagai
referensi perkiraan biaya;
• Penyesuaian yg diperlukan
meliputi hal-hal yg
berhubungan dengan
eskalasi dan perubahan
lingkup proyek;
diperhatikan:
– Perhitungan kenaikan harga
karena perbedaan waktu
pelaksanaan;
– Kecenderungan harga-harga
material dan peralatan;
– Ketersediaan tenaga kerja
dan tingkat upah,
kemungkinan mengalami
banyak perubahan;
– Identifikasi perbedaan teknis
lingkup proyek terdahulu
dengan yang akan dikerjakan.
 3). Metoda Menganalisis Unsur-Unsurnya
• Dengan menganalisis unsur-
unsurnya:
– Lingkup proyek diuraikan menjadi
unsur-unsur menurut fungsinya;
• Perkiraan biaya dengan
menganalisis unsur-unsurnya
sering dijumpai dalam proyek
pembangunan gedung;
• Bila pengelompokan unsur-unsur
berdasarkan fungsi terlah
tersusun, maka perkiraan biaya
dapat dimulai sejak awal proyek
(prakiraan biaya kasar) sampai
kepada yg akurat.
• Pemilihan fungsi didasarkan atas:
– Jelas menunjukkan hubungan
antara komponen-komponen
proyek; dan bila telah diberi beban
biaya, berarti menunjukkan
komponen-komponen biaya
proyek;
– Dapat dibandingkan dengan
komponen biaya proyek lain yg
sejenis;
– Mudah diukur/ diperhitungkan dan
dinilai perbandingannya terhadap
data standar.
 Pengelompokan Berdasarkan Fungsi
Proyek Gedung
A B
• Substruktur; • Pekerjaan lahan;
• Superstruktur; • Pondasi;
• Lantai;
• Eksterior;
• Kolom;
• Interior; • Dinding eksterior;
• Sistem pemipaan; • Dinding interior;
• Listrik; • Atap;
• Kontingensi. • Pintu;
• Pemipaan;
• Listrik;
 4). Metode Faktor
• Asumsi: terdapat angka korelasi
(faktor) di antara harga peralatan
utama dengan komponen-
komponen yang terkait;
• Biaya komponen tersebut
dihitung dengan cara memakai
faktor perkalian terhadap harga
peralatan utama;
Garis besarnya:
1) Tentukan/ dapatkan harga peralatan
utama sampai di lokasi proyek, PCE;
2) Hitung biaya pemasangan sampai
peralatan berfungsi, f1 s.d. f8, didapat PPC
peralatan terpasang= PCE(1+f1 +...+ F8),
lakukan dengan berbagai jenis proses dan
material yg dikerjakan;
3) Hitung biaya engineering (fe), kontingensi
(fc), dan fee kontraktor (ff); diperoleh
biaya modal tetap proyek = PPC (1+
fe+..+ff);
4) Total biaya proyek= modal tetap + modal
kerja; modal kerja dihitung 5-10% dari
modal tetap;
 Berbagai angka untuk metode faktor

Jenis Proses
Uraian pekerjaan
Fluida Fluida-Padat Padat
F1 Memasang peralatan 0,40 0,45 0,50
F2 Pipa terpasang 0,70 0,45 0,20
F3 Instrumen terpasang 0,20 0,15 0,10
F4 Alat listrik 0,10 0,10 0,10
F5 Bangunan 0,30 0,20 0,15
F6 Utiliti 0,50 0,45 0,25
F7 Tempat penampungan 0,15 0,20 0,25
F8 Pekerjaan tanah 0,05 0,05 0,05
Sub-Jumlah 2,40 2,05 1,6
Fe Desain engineering 0,30 0,25 0,20
Fc Kontingensi 0,10 0,10 0,10
Ff Fee kontraktor 0,05 0,05 0,15
Sub-Jumlah 0,45 0,40 0,45
 Ringkasan membuat perkiraan biaya proyek
dengan metode faktor
PCE = Harga pengadaan peralatan utama
1 (sampai di lokasi proyek)

Peralatan Terpasang : PPC = PCE (1+f1+ff2+ ....+f8)

2 Diperhitungkan faktor pemakaian material dan jam-orang sampai peraltan berfungsi

Modal Tetap = PPC (1 + fe + fc + ff)

3 Diperhitungkan faktor biaya engineering, kontingensi dan fee

4 Modal Kerja = 5 – 10 % (modal Tetap)

5 Total Biaya Proyek = Modal Tetap + Modal Kerja

 Contoh:
Perkirakan total biaya proyek • PPC = Rp. 1.000 Jt (1 + 2,4)
suatu industri yg memproses = Rp. 3.400 jt;
bahan cair jika total biaya • Jumlah fe+fc+ff = 0,45
peralatan utama berjumlah Rp.
1.000 juta. • Modal Tetap FCC=PPC (1+0,45)
Jawab: = Rp. 4.930 Jt.
• menggunakan metode faktor; • Total biaya Proyek = FCC+10 %
• PCE= harga peralatan utama = Rp. 5.423 jt.
= Rp. 1.000 juta;
• Proses bahan cair, maka
jumlah (f1+f2+ ...+f8)= 2,4
 5). Metode quantity take-off dan harga satuan;
• Quantity take-off: membuat
perkiraan biaya dengan
mengukur kuantitas komponen-
komponen proyek dari gambar,
spesifikasi dan perencanaan;
• Urutan komponen-komponenya
disesuaikan dengan jenis proyek,
misal untuk pembangunan
gedung: dimulai dari menyiapkan
lahan, membuat pondasi, slope,
struktur penyangga, lantai,
dinding, dst.;
• Prosedur:
1) Klasifikasi komponen
pekerjaan;
2) Deskripsi dari butir-butir
komponen pekerjaan;
3) Dimensi dari butir-butir
pekerjaan;
4) Memberi beban jam-
orang; dan
5) Memberi beban biaya.
• Kelebihan: • Kekurangan:
– Perencana lebih memahami
struktur proyek yg akan
dikerjakan;
– Mengurangi kemungkinan
adanya butir-butir yg
terlewatkan;
– Memudahkan untuk meneliti
dan mengkonfirmasi hasil-
hasilnya maupun proses
pembuatannya.
– Pendekatan quantity take-off
harus menunggu sampai
berbagai spesifikasi dan
gambar-gambar yang
diperlukan tersedia, juga
perkiraan jam-orang dan
harga-harga material nya.
 6). Metode Unit Price
• Memperkirakan biaya
berdasarkan harga satuan atau
biaya per unit nya (per meter
persegi, per meter kubik);
• Sering dijumpai pada pekerjaan
sipil, seperti: membuat jalan,
membangun rumah, memasang
pipa, dll;
• Pada parakteknya: dipersiapkan
paket kerja dengan beban biaya
pada paket tersebut, sehingga
dapat diserahkan kepada
pelaksana;
• Contoh: satuan harga menggali
tanah tempat pipa per meter
kubik = Rp. 100.000,- dengan
prakiraan volume awal = 250 m3,
jadi total biaya Rp. 25 juta;
• Misal: pada pekerjaan
sesungguhnya dilakukan volume
galian hanya 210 m3, maka
biayanya adalah:
= 210 x Rp. 100.000,-
= Rp. 21 juta.
• Jadi yg ditetapkan adalah harga
satuannya.
 7). Memakai data dan Informasi Proyek
Bersangkutan
• Metode ini memakai masukan
dari proyek yg sedang
dikerjakan, sehingga biaya-
biaya yang diperoleh
mencerminkan keadaan yang
sesungguhnya;
• Metode ini memerlukan waktu
cukup lama, dan harus
menunggu sampai pada tahap
desain engineering tertentu,
dan satuan harga material
serta produktivitas tenaga
kerja telah juga di hitung
sesuai kondisi terakhir.
PERATURAN MENTERI PEKERJAAN UMUM DAN
PERUMAHAN RAKYAT
NOMOR : 28/PRT/M/2016
TENTANG
ANALISIS HARGA SATUAN PEKERJAAN
BIDANG PEKERJAAN UMUM.
 Definisi
• daftar kuantitas dan harga
atau bill of quantity (BOQ):
daftar rincian pekerjaan
yang disusun secara
sistematis menurut
kelompok/bagian
pekerjaan, disertai
KETERANGAN mengenai
volume dan satuan setiap
jenis pekerjaan.
• Harga Perkiraan Perencana
(HPP) atau engineering’s
estimate (EE): perhitungan
perkiraan biaya pekerjaan
yang dihitung secara
profesional oleh perencana,
yang digunakan sebagai
salah satu acuan dalam
melakukan penawaran
suatu pekerjaan tertentu.
• Harga Perkiraan Sendiri
(HPS) atau owner’s
estimate (OE): hasil
perhitungan seluruh volume
pekerjaan dikalikan dengan
Harga Satuan ditambah
dengan seluruh pajak dan
keuntungan.
• harga satuan dasar (HSD):
harga komponen dari mata
pembayaran dalam satuan
tertentu, misalnya: bahan
(m, m², m³, kg, ton, zak, dan
sebagainya), peralatan (unit,
jam, hari, dan sebagainya),
dan upah tenaga kerja (jam,
hari, bulan, dan
sebagainya).
• harga satuan dasar alat:
besarnya biaya yang
dikeluarkan pada komponen
biaya alat yang meliputi
biaya pasti dan biaya tidak
pasti atau biaya operasi per
satuan waktu tertentu,
untuk memproduksi satu
satuan pengukuran
pekerjaan tertentu.
• harga satuan dasar bahan:
besarnya biaya yang
dikeluarkan pada komponen
bahan untuk memproduksi
satu satuan pengukuran
pekerjaan tertentu
• harga satuan dasar tenaga
kerja: besarnya biaya yang
dikeluarkan pada komponen
tenaga kerja per satuan waktu
tertentu, untuk memproduksi
satu satuan pengukuran
pekerjaan tertentu
• harga satuan pekerjaan (HSP):
biaya yang dihitung dalam
suatu analisis harga satuan
suatu pekerjaan, yang terdiri
atas biaya langsung (tenaga
kerja, bahan, dan alat), dan
biaya tidak langsung (biaya
umum atau overhead, dan
keuntungan) sebagai mata
pembayaran suatu jenis
pekerjaan tertentu, belum
termasuk Pajak Pertambahan
Nilai (PPN)
• Koefisien: faktor pengali
atau koefisien sebagai dasar
penghitungan biaya bahan,
biaya alat, dan upah tenaga
kerja
• koefisien bahan: indeks
kuantum yang menunjukkan
kebutuhan bahan bangunan
untuk setiap satuan volume
pekerjaan
• koefisien tenaga kerja:
indeks kuantum yang
menunjukkan kebutuhan
waktu untuk mengerjakan
setiap satuan volume
pekerjaan
Struktur analisis Harga Satuan Pekerjaan (HSP)
• Biaya umum dan
keuntungan (overhead &
profit): Biaya umum adalah
biaya tidak langsung yang
dikeluarkan untuk
mendukung terwujudnya
pekerjaan (kegiatan
pekerjaan) yang
bersangkutan, atau biaya
yang diperhitungkan
sebagai biaya operasional.
• Biaya umum/overhead ini
dihitung berdasarkan
persentase dari biaya
langsung yang besarnya
tergantung dari lama waktu
pelaksanaan pekerjaan,
besarnya tingkat bunga
yang berlaku dan lain
sebagainya sesuai dengan
ketentuan.
• Keuntungan, sudah • Besarnya biaya umum dan
termasuk biaya risiko keuntungan ditentukan
pekerjaan selama dengan mempertimbangkan
pelaksanaan dan masa antara lain tingkat suku
pemeliharaan dalam bunga pinjaman bank yang
kontrak pekerjaan. berlaku, tingkat inflasi,
overhead kantor pusat dan
lapangan, dan resiko
investasi.
Struktur analisis Harga Satuan Dasar (HSD) alat mekanis
Struktur analisis Harga Satuan Dasar (HSD) bahan
Menghitung rencana anggaran biaya
• Untuk menghitung
Rencana Anggaran
Biaya (RAB) dapat
digunakan program
EXCEL,

• dengan langkah-langkah
sebagai berikut:
1) Siapkan 4 sheet dalam program Excel

Sheet 1 untuk Daftar harga satuan bahan dan upah masukkan semua
jenis bahan dan upah OH dengan harga (franco ditempat) sesuai dengan
harga resmi berdasarkan SK Bupati/Walikota atau hasil survey sendiri.

Sheet 2 untuk membuat analisis harga satuan pekerjaan, salin analisis

jenis jenis pekerjaan yang diperlukan dengan koefisien bahan dan
koefisien tenaga sesuai dengan SNI. Buat sheet 2 ini hyperlink dengan
sheet 1.

Sheet 3 untuk membuat daftar harga satuan pekerjaan, buat tabel harga
satuan semua jenis pekerjaan. Buat sheet 3 ini hyperlink dengan 2.

Sheet 4 untuk membuat uraian RAB, buat format RAB dengan memuat
uraian pekerjaan, quantity, satuan, harga satuan dan Jumlah harga.
Halaman terakhir dari sheet 4 adalah rekapitulasi. Buat sheet 4 ini
hyperlink dengan sheet 3.
2) Buka sheet 1, masukkan data harga satuan bahan dan upah
dengan satuan sesuai yang tercantum dalam analisis di sheet 2.
Misalnya harga PC dalam satuan Kg (bukan zak), upah tukang
dalam satuan OH.

3) Dengan mengisi sheet 1, maka sheet 2 (analisis) akan terisi dengan

sendirinya, demikian juga dengan sheet 3 dan sheet 4.

4) Masing-masing kelompok uraian pekerjaan pada sheet 4

dipindahkan ke Form Rekapitulasi, kemudian tambahkan biaya
tidak langsung (Overhead dan keuntungan) Penjumlahan
rekapitulasi merupakan jumlah akhir dari Rencana Anggaran Biaya
(RAB)
Contoh
TERIMA KASIH