53

BAB 3
SPESIFIKASI TEKNIS DAN ADMINISTRASI PROYEK

Tujuan khusus pembelajaran :

Mahasiswa mampu:
 Menjelaskan proses penyusunan rencana anggaran biaya proyek
 Menghitung volume pekerjaan bangunan gedung
 Menghitung harga satuan pekerjaan
 Membuat rekapitulasi biaya proyek

3.1 Dokumen Kontrak

Kiranya dapat dimaklumi bahwa pada pekerjaan konstruksi yang besar dan
kompleks umumnya akan melibatkan kontraktor dari berbagai jenis kegiatan operasi.
Dalam mendukung kegiatan-kegiatan tersebut sudah barang tentu kontraktor
membutuhkan begitu banyak macam material hasil pabrik/peralatan dan bahan-bahan
lain serta mempekerjakan berbagai pekerja-pekerja dan tukang-tukang dan pengawas
ahli disamping alat pembantu lainnya. Untuk pengaturan kegiatan operasional dari
kontraktor tersebut secara individual dan juga pengaturan hubungan kerja antara
pemilik dan tenaga ahli dan kontraktor secara bersama, maka kontrak itu sendiri akan
merupakan gabungan dari beberapa dokumen, yang apabila kelompokkan menjadi :
i. Syarat-syarat teknis
ii. Syarat administratif
Dilihat dari segi tujuan dokumen untuk syarat-syarat teknis meliputi gambar-
gambar dan spesifikasi (dan daftar kuantitas pekerjaan untuk kontrak unit price)
seperti yang diuraikan dalam diskripsi proyek.
Syarat-syarat administratif untuk penyelenggaraan administrasi dan
managemen kontrak meliputi syarat-syarat umum kontrak, penawaran dari
kontraktor, persetujuan kontrak dan pelengkapnya (apabila ada).
Dilihat dari segi tujuan maka syarat-syarat administratif merupakan pelengkap
atau pendukung pada syarat-syarat teknis, akan tetapi dilihat dari segi hukum
merupakan syarat-syarat yang penting untuk terjadinya dan sahnya suatu kontrak.
 54

Keseluruhan dokumen-dokumen tersebut baik yang berisi syarat-syarat teknis

maupun administratif merupakan satu kesatuan yang disebut Dokumen Kontrak atau
Rencana Kerja dan Syarat-syarat (RKS) dan yang secara lengkap meliputi:
a). Gambar-gambar kontrak (Contract drawing) yang menunjukkan secara piktoral
pekerjaan yang akan dibangun, dimensi-dimensi susunan-susunannya patok-
patok serta ukuran-ukurannya.
b). Spesifikasi (uraian/perincian teknis= spesification). Yang menggambarkan
dengan kata-kata pekerjaan yang akan dibangun, kualitet material-material dan
cara pelaksanaannya yang harus diterapkan, metode pengujian dan sebagainya.
c). Daftar kuantitas pekerjaan (Bill Of Quantities) berlaku khusus untuk kontrak unit
price. Dokumen ini memberikan ukuran kuantitas atau banyaknya dari setiap
jenis pekerjaan. Kuantitas tersebut adalah berdasarkan hitungan-hitungan atas
gambar-gambar atau taksiran-taksiran lainnya. Umumnya jenis pekerjaan
diklasifikasikan berdasarkan metode pelaksanaan, lokasi serta metode
pengukuran dari pada pekerjaan yang bersangkutan. Contoh; galian tanah
kedalaman maksimum 2 m = 50 m3, pasangan batu kali campuran 1pc : 4ps =
100 m3, plesteran 1pc : 5ps : 0,5 kp = 10 m 2, gorong-gorong beton pracetak dia.
dalam 50 cm = 100 m’ dan sebagainya. Daftar kuantitas pekerjaan (DKP) dan
harga satuan yang akan dibuat oleh Kontraktor dan total harga yang menjadi nilai
kontrak sering juga disebut Rancana Anggaran Biaya (RAB).
d). Syarat-syarat umum kontrak (General Condition Of Contract). Yang menetapkan
fungsi, tanggung jawab dan wewenang dari Employer, Kontraktor dan tenaga ahli
(Engineer) dan meliputi beberapa hal seperti metode pembayaran, asuransi,
denda kelambatan, tanggung jawab tiap pihak pada kontrak dan sebagainya.
e). Berita Acara Penjelasan (Letter of Explanation, Clarificaton atau Aanwijzing)
yang disetujui oleh pihak-pihak yang bersangkutan dalam kontrak.
f). Penawaran atau tender (Tender, Bidding proposal, offerte) yang diajukan dan
ditanda tangani oleh kontraktor dan merupakan penawaran finansial dari
kontraktor untuk melaksanakan pekerjaan sesuai dokumen (a), (b), (c), (d), dan
(e) diatas.
g). Perjanjian atau persetujuan kontrak (Legal / formal Agreement). Surat ini ditanda
tangani oleh kedua belah pihak untuk mengesahkan atau menguatkan perjanjian
mereka bersama (pemilik dan kontraktor) secara timbal balik, untuk membuat
 55

kontrak diantara mereka seperti yang telah ditetapkan oleh semua dokumen-
dokumen diatas.
Dokumen kontrak diatas secara menyeluruh berada dalam satu kesatuan yang
utuh dan mempunyai 3 (tiga) fungsi yang penting didalam pelaksanaan dari pada
proyek;
1. Sebagai keterangan terhadap pekerjaan yang akan diborongkan sifatnya
sedemikian sehingga penawaran dapat dimasukkan oleh para kontraktor, jadi
berfungsi sebagai dokumen pelelangan atau tender.
2. Dokumen-dokumen tersebut menjadi pegangan / petunjuk dan pedoman atau
buku undang-undang selama periode pelaksanaan proyek/kontrak.
3. Sebagai dokumen kontrak, yang dapat dipakai sebagai bukti kebenaran dalam
kasus proses perselisihan atau arbitrase atau bahkan dalam proses yang terpaksa
lewat saluran hukum di Pengadilan.
Karena itu dokumen tersebut sangatlah penting terutama gambar-gambar dan
spesifikasi harus benar-benar diteliti oleh kontraktor dalam membuat penawarannya
untuk setiap proyek.

3.2 Tahapan penyusunan Rencana Anggaran Biaya

Yang dimaksudkan dengan rencana anggaran Biaya (Begrooting) suatu bangunan

atau proyek adalah perhitungan banyaknya biaya yang diperlukan untuk bahan dan
upah, serta biaya – biaya lain yang berhubungan dengan pelaksanaan bangunan atau
proyek tersebut.
Anggaran biaya merupakan harga dari bangunan yang dihitung dengan
teliti,cermat dan memenuhi syarat . anggaran biaya pada bangunan yang sama akan
berbeda - beda di masing – masing daerah, disebabkan karena perbedaan harga bahan
dan upah tenaga kerja.
Tahap – tahap yang harus dilakukan untuk menyusun anggaran biaya adalah
sebagai berikut:
1. Melakukan pengumpulan data tentang jenis, harga serta kemampuan pasar
dalam menyediakan bahan / material konstruksi secara kontinu.
2. Melakukan pengumpulan data tentang upah pekerja yang berlaku di daerah
lokasi proyek dan atau upah pada umumnya jika pekerja didatangkan dari
luar daerah lokasi proyek.
 56

3. Melakukan perhitungan analisis bahan dan upah dengan menggunakan

analisis yang diyakini baik oleh si pembuat anggaran.
4. Melakukan perhitungan harga satuan pekerjaan dengan memanfaatkan hasil
analisa satuan pekerjaan dan daftar kuantitas pekerjaan.
5. Membuat rekapitulasi

Tahapan penyusuan rencana anggaran biaya dapat di lihat seperti pada gambar 1.1
berikut ini:

DAFTAR HARGA DAFTAR HARGA

SATUAN BAHAN SATUAN UPAH

DAFTAR HARGA
SATUAN UPAH &
BAHAN

DAFTAR VOLUME &

HARGA SATUAN
PEKERJAAN

REKAPITULASI

Gambar 3.1 Tahap perencanaan rencana anggaran biaya (RAB)

a. Anggaran Biaya Kasar (Taksiran)

Sebagai pedoman dalam menyusun anggaran biaya kasar digunakan harga
satuan tiap meter persegi (m2)luas lantai. Anggaran biaya kasar dipakai sebagai
pedoman terhadap anggaran biaya yang dihitung secara teliti.
Walaupun namanya anggaran biaya kasar, namun harga satuan tiap m2 luas
lantai tidak terlalu jauh berbeda dengan harga yang dihitung secara teliti.
 57

Di bawah ini diberikan sekedar contoh,untuk dapat menggambarkan penyusunan

anggaran biaya kasar(taksiran).

No Uraian pekerjaan Volume Harga satuan Jumlah Harga

M2 Rp. Rp.
1 Bgn Induk 10 x 8 80 150.000 12.000.000
2 Bgn. Turutan 5x7 35 60.000 2.100.000
3 Bgn. Gang 1,5 x 5 7,5 25.000 187.500
Jumlah 14.287.500

b. Anggaran Biaya Teliti

yang dimaksud dengan Anggaran Biaya Teliti ,ialah anggaran biaya bangunan
atau proyek yang dihitung dengan teliti dan cermat,sesuai dengan ketentuan dan
syarat – syarat penyusunan anggaran biaya. Pada anggaran biaya kasar sebagaimana
di uraikan terdahulu,harga satuan dihitung berdasarkan harga taksiran setiap luas
lantai m2. Taksiran tersebut haruslah berdasarkan harga yang wajar, dan tidak terlalu
jauh berbeda dengan harga yang dihitung secara teliti.
Sedangkan penyusunan anggaran biaya yang dihitung dengan teliti,didasarkan
atau didukung oleh:
a. Bestek.
Gunanya untuk menentukan spesifikasi bahan dan syarat – syarat teknis.
b. Gambar Bestek.
Gunanya untuk menentukan/menghitung besarnya masing – masing volume
pekerjaan.
c. Harga Satuan pekerjaan.
Didapat dari harga satuan bahan dan harga satuan upah berdasarkan perhitungan
analisa BOW.
BOW singkatan dari Burgerlijke Openbare Werken ialah suatu ketentuan dan
ketetapan umum yang ditetapkan oleh Dir. BOW tanggal 28 pebruari 1921 Nomor
5372 A pada zaman pemerintahan Belanda
Analisa BOW hanya dapat dipakai untuk pekerjaan padat Karya,yang
memakai peralatan Konvensional.
 58

c. Anggaran Biaya Bangunan Bertingkat

Dibawah ini di berikan harga bangunan bertingkat berdasarkan keputusan
Direktur Jendral Cipta Karya untuk diketahui dan dimaklumi. Harga Satuan rata –
rata per m2,tertinggi bangunan bertingkat untuk gedung pemerintah sebagai berikut:
1. Bangunan 2 lantai = 1.090. X
2. Bangunan 3 lantai = 1,120. X
3. Bangunan 4 lantai = 1,135. X
4. Bangunan 5 lantai = 1,162. X
5. Bangunan 6 lantai = 1,197. X
6. Bangunan 7 lantai = 1,236. X
7. Bangunan 8 lantai = 1,265. X
Dalam hal ini, harga X adalah Dasar Gedung Bertingkat per M 2, dengan tinggi
bangunan bertingkat Gedung Pemerintah tidak boleh dari 8 (delapan) lantai,termasuk
lantai dasar.

3.3 Bestek
Bestek berasal dari Bahasa Belanda yang berarti Peraturan dan syarat –
syarat pelaksanaan suatu pekerjaan Bangunan atau Proyek.Jadi Bebstek adalah suatu
peraturan yang mengikat,yang diuraikan sedemikian rupa,terinci Cukup jelas dan
mudah di pahami.pada umumnya bestek dibagi tiga bagian antara lain :
a. Peraturan Umum.
b. Peraturan Administrasi.
c. Peraturan dan Teknis.
Dari ketiga peraturan tersebut di atas, hanya sebagian peraturan teknis yang akan
diuraikan guna mendapatkan gambaran yang lebih jelas, bagaimana hubungan antara
bestek dan gambar bestek.
Di bawah ini diberikan beberapa contoh Bastek di antaranya peraturan dan
syarat – syarat teknis sebagai berikut:

 Peraturan Dan Syarat – Syarat Teknis

 Pasal 1. Jenis Pekerjaan.
a. Nama pekerjaan : Membangun rumah Ikhlas Utama dengan luas  71,40 M2
b. Pekerjaan ini meliputi dan mendatangkan segala macam bahan –
bahan,menyediakan tenaga kerja ,alat – alat pekerjaan, menyiapkan
 59

pekerjaan persiapan dan tambahan, dan kemudian menyerahkannya dalam

keadaan selesai dan sempurnah.
c. Dalam melaksanakan pekerjaan ini,dilakukan berdasarkan Bestek,Gambar
bestek,gambar detail dan ketentuan – ketentuan dalam penjelasan pekerjaan
(aanwijzing).

 Pasal 2. Pekerjaan pondasi.

a. Aanstamping terdiri dari batu kali setebal 20 cm yang disusun sedemikian
rupa,sela – selanya diisi dengan pasir dan disiram dengan air sampai padat.
b. Pondasi Batu kali dibuat dari pasangan batu kali dengan campuran 1 Pc : 4Ps

 Pasal 3. Pekerjaan Dinding.

a. Semua dinding dari batu bata dengan pasangan ½ bata dimulai dari Sloof ke
atas sesuai dengan Gambar.
b. Pasangan kedap air (cement raam) campuran 1 Pc : 2 Ps dipasang setinggi 20
cm di atas permukaan lantai dan 150 cm di atas permukaan lantai kamar
mandi dan WC.
c. Pasangan batu bata yang lain, selain yang tersebut di atas,di pasang dengan
campuran 1 Pc : 4 Ps.

 Pasal 4. Pekerjaan kayu.

a. Semua kayu yang dipergunakan harus cukup kering dan berkualitas baik.
Tidak di perkenankan menggunakan kayu bermata untuk batang tekan/tarik.
b. Ukuran – ukuran kayu untuk seluruh macam pekerjaan ,harus sesuai dengan
yang tercantum dalam Gambar dan penjelasan pekerjaan.
c. Untuk kayu kuda – kuda, rangkap atap,dan rangka loteng harus di residu.
d. Setiap kusen harus di beri angker sesuai dengan Gambar dan tidak di
benarkan memakai paku sebagai Ganti angker. Bagian – bagian kusen yang
menyentuh Pasangan diberi menie.

 Pasal 5. Penutup.
a. Hal – hal yang belum jelas baik dalam gambar maupun dalm berita acara
aanwijzing,pelaksanaan harus menanyakan pada Direksi , hingga pelaksana
mengetahui dan memahami ruang lingkup(scope) pekerjaan sebelum
pekerjaan di mulai.
 60

b. Walaupun dalam bestek ini tidak lengkap tercantum satu persatu baik
mengenai keur bahan – bahan dan lain sebagainya tetapi tercantumdalam AV,
(Algemeene Voor de aannmingbij openbare werken in Indonesian)tanggal 28
Mei 1941 Nomor 9 bijlad Nomor 14571,maupun dalam Building Code
(Peraturan Bangunan) yang disusun oleh Lembaga Penyelidikan Masalah
Bangunan Direktorat Jendral Cipta Karya Departemen pekerjaan Umum
maka pekerjaan tersebut harus dikerjakan dan bukan merupakan pekerjaan
tambahan.

Dari pasal 2 sub b dijelaskan bahwa campuran spesi pondasi batu kali 1 Pc : 4
Ps,dan pasal 3 sub b dan c campuran spesi pasangan batu bata untuk terasraam 1Pc :
2 Ps,sedang untuk pasangan batu bata yang lain memakai campuran 1 Pc : 4 Ps.
Contoh dan kutipan pasal demi pasal dari peraturan dan syarat – syarat teknis
tersebut diatas , dapat disimpulkan bahwa bestek dan gambar bestek merupakan
kunci pokok (tolok ukur) dalam menentukan kualitas, kuantitas dan ruang lingkup
(scoope)pekerjaan.Pasal 1 sampai dengan pasal 5 di atas,bukan merupakan urutan
sebenarnya dari syarat – syarat teknis tapi hanyalah sekedar untuk memberikan
gambaran dalam hubungannya dengan tiap pekerjaan.

3.4 Gambar Bestek

Gambar bestek adalah gambar lanjutan dari uraian gambar Pra Rencana,dan
gambar detail dasar dengan skala (PU = Perbandingan ukuran) yang lebih
besar.Gambar bestek merupakan lampiran dari uraian dan syarat – syarat (bestek)
Pekerjaan.
Gambar bestek dan bestek merupakan kunci pokok(tolok ukur)baik dalam
menentukan kualitas dan skop pekrjaan,maupun dalam menyusun rencana Anggaran
Biaya.
Gambar Bestek terdiri dari:
1. Gambar situasi, PU 1 : 200 atau 1 : 500 terdiri dari :
 Rencana letak bangunan.
 61

 Rencana halaman.
 Rencana jalan dan pagar.
 Rencana saluran pembuangan air hujan.
 Rencana garis batas tanah dan roylen.
2. Gambar denah PU 1 : 100
Gambar denah melukiskan gambar tapak (tampang) setinggi  1,00 m dari
lantai,hingga gambar pintu dan jendela terlihat dengan jelas ,sedangkan gambar
penerangan atas (bovenlich)digambarkan dengan garis putus. Pada denah juga
digambar garis atap dengan garis putus – putus lebih tebal dan jelas sesuai
dengan bentuk atap.
Lantai rumah induk dengan duga (pell)di tandai dengan 0,00.Gambar kolom
(tiang)dari beton di bedakan dari pasangan tembok. Semua ukuran arah Vertikal
dari lantai diberi tanda ( + )dan ukuran di bawah lantai diberi tanda ( - ).
3. Gambar potongan PU 1 : 100.
Gambar potongan terdiri dari potongan melintang dan membujur menurut
keperluannya. Untuk menjelaskan letak atau kedudukan sesuatu konstruksi,pada
gambar potongan harus tercantum juga (peil) dari lantai,misalnya :dasar
pondasi,letak tinggi jendela dan pintu,tinggi langit – langit,nok reng
balok/muurplat.
4. Gambar Pandangan PU 1 : 100
Pada gambar pandangan tidak dicantumkan ukuran – ukuran lebar maupun tinggi
bangunan.Gambar pandangan lengkap dengan dekorasi yang disesuaikan dengan
perencanaan.
5. Gambar Rencana Atap PU 1 : 100
Gambar rencana atap menggambarkan bentuk konstruksi rencana atap lengkap
dengan kuda – kuda,nok gording,muurplaat/reng balok,hookeper,keilkeper,talang
air,usuk/kasau dan konstruksi penahan,dengan jelas.
6. Gambar konstruksi PU : 50.
Gambar konstruksi terdiri dari:
 Gambar konstruksi beton bertulang
 Gambar konstruksi kayu.
 Gambar konstruksi baja.
 Lengkap dengan ukuran – ukuran dan perhitungan konstruksinya.
7. Gambar pelengkap.
Gambar pelengkap terdiri dari:
 62

 Gambar listrik dari PLN.

 Gambar sanitair.
 Gambar saluran pembuangan air kotor.
 Gambar saluran pembuangan air hujan.

Di bawah ini di berikan daftar gambar bestek yang telah diberi nomor seri A
sampai N dengan perincian sebagai berikut:
1. DENAH =A 8. POTONGAN  -  =H
2. TAMPAK DEPAN =B 9. POTONGAN - =
3. TAMPAK BELAKANG =C 10. RENCANA KAP =J
4. TAMPAK SAMPING KANAN =D 11. RENCANA PLAFOND =K
5. TAMPAK SAMPING KIRI =E 12. DENAH KUSEN =L
6. DENAH PONDASI =F 13. INSTALASI LISTRIK =M
7. POTONGAN  -  =G 14. RENCANA SANITASI =N
63
64