29

BAB 2
ESTIMASI BIAYA KONSTRUKSI

Tujuan khusus pembelajaran :

Mahasiswa mampu:
 Menjelaskan rincian kegiatan/ pekerjaan pelaksanaan proyek
 Membuat work breakdown structure suatu kegiatan pekerjaan
 Menjelaskan siklus estimasi biaya
 Menjelaskan dan membuat cash flow

2.1 Susunan Rincian Pekerjaan

Susunan rincian pekerjaan, adalah gambaran tentang kegiatan pekerjaan apa saja
yang harus dilakukan dalam penyelesaian suatu proyek. Kegiatan itu terdiri dari dua
kegiatan, yaitu kegiatan pokok dan kegiatan penunjang. Oleh karena itu harus
disusun lebih dahulu, sebagai langkah awal penyusunan estimasi biaya.

Penyusunan ini dimulai dengan mempelajari seluruh dokumen proyek (kontrak,

spesifikasi, dan gambar-gambar) dan peninjauan lokasi proyek, untuk mendapatkan
semua informasi yang diperlukan untuk proses estimasi harga penawaran. Susunan
rincian pekerjaan, dirumuskan melalui hierarki jenis proyek yang bersangkutan
misalnya bangunan gedung, jembatan, jalan, bendungan dan lain sebagainya.

Kegiatan pelaksanaan proyek diuraikan menjadi bagian-bagian (sub proyek)

dengan mengikuti pola struktur dan hierarki tertentu, manjdi item-item pekerjaan
yang cukup terinci, melalui beberapa tingkatan. Hasil rincian kegiatan ini sering
disebut sebagai Work Breakdown Structure (WBS).

a. Untuk bangunan gedung, susunan rincian pekerjaan dapat diuraikan dengan

bagan seperti gambar 3.1:

Bangunan gedung

Pekerjaan persiapan

Pekerjaan Struktur Struktur Atas Pekerjaan Pekerjaan

Fondasi Bawah Finishing M/E
Struktur Atas
 30

Struktur Struktur Baja

Beton

Dinding Balok dan Kolom

Core Wall Plat

Formwork Cor Beton Penulangan

Pemadatan Curing Finishing

n
Gambar 3.1 Hierarki Proyek Gedung

b. Untuk pondasi gedung, susunan rincian pekerjaan dapat diuraikan dengan

bagan seperti gambar 3.2:

Pekerjaan
Fondasi

Fondasi Fondasi Tiang Fondasi

Langsung pancang Tiang Bor

Pengadaan Pemancangan Pekerjaan Pemotongan

Tiang Pancang Tiang Pengukuran Tiang

Gambar 3.2 Hierarki Pekerjaan Fondasi

c. Untuk struktur bawah, susunan rincian pekerjaan dapat diuraikan dengan

bagan seperti gambar 3.3:

Struktur Bawah

Galian Raft Foundation Dinding Kolom, Balok,

Basement Basement dan Plat

Galian Tanah Pembuangan Support

Tanah Galian Galian
 31

Gambar 3.3 Hierarki Struktur Bawah

d. Untuk Finishing, susunan rincian pekerjaan dapat diuraikan antara lain

sebagai berikut :
- Pasangan bata termasuk plester
- Pasangan tegel
- Plafond
- Pintu dan jendela
- Pengecatan
- Dan seterusnya, sesuai gambar dan spesifikasinya.
e. Untuk mekanikal dan elektrikal, susunan rincian pekerjaan dapat diuraikan
antara lain sebagai berikut:
- Plumbing
- Hydrant/sprinkle
- Air Conditioning
- Transport Vertikal (lift)
- Generator, transformer
- Panel Tegangan Menengah
- Security system
- Fire Alarm System
- Building Automation System (BAS)

2.2 Pekerjaan Penunjang

Pekerjaan – pekerjaan pokok yang diuraikan dalam rincian pekerjaan, hanya

dapat dilaksanakan dengan suatu metode, yaitu penanganan alat, tenaga, dan material
ditambah dengan pekerjaan penunjang atau temporary work.

2.2.1 Hubungan Kegiatan Pokok dan Penunjang

Hubungan antara masing-masing kegiatan pekerjaan pokok dengan pekerjaan

penunjang dapat digambarkan dalam bagan, seperti gambar 3.4:

Site Plan Kantor lapangan, gudang, barak kerja, jalan kerja, pagar

Galian Basement Dewatering, drainage lingkungan, support galian

Angkutan Tanah Jalan kerja, jembatan kerja, drainage lingkungan, pembersih jalan
Keluar

Struktur Bawah Scaffolding, formwork, temporary support, cencreting

Struktur Atas Scaffolding, formwork, temporary support, tower crane, passanger hoist

Finsihing Luar Scaffolding, penggantung, angker bout, tower crane, platform

 32

Finishing Interior Mobile Scaffolding, platform, tangga, tower crane, hoist

Atap Tower crane, scaffolding

Safety Jaringan pengaman, pagar, rambu-rambu, toilet, klinik dan lain lain

Gambar 3.4 Hubungan Kegiatan Pokok dengan Penunjang

Gabungan antara kegiatan pokok dan kegiatan penunjang tersebut merupakan

suatu metode pelaksanaan, yang dikenal sebagai Construction Method. Kegiatan
penunjang tersebut didalam Bill of Quantity (kwantitas item pekerjaan) dapat muncul
dalam dua tempat, yaitu termasuk dalam item pekerjaan pokok atau berdiri sendiri
sebagai item pekerjaan persiapan (preliminary).

2.2.2 Preliminaries (Persiapan)

Yang dimaksud dengan preliminaries, adalah berbagai macam pekerjaan

persiapan yang perlu dilakukan dalam rangka proses pelaksanaan proyek konstruksi.
Kegiatan-kegiatan ini pada umumnya ditetapkan berdasar metode konstruksi yang
disusun.

Preliminaries ini termasuk dalam kelompok direct cost, oleh karena itu
persaingan harga penawaran dari para kontraktor tidak semata-mata dipengaruhi oleh
harga pekerjaan pokoknya saja, tetapi juga biaya preliminaries-nya. Untuk proyek-
proyek besar, jumlah biayapreliminaries-nya cukup berartti dan dapat mencapai ±
15% dari direct cost. Oleh karena itu, penetapan item-item preliminaries beserta
harga satuannya, dapat mempengaruhi suatu harga penawaran, cukup bersaing atau
tidak.

Item-item preliminaries tidak dapat ditetapkan hanya dari membaca gambar

konstruksi saja, tetapi harus diihat juga keadaan lokasi proyek, kontrak dan metode
konstruksi yang ditetapkan. Tahapan menghitung biaya preliminaries, dapat
dilakukan sebagai berikut:
 33

o Dirinci/didaftar seluruh item – item pekerjaan yang diperlukan pada

kegiatan persiapan.
o Dihitung quantity (kwantitas) dari masing-masing item tersebut.
o Dihitung unit price (harga satuan) tiap-tiap item preliminaries tersebut.
o Dalam hal kwantitas dan harga satuannya sulit diuraikan, maka
harganya ditetapkan secara lump sum.

Contoh preliminaries, pada proyek gedung dapat dilihat antara lain sebagai berikut:
-
Soil investigation Rp. 7.200.000,00
-
Temporary Site Office Rp. 16.200.000,00
-
Road Maintenance Rp. 8.260.000,00
-
Ceremony Rp. 5.000.000,00
-
Contract document Rp. 5.000.000,00
-
Shop & As-built Drawing Rp. 12.000.000,00
-
Astek Rp. 67.000.000,00
-
Site over head Rp. 368.000.000,00
-
Konsumsi, computer, EKBM, dll Rp. 185.000.000,00
-
Pembersihan lapangan Rp. 80.000.000,00
-
Pengukuran Rp. 1.500.000,00
-
Sample & testing Rp. 6.000.000,00
-
Biaya telepon Rp. 4.000.000,00
-
Fire protection Rp. 2.000.000,00
-
Mobilisasi & demobiliasasi tenaga Rp. 7.500.000,00
-
Izin Rp. 350.000.000,00
-
K-3 Rp. 80.000.000,00
-
Biaya bank Rp. 250.000.000,00

2.3 Siklus Estimasi Biaya

 34

Proses pembuatan estimasi biaya sering diulang bila mendapat angka yang kurang
diinginkan. Oleh karena itu, prosesnya merupakan suatu siklus yang dapat
ditunjukkan seperti gambar 3.5:

Survey - Kontrak
Lokasi - Spesifikasi
- Gambar-gambar
Proyek - Addenda

Work Breakdown Structure A

- Time schedule
- Construction
Bill of Quantity
Method
- Harga satuan,
dan (x)
produktivitas Direct Cost
sumber daya
(+) Biaya Proyek
- Kebijakan
keuangan
Unit Price Mark Up

C B

Gambar 3.5 Siklus Estimasi Biaya

Bila estimasi biaya yang dihasilkan (angka finalnya) kurang memenuhi harapan,
maka proses perhitungan diulang. Biasanya untuk owner berkaitan dengan dana yang
dapat disediakan, sedang untuk kontraktor biasanya berkaitan dengan persaingan
harga penawaran.
 35

2.4 Cash Flow

Suatu estimasi biaya sangat dipengaruhi oleh kebijakan keuangan yang dilakukan
oleh perusahaan, yaitu kebijakan pembiayaan, terutama dalam menentukan Unit
Price. Kebijakan pembiayaan ini, biasanya dipengaruhi oleh kondisi keuangan
perusahaan yang bersangkutan. Bila kondisi keuangan bagus, biasanya cenderung
menggunakan kebijakan pembiayaan secara tunai, tetapi sebaliknya bila kondisi
keuangan kurang bagus, biasanya menerapkan kebiajakan pembiayaan secara kredit.
Bila kondisi keuangan tidak mencukupi untuk menunjang kegiatan pelaksanaan
proyek, dapat ditempuh dua cara, yaitu:
1. Pinjam uang ke bank atau lembaga keuangan lain, untuk keperluan
pembiayaan secara tunai, agar dapat menekan biaya, tetapi dilain pihak harus
membayar bungapinjaman.
2. Tidak pinjam uang, tetapi menggunakan kebijakan kredit untuk barang atau
jasa yang diperlukan. Dalam hal ini memang terbebas dari bunga pinjaman,
tetapi harga yang diperoleh biasanya lebih tinggi disbanding bila dilakukan
secara tunai.
Dari dua cara tersebut harus dievaluasi, yang mana yang lebih memungkikan.
Karena bunga pinjaman akan menambah biaya proyek, maka kebijakan pinjaman
harus dikelola dengan sebaik-baiknya, melalui suatu pernecanaan keuangan yang
disebut cash flow proyek.
Perhitungan biaya proyek yang dilakukan oleh kontraktor akan sangat
dipengaruhi oleh cara pembayaran yang ditetapkan oleh owner, yang dapat
ditunjukkan dengan gambar.

Kebijakan Kebijakan
keuangan dari keuangan
kontraktor dari owner

Kebijakan Kebijakan
Pembiayaan pembayaran
 36

Harga Satuan
Pekerjaan

Harga Proyek

Cash flow menurut arti katanya adalah arus kas. Cash flow merupakan salah satu
produk perencanaan, diantara produk perencanaan yang lain dalam construction
planning, seperti time schedule, construction method, cost budgeting (anggaran biaya
pelaksanaan). Peranan cash flow dalam pelaksanaan proyek adalah besar sekali dan
sangat penting. Arus uang yang masuk dan uang yang keluar menandakan adanya
suatu kegiatan.
Unsur utama dari cash flow ada 2 (dua) yaitu:
1. Jadwal Penerimaan
2. Jadwal pengeluaran.

2.4.1 Jadwal Penerimaan

Unsur utama dari cash flow adalah penerimaan, karena dari penerimaan atau
rencana penerimaan yang ada, maka terjadilah kegiatan pengeluaran. Untuk proyek
konstruksi, realisasi penerimaan sangat ditentukan oleh cara pembayaran yang telah
ditetapkan dalam surat perjanjian atau kontrak konstruksi.
Cara pembayaran proyek konstruksi ada bermacam-macam, yaitu antara lain:
-
Pembayaran dengan uang muka atau tanpa uang muka
-
Pembayaran bulanan (monthly payment)
-
Pembayaran termin (progress payment)
-
Pembayaran sekali di akhir (turn key payment)

Cara pembayaran yang menguntungkan bagi pemberi jasa, ditinjau dari cash flow
adalah :
 37

-
Pembayaran dengan uang muka, dimana diperlukan persyaratan tertentu,
misalnya jaminan bank.
-
Pembayaran bulanan, biasanya diberikan persyaratan prestasi minimal, missal
5%. Pencairan pembayaran biasanya dipotong untuk angsuran pengembalian
uang muka dan sebagian ditahan sebagai jaminan retensi (retention).
Oleh karena itu, biasanya kontraktor selalu menghendaki cara pembayaran seperti
tersebut di atas.

2.4.2 Jadwal Pengeluaran

Pedoman dasar dari pengeluaran adalah rencana kegiatan kerja, dimana
berpengaruh langsung. Sebagai contoh, bila kegiatan membesar maka pengeluaran
juga membesar.
Sesuai dengan system dalam akuntansi, maka pengeluaran uang perusahaan dapat
untuk menunjang berbagai tujuan, yaitu:
1. Direct cost yang terdiri dari:
-
Biaya upah
-
Biaya material
-
Biaya alat
-
Biaya-biaya langsung lainnya
2. Biaya tidak langsung yang terdiri dari:
-
Biaya overhead kantor cabang
-
Biaya overhead kantor pusat
3. Pajak – pajak
4. Investasi
5. Deviden
Untuk perhitungan cash flow proyek, biasanya pengeluaran yang disebutkan dalam
buitr (2), (3), (4) dan (5) tidak termasuk, tetapi hanya pengeluaran untuk biaya
langsung saja.

2.4.3 Unsur – unsur cash flow secara lengkap

Unsur-unsur cash flow selengkapnya adalah sebagai berikut:
 38

1) Penerimaan bersih, yaitu uang dari proyek yang masuk ke dalam kas (plus)
2) Pengeluaran, yaitu uang yang dikeluarkan untuk keperluan pelaksanaan
proyek (minus).
3) Selisih penerimaan dan pengeluaran
4) Bila positif tanpa diberi tanda dan bila negative diberi tanda kurung sebagai
pengganti tanda minus.
5) Kas awal, yaitu uang yang disediakan sebelum kegiatan proyek dimulai.
6) Kas sebelum financial, yaitu kondisi kas sebelum ada kebijakan financial atau
penjumlahan butir (3) dan (4).
7) Finansial, terdiri dari pinjaman, pengembalian pinjaman dan bunga pinjaman
serta total financial.
8) Kas akhir, yaitu penggabungan kas sebelum financial dan total financial.
9) Jumlah pinjaman secara kumulatif, merupakan total pinjaman yang terjadi
pada tiap akhir bulan.
10) Jumlah kumulatif pinjaman yang paling tinggi diperlukan untuk menetapkan
plafond pinjaman.

Unsur-unsur tersebut dapat dilihat dalam contoh formulir cash flow, seperti tabel 3.1,
tabel 3.2 rincian penerimaan dan pengeluaran serta tabel 3.3 cash flow proyek.
 39

Bulan
No Uraian
1 2 3 4 5 6 7 8
1 Penerimaan bersih
2 Pengeluaran
3 Pen - Peng
4 Kas awal
5 Kas sebelum finansial
Finansial:
-
Pinjaman
6 -
Pengembalian
-
Bunga pinjaman
Total Finansial
7 Kas Akhir
8 Komulatif pinjaman

Tabel 3.1 Form cash flow

RINCIAN PENERIMAAN DAN PENGELUARAN

Bulan
No Uraian Keterangan
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
1 Prestasi Pekerjaan (%) 5 15 26 38 53 73 82 90 95 100 - -
 40

Penerimaan : (juta rupiah)

- - 200 - - -
Uang muka 20%
2 - - - - 160 - 200 - 200 - - 190 -
Termin pekerjaan
-
- - - - - - - - - - - 50
Pencairan retensi (5%)
Total Penerimaan - 200 - 160 - 200 - 200 - - 190 50
Pengeluaran: (juta rupiah)
- 10 20 25 25 30 30 25 20 20 5
Upah
- - 100 - 100 - - 100 - 100 -
Material
3 -
5 5 5 8 4 3 4 3 - 3
Alat
- - 40 - 60 - - - 3 -
-
Sub kontraktor
12 10 10 10 10 10 10 10 10 10 5
-
Over head, dll
Total Pengeluaran 27 135 80 143 104 43 139 33 133 18 5

Tabel 3.2 Rincian Penerimaan dan Pengeluaran

CASH FLOW PROYEK

Bulan
No Uraian Keterangan
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
1 Penerimaan bersih - 200 - 160 - 200 - 200 - - 190 50
2 Pengeluaran 27 135 80 143 104 43 139 33 133 18 5
 41

3 Pen - Peng (27) 65 (80) 17 (104) 157 (139) 167 (133) (18) 185 50
4 Kas awal 50 23 88 58 174 69 175 36 203 70 52 237
5 Kas sebelum finansial 23 88 8 175 70 226 36 203 70 52 237 287
Finansial:
-
Pinjaman - - 50 - - - - - - - - -
6 -
Pengembalian - - - - - - - - - - - -
-
Bunga pinjaman - - - (1) (1) - - - - - - -
Total Finansial - - 50 (1) (1) - - - - - - -
7 Kas Akhir 23 88 58 174 69 175 36 203 70 52 237 287
8 Komulatif pinjaman - - 50 50 50 - - - - - - -

Tabel 3.3 Cash Flow Proyek

 42

2.5 Direct Cost

Pada dasarnya secara matematis direct cost diperoleh dari perkalian dua factor,
yaitu factor quantity dan factor unit price.

2.5.1 Quantity pekerjaan

Quantity pekerjaan mempunyai bermacam-macam satuan tergantung jenis pekerjaan

dan kesepakatan cara menghitung, seperti misalnya: m, m2, m3, ton, kg, biji (buah)
Biasanya satuan-satuan tersebut telah ditetapkan dalam standard of measurement.
Kecermatan dalam menghitung quantity pekerjaan sangat berpengaruh terhadap
kecermatan estimasi biaya, oleh karena itu untuk menjamin kecermatan tersebut,
dalam proses menghitung diperlukan metode dan kesepakatan-kesepakatan dalam hal
tertentu.
a) Method of measurement
Standard of Measurement telah dikembangkan oleh quantity surveyor, sangat
bermanfaat khususnya untuk perhitungan quantity pekerjaan pada proyek gedung
yang sangat kompleks.
Dalam metode perhitungan kuantitas pekerjaan, urut-urutannya sebagai berikut:
 Taking off
Taking off adalah kegiatan mengambil ukuran suatu elemen bangunan dari
gambar tender atau gambar pelaksanaan, dan dimasukkan ke dalam suatu
formulir, beserta keterangan rinci mengenai elemen tersebut.
 Squaring
Squaring adalah kegiatan menghitung satuan panjang, luas, volume, dan biji
dari ukuran yang telah diambil dalam proses taking off.
 Abstracting
Abstracting adalah mengumpulkan elemen dan jumlah kuantitas tiap-tiap
elemen yang sudah di “square”kan, mengikuti jenis dari formulir untuk
direkapitulasi, untuk mendapatkan jumlah keseluruhan kuantitas tiap-tiap
elemen tersebut.
 Billing
Billing adalah menyiapkan draft Bill of Quantity (BoQ) tiap item pekerjaan
berdasarkan rekapitulasi.
 43

Formulir lembar kerja tersebut dapat dilihat seperti pada tabel 3.4:
Nama proyek :
No. Gambar :
Lembar kerja : Hal: …../……

Timesing Dimension Squaring Description

(1) (2) (3) (4)

Tabel 3.4 Formulir lembar kerja

 44

Contoh pengisian formulir seperti pada tabel 3.5

Timesing Dimension Squaring Description

(1) (2) (3) (4)
Pipa baja diameter 3 inci
3/ 22,00 66,00 m

15/ 10,00
Pasangan bata tebal 15 cm
4,00 600,00 m2

2/10/ 12,00
12,00
288,00 m3 Beton lantai
0,10

Tabel 3.5 Contoh Pengisian

Arti dari formulir tersebut di atas adalah sebagai berikut:

-
Dalam gambar ada pipa baja berdiameter 3 inci, sepanjang 22,00 m sebanyak
3 buah, jadi squaringnya adalah 3 x 22,00 m = 6,00 m
-
Dalam gambar ada pasangan bata tebal 15 cm, dengan ukuran panjang 10 m
x lebar 4 m, sebanyak 15 buah. Jadi squaringnya adalah 15 x 10 x 4 m2 =
600 m2
-
Dalam gambar ada plat lantai beton, dengan ukuran panjang 12 m, lebar 12 m
dan tebal 0,10 m, sebanyak 10 buah, di 2 (dua) tempat. Jadi squaringnya 2 x
10 x 12 x 12 x 0,10 = 288,00 m3

b) Volume Pekerjaan Tanah

Khusus untuk pekerjaan sipil, dimana sering menghadapi pekerjaan tanah yang
cukup besar volumenya, seperti pada pekerjaan saluran irigasi, pekerjaan Dam
(bendungan besar), maka perlu dipahami benar-benar tentang konversi volume tanah.
Volume tanah dapat berubah-ubah besarnya, walaupun jumlah materinya sama,
terutama bila tanah terkena gangguan / kekuatan dari luar. Hal ini dapat terjadi
karena tanah terdiri dari butir-butir yang dilekatkan oleh gaya kohesinya. Setiap
 45

contoh atau sample tanah selalu teridir dari tiga bagian, yaitu butir padat, air dan
udara, yang secara schematis dapat di tunjukkan seperti pada gambar 3.6:

udara Vu
Vr air Va Ba
V
padat Vt Bt

Gambar 3.6 Komposisi tanah

Dimana :
V = Volume keseluruhan
Vr = Volume rongga
Vu = Volume udara
Va = Volume air
Vt = Volume butir tanah
Ba = Berat air
Bt = Berat tanah

Dilihat dari keadaan tanah atau proses yang terjadi pada tanah, maka dikenal tiga
macam keadaan volume tanah, yaitu:
- Volume tanah asli (bank)
- Volume tanah lepas (loose)
- Volume tanah padat (compacted)

Untuk keperluan jumlah volume yang tidak besar, dapat menggunakan daftar
konversi, seperti pada tabel 3.6
 46

Menjadi bentuk
Jenis Material Dari bentuk
Asli Lepas Padat
Asli 1,00 1,11 0,99
Tanah berpasir Lepas 0,90 1,00 0,80
Padat 1,05 1,17 1,00
Asli 1,00 1,28 0,90
Tanah biasa Lepas 0,80 1,00 0,72
Padat 1,11 1,39 1,00
Asli 1,00 1,43 0,90
Tanah liat Lepas 0,70 1,00 0,63
Padat 1,12 1,59 1,00
Tanah campur Asli 1,00 1,18 1,00
Lepas 0,85 1,00 0,91
kerikil Padat 0,93 1,09 1,00
Asli 1,00 1,33 1,03
Kerikil Lepas 0,88 1,00 0,91
Padat 0,97 1,10 1,00
Asli 1,00 1,42 1,29
Kerikil besar Lepas 0,70 1,00 1,91
Padat 0,77 1,10 1,00
Pecahan batu Asli 1,00 1,63 1,22
Lepas 0,61 1,00 0,74
kapur, pasir Padat 0,82 1,35 1,00
Asli 1,00 1,75 1,40
Pecahan cadas Lepas 0,67 1,00 0,80
Padat 0,71 1,24 1,00

Tabel 3.6 Konversi volume tanah

 47

2.5.2 Harga Satuan (Unit Price)

Unit price adalah salah satu faktor penting dalam menentukan biaya proyek,
setelah quantity pekerjaan. Dalam proses menghitung quantity pekerjaan, aspek
teknik lebih menonjol, tetapi dalam proses menghitung unit price, ada tambahan
aspek lagi yang lebih penting yaitu aspek bisnis.
Dalam proses menghitung biaya proyek, maka quantity pekerjaan yang telah
selesai dihitung akan ditransfer ke dalam nilai uang melalui unit price.
a) Hal – hal yang mempengaruhi unit price
Unit price pekerjaan bangunan / konsdtruksi dipengaruhi oleh berbagai hal,
antara lain adalah:
- Time schedule (waktu pelaksanaan yang ditetapkan)
- Metode pelaksanaan (metode konstruksi) yang dipilih
- Produktivitas sumber daya yang digunakan
- Harga satuan dasar dari sumber daya yang digunakan.
 Time schedule
Waktu yang ditetapkan untuk menyelesaikan suatu pekerjaan berpengaruh
pada besarnya unit price. Waktu yang terlalu singkat dari waktu normal,
memaksa kita untuk menggunakan sumber daya pendukung yang lebih
banyak, sehingga berpengaruh terhadap tingginya harga satuan dari pekerjaan
yang bersangkutan.
Sebagai contoh, bila waktu yang terlalu singkat:
o Memaksa form work, bekisting, yang mestinya secara normal dapat
dugunakan berulang (missal tiga kali), hanya dapat dipakai sekali saja
o Memaksa menambah tenaga kerja atau alat yang jumlahnya melebihi
kapasitas tempat kerja, sehingga menyebabkan turunnya
produktivitas.
Waktu yang melebihi waktu normal juga akan menyebabkan tambahnya
harga satuan yang diakibatkan oleh tambahnya biaya tidak langsung
(overhead).
 Metode pelaksanaan
Dalam melakukan suatu pekerjaan, biasanya dimungkinkan dengan berbagai
metode. Beberapa alternative metode pelaksanaan yang ada, tentunya akan
 48

menghasilkan beberapa alternative metode plaksanaannya. Dalam hal ini,

alternative metode pelaksanaan yang harus dipilih tentunya yang
menghasilkan biaya terendah.
Metode pelaksanaan suatu proyek, dalam pengembangan alternatifnya,
dipengaruhi oleh hal- hal sebagai berikut:
o Desain bangunan
o Medan / lokasi pekerjaan
o Ketersediaan tenaga kerja
o Ketersediaan peralatan
Oleh karena faktor-faktor yang mempenagruhi tersebut di atas, maka kadang-
kadang metode pelaksanaan hanya memiliki alternatif yang terbatas. Sebagai
contoh, bangunan atas suatu jembatan, memiliki tiga alternatif metode
pelaksanaannya, yaitu: sistem perancah, sistem cantilever atau sistem
launching.
 Produktivitas
Produktivitas suatu kegiatan, juga sangat berkaitan dengan biaya kegiatan
tersebut. Karena produktivitas menunjukkan berapa output / hasil pekerjaan
per satuan waktu, untuk setiap sumber daya yang digunakan.
Hal-hal yang mempengaruhi tingkat produktivitas dalam pekerjaan
konstruksi, antara lain sebagai berikut:
o Medan / lokasi pekerjaan
o Kerumitan desain bangunan
o Kualitas sumber daya yang digunakan
o Manajemen, dalam perannya menunjang kegiatan pekerjaan
o Cuaca
Kemampuan produktivitas dari sumber daya dapat dibedakan dalam jenis,
yaitu:
o Produktivitas individu, yang dipengaruhi oleh kualitas sumber daya
yang bersangkutan.
o Produktivitas kelompok, yang dipengaruhi tidak hanya oleh kualitas
sumber daya secara individu saja, tetapi juga oleh komposisi dari
anggota kelompok.
 49

 Harga satuan sumber daya

Sumber daya yang dimaksud disini adalah sumber daya yang berkaitan
dengan pelaksanaan pekerjaan, yaitu tenaga kerja, material dan alat. Jadi
besarnya upah tenaga, harga material dan biaya alat yang digunakan untuk
mnegerjakan suatu pekerjaan, akan menentukan besarnya unit price secara
langsung. Dengan demikian, baik tenaga kerja, material maupun alat harus
didatangkan dari sumber yang paling murah, tetapi tetap memenuhi
persyaratan kualitas yang diminta.

b) Unsur-unsur unit price

Unit price pada dasarnya terdiri dari tiga unsur, yaitu:
- Upah tenaga kerja (Labours)
- Bahan (material)
- Alat (equipment)
 Upah tenaga kerja
Untuk menghitung biaya upah tenaga, sampai dengan saat ini masih sering
digunakan “analisa BOW”, dimana faktor-faktor yang digunakanmerupakan
hasil penelitian lima puluh tahun yang lalu. Tentunya faktor-faktor yang
digunakan tersebut ditetapkan berdasarkan tingkat produktivitas tenaga saat
itu, sehingga sudah tidak sesuai lagi dengan kondisi sekarang.
Oleh karena itu, seharusnya dilakukan penelitian sebagai faktor – faktor baru,
sesuai tingkat produktivitas tenaga yang realistik saat ini.
Contoh:
Misal satu orang tukang batu, dibantu dengan dua orang pekerja dan di
koordinir oleh 1/50 mandor (satu mandor mengkoordinir 50 tukang), dapat
menyelesaikan pasangan bata seluas 20 m2 per hari. Ini berarti untuk
menyelesaikan per m2 pasangan bata diperlukan tenaga kerja sebagai berikut:
- 1/20 tukang : 0,050 tukang
- 2/20 pekerja : 0,100 pekerja
- 1/50 x 1/20 mandor : 0,001 mandor
 Bahan (materials)
Bahan yang disebut disini jenisnya tergantung pada item pekerjaannya
(material pokok) dan metodenya (material penunjang). Bahan bangunan dapat
 50

berupa bahan dasar (raw material) yang harus diproses di proyek, atau berupa
bahan jadi/setengah jadi, yang tinggal dipsang saja di lapangan.
Untuk saat ini, sudah banyak dijual bahan jadi atau setengah jadi, seperti
kosen, daun pintu / jendela, beton ready mix, aspal beton hotmix, dan lain
sebagainya. Sehingga untuk menghitung sub harga satuan bahan jenis ini,
tinggal mencari harga pasar yang ada saat itu. Untuk menghitung biaya bahan
yang dip roses sendiri di lapangan karena berbagai alas an, maka perlu
diketahui jumlah bahan yang diperlukan per satuan pekerjaan termasuk
didalamnya waste yang terjadi.
Ada beberapa penyebab waste, yaitu antara lain:
o Penolakan (reject) oleh owner, karena tidak memenuhi syarat
o Kerusakan, karena kelemahan dalam handling atau penyimpanan
o Kehilangan, karena kelemahan pengawasan keamanan
o Pemborosan pemakaian di lapangan.
 Alat
Banyak jenis pekerjaan yang memerlukan peranan alat dalam proses
pelaksanaannya. Dasar pehitungan sub harga satuan alat ini sama dengan sub
harga satuan upah, yaitu mempertimbangkan tingkat produktivitas alat
tersebut.
Bila alat yang digunakan adalah alat sewa, maka harga sewa alat tersebut
dipakai sebagai dasar perhitungan sub harga satuan alat. Misal sewa beton
molen sebesar Rp. 50.000,00 per jam, dengan produktivitas 10 m 3 per jam,
maka sub harga satuan alat untuk pekerjaan beton adalah Rp. 5.000,00 per m 3
beton. Namun bila alat yang digunakan adalah milik sendir, maka harus
dipakai konsep biaya alat, yang terdiri dari:
o Biaya penyusutan (depresiasi) alat, yaitu biaya yang disisihkan untuk
pengembalian investasi alat yang bersangkutan.
o Biaya perbaikan, yaitu meliputi biaya yang diperlukan untuk
penggantian suku cadang dan upah mekanik.
o Biaya operasi, yaitu meliputi biaya-biaya yang diperlukan untuk
keperluan bahan bakar, pelumas, minyak hidrolis, grease dan upah
operator.
 51

2.6 Indirect cost

Yang dimaksud dengan indirect cost adalah biaya yang harus dikeluarkan secara
tidak langsung dalam kaitannya dengan kegiatan suatu proyek. Indirect cost ini,
biasanya untuk menutupi biaya tetap, risiko, dan keuntungan bagi pelaksana proyek.
Baik versi owner maupun versi kontraktor, dalam perhitungan biaya proyek,
selalu menghitung indirect cost sebagai penambah unsure direct cost, hanya teknis
pelaksanaan dan pertimbangannya yang berbeda.
Versi owner biasanya hanya menetapkan suatu persentase dari direct cost
sejumlah angka yang dianggap mencukupi, sehingga sifatnya menjadi standar.
Sebaliknya versi kontraktor berbeda, karena hal ini mengandung banyak
pertimbangan yang lebih bersifat bisnis. Artinya, indirect cost suatu proyek tidak
standar tetapi tergantung situasi dan kondisi saat itu, baik internal maupun eksternal.
Menurut versi kontraktor, indirect cost ini sering disebut sebagai mark up, yaitu
sejumlah biaya yang ditambahkan untuk menutupi hal-hal sebagai berikut:
o Biaya tetap perusahaan
o Risiko yang tidak dapat diperkirakan
o Keuntungan usaha
Dalam menetapkan besarnya mark up, kontraktor selalu menghadapi dilemma.
Disatu pihak, ingin memasang sebesar-besarnya agar memperoleh laba yang cukup
bagus, tetapi di lain pihak harus memasang serendah-rendahnya agar dapat
memenangkan persaingan harga.

2.7 Latihan Soal :

1. Jelaskan tahapan / phase proyek dan cara perhitungan estimasi biaya pada setiap
tahapan proyek !
2. Jelaskan perlunya perhitungan cash flow dalam estimasi biaya!
3. Jelaskan unsure-unsur yang sangat mempengaruhi perhitungan unit price !