ESTIMASI BIAYA

KONSTRUKSI
Cahyo Dita Saputro, ST., MT.
 PENGERTIAN DAN TUJUAN

■ Estimasi biaya konstruksi adalah perkiraan biaya yang dibutuhkan

untuk suatu proyek konstruksi.
■ Menurut definisi dari Nasioanl Estimating Society USA: “Estimasi
biaya adalah seni memperkirakan kemungkinan jumlah biaya yang
diperlukan untuk suatu kegiatan yang didasarkan atas informasi yang
tersdia pada waktu itu.

■ Tujuan: Dengan estimasi biaya konstruksi diharapkan tidak jauh

berbeda dengan biaya sebenarnya atau biaya aktual (“Actual Cost”).
 Pengetahuan
estimator (memilih
metoda konstruksi,
struktur proyek,
perhitungan dan
komputasi satuan)
Faktor yang
Mempengaru Kemampuan dan
hi Ketepatan ketrampilan
estimator
(mendapatkan
Pengalaman informasi dan data
estimator yang berkaitan
dengan proyek,
keahlian dan
ketelitian
perhitungan)
 1. 1. Bagi owner (pemilik)
a. Sebagai patokan
penyediaan dana
Tujuan b. Mengetahui kelayakan
proyek tersebut dari segi
pembuata keuangan/ekonomi
c. Sebagai bahan evaluasi
n estimasi proyek
d. Sebagai dasar
biaya pembanding dalam
tender/lelang
e. Penetuan besarnya pajak
dan asuransi
 2. Bagi konsultan
(perencana, MK):
Tujuan a. Sebagai bahan
perencanaan, lebih lanjut
pembuata (pekerjaan tambah,
kurang, pengembangan)
n estimasi b. Pemilihan alternatif
biaya proyek (lusanya, kualitas
bahan, jenis bahan)
c. Alat pengendalian bahan
 3. Bagi kontraktor
a. Sebagai dasar tender dan
pengajuan penawaran
Tujuan b. Dasar perkiraan
modal/dana pelaksanaan
pembuata c. Dasar untuk penyediaan
n estimasi bahan, alat, tenaga kerja
dan waktu pelaksanaan
biaya d. Dasar untuk pengendalian
biaya
e. Dasar untuk pengajuan
pembayaran
 Biaya
Langsung
Pengelompok
an Jenis Biaya
(Direct Cost)
Proyek Biaya Tak
Langsung
(Indirect Cost)
 Biaya langsung (Direct Cost)

■ Yaitu biaya untuk semua komponen permanen hasil akhir proyek

(bangunan) dan merupakan biaya untuk menghasilkan fisik
bangunan , terdiri dari :
a. Biaya Material
b. Biaya Upah Tenaga
c. Biaya Alat
Ex:
■ Pagar, jalan, jembatan
■ Bangunan fisik proyek
■ Instalasi bangunan (pipa, listrik, mekanikal, dsb)]
■ Fasilitas pendukung bangunan (pembangkit listrik, AC, dsb)
■ Peralatan utama yang tertera dalam gambar (laboratorium)
 Biaya tak langsung (indirect cost)

■ Adalah biaya yang diperlukan untuk proses pengembangan

proyek yang tidak menjadi instalasi atau produk
permanen/fisik proyek, seperti manajemen, supervisi,
fasilitas sementara, dsb.
Ex:
• Gaji dan tunjangan tim Manajemen, engineers, inspektor,
dsb
• Kendaraan dan peralatan konstruksi, termasuk bahan
bakar dan suku cadangnya yang tidak langsung untuk
pembuatan fisik proyek.
• Pembuatan fasiltitas sementara proyek (kantor proyek,
gudang, listrik, komunikasi, air, dsb.)
• Fee atau konfigurasi laba.
 • Arsitektur(denah,
tampak, potongan &
Gambara detil)
n • Struktur
rencana: • ME dan Plumbing
Data For • Taman dan Infra
Struktur
Cost • Arsitektur(denah,
Spesifikas
Estimate i/peratura
tampak, potongan &
detil)
n dan • Struktur
Gambara •
ME dan Plumbing
n • Taman dan Infra
rencana: Struktur
 Lanjutan
• Berita acara penjelasan
pekerjaan
• Daftar harga bahan
Data For • Daftar upah di daerah tersebut
Cost • Peraturan-peraturan yang
terkait
Estimate • Spesifikasi bahan dari pabrik
(produsen)
• Daftar analisa BOW
• Dafatar upah borongan
• Daftar volume satuan tiap
pekerjaan
 JENIS-
JENIS
ESTIMASI Estimasi
Estimasiawal/
Detail
BIAYA (Rinci)
Estimasi kasar
KONSTRU
KSI
 Estimasi Awal/Estimasi Kasar

Estimasi awal/kasar termasuk Preliminary estimate dan

Conceptual estimate yaitu estimasi pada awal proyek, di
mana data proyek masih sangat sedikit, hanya data
jenis bangunan seperti rumah tinggal (mewah,
menengah, sederhana), kantor, jalan tol, dsb. Biata yang
diperkirakan masih secara kasar.
 Estimasi Awal/Estimasi Kasar
■ Estimasi awal/kasar termasuk Preliminary estimate dan Conceptual estimate yaitu estimasi
pada awal proyek, di mana data proyek masih sangat sedikit, hanya data jenis bangunan
seperti rumah tinggal (mewah, menengah, sederhana), kantor, jalan tol, dsb. Biaya yang
diperkirakan masih secara kasar.

Misal, didasarkan pada harga sataun luas atau panjang untuk jenis dan tipe bangunan serta
faktor daerah. Dengan Asumsi:
a. Luas bangunan  m2
b. Jenis bangunan
– Bertingkat  faktor tingkat
– Tidak bertingkat
– Rumash dinas
c. Kelas:
– Mewah
– Sedang
– Biasa/sederhana
d. Daerah/lokasi
Estimasi Detail (Rinci)

■ Estimasi detail/rinci adalah estimasi biaya yang didasarkan pada

perhitungan rinci tiap item pekerjaan yang ada pada proyek dan
menggunakan Analisa Harga Satuan setiap item pekerjaan.
■ Estimasi detail ini baru dapat dilakukan jika gambar rencana,
spesifikasi dan data lain sudah tersedia pekerjaan desain
(Perancangan sudah selesai)
Komponen Biaya konstruksi adalah
seluruh biaya yang
biaya dibutuhkan untuk
melaksanakan suatu proyek
konstruksi sejak tahap studi
pendahuluan sampai
(Biaya selesainya tahap
Detail) pelaksanaan dan
pemeliharaan.
 Komponen-komponen Dalam
Menyusun Biaya Pekerjaan

■ Secara umum komponen biaya suatu pekerjaan

■ Berikut ini adalah komponen biaya pelaksanaan proyek:
a. Biaya Bahan/Material
b. Biaya Upah tenaga kerja
c. Biaya Peralatan
d. Biaya Lain-lain
 Biaya Bahan/Material

■ Yang dimaksud dengan material adalah seluruh elemen proyek yang

nantinya merupakan bagian dari hasil proyek. Material ini juga termasuk
barang elektrikal dan mekanikal seperti elevator, boiler, escalator,
transformator, seperti juga baja struktural, beton, cat, dll.
■ Harga bahan berbeda sesuai dengan jenis dan mutu/spesifikasinya, dan
disamping itu juga dipengaruhi oleh perekonomian nasional (kebijakaan
pemerintah). Permintaan dan penawaran serta fluktuasi harga-harga lain
yang berpengaruh.
■ Harga material dapat diperoleh dari daftar harga langsung dari produsen
ataupun distributor.
■ Biaya material yang dipakai dalam hitungan biaya proyek adalah sampai
di lokasi
 Biaya Upah Tenaga Kerja

■ Upah tenga kerja terdiri dari upah langsung dan upah tidak langsung
■ Biaya upah tenaga kerja lebih sulit di evaluasi dibandingkan
komponen-komponen biaya konstruksi lainnya. Untuk menghasilkan
estimasi yang baik, perhitungan kuantitas harus dibuat sedetail
mungkin. Kondisi pekerjaan dianalisa secara baik dan metoda
kontruksi sudah ditentukan sejak awal. Di samping itu, perusahaan
harus menyimpan data-data tentang biaya-biaya proyek tedahulu
beserta tingkat produktivitas tenaga kerja untuk tiap jenis pekerjaan
 Biaya Peralatan
■ Peralatan yang dimaksud di sini adalah semua alat yang digunakan oleh
kontraktor dalam melaksanakan pekerjaan konstruksi.

■ Pada proyek-proyek besar seperti jalan raya, bendungan, pelabuhan dan

sebagainya, biaya peralatan (misalnya draglines), concrete plant, asphalt
mixing plant, dan sebagainya) adalah komponen yang cukup besar dalam biaya
konstruksi, sehingga perhitungan estimasi biayanya harus dilakukan sengan
cukup teliti. Hal ini tidak sama seperti pada proyek bangunan sederhana,
estimasi biaya peralatan tidak perlu dilakukan dengan sangat detail. Peralatan
kecil seperti concrete vibrators, power tools, diperhitungkan sebagai persentase
tertentu dari biaya tenaga kerja langsung ke dalam biaya overhead proyek.

■ Untuk membuat estimasi yang cukup akurat maka harus ada keputusan yang
lebih awal mengenai ukuran dan jenis peralatan yang akan digunakan.
Berdasarkan lamanaya proyek kontruksi. Kita dapata menentukan apakah suatu
peralatan akan dibeli atau disewa (rented atau leased)
 Biaya Peralatan
■ Berdasar tingkat produktivitas, harga peralatan dan besarnya pekerjaan
maka biaya tiap perlatan dihitung per satuan waktu tertentu seperti per
jam, hari, minggu atau bulan ataupun berdasarkan besarnya produk yang
dihasilkan per satuan waktu tertentu.
■ Proses masuknya alat, pembongkaran dan keluarnya peralatan di atas
termasuk ke dalam biaya mobilisasi, sehingga dimasukkan ke dalam
overhead proyek, bukan termasuk biaya peralatan.
 Biaya Peralatan
■ Biaya alat umumnya dibagi dua yaitu:
1) Biaya pemilikan:
– Biaya penyusutan
– Biaya bunga modal dan asuransi
– Pajak-pajak
Selain biaya pemilikan, peralatan juga dapat disewa dengan cara sewa atau
lease.

2) Biaya operasi, terdiri dari:

– Biaya operator
– Biaya bahan bakar
– Biaya pelumas dan filter
– Biaya perbaikan ringan/pemeliharaan
– Biaya suku cadang
– Biaya penggantian ban
 Biaya lain-lain
■ Yang termasuk ke dalam biaya lain-lain adalah penawaran subkontraktor,
biaya perijinan, biaya tambahan (allowances), overhead proyek umum dan
markup.
■ Yang termasuk ke dalam overhead proyek adalah:
– Mobilisasi pekerjaan
– Manajer proyek
– Site engineer
– Pengawas proyek (kontraktor)
– Listrik
– Air
– Telepon
– Peralatan kantor proyek
– Peralatan kecil proyek konstruksi
– Test material dan test beban
– Dokumentasi
– Dan lain sebagainya
ESTIMA
SI
DETAIL
(RINCI)
01 02 03
Etimasi Biaya oleh Estimasi Biaya Rencana/estimasi
Perencana oleh kontraktor Biaya Pelaksanaan
sebagai untuk penawaran (RAP) yang dibuat
Engineer’s pada oleh Manager
Estimate (owner tender/lelang (Bid. Proyek
estimate), sebagai Estimate)
dasar dan
pembanding
tender.
Pengelompokan Estimasi Biaya
Detail/Rinci
KOMPONEN
BIAYA
DETAIL/BIAYA
TOTAL
PEKERJAAN
(PELAKSANAAN
KONSTRUKSI)
DISSCUSS