PROSES PENILAIAN

Penilaian properti merupakan suatu proses pemecahan masalah dengan

mempertimbangkan dan menganalisis semua faktor yang berpengaruh terhadap nilai
properti tersebut. Adapun faktor yang mempengaruhi bisa faktor internal dan
eksternal. Tahapan-tahapan dari proses penilaian adalah sebagai berikut :

1. IDENTIFIKASI PERMASALAHAN
Hal ini sangat penting untuk menghindari terjadinya kerancauan pemahaman
objektif penilaian tersebut dilaksanakan, ada 4 masalah yang harus diidentifikasi :
• Identifikasi properti yang akan dinilai
• Penentuan tanggal penilaian
• Tujuan penilaian tersebut dilaksanakan
• Jenis nilai yang sesuai
 IDENTIFIKASI PERMASALAHAN

Identifikasi property Tanggal penilaian Tujuan penilaian Jenis nilai

SURVEI PENDAHULUAN

Datayang diperlukan Sumber data Personel dan waktu Perencanaan

pelaksanaan kerja

PENGUMPULAN DAN ANALISI DATA

Data Umum Data Khusus

Lokasional Ekonomi Properti Subjek Pembanding

- Regional -trend ekonomi -dokumen kepemilikan -Jual Beli

-Kota -proyeksi -tapak (site) -Sewa

Lingkungan -permintaan -bangunan

-highest & best use

PENERAPAN METODE PENILAIAN

Cost Approach Income Approach Market data Dan lain-lain

approach

Rekonsiliasi Nilai

KESIMPULAN NILAI DAN LAPORAN PENILAIAN

a. Identifikasi properti yang akan dinilai, Hal ini meliputi: identifikasi real estate
dan identifikasi real properti.
i. Identifikasi real estate, identifikasi awal suatu properti secara fisik adalah dengan
mengetahui alamatnya secaara lengkap, yang dengan alamat tersebut
memungkinkan setiap orang dapat mengetahui di mana lokasi properti tersebut
berada, lokasi dandata deskriptif lain yang dapat menerangkan lokasinya atau
merujuk pada landmark yang dikenali.
ii. Identifikasi real properti, penilaian ini adalah meliputi baik fisik tanah atau
bangunan maupun hak-hak yang melekat pada pemilikan tanah atau bangunan
oleh pemilik individual maupun kolektif.
b. Penentuan tanggal penilaian, tanggal penilaian ini sangat penting untuk
menerangkan kapan dasar penilaian itu diambilpenerapan tanggal ini adalah
berkaitan dengan tujuan penilaian tersebut dijalankan.penilaian mungkin saja
dilakukan untuk menentukan nilai properti di waktu lampau maupun di waktu
yang akan datang.
c. Tujuan penilaian, dalam hal ini apakah tujuan untuk jual beli, sewa, asuransi,
agunan. Tujuan penilaian ini perlu dinyatakan secara jelas dan spesifik dalam
laporan penilaian, dan menentukan estimasi nilai apa yang perlu ditentukan,
misalnya untuk menentukan :
• Harga jual/pembelian yang sepatutnya
• Jumlah pinjaman
• Dasar penetapan pajak
• Tempoh kontrak, dll
d. Jenis nilai yang dikehendaki, masalah yang terakhir yang harus diidentifikasi
adalah sangat berkaitan dengan tujuan penilaian. Tujuan penilaian yang berbeda
mungkin meghendaki jenis nilai yang berbeda pula.
2. SURVEI PENDAHULUAN

setelah kita menentuka tujuan dan merumuskan masalah, maka tahap selanjutnya
melakukan analisis pendahuluan mengenai karakteristik dan skop tugas penilaian
yang dilakukan serta data yang akan dikumpulkan.
a. data-data yang diperlukan, berdasarkan identifikasi permasalahan yang telah
dilakukan pada tahap pertama, penilai dapat memperkirakan data dan informasi
apa saja yang diperlukan dalamrangka penilaian properti tersebut. Terdapat dua
jenis data yang harus dikumpulkan yaitu data umum dan data khusus.
b. Sunber data, jenis data yang diperlukan baik data primer maupun data sekunder,
selanjutnya berpengaruh secara langsung terhadap sumber datanya. Sumber data
dapa tdiklasifikasikan :
i. Instansional (pemerintah), BPN, ditjen pajak, PEMDA, CAMAT, lurah
BULPN. Sedangkan yang non pemerintah broker, perusahaan penilai, notaris,
developer, dll.
ii. Noninstansional , meliputi penjual, pembeli, iklan, media masa, dll.
c. Personel dan waktu yang diperlukan, ditentukan oleh jangka waktu yang
dikehendaki oleh pemberi tugas, dan kompleksitas propertiyang dinilai. Jumlah
personel dan waktu yang diperlukan biasanya tergantung dari beban kerja
penilaian yang akan dilakukan.
d. Perencanaan kerja, suatu perencanaan kerja yang matang akan samgat
membantu kelancaran dan efesiensi pelaksanaan penilain. Perencanaan kerja ini
meliputi : pembagian kerja dan tanggung jawab tiap personel, perencanaan
biaya, saran pendukung, dan lain-lain.
3. PENGUMPULAN & ANALISIS DATA

Data yang perlu di kumpulkan dan dianalisis haruslah data-data yang

mempunyai hubungan dan pengaruh terhadap estimasi nilai properti subjek (properti
yang dinilai). Data-data yang dikumpulkan dan dianalisis ini secara garis besar
diklasifikasikan: data umum, dan data khusus.

a) Data Umum

Meliputi data-data dalam skala nasional, provinsi, kabupaten, kota dan

lingkungan sekitar. Data-data ini meliputi faktor-faktor eksternal (sosial,
ekonomi, peraturan pemerintah, dll) yang mempengaruhi nilai.

i) Lokasional

Data-data seperti kecenderungan populasi, peraturan pemerintah, tata

gunatanah, kepadatan, transportasi, masalah lingkungan, fasilitas umum, dsb
yang berpengaruh terhadap nilai properti.

ii) Ekonomi

Trend ekonomi baik secara nasional, regional maupun dalam lingkup

yang lebih sempit (lingkungan sekitar) biasanya sangat berpengaruh terhadap
nilai properti subjek. Data-data seperti upah buruh, bahan-bahan material,
tingkat sewa, tingkat hunian, dsb mungkin sangat penting dianalisis tergantung
dari jenis properti yang dinilai.

b) Data Khusus
Data yang spesefik adalah berkaitan dengan properti subjek dan
properti pembanding.
c) Data Properti Subjek

Data-data properti subjek ini meliputi: tapak (site), bangunan

(improvement), dan dokumen kepemilikan (title).

Tapak (site)

• Luas dan ukuran, bentuk, kontur, jenis tanah, elevasi, letak, zoning, dsb.
 Bangunan
• Bangunan utama : luas dan ukuran, desain, layout, konstruksi, bahan material,
atap, langit-langit, lantai, dinding, kusen, dsb. Bangunan (Other Land
Improvement): pagar, pos keamanan, jalan internal, halaman,tanaman, dsb.

Dokumen-dokumen kepemilikan
• Akte jual beli, sertifikat tanah, IMB, izin lokasi,dsb.
d) Data Pembanding

Adalah properti yang mempuyai kegunaan sama/serupa, berlokasi pada

kawasan yang sama, dan diketahui nilainya, berlokasi yang sama, dan telah
diketahui nilainya. Data pembanding ini bisa berupa: data fisik tanah dan
bangunan, data harga jual/beli, data sewa untuk beberapa jenis properti (sperti
industrial, residensial, dll).

4. PENERAPAN METODE PENELITIAN

Tentang metode penilaian ini diterangkan secara terpisahpada bagian lain.

Namun secara garis besar, penilaian yang lazim dugunakan adalah pendenkatan
perbandingan penjualan, biaya dan pendapatan. Selanjutnya analisis dilakukan dengan
mengukur tingkat kesamaan dan perbedaannya untuk menentukan berapa penyesuaian
yang akan diberikan untuk menentukan nilai properti subjek. Tahap selanjutnya untuk
menentukan nilai properti secara keseluruhan maka nilai bangunan yang baru yang
telah terdepresiasi tersebut ditambah nilai tanah. Secara garis besar, prosedur penilaian
melalui pendekatan pendapatan adalah sebagai berikut:

a) Menentukan total pendapatan kotor potensial

b) Menentukan tingkat kekosongan
c) Menentukan total pendapatan lain-lain
d) Menentukan total biaya/perbelanjaan
e) Menentukan total pendapatan bersih operasi
5. REKONSILIASI NILAI

Rekonsiliasi indikasi nilai adalah suatu analisis terhadap berbagai kesimpulan

nilai untuk mendapatkan uatu estimasi nilai akhir. Penerapan satu atau lebih dari
metode penelitian biasanya menghasilkan kesimpulan nilai yang berbeda. Terdapat
beberapa cara yang dilakukan dalam rangka rekonsiliasi nilai ini: sebagian penilai
melakukannya dengan membuat rata-rata dari kesimpulan nilai yang diperoleh. Cara
yang lainnya adalah dengan memilih salah satu dari metode yang paling sesuai dengan
mempertimbangkan dari semua faktor yang berpengaruh seerti akurasi data, tujuan
penilaian, dan faktor-faktor yang relevan.

6. KESIMPULAN NILAI DAN LAPORAN PENILAIAN

Akhir dari seluruh proses penilaian adalah sebuah keputusan tentang

kesimpulan niali yang harus dibuat oleh penilai sebagai jawaban atas tugas yang
dibebankan kepadanya oleh klien. Di dalam membuat keputusan nilai penilai harus
mampu bersikap jujur, tidak berat sebelah dan adil. Penilai harus mampu
mempertanggungjawabkan penilai tersebut tidak hanya bersifat temporer, tetapi
penilai mempunyai beban untuk mempertanggungjawabkan keputusannya tersebut
seumur hidupnya. Dalam laporan penilaian inilah disampaikan semua data pendukung,
faktor-faktor yang berpengaruh, serta rasionalisasi pengambilan keputusan tersebut.