PENILAIAN TANAH

(LAND VALUATION)

 Permasalahan
 Pendekatan Penilaian

 Contoh Kasus
 PERMASALAHAN
 Keberadaan objek pajak tanah kosong yang
berkarakteristik khusus cukup banyak;
 Karekaterisitk khusus op tanah kosong
disebabkan oleh lokasi, pengunaan dan fisik
(elevasi, topografi, keluasan, dll);
 Pendekatan penilaian yang mengacu pada
kawasan (penilaian massal) tidak dapat
mengakomodasi kerakteristik khusus objek pajak
tanah kosong;
 Diperlukan pendekatan penilaian yang bersifat
“individual” untuk dapat mengakomodasi
“kerakteristik khusus “
 PERMASALAHAN
 Belum adanya peraturan yang mengatur
tata cara penilaian individual atas tanah
kosong berkarakteristik khusus;
 Setiap bidang tanah mempunyai alternatif
penggunaan tertinggi dan terbaik (highest
and best use) yang berbeda;
 Setiap bidang tanah mempunyai potensi
ekonomi yang berbeda sehingga “nilai
pasar” dapat berbeda meskipun
bersebelahan, terutama bidang tanah
berkarakteristik khusus dalam kawasan;
 PENDEKATAN PENILAIAN
 Sales Comparison Approach;
 Extraction Approach;
 Allocation Approach;
 Land Residual Approach;
 Ground Rent Capitalization Approach;
 Subdivision DCF Approach (Land
Development Approach), paling sesuai untuk
tanah kosong yg berpotensi untuk pembangunan.
 Sales Comparison Approach
(Pendekatan Perbandingan Data Pasar)
 Pendekatan ini dilakukan dengan tahap sbb :
 Mengumpulkan data pasar yang relevan;

 Mengidentifikasi persamaan dan perbedaan karakteristik

antara objek dinilai dengan data pasar untuk
menentukan faktor penyesuaian;
 Menentukan unit perbandingan penyesuaian ie.
prosentase, jumlah rupiah;
 Menentukan besarnya penyesuaian (adjusment) dari
perbedaan karakteristik yang telah diidentifikasi;
 Menentukan indikasi nilai pasar setiap data pasar
berdasarkan jumlah penyesuaian (adjusment);
 Menentukan indikasi nilai pasar subjek dinilai dengan
teknik rata-rata, pembobotan, atau pilih salah satu;
 Extraction Approach
 Pendekatan ini dilakukan dengan tahap sbb :
 Mengestimasi nilai pasar subjek dinilai (termasuk
bangunan dan improvement diatas tanah);
 Menentukan biaya reproduksi baru (BRB) bangunan dan
improvement;
 Mengestimasi besarnya penyusutan (depresiasi/D) atas
bangunan dan improvement;
 Menentukan indikasi nilai bangunan dengan cara
mengurangi BRB terhadap depresiasi;
 Menentukan indikasi nilai tanah dengan cara mengurangi
nilai pasar subjek dinilai terhadap indikasi nilai bangunan.
 Allocation Approach
 Pendekatan ini dapat dilakukan setelah diperoleh cukup
data pasar sehingga dapat dianalisis dan ditentukan pola
ratio nilai tanah dan nilai bangunan terhadap nilai
properti secara keseluruhan;
 Pola ratio ini dapat ditentukan dari berbagai sumber ie.
tipikal ratio dari penilaian untuk perpajakan, pemahaman
perilaku data, atau dari developer;
 Pendekatan ini dilakukan dengan langkah sbb
 Tentukan indikasi nilai pasar properti (tanah dan
bangunan;
 Tetapkan pola ratio nilai tanah dan nilai bangunan
terhadap nilai properti;
 Tentukan indikasi nilai tanah dengan menggunakan
ratio nilai tanah yang telah ditentukan.
 Land Residual Approach

 Pendekatan ini dilakukan dengan tahap sbb :

 Estimasi indikasi nilai bangunan;
 Estimasi pendapatan bersih hasil operasi “net operating
incomes” properti (tanah & bangunan)
 Penentuan tingkat kapitalisasi bangunan;
 Penentuan tingkat kapitalisasi tanah;
 Penentuan lokasi kontribusi NOI dari bangunan : cara
mengalikan indikasi nilai bangunan dengan tingkat
kapitalisasi bangunan
 Penentuan alokasi kontribusi NOI dari tanah : cara
mengurangi NOI properti dengan NOI bangunan
 Estimasi nilai tanah : cara mengkapitalisasi kontribusi
NOI dari tanah dengan tingkat kapitalisasi tanah
 Ground Rent Capitalization Approach
 Pendekatan ini dilakukan dengan tahap sbb :
 Pengumpulan data nilai pasar dan data sewa pasar;

 Penentuan tingkat kapitalisasi yang mencerminkan

kondisi pasar dengan cara menghitung ratio sewa pasar
terhadap nilai pasar;
 Menentukan indikasi nilai pasar subjek dinilai dengan
cara kapitalisasi sewa pasarnya dengan tingkat
kapitalisasi yang telah disesuaikan.
 Subdivision DCF Approach
(Land Development Approach)

 Kesesuaian :
 Pendekatan yang paling umum digunakan untuk
menilai tanah kosong dengan karakteristik khusus
(lokasi, pengunaan, fisik : elevasi, topografi,
keluasan, dll);
 Pendekatan perbandingan data pasar tidak dapat
dilakukan karena tidak ada data pembanding;
 Tanah kosong yang mempunyai potensi
dikembangkan (potential development) untuk
mengestimasi potensi nilai (potensial value);
 Kriteria pengembangan harus memenuhi prinsip
penggunanan tertinggi dan terbaik (highest and best
use) baik dari aspek legal, fisik, finansial dan
produktifitas maksimal;
 Land Development Approach (con’t)

 Langkah-Langkah :
 Menentukan konsep pembangunan diatas tanah kosong
tersebut yang memenuhi prinsip penggunanan tertinggi
dan terbaik (hypotetical development);
 Mengestimasi besarnya “gross development value/GDV”
berdasarkan estimasi harga jual/sewa dan skenario
progres tahap penjualan/sewa yang wajar;
 Mengestimasi besarnya “development cost/DC” yaitu biaya
pembangunan berdasarkan biaya langsung dan tak
langsung;
 Mengestimasi besarnya “enterprenurial profit/EP” sebagai
kompensasi atas resiko pengembangan yang dilakukan;
 Mengestimasi nilai potensial tanah (land potential value)
dengan cara mengurangkan “gross development value”
atas “development cost” dan “enterprenurial profit” (GDV-
(DC+EP);
 Land Development Approach (con’t)

 Teknis Penilaian :
 Pembuatan lembar analisis “discounted cash
flow/DCF” untuk menggambarkan aliran “cash inflow
(GDV)” ,“cash outflow (DC)” dan “enterprenurial
profit/EP” sepanjang skenario progres
penjualan/sewa;
 Menentukan besaran arus kas bersih “net cash flow”;

 Menentukan besaran tingkat diskonto untuk

mendiskonto arus kas bersih yang diharapkan;
 Menjumlahkan besarnya arus kas bersih yang telah
didiskonto untuk menggambarkan nilai potensial
tanah kosong “potential land value”
SKEMA LAND DEVELOPMENT APPROACH

Value of
Land
 TAHAPAN PELAKSANAAN PENILAIAN
“LAND DEVELOPMENT APPROACH”

1. Tentukan konsep pengembangan berdasarkan

masterplan atau highest and best use dari site
2. Tentukan produk pengembangan berdasar konsep
pengembangan
3. Tentukan program penjualan untuk memperoleh Gross
Development Value (GDV)
4. Tentukan biaya pengembangan untuk memperoleh
Gross Development Cost (GDC)
5. Kurangkan antara GDV dengan GDC untuk
memperoleh Residual Value of Land
6. Diskonto Residual Value of Land dengan discount rate
tertentu untuk memperoleh Nilai Properti (tanah) saat
ini.
 STUDI KASUS
LAND DEVELOPMENT APPROACH
GENERAL ASSUMPTION
GROSS DEVELOPMENT VALUE (GDV)
GROSS DEVELOPMENT VALUE (GDV)
GROSS DEVELOPMENT COST (GDC)
RESIDUAL VALUATION

Description 2000 2001 2002 2003 2004

Gross Development Value 5.696.820.644.554

(GDV) in 2004

Gross Development Value 3.146.303.328.209

(GDV) in 2000

Gross Development Cost (GDC) 2.385.696.225.000

Developer Profit 131.346.437.567

RESIDU

LAND VALUE (Rp.) 131.000.000.000

Rp/M2 774.809
 SEKIAN
TERIMA KASIH