PENGGUNAAN THE HIGHEST AND BEST USE ANALISYS DAN CAPITAL BUDGETING

SEBAGAI ALAT ANALISIS INVESTASI DI SEKTOR PROPERTI

(STUDI PELUANG PASAR DAN ANALISIS KEUANGAN RENCANA
PEMBANGUNAN PASAR BUBULAK BOGOR )
ASKARDIJA R. ADJI
ahoesodo@gmail.com
Abstract. This study aims to determine the optimal utilization of land with an analysis of the Highest
and Best Use (HBU), as well as determine the feasibility of developing the project plan based on the
market analysis of Capital Budgeting. HBU analysis indicates that the development of the location with
simple common market designation, is in conformity with the six basic concepts in the HBU. The
results of appraisal of capital budgeting projects based analysis shows that the project is feasible.
Calculations based payback and discounted payback method, payback period is 7.9 months and 4.2
months based on the assumption optimistic scenario. The project also produces a positive NPV.
Calculation of profitability index values more than 1, which means the project is acceptable.
Key Words: The Highest and Best Use Analysis (HBU), Payback Period, Discounted Payback Period,
Net Present Value, and Profitability index
Abstrak. Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui pemanfaatan optimal suatu lahan dengan analisis
The Highest and Best Use (HBU), serta mengetahui tingkat kelayakan pengembangan rencana proyek
pasar tersebut berdasarkan analisis Capital Budgeting. Hasil analisis HBU menunjukkan bahwa
pengembangan lokasi dengan peruntukan pasar sehat sederhana, sudah sesuai dengan enam konsep
dasar dalam analisis HBU. Hasil penilaian kelayakan proyek berdasarkan analisis capital budgeting
menunjukkan bahwa proyek ini sangat layak. Perhitungan berdasarkan metode payback period dan
discounted payback period menunjukkan bahwa jangka waktu pengembalian investasi dengan asumsi
base scenario adalah 7,9 bulan dan 4,2 bulan berdasarkan asumsi optimistic scenario. Proyek ini juga
menghasilkan NPV positif. Perhitungan profitability index menghasilkan nilai lebih dari 1 yang artinya
proyek ini dapat diterima.
Key Words: The Highest and Best Use Analysis (HBU), Payback Period, Discounted Payback Period,
Net Present Value, dan Profitability index
Kecenderungan migrasi penduduk Jakarta ke
daerah subur karena pergeseran peruntukan tanah
di Jakarta, dari sebelumnya sebagai kawasan
perumahan
menjadi
kawasan
komersial,
menyebabkan penduduk Jakarta harus mencari
rumah di pinggir kota. Hal lain yang
menyebabkan migrasi ialah kenaikan harga-harga
tanah di Jakarta membuat daya beli penduduknya
tidak mampu menjangkau harga tanah di dalam
kota. Kecenderungan mobilitas penduduk di
Jabotabek ini akan mendorong tumbuhnya
kebutuhan akan pusat ekonomi dan perbelanjaan
antara lain kebutuhan akan pasar tradisional yang
lengkap dan memadai.
Rencana proyek pengembangan Pasar
124

Bubulak yang terletak di Kelurahan Bubulak

Kecamatan Bogor Barat Kabupaten Bogor
memerlukan kajian yang menyeluruh untuk
mengetahui respon pasar yang tepat. Studi ini
merupakan analisis dan kajian atas peluang
pembangunan proyek pasar sehat sederhana di
atas lahan seluas 21.138 m2 yang selanjutnya
disebut proyek.
Oleh karena perlu suatu studi atau analisis
yang komprehensif
bagi investor atau
perusahaan-perusahaan yang bergerak di sektor
properti sebelum mengambil keputusan atas
investasinya. Analisis komprehensif dimaksud,
yaitu macro market analysis, behaviour analysis,
economic base analysis, dan micro location

analysis. Di samping itu financial analysis juga

aspek yang harus dilakukan, dan alat analisis
yang dapat digunakan untuk menentukan fisibel
atau tidak fisibel suatu rencana investasi adalah
capital budgeting analysis. Alat analisis ini
mencakup payback period, discounted payback
period, net present value dan profitability index.
Sedangkan untuk menentukan efektivitas
pemanfaatan modal (lahan untuk properti), dapat
digunakan The Highest and Best Use Analysis
Theory (HBU Analysis Theory).
Untuk memberikan gambaran yang lebih
jelas tentang investasi di sektor properti, penulis
mencoba menyajikannya ke dalam sebuah thesis
yang berjudul: Penggunaan The Highest and
Best Use (HBU) Analysis dan Capital Budgeting
sebagai Alat Analisis Investasi di Sektor Properti
(Studi Peluang Pasar dan Analisis Keuangan
Rencana Pembangunan Pasar Bubulak Bogor).
Kelayakan suatu rencana investasi dapat
ditentukan dari seberapa efektif analisis
komprehensif atas investasi tersebut dapat
dilakukan,
sehingga
mampu
menjamin
kelangsungan investasi, dan memberikan
keuntungan bagi investor. Dalam hubungan
tersebut, berdasarkan uraian latar belakang di atas
maka dapat ditentukan perumusan masalah dalam
penelitian ini, yaitu: (1) Bagaimana penggunaan
The Highest and Best Use Analysis (HBU) untuk
menilai pemanfaatan optimal lahan pada rencana
pembangunan Pasar Bubulak Bogor?; (2)
Bagaimana tingkat kelayakan dari investasi
tersebut berdasarkan analisis Capital Budgeting?
Penelitian ini yang mengambil tema tentang
investasi, bertujuan untuk mengetahui beberapa
hal yang berkaitan dengan pertanyaan yang telah
diajukan dalam perumusan masalah yaitu: (1)
Untuk mengetahui pemanfaatan optimal suatu
lahan dengan analisis The Highest and Best Use
pada rencana pembangunan Pasar Bubulak
Bogor; (2) Untuk mengetahui tingkat kelayakan
rencana pembangunan Pasar Bubulak Bogor
berdasarkan analisis capital budgeting.
KAJIAN LITERATUR
Sebagai salah satu alat dalam investasi di
sektor properti, analisis penggunaan tertinggi dan
terbaik (HBU) banyak digunakan dewasa ini.

Definisi HBU yang umum dipergunakan di

Amerika Serikat adalah penggunaan terbaik dan
legal yang paling mungkin dari suatu lahan
kosong atau suatu properti yang diperbaiki, yang
mana daya dukung fisiknya memungkinkan
(physically possible), memiliki dukungan daya
serap pasar lokal, kelayakan secara keuangan, dan
hal ini menghasilkan nilai tertinggi. Empat
kriteria HBU harus berhubungan dengan
perizinan yang sah (legal permissibility), daya
dukung fisik (physical possibility), kelayakan
keuangan (financial feasibility), dan keuntungan
maksimum (AI 1993, 171).
Scribner (1997: 471-475) memberikan enam
langkah penilaian proses HBU, yaitu: (1)
Perizinan penggunaan properti. Penggunaan
properti tersebut harus memenuhi persyaratan
perizinan peruntukan properti itu sendiri, dan
persyaratan-persyaratan lain seperti zoning,
kepadatan bangunan, peraturan bangunan dan
pembangunan, serta peraturan tentang dampak
lingkungan; (2) Daya dukung fisik dan
penerimaan lingkungan. Daya dukung fisik dan
penerimaan lingkungan meliputi daya dukung
tanah, topografi, bentuk ukuran, utilitas,
proksimitas dan aksebilitas; (3) Dukungan daya
serap pasar lokal. Langkah ketiga adalah
menentukan apakah penggunaan properti yang
telah ditentukan didukung infrastruktur yang
memadai; (4) Daya jual (marketable); (5)
Analisis pasar meliputi penentuan apakah
penggunaan sebidang tanah atau suatu properti itu
dapat memiliki daya jual, penentuan permintaan
saat ini dan di masa yang akan datang, penawaran
saat ini dan di masa yang akan datang dari
fasilitas lain yang kompetitif, analisis kualitas
ekonomi dalam arti harga jual, tingkat sewa,
tingkat kualitas fisik bangunan, estimasi ukuran
bangunan, penghitungan ruang yang dapat
diserap pasar, jadwal penyerapan pasar, dan
kondisi-kondisi lain seperti tata ruang, interior,
eksterior, servis, saran-saran pemasaran dan
bahkan saran-saran keuangan agar dapat
mencapai tingkat penyerapan yang diharapkan.
(6) Kelayakan secara ekonomi. Analisisnya
meliputi analisis perkiraan aliran kas bersih yang
diharapkan (net cash flow), biaya modal dan
resiko dari kriteria investasi pasar khusus
sehingga diperoleh tingkat pengembalian yang
125

layak sesuai dengan analisis keuangan yang

dilakukan. (7) Penggunaan lahan yang
memberikan hasil tertinggi. Merupakan suatu
kesimpulan terhadap hasil dari analisis HBU yang
dilakukan meliputi kriteria profitabilitas dan
produktifitas. Dengan performance yang optimal
tersebut diharapkan suatu proyek akan mampu
menciptakan profitabilitas yang tinggi.
Analisis Metode Optimalisasi Lahan
Berdasarkan
HBU, yaitu; (1) Pendekatan
kapitalisasi Pendapatan (Income Capitalization
Approach). Pendekatan kapitalisasi Pendapatan,
merupakan pendekatan pendapatan didasarkan
pada pendapatan yang akan diperoleh di masa
depan. Nilai diperoleh dengan menghitung nilai
sekarang (present value) dari besarnya
pendapatan bersih (Net operating income) per
tahun, yang kemudian dikapitalisir dengan tingkat
kapitalisasi (capitalization rate) sesuai pasar.
Secara matematis, pendekatan kapitalisasi
pendapatan dapat dirumuskan sebagai berikut : I
=
pendapatan bersih (Rp) (Net operating
income), R =
Tingkat Kapitalisasi (%)
(Capitalization Rate), V = Nilai Aset Properti
(Rp) (Market Value); (2) Pendekatan Penilaian
Pengembangan
Hipeotetis
[Hypotetical
Development Appraisal (HDA) Approach] HDA
merupakan turunan dari pendekatan kapitalisasi
pendapatan. Pendekatan penilaian ini dilakukan
untuk menentukan nilai sebidang tanah yang
akan dikembangkan menjadi properti komersial
(perkantoran, hotel, apartemen, kondominium,
dan pusat perbelanjaan). Nilai diperoleh dengan
menghitung nilai jual properti (Sale Value)
melalui pendekatan kapitalisasi pendapatan
(Income Capitalization Approach), dikurangkan
dengan seluruh biaya-biaya yang diperlukan
untuk
mengembangkan
properti
(total
development cost) sehingga menghasilkan nilai
lahan (residual site value).
Secara matematis HDA dapat dirumuskan
sebagai berikut:
I=RxV

Modal (Capital) adalah aktiva tetap yang

digunakan dalam operasi perusahaan. Sedangkan
anggaran (Budget) adalah suatu rencana yang
menjelaskan arus kas keluar dan arus kas masuk
yang diproyeksikan (diprediksi) selama periode
tertentu di masa mendatang. Adapun anggaran
modal (Capital Budget) adalah suatu tinjauan
umum tentang pengeluaran-pengeluaran yang
terencana pada aktiva tetap. Dengan demikian
penganggaran modal (Capital Budgeting) adalah
keseluruhan proses menganalisis proyek-proyek,
dan menentukan apakah proyek-proyek tersebut
harus dimasukkan dalam anggaran modal.
Metode Capital Budgeting
Dalam capital budgeting, terdapat beberapa
metode penilaian investasi yang umum
digunakan, yaitu: (1) Payback Period, Payback
period adalah periode waktu yang dibutuhkan
untuk mengembalikan investasi pada proyek; (2)
Discounted Payback period (DPP), Discounted
Payback Period adalah periode waktu yang
dibutuhkan untuk mengembalikan investasi pada
proyek, berdasarkan tingkat pengembalian dari
cash flow yang telah didiskonto. Metode
discounted payback period dikembangkan karena
melihat kenyataan adanya kelemahan metode
payback
period,
yaitu:
(1)
Tidak
memperhitungkan cash flow setelah tercapainya
payback period; (2) Tidak memperhitungkan nilai
waktu dari uang (time value of money). Metode
discounted payback period lebih layak
digunakan, karena memperhatikan dua hal, yaitu:
(1) Tidak mengabaikan arus kas setelah payback
period; (2) Tidak mengabaikan nilai waktu dari
uang. (3) Net Present Value (NPV), Metode
NPV menggunakan teknik discounted cash flow
(DCF) untuk memperhitungkan nilai waktu dari
uang untuk semua arus kas (CIF dan COF); (4)
Profitability Index (PI) Profitability Index (PI)
adalah rasio antara present value CIF dengan
present value COF. Metode ini sering juga
disebut Benefit Cost Ratio.

Residual Site Value = Property Sales Value

Total Development Cost

METODE PENELITIAN

Capital Budgeting
Pengertian capital budgeting dapat dijelaskan
sebagai berikut:

Dalam rangka memberikan pedoman dan

arahan agar uraian dan analisis dapat sesuai
dengan apa yang telah digariskan pada latar

126

belakang masalah dan perumusan masalah maka

perlu disusun suatu kerangka pemikiran dalam
penulisan ini.
Adapun kerangka pemikirannya dapat dilihat
pada gambar 1.
Teknik Pengumpulan Data
Untuk pengumpulan data adalah suatu teknik
yang digunakan untuk mengumpulkan data yang
diperlukan. Dalam penulisan ini, penulis
memerlukan data yang relevan dan akurat. Untuk
memperoleh data yang lengkap dalam objek
penelitian ini, maka penulis melakukan dua jenis
penelitian, yaitu : (a) Penelitian Kepustakaan
(Library Research), yaitu mencari data teoritis
dengan cara membaca dan mempelajari berkasberkas dari beberapa sumber yang relevan dengan
tujuan penelitian ini, antara lain buku-buku,
majalah atau tabloid properti, literatur-literatur
lain serta catatan kuliah yang erat kaitannya
dengan permasalahan yang menjadi objek
pembahasan penelitian; (b)
Penelitian
Lapangan (Field Research), penulis melakukan
penelitian dengan cara terjun langsung ke
lapangan
untuk mendapatkan data atau
penjelasan secara lengkap. Dalam penelitian
lapangan ini teknik pengumpulan data yang
dilakukan adalah dengan melakukan: Wawancara
(Interview) Penulis mengadakan wawancara
secara langsung kepada pihak-pihak yang terkait
dengan penelitian untuk memperoleh keterangan
yang diperlukan; (2) Observasi, penulis
mengadakan pengamatan langsung karena dengan
cara ini akan didapat data yang pasti karena
pengumpulan datanya dengan jalan mengadakan
pengamatan secara langsung pada obyek yang
diperlukan.
Metode Analisis Data
Tujuan penelitian ini adalah untuk
mengetahui optimalisasi lahan komersial pada
rencana proyek pembangunan Pasar Bubulak
Bogor dan mengetahui tingkat kelayakan dari
investasi tersebut berdasarkan analisis HBU,
analisis SWOT dan analisis Capital Budgeting.
Analisis HBU

Proses analisis HBU yang dilakukan dalam

penelitian ini mengikuti alur dapat dilihat pada
gambar 2:
Analisis Capital Budgeting
Payback Period (PP) Cara yang dilakukan
melalui langkah-langkah: (1) Menghitung nilai
investasi awal proyek Pasar Bubulak; (2)
Menghitung proyeksi aliran kas (cash flow)
keluar dan masuk untuk mendapatkan perkiraan
nilai EBITDA dari proyek.
Penghitungan
proyeksi yang dilakukan baik untuk penghitungan
nilai investasi awal maupun aliran kas
menggunakan dua asumsi, yaitu asumsi base
scenario dan asumsi optimistic scenario.
Discounted Payback Period
Penghitungan dengan metode Discounted
Payback Period (DPP) mengikuti langkahlangkah awal yang serupa dengan metode PP
namun karena metode ini dilakukan untuk
mengatasi kelemahan metode PP karena
mengabaikan nilai waktu uang, maka pada
metode ini penulis mempresent-valuekan arus
kas. Selanjutnya dilakukan perhitungan berapa
cepat investasi proyek bisa kembali yang
dinyatakan dalam bulan.
Net Present Value
Penghitungan Net Present Value (NPV)
memerlukan dua kegiatan penting yaitu: (a)
Menaksir arus kas; (b) Menentukan tingkat bunga
yang dipandang relevan (Husnan 2002, 199)
Formula
yang
dipergunakan
untuk
menghitung NPV yaitu:

Keterangan: NPV
-CFO

= Net Present Value

= Nilai investasi awal
yang dikeluarkan
CFt
= Aliran kas proyek
T
= periode waktu
K
= tingkat bunga
Kriteria penerimaan proyek adalah bila
NPV>0
proyek diterima, NPV=0 proyek
diterima, NPV< 0 proyek ditolak.
127

Latar Belakang Masalah

Perumusan Masalah
Pengumpulan Data
Hasil Penelitian & Pembahasan

Analisis
The Highest and Best Use (HBU)

Analisis
Capital Budgeting

Kesimpulan dan Saran

Gambar 1. Kerangka Pemikiran
Analisis Kajian Lokasi
(makro and mikro)

Analisis Pasar
(makro dan mikro)

Penentuan Jumlah Permintaan

Analisis Lokasi Pasar

/Penawaran di Lokasi Pasar

(Pemanfaatan alternatif)

(Pemanfaatan Alternatif)

Analisis Daya Serap dan

Pangsa Pasar

Analisis HBU

Analisis HBU awal

Penilaian Pemanfaatan
Alternatif

Analisis Kelayakan
Keuangan

Gambar 2. Proses Analisis HBU

Site Known but Use To Be Determined
(Lokasi diketahui tetapi penggunaan akan ditentukan)
128

Profitability Index
Perhitungan Profitability Index (PI)
dengan menggunakan formula sebagai berikut:
PI

PV(future cashflows)
NPV
1
initial investment
initial investment

Keterangan: PI
PV(future
cashflow)

A. Initial
invest
ment
NPV

=
Profitability
Index
= Present Value
dari seluruh future
cashflow yang
diharapkan
diterima.
= Nilai investasi
proyek

=
Net Present
Value
Kriteria penerimaan suatu proyek adalah
apabila hasil penghitungan PI menghasilkan
nilai yang lebih dari 1
HASIL PENELITIAN DAN
PEMBAHASAN
Hasil Analisis HBU
Analisis Permintaan dan Penawaran
Penawaran, Terdapat tiga pesaing utama di
wilayah studi, dengan dasar lokasi yang
berdekatan dengan lokasi proyek, yaitu: Pasar
Sayur TU, Pasar Caringin, dan Pasar Kapur
Semplak (lihat Tabel 1).
Lokasi proyek Pasar Bubulak hingga saat ini
masih cukup sepi sehingga memerlukan waktu
yang cukup lama untuk bisa berkembang
menjadi yang diharapkan di samping lokasi
proyek yang letaknya cukup jauh dari
pemukiman dan pusat keramaian
Analisis Perencanaan Proyek
Pasar Bubulak Bogor merupakan rencana
proyek pasar sehat sederhana yang berdiri di
atas lahan seluas 21.138 m2 dengan spesifikasi
proyek sebagai berikut :

Perencanaan proyek:
Luas lahan
Luas Bangunan
Tinggi bangunan
Kapasitas Pedagang
Jumlah Bangunan:
Los Pasar
Kios (3 x 2,5)
Kios (4 x 5)
Ruko 2 lantai
Bangunan kantor
Pos Keamanan
KM / WC Umum
Bak Sampah
Area Parkir
Mushola

:
:
:
:

21.138 m2
12.682,8 m2
Ruko 2 lantai
1000 orang

:
:
:
:
:
:
:
:
:
:

526 buah
384 buah
60 buah
30 buah
1 buah
2 buah
3 buah
1 buah
6.555 m2
1 buah

Analisis Kajian Lokasi

Analisis Lokasi Makro
Atribut-Atribut Ekonomi
Lokasi proyek berada di jalan utama yang
menghubungkan lalu lintas dengan Kabupaten
Bogor.
Atribut-Atribut Lingkungan
Berdasarkan
survey
lapangan
yang
dilakukan, lingkungan sekitar lokasi proyek.
(lihat Tabel 2).
Analisis Lokasi Mikro
Atribut-Atribut Fisik ; (a) Bentuk
(shape)Tapak. Berdasarkan peninjauan ke
lapangan menunjukan bahwa lahan proyek
memiliki bentuk tidak beraturan (lampiran 1);
(b) Panjang (depth) dan Lebar (frontage)Tapak.
Panjang ke belakang (depth) 167,53 m, Lebar
lahan (frontage) 193,45 m, Luas lahan 21.138
m2.
Atribut-Atribut Lokasi. Posisi Lokasi. Lahan
proyek seluas 21.138 M2 tepatnya berada di
sebelah terminal Bubulak Bogor, Kelurahan
Bubulak Kecamatan Bogor Barat Kabupaten
Bogor. Lahan proyek datar dengan ketinggian
yang sama dengan lahan sekitar. Jenis tanah
gembur terletak pada lokasi bebas banjir.

129

Tabel 1. Pesaing Proyek Pasar Bubulak Bogor

Nama
Jarak
Jenis
Pasar Sayur TU
4 Km
Pasar Tradisional
Pasar Caringin
4 Km
Pasar Tradisional
Pasar Kapur Semplak
4 Km
Pasar Tradisional

Kapasitas
400 Los
300 Los
250 Los

Tabel 2. Sarana Perumahan Sekitar Lokasi Proyek

Perkiraan Jumlah
Jarak dari
Nama Komplek
Rumah
Lokasi Proyek
Kompleks Pagelaran
+/ 1600
1 km
Kompleks Yasmin
+/ 2000
1 km
Kompleks IPB
+/ 1200
500 m
Kompleks PT. Inti Novico
+/ 300
100 m
Kompleks Ciffor
+/ 200
1 km
Kompleks TNI AD
+/ 400
600 m
Kompleks Good Year
+/ 100
1,5 m
Kompleks Polisi
+/ 100
1 km
Kompleks TNI AU
+/ 300
2 km

Analisis HBU Awal

Analisis
ini
meliputi
pertimbangan
penggunaan alternatif properti, penentuan
segmen pasar untuk penggunaan alternatif
properti dan penentuan besarnya permintaan
dan penawaran pasar untuk penggunaan
alternatif properti tersebut. Penulis di sini tidak
melakukan
penelitian
untuk
alternatif
penggunaan lahan dengan pertimbangan: (a)
Sesuai dengan tujuan penelitian yaitu untuk
menentukan kelayakan rencana pembangunan
proyek Pasar Bubulak oleh karena itu analisis
dan perhitungan hanya dilakukan dengan
batasan pada data proyek Pasar Bubulak; (b)
Penulis mempertimbangkan bahwa proyek yang
berlokasi di Bogor Barat ini, sesuai dengan
Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kota
Bogor, telah ditetapkan bahwa lokasi proyek
diperuntukkan untuk sarana perekonomian
rakyat oleh Pemerintah Kota Bogor sehingga
sudah dapat dipastikan pembangunannya
sebagai pasar sehat sederhana. Proyek pasar ini
direncanakan untuk mengurangi kelebihan
pedagang. Visi dan misi RTRW sendiri antara

130

lain untuk memberdayakan ekonomi rakyat

sebagai basis utama dan memperkuat ekonomi
modern sebagai basis pendukung bagi
pertumbuhan ekonomi masyarakat.
Hasil Analisis Capital Budgeting
Pada bagian ini dijelaskan mengenai analisis
keuangan terhadap pelaksanaan pembangunan
proyek Pasar Bubulak Bogor.
Biaya Investasi
Berdasarkan hasil analisis yang telah
dilakukan, maka biaya investasi yang
diperlukan untuk pembangunan Pasar Bubulak
Bogor menurut asumsi Base Scenario adalah
sebesar Rp22.881.793.000. Sedangkan menurut
asumsi Optimistic Scenario adalah sebesar Rp.
15.095.581.000.
Proyeksi Pendapatan
Pendapatan untuk proyek ini diperkirakan
didapat melalui tiga tahap, baik pada asumsi
Base Scenario maupun asumsi Optimistic
Scenario.

Tabel 3. Proyeksi Waktu Pendapatan Proyek

Pendapatan
Asumsi
Asumsi
(Cash Inflow)
Base Scenario
Optimistic Scenario
Booking Fee - 5%
Bulan ke-3
Bulan ke-1
Down Payment - 30%
Bulan ke-4 dan ke-5
Bulan ke-2 dan ke-3
Pelunasan - 65%
Bulan ke-8 dan ke-9
Bulan ke-5 dan ke-6
Laporan Laba Rugi
Asumsi Base Scenario
Pendapatan
HPP/ Biaya
Biaya Kontruksi Ps.
Bubulak
Biaya Bunga
Operasional
Laba/Rugi

= 4,2 bulan
Rp36.330.000.000
Discounted Payback Period (DPP)
(Rp22.557.105.000)
(Rp 1.478.663.000)
(Rp 324.688.000)
Rp11.969.544.000

Asumsi Optimistic Scenario

Pendapatan
Rp36.330.000.000
HPP/ Biaya
Biaya Kontruksi Ps.
(Rp15.095.581.000)
Bubulak
Biaya Bunga
(Rp 814.313.000)
Operasional
(Rp 284.688.000)
Laba/Rugi
Rp20.135.418.000

Payback Period (PP)

Metode ini menunjukkan lama jangka waktu
pengembalian initial cash investment yang akan
dilakukan. Jangka waktu pengembalian
berdasarkan asumsi Base Scenario dapat
diperoleh sebagai berikut, Lihat Tabel 4.

(lihat Tabel 6).

Payback Period = 7

10.426.389.700
1tahun
11.709.806.024

= 7,9 bulan
Jangka waktu pengembalian atas investasi
yang akan dilakukan berdasarkan asumsi
Optimistic Scenario dapat diperoleh sebagai
berikut: (lihat Tabel 7).
2.747.579.067
Payback Period = 4
1tahun
11.733.230.104
= 4,2 bulan
Net Present Value (NPV)
Metode ini merupakan selisih antara present
value proceed dengan present value initial
invesment dan dari hasil perhitungan proyeksi
diperoleh bahwa Net Present Value (NPV) dari
proyek ini (Base Scenario) adalah sebagai
berikut:
n

CFt
t
t 1 (1 k)

NPV - CF0

10.400.069.000
Payback Period = 7
1tahun
11.755.300.000

= 7,9 bulan
Jangka waktu pengembalian atas investasi
yang akan dilakukan berdasarkan asumsi
Optimistic Scenario dapat diperoleh sebagai
berikut, lihat Tabel 5.
Payback Period = 4

2.733.094.000
1tahun
11.761.700.000

NPV

(DF

7%)

=-Rp22.881.793.000
Rp35.882.271.466
= Rp13.000.478.466

NPV untuk asumsi base scenario

menghasilkan
nilai
positif
sebesar
Rp13.000.478.466 dengan tingkat diskonto
sebesar 7%, sehingga dapat disimpulkan bahwa
proyek ini sangat layak.
131

Tabel 4. Tabel Perhitungan Payback Period (Base Scenario)

Investasi Awal
EBITDA
Selisih
Bulan
(dalam rupiah)
(dalam rupiah)
(dalam rupiah)
0
(22.881.793.000)
(22.881.793.000)
1
(22.881.793.000)
2
(22.881.793.000)
3
1.790.525.000
(21.091.268.000)
4
4.307.650.000
(16.783.619.000)
5
6.487.450.000
(10.296.169.000)
6
(51.950.000)
(10.384.119.000)
7
(51.950.000)
(10.400.169.000)
8
11.755.300.000
1.355.231.000
9
11.768.287.000
13.123.519.000
Tabel 5. Tabel Perhitungan Payback Period (Optimistic Scenario)
Bulan
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9

Investasi Awal
(dalam rupiah)
(15.380.269.000)

EBITDA
(dalam rupiah)
1.816.500.000
4.359.600.000
6.516.625.000
(45.550.000)
11.761.700.000
11.761.700.000
(45.550.000)
(45.550.000)
(34.163.000)

Selisih
(dalam rupiah)
(15.380.269.000)
(13.563.769.000)
(9.204.169.000)
(2.687.544.000)
(2.733.094.000)
9.028.606.000
20.790.306.000
20.744.756.000
20.699.206.000
20.665.043.000

Tabel 6. Tabel Perhitungan Discounted Payback Period (Base Scenario)

EBITDA
Investasi Awal
PVCF
Selisih
Bulan
(dalam
(dalam rupiah)
(DF 7%)
(dalam rupiah)
rupiah)
0
(22.881.793.000)
(22.881.793.000) (22.881.793.000)
1
(22.881.793.000)
2
(22.881.793.000)
3
1.790.525.000
1.787.923.296 (21.093.869.704)
4
4.307.650.000
4.299.306.440 (16.794.563.264)
5
6.487.450.000
6.471.746.741 (10.322.816.523)
6
(51.950.000)
(51.799.139) (10.374.615.662)
7
(51.950.000)
(51.774.038) (10.426.389.700)
8
11.755.300.000
11.709.806.024
1.283.416.324
9
11.768.287.000
11.717.062.141
13.000.478.466

132

Tabel 7. Tabel Perhitungan Discounted Payback Period (Optimistic Scenario)

EBITDA
PVCF
Investasi Awal
Selisih
Bulan
(dalam
(DF 7%)
(dalam rupiah)
(dalam rupiah)
rupiah)
0
(15.380.269.000)
(15.380.269.000)
(15.380.269.000)
1
1.816.500.000
1.815.619.758 (13.564.649.242 )
2
4.359.600.000
4.355.375.862
(9.209.273.380))
3
6.516.625.000
6.507.156.086
(2.702.117.294)
4
(45.550.000)
(45.461.773)
(2.747.579.067)
5
11.761.700.000
11.733.230.104
8.985.651.037
6
11.761.700.000
11.727.544.400
20.713.195.437
7
(45.550.000)
(45.395.716)
20.667.799.721
8
(45.550.000)
(45.373.718)
20.622.426.003
9
(34.163.000)
(34.014.296)
20.656.440.299

Net Present Value (NPV) dari proyek ini

(Optimistic Scenario) adalah sebagai berikut:
n
CFt
NPV - CF0
t
t 1 (1 k)
NPV (DF 7%) = -Rp15.380.269.000 +
Rp35.968.680.707
= Rp20.588.411.707
NPV untuk asumsi optimistic scenario
menghasilkan nilai positif sebesar Rp.
20.588.411.707 dengan tingkat diskonto
sebesar 7%, sehingga dapat disimpulkan bahwa
proyek ini sangat layak.
Profitability Index
Perhitungan Profitability Index (PI) dari
proyek ini dengan asumsi base scenario adalah
sebagai berikut:
PI

PV(future cashflows)
NPV
1
initial investment
initial investment

= 1+(13.000.478.466/ 22.881.793.000)
= 1,57
Perhitungan Profitability Index (PI) dari
proyek ini dengan asumsi optimistic scenario
adalah sebagai berikut:

PI

PV(future cashflows)
NPV
1
initial investment
initial investment

= 1+(20.873.099.707/15.095.581.000)
= 2,38
Dari perhitungan tersebut didapatkan nilai
PI lebih dari satu yaitu sebesar 1,57 untuk
asumsi base scenario dan 2,38 untuk asumsi
optimistic scenario maka dapat disimpulkan
bahwa investasi ini layak.
SIMPULAN
Hasil Analisis Optimalisasi Lahan Komersial
Berdasarkan Analisis HBU
Berdasarkan hasil penilaian terhadap
optimalisasi
lahan
komersial
rencana
pembangunan Pasar Bubulak maka dapat
disimpulkan bahwa investasi ini layak,
berdasarkan pertimbangan enam konsep
analisis HBU sebagai berikut: (1) Perizinan
penggunaan properti. Sesuai dengan Rencana
Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kota Bogor telah
ditetapkan bahwa lokasi proyek diperuntukkan
untuk sarana perekonomian rakyat oleh
Pemerintah Kota Bogor sehingga sudah dapat
dipastikan pembangunannya sebagai pasar
133

sehat sederhana; (2) Daya dukung fisik dan

penerimaan lingkungan. Penilaian lokasi mikro
yang meliputi atribut fisik dan atribut lokasi
memungkinkan lahan proyek untuk dibangun
proyek pasar. Dari segi aksesibilitas dan
transportasi, lokasi proyek berada di jalan
utama yang menghubungkan lalu lintas kota
dengan kabupaten Bogor yaitu di samping
Terminal Bubulak dan dekat dengan Stasiun
Kereta Api Cilebat. Secara makro lokasi
proyek cukup strategis untuk dijadikan pusat
pengembangan namun memerlukan waktu yang
cukup lama untuk bisa berkembang menjadi
yang diharapkan karena jauh dari pusat
keramaian; (3) Dukungan daya serap pasar
lokal dan infrastruktur yang memadai
sebagaimana pasar-pasar lokal sejenis, adanya
fasilitas pengolahan limbah, serta Sistem
Informasi Manajemen (SIM); (4) Daya jual
(marketable). Harga yang direncanakan
ditawarkan Pasar Bubulak relatif lebih murah
dan animo calon pembeli yang tinggi melebihi
kapasitas pasar yang akan ditawarkan. Di
samping itu, lokasi pasar-pasar pesaing tersebut
cukup jauh dan saat ini terdapat peluang
kosongnya pasokan unit pasar yang baru di kota
Bogor; (5) Kelayakan secara ekonomi.
Berdasarkan empat penilaian yang dilakukan
meliputi
penghitungan
payback
period,discounted payback period, NPV dan
profitability index, kesemuanya menunjukkan
hasil bahwa rencana pembangunan Pasar
Bubulak ini layak secara keuangan. (6)
Penggunaan lahan yang memberikan hasil
tertinggi.
Berdasarkan lima kriteria penilaian di atas
optimalisasi lahan di Kelurahan Bubulak,
Kecamatan Bogor Barat Kabupaten Bogor
sesuai bila ditetapkan pembangunannya sebagai
pasar sehat sederhana.
Berdasarkan
pertimbangan profitabilitas secara akuntansi,
proyek ini diprediksi menghasilkan laba
Rp11.969.544.000 berdasarkan asumsi base
scenario dan Rp20.135.418.000 berdasarkan
asumsi optimistic scenario.

Berdasarkan analisis capital budgeting,

proyek ini sangat layak. Biaya investasi yang
diperlukan untuk pembangunan Pasar Bubulak
Bogor adalah sebesar Rp22.881.793.000
menurut asumsi Base Scenario dan menurut
asumsi Optimistic Scenario adalah sebesar
Rp15.380.269.000 Dari hasil penghitungan
berdasarkan dua skenario ini diproyeksikan
menghasilkan profit tinggi yaitu sebesar
Rp11.969.544.000 (asumsi base scenario) dan
Rp20.135.418.000 (asumsi optimistic scenario).
Hasil penilaian kelayakan dengan beberapa
metode capital budgeting
diperoleh
kesimpulan sebagai berikut: (1) Jangka waktu
pengembalian investasi dengan perhitungan
Payback Period dan Discounted Payback
Period adalah asumsi 7,9 bulan Base Scenario
dan 4,2 bulan dengan asumsi Optimistic
Scenario. (2) Hasil penghitungan menggunakan
metode PP dan DPP tidak memberikan hasil
yang berbeda kemungkinan disebabkan karena
prediksi pengembalian atas investasi adalah
dalam jangka pendek yaitu dalam bulan
sehingga
hasil
penghitungannya
tidak
menunjukkan perbedaan yang signifikan.

Hasil Analisis Capital Budgeting

Buku

134

Net Present Value (NPV)

Hasil perhitungan proyeksi diperoleh NPV
proyek adalah Rp13.000.478.466 dengan
asumsi base scenario dan untuk asumsi
optimistic
scenario
diperoleh
nilai
Rp20.588.411.707.
Keduanya NPV ini
dihitung dengan menggunakan tingkat diskonto
sebesar 7 %. Nilai NPV yang positif ini
menunjukkan bahwa rencana investasi ini
sangat layak.
Profitability Index
Hasil perhitungan Profitability Index (PI)
dengan asumsi base scenario adalah sebesar
1,57 dan 2,38 untuk asumsi optimistic scenario.
Nilai PI lebih dari satu ini menunjukkan bahwa
investasi ini sangat layak.
DAFTAR PUSTAKA

Ambarwati, Sri Dwi Ari, 2010, Manajemen

Keuangan Lanjutan, Yogyakarta: Graha
Ilmu.
Appraisal Institute (AI), 1993, The Dictionary
of Real Estate Appraisal, Appraisal
Institute, Chicago, IL.
Finch, J. Howard dan Richard Casavant. 1996,
Highest and Best Use and The Special
Purpose Property, The Appraisal Journal,
Vol. 64, No. 2
Gitman, Lawrence J. 2003, Principles of
Managerial Finance (10th Edition). Boston;
Pearson Education, Inc.
Husnan, Suad, 2002, Manajemen Keuangan
Teori dan Penerapannya, Yogyakarta,
BPFE.
Ikatan Akuntan Indonesia, 2002, Standar
Akuntansi Keuangan, Jakarta; Penerbit
Salemba,
Prihadi, Toto, 2013, Analisis Laporan
Keuangan Lanjutan, Jakarta; Penerbit
PPM.
Riyanto, Bambang, 1993, Dasar-Dasar
Manajemen
Keuangan
(Edisi
4),
Yogyakarta; BPFE.
-------,1995,
Dasar-dasar
Pembelanjaan
Perusahaan, Yogyakarta, BPFE.
Sartono,
Agus,
2010,
Manajemen
Keuangan Teori dan Aplikasi (4 th ed.),
Yogyakarta: BPFE-Yogyakarta.
Simanungkalit, Panangian, Teori Optimalisasi
Lahan Komersial, Panangian Simanungkalit
& Association.

-------, 2004, Bisnis Property Menuju Crash

lagi?, Jakarta, Pusat Studi Properti
Indonesia.
Sudana, I Made, 2011, Manajemen Keuangan
Perusahaan Teori dan Praktek, Jakarta :
Penerbit Erlangga.
Sutrisno, 2012, Manajemen Keuangan Teori,
Konsep, dan Aplikasi, Yogyakarta : Penerbit
Ekonisia.
Jurnal
Hasan, A. Yaniarsyah, Analisis Biaya Modal
Terhadap tingkat Pengembalian Investasi
Pada PT. Harimugabe Jaya, Jurnal Ilmiah
WIDYA, Volume 1 Nomor 1 Mei Juni 2013.
Scribner Jr., David, 1997, Academic Papers: A
New Standard for Conducting Highest and
Best Use Studies of Income-Producing
Properties in the USA and The UK, Journal
of Property Valuation & Investment, Vol.
15, No. 5.
Website
Avianto, Devi, Dasar-Dasar Manajemen
Keuangan,
http://devyavianto.blogspot.com/2011/09/da
sar-dasar-manajemen-keuangan.html, akses
tanggal 5 januari 2014.

135