ABSTRAK
Pertumbuhan ekonomi kota Surabaya mendorong semakin berkembangnya pula usaha
komersial salah satunya adalah usaha properti. Namun melihat adanya keterbatasan lahan
yang semakin besar di Surabaya, maka alternatifnya mengoptimalkan asset yang telah ada.
Optimalisasi tersebut berupa penggunaan lahan dengan mendirikan sebuah properti yang
dapat memberikan keuntungan sehingga nilai pasar dari suatu lahan menjadi tinggi.
Bangunan Mess PT. Perkebunan Nusantara XII (Persero) yang berlokasi di Jalan Embong
Tanjung No.17 Surabaya mempunyai luas 1.388 m2 dan berada di area yang berpotensi untuk
dikembangkan menjadi alternatif properti komersial seperti apartemen, hotel, perkantoran,
dan pertokoan. Penentuan nilai Bangunan Mess tersebut bergantung pada penggunaan lahan,
untuk itu perlu dilakukan analisa Highest and Best Use (HBU), yaitu secara fisik
dimungkinkan, secara hukum diijinkan, layak secara finansial, dan memiliki produktivitas
maksimum. Hasil yang diperoleh dalam penelitian ini dilihat dari aspek lahan, lokasi, hokum
dan finansial adalah alternatif hotel sebagai penggunaan lahan terbaik yang memiliki nilai
lahan tertinggi yaitu sebesar Rp 52.253.874/m2.
1. Pendahuluan
Bagi suatu perusahaan, aset tanah maupun bangunan merupakan sumber daya yang
dapat memberikan kontribusi baik secara finansial maupun secara non-finansial.
Pemanfaatan aset dilakukan agar aset tersebut tidak menjadi beban biaya, namun
diharapkan memberikan keuntungan terhadap perusahaan. Aset perusahaan
merupakan potensi ekonomi yang bermakna adanya manfaat finansial dan ekonomi
yang bisa diperoleh pada masa yang akan datang. Keberadaan aset perusahaan
adakalanya tidak termanfaatkan secara baik dan maksimal sehingga usaha
pemanfaaan dan optimalisasi aset merupakan keharusan agar dapat menjadi salah satu
sumber penghasil profit bagi perusahaan. Optimalisasi asset dapat dilakukan dengan
dua cara, yaitu studi optimalisasi asset dan perantara investasi. Studi optimalisasi
asset dapat dilakukan antara lain dengan identifikasi asset, pengembangan basis data
asset, studi Highest and Best Use atas asset, dan pengembangan strategi optimalisasi
asset (Siregar, 2004:523). Metode Highest and Best Use pernah dilakukan dalam
penelitian Mubayyinah dan Cristian Utomo (2012) yang meneliti untuk property
Lahan “X” di Surabaya. Serta juga pernah digunakan dalam penelitian Akmaluddin
dan Cristian Utomo (2013) dalam penelitiannya di Gedung di Surabaya.
Pertumbuhan ekonomi kota Surabaya, maupun Propinsi Jawa Timur yang cukup pesat
serta mobilitas penduduk, pendatang, maupun pebisnis ke kota Surabaya yang cepat.
sangat mendukung perkembangan dari usaha property komersiil baik berupa
perkantoran maupun hotel. Meskipun pertumbuhan hotel dan property baru cukup
pesat, namun pasar potensial di Surabaya dan sekitarnya masih cukup menjanjikan.
Apalagi dengan berkembangnya industri wisata maupun industri perdagangan seperti
kota besar lainnya, maupun bertumbuhnya bandara udara baik internasional maupun
lokal sehingga memungkinkan bertumbuhnya wisatawan mancanegara maupun local,
serta para pebisnis untuk berkunjung ke Surabaya.
2. Metode Penelitian
Metode yang digunakan pada analisis optimalisasi aset ini adalah Highest and Best Use
yang didefinisikan sebagai kajian penggunaan yang mungkin dan memungkinkan serta
diijinkan (legally permissible) dari suatu tanah kosong (vacant land) atau tanah yang
sudah dibangun (improvement) yang mana secara fisik memungkinkan (physically
posible) serta layak secara keuangan (financially feasible) dan menghasilkan nilai
tertinggi bagi pemiliknya (maximum value).
Konsep Highest and Best Use (HBU) adalah penggunaan yang paling memungkinkan dan
diizinkan dari suatu lahan kosong atau lahan yang sudah dibangun, yang mana secara
fisik memungkinkan, didukung atau dibenarkan oleh peraturan, layak secara keuangan
dan menghasilkan nilai tertinggi. HBU dari suatu properti tidak tergantung dari analisis
subjektif, siapa pemilik, pengembang maupun penilai properti sekalipun, tetapi HBU ini
tercipta akibat adanya kekuatan persaingan pada pasar dimana properti tersebut terletak.
Dalam suatu penilaian HBU terdapat empat kriteria atau persyaratan yang harus dipenuhi,
antara lain:
O : Biaya Operasional
Dalam penetapan jenis alternatif properti dilakukan dengan metode observasi lapangan
terhadap properti disekitar lahan. Dari observasi tersebut diperoleh jenis properti komersial
yang berkembang dan memungkinkan untuk didirikan pada lahan penelitian yaitu hotel,
apartemen, perkantoran dan pertokoan. Namun demikian dengan melihat luasan dan bentuk
lahan yang ada, penelitian yang memungkinkan adalah usaha hotel dan perkantoran.
B. Aspek Fisik
Aspek fisik yang ditinjau meliputi bentuk dan ukuran lahan, utilitas umum, serta aksesibilitas
dari lahan yang ditinjau.
1. Profil lahan
Berdasarkan data survei yang didapatkan, lahan obyek tinjauan secara umum berbentuk
persegi panjang. Lebar muka lahan adalah 22,5 m, panjang ke belakang 61,7 m, serta total
luasan lahan adalah 1.388 m2. Pada lahan tinjauan telah ada bangunan rumah tinggal
berlantai satu dengan luas dasar 634 m2. Pemanfaatan bangunan kurang lebih 46% dari
lahan yang ada. Bangunan masih menyisakan ruang kosong di bagian halaman depan
bangunan seluas 304 m2 serta di bagian halaman belakang seluas 287 m2. Pemanfaatan
ruang kosong bagian depan dan belakang bangunan selama ini dipakai sebagai taman dan
tempat parkir kendaraan. Bentuk lahan tinjauan berbentuk persegi panjang dengan lebar
muka berkisar 40% dari panjangnya, sehingga relatif memberikan kemudahan dalam
proses perencanaan pembangunan properti. Bentuk tersebut didukung pula oleh jenis
kontur tanah tinjauan yang secara fisik tergolong datar.
2. Utilitas Umum
Seputar lokasi Jl. Embong Tanjung merupakan kawasan yang mengalami pertumbuhan
perdagangan maupun jasa. Sebagai kawasan bertumbuh, daerah ini memiliki dukungan
dan ketersediaan utilitas seperti jaringan air bersih, listrik, dan komunikasi.
3. Aksesibilitas
Obyek tinjauan berada di Jalan Embong Tanjung yang merupakan jalan kolektor menuju
Jalan Jenderal Sudirman sebagai jalan arteri sekunder. Jalan Embong Tanjung merupakan
bagian dari pola grid sistem jaringan jalan kota dari fungsi arteri Jalan Jenderal Sudirman ke
fungsi kolektor Jalan Kayun dan Jalan Pemuda sehingga memiliki aksesibilitas yang cukup
baik. Jalan Embong Tanjung relatif dekat dan memiliki aksesibilitas yang baik dengan
Stasiun Gubeng sebagai salah satu simpul moda transportasi umum antar kota. Tersedia
transportasi umum untuk menuju daerah obyek tinjauan, baik menggunakan bus kota maupun
taxi.
C. Aspek Legal
Analisis aspek legal didasarkan pada peraturan zonning dan RTRK yang berlaku untuk obyek
tinjauan. Berdasarkan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Surabaya tahun 2013, Aset
yang terletak di Jalan Embong Tanjung no 17, kecamatan Genteng, Surabaya, termasuk
dalam Unit Pengembangan VI Tunjungan yang meliputi wilayah Kecamatan Simokerto ,
Kecamatan Bubutan, Kecamatan Genteng dan Kecamatan Tegalsari. Adapun fungsi
kegiatan dan pusat pertumbuhan pada Unit Pengembangan (UP) VI Tunjungan adalah
Permukiman, Pemerintahan, Perdagangan dan Jasa dengan pusat pertumbuhan berada di
Kawasan Tunjungan. Dengan demikian asset di Jalan Embong Tanjung 17, dapat
dimanfaatkan sebagai bangunan komersial berupa, perhotelan, perkantoran, pertokoan,
pergudangan dll. Dengan mempertimbangkan luas bangunan dan lokasi asset berada, maka
alternative terbaik untuk bangunan komersial yang dapat dibangun adalah perhotelan atau
perkantoran. Sedangkan berdasarkan Peraturan Walikota Surabaya nomor 39 tahun 2012,
tentang Pedoman dan Standar Teknis untuk Pelayanan Pemanfaatan Ruang, dapat disusun
asumsi dan perhitungan yang dipakai sebagai berikut:
Berdasarkan hasil analisis dan pembahasan dari beberapa segi pada aspek legal dapat
disimpulkan bahwa lahan pada lokasi tinjauan seluas 1388 m 2 dapat didirikan bangunan
komersial dengan jumlah 12 lantai, dengan luas dasar 784 m2 dan luas lantai bangunan 9.024
m2.
D. Aspek Financial
Dalam aspek finansial dilakukan beberapa analisis penilaian property baik dari aspek nilai
lahan maupun dari aspek nilai usaha. Berdasarkan penilaian dari KJPP Sih Wiryadi & Rekan
diperoleh nilai lahan sekarang sebagai berikut:
Tabel 3.2. Penilaian Aset oleh KJPP Sih Wiryadi & Rekan
NO LUAS
URAIAN SERTIFIKAT (M2) NILAI PASAR
18,778,252,00
TANAH SHGB 856 1388 0.00
BANGUNAN 1,082,900,00
I 620 0.00
BANGUNAN 118,875,0
II 55 00.00
19,980,027,00
JUMLAH 0.00
Laporan penilaian asset oleh KJPP Sih Wiryadi & Rekan akan dilaporkan tersendiri.
Untuk perhitungan analisis usaha perhotelan dan perkantoran dipergunakan data sekunder
untuk menentukan asumsi dan beberapa dasar perhitungan. Data yang dipergunakan untuk
dasar perhitungan investasi maupun revenue diperoleh dari tariff dan data gedung
perkantoran dan hotel disekitar kawasan Tunjungan dan jlan Pemuda. Data asumsi yang telah
diolah oleh peneliti sebagai berikut:
Berdasarkan asumsi di atas dihasilkan Weight Average Cost of Capital (WACC) yang
akan dipergunakan untuk penghitungan analisis investasi maupun dasar pengambilan
keputusan lainnya.
Dasar perhitungan nilai investasi bangunan perkantoran dengan menggunakan ukuran
lantai dasar 752 m2, dengan jumlah lantai 12, termasuk basement. Total luasan
bangunan menjadi sebesar 9.024 m2 dan total luas bangunan yang disewakan sebesar
6.422 m2. Adapun rincian luasan bangunan dan fungsinya dapat dilihat pada table 3.5
sebagai berikut:
Tabel 3.5. Penghitungan Luas Bangunan Perkantoran dan Fungsinya
Lantai Fungsi Ukuran Luas (m2)
Parkir, generator, ruang
Lantai Dasar 47 m x 16 m 752
ibadah
Lantai I Lift 6mX2m 12
Tangga Darurat 3mX4m 12
Toilet 10 m X 3 m 30
koridor 2 m X 47 m 94
Pantry dan gudang 4mX8m 32
Lobby utama 6mX5m 30
Kantor pengelola 4 m X 10 m 40
Total 250
Ruangan disewakan 752 m - 250 m
2 2
502
Lantai II-XI Lift 6mX2m 12
Tangga Darurat 3mX4m 12
Toilet 8mX3m 24
Koridor/Free Area 2 m X 40m 80
Pantry dan gudang 4mX8m 32
Total 160
Ruangan disewakan 752 m2 - 180 m2 592
Untuk keperluan pembangunan hotel bintang 3, maka direncanakan adanya 4 tipe kamar
hotel yaitu : Suite, Junior Suite, Deluxe dan Superior, dengan luasan kamar masing-masing
adalah 48 m2 untuk tipe kamar Suite, 36 m2 untuk tipe kamar Junior Suite, 28 m2 untuk tipe
kamar Deluxe, serta 22 m2 untuk tipe kamar Superior. Perhitungan luasan bangunan dan
peruntukannya sebagai berikut:
Dari analisis di atas dapat dihasilkan total luas bangunan 6300 m2, dengan total kamar
sebanyak 128 kamar.
Investasi untuk hotel sebesar Rp60.256.000,00 dengan jumlah kamar sebanyak 155 kamar,
atau harga investasi per kamar sebesar Rp 388.748.387,10. Nilai ini masih dalam kisaran
wajar untuk investasi hotel bintang tiga yaitu antara Rp300.000.000 – Rp400.000.000.
Tabel 3.8. Analisis Investasi Hotel
DESCRIPTION YEAR 0 YEAR 1 YEAR 2 YEAR 3 YEAR 4 YEAR 5 YEAR 6 YEAR 7 YEAR 8 YEAR 9
INVESTASI:
BUILDING 47,256,000,000
HOTEL ROOMS INTERIOR 7,750,000,000
OPERATION HOTEL SUPPLIES 1,750,000,000
LOBBY INTERIOR 1,500,000,000
MASTER PURCHASE LIST (MPL) 2,000,000,000
TOTAL INVESTASI 60,256,000,000
REVENUE
ROOMS 13,027,806,660.00 14,252,420,490.00 15,734,672,220.00 17,622,832,890.00 19,279,379,180.00 20,532,538,830.00 21,559,165,770.00 23,176,103,200.00 25,192,424,180.00
FOOD & BEVERAGE 7,477,847,000.00 7,941,473,510.00 8,616,498,760.00 9,150,721,680.00 9,827,875,080.00 10,338,924,580.00 10,907,565,430.00 11,452,943,700.00 12,197,385,040.00
OTHER INCOME 99,792,500.00 102,786,280.00 107,925,590.00 113,321,870.00 118,987,960.00 124,937,360.00 131,184,230.00 137,743,440.00 144,630,610.00
TOTAL REVENUE 20,605,446,160.00 22,296,680,280.00 24,459,096,570.00 26,886,876,440.00 29,226,242,220.00 30,996,400,770.00 32,597,915,430.00 34,766,790,340.00 37,534,439,830.00
EXPENSES:
COST OF SALES 2,647,150,640.00 2,700,093,660.00 2,835,098,340.00 2,976,853,260.00 3,125,695,930.00 3,281,980,730.00 3,446,079,760.00 3,618,383,750.00 3,799,302,940.00
PAYROLL & RELATED DEPARTMENT EXPENSES 1,514,998,800.00 1,545,298,780.00 1,622,563,720.00 1,703,691,910.00 1,788,876,510.00 1,878,320,340.00 1,972,236,360.00 2,070,848,170.00 2,174,390,580.00
OTHER DEPARTMENT EXPENSES 1,644,922,280.00 1,677,820,720.00 1,761,711,750.00 1,849,797,330.00 1,942,287,200.00 2,039,401,560.00 2,141,371,640.00 2,248,440,230.00 2,360,862,240.00
OVERHEAD DEPARTMENT EXPENSES 4,652,911,270.00 4,777,189,170.00 5,016,048,630.00 5,266,851,060.00 5,530,193,610.00 5,806,703,300.00 6,097,038,470.00 6,401,890,390.00 6,721,984,920.00
OTHER NON OPERATING EXPENSES 596,625,690.00 647,303,590.00 711,181,520.00 785,362,440.00 855,050,500.00 907,778,740.00 954,304,960.00 1,019,806,520.00 1,102,874,340.00
TOTAL OPERATING EXPENSES 11,056,608,680.00 11,347,705,920.00 11,946,603,960.00 12,582,556,000.00 13,242,103,750.00 13,914,184,670.00 14,611,031,190.00 15,359,369,060.00 16,159,415,020.00
GROSS OPERATING PROFIT (GOP) 9,548,837,480.00 10,948,974,360.00 12,512,492,610.00 14,304,320,440.00 15,984,138,470.00 17,082,216,100.00 17,986,884,240.00 19,407,421,280.00 21,375,024,810.00
OTHER EXPENSES AFTER GOP 3,578,691,060.00 2,830,538,200.00 3,741,692,090.00 3,331,325,120.00 2,914,797,620.00 2,466,274,390.00 2,007,113,630.00 1,576,325,670.00 1,175,626,360.00
DEPRESIASI 5,229,466,666.67 5,229,466,666.67 5,229,466,666.67 4,562,800,000.00 4,562,800,000.00 2,362,800,000.00 2,362,800,000.00 2,362,800,000.00 2,362,800,000.00
OWNER SHARE PROFIT (OSP) 740,679,753.33 2,888,969,493.33 3,541,333,853.33 6,410,195,320.00 8,506,540,850.00 12,253,141,710.00 13,616,970,610.00 15,468,295,610.00 17,836,598,450.00
OWNER EXPENSES 84,000,000.00 85,680,000.00 87,393,600.00 89,141,472.00 90,924,301.44 92,742,787.47 94,597,643.22 96,489,596.08 98,419,388.00
NET OWNER SHARE PROFIT (NOSP) 656,679,753.33 2,803,289,493.33 3,453,940,253.33 6,321,053,848.00 8,415,616,548.56 12,160,398,922.53 13,522,372,966.78 15,371,806,013.92 17,738,179,062.00
TAX 25% 164,169,938.33 700,822,373.33 863,485,063.33 1,580,263,462.00 2,103,904,137.14 3,040,099,730.63 3,380,593,241.70 3,842,951,503.48 4,434,544,765.50
NET PROFIT AFTER TAX (NPAT) 492,509,815.00 2,102,467,120.00 2,590,455,190.00 4,740,790,386.00 6,311,712,411.42 9,120,299,191.90 10,141,779,725.09 11,528,854,510.44 13,303,634,296.50
PROCEED (60,256,000,000.00) 5,721,976,481.67 7,331,933,786.67 7,819,921,856.67 9,303,590,386.00 10,874,512,411.42 11,483,099,191.90 12,504,579,725.09 13,891,654,510.44 15,666,434,296.50
ACCUMULATED CASH INFLOW (60,256,000,000.00) (54,534,023,518.33) (47,202,089,731.67) (39,382,167,875.00) (30,078,577,489.00) (19,204,065,077.58) (7,720,965,885.68) 4,783,613,839.40 18,675,268,349.84 34,341,702,646.34
DESCRIPTION YEAR 0 YEAR 10 YEAR 11 YEAR 12 YEAR 13 YEAR 14 YEAR 15 YEAR 16 YEAR 17 YEAR 18 YEAR 19 YEAR 20
INVESTASI:
BUILDING 47,256,000,000
HOTEL ROOMS INTERIOR 7,750,000,000
OPERATION HOTEL SUPPLIES 1,750,000,000
LOBBY INTERIOR 1,500,000,000
MASTER PURCHASE LIST (MPL) 2,000,000,000
TOTAL INVESTASI 60,256,000,000
REVENUE
ROOMS 26,452,045,390.00 27,774,647,660.00 29,163,380,040.00 30,621,549,040.00 32,152,626,490.00 33,760,257,810.00 35,448,270,700.00 37,220,684,240.00 39,081,718,450.00 41,035,804,370.00 43,087,594,590.00
FOOD & BEVERAGE 13,246,360,150.00 14,385,547,120.00 15,622,704,170.00 16,966,256,730.00 18,425,354,810.00 20,009,935,320.00 21,730,789,760.00 23,599,637,680.00 25,629,206,520.00 27,833,318,280.00 30,226,983,650.00
OTHER INCOME 151,862,140.00 159,455,250.00 167,428,010.00 175,799,410.00 184,589,380.00 193,818,850.00 203,509,790.00 213,685,280.00 224,369,540.00 235,588,020.00 247,367,420.00
TOTAL REVENUE 39,850,267,680.00 42,319,650,030.00 44,953,512,220.00 47,763,605,180.00 50,762,570,680.00 53,964,011,980.00 57,382,570,250.00 61,034,007,200.00 64,935,294,510.00 69,104,710,670.00 73,561,945,660.00
EXPENSES:
COST OF SALES 3,989,268,090.00 4,188,731,490.00 4,398,168,070.00 4,618,076,470.00 4,848,980,300.00 5,091,429,320.00 5,346,000,780.00 5,613,300,820.00 5,893,965,870.00 6,188,664,160.00 6,498,097,370.00
PAYROLL & RELATED DEPARTMENT EXPENSES 2,283,110,110.00 2,397,265,620.00 2,517,128,900.00 2,642,985,340.00 2,775,134,610.00 2,913,891,340.00 3,059,585,900.00 3,212,565,200.00 3,373,193,460.00 3,541,853,140.00 3,718,945,790.00
OTHER DEPARTMENT EXPENSES 2,478,905,360.00 2,602,850,630.00 2,732,993,160.00 2,869,642,820.00 3,013,124,960.00 3,163,781,210.00 3,321,970,270.00 3,488,068,780.00 3,662,472,210.00 3,845,595,820.00 4,037,875,610.00
OVERHEAD DEPARTMENT EXPENSES 7,058,084,170.00 7,410,988,380.00 7,781,537,800.00 8,170,614,690.00 8,579,145,430.00 9,008,102,700.00 9,458,507,830.00 9,931,433,220.00 10,428,004,880.00 10,949,405,130.00 11,496,875,390.00
OTHER NON OPERATING EXPENSES 1,167,678,390.00 1,236,553,420.00 1,309,774,450.00 1,387,636,350.00 1,470,455,450.00 1,558,571,100.00 1,652,347,520.00 1,752,175,690.00 1,858,475,380.00 1,971,697,480.00 2,092,326,350.00
TOTAL OPERATING EXPENSES 16,977,046,120.00 17,836,389,540.00 18,739,602,380.00 19,688,955,670.00 20,686,840,750.00 21,735,775,670.00 22,838,412,300.00 23,997,543,710.00 25,216,111,800.00 26,497,215,730.00 27,844,120,510.00
GROSS OPERATING PROFIT (GOP) 22,873,221,560.00 24,483,260,490.00 26,213,909,840.00 28,074,649,510.00 30,075,729,930.00 32,228,236,310.00 34,544,157,950.00 37,036,463,490.00 39,719,182,710.00 42,607,494,940.00 45,717,825,150.00
OTHER EXPENSES AFTER GOP 1,258,027,190.00 1,346,579,330.00 1,441,765,040.00 1,544,105,720.00 1,654,165,150.00 1,772,553,000.00 1,899,928,690.00 2,037,005,490.00 2,184,555,050.00 2,343,412,220.00 2,514,480,380.00
DEPRESIASI 2,362,800,000.00 2,362,800,000.00 2,362,800,000.00 2,362,800,000.00 2,362,800,000.00 2,362,800,000.00 2,362,800,000.00 2,362,800,000.00 2,362,800,000.00 2,362,800,000.00 2,362,800,000.00
OWNER SHARE PROFIT (OSP) 19,252,394,370.00 20,773,881,160.00 22,409,344,800.00 24,167,743,790.00 26,058,764,780.00 28,092,883,310.00 30,281,429,260.00 32,636,658,000.00 35,171,827,660.00 37,901,282,720.00 40,840,544,770.00
OWNER EXPENSES 100,387,775.76 102,395,531.28 102,395,531.28 106,532,310.74 108,662,956.96 110,836,216.10 113,052,940.42 115,313,999.23 117,620,279.21 119,972,684.80 122,372,138.49
NET OWNER SHARE PROFIT (NOSP) 19,152,006,594.24 20,671,485,628.72 22,306,949,268.72 24,061,211,479.26 25,950,101,823.04 27,982,047,093.90 30,168,376,319.58 32,521,344,000.77 35,054,207,380.79 37,781,310,035.20 40,718,172,631.51
TAX 25% 4,788,001,648.56 5,167,871,407.18 5,576,737,317.18 6,015,302,869.81 6,487,525,455.76 6,995,511,773.48 7,542,094,079.90 8,130,336,000.19 8,763,551,845.20 9,445,327,508.80 10,179,543,157.88
NET PROFIT AFTER TAX (NPAT) 14,364,004,945.68 15,503,614,221.54 16,730,211,951.54 18,045,908,609.44 19,462,576,367.28 20,986,535,320.43 22,626,282,239.69 24,391,008,000.58 26,290,655,535.59 28,335,982,526.40 30,538,629,473.63
PROCEED (60,256,000,000.00) 16,726,804,945.68 17,866,414,221.54 19,093,011,951.54 20,408,708,609.44 21,825,376,367.28 23,349,335,320.43 24,989,082,239.69 26,753,808,000.58 28,653,455,535.59 30,698,782,526.40 32,901,429,473.63
ACCUMULATED CASH INFLOW (60,256,000,000.00) 51,068,507,592.02 68,934,921,813.56 88,027,933,765.10 108,436,642,374.54 130,262,018,741.82 153,611,354,062.25 178,600,436,301.93 205,354,244,302.51 234,007,699,838.10 264,706,482,364.51 297,607,911,838.14
INVESTASI:
BUILDING 33,840,000,000
PUBLIC SERVICE & FREE AREA 1,500,000,000
OPERATION OFFICE SUPPLIES 1,500,000,000
INTERIOR SUPPLIES 1,000,000,000
TOTAL INVESTASI 37,840,000,000
REVENUE
OFFICE RENT 7,321,080,000.00 8,009,261,520.00 8,842,224,720.00 9,903,291,690.00 10,834,201,110.00 11,538,424,180.00 12,115,345,390.00 13,023,996,290.00 14,157,083,970.00
OTHER INCOME 840,000,000.00 892,080,000.00 967,906,800.00 1,027,917,020.00 1,103,982,880.00 1,161,389,990.00 1,225,266,440.00 1,286,529,760.00 1,370,154,190.00
TOTAL REVENUE 8,161,080,000.00 8,901,341,520.00 9,810,131,520.00 10,931,208,710.00 11,938,183,990.00 12,699,814,170.00 13,340,611,830.00 14,310,526,050.00 15,527,238,160.00
OPERATIONAL EXPENSES:
PAYROLL & RELATED EXP. 1,278,095,400.00 1,303,657,310.00 1,368,840,180.00 1,437,282,190.00 1,509,146,300.00 1,584,603,620.00 1,663,833,800.00 1,747,025,490.00 1,834,376,760.00
GENERAL ADMIN 127,500,000.00 130,050,000.00 136,552,500.00 143,380,130.00 150,549,140.00 158,076,600.00 165,980,430.00 174,279,450.00 182,993,420.00
SALES & MARKETING 54,100,000.00 55,182,000.00 57,941,100.00 60,838,160.00 63,880,070.00 67,074,070.00 70,427,770.00 73,949,160.00 77,646,620.00
POMEC 121,560,000.00 123,991,200.00 130,190,760.00 136,700,300.00 143,535,320.00 150,712,090.00 158,247,690.00 166,160,070.00 174,468,070.00
ENERGY COST 1,248,000,000.00 1,272,960,000.00 1,298,419,200.00 1,324,387,580.00 1,350,875,330.00 1,377,892,840.00 1,405,450,700.00 1,433,559,710.00 1,462,230,900.00
TOTAL OPERATIONAL EXPENSES 2,829,255,400.00 2,885,840,510.00 2,991,943,740.00 3,102,588,360.00 3,217,986,160.00 3,338,359,220.00 3,463,940,390.00 3,594,973,880.00 3,731,715,770.00
GROSS OPERATING PROFIT (GOP) 5,331,824,600.00 6,015,501,010.00 6,818,187,780.00 7,828,620,350.00 8,720,197,830.00 9,361,454,950.00 9,876,671,440.00 10,715,552,170.00 11,795,522,390.00
OTHER EXPENSES AFTER GOP
DEPRESIASI 2,379,500,000.00 2,379,500,000.00 2,379,500,000.00 2,379,500,000.00 2,379,500,000.00 1,879,500,000.00 1,692,000,000.00 1,879,500,000.00 1,692,000,000.00
INTEREST 1,787,331,000.00 1,787,331,000.00 1,787,331,000.00 1,489,442,500.00 1,191,554,000.00 893,665,500.00 595,777,000.00 297,888,500.00 -
TOTAL OTHER EXPENSES AFTER GOP 4,166,831,000.00 4,166,831,000.00 4,166,831,000.00 3,868,942,500.00 3,571,054,000.00 2,773,165,500.00 2,287,777,000.00 2,177,388,500.00 1,692,000,000.00
NET OPERATING PROFIT 1,164,993,600.00 1,848,670,010.00 2,651,356,780.00 3,959,677,850.00 5,149,143,830.00 6,588,289,450.00 7,588,894,440.00 8,538,163,670.00 10,103,522,390.00
TAX 25% - - - 989,919,462.50 1,287,285,957.50 1,647,072,362.50 1,897,223,610.00 2,134,540,917.50 2,525,880,597.50
EARNING AFTER TAX 1,164,993,600.00 1,848,670,010.00 2,651,356,780.00 2,969,758,387.50 3,861,857,872.50 4,941,217,087.50 5,691,670,830.00 6,403,622,752.50 7,577,641,792.50
PROCEED (37,840,000,000.00) 3,544,493,600.00 4,228,170,010.00 5,030,856,780.00 5,349,258,387.50 6,241,357,872.50 6,820,717,087.50 7,383,670,830.00 8,283,122,752.50 9,269,641,792.50
ACCUMULATED CASH INFLOW (37,840,000,000.00) (34,295,506,400.00) (30,067,336,390.00) (25,036,479,610.00) (19,687,221,222.50) (13,445,863,350.00) (6,625,146,262.50) 758,524,567.50 9,041,647,320.00 18,311,289,112.50
DESCRIPTION YEAR 0 YEAR 10 YEAR 11 YEAR 12 YEAR 13 YEAR 14 YEAR 15 YEAR 16 YEAR 17 YEAR 18 YEAR 19 YEAR 20
INVESTASI:
BUILDING 33,840,000,000
PUBLIC SERVICE & FREE AREA 1,500,000,000
OPERATION OFFICE SUPPLIES 1,500,000,000
INTERIOR SUPPLIES 1,000,000,000
TOTAL INVESTASI 37,840,000,000
REVENUE
OFFICE RENT 14,864,938,170.00 15,608,185,080.00 16,388,594,330.00 17,208,024,050.00 18,068,425,250.00 18,971,846,510.00 19,920,438,840.00 20,916,460,780.00 21,962,283,820.00 23,060,398,010.00 24,213,417,910.00
OTHER INCOME 1,487,987,450.00 1,615,954,370.00 1,754,926,450.00 1,905,850,120.00 2,069,753,230.00 2,247,752,010.00 2,441,058,680.00 2,650,989,730.00 2,878,974,850.00 3,126,566,690.00 3,395,451,430.00
TOTAL REVENUE 16,352,925,620.00 17,224,139,450.00 18,143,520,780.00 19,113,874,170.00 20,138,178,480.00 21,219,598,520.00 22,361,497,520.00 23,567,450,510.00 24,841,258,670.00 26,186,964,700.00 27,608,869,340.00
OPERATIONAL EXPENSES:
PAYROLL & RELATED EXP. 1,926,095,600.00 2,022,400,380.00 2,123,520,400.00 2,229,696,420.00 2,341,181,240.00 2,458,240,300.00 2,581,152,320.00 2,710,209,940.00 2,845,720,440.00 2,988,006,460.00 3,137,406,780.00
GENERAL ADMIN 192,143,090.00 201,750,240.00 211,837,750.00 222,429,640.00 233,551,120.00 245,228,680.00 257,490,110.00 270,364,620.00 283,882,850.00 298,076,990.00 312,980,840.00
SALES & MARKETING 81,528,950.00 85,605,400.00 89,885,670.00 94,379,950.00 99,098,950.00 104,053,900.00 109,256,600.00 114,719,430.00 120,455,400.00 126,478,170.00 132,802,080.00
POMEC 183,191,470.00 192,351,040.00 201,968,590.00 212,067,020.00 222,670,370.00 233,803,890.00 245,494,080.00 257,768,780.00 270,657,220.00 284,190,080.00 298,399,580.00
ENERGY COST 1,491,475,520.00 1,521,305,030.00 1,551,731,130.00 1,582,765,750.00 1,614,421,070.00 1,646,709,490.00 1,679,643,680.00 1,713,236,550.00 1,747,501,280.00 1,782,451,310.00 1,818,100,340.00
TOTAL OPERATIONAL EXPENSES 3,874,434,630.00 4,023,412,090.00 4,178,943,540.00 4,341,338,780.00 4,510,922,750.00 4,688,036,260.00 4,873,036,790.00 5,066,299,320.00 5,268,217,190.00 5,479,203,010.00 5,699,689,620.00
GROSS OPERATING PROFIT (GOP) 12,478,490,990.00 13,200,727,360.00 13,964,577,240.00 14,772,535,390.00 15,627,255,730.00 16,531,562,260.00 17,488,460,730.00 18,501,151,190.00 19,573,041,480.00 20,707,761,690.00 21,909,179,720.00
OTHER EXPENSES AFTER GOP
DEPRESIASI 1,692,000,000.00 1,692,000,000.00 1,692,000,000.00 1,692,000,000.00 1,692,000,000.00 1,692,000,000.00 1,692,000,000.00 1,692,000,000.00 1,692,000,000.00 1,692,000,000.00 1,692,000,000.00
INTEREST - - - - - - - - - - -
TOTAL OTHER EXPENSES AFTER GOP 1,692,000,000.00 1,692,000,000.00 1,692,000,000.00 1,692,000,000.00 1,692,000,000.00 1,692,000,000.00 1,692,000,000.00 1,692,000,000.00 1,692,000,000.00 1,692,000,000.00 1,692,000,000.00
NET OPERATING PROFIT 10,786,490,990.00 11,508,727,360.00 12,272,577,240.00 13,080,535,390.00 13,935,255,730.00 14,839,562,260.00 15,796,460,730.00 16,809,151,190.00 17,881,041,480.00 19,015,761,690.00 20,217,179,720.00
TAX 25% 2,696,622,747.50 2,877,181,840.00 3,068,144,310.00 3,270,133,847.50 3,483,813,932.50 3,709,890,565.00 3,949,115,182.50 4,202,287,797.50 4,470,260,370.00 4,753,940,422.50 5,054,294,930.00
EARNING AFTER TAX 8,089,868,242.50 8,631,545,520.00 9,204,432,930.00 9,810,401,542.50 10,451,441,797.50 11,129,671,695.00 11,847,345,547.50 12,606,863,392.50 13,410,781,110.00 14,261,821,267.50 15,162,884,790.00
PROCEED (37,840,000,000.00) 9,781,868,242.50 10,323,545,520.00 10,896,432,930.00 11,502,401,542.50 12,143,441,797.50 12,821,671,695.00 13,539,345,547.50 14,298,863,392.50 15,102,781,110.00 15,953,821,267.50 16,854,884,790.00
ACCUMULATED CASH INFLOW (37,840,000,000.00) 28,093,157,355.00 38,416,702,875.00 49,313,135,805.00 60,815,537,347.50 72,958,979,145.00 85,780,650,840.00 99,319,996,387.50 113,618,859,780.00 128,721,640,890.00 144,675,462,157.50 161,530,346,947.50
Alternatif property yang memiliki nilai aspek fisik, legal, dan finansial positif akan dicari nilai
lahan tertinggi melalui uji produktivitas maksimum yaitu dihitung nilai lahan/m2 dengan
perumusan:
Nilai properti diasumsikan dari rata-rata net income yang telah didiskontokan. Sedangkan nilai
bangunan diasumsikan sebesar nilai investasi bangunan. Alternatif yang memiliki nilai pasar
tertinggi merupakan alternatif yang memiliki produktivitas maksimum dan merupakan
penggunaan properti yang terbaik.
Tabel 3.11. Nilai Properti
JENIS ALTERNATIF PROPERTY
JENIS KEGIATAN OFFICE
HOTEL BUILDING
Berdasarkan hasil perhitungan nilai lahan pada Tabel 3.10, nilai lahan tertinggi diperoleh dari
alternatif hotel yaitu sebesar Rp 52.253.874/m2, sedangkan nilai lahan dari perkantoran
sebesar Rp31.850.192/m2. Nilai lahan ini lebih tinggi daripada lahan dibiarkan kosong yang
hanya bernilai Rp 13.529.000/m2. Dari hasil analisis ini dapat disimpulkan bahwa investasi
tertinggi adalah pada usaha perhotelan dengan dibuktikan dari aspek financial maupun aspek
produktivitas maksimum.
4. Kesimpulan
Berdasarkan pengamatan lapangan, terdapat potensi yang cukup tinggi untuk
mengoptimalkan aset PT Perkebunan Nusantara XII (Persero) di Jl Embong Tanjung 17,
dimanfaatkan sebagai property komersial, mengingat terletak pada kawasan perdagangan dan
wisata Tunjungan, serta kawasan perkantoran di jalan Pemuda dan sekitarnya. Berdasarkan
ketersediaan aksesibilitas dan utilitas, serta letak asset yang berada pada jalan konektor ke
jalan Kayun dan jalan Pemuda, maka asset tersebut dapat diusahakan sebagai usaha
perhotelan atau perkantoran. Berdasarkan analisis HBU, maka disimpulkan bahwa
pemanfaatan asset yang menguntungkan adalah sebagai usaha perhotelan dengan
menghasilkan NPV sebesar Rp 19.706.247.401, IRR sebesar 19,23% dan Payback Period
selama 6 tahun 4 bulan. Sedangkan nilai maksimum lahan per m2 adalah Rp 52.253.874.
Berdasarkan pengamatan lapangan, pemanfaatan asset sebagai usaha perhotelan lebih
menjanjikan karena di daerah tersebut sudah berkembang beberapa usaha perkantoran,
maupun beberapa kantor perusahaan besar. Hotel yang sekarang telah ada adalah hotel
bintang 5, 4, 3 serta beberapa hotel budget, hotel melati dan hotel untuk para backpacker.
Namun demikian masih ada peluang untuk didirikan hotel bintang 3 dengan membidik pasar
pebisnis, wisatawan dan untuk kegiatan MICE. Untuk pengelolaan usaha hotel disarankan
untuk dikerjasamakan dengan model BOT atau BTO dengan PT Perkebunan Nusantara XII
(Persero) memperoleh profit sharing, berupa fixed sharing sebagai kompensasi dari
penghapusan asset bangunan, serta incentive sharing yang diperoleh dari pembagian profit
sharing berdasarkan Net Operating Profit.
Referensi
Akmaluddin dan Christiono Utomo. 2013, Analisis Highest and Best Use (HBU) pada Lahan
Jl. Gubeng Raya No. 54 Surabaya, Jurnal Teknik Pomits Vol.2 No.1, Istitut Teknologi
Sepuluh Nopember (ITS), Surabaya.
Bidaruni Anggarawati dan Christiono Utomo. 2013, Analisis Penggunaan Lahan Kawasan
Komersil Perumahan CitraRaya Surabaya dengan Metode Highest and Best Use, Jurnal
Teknik Pomits Vol.2 No.2, Istitut Teknologi Sepuluh Nopember (ITS), Surabaya.
Grissom.1990, Highest and Best Use : The Evolving Paradigm , The Journal of Estate
Research, Vol. 5, Number 1, United Kingdom.
Lesman Ertri, 2014. Analisis Highest and Best Use Terhadap Aset Tetap Milik Pemerintah
Kabupaten Banyumas (Studi Kasus Lahan di Jalan Dr. Angka, Purwokerto), Tesis,
Program Pasca Sarjana Universita Gajah Mada, Yogyakarta.
Miftahul Mubayyinah dan Christiono Utomo. 2012, Analisis Highest and Best Use (HBU)
Lahan “X” Untuk Properti Komersial, Jurnal Teknik Vol.1 No.1, Istitut Teknologi
Sepuluh Nopember (ITS), Surabaya.
Minura. 2015, Manajemen Aset Tanah Milik Pemerintah Kabupaten Kuantan Singingi Tahun
2009-2013, Jurnal FISIP Vol.2 No.1, Iniversitas Riau, Pekanbaru.
Novasari Arlidika, 2015. Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbail Pada Tanah Kosong
Milik Pemerintah Provinsi D.I. Yogyakakarta (Studi Tanah di Jalan Jogja – Wates Km.
5.5 Desa Ambarketawang, Gamping), Tesis, Program Pasca Sarjana Universita Gajah
Mada, Yogyakarta.
Riza, 2014. Optimalisasi Aset Tanah Bekas Gedung Bioskop Pemerintah Kabupaten Bireuen
dengan Menggunakan Analisis Highest and Best Use (HBU), Tesis, Program Pasca
Sarjana Universita Gajah Mada, Yogyakarta.
Siregar, Doli, 2004.Manajemen Aset, Gramedia Pustaka Utama, IKPI, Jakarta.