Critical Review

Pemanfaatan Hightest and Best Use (HBU)

dalam pembangunan
Judul Artikel : Analisa Highest And Best Use (HBU) pada Lahan Bekas SPBU
Biliton Surabaya
Vol, No dan Tahun : Vol. 2, No. 2 dan 2013
Penulis : T. Defi Anysa Rasyid dan Christiono Utomo
Reviewer :

Tanggal Review : 23 Oktober 2021

A. PENDAHULUAN
Artikel yang berjudul “Analisa Highest And Best Use (HBU) pada Lahan Bekas
SPBU Biliton Surabaya” ini merupakan analisa yang dilakukan oleh T. Defi Anysa
Rasyid dan Christiono Utomo. Berawal dari pemilik lahan yang dulunya berdiri
bangunan SPBU yang ingin menggantinya dengan bangunan lain yang sekiranya
bisa lebih menguntungkan. Faktor lainnya adalah letak lahan tersebut yang berada
di kawasan permukiman dan komersial yang cukup strategis karena terletak di pusat
kota. Tentu saja dalam proses perencanaannya tetap membutuhkan penilaian
terhadap lahan tersebut agar tidak salah langkah kedepannya. Oleh karena itulah
dilaksanakan analisa Highest and Best Use (HBU) itu tadi untuk mengetahui
penggunaan tertinggi dan terbaik untuk lahan bekas SPBU tersebut.

B. DATA DAN METODE YANG DIGUNAKAN

Dalam proses analisanya menggunakan 4 kriteria sebagai metode penelitian
untuk mendapatkan hasil analisis yaitu :
1. Kriteria Secara Fisik,
Dalam proses analisis pertimbangannya membutuhkan data seperti ukuran
lahan, bentuk lahan, luas dan ketersediaan fasilitas umum.
2. Kriteria Secara Legal,
Analisis ini ada sangkut pautnya dengan peraturan atau ketetapan
pemerintah dalam penetapan wilayah (zoning) dan peraturan bangunan
(building code). Yang menjadi tolak ukur uji apakah lahan ini dapat secara
legal diijinkan dalam proses pembangunan kedepannya nanti.
3. Kriteria Secara Finansial,
Kelayakan secara finansial/ keuangan yang dihitung berdasarkan data tingkat
kekosongan dan biaya operasional yang dikurangi dari setiap pendapatan
 kotor untuk mendapatkan biaya bersih operasional. Sehingga dapat
menghasilkan nilai properti yang apakah nanti layak untuk dilaksanakan
pembangunannya sebagai bangunan apa nantinya.
4. Kriteria Produktivitas Maksimum.
Kriteria yang satu ini dapat disebut produktivitas maksimum apabila dari hasil
perhitungan jenis bangunan dengan nilai lahan tertinggi itulah yang menjadi
penggunaan yang tertinggi dan terbaik untuk dilaksanakan pembangunannya.

C. HASIL
Berikut hasil analisa yang didapat berdasarkan 4 kriteria metode penelitian yang
digunakan :

1. Kriteria Secara Fisik

Lahan objek penelitian berada di kawasan permukiman dan komersial yang
terletak di pusat kota yang dapat dibilang strategis untuk lahan komersial.
Ukuran bangunannya pun mencapai 40m x 30m dengan bentuk persegi
panjang yang dapat memudahkan dalam proses pembangunannya. Untuk
wilayah sekitarnya memiliki ketersediaan yang lengkap seperti air bersih,
listrik dan telepon, lokasi lahannya juga berada di jalan kolektor dan tersedia
angkutan umum yang sangat membantu.
2. Kriteria Secara Legal
Analisa ini menjadi syarat HBU yang mana apakah diijinkan secara legal
berdasarkan peraturan pemerintah untuk pembangunan kedepannya nanti
dan lahan ini tidak melanggar peraturan pemerintah. Hasilnya adalah untuk
lahan ini memang ditetapkan sebagai kawasan komersial dengan jenis
kegiatan perdagangan jasa. Dari hasil perhitungan KDB disimpulkan lahan ini
pun layak karena KDB nya kurang dari 60%. Berdasarkan syarat pemerintah
jumlah lantai yang dapat digunakan mencapai 5 lantai meskipun hasil
perhitungannya sebenarnya bisa mencapai 7 lantai. Berdasarkan hasil
perhitungan KDH lahan ini layak karena memiliki hasil KDH lebih dari 10%.
3. Kriteria Secara Finansial
Sebelumnya penulis juga melakukan pemilihan alternatif dengan
menyebarkan kuesioner terhadap 5 responden yang berasal dari pihak
pemilik, pemerintah dan masyarakat. Dengan hasil bahwa lahan ini cocok
 apabila dibangun pertokoan, perkantoran dan pujasera. Dari sini penulis
menghitung nilai properti dari 3 alternatif yang didapatkan sebelumnya yang
menghasilkan bahwa lahan tersebut
0,32 ≤ 1 tidak layak untuk pertokoan yang disewakan
1,21 ≥ 1 layak untuk perkantoran
0,25 ≤ 1 tidak layak untuk pujasera
1,41 ≥ 1 layak untuk pertokoan yang dijual
4. Kriteria Produktivitas Maksimum
Disini penulis menghitung perhitungan presentasi berdasarkan hasil nilai
properti, bangunan, lahan, dan harga jual lahan yang sebelumnya telah
didapatkan dari 2 alternatif yang paling tinggi dan layak sebelumnya. Dan
mendapatkan hasil
- 36% kecocokan untuk dibangun perkantoran dengan nilai lahan
Rp 13.567.849 dan
- 65% kecocokan untuk dibangun pertokoan yang akan dijual dengan nilai
lahan Rp 16.536.234.

KESIMPULAN nya dengan hasil analisa HBU dan 4 kriteria yang digunakan lahan
bekas SPBU tersebut cocok apabila dibangun pertokoan dengan sistem
penjualan karena mendapatkan nilai lahan tertinggi sebesar Rp 16.457.465/m²
dan produktivitas maksimum sebesar 65%.

D. BAGAIMANA PEMANFAATAN HBU DALAM PWK?

Perencanaan Wilayah dan Kota atau dikenal juga dengan nama teknik planologi
yang mana seorang perencana yang mempertimbangkan beberapa aspek dalam
proses perencanaannya dan menyusunan rencana tata ruang serta mengevaluasi
kebijakan dan program yang berhubungan dengan rencana tata ruang dan tata
wilayah. Nah dari sini seorang perencana atau planner menbutuhkan beberapa
metode atau cara untuk pertimbangan dalam proses perencanaannya itu tadi yaitu
salah satunya menggunakan hasil analisis HBU (Highest and Best Use). Dengan
analisis HBU, planner dapat mengetahui apa kegunaan terbaik dan tertinggi dari
suatu lokasi yang akan di rencanakan tersebut.