TUGAS INDIVIDU

Materi tentang Highest & Best Use (HBU)

Mata Kuliah :
Dasar Teknik Valuasi dan Teknik Evaluasi
Pengertian Highest and Best Use
Tidak sedikit property dikembangkan memberikan hasil yang tidak memuaskan
bagi pemiliknya, bahkan ada yang gagal sama sekali. Hal ini terjadi mungkin
dikarenakan pengembangan dilaksanakan dengan opsi pemanfaatan bukan yang
terbaik dan maksimal, dengan kata lain property tersebut tidak highest and best
use.

Idealnya sebelum diambil keputusan tentang rencana pengembangan suatu

lahan, terlebih dahulu dilaksanakan suatu kajian yang detail dan mendalam
tentang alternatif-alternatif opsi pemanfaatan lahan tersebut dalam kerangka
analisa penggunaan terbaik dan paling menguntungkan.

Kajian alternatif-alternatif opsi pemanfaatan lahan tersebut harus ditopang oleh

analisa mendalam mengenai kondisi pasar sektor-sektor properti terkini maupun
kajian mengenai rencana pengembangan itu sendiri.

Highest and best use, or highest or best use (HBU) adalah konsep yang
berasal dari ahli ekonomi awal seperti Irving Fisher (1867-1947), yang
mengkonseptualisasikan gagasan produktivitas maksimum. [1] Salah satu kutipan
paling awal dari istilah ini ditemukan dalam Risalah Legislatif Maine pada awal
tahun 1831 yang berbicara tentang penilaian dan penilaian real estat: "... tanah
diklasifikasikan yang mendahului perubahan penggunaan seperti itu, memiliki real
estate seperti itu dinilai dengan highest and best use”. Ini adalah konsep penilaian
real estat yang menunjukkan bagaimana nilai tertinggi untuk properti. Dalam hal
apa pun, di mana nilai pasar properti riil dicari, nilai itu harus didasarkan pada
highest and best use nya. Highest and best use adalah selalu penggunaan yang
akan menghasilkan nilai tertinggi untuk properti, terlepas dari penggunaan
aktualnya saat ini.

Definisi dari highest and best use :

1. The Appraisal Institute of Canada mendefinisikan istilah highest and best use
sebagai :
 Penggunaan harta yang kemungkinan besar dan legal, yang secara fisik
memungkinkan, didukung dengan tepat, dan secara finansial layak, dan itu
menghasilkan nilai tertinggi.
2. The Appraisal Institute mendefinisikan highest and best use sebagai berikut :
 Penggunaan lahan kosong yang mungkin dan legal atau peningkatan
properti yang mungkin secara fisik, didukung dengan tepat, layak secara
finansial, dan yang menghasilkan nilai tertinggi. Empat kriteria tertinggi dan
penggunaan terbaik yang harus dipenuhi adalah kebolehan hukum,
kemungkinan fisik, kelayakan finansial, dan produktivitas maksimum.
Alternatifnya, kemungkinan penggunaan lahan atau peningkatan properti -
 spesifik sehubungan dengan pengguna dan waktu penggunaan - yang
didukung secara memadai dan menghasilkan nilai sekarang tertinggi. 2

Dalam beberapa kasus, penggunaan yang diusulkan mungkin highest and best
use tetapi untuk beberapa biaya yang mengubah ekonomi bersih. Contohnya
mungkin menjadi situs yang digunakan industri yang sekarang dapat digunakan
secara legal untuk bangunan perumahan bertingkat tinggi, tetapi akan
menghabiskan banyak biaya untuk membersihkannya (remediate) bahwa nilai
yang saat ini digunakan lebih tinggi. Dalam hal ini, jika dapat dilanjutkan,
penggunaan industri yang ada bisa menjadi highest and best use. Dalam
beberapa kasus, penilai diberikan instruksi khusus untuk diasumsikan highest and
best use. Penggunaan ini mungkin tidak lulus tes yang dibahas di bawah ini
sebagai highest and best use yang sah, dan mungkin sangat menghasilkan nilai
yang berbeda. Salah satu contoh ini mungkin penilaian taman, di mana penaksir
telah diperintahkan untuk mengabaikan semua kemungkinan penggunaan lainnya.
Selanjutnya highest and best use dari properti dapat menjadi kelas penggunaan
(seperti ritel atau multi keluarga), daripada penggunaan khusus (yaitu
pengembangan makanan cepat saji restoran). [2]

Highest and Best Use Study merupakan suatu rangkaian kegiatan inspeksi
lapangan, penelitian, analisa untuk mengetahui product development yang paling
sesuai dan optimal atas suatu tanah. Sesuai dimaksudkan adalah penggunaan
terbaik sementara optimal dimaksudkan memberikan keuntungan maksimal.

Uji dari highest and best use

Untuk menentukan potensi maksimum dari pengembang Pemanfaatan Tanah
properti sering harus memulai analisis tiga langkah melibatkan analisis properti,
analisis hak dan kendala, dan analisis pasar. Agar dianggap sebagai highest and
best use dari properti, bagaimanapun setiap penggunaan potensial harus
melewati serangkaian tes. Definisi pasti dari highest and best use bervariasi, tetapi
umumnya penggunaannya harus sebagai berikut :
a. Legally permissible (secara legal diizinkan)
b. Physically feasible (secara fisik dimungkinkan)
c. Financially feasible (layak secara finansial)
d. Maximally productive (produktif secara maksimal, menghasilkan nilai tertinggi)

Untuk mengetahui pengembangan suatu tanah memenuhi kriteria tersebut, maka

diperlukan suatu kajian yang comprehensive yang meliputi aspek fisik, aspek
legal, market dan finansial serta aspek produktivitas. Hasil analisa ini akan
menghasilkan alternatif-alternatif produk pengembangan, alternatif yang
diharapkan adalah alternatif pengembangan terbaik yang memberikan tingkat
keuntungan tertinggi.
Highest And Best Uses Analysis selanjutnya ditulis analisis HBU merupakan
sebuah konsep yang sangat dikenal dalam bidang manajemen aset real property,
baik dalam hal optimalisasi aset maupun penilaian aset. Apa sebenarnya analisis
HBU itu? Beberapa literatur menyebutkan bahwa analisis HBU adalah analisis
terhadap kegunaaan terbaik dan tertinggi dari suatu bidang tanah kosong (vacant
land) ataupun tanah yang dianggap kosong (land as vacant). Analisis ini meliputi
empat hal pokok yaitu, analisis kelayakan secara fisik (physically feasible), analisis
kelayakan secara peraturan (legally permissible), analisis kelayakan secara
keuangan (financially feasible), dan analisis produktivitas yang maksimal
(maximally productive). Sebuah properti dikatakan telah memenuhi kriteria HBU
bilamana secara fisik dimungkinkan, diijinkan secara peraturan, layak secara
finansial, dan dapat memberikan hasil yang paling maksimal.

Analisis kelayakan secara fisik berkaitan dengan apakah suatu properti

(bangunan) atau alternatif properti layak untuk didirikan di atas satu bidang tanah
tertentu dengan karakteristik tanah yang tertentu pula. Karakteristik fisik tanah
berupa lokasi, luas, bentuk, kontur, ataupun sifat tanah sangat berpengaruh
terhadap alternatif property yang dapat dikembangkan di atasnya. Secara
sederhana, sebuah hotel berbintang tidak layak dibangun di atas tanah yang
luasnya hanya 3.000 m2. Namun, tanah dengan luas 3.000 m2 terlalu berlebihan
untuk dibangun sebuah rumah tinggal. Sebuah mall tidak mungkin dibangun di
luar kota yang sepi dari konsumen. Sebuah pabrik kayu misalnya, tidak layak
didirikan di pusat kota. Pengembangan properti yang tidak memperhitungkan
karakteristik fisik tanah yang akan dikembangkan dapat menyebabkan properti
yang dihasilkan menjadi tidak optimal.

Analisis kelayakan secara peraturan berkaitan dengan apakah suatu properti

ataupun alternatif properti yang akan dikembangkan di atas suatu bidang tanah
tertentu didukung atau diijinkan oleh ketentuan peraturan yang ada. Ketentuan
peraturan berupa zoning (peruntukan tanah), KDB (Koefisisen Dasar Bangunan),
KLB (Koefisisen Luas Bangunan), ketinggian maksimal bangunan, sempadan
jalan dan ketentuan tentang Rencana Umum Tata Ruang/Wilayah (RUTR/W)
lainnya serta peraturan berkaitan dengan lalu lintas dan lingkungan hidup sangat
berpengaruh terhadap alternatif properti yang dapat dikembangkan.

Analisis kelayakan secara keuangan berkaitan dengan apakah properti ataupun

alternatif properti dapat memberikan keuntungan atau pendapatan bersih (net
income) yang positif. Analisis ini biasanya dilakukan setelah dua analisis yang
pertama tersebut di atas dilakukan. Untuk menentukan kelayakan secara
keuangan, perlu diestimasi dan diekspektasikan dari setiap potensial kegunaan
terbaik dan tertinggi. Prospek masa depan dapat diestimasi dengan cara
membandingkan dengan properti sejenis yang sudah berjalan. Analisis pasar,
mikro dan makro ekonomi sangat diperlukan. Selanjutnya, hal-hal yang juga harus
diperhatikan adalah mengenai pendapatan potensial (potential income), tingkat
kekosongan (vacancy rate), biaya operasi (operating cost), pendapatan bersih
(net income), dan tingkat pengembalian (discount rate/capitalization rate). Sebuah
properti dikatakan layak secara keuangan bilamana dapat memberikan
pendapatan bersih yang positip. Seberapa besar pendapatan bersih yang dapat
dikatakan layak sangat tergantung pada preferensi masing-masing investor.

Analisis yang terakhir dalam analisis HBU adalah analisis produktifitas yang
maksimal. Sebuah properti atau alternatif properti dikatakan memiliki produktivitas
yang maksimal bilamana memiliki tolok ukur finansial yang lebih baik dibanding
properti atau alternatif properti lainnya. Tolok ukur finansial yang biasanya
digunakan adalah Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR),
Payback Period, Return on Investment (ROI), Benefit Cost Ratio. Bilamana dua
atau lebih alternatif properti sama-sama menunjukan hasil analisis layak secara
fisik, diijinkan secara peraturan, dan layak secara keuangan, maka alternatif
properti yang memenuhi kriteria HBU adalah alternatif properti yang memiliki tolok
ukur finansial yang lebih baik dibanding alternatif properti lainnya.

Pertanyaan selanjutnya adalah bagaimana penerapan analisis HBU dalam praktek

baik dalam konteks optimalisasi aset maupun penilaian aset? Dalam konteks
optimalisasi aset, analisis HBU dilaksanakan dengan sangat detail. Berbagai
alternatif properti yang dapat dikembangkan dikaji dan dianalisis secara
mendalam sebelum akhirnya dipilih satu alternatif yang terbaik dan dianggap telah
memenuhi kriteria HBU. Analisis pasar, mikro dan makro ekonomi menjadi
bahasan yang wajib. Dapat dikatakan, analisis HBU merupakan pre feasibility
study sebelum studi kelayakan yang sesungguhnya dijalankan.
Bagan Optimalisasi Aset

Dalam konteks penilaian aset, analisis HBU biasanya dilakukan dengan lebih
sederhana. Dalam hal ini, lazimnya analisis HBU lebih ditekankan pada analisis
kelayakan secara fisik dan analisis kelayakan secara peraturan. Dua analisis
lainnya yaitu, analisis kelayakan secara keuangan dan analisis produktifitas yang
maksimal sangat jarang dibahas secara mendalam. Selanjutnya, observasi dan
pengamatan langsung di lapangan biasanya lebih dominan menjadi dasar dalam
pengambilan keputusan apakah properti yang dinilai telah memenuhi kriteria HBU
ataukah tidak. Sederhananya, bilamana properti yang dinilai adalah sebuah ruko
dan properti yang banyak berdiri di sekitar properti yang dinilai adalah juga ruko,
maka hampir dipastikan penilai akan mengambil kesimpulan bahwa ruko adalah
HBU dari kawasan tersebut.

Dari uraian di atas dapat disimpulkan bahwa analisis HBU merupakan bahasan
yang dapat dikatakan wajib dalam manajemen aset real property, baik dalam hal
optimalisasi aset maupun penilaian aset. Analisis HBU meliputi empat hal pokok
yaitu, analisis kelayakan secara fisik (physically feasible), analisis kelayakan
secara peraturan (legally permissible), analisis kelayakan secara keuangan
(financially feasible), dan analisis produktivitas yang maksimal (maximally
productive). Lazimnya, analisis HBU dalam konteks optimalisasi aset dilaksanakan
lebih detail dibandingkan dalam konteks penilaian aset.

Highest and Best Use (HBU)

Lahan merupakan suatu unsur yang sangat penting dalam suatu usaha di bidang
Real Estate. Lahan memiliki lokasi yang unik, keunikannya serta sifat yang tetap
dari lahan yang tidak dapat dipindahkan. Lahan terbatas jumlahnya pada suatu
lokasi dan sebidang lahan tidak sama dengan sebidang lahan yang lainnya.
“Highest and Best Use “ artinya dayaguna yang maksimal dari lahan yang secara
fisik dimungkinkan dan paling mungkin digunakan, secara hukum diizinkan dan
secara keuangan layak. Kesimpulannya menghasilkan daya guna yang maksimal
dari Lahan. Prinsip-prinsip Real Estate seperti “Supply and Demand; Substitusi;
Balance; dan Conformity” merupakan prinsip dasar dalam menganalisa hubungan
antara perilaku ekonomi dan pelaku Properti/ Real Estate.

Begitu juga faktor-faktor yang mempengaruhi manfaat lahan, seperti kegunaan,

kelangkaan, keinginan dan daya beli yang tinggi, pada dasarnya juga merupakan
wujud dari prinsip ekonomi. Daya guna maksimal ialah penggunaan yang secara
hukum diizinkan dan memiliki kemungkinan cukup besar untuk digunakan,
terhadap suatu lahan kosong atau sebidang lahan yang sudah berdiri bangunan ,
yang secara fisik bisa dilaksanakan mendapat dukungan yang cukup layak secara
financial dan menghasilkan daya guna yang maksimal. Highest and Best Use dari
sebidang lahan tertentu bukanlah hasil dari analisa yang bersifat subjektif dari
pemilik, developer, maupun jasa Real Estate lainnya seperti penilai, melainkan
dilahirkan oleh kekuatan pasar dimana properti tersebut berada. Oleh karena itu,
analisa dan interpretasi dari Highest and Best Use merupakan studi ekonomi dari
ketentuan-ketentuan pasar yang diarahkan ke properti Real Estate yang
bersangkutan. Kekuatan-kekuatan pasar juga membentuk harga pasar. Data yang
dikumpulkan dan dianalisa untuk menghitung manfaat suatu lahan, juga
digunakan untuk memberikan opini oleh para pelaku jasa usaha properti terhadap
Highest and Best Use pada suatu saat. Highest and Best Use properti yang
dianalisa memberikan landasan dalam analisa daya saing dalam pasaran, jadi
Highest and Best Use juga mencerminkan Nilai Pasar dari suatu Lahan.

Pengertian Highest and Best Use Secara Umum

Highest and Best Use, dapat diartikan sebagai penggunaan suatu lahan yang
terbaik dan memberikan profit yang tertinggi atas penggunaan tersebut. Highest
and Best Use, mempunyai 4 (empat) kriteria, yaitu sebagai berikut :
Secara fisik dimungkinkan (physical possibility)
Secara hukum diizinkan (legal permissibility)
Secara finansial layak (financial affordability)
Mendapatkan profit yang maksimum yang menghasilkan Nilai tertinggi dari
lahan yang dinilai (maximum profitability which result in highest property
value)

Penggunaan terbaik dan tertinggi (Highest and Best Use) sebagai dasar
pengembangan dapat diartikan kemungkinan terbesar dari penggunaan lahan
yang secara fisik dimungkinkan, secara hukum diizinkan, secara keuangan layak
dan akan memberikan Nilai tertinggi atas lahan tersebut.

Faktor - Faktor HBU untuk Properti Berupa Tanah dan Bangunan:

1. Fisik, antara lain :
 Bentuk tanah dan ukuran tanah
 Topografi tanah
 Lokasi tanah / Letak tanah
 Sarana dan Prasarana
2. Peraturan Pemerintah, antara lain:
 Peruntukan berdasarkan rencana Tata Kota
 KDB (Koefisien Dasar Bangunan)
 KLB (Koefisien Lantai Bangunan)
 KDH (Koefisien Dasar Hijau)
 GSB (Garis Sempadan Bangunan)
 Tinggi Maksimum Bangunan
3. Supply and Demand, antara lain:
 Banyaknya supply dari para developer untuk Properti yang sejenis di pasar
 Demand dari pasar Properti yang sejenis dengan yang dikembangkan
 Harga sewa dari Properti sejenis
 Harga jual dari Properti Sejenis.
4. Dari alternatif-alternatif pengembangan yang sesuai peraturan pemerintah,
kemudian dipilih alternatif yang memberikan hasil tertinggi.
Faktor - Faktor HBU untuk Properti Berupa Pabrik :
1. Tanah dan Bangunan, antara lain:
 Waktu
Faktor waktu kadang-kadang sangat menentukan, terutama bila kontrol dan
peraturan pemerintah sangat ketat terhadap Ekspor/Impor mesin-mesin dan
peralatan. Hal tersebut menyebabkan pemilihan mesin-mesin yang
terhambat dan design produksi terhambat.
 Lokasi
Lokasi menjadi suatu hal yang sangat penting, apabila Lokasi mempengaruhi
prinsip penggunaan terbaik dan tertinggi. Hal ini terjadi apabila pabrik harus
didirikan pada lokasi yang memerlukan banyak tenaga kerja dan
memerlukan alat transportasi untuk mengangkut karyawan.
 Permintaan Pasar
Analisis Permintaan Pasar kadang-kadang diperlukan bila produksi suatu
barang kadang-kadang harus mendekati Pasar.
 Keadaan Topografi Tanah
Keadaan ini akan mempengaruhi biaya membangun dan biaya sarana &
prasarana pabrik yang akhirnya mempengaruhi Prinsip Penggunaan Terbaik
dan Tertinggi.
 Teknologi Membangun
Teknologi membangun terutama untuk daerah-daerah yang sulit, akan
mempengaruhi proses penyelesaian proyek. Bila proyek selesai dalam waktu
yang terlalu lama maka akan menyebabkan biaya proyek membengkak
(overrun).
 Kelengkapan Utilitas
Misalnya suplai air, pembuangan limbah untuk pabrik yang mempunyai
tuntutan pembuangan limbah yang tinggi serta tenaga listrik
2. Mesin - Mesin dan Peralatan
Penggunaan terbaik dan tertinggi pada mesin-mesin dan peralatannya (plant
and machinery) adalah penggunaan mesin-mesin dan peralatannya (plant and
machinery), secara benar yang akan menghasilkan pendapatan/ penerimaan
yang terbesar untuk suatu masa tertentu dan yang secara hukum dibenarkan
dan akan menghasilkan Nilai yang tertinggi.

Nilai Pasar vs HBU

 Estimasi sejumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat diperoleh dari
transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu properti, antara pembeli yang
berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu
transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana
kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatiannya dan tanpa paksaan. (SPI 3.1)
 Penggunaan tertinggi dan terbaik (HBU) yang mendasari estimasi nilai pasar
real properti. Penggunaan paling layak dan optimal dari suatu real properti,
secara fisik dimungkinkan, secara hukum diijinkan serta layak secara finansial
dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti yang dinilai (SPI 3.4)

HBU = Tanah
 Tanah merupakan aset permanen, namun pengembangan diatasnya memiliki
umur yang terbatas, dengan keunikannya serta tidak dapat dipindahkan,
memiliki lokasi yang unik.(KPUP SPI 6.1)
 Sifat unik dari tanah menentukan kegunaan optimalnya, jika tanah dinilai
terpisah dari bangunan yang berdiri diatasnya, prinsip ekonomi mensyaratkan
bahwa : Bangunan dinilai atas sumbangannya terhadap total nilai properti
yang pada prinsipnya merupakan satu kesatuan yang tidak dapat dipisahkan.

Nilai pasar dari tanah berdasarkan konsep penggunaan tertinggi dan terbaik yang
mencerminkan kegunaan dan sifat permanen dari tanah dalam konteks pasar,
dimana nilai pengembangan merupakan selisih antara nilai tanah dengan total
nilai pasar sesuai dengan pengembangan yang ada (Market Value as Improved).
(KPUP SPI 6.1.1)

Kriteria HBU
 Kelayakan Secara Peraturan (Legally Permissible)
 Private Restriction /Contract
 Zoning
 Building Code (GSJ, GSB, dll)
 Ketinggian Bangunan
 Kontrol thd benda sejarah
 Aturan Keselamatan Lingkungan
 Aturan Kesehatan dan Keamanan Hunian
 dll
 Kelayakan Secara Fisik (Physically Possible)
 Ukuran Tanah
 Bentuk Tanah
 Ketinggian dari poros jalan
 Aksesibilitas
 Kontur/Topografi
 Daya Dukung Tanah
 Lokasi Tanah
 Luas Frontage
 Letak Tanah
 Improvement
 Kelayakan Keuangan (Financially Feasible)
 Ketersediaan Dana/Modal Sendiri
 Ketersedian Dana pinjaman
 Tingkat Bunga Pinjaman
 Net Operating Income
 Pay Back Period
 Benefit-Cost Ratio
 Net Present Value
 Internal Rate of Return
 Return on Investment
 Produktifitas Yang Maksimal (Maximally Productive)
 Kecukupan Modal
 NPV Positif dan Terbesar
 IRR Positif dan Terbesar
 P/B Period Paling Cepat
 B/C Ratio Terbesar dan > 1
 ROI atau ROE terbesar dan >1
 Sesuai dengan kelayakan fisik dan peraturan

Tujuh Tahapan Proses Analisa Pasar antara lain :

1. Analisa Produktif
Penggunaan apa yang memungkinkan atas properti dilihat dari fisik, legal, dan
atribut lokasi
2. Gambaran Pasar
Apa tipikal penggunaan properti atau alternatif penggunaan yang akan
dilakukan calon pembeli
3. Analisis Permintaan
Apa yang dibutuhkan dari alternatif penggunaan yang dibuat? (permintaan
ekonomi untuk setiap penggunaan)
4. Analisa Penawaran
Apakah ada pesaing dari masing-masing penggunaan ? dan sampai seberapa
besar tingkat kompetisinya ?
5. Analisa Keseimbangan Pasar
Kapan konstruksi baru akan dimulai untuk masing-masing alternatif
penggunaan ?
6. Analisa Penempatan
Berapa besar pasar dapat ditempatkan untuk setiap alternatif penggunaan?
• Apakah properti dapat bersaing ?
• Adalah lokasinya dapat bersaing ?
• Seberapa besar pasar dapat diperoleh ?
• Seberapa besar manfaat tanah untuk setiap alternatif dan seberapa besar
nilai sewa dapat diterapkan ?
7. Analisa Keuangan atas HBU
Alternatif penggunaan mana yang memiliki manfaat tertinggi secara ekonomi ?

Manfaat dan Kegunaan HBU

Hasil dari studi HBU bermanfaat bagi :
 Hasil studi HBU dapat digunakan sebagai acuan bagi pemilik tanah dalam
rencana pengembangan tanah tersebut, acuan dalam menawarkan kerjasama
pengembangan dengan pihak investor.
 Hasil studi HBU dapat digunakan sebagai acuan bagi calon investor dalam
melakukan penawaran kerjasama atas rencana pengembangan suatu tanah.
 Hasil studi HBU dapat digunakan sebagai acuan bagi Konsultan pendamping
Investasi dalam menjalankan perannya sebagai mediasi rencana kerjasama
pengembangan suatu tanah.
 Hasil studi HBU dapat digunakan sebagai acuan bagi konsultan
perencana/arsitek dalam perencanaan pengembangan suatu tanah

Studi HBU Dalam Rangka Optimalisasi Aset

Kegiatan studi HBU idealnya merupakan bagian dari suatu paket pekerjaan dalam
rangka optimalisasi aset (Pemda, Pemkot, Instansi/Lembaga/Departemen,
BUMN/D).
Kegiatan ini ditujukan untuk mengetahui :
 Pemilahan mana aset yang sudah optimum pemanfaatannya dan mana aset
yang belum optimum pemanfaatannya.
 Mengetahui opsi pemanfaatan yang paling optimum atas aset yang belum
optimum pemanfaatannya.
 Mengetahui pola kerjasama yang paling menguntungkan atas aset tersebut.

Analisis HBU
Analisis high and best value use (HBU) adalah analisis terhadap daya guna
tertinggi dan terbaik atas suatu properti.

Dalam penilaian, analisis HBU diperlukan untuk mengidentifikasi penggunaan

properti yang paling menguntungkan dan kompetitif dalam rangka mengestimasi
nilai properti. Kekuatan pasar menghasilkan nilai. Karena itu interaksi antara
kekuatan pasar dan konsep highest and best use sangat penting.

HBU dari sebidang tanah bukan hasil dari analisa subyektif dari
pemilik/developer/penilai, melainkan dilahirkan dari kekuatan pasar dimana
properti tersebut. Oleh karena itu analisis dan interpretasi HBU merupakan hasil
studi ekonomi thd kekuatan pasar atas properti tersebut.
Hubungan Antara Market Analysis, Feasibility Analysis And Highest And
Best Use
1. Market Analysis (Analisa Pasar)
 Untuk mengidentifikasi permintaan atas beberap alternatif jenis
penggunaan
 Analisis permintaan dan penawaran untuk memperkirakan tingkat
penyerapan pasar dan tingkat sewa yang memungkinkan

2. Feasibility Analysis (Studi Kelayakan)

 Untuk menentukan nilai properti berdasarkan kriteria tertentu, seperti ROR,
nilai lahan sisa
 Perhitungan NOI/cash flows and penentuan tingkat kapitalisasi/diskonto
yang sesuai untuk menentukan nilai properti

Highest and Best Use (Penggunaan tertinggi & Terbaik)

 Menentukan jenis penggunaan yang menghasilkan nilai properti paling
maksimal
 Menentukan spesifikasi properti dalam hal jenis penggunaan, waktu, dan
pasar

Penilai harus membedakan antara HBU atas tanah kosong (vacant land) dan HBU
atas tanah yang telah dibangun (improved).

HBU Tanah Kosong

Apa jenis penggunaan yang paling sesuai atas tanah kosong tersebut ? Harus
dipertimbangkan kaitannya dengan seluruh penggunaan potensial. Dua alasan
perlunya mengidentifikasi HBU tanah kosong dalam penilaian :
 Untuk mengestimasikan nilai tanah secara terpisah.
 Untuk mengidentifikasi penjualan tanah kosong sebagai data pembanding.

HBU Properti yang Telah Dibangun

HBU properti yg telah dibangun adalah jenis penggunaan yang dapat
memaksimalkan nilai investasi properti, konsisten dgn tingkat pulangan jangka
panjang dan resiko terkait. Jika penambahan modal memungkinkan utk mengubah
jenis penggunaan saat ini (existing use) menjadi beberapa jenis penggunaan
potensial yg lain, harus diperhatikan seberapa besar tingkat pulangan yang
dihasilkan oleh masing2 jenis penggunaan tsb terkait dengan biaya investasi yang
telah dikeluarkan. Dua alasan perlunya analisa HBU atas properti yg telah
dibangun antara lain :
 Untuk mengidentifikasi jenis properti yang diharapkan dapat menghasilkan
tingkat pulangan tertinggi.
 Untuk membantu proses identifikasi data pembanding.
Hubungan antara Analisis Pasar dan Analisis HBU
 Sesuai prinsip penilaian, untuk menghasilkan nilai yang optimum, perlu
interaksi antara “Highest and Best Use” (Daya Guna Tertinggi dan Terbaik”
dan kekuatan pasar (penawaran dan permintaan);
 Prinsip Penawaran dan Permintaan Properti
Nilai pasar ditentukan oleh interaksi kekuatan permintaan dan penawaran di
pasar. Oleh karena itu pengaruh kekuatan-kekuatan yang ada di pasar harus
dianalisis dan dievaluasi dengan cermat dalam menentukan nilai.
 Analisis Pasar membantu penilai untuk memperkirakan potensi permintaan
dan penawaran properti subyek dengan jenis penggunaan tertentu (existing
use maupun potensial use).

Analisis Pasar & HBU

Aspek kelayakan pasar sangat berguna untuk menentukan jenis penggunaan
yang paling optimum atas suatu properti, baik dalam penentuan penggunaan
tanah kosong maupun properti yang telah dibangun

Analisis Pasar Tanah Kosong

Besar kecilnya kekuatan permintaan tanah mempengaruhi tinggi rendahnya
tingkat pemanfaatan atas tanah dan pertumbuhan properti di wilayah tersebut

Analisis Pasar atas Properti yang Telah Dibangun

Apabila properti dengan jenis penggunaan tertentu memiliki tingkat permintaan
rendah maka jenis penggunaan tersebut kemungkinan besar menghasilkan tingkat
pulangan yang rendah (kurang layak dari segi keuangan) dan tingkat hunian yang
rendah (kurang dapat berproduksi secara maksimal). Analisis pasar tidak hanya
terbatas untuk saat ini akan tetapi juga estimasi penawaran dan permintaan
properti dalam jangka panjang

Data penawaran property

Inventarisasi data penawaran meliputi:
1. Unit sewa
2. Properti yang telah terjual
3. Properti yang sedang ditawarkan di pasar
4. Properti yang akan masuk ke pasar
Penyelidikan penawaran disamping kompetisi yang ada sekarang, juga harus
meliputi proyek prospektif yang akan bersaing di masa datang

Data permintaan pesaing

Untuk mendapatkan data ini dilakukan secara bersamaan dengan kegiatan
inventarisasi penawaran, yaitu dengan melakukan analisis permintaan
prospektif untuk properti yang dinilai.
 Penilai tidak dapat berasumsi bahwa penggunaan saat ini merupakan
penggunaan yang akan terus ada dimasa datang, bahkan dalam pasar stabil
sekalipun.
Dalam beberapa kasus, penilai dapat menggunakan data yang disusun oleh
perusahaan riset pasar khusus.
Bagaimanapun penilai harus memiliki pengertian mengenai teknik riset pasar
dan ketrampilan penelitian mengenai permintaan yang mendasar.

HBU as Though Vacant

 Apakah sebaiknya tanah dikembangkan atau dibiarkan kosong ?
 Jika sebaiknya dikembangkan, opsi pengembangan seperti apa yang
sebaiknya dilakukan dan kapan waktunya ?

HBU Property as Improved

 Apakah bangunan saat ini telah memberikan produktivitas yang maksimum
sehingga tetap dibiarkan atau sebaiknya dibangun bangunan lain yang lebih
bernilai ?

LINGKUP ANALISA
The Six-Step Process and Four Parallel Test (by Stephen F.Fanning)

Problem Definition
The reasonably probable and legal use of vacant land or an improved property
that is physically possible, appropriately supported, financially feasible, and that
results in the highest value

POTENSI
SITE

SITE MARKET
ANALYSIS ANALYSIS

Location Macro Analysis

Site Characteristics
Accessibility, Circulation
Regulation
Neighborhood Context
Infrastructure & Utilities
SWOT Site Analysis
ALTERNATIF OPSI Market Environment
PENGEMBANGAN Supply & Demand
(Current & Future)
Potential Market

DEVELOP DCF MODEL

FINANCIAL ANALYSIS (Forecast the expected future
benefits and cost)

INVESTMENT CRITERIA

REKOMENDASI
OPSI PENGEMBANGAN
Tahap pertama, analisa lokasi merupakan pertimbangan pertama untuk menjawab
dua pertanyaan : 1) pemanfaatan apa yang dapat direalisasikan secara fisik
(tapak, lokasi, lingkungan). 2) pemanfaatan apa yang secara legal dizinkan.
Tahapan ini sangat penting sebagai kajian awal untuk mengidentifikasikan
karakteristik tertentu sebagai dasar pertimbangan atas opsi pengembangan yang
dimungkinkan untuk dijadikan alternative produk pengembangan.

Analisa ini meliputi antara lain :

 Location
 Site Characteristic: site area & dimension, shape, orientation, topography,
views, climate, and etc
 Infrastructure, Utilities & Public Facilities
 Accessibility, Traffic Circulation & Transportation
 Neighborhood Condition and Context
 Local Regulation Requirement (Zoning, BCR, FAR, Max High Level)
 SWOT Site Analysis

Tahap kedua, market dan marketability analysis untuk menjawab produk property
apa yang marketable memungkinkan untuk dikembangkan di atas suatu site.
Analisa ini dilaksanakan atas seluruh jenis property yang mungkin dapat
dikembangkan yang meliputi potensi dan daya serap pasar, harga & tingkat
persaingan. Analisa ini meliputi antara lain :
Macro Economic and Demographic Analysis :
 Macro and Micro Economic growth and Characteristics
 Investment climate
 Inflation rate
 Population growth & characteristics

Melakukan analisa pasar detail per type property yang mungkin dapat
dikembangkan di atas tanah tersebut (Residential, Shop Houses Complex, Office
Park, Shopping Center, Apartment, Hotel, Convention, Recreation Center, Etc)
meliputi :
 Existing Demand & Supply
 Future Demand & Supply
 Catchment Area Analysis (khusus shopping center)
 Potential Market
 Target Market
 Pricing, Rental and Take up Rate
 Competitors Analysis

Tahap ketiga, berdasarkan kombinasi hasil analisa lokasi (tahap-1) dan analisa
pasar (tahap-2) selanjutnya ditentukan alternative opsi pengembangan yang
memungkinkan untuk dikembangkan, meliputi :
 Type of property product (classification, level/grade)
 Quantum (units, size)
 Facilities & Utilities
 Price, Rental, Service Charge, Take up rate
 Sales program, occupancy level

Tahap keempat, atas masing-masing alternative opsi pengembangan

dilaksanakan analisa finansial untuk melihat tingkat kelayakan secara finansial
atas masing-masing alternative opsi pengembangan. Analisa dimulai dengan
analisa biaya pengembangan, analisa penjualan dan pendapatan, biaya
operasional, proyeksi cash flow dan analisa kelayakan investasi :
 Total and Draw Down Project Cost:
 Sales & Revenue Projection
 Operating Expenses Projection
 Cash Flow Projection

 Investment Criteria Analysis

- Net Present Value
- Internal Rate of Return
 - Modified/Adjusted Internal Rate of Return
 Risk Analysis

Tahap kelima, berdasarkan rangkaian analisa di atas, maka dapat

direkomendasikan salah satu alternatif terbaik. Rekomendasi opsi pengembangan
tersebut dapat saja berupa peruntukan tunggal (single-use) maupun peruntukan
campuran (multi-use / mixed use).

Highest and Best Use Conclusions :

 Propose development and the optimal target market
 Size, mix and pricing level of the propose development
 Timing and Development Stages

PROYEKSI CASH FLOW

Proyeksi cash flow dibuat untuk setiap alternatif opsi pengembangan, contoh
model cash flow sebagai berikut :
HIGHEST AND BEST USE DECISIONS
DISCOUNTED CASH FLOW MODELS

Net Present Value (NPV)

Investasi bisa diterima jika NPV > 0
Internal Rate Of Return (IRR)
Project bisa diterima jika IRR > Tingkat balikan yang diharapkan

MANFAAT DAN KEGUNAAN HBU

Hasil HBU Studi ini bermanfaat bagi :
 Pemiliki Tanah
 Calon Investor
 Konsultan Pendamping Investasi (Investment arranger)
 Konsultan Perencana

 Hasil HBU Studi ini dapat digunakan sebagai acuan bagi pemilik tanah dalam
rencana pengembangan tanah tersebut, acuan dalam menawarkan kerjasama
pengembangan dengan pihak investor
 Hasil HBU Studi ini dapat digunakan sebagai acuan bagi Calon Investor dalam
melakukan penawaran kerjasama atas rencana pengembangan suatu tanah
 Hasil HBU Studi ini dapat digunakan sebagai acuan bagi Konsultan
Investment Arranger dalam menjalankan perannya sebagai mediasi rencana
kerjasama pengembangan suatu tanah
 Hasil HBU Studi ini dapat digunakan sebagai acuan bagi Konsultan
Perencana/Arsitek dalam perencanaan pengembangan suatu tanah

REKOMENDASI
OPSI PENGEMBANGAN

Acquisition
REVIEW OF DEVELOP of
INVESTOR RECOURSES SCENARIO ANALYSIS
B. O.T

Joint Venture

Win-win Situation

RECOMMENDED OF
INVESTMENT DECISION

HBU STUDY DALAM RANGKA OPTIMALISASI ASET

Kegiatan HBU Studi idealnya merupakan bagian dari suatu paket pekerjaan dalam
rangka optimalisasi aset (Pemda, Pemkot, Instansi/Lembaga/Departemen,
BUMN/D). Kegiatan ini ditujukan untuk mengetahui :
 Pemilahan mana aset yang sudah optimum pemanfaatannya dan mana aset
yang belum optimum pemanfaatannya
 Mengetahui opsi pemanfaatan yang paling optimum atas aset yang belum
optimum pemanfaatannya
 Mengetahui Pola Kerjasama yang paling menguntungkan atas aset tersebut

REVIEW JURNAL
Analisis Highest and Best Use (HBU) pada Lahan Jl. Gubeng Raya No. 54
Surabaya

Pendahuluan
Laju pertumbuhan penduduk dan tingkat perekonomian yang semakin meningkat
di kota-kota besar seperti Surabaya, bertolak belakang dengan ketersediaan lahan
yang terbatas. Selayaknya properti yang akan dibangun di atas suatu lahan dapat
memberikan manfaat yang maksimal serta efisien agar hasilnya dapat dirasakan
demi pembangunan wilayah tersebut. Oleh karena itu, perlu dilakukan perhitungan
penggunaan yang paling memungkinkan dan diizinkan dari suatu tanah kosong
atau tanah yang sudah dibangun, dimana secara fisik dimungkinkan, didukung
atau dibenarkan oleh peraturan, layak secara keuangan dan menghasilkan nilai
tertinggi.

Dalam penelitian ini dilakukan analisis Highest and Best Use (HBU) pada lahan di
Jl. Gubeng Raya No. 54 Surabaya seluas 1.150 m2 yang direncanakan akan
dibangun hotel. Lahan tersebut berpotensi untuk dikembangkan menjadi properti
komersial seperti hotel, apartemen, perkantoran dan pertokoan. Analisis tersebut
menggunakan tinjauan terhadap aspek fisik, legal, finansial dan produktivitas
maksimumnya.

Metodologi
1. Model dan Konsep Penelitian
Dalam penelitian ini menggunakan konsep Highest and Best Use (HBU) yang
dapat menghasilkan jenis properti komersial yang paling optimum pada lahan
dengan menganalisis HBU berdasarkan aspek fisik, aspek legal, aspek finansial
dan aspek produktivitas maksimumnya.
2. Objek Penelitian
Lahan pada objek penelitian ini berupa sebidang tanah di di Jl. Gubeng Raya
No.54 Surabaya dengan luas 1.150 m2 (Gambar 1).

3. Pengumpulan Data
Data yang diperoleh dari penelitian ini antara lain data primer dan data
sekunder. Data primer adalah data yang diperoleh dari hasil survei yang
diperoleh langsung dari suatu objek penelitian, seperti foto-foto properti dan
data pembanding yang dilakukan dengan survei. Sedangkan data sekunder
 adalah data yang diperoleh dari sumber data secara tidak langsung dari sutau
sumber. Untuk lebih memfokuskan tujuan dari penelitian ini, dibuat rincian
pengelompokan data seperti pada Tabel 1.

4. Analisis Data
Data yang diperoleh dari berbagai sumber tersebut kemudian dilakukan analisis
HBU dengan melakukan tinjauan dari aspek fisik, legal, finansial, dan
produktivitas maksimum agar mendapatkan hasil jenis properti komersial
optimum yang dapat dibangun pada lahan tersebut menggunakan studi literatur
serta pengalaman expert sesuai dengan Gambar 2. Penentuan nilai lahan
kosong pada penelitian ini dilakukan dengan metode penetapan nilai
berdasarkan data market research property di Surabaya. Berdasarkan data
yang diperoleh, nilai tanah pada daerah Jl. Gubeng Raya sebesar Rp.
8.000.000 / m2 sampai dengan Rp. 10.000.000 /m 2. Nilai lahan yang digunakan
pada objek penelitian ini sebesar Rp. 10.000.000 /m 2.

Kelayakan terhadap aspek fisik merupakan persyaratan utama yang harus

terpenuhi dalam menganalisis Highest and Best Use (HBU) suatu objek. Aspek
fisik yang ditinjau dalam tugas akhir ini yaitu bentuk dan ukuran lahan, utilitas
umum,serta akssibilitas dari properti yang akan dibangun pada lahan penelitian.

Berdasarkan data yang diperoleh, lahan objek penelitian ini memiliki ukuran
57.5 m x 20 m. Lahan tersebut memiliki bentuk persegi panjang yang
mempermudah proses perencanaan pembangunan properti. Kemudian perlu
diperhatiakan jenis properti komersial yang akan didirikan pada lahan tersebut
yang disesuaikan dengan luas lahan yang tersedia. Berikut merupakan site plan
objek penelitian pada Gambar 3.
Lokasi Jl. Gubeng Raya terletak di pusat kota Surabaya yang memiliki
ketersedian utilitas umum yang cukup lengkap seperti air bersih, listrik, dan
telepon.

Jalan Gubeng Raya merupakan jalan kolektor yang menghubungkan antara

jalan Kertajaya yang berfungsi sebagai jalan arteri sekunder dan jalan Ngagel
yang berfungsi sebagai jalan arteri sekunder. Sehingga jalan Gubeng Raya
memiliki aksesibilitas yang sangat baik karena merupakan jalan pertemuan dan
penghubung antara dua arteri tersebut.
Aksesibilitas lainnya yang ada yaitu stasiun Gubeng yang merupakan stasiun
besar di Surabaya serta tersedianya banyak transportasi umum yang melewati
jalan tersebut seperti angkutan umum, taxi dan bus kota.

Berdasarkan hasil analisis dan pembahasan dari beberapa segi pada aspek
fisik didapat kesimpulan bahwa lahan penelitian ini teretak pada wilayah yang
sangat strategis karena berada ditengah kota Surabaya yang memiliki
aksesibilitas yang mudah dijangkau dan utilitas umum yang lengkap dan
memadai serta dalam kondisi baik.

Lahan tersebut juga berada pada kawasan perdagangan dan fasilitas umum
sehingga memiliki potensi yang baik dan memungkinkan untuk dikembangkan
sebagai properti komersial.

Berikut merupakan analisis aspek legal berdasarkan peraturan zonning dan

RTRK yang berlaku pada lahan objek penelitian :
a. Garis Sempadan Depan yang digunakan adalah 10 m.
b. Garis Sempadan Samping kiri dan kanan yang digunakan masing-masing
adalah 3 m.
c. Garis Sempadan Belakang yang digunakan adalah 3 m.
d. Luas Dasar Bangunan setelah dikurangi garis sempadanadalah 44.5 m x 14
m = 623 m2.

Sehingga didapat perhitungan KDB adalah :

e. Luas lantai maksimum yang diijinkan adalah :

Berdasarkan hasil analisis dan pembahasan dari beberapa segi pada aspek
legal didapat kesimpulan bahwa lahan penelitian seluas 1.150 m2 ini dapat
didirikan bangunan komersial dengan jumlah lantai 5 dengan luas dasar
bangunan 623 m2 dan luas lantai bangunan 3.115 m 2 (Tabel 2).

Untuk menganalisis Aspek Finansial dari masing-masing alternative properti

dicari nilai value of properti dari Net Operating Income (NOI) dibagi dengan
Capitalization Rate (R) (Tabel 3).
Capitalization rate didapat dari safe rate atau dapat dicari diambah atau
dikurang dengan tingkat resiko. Safe rate dapat dicari dengan rata-rata suku
bunga deposito 4 Bank besar. Tingkat resiko diasumsikan sama dengan rata-
rata suku Bunga deposito bank, sehingga capitalization rate sama dengan dua
kali rata-rata suku deposito bank. Dari hasil perhitungan didapat suku deposito
rata-rata adalah 5.13 % sehingga R bernilai 10.26 %.

Untuk perhitungan NOI didapatkan dari pendapatan efektif dikurangi dengan

biaya operasional. Sehingga nilai properti dapat diketahui. Dari hasil analisis
aspek finansial ini didapatkan nilai properti hotel properti hotel Rp.
67.069.980,31.

Setelah perhitungan aspek finansial, tahapan selanjutnya menghitung

produktivitas maksimum lahan dengan data nilai properti dari hasil analisis
finansial, nilai bangunan dari nilai investasi bangunan. Kemudian nilai lahan
dicari dengan mengurangi nilai properti dengan nilai bangunan dan nilai lahan
per m2 didapat dari nilai lahan dibagi dengan luas lahan penelitian (Tabel 4).
Berdasarkan hasil perhitungan produktivitas maksimum pada tabel 4.24,
didapat nilai lahan tertinggi pada alternatif properti hotel dengan nilai lahan Rp
67.069.980,31/ m2. Nilai lahan ini lebih tinggi jika dibandingkan jika lahan
dibiarkan kosong senilai Rp. 10.000.000/m2.