KAJIAN OPTIMALISASI ASET MILIK PT.

PERKEBUNAN NUSANTARA XII

(PERSERO)

DWI ARYANI SURYANINGRUM (anisurya@yahoo.com)

DYAH PUSPASARI (dyh@polteklpp.ac.id)

POLITEKNIK LPP YOGYAKARTA

ABSTRAK
Pertumbuhan ekonomi kota Surabaya mendorong semakin berkembangnya pula usaha
komersial salah satunya adalah usaha properti. Namun melihat adanya keterbatasan lahan
yang semakin besar di Surabaya, maka alternatifnya mengoptimalkan asset yang telah ada.
Optimalisasi tersebut berupa penggunaan lahan dengan mendirikan sebuah properti yang
dapat memberikan keuntungan sehingga nilai pasar dari suatu lahan menjadi tinggi.
Bangunan Mess PT. Perkebunan Nusantara XII (Persero) yang berlokasi di Jalan Embong
Tanjung No.17 Surabaya mempunyai luas 1.388 m2 dan berada di area yang berpotensi untuk
dikembangkan menjadi alternatif properti komersial seperti apartemen, hotel, perkantoran,
dan pertokoan. Penentuan nilai Bangunan Mess tersebut bergantung pada penggunaan lahan,
untuk itu perlu dilakukan analisa Highest and Best Use (HBU), yaitu secara fisik
dimungkinkan, secara hukum diijinkan, layak secara finansial, dan memiliki produktivitas
maksimum. Hasil yang diperoleh dalam penelitian ini dilihat dari aspek lahan, lokasi, hokum
dan finansial adalah alternatif hotel sebagai penggunaan lahan terbaik yang memiliki nilai
lahan tertinggi yaitu sebesar Rp 52.253.874/m2.

The economic growth of Surabaya also encourages the development of commercial

businesses, one of which is the property business. But seeing the increasingly limited land in
Surabaya, then the alternative is to optimize existing assets. The optimization is in the form
of land use by establishing a property that can provide benefits so that the market value of a
land becomes high. Mess Building PT. Perkebunan Nusantara XII (Persero) which is located
on Jalan Embong Tanjung No.17 Surabaya has an area of 1,388 m2 and is in an area that has
the potential to be developed into an alternative commercial property such as apartments,
hotels, offices, and shops. The determination of the value of the Mess Building depends on
land use, for this reason it is necessary to conduct a Highest and Best Use (HBU) analysis,
which is physically possible, legally permitted, financially feasible, and has maximum
productivity. The results obtained in this study were seen from the aspects of land, location,
legal and financial alternatives of the hotel as the best land use that has the highest land value
of IDR 52,253,874 / m2.

1. Pendahuluan
 Bagi suatu perusahaan, aset tanah maupun bangunan merupakan sumber daya yang
dapat memberikan kontribusi baik secara finansial maupun secara non-finansial.
Pemanfaatan aset dilakukan agar aset tersebut tidak menjadi beban biaya, namun
diharapkan memberikan keuntungan terhadap perusahaan. Aset perusahaan
merupakan potensi ekonomi yang bermakna adanya manfaat finansial dan ekonomi
yang bisa diperoleh pada masa yang akan datang. Keberadaan aset perusahaan
adakalanya tidak termanfaatkan secara baik dan maksimal sehingga usaha
pemanfaaan dan optimalisasi aset merupakan keharusan agar dapat menjadi salah satu
sumber penghasil profit bagi perusahaan. Optimalisasi asset dapat dilakukan dengan
dua cara, yaitu studi optimalisasi asset dan perantara investasi. Studi optimalisasi
asset dapat dilakukan antara lain dengan identifikasi asset, pengembangan basis data
asset, studi Highest and Best Use atas asset, dan pengembangan strategi optimalisasi
asset (Siregar, 2004:523). Metode Highest and Best Use pernah dilakukan dalam
penelitian Mubayyinah dan Cristian Utomo (2012) yang meneliti untuk property
Lahan “X” di Surabaya. Serta juga pernah digunakan dalam penelitian Akmaluddin
dan Cristian Utomo (2013) dalam penelitiannya di Gedung di Surabaya.
Pertumbuhan ekonomi kota Surabaya, maupun Propinsi Jawa Timur yang cukup pesat
serta mobilitas penduduk, pendatang, maupun pebisnis ke kota Surabaya yang cepat.
sangat mendukung perkembangan dari usaha property komersiil baik berupa
perkantoran maupun hotel. Meskipun pertumbuhan hotel dan property baru cukup
pesat, namun pasar potensial di Surabaya dan sekitarnya masih cukup menjanjikan.
Apalagi dengan berkembangnya industri wisata maupun industri perdagangan seperti
kota besar lainnya, maupun bertumbuhnya bandara udara baik internasional maupun
lokal sehingga memungkinkan bertumbuhnya wisatawan mancanegara maupun local,
serta para pebisnis untuk berkunjung ke Surabaya. Penelitian ini memfokuskan pada
optimalisasi asset yang dimiliki oleh PTPN XII yang merupakan asset BUMN.

2. Metode Penelitian
Penelitian ini menggunakan prinsip penilaian penggunaan tertinggi dan terbaik (Highest
and Best Use) untuk menghasilkan nilai tertinggi dari lahan milik PT Perkebunan
Nusantara XII (Persero) di Jalan Embong Tanjung no 17, Surabaya. Metode yang
digunakan pada analisis optimalisasi aset ini adalah Highest and Best Use yang
didefinisikan sebagai kajian penggunaan yang mungkin dan memungkinkan serta
diijinkan (legally permissible) dari suatu tanah kosong (vacant land) atau tanah yang
sudah dibangun (improvement) yang mana secara fisik memungkinkan (physically
posible) serta layak secara keuangan (financially feasible) dan menghasilkan nilai
tertinggi bagi pemiliknya (maximum value).
Konsep Highest and Best Use (HBU) adalah penggunaan yang paling memungkinkan dan
diizinkan dari suatu lahan kosong atau lahan yang sudah dibangun, yang mana secara
fisik memungkinkan, didukung atau dibenarkan oleh peraturan, layak secara keuangan
dan menghasilkan nilai tertinggi. HBU dari suatu properti tidak tergantung dari analisis
subjektif, siapa pemilik, pengembang maupun penilai properti sekalipun, tetapi HBU ini
tercipta akibat adanya kekuatan persaingan pada pasar dimana properti tersebut terletak.

Dalam suatu penilaian HBU terdapat empat kriteria atau persyaratan yang harus dipenuhi,
antara lain:

1. Memungkinkan secara fisik (physically possible) atau aspek fisik.

Dalam aspek fisik hal yang harus ditinjau untuk lahan kosong adalah ukuran, bentuk
tanah, luas, ketinggian serta kontur tanah. Sedangkan pada lahan yang telah terdapat
properti diatasnya tergantung pada pertimbangan luas, desain dan kondisi dari
properti. Pada lokasi yang memiliki bentuk tanah, kontur yang tidak teratur akan
menyulitkan pembuatan perencanaan pembangunan properti dilokasi tersebut.
Ukuran, bentuk, daerah, kemiringan , asessibilitas serta resiko alami daerah bencana
seperti banjir atau gempa bumi akan berdampak terhadap penggunaan suatu lahan
tersebut.
2. Diizinkan oleh peraturan yang ada (legal permissible)
Kelayakan secara legal diperlukan dalam analisa Highest and Best Use untuk
menghindari adanya penyalahgunaan fungsi guna lahan seperti yang telah ditetapkan
menurut peraturan oleh pemerintah.
Hal yang perlu dikaji dalam aspek legal yaitu peruntukan (zonning), aturan mengenai
bangunan, bangunan bersejarah, dan peraturan-peraturan yang berkenaan dengan
lingkungan. Bila tidak terdapat private restrictions, kegunaan properti biasanya
ditentukan oleh zoningnya yang berhubungan dengan pilihan-pilihan penggunaan
tanah yang telah ditetapkan oleh pemerintah. Peraturan – peraturan bangunan yang
perlu diperhatikan antara lain batasan ketinggian bangunan, garis sempadan, rasio luas
tanah yang boleh didirikan bangunan.
3. Analisis kelayakan keuangan
 Analisis kelayakan keuangan ini dilakukan dengan memperhatikan tingkat hunian
(occupation rate), biaya operasi, pendapatan bersih (net operating income) dan tingkat
pengembalian. Dasar penghitungan pendapatan dan biaya dengan penghitungan net
cashflow yang telah didiskontokan. Analisis yang digunakan seperti pada analisis
investasi yaitu nilai Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR) serta
Payback Period-nya.
Nilai properti dapat diketahui dari hasil perhitungan Net Operating Income (NOI)
dibagi dengan tingkat kapitalisasi. Tingkat kapitalisasi didapat dari safe rate ditambah
atau dikurang dengan tingkat resiko. Tingkat kapitalisasi ini dapat dihitung dengan
rata-rata suku Bungan deposito di beberapa bank ternama ditambah dengan tingkat
risiko perusahaan, atau dihitung dengan metode Weight Average Cost of Capital
(WACC).
V = NOI
R
NOI = PK −TK−O
Keterangan:
V : Nilai Properti
NOI : Net Operating Income
R : Capitalization Rate
PK : Pendapatan Kotor
TK : Tingkat Resiko

O : Biaya Operasional

4. Menghasilkan penghasilan secara maksimum (maximally productive)

Setelah ditinjau layak secara keuangan, maka kegunaan yang menghasilkan nilai
lahan residual yang tertinggi merupakan penggunaan tertinggi dan terbaik .
3. Hasil Penelitian
A. Penetapan Alternatif Properti dan Penentuan Nilai Lahan Kosong

Dalam penetapan jenis alternatif properti dilakukan dengan metode observasi lapangan
terhadap properti disekitar lahan. Dari observasi tersebut diperoleh jenis properti komersial
yang berkembang dan memungkinkan untuk didirikan pada lahan penelitian yaitu hotel,
apartemen, perkantoran dan pertokoan. Namun demikian dengan melihat luasan dan bentuk
lahan yang ada, penelitian yang memungkinkan adalah usaha hotel dan perkantoran.
B. Aspek Fisik

Aspek fisik yang ditinjau meliputi bentuk dan ukuran lahan, utilitas umum, serta aksesibilitas
dari lahan yang ditinjau.

1. Profil lahan
Berdasarkan data survei yang didapatkan, lahan obyek tinjauan secara umum berbentuk
persegi panjang. Lebar muka lahan adalah 22,5 m, panjang ke belakang 61,7 m, serta total
luasan lahan adalah 1388 m2. Pada lahan tinjauan telah ada bangunan rumah tinggal
berlantai satu dengan luas dasar 634 m2. Pemanfaatan bangunan kurang lebih 46% dari
lahan yang ada. Bangunan masih menyisakan ruang kosong di bagian halaman depan
bangunan seluas 304 m2 serta di bagian halaman belakang seluas 287 m2. Pemanfaatan
ruang kosong bagian depan dan belakang bangunan selama ini dipakai sebagai taman dan
tempat parkir kendaraan. Bentuk lahan tinjauan berbentuk persegi panjang dengan lebar
muka berkisar 40% dari panjangnya, sehingga relatif memberikan kemudahan dalam
proses perencanaan pembangunan properti. Bentuk tersebut didukung pula oleh jenis
kontur tanah tinjauan yang secara fisik tergolong datar.
2. Utilitas Umum
Seputar lokasi Jl. Embong Tanjung merupakan kawasan yang mengalami pertumbuhan
perdagangan maupun jasa. Sebagai kawasan bertumbuh, daerah ini memiliki dukungan
dan ketersediaan utilitas seperti jaringan air bersih, listrik, dan komunikasi.
3. Aksesibilitas

Obyek tinjauan berada di Jalan Embong Tanjung yang merupakan jalan kolektor menuju
Jalan Jenderal Sudirman sebagai jalan arteri sekunder. Jalan Embong Tanjung merupakan
bagian dari pola grid sistem jaringan jalan kota dari fungsi arteri Jalan Jenderal Sudirman ke
fungsi kolektor Jalan Kayun dan Jalan Pemuda sehingga memiliki aksesibilitas yang cukup
baik. Jalan Embong Tanjung relatif dekat dan memiliki aksesibilitas yang baik dengan
Stasiun Gubeng sebagai salah satu simpul moda transportasi umum antar kota. Tersedia
transportasi umum untuk menuju daerah obyek tinjauan, baik menggunakan bus kota maupun
taxi.

C. Aspek Legal

Analisis aspek legal didasarkan pada peraturan zonning dan RTRK yang berlaku untuk obyek
tinjauan. Berdasarkan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Surabaya tahun 2013, Aset
yang terletak di Jalan Embong Tanjung no 17, kecamatan Genteng, Surabaya, termasuk
dalam Unit Pengembangan VI Tunjungan yang meliputi wilayah Kecamatan Simokerto ,
Kecamatan Bubutan, Kecamatan Genteng dan Kecamatan Tegalsari. Adapun fungsi
kegiatan dan pusat pertumbuhan pada Unit Pengembangan (UP) VI Tunjungan adalah
Permukiman, Pemerintahan, Perdagangan dan Jasa dengan pusat pertumbuhan berada di
Kawasan Tunjungan. Dengan demikian asset di Jalan Embong Tanjung 17, dapat
dimanfaatkan sebagai bangunan komersial berupa, perhotelan, perkantoran, pertokoan,
pergudangan dll. Dengan mempertimbangkan luas bangunan dan lokasi asset berada, maka
alternative terbaik untuk bangunan komersial yang dapat dibangun adalah perhotelan atau
perkantoran. Sedangkan berdasarkan Peraturan Walikota Surabaya nomor 39 tahun 2012,
tentang Pedoman dan Standar Teknis untuk Pelayanan Pemanfaatan Ruang, dapat disusun
asumsi dan perhitungan yang dipakai sebagai berikut:

a Garis Sempadan Depan yang digunakan adalah 10 m

b Garis Sempadan Samping Kiri dan kanan yang digunakan masing-masing adalah 3 m
c Garis Sempadan Belakang yang digunakan adalah 4 m
d Luas Dasar Bangunan setelah dikurangi garis sempadan adalah:
47,5 m X 16,5 m = 784 m2
e Koefisien Dasar Bangunan (KDB) = Luas Lantai Dasar : Luas Seluruh Lahan = 787 :
1388 = 56,7 %, nilai ini masih < KDB Maksimum (60%)
f Koefisien Lantai Bangunan (KLB) lokasi tinjauan adalah 1500%
Luas lantai maksimum yang diijinkan = Luas Lahan X KLB = 1388 X 1500% = 20.820
m2
g Jumlah lantai maksimum yang dapat didirikan adalah =
Luas lantai bangunan maksimum : Luas dasar bangunan maksimum = 20.820 : 784 =
26 lantai. Dalam analisis ini jumlah lantai yang digunakan adalah 12 lantai dari 26
lantai yang masih dapat dibangun, sehingga luas total lantai = 9.024 m2.
h Luas Lahan Sisa yang tidak terbangun = Luas total lahan – Luas dasar bangunan =
1388 – 787 = 601 m2
Koefisien Daerah Hijau (KDH) = Luas lahan sisa tidak terbangun : Luas total lahan =
601 : 1388 = 43,3% , dengan melihat KDH minimum lokasi tinjauan sebesar 20%,
maka nilai KD = 43,3% masih memenuhi persyaratan.
 Tabel 3.1. Ketentuan Luas Bangunan dari Aspek Legal
NO URAIAN SATUAN UKURAN CATATAN
1 Garis Sempadan Depan m   10  
2 Garis Sempadan m   3  
Samping
3 Garis Sempadan m   4  
Belakang
4 Luas dasar bangunan stl m2 47.5 x 16.5= 784  
dikurangi garis
sempadan
5 Koefisien Dasar     56.47% KDB maks
Bangunan (KDB) 60%
6 Luas lantai maksimum     20, Koefisien
diijinkan 820 Lantai
Bangunan
(KLB) 1500%
7 Jumlah Lantai     2  
maksimum 6.56
8 Koefisien Daerah Hijau     43.53% KDH
(KDH) minimum 20%

Berdasarkan hasil analisis dan pembahasan dari beberapa segi pada aspek legal dapat
disimpulkan bahwa lahan pada lokasi tinjauan seluas 1388 m 2 dapat didirikan bangunan
komersial dengan jumlah 12 lantai, dengan luas dasar 784 m2 dan luas lantai bangunan 9.024
m2.
D. Aspek Financial
Dalam aspek finansial dilakukan beberapa analisis penilaian property baik dari aspek nilai
lahan maupun dari aspek nilai usaha. Berdasarkan penilaian dari KJPP Sih Wiryadi & Rekan
diperoleh nilai lahan sekarang sebagai berikut:

Tabel 3.2. Penilaian Aset oleh KJPP Sih Wiryadi & Rekan
Uraian No sertifikat Luas (m2) Nilai pasar
Tanah SHGB 856 1388 18,778,252,00
0.00
Bangunan I   620 1,082,900,00
0.00
Bangunan II   55 118,875,0
00.00
Jumlah     19,980,027,00
0.00
Laporan penilaian asset oleh KJPP Sih Wiryadi & Rekan akan dilaporkan tersendiri.
Untuk perhitungan analisis usaha perhotelan dan perkantoran dipergunakan data sekunder
untuk menentukan asumsi dan beberapa dasar perhitungan. Data yang dipergunakan untuk
dasar perhitungan investasi maupun revenue diperoleh dari tariff dan data gedung
perkantoran dan hotel disekitar kawasan Tunjungan dan jlan Pemuda. Data asumsi yang telah
diolah oleh peneliti sebagai berikut:

Tabel 3.3. Asumsi Operasional

NO URAIAN SAT HOTEL PERKANTORAN
1 Nilai investasi bangunan/m2 Rp/m2 5,500, 3,750,
000 000
2 Tarif sewa Kantor Rp/m2/bln   100,
000
3 Average room rate Rp 356  
,370
4 Occupancy Rate % 64.5%
5 Jumlah kamar hotel kamar 155
6 Luas bangunan m2 8,592 9,024
7 luas bangunan disewakan m2 4,992 6,422
8 jumlah lantai termasuk lantai 12 12
basement

Dengan mempertimbangkan aspek skala ekonomis untuk pembangunan perhotelan, dan

aspek legal yang telah dibahas sebelumnya, maka sebagai dasar perhitungan analisis
optimalisasi asset dengan metode HBU dipergunakan asumsi akan dibangun hotel
maupun perkantoran dengan jumlah lantai termasuk basement sebesar 12 lantai.
Adapun asumsi financial yang dipergunakan untuk menghitung analisis financial adalah
sebagai berikut:
Tabel 3.4. Asumsi Finansial
NO URAIAN SAT ASUMSI
1 Suku bunga % 9.75
Pinjaman
2 Beta Properti 1.29
3 FR 0070, JT 15 % 8.80%
Maret 2024
4 Risk Premium % 9.13%
Indonesia
(Darmodaran)
5 Nilai tukar dollar Rp 10,500.00
(US $ 1)
 Berdasarkan asumsi di atas dihasilkan Weight Average Cost of Capital (WACC) yang
akan dipergunakan untuk penghitungan analisis investasi maupun dasar pengambilan
keputusan lainnya.
Dasar perhitungan nilai investasi bangunan perkantoran dengan menggunakan ukuran
lantai dasar 752 m2, dengan jumlah lantai 12, termasuk basement. Total luasan
bangunan menjadi sebesar 9.024 m2 dan total luas bangunan yang disewakan sebesar
6.422 m2. Adapun rincian luasan bangunan dan fungsinya dapat dilihat pada table 3.5
sebagai berikut:

Tabel 3.5. Penghitungan Luas Bangunan Perkantoran dan Fungsinya

Lantai Fungsi Ukuran Luas (m2)
Lantai Dasar Parkir, generator, ruang 47 m x 16 m 752
ibadah
Lantai I Lift 6mX2m 12
  Tangga Darurat 3mX4m 12
  Toilet 10 m X 3 m 30
  koridor 2 m X 47 m 94
  Pantry dan gudang 4mX8m 32
  Lobby utama 6mX5m 30
  Kantor pengelola 4 m X 10 m 40
  Total   250
  Ruangan disewakan 752 m2 - 250 m2 502
Lantai II-XI Lift 6mX2m 12
  Tangga Darurat 3mX4m 12
  Toilet 8mX3m 24
  Koridor/Free Area 2 m X 40m 80
  Pantry dan gudang 4mX8m 32
  Total   160
  Ruangan disewakan 752 m - 180 m
2 2
592

Untuk keperluan pembangunan hotel bintang 3, maka direncanakan adanya 4 tipe kamar
hotel yaitu : Suite, Junior Suite, Deluxe dan Superior, dengan luasan kamar masing-masing
adalah 48 m2 untuk tipe kamar Suite, 36 m2 untuk tipe kamar Junior Suite, 28 m2 untuk tipe
kamar Deluxe, serta 22 m2 untuk tipe kamar Superior. Perhitungan luasan bangunan dan
peruntukannya sebagai berikut:
 Tabel 3.6. Penghitungan Luas Bangunan Hotel dan Fungsinya
JUMLAH LUAS
NAMA LANTAI NAMA RUANG LUAS TOTAL
RUANG

Basement Parkir, Generator, Gudang 1 716 716 716

Main lobby, main restourant & 1 716 716 716

Lantai 1
business center
Service Area & Meeting room 1 716 716 716
Lantai 2

Hall /Meeting room 1 716 716 716

Lantai 3

Kamar Hotel 22 m² 16 22 352 716

Lantai 4 Meeting room 1 240 240
Koridor & Lobby 1 124 124
Kamar Hotel 22 m² 16 22 352 716
Lantai 5 Kamar hotel 28 m² 8 28 224
Koridor & Lobby 1 140 140
Kamar Hotel 22 m² 16 22 352 716
Lantai 6 Kamar hotel 28 m² 8 28 224
Koridor & Lobby 1 140 140
Kamar Hotel 22 m² 16 22 352 716
Lantai 7 Kamar hotel 28 m² 8 28 224
Koridor & Lobby 1 140 140
Kamar Hotel 22 m² 16 22 352 716
Lantai 8 Kamar hotel 28 m² 8 28 224
Koridor & Lobby 1 140 140
Kamar Hotel 22 m² 16 22 352 716
Lantai 9 Kamar hotel 28 m² 8 28 224
Koridor & Lobby 1 140 140
Kamar hotel 28 m² 15 28 420 716
Kamar Hotel 36 m² 2 36 72
Lantai 10
Kamar hotel 48 m² 2 48 96
Koridor & Lobby 1 128 128
Sky Lounge 1 500 500 716
Lantai 11
Koridor & Area service 1 216 216

Dari analisis di atas dapat dihasilkan total luas bangunan 6300 m2, dengan total kamar
sebanyak 128 kamar.

Perhitungan investasi berdasarkan perencanaan bangunan dan peruntukannya, dihasilkan nilai

investasi masing-masing property sebagai berikut:

Tabel 3.7. Nilai Investasi

URAIAN HOTEL PERKANTORAN
Bangunan 47,256,000,000 33,840,000,000
Public service & free area   1,500,000,000
Interior room 7,750,000,000  
 OPERATING office 1,750,000,000 1,500,000,000
SUPPLIES
Interior supplies 1,500,000,000 1,000,000,000
MPL 2,000,000,000  
JUMLAH INVESTASI 60,256,000,000 37,840,000,000

Investasi untuk hotel sebesar Rp60.256.000,00 dengan jumlah kamar sebanyak 155 kamar,
atau harga investasi per kamar sebesar Rp 388.748.387,10. Nilai ini masih dalam kisaran
wajar untuk investasi hotel bintang tiga yaitu antara Rp300.000.000 – Rp400.000.000.
Tabel 3.8. Analisis Investasi Hotel
DESCRIPTION YEAR 0 YEAR 1 YEAR 2 YEAR 3 YEAR 4 YEAR 5 YEAR 6 YEAR 7 YEAR 8 YEAR 9

INVESTASI:
BUILDING 47,256,000,000
HOTEL ROOMS INTERIOR 7,750,000,000
OPERATION HOTEL SUPPLIES 1,750,000,000
LOBBY INTERIOR 1,500,000,000
MASTER PURCHASE LIST (MPL) 2,000,000,000
TOTAL INVESTASI 60,256,000,000

REVENUE
ROOMS 13,027,806,660.00 14,252,420,490.00 15,734,672,220.00 17,622,832,890.00 19,279,379,180.00 20,532,538,830.00 21,559,165,770.00 23,176,103,200.00 25,192,424,180.00
FOOD & BEVERAGE 7,477,847,000.00 7,941,473,510.00 8,616,498,760.00 9,150,721,680.00 9,827,875,080.00 10,338,924,580.00 10,907,565,430.00 11,452,943,700.00 12,197,385,040.00
OTHER INCOME 99,792,500.00 102,786,280.00 107,925,590.00 113,321,870.00 118,987,960.00 124,937,360.00 131,184,230.00 137,743,440.00 144,630,610.00
TOTAL REVENUE 20,605,446,160.00 22,296,680,280.00 24,459,096,570.00 26,886,876,440.00 29,226,242,220.00 30,996,400,770.00 32,597,915,430.00 34,766,790,340.00 37,534,439,830.00

EXPENSES:
COST OF SALES 2,647,150,640.00 2,700,093,660.00 2,835,098,340.00 2,976,853,260.00 3,125,695,930.00 3,281,980,730.00 3,446,079,760.00 3,618,383,750.00 3,799,302,940.00
PAYROLL & RELATED DEPARTMENT EXPENSES 1,514,998,800.00 1,545,298,780.00 1,622,563,720.00 1,703,691,910.00 1,788,876,510.00 1,878,320,340.00 1,972,236,360.00 2,070,848,170.00 2,174,390,580.00
OTHER DEPARTMENT EXPENSES 1,644,922,280.00 1,677,820,720.00 1,761,711,750.00 1,849,797,330.00 1,942,287,200.00 2,039,401,560.00 2,141,371,640.00 2,248,440,230.00 2,360,862,240.00
OVERHEAD DEPARTMENT EXPENSES 4,652,911,270.00 4,777,189,170.00 5,016,048,630.00 5,266,851,060.00 5,530,193,610.00 5,806,703,300.00 6,097,038,470.00 6,401,890,390.00 6,721,984,920.00
OTHER NON OPERATING EXPENSES 596,625,690.00 647,303,590.00 711,181,520.00 785,362,440.00 855,050,500.00 907,778,740.00 954,304,960.00 1,019,806,520.00 1,102,874,340.00
TOTAL OPERATING EXPENSES 11,056,608,680.00 11,347,705,920.00 11,946,603,960.00 12,582,556,000.00 13,242,103,750.00 13,914,184,670.00 14,611,031,190.00 15,359,369,060.00 16,159,415,020.00
GROSS OPERATING PROFIT (GOP) 9,548,837,480.00 10,948,974,360.00 12,512,492,610.00 14,304,320,440.00 15,984,138,470.00 17,082,216,100.00 17,986,884,240.00 19,407,421,280.00 21,375,024,810.00

OTHER EXPENSES AFTER GOP 3,578,691,060.00 2,830,538,200.00 3,741,692,090.00 3,331,325,120.00 2,914,797,620.00 2,466,274,390.00 2,007,113,630.00 1,576,325,670.00 1,175,626,360.00
DEPRESIASI 5,229,466,666.67 5,229,466,666.67 5,229,466,666.67 4,562,800,000.00 4,562,800,000.00 2,362,800,000.00 2,362,800,000.00 2,362,800,000.00 2,362,800,000.00
OWNER SHARE PROFIT (OSP) 740,679,753.33 2,888,969,493.33 3,541,333,853.33 6,410,195,320.00 8,506,540,850.00 12,253,141,710.00 13,616,970,610.00 15,468,295,610.00 17,836,598,450.00
OWNER EXPENSES 84,000,000.00 85,680,000.00 87,393,600.00 89,141,472.00 90,924,301.44 92,742,787.47 94,597,643.22 96,489,596.08 98,419,388.00
NET OWNER SHARE PROFIT (NOSP) 656,679,753.33 2,803,289,493.33 3,453,940,253.33 6,321,053,848.00 8,415,616,548.56 12,160,398,922.53 13,522,372,966.78 15,371,806,013.92 17,738,179,062.00
TAX 25% 164,169,938.33 700,822,373.33 863,485,063.33 1,580,263,462.00 2,103,904,137.14 3,040,099,730.63 3,380,593,241.70 3,842,951,503.48 4,434,544,765.50
NET PROFIT AFTER TAX (NPAT) 492,509,815.00 2,102,467,120.00 2,590,455,190.00 4,740,790,386.00 6,311,712,411.42 9,120,299,191.90 10,141,779,725.09 11,528,854,510.44 13,303,634,296.50
PROCEED (60,256,000,000.00) 5,721,976,481.67 7,331,933,786.67 7,819,921,856.67 9,303,590,386.00 10,874,512,411.42 11,483,099,191.90 12,504,579,725.09 13,891,654,510.44 15,666,434,296.50
ACCUMULATED CASH INFLOW (60,256,000,000.00) (54,534,023,518.33) (47,202,089,731.67) (39,382,167,875.00) (30,078,577,489.00) (19,204,065,077.58) (7,720,965,885.68) 4,783,613,839.40 18,675,268,349.84 34,341,702,646.34
 DESCRIPTION YEAR 0 YEAR 10 YEAR 11 YEAR 12 YEAR 13 YEAR 14 YEAR 15 YEAR 16 YEAR 17 YEAR 18 YEAR 19 YEAR 20

INVESTASI:
BUILDING 47,256,000,000
HOTEL ROOMS INTERIOR 7,750,000,000
OPERATION HOTEL SUPPLIES 1,750,000,000
LOBBY INTERIOR 1,500,000,000
MASTER PURCHASE LIST (MPL) 2,000,000,000
TOTAL INVESTASI 60,256,000,000

REVENUE
ROOMS 26,452,045,390.00 27,774,647,660.00 29,163,380,040.00 30,621,549,040.00 32,152,626,490.00 33,760,257,810.00 35,448,270,700.00 37,220,684,240.00 39,081,718,450.00 41,035,804,370.00 43,087,594,590.00
FOOD & BEVERAGE 13,246,360,150.00 14,385,547,120.00 15,622,704,170.00 16,966,256,730.00 18,425,354,810.00 20,009,935,320.00 21,730,789,760.00 23,599,637,680.00 25,629,206,520.00 27,833,318,280.00 30,226,983,650.00
OTHER INCOME 151,862,140.00 159,455,250.00 167,428,010.00 175,799,410.00 184,589,380.00 193,818,850.00 203,509,790.00 213,685,280.00 224,369,540.00 235,588,020.00 247,367,420.00
TOTAL REVENUE 39,850,267,680.00 42,319,650,030.00 44,953,512,220.00 47,763,605,180.00 50,762,570,680.00 53,964,011,980.00 57,382,570,250.00 61,034,007,200.00 64,935,294,510.00 69,104,710,670.00 73,561,945,660.00

EXPENSES:
COST OF SALES 3,989,268,090.00 4,188,731,490.00 4,398,168,070.00 4,618,076,470.00 4,848,980,300.00 5,091,429,320.00 5,346,000,780.00 5,613,300,820.00 5,893,965,870.00 6,188,664,160.00 6,498,097,370.00
PAYROLL & RELATED DEPARTMENT EXPENSES 2,283,110,110.00 2,397,265,620.00 2,517,128,900.00 2,642,985,340.00 2,775,134,610.00 2,913,891,340.00 3,059,585,900.00 3,212,565,200.00 3,373,193,460.00 3,541,853,140.00 3,718,945,790.00
OTHER DEPARTMENT EXPENSES 2,478,905,360.00 2,602,850,630.00 2,732,993,160.00 2,869,642,820.00 3,013,124,960.00 3,163,781,210.00 3,321,970,270.00 3,488,068,780.00 3,662,472,210.00 3,845,595,820.00 4,037,875,610.00
OVERHEAD DEPARTMENT EXPENSES 7,058,084,170.00 7,410,988,380.00 7,781,537,800.00 8,170,614,690.00 8,579,145,430.00 9,008,102,700.00 9,458,507,830.00 9,931,433,220.00 10,428,004,880.00 10,949,405,130.00 11,496,875,390.00
OTHER NON OPERATING EXPENSES 1,167,678,390.00 1,236,553,420.00 1,309,774,450.00 1,387,636,350.00 1,470,455,450.00 1,558,571,100.00 1,652,347,520.00 1,752,175,690.00 1,858,475,380.00 1,971,697,480.00 2,092,326,350.00
TOTAL OPERATING EXPENSES 16,977,046,120.00 17,836,389,540.00 18,739,602,380.00 19,688,955,670.00 20,686,840,750.00 21,735,775,670.00 22,838,412,300.00 23,997,543,710.00 25,216,111,800.00 26,497,215,730.00 27,844,120,510.00
GROSS OPERATING PROFIT (GOP) 22,873,221,560.00 24,483,260,490.00 26,213,909,840.00 28,074,649,510.00 30,075,729,930.00 32,228,236,310.00 34,544,157,950.00 37,036,463,490.00 39,719,182,710.00 42,607,494,940.00 45,717,825,150.00

OTHER EXPENSES AFTER GOP 1,258,027,190.00 1,346,579,330.00 1,441,765,040.00 1,544,105,720.00 1,654,165,150.00 1,772,553,000.00 1,899,928,690.00 2,037,005,490.00 2,184,555,050.00 2,343,412,220.00 2,514,480,380.00
DEPRESIASI 2,362,800,000.00 2,362,800,000.00 2,362,800,000.00 2,362,800,000.00 2,362,800,000.00 2,362,800,000.00 2,362,800,000.00 2,362,800,000.00 2,362,800,000.00 2,362,800,000.00 2,362,800,000.00
OWNER SHARE PROFIT (OSP) 19,252,394,370.00 20,773,881,160.00 22,409,344,800.00 24,167,743,790.00 26,058,764,780.00 28,092,883,310.00 30,281,429,260.00 32,636,658,000.00 35,171,827,660.00 37,901,282,720.00 40,840,544,770.00
OWNER EXPENSES 100,387,775.76 102,395,531.28 102,395,531.28 106,532,310.74 108,662,956.96 110,836,216.10 113,052,940.42 115,313,999.23 117,620,279.21 119,972,684.80 122,372,138.49
NET OWNER SHARE PROFIT (NOSP) 19,152,006,594.24 20,671,485,628.72 22,306,949,268.72 24,061,211,479.26 25,950,101,823.04 27,982,047,093.90 30,168,376,319.58 32,521,344,000.77 35,054,207,380.79 37,781,310,035.20 40,718,172,631.51
TAX 25% 4,788,001,648.56 5,167,871,407.18 5,576,737,317.18 6,015,302,869.81 6,487,525,455.76 6,995,511,773.48 7,542,094,079.90 8,130,336,000.19 8,763,551,845.20 9,445,327,508.80 10,179,543,157.88
NET PROFIT AFTER TAX (NPAT) 14,364,004,945.68 15,503,614,221.54 16,730,211,951.54 18,045,908,609.44 19,462,576,367.28 20,986,535,320.43 22,626,282,239.69 24,391,008,000.58 26,290,655,535.59 28,335,982,526.40 30,538,629,473.63
PROCEED (60,256,000,000.00) 16,726,804,945.68 17,866,414,221.54 19,093,011,951.54 20,408,708,609.44 21,825,376,367.28 23,349,335,320.43 24,989,082,239.69 26,753,808,000.58 28,653,455,535.59 30,698,782,526.40 32,901,429,473.63
ACCUMULATED CASH INFLOW (60,256,000,000.00) 51,068,507,592.02 68,934,921,813.56 88,027,933,765.10 108,436,642,374.54 130,262,018,741.82 153,611,354,062.25 178,600,436,301.93 205,354,244,302.51 234,007,699,838.10 264,706,482,364.51 297,607,911,838.14

Payback Period 6 Tahun 4 Bulan

Net Present Value Rp 19,706,247,401
Internal Rate of Return 19.23%

Tabel 3.9. Analisis Investasi Perkantoran

 DESCRIPTION YEAR 0 YEAR 1 YEAR 2 YEAR 3 YEAR 4 YEAR 5 YEAR 6 YEAR 7 YEAR 8 YEAR 9

INVESTASI:
BUILDING 33,840,000,000
PUBLIC SERVICE & FREE AREA 1,500,000,000
OPERATION OFFICE SUPPLIES 1,500,000,000
INTERIOR SUPPLIES 1,000,000,000
TOTAL INVESTASI 37,840,000,000

REVENUE
OFFICE RENT 7,321,080,000.00 8,009,261,520.00 8,842,224,720.00 9,903,291,690.00 10,834,201,110.00 11,538,424,180.00 12,115,345,390.00 13,023,996,290.00 14,157,083,970.00
OTHER INCOME 840,000,000.00 892,080,000.00 967,906,800.00 1,027,917,020.00 1,103,982,880.00 1,161,389,990.00 1,225,266,440.00 1,286,529,760.00 1,370,154,190.00
TOTAL REVENUE 8,161,080,000.00 8,901,341,520.00 9,810,131,520.00 10,931,208,710.00 11,938,183,990.00 12,699,814,170.00 13,340,611,830.00 14,310,526,050.00 15,527,238,160.00

OPERATIONAL EXPENSES:
PAYROLL & RELATED EXP. 1,278,095,400.00 1,303,657,310.00 1,368,840,180.00 1,437,282,190.00 1,509,146,300.00 1,584,603,620.00 1,663,833,800.00 1,747,025,490.00 1,834,376,760.00
GENERAL ADMIN 127,500,000.00 130,050,000.00 136,552,500.00 143,380,130.00 150,549,140.00 158,076,600.00 165,980,430.00 174,279,450.00 182,993,420.00
SALES & MARKETING 54,100,000.00 55,182,000.00 57,941,100.00 60,838,160.00 63,880,070.00 67,074,070.00 70,427,770.00 73,949,160.00 77,646,620.00
POMEC 121,560,000.00 123,991,200.00 130,190,760.00 136,700,300.00 143,535,320.00 150,712,090.00 158,247,690.00 166,160,070.00 174,468,070.00
ENERGY COST 1,248,000,000.00 1,272,960,000.00 1,298,419,200.00 1,324,387,580.00 1,350,875,330.00 1,377,892,840.00 1,405,450,700.00 1,433,559,710.00 1,462,230,900.00
TOTAL OPERATIONAL EXPENSES 2,829,255,400.00 2,885,840,510.00 2,991,943,740.00 3,102,588,360.00 3,217,986,160.00 3,338,359,220.00 3,463,940,390.00 3,594,973,880.00 3,731,715,770.00
GROSS OPERATING PROFIT (GOP) 5,331,824,600.00 6,015,501,010.00 6,818,187,780.00 7,828,620,350.00 8,720,197,830.00 9,361,454,950.00 9,876,671,440.00 10,715,552,170.00 11,795,522,390.00
OTHER EXPENSES AFTER GOP
DEPRESIASI 2,379,500,000.00 2,379,500,000.00 2,379,500,000.00 2,379,500,000.00 2,379,500,000.00 1,879,500,000.00 1,692,000,000.00 1,879,500,000.00 1,692,000,000.00
INTEREST 1,787,331,000.00 1,787,331,000.00 1,787,331,000.00 1,489,442,500.00 1,191,554,000.00 893,665,500.00 595,777,000.00 297,888,500.00 -
TOTAL OTHER EXPENSES AFTER GOP 4,166,831,000.00 4,166,831,000.00 4,166,831,000.00 3,868,942,500.00 3,571,054,000.00 2,773,165,500.00 2,287,777,000.00 2,177,388,500.00 1,692,000,000.00
NET OPERATING PROFIT 1,164,993,600.00 1,848,670,010.00 2,651,356,780.00 3,959,677,850.00 5,149,143,830.00 6,588,289,450.00 7,588,894,440.00 8,538,163,670.00 10,103,522,390.00
TAX 25% - - - 989,919,462.50 1,287,285,957.50 1,647,072,362.50 1,897,223,610.00 2,134,540,917.50 2,525,880,597.50
EARNING AFTER TAX 1,164,993,600.00 1,848,670,010.00 2,651,356,780.00 2,969,758,387.50 3,861,857,872.50 4,941,217,087.50 5,691,670,830.00 6,403,622,752.50 7,577,641,792.50
PROCEED (37,840,000,000.00) 3,544,493,600.00 4,228,170,010.00 5,030,856,780.00 5,349,258,387.50 6,241,357,872.50 6,820,717,087.50 7,383,670,830.00 8,283,122,752.50 9,269,641,792.50
ACCUMULATED CASH INFLOW (37,840,000,000.00) (34,295,506,400.00) (30,067,336,390.00) (25,036,479,610.00) (19,687,221,222.50) (13,445,863,350.00) (6,625,146,262.50) 758,524,567.50 9,041,647,320.00 18,311,289,112.50
 DESCRIPTION YEAR 0 YEAR 10 YEAR 11 YEAR 12 YEAR 13 YEAR 14 YEAR 15 YEAR 16 YEAR 17 YEAR 18 YEAR 19 YEAR 20

INVESTASI:
BUILDING 33,840,000,000
PUBLIC SERVICE & FREE AREA 1,500,000,000
OPERATION OFFICE SUPPLIES 1,500,000,000
INTERIOR SUPPLIES 1,000,000,000
TOTAL INVESTASI 37,840,000,000

REVENUE
OFFICE RENT 14,864,938,170.00 15,608,185,080.00 16,388,594,330.00 17,208,024,050.00 18,068,425,250.00 18,971,846,510.00 19,920,438,840.00 20,916,460,780.00 21,962,283,820.00 23,060,398,010.00 24,213,417,910.00
OTHER INCOME 1,487,987,450.00 1,615,954,370.00 1,754,926,450.00 1,905,850,120.00 2,069,753,230.00 2,247,752,010.00 2,441,058,680.00 2,650,989,730.00 2,878,974,850.00 3,126,566,690.00 3,395,451,430.00
TOTAL REVENUE 16,352,925,620.00 17,224,139,450.00 18,143,520,780.00 19,113,874,170.00 20,138,178,480.00 21,219,598,520.00 22,361,497,520.00 23,567,450,510.00 24,841,258,670.00 26,186,964,700.00 27,608,869,340.00

OPERATIONAL EXPENSES:
PAYROLL & RELATED EXP. 1,926,095,600.00 2,022,400,380.00 2,123,520,400.00 2,229,696,420.00 2,341,181,240.00 2,458,240,300.00 2,581,152,320.00 2,710,209,940.00 2,845,720,440.00 2,988,006,460.00 3,137,406,780.00
GENERAL ADMIN 192,143,090.00 201,750,240.00 211,837,750.00 222,429,640.00 233,551,120.00 245,228,680.00 257,490,110.00 270,364,620.00 283,882,850.00 298,076,990.00 312,980,840.00
SALES & MARKETING 81,528,950.00 85,605,400.00 89,885,670.00 94,379,950.00 99,098,950.00 104,053,900.00 109,256,600.00 114,719,430.00 120,455,400.00 126,478,170.00 132,802,080.00
POMEC 183,191,470.00 192,351,040.00 201,968,590.00 212,067,020.00 222,670,370.00 233,803,890.00 245,494,080.00 257,768,780.00 270,657,220.00 284,190,080.00 298,399,580.00
ENERGY COST 1,491,475,520.00 1,521,305,030.00 1,551,731,130.00 1,582,765,750.00 1,614,421,070.00 1,646,709,490.00 1,679,643,680.00 1,713,236,550.00 1,747,501,280.00 1,782,451,310.00 1,818,100,340.00
TOTAL OPERATIONAL EXPENSES 3,874,434,630.00 4,023,412,090.00 4,178,943,540.00 4,341,338,780.00 4,510,922,750.00 4,688,036,260.00 4,873,036,790.00 5,066,299,320.00 5,268,217,190.00 5,479,203,010.00 5,699,689,620.00
GROSS OPERATING PROFIT (GOP) 12,478,490,990.00 13,200,727,360.00 13,964,577,240.00 14,772,535,390.00 15,627,255,730.00 16,531,562,260.00 17,488,460,730.00 18,501,151,190.00 19,573,041,480.00 20,707,761,690.00 21,909,179,720.00
OTHER EXPENSES AFTER GOP
DEPRESIASI 1,692,000,000.00 1,692,000,000.00 1,692,000,000.00 1,692,000,000.00 1,692,000,000.00 1,692,000,000.00 1,692,000,000.00 1,692,000,000.00 1,692,000,000.00 1,692,000,000.00 1,692,000,000.00
INTEREST - - - - - - - - - - -
TOTAL OTHER EXPENSES AFTER GOP 1,692,000,000.00 1,692,000,000.00 1,692,000,000.00 1,692,000,000.00 1,692,000,000.00 1,692,000,000.00 1,692,000,000.00 1,692,000,000.00 1,692,000,000.00 1,692,000,000.00 1,692,000,000.00
NET OPERATING PROFIT 10,786,490,990.00 11,508,727,360.00 12,272,577,240.00 13,080,535,390.00 13,935,255,730.00 14,839,562,260.00 15,796,460,730.00 16,809,151,190.00 17,881,041,480.00 19,015,761,690.00 20,217,179,720.00
TAX 25% 2,696,622,747.50 2,877,181,840.00 3,068,144,310.00 3,270,133,847.50 3,483,813,932.50 3,709,890,565.00 3,949,115,182.50 4,202,287,797.50 4,470,260,370.00 4,753,940,422.50 5,054,294,930.00
EARNING AFTER TAX 8,089,868,242.50 8,631,545,520.00 9,204,432,930.00 9,810,401,542.50 10,451,441,797.50 11,129,671,695.00 11,847,345,547.50 12,606,863,392.50 13,410,781,110.00 14,261,821,267.50 15,162,884,790.00
PROCEED (37,840,000,000.00) 9,781,868,242.50 10,323,545,520.00 10,896,432,930.00 11,502,401,542.50 12,143,441,797.50 12,821,671,695.00 13,539,345,547.50 14,298,863,392.50 15,102,781,110.00 15,953,821,267.50 16,854,884,790.00
ACCUMULATED CASH INFLOW (37,840,000,000.00) 28,093,157,355.00 38,416,702,875.00 49,313,135,805.00 60,815,537,347.50 72,958,979,145.00 85,780,650,840.00 99,319,996,387.50 113,618,859,780.00 128,721,640,890.00 144,675,462,157.50 161,530,346,947.50

Payback Period 6 Tahun 11 Bulan

Net Present Value Rp 8,959,377,803
Internal Rate of Return 17.67%
Dari perhitungan analisis investasi dapat disimpulkan bahwa investasi pada property hotel lebih
menguntungkan dari pada investasi pada property perkantoran. Disamping itu, berdasarkan
pengamatan di lapangan, lingkungan sekitar jalan Pemuda, Embong Tanjung dan Embong
Kenongo telah banyak berdiri bangunan perkantoran baik yang cukup besar seperti Trillium
Office and Residence , Wisma BII, dll. Adapun hotel di sekitar masih berupa hotel budget dan
hotel melati, maupun hotel yang diperuntukkan para backpacker. Oleh karena itu masih sangat
prospektif untuk dibangunnya sebuah hotel untuk memfasilitasi kebutuhan akomodasi tamu
bisnis tersebut. Hasil dari analisis investasi sebagai berikut:

Tabel 3.10. Hasil dari Analisis Investasi

URAIAN JENIS ALTERNATIF PROPERTY
HOTEL OFFICE
BUILDING
NET PRESENT VALUE (NPV)
19,706,247,401 8,959,377,803.38
INTERNAL RATE OF RETURN 19.23% 17.67%
(IRR)
PAYBACK PERIOD 6 Tahun 4 Bulan 6 Tahun 11
Bulan

E. Aspek Produktivitas Maksimum

Alternatif properti yang memiliki nilai aspek fisik, legal, dan finansial positif akan dicari nilai
lahan tertinggi melalui uji produktivitas maksimum yaitu dihitung nilai lahan/m2 dengan
perumusan:

Nilai Properti – Nilai Bangunan

Total Luas Lahan

Nilai properti diasumsikan dari rata-rata net income yang telah didiskontokan. Sedangkan nilai
bangunan diasumsikan sebesar nilai investasi bangunan. Alternatif yang memiliki nilai pasar
tertinggi merupakan alternatif yang memiliki produktivitas maksimum dan merupakan
penggunaan properti yang terbaik.
 Tabel 3.11 Nilai Properti
JENIS KEGIATAN JENIS ALTERNATIF PROPERTY
HOTEL OFFICE
BUILDING
EFFECTIVE REVENUE
29,226,242,220 13,340,611,830
OPERATING EXPENSES
13,242,103,750 3,463,940,390
NET OPERATING INCOME
15,984,138,470 9,876,671,440
NILAI PROPERTY
132,784,376,954 82,048,066,963

Tabel 3.12 Nilai Lahan

JENIS KEGIATAN JENIS ALTERNATIF PROPERTY NILAI
HOTEL OFFICE LAHAN
BUILDING KOSONG
NILAI PROPERTY 132,784,376, 82,048,06  
954 6,963
NILAI BANGUNAN 60,256,000 37,840,00  
,000 0,000
NILAI LAHAN 72,528,376 44,208,06 18,778,25
,954 6,963 2,000
NILAI LAHAN PER M2 52,25 31,85 13,5
3,874 0,192 29,000

Berdasarkan hasil perhitungan nilai lahan pada Tabel 3.10, nilai lahan tertinggi diperoleh dari
alternatif hotel yaitu sebesar Rp 52.253.874/m2, sedangkan nilai lahan dari perkantoran
sebesar Rp31.850.192/m2. Nilai lahan ini lebih tinggi daripada lahan dibiarkan kosong yang
hanya bernilai Rp 13.529.000/m2. Dari hasil analisis ini dapat disimpulkan bahwa investasi
tertinggi adalah pada usaha perhotelan dengan dibuktikan dari aspek financial maupun aspek
produktivitas maksimum.
4. Kesimpulan
Berdasarkan pengamatan lapangan, terdapat potensi yang cukup tinggi untuk
mengoptimalkan aset PT Perkebunan Nusantara XII (Persero) di Jl Embong Tanjung 17,
dimanfaatkan sebagai property komersial, mengingat terletak pada kawasan perdagangan dan
wisata Tunjungan, serta kawasan perkantoran di jalan Pemuda dan sekitarnya. Berdasarkan
ketersediaan aksesibilitas dan utilitas, serta letak asset yang berada pada jalan konektor ke
 jalan Kayun dan jalan Pemuda, maka asset tersebut dapat diusahakan sebagai usaha
perhotelan atau perkantoran. Berdasarkan analisis HBU, maka disimpulkan bahwa
pemanfaatan asset yang menguntungkan adalah sebagai usaha perhotelan dengan
menghasilkan NPV sebesar Rp 19.706.247.401, IRR sebesar 19,23% dan Payback Period
selama 6 tahun 4 bulan. Sedangkan nilai maksimum lahan per m2 adalah Rp 52.253.874.
Berdasarkan pengamatan lapangan, pemanfaatan asset sebagai usaha perhotelan lebih
menjanjikan karena di daerah tersebut sudah berkembang beberapa usaha perkantoran,
maupun beberapa kantor perusahaan besar. Hotel yang sekarang telah ada adalah hotel
bintang 5, 4, 3 serta beberapa hotel budget, hotel melati dan hotel untuk para backpacker.
Namun demikian masih ada peluang untuk didirikan hotel bintang 3 dengan membidik pasar
pebisnis, wisatawan dan untuk kegiatan MICE. Untuk pengelolaan usaha hotel disarankan
untuk dikerjasamakan dengan model BOT atau BTO dengan PT Perkebunan Nusantara XII
(Persero) memperoleh profit sharing, berupa fixed sharing sebagai kompensasi dari
penghapusan asset bangunan, serta incentive sharing yang diperoleh dari pembagian profit
sharing berdasarkan Net Operating Profit.

Referensi
Akmaluddin dan Christiono Utomo. 2013, Analisis Highest and Best Use (HBU) pada Lahan
Jl. Gubeng Raya No. 54 Surabaya, Jurnal Teknik Pomits Vol.2 No.1

Bidaruni Anggarawati dan Christiono Utomo. 2013, Analisis Penggunaan Lahan Kawasan
Komersil Perumahan CitraRaya Surabaya dengan Metode Highest and Best Use, Jurnal
Teknik Pomits Vol.2 No.2.

Grissom.1990, Highest and Best Use : The Evolving Paradigm , The Journal of Estate
Research, Vol. 5, Number 1.

Lesman Ertri, 2014. Analisis Highest and Best Use Terhadap Aset Tetap Milik Pemerintah
Kabupaten Banyumas (Studi Kasus Lahan di Jalan Dr. Angka, Purwokerto), Tesis,
Program Pasca Sarjana Universita Gajah Mada.
Miftahul Mubayyinah dan Christiono Utomo. 2012, Analisis Highest and Best Use (HBU)
Lahan “X” Untuk Properti Komersial, Jurnal Teknik Vol.1 No.1.

Minura. 2015, Manajemen Aset Tanah Milik Pemerintah Kabupaten Kuantan Singingi Tahun
2009-2013, Jurnal FISIP Vol.2 No.1.
Novasari Arlidika, 2015. Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbail Pada Tanah Kosong
Milik Pemerintah Provinsi D.I. Yogyakakarta (Studi Tanah di Jalan Jogja – Wates Km.
5.5 Desa Ambarketawang, Gamping), Tesis, Program Pasca Sarjana Universita Gajah
Mada.

Riza, 2014. Optimalisasi Aset Tanah Bekas Gedung Bioskop Pemerintah Kabupaten Bireuen
dengan Menggunakan Analisis Highest and Best Use (HBU), Tesis, Program Pasca
Sarjana Universita Gajah Mada.
Siregar, Doli, 2004. Manajemen Aset. Gramedia Pustaka Utama, IKPI, Jakarta.