Analisis HBU pada Tanah pada Tanah Kosong di antara Gedung

J/P PKN STAN

Tazkiya Khairani
D-IV MANAJEMEN ASET PUBLIK
Politeknik Keuangan Negara STAN
Badan Pendidikan dan Pelatihan Keuangan
Kementerian Keuangan
2023

Abstrak
Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui optimalisasi atas aset milik PKN STAN yaitu tanah kosong
yang berada di antara Gedung J/P seluas 1406,38m 2. Tanah tersebut sebenarnya adalah lahan terbuka
hijau yang tidak dapat dibangun, namun dengan mengasumsikan bahwa tanah tersebut sebagai tanah
yang dapat dibangun properti sehingga pada pemanfaatan terhadap tanah tersebut dapat dilakukan
dengan menggunakan metode Highest and Best Use (HBU). Berdasarkan hasil dari analisis HBU
yang telah dilakukan atas tiga alternatif pengembangan yaitu sebagai Co Working and Space, Billiard,
dan Daycare. Dengan mempertimbangkan aspek fisik, legal, dan finansial dari analisis HBU serta
analisis terhadap demand dan supply yang ada maka terpilih alternatif pengembangan Co Working
and Space sebagai alternatif tertinggi, terbaik, dan paling layak untuk dikembangkan.

Abstract
This study aims to determine the optimization of PKN STAN's assets, namely the vacant land
between the J/P Buildings with an area of 1406.38m2. The land is actually green open land that cannot
be developed, but by assuming that the land is land that can be built properties so that the land can be
utilized using the Highest and Best Use (HBU) method. Based on the results of the HBU analysis that
has been carried out on three development alternatives, namely Co Working and Space, Billiards, and
Daycare. By considering the physical, legal, and financial aspects of the HBU analysis of the existing
demand and supply, the Co Working and Space development alternative was chosen as the highest,
best, and most feasible alternative for development.

1. Pendahuluan
Sebagaimana telah diketahui, pengelolaan aset negara masih menjadi masalah yang serius di
Indonesia. Setiap tahunnya, Badan Pemeriksa Keuangan (BPK) selalu mendapatkan temuan ketika
melakukan audit/pemeriksaan terhadap aset negara. Hal ini disebabkan akibat banyaknya aset negara
yang baik itu berada di kementerian lembaga (K/L), pemerintah daerah, maupun yang berada di
tangan BUMN yang tidak dilakukan pencatatan secara rutin, rusak, hilang, atau berpindah tangan.
(Humas, 2022) Aset negara, seperti tanah dan bangunan juga menjadi banyak yang terlantar (idle) dan
tidak dipergunakan dengan baik sehingga seringkali diokupasi tanpa hak oleh masyarakat yang
kemudian menimbulkan permasalahan hukum. Bahkan, menurut data terakhir, BMN yang saat ini
berada di bawah Kementerian/Lembaga ditemukan kurang produktif dan belum dimanfaatkan secara
optimal dengan indikasi sebagai aset idle, namun DJKN selaku Pengelola Barang tidak memiliki
kewenangan yang cukup untuk memberi sanksi atau teguran. Selain itu, tidak setiap satker memiliki
strategi marketing/tenaga pemasaran untuk memanfaatkan BMN atau potensi dari pemasaran di setiap
wilayah yang berbeda. Meskipun pemahaman tentang optimalisasi aset telah berulang disosialisasikan
untuk memetakan aset BMN, khususnya potensi penerimaan negara dan mengurangi dampak adanya
BMN idle tapi faktanya penggunaan terhadap aset yang kurang optimal masih saja kerap terjadi.(Sari,
2022)
Seperti halnya yang terjadi di PKN STAN, berdasarkan hasil wawancara langsung dengan
pihak pengelola BMN di PKN STAN Bapak Roy Anshor dapat diketahui bahwa saat ini masih
terdapat aset idle yang belum dimanfaatkan secara optimal. Beliau mengatakan bahwa saat ini sudah
ada rencana pemanfaatan berbagai aset lahan dan properti PKN STAN seperti halnya yang terdapat
pada “Master Plan PKN STAN”, namun faktanya masih ditemukan adanya aset idle misalnya, tanah
kosong yang berada di belakang gedung N yang berada di sisi kanan, kiri hingga tanah yang berada di
dekat mini soccer yang dibiarkan terbengkalai begitu saja. Adapun terdapat tanah kosong yang berada
di antara Gedung J/P. Berdasarkan Master Plan tersebut diketahui bahwa tanah tersebut termasuk ke
dalam zona A, yaitu zona perkantoran pelayanan publik/kehumasan dan pelayanan penerimaan tamu-
tamu penting yang berkaitan dengan kegiatan Tri Dharma Perguruan Tinggi berupa Gedung
Perpustakaan, Gedung Auditorium/Aula dengan dilengkapi dengan ruang terbuka hijau. Pada ruang
terbuka hijau itulah yang kemudian berdasarkan arahan dari dosen terkait diasumsikan sebagai tanah
yang dapat dibangun properti komersial yang kemudian dilakukan analisis atas high and best use
dengan mencari berbagai alternatif yang memungkinkan untuk dikaji dan dianalisis secara mendalam
sebelum akhirnya dipilih satu alternatif yang terbaik dan dianggap telah memenuhi kriteria HBU.

2. Tinjauan Pustaka
2.1. Konsep High and Best Use
Konsep penilaian dengan metode Highest and Best Use (HBU) adalah metode yang dilakukan
untuk mendapatkan nilai tertinggi dan terbaik terhadap pemanfaatan sebuah lahan sehingga diperoleh
keuntungan dari penggunaan lahan secara maksimum. Menurut Prawoto (2015) analisa atas Highest
and Best Use (HBU) tersebut dapat dilakukan baik pada lahan yang kosong maupun pada properti
yang akan dikembankan seperti penjelasan berikut:
1. Analisa Highest and Best Use (HBU) pada lahan kosong dapat dilakukan dengan mengambil
lahan yang memang kosong atau dapat diasumsikan bahwa tanah tersebut kosong dengan
merobohkan terlebih dahulu bangunan yang ada di atasnya.
2. Analisa Highest and Best Use (HBU) pada properti yang dikembangkan juga dapat dilakukan,
seperti pusat perbelanjaan yang awalnya ramai pengunjung menjadi sepi pengunjung
sehingga akan dianalisa apakah pusat perbelanjaan tersebut harus tetap dipertahankan atau
direnovasi atau bahkan dirobohkan dengan mengganti bangunan lain.(Wahyuni. et al., 2022)
Tujuannya dari analisa Highest and Best Use (HBU) adalah untuk mendapatkan nilai tertinggi
dan terbaik dari suatu properti yang secara legal diijinkan, secara fisik memungkinkan, layak secara
finansial dan mempunyai produktivitas yang maksimum. (The Appraisal Institute, 2002). Berikut
penjelasannya:
1. Memungkinkan Secara Fisik (Physically Possible); Aspek fisik yang harus diperhatikan jika
aset berupa lahan kosong yaitu bentuk tanah, ukuran, luas, ketinggian, dan kontur tanah.
Sedangkan, jika pada lahan yang telah terdapat properti diatasnya maka hal yang perlu
dipertimbangkan yaitu luas, desain, dan kondisi dari properti tersebut.
2. Diizinkan Peraturan yang Berlaku (Legal Permissible); Faktor yang perlu diperhatikan dalam
aspek legal yaitu zoning (peruntukan), aturan mengenai bangunan, bangunan bersejarah dan
peraturan-peraturan yang berkenaan dengan lingkungan. Jika tidak terdapat private
restrictions, kegunaan sebuah properti biasanya ditentukan oleh zoning properti tersebut yang
berkaitan dengan opsi penggunaan tanah yang telah ditetapkan sesuai peraturan pemerintah
yang ada. peraturan-peraturan tersebut yaitu batasan ketinggian bangunan, garis sempadan,
dan rasio luas tanah yang boleh didirikan bangunan. Durasi masa penggunaan juga
berpengaruh pada kegunaan tertinggi dan terbaik dari suatu properti. peraturan-peraturan yang
berkenaan dengan lingkungan juga harus diperhatikan dalam menganalisis HBU seperti
peraturan berkaitan dengan udara bersih, air bersih, keamanan, kesehatan & kelembaban, dan
kebersihan lingkungan.
3. Layak Secara Finansial (Financially Feasible); kelayakan finansial diperoleh dengan
memperhatikan tingkat kekosongan, biaya operasi, pendapatan bersih, serta tingkat
pengembalian dari sebuah aset.
4. Menghasilkan Pendapatan Secara Maksimal (Maximally Productive); Setelah dinyatakan
layak secara finansial, meka kegunaan yang menghasilkan nilai yang tertinggi dan konsisten
dengan tingkat pengembalian yang stabil merupakan penggunaan tertinggi dan terbaik.
(Akmaludin & Christono, 2013)

2.2. Konsep HBU tanah kosong

Tanah kosong merupakan lahan yang telah memiliki dasar kepemilikan dan dapat berupa
lahan terbangun maupun tidak terbangun yang tidak dimanfaatkan secara optimal oleh penguasa
lahan tersebut. Dengan adanya tanah kosong penting untuk adanya pertimbangan pengembangan
terhadap lahan, untuk menentukan penggunaan yang paling optimal dari lahan tersebut, dan
mengubah pandangan negatif dari keberadaan lahan kosong, maka perlu adanya suatu rencana
pengembangan yang optimal terhadap lahan kosong, maka perlu analisa penggunaan tertinggi dan
terbaik. Menurut (SPI 2013) analisis HBU yang dilakukan pada tanah kosong difokuskan pada
kegunaan alternatif. Kegunaan alternatif atas tanah tersebut dapat dilakukan dengan melakukan
suatu analisis yang tepat dan benar untuk melakukan suatu pengembangan, analisis HBU empat
hal yang harus menjadi kajian, dimungkinkan secara fisik, diizinkan secara hukum, dimungkinkan
secara keuangan, dan menghasilkan nilai tertinggi dan terbaik. Secara fisik dan hukum merupakan
hal utama dalam menentukan pengembangan terhadap lahan, peraturan sebagai alat pengendali
dari pemerintah yang harus diperhatikan, dalam lingkup kota diimplementasikan dalam Rencana
Umum Tata Ruang Kota (RUTRK) yang kemudian dijabarkan lebih lanjut dalam Rencana Detail
Tata Ruang Kota (RDTRK). RUTRK ini digunakan sebagai pedoman dalam pelaksanaan
pembangunan tata ruang fisik dan pengembangan sektoral dalam ruang, dan memuat tentang
arahan dalam pemanfaatan tanah. Pengembangan tanah merupakan proses pengembangan tanah
kosong untuk dibangun menjadi lebih baik termasuk didalamnya penentuan kelas tanah,
pengaturan mengenai zonasi jika diperlukan, pemasangan sarana pelengkap berupa sarana dan
prasarana. Kebijakan penataan ruang terhadap pemanfaatan tanah, diharapkan mampu mendorong
kawasan yang dinamis dan responsif terhadap kebutuhan masyarakat. Oleh karena itu, diperlukan
analisa penggunaan lahan yang terbaik dan tertinggi.

2.3. Aset Idle

Kegiatan optimalisasi pemanfaatan terhadap aset Barang Milik Negara (BMN) merupakan hal
yang sangat penting. Hasil inventarisasi yang masih terus dilakukan oleh Direktorat Jenderal
Kekayaan Negara menunjukkan bahwa saat ini masih terdapat banyak aset idle yang tidak
digunakan sesuai dengan tugas pokok dan fungsinya.(Gumliar & Ciptono, 2009) Walaupun
instrumen peraturan menyangkut pemanfaatan aset barang milik negara telah dikeluarkan oleh
pemerintah 71/PMK.06/2016 tentang Tata Cara Pengelolaan Barang Milik Negara yang Tidak
Digunakan untuk Menyelenggarakan Tugas dan Fungsi Kementerian Negara/Lembaga.
(Pemerintah Republik Indonesia, 2016) Aturan yang baru saja ditetapkan pada April 2016 lalu
tersebut dibuat untuk menyikapi perkembangan kondisi dan praktik yang terjadi serta untuk
meningkatkan efektivitas dan optimalisasi penggunaan BMN pada K/L. Namun pada prakteknya
kebijakan optimalisasi ini masih belum dapat dimanfaatkan secara maksimal terutama terhadap
aset tanah idle. Menurut Jusmin (2013) ada beberapa faktor yang menyebabkan aset daerah idle.
Salah satu penyebab aset daerah idle adalah ketidaktertiban dalam pengelolaan data barang atau
aset. Ini menyebabkan pemerintah akan mengalami kesulitan untuk mengetahui secara pasti aset
yang dikuasai/dikelolanya, sehingga aset-aset yang dikelola pemerintah daerah cenderung tidak
optimal dalam penggunaannya. Sedangkan Mardiasmo et al. (2012) mengatakan beberapa faktor
utama yang mempengaruhi belum optimalnya pengelolaan aset negara di Indonesia diantaranya
adalah konsep manajemen aset negara yang masih baru dan belum matang, dampak periode
waktu pelaksanaan manajemen aset, sumber daya manusia pengelola, pelayanan yang masih
belum optimal dan disfungsi peran pengguna aset, serta ketiadaan legalisasi sebagian besar
kepemilikan aset. Seiring dengan kondisi tersebut, kondisi pengelolaan aset pada pemerintah
 daerah di Indonesia juga masih memiliki banyak kendala. Untuk itu diperlukan identifikasi aset,
analisis kebutuhan aset, petunjuk daur hidup aset dan pengukuran kinerja aset yang matang dan
tepat yang kesemuanya harus terintegrasi dalam kerangka kerja manajemen aset public.
(Hariyanto & Narsa, 2018)

3. Metode
3.1. Metode Analisis
Penelitian dilakukan dengan menggunakan metode campuran sekuensial/bertahap (sequential
mixed methods) merupakan strategi bagi peneliti untuk menggabungkan data yang ditemukan dari
satu metode dengan metode lainnya. Strategi ini dilakukan dengan interview terlebih dahulu untuk
bisa mendapatkan data kualitatif, lalu diikuti dengan data kuantitatif dalam hal ini dengan
menggunakan survei langsung ke lapangan.
3.2. Objek Analisis
Objek analisis yaitu tanah yang berada di antara Gedung J/P Politeknik Keuangan Negara
STAN seluas 1.406,38 meter persegi dengan bentuk tanah berupa segi empat yang berada di hook.
Tanah tersebut merupakan merupakan lahan kosong yang terletak dekat dengan daerah pendidikan
dan perkantoran yang berpotensi dikembangkan menjadi properti komersial.
3.3. Pengumpulan Data
Data pada penelitian ini diperoleh melalui data primer dan data sekunder. Pada data primer
diperoleh melalui hasil survei secara langsung dari objek penelitian seperti foto-foto properti,
wawancara kepada pihak terkait, serta dilakukan survei data pembanding. Sedangkan pada data
sekunder diperoleh melalui sumber data secara tidak langsung dari suatu sumber, misal melalui laman
website dan situs resmi lainnya. Teknik pengumpulan data pada penelitiannya dengan:
a. Aspek legal didapatkan melalui wawancara langsung dengan pihak manajemen aset PKN
STAN.
b. Aspek fisik, bentuk lahan, aksesibilitas, dan utilitas didapatkan melalui observasi ke lapangan
secara langsung.
c. Aspek finansial terhadap harga sewa dilakukan wawancara secara langsung dengan pihak
terkait, tingkat inflasi dan discount rate didapatkan melalui situs internet.
d. Aspek produktivitas maksimum didapatkan dari hasil perhitungan aspek finansial.
3.4. Analisis Data
Data yang diperoleh dari berbagai sumber tersebut kemudian dilakukan analisis HBU dengan
melakukan berbagai tinjauan langsung aspek fisik, legal, finansial, dan produktivitas maksimum agar
mendapatkan hasil jenis properti komersial optimum yang dapat dibangun pada lahan tersebut
menggunakan studi literatur.

4. Pembahasan
4.1. Alternatif Properti Penggunaan Lahan Kosong
Perkembangan area komersial di Bintaro semakin pesat, hal tersebut mengakibatkan
permintaan terhadap lahan semakin tinggi. Merujuk pada arahan dosen terkait tentang penggunaan
lahan, mengasumsikan area belakang Gedung J/P lingkungan kampus PKN STAN seluas 1406,38 m2
menjadi area yang dapat dibangun properti komersial. Area tersebut terletak di kawasan pendidikan
dan perkantoran sehingga sangat cocok dijadikan properti komersial. Melihat kondisi yang ada,
kelompok kami memilih alternatif pembangunan Co Working and Space. Alternatif tersebut dipilih
karena kami melihat peluang demand dari konsumen karena didirikan di area kampus dan
perkantoran. Selain itu, peluang tersebut juga diambil untuk menyediakan kebutuhan ruangan bagi
pada masyarakat yang membutuhkan tempat untuk bekerja, rapat, atau sekadar berbincang santai.
Alternatif tersebut dipilih guna mengoptimalisasi potensi atas lahan yang berada pada lokasi yang
strategis. Sedangkan pada alternatif lain yang dipilih ialah dengan memilih alternatif pembangunan
terhadap Billiard. Alternatif tersebut didapatkan melalui pertukaran data dengan Kelompok 2 dari
kelas MAP 4-2. Alternatif tersebut dipilih karena dapat dijadikan sebagai sarana hiburan baik bagi
masyarakat yang berada di lingkungan kampus maupun yang berada di luar area kampus. Tidak hanya
itu, dengan didirikannya area billiard juga dapat dijadikan sebagai sarana pengembangan minat dan
bakat bagi masyarakat sekitar kampus serta mengoptimalisasi atas potensi lahan yang ada. Alternatif
lain yang dipilih melalui pembangunan Daycare yang didapatkan melalui pertukaran data dengan
Kelompok 4 dari kelas MAP 4-1. Alternatif tersebut dipilih karena melihat banyaknya
pegawai/pekerja di area kampus PKN STAN yang masih memiliki anak-anak kecil serta masyarakat
sekitar yang masih memiliki anak-anak kecil namun harus bekerja setiap harinya. Walaupun saat ini
sangat banyak tersebar daycare di area Bintaro namun, karena sasaran utamanya adalah
pekerja/pegawai di area kampus PKN STAN diharapkan bisa memudahkan pekerja untuk menitipkan
anaknya serta mengontrol anaknya di daycare karena memiliki lokasi yang sangat dekat dengan
tempat mereka bekerja.

4.2. Analisis Aspek Fisik

Berdasarkan hasil analisis terhadap aspek fisik, objek penelitian ini berlokasi di dalam
lingkungan kampus PKN STAN yang terletak di antara Gedung J/P seluas 1.406,38 m2. Tanah
tersebut memiliki kontur yang rata namun terletak lebih rendah dari jalan dengan berbentuk segi
empat. Pada tanah tersebut dilengkapi dengan adanya sistem drainase terbuka,jaringan air bersih yang
tersedia, jaringan internet dan komunikasi yang lancar. Tanah tersebut memiliki orientasi arah
matahari menghadap ke arah utara. Saat ini, tanah tersebut banyak ditumbuhi oleh tanaman-tanamana
hijau dengan berbatasan langsung dengan Gedung G pada bagian Utara, Perpustakaan pada bagian
Timur, Gedung J pada bagian Selatan, dan Jl. Lkr. Agio pada bagian Baratnya. Selain itu, tanah
tersebut juga berada di dekat Jalan Raya Bintaro Utama Sektor 5 di area pendidikan dan juga
komersil.

(gambar objek penelitian )

Sedangkan pada alternatif pertama yang dipilih dengan objek pembanding Sena Coffee and
Space sebagai Co Working and Space memiliki luas tanah sebesar 342,88 m 2 dan luas parkiran sebesar
12m 2 berada di Jalan Bintaro Utama 3A. Tempat tersebut memiliki kontur tanah yang datar dan
terletak lebih tinggi dari jalan dengan bentuk segi empat. Selain itu, tempat tersebut juga memiliki 3
lantai namun hanya 2 lantai saja yang dipergunakan untuk operasional sebagai Co Working and Space
dan café dengan desain classic minimalis berwarna putih dengan furniture yang didominasi berwarna
coklat serta dilengkapi dengan banyak ornamen seni lukisan dan tumbuh-tumbuhan pada bagian
dalamnya sehingga memberikan kesan teduh dan nyaman bagi para customernya. Beda halnya dengan
objek penelitian bahwa tempat ini memiliki sistem drainase yang tertutup, tapi tetap tersedia jaringan
air bersih, serta jaringan internet dan komunikasi yang lancar dengan berorientasi arah matahari
menghadap ke utara. Tempat ini berbatasan langsung dengan Jalan Raya Bintaro 3A di bagian Utara,
PODS Dental Clinic di bagian Timur, rumah penduduk pada bagian Selatannya, dan toko di bagian
Barat.

( gambar alternatif 1 : Co Working and Space Sena Coffee and Space)

Pada alternatif kedua yang dipilih dengan objek pembanding Red Ball Billiard Bintaro
memiliki luas tanah 700m 2 dan luas bangunan sebesar 580m2 . Tempat tersebut memiliki kontur tanah
yang datar dan terletak lebih tinggi dari jalan dengan bentuk segi empat. Terletak di area parkir
Bintaro Trade Center lantai 2 dengan desain dinding menggunakan wallpaper bergambarkan bola
billiard khas tempat tersebut dan berwarna gelap sehingga memberikan kesan yang gelap pada
ruangan, lantai dilapisi dengan vinyl kayu, dan tidak memiliki jendela sehingga minim terhadap
sirkulasi udaranya. Selain itu, sama halnya dengan alternatif pertama bahwa tempat ini memiliki
sistem drainase yang tertutup, jaringan air bersih, serta jaringan internet dan komunikasi yang lancar
dengan berorientasi arah matahari menghadap ke utara.

( gambar alternatif 2 : Redball Billiard)

Pada alternatif ketiga yang dipilih dengan objek pembanding Daycare Fun2Gro memiliki luas
tanah 284m2 dan luas bangunan 193m 2. Tempat tersebut memiliki kontur tanah yang datar dan
terletak lebih tinggi dari jalan dengan bentuk segi empat. Daycare tersebut berbentuk seperti rumah
tinggal yang terdiri dari 2 lantai dengan dominasi warna oren pada cat bagian luar dan kuning-putih
pada bagian dalam bangunan lengkap dengan ornamen khas untuk anak kecil serta lantai yang dilapisi
dengan vinyl kayu pada bagian dalam daycare. Daycare tersebut dilengkapi dengan area parkir yang
cukup untuk menampung 2-3 mobil dan taman tempat bermain anak-anak yang berukuran minimalis.
Pada daycare ini juga dilengkapi dengan kamar tidur pada lantai dua bangunan yang terdirdiri dari
banyak kasur untuk anak-anak beristirahat. Selain itu, sama halnya dengan alternatif pertama bahwa
tempat ini memiliki sistem drainase yang tertutup, jaringan air bersih, serta jaringan internet dan
komunikasi yang lancar dengan berorientasi arah matahari menghadap ke utara. Tempat ini
berbatasan langsung dengan rumah penduduk pada bagian Selatan dan Barat, berbatasan dengan Sisu
Healty Eatery pada bagian Timur, dan Jalan Kasuari pada bagian Utara.

(gambar alternatif 3 : Daycare Fun2Gro)

4.3. Analisis Aspek Legal

Berdasarkan hasil analisis terhadap aspek legal dari objek penelitian melalui wawancara
langsung dengan pihak pengelola PKN STAN dapat diketahui bahwa tanah kosong yang berada di
belakang gedung J/P merupakan lahan hijau yang tidak diperbolehkan untuk dibangun suatu properti
karena penggunaannya dikhususkan untuk mendukung program mandatory dari pemerintah yaitu
Green Building, dimana minimal 20% luas area PKN STAN merupakan lahan hijau. Namun,
berdasarkan arahan dari dosen pengampu serta melihat kondisi yang ada maka peneliti
mengasumsikan bahwa tanah tersebut dapat dibangun menjadi sebuah properti komersial. Tanah ini
telah memiliki Sertifikat Hak Pakai (SHP) dari pemerintah dan zoning-nya berada di kawasan
pendidikan dan komersial. Tanah di belakang gedung J/P ini juga tidak memiliki surat Izin
Mendirikan Bangunan (IMB). Berdasarkan Peraturan Walikota Tangerang Selatan Nomor 118 Tahun
2022 untuk Kecamatan Pondok Aren, Kelurahan Jurang Mangu Timur, wilayah ini diperuntukkan
sebagai zona perumahan, jalur hijau, perkantoran, dan sub zona perdagangan dan jasa. Selain itu,
berdasarkan Peraturan Daerah Kota Tangerang Selatan Nomor 15 Tahun 2011 tentang Rencana Tata
Ruang Wilayah Kota Tangerang Selatan Tahun 2011-2031 disebutkan bahwa Koefisien Dasar
Bangunan (KDB) maksimal 60% dari luas tanah sehingga diperoleh KDB yaitu 1843.828 m2. Lalu
Koefisien Lantai Bangunan (KLB) maksimal 1,2x dari luasnya sehingga diperoleh KLB yaitu
1.687,656 m2. Selanjutnya, Koefisien Dasar Hijau (KDH) maksimal 10% dari luas tanah, tetapi PKN
STAN mempunyai persyaratan bahwa lahan hijau minimal 20% sehingga KDH tanah yaitu 20% dari
luas tanah = 140.638 m2.
Sedangkan pada alternatif pertama yaitu Sena Coffee and Space memiliki akta kepemilikan
berupa SHM karena merupakan tanah milik sendiri yang berdiri di kawasan komersial lengkap
dengan memiliki IMB. Berdasarkan Peta Rencana Pola Ruang RTRW Kota Tangerang Selatan Tahun
2011-2031, objek pembanding berada pada Kawasan Peruntukan Perdagangan dan Jasa. Selain itu,
berdasarkan Peraturan Daerah Kota Tangerang Selatan Nomor 15 Tahun 2011 tentang Rencana Tata
Ruang Wilayah Kota Tangerang Selatan Tahun 2011-2031 disebutkan bahwa Koefisien Dasar
Bangunan (KDB) maksimal 60% dari luas tanah sehingga diperoleh KDB yaitu 205,728 m2. Lalu
Koefisien Lantai Bangunan (KLB) maksimal 1,2x dari luasnya sehingga diperoleh KLB yaitu 411,456
2 2
m . Selanjutnya, Koefisien Dasar Hijau (KDH) maksimal 10% dari luas tanah= 34,29 m .
Pada alternatif kedua yaitu Daycare Fun2Gro memiliki kelengkapan legalitas berupa SHGB
karena bangunan tersebut didirikan di atas tanah yang bukan miliknya yang terletak di kawasan
komersial lengkap dengan adanya IMB. Sesuai Peraturan Daerah Kota Tangerang Selatan Nomor 15
Tahun 2011 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Tangerang Selatan Tahun 2011-2031 bisa
didirikan bangunan komersil yang berupa sub zona jasa kemasyarakatan (pasal 81). Selain itu,
berdasarkan Peraturan Daerah Kota Tangerang Selatan Nomor 15 Tahun 2011 tentang Rencana Tata
Ruang Wilayah Kota Tangerang Selatan Tahun 2011-2031 disebutkan bahwa Koefisien Dasar
Bangunan (KDB) maksimal 60% dari luas tanah sehingga diperoleh KDB yaitu 170 m2. Lalu
Koefisien Lantai Bangunan (KLB) maksimal 1,2x dari luasnya sehingga diperoleh KLB yaitu 340 m 2.
Selanjutnya, Koefisien Dasar Hijau (KDH) maksimal 10% dari luas tanah= 28,4 m2.
Sama halnya dengan alternatif kedua di alternatif ketiga ini RedBall Billiard Bintaro memiliki
kelengkapan legalitas berupa SHGB yang terletak di kawasan komersial dengan lengkap memiliki
IMB. Sesuai Peraturan Daerah Kota Tangerang Selatan Nomor 15 Tahun 2011 tentang Rencana Tata
Ruang Wilayah Kota Tangerang Selatan Tahun 2011-2031 bisa didirikan bangunan komersil yang
berupa sub zona jasa kemasyarakatan (pasal 81). Selain itu, berdasarkan Peraturan Daerah Kota
Tangerang Selatan Nomor 15 Tahun 2011 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Tangerang
Selatan Tahun 2011-2031 disebutkan bahwa Koefisien Dasar Bangunan (KDB) maksimal 60% dari
luas tanah sehingga diperoleh KDB yaitu 420 m2. Lalu Koefisien Lantai Bangunan (KLB) maksimal
1,2x dari luasnya sehingga diperoleh KLB yaitu 840 m 2. Selanjutnya, Koefisien Dasar Hijau (KDH)
maksimal 10% dari luas tanah= 70 m2.

4.4. Analisis Aspek Finansial

Analisis Permintaan
Alternatif 1(Co Working and Space)
● Analisis Kawasan/Kota
Termasuk ke dalam daerah komersial karena berada di jalan raya utama
Bintaro 3A yang sepanjang jalannya dipenuhi oleh berbagai toko apotik, tempat
makan, dan supermarket. Selain itu, kemungkinan juga pada kawasan di sekitarnya
ini diproyeksikan akan mengalami pertumbuhan yang positif karena biasanya selalu
dipenuhi oleh para pekerja yang melakukan WFC, rapat, hingga acara kumpul
keluarga sehingga mendorong pada pertumbuhan yang positif di kawasan tersebut.
● Analisis Ekonomi dan Demografi
Dewasa ini, perkembangan ekonomi berjalan beriringan dengan pertambahan
jumlah penduduk. Manusia mengalami pertambahan usia dari waktu ke waktu.
Seiring dengan pertambahan usia, hal ini berimplikasi dengan kebutuhan yang
semakin produktif. Mulai dari kalangan anak sekolah hingga orang dewasa
memerlukan tempat untuk melakukan aktivitasnya. Ruang kerja pada coworking
space digunakan oleh orang-orang dengan latar belakang yang berbeda-beda misalnya
entrepreneur, freelancer, startup, asosiasi,konsultan, investor, artis, peneliti, dan lain-
lain.
Salah satu fasilitas coworking di Tangerang Selatan misalnya pada Sena Coffee and
space. Banyaknya permintaan atas kebutuhan jasa coworking ini membuat sena Coffe
and Space beroperasi sepuluh jam per hari dan bahkan hanya tutup di tanggal merah
dan hari besar dengan setiap harinya selalu ramai dipenuhi oleh pengunjung. Sena
Coffe and space ini dapat disewakan seharga Rp7.500.000 untuk satu ruang
coworking.
● Aspek Sosial dan Psikologis
Pada segi sosial dan psikologis sangat erat kaitannya terhadap selera dari suatu
individu. Namun, dengan adanya selera dari suatu individu tersebut masih dibatasi
dengan adanya budget constraint. Semakin tinggi selera dari suatu individu maka
akan semakin tinggi pula dana yang harus dikeluarkan oleh individu tersebut untuk
memenuhi selera yang diinginkannya. Banyak dari penyewa ruang coworking
memiliki selera yang berbeda-beda, seperti ada yang menginginkan ruangan indoor
 dengan ac dan ada pula yang cenderung menyukai ruangan outdoor dengan
disuguhkan tanaman hijau dan ornamen dinding.

Aplikasi Demand Model Ratio Retail to Population

Keterangan Tangerang Selatan(rc) Pondok Aren(rm)

Luas Co Working Space 1859,28 202
Jumlah Penduduk 1.382.871 340.585,43
Ratio Retail to Population 0,13% 0,059%
Kesimpulan : rm<rc (Pasar Belum Jenuh)

Alternatif 2 (Billiard)

Tangerang Selatan (rc) Pondok Aren (rm)

Luas Billiard 1500,4 120
Jumlah Penduduk 1.382.871 340.585,43
Ratio Retail to Population 0,11% 0,04%
Kesimpulan : rm<rc (Pasar Belum Jenuh)

Alternatif 3 (Daycare)

Keterangan Tangerang Selatan(rc) Pondok Aren(rm)

Luas Daycare 1018,84 468,45
Jumlah Penduduk 115.060 340.585,43
Ratio Retail to Population 0,41% 0,13%
Kesimpulan : rm>rc (Pasar Sudah Jenuh)

Data Penawaran
Alternatif 1: Co Working and Space di Tangerang Selatan

No Nama Wilayah Alamat Luas Harga Fasilitas

Tempat (m2)

1 ABN Pondok Jl. Boulevard Bintaro

Connect Aren Jaya, Ruko Kebayoran - wifi
Square Block C No.18 - cafe
Bintaro Jaya Sektor 7, Start From - delivery
Tangerang Selatan 96 m² Rp4.000.000/Bulan - ac

2 Workplay Bintaro Jalan Kompleks Bsd 95 m² - 2 Jam = Rp40.000 - Event Space

Bintaro Sektor 14 Blok F1 - 1 Day Pass = - Child
No.19, Rw. Mekar Jaya, Rp100.000 Supervision
Kec. Serpong, Kota
 - Pantry
- Play Area
Meeting Room : - Changing
Tangerang Selatan, - 2 Jam = Rp250.000 Table
Banten 15310 - 4 Jam = Rp450.000 - Nursing Room

3 - Hot Desk (1P) =

Kampung Utan, Jl. W R Rp20.000/jam &
Supratman No.10B, Rp800.000/Bulan - wifi
Cemp. Putih, Kec. - Meeting Room (6p) - cafe
Ciputat Tim., Kota = Rp50.000/jam - delivery
Tangerang Selatan, - Private Room (1p) - laundry service
Two Space Serpong Banten 15412 192 m² = Rp100.000/10 jam - outdoor

4 - Flexi Desk :
Jl. Lavionda Raya 31 Rp50.000/hari ;
Sektor 1.7 blok I.5 Rp500.000/Bulan
(blkg SPBU Autopart - Fixed Desk :
GoodSpace BSD City, Lengkong Rp1.500.000/Bulan
Coworking Gudang Tim., Kec. - Meeting Room : -wifi
Office & Serpong, Kota Rp75.000/Jam -ac
Meeting Tangerang Selatan, - Virtual office : -meja dan kursi
Space Ciputat Banten 15321 280 m² Rp6.000.000/Tahun -kamar mandi

5 - Room 4 person
(15m2)
- Room 8 person
(30m2)
- Room U Shape
(20p)
- Room O Shape - akses 24 jam
(20p) -AC
- Teater Style - wifi
Emerald Avenue, Jl. - Classroom Harga - sound system
HR Rasuna Said No.2, mulai standar + mic
Parigi, Kec. Pd. Aren, Rp1,1juta/orang/bula - infocus
The Sadhana Kota Tangerang n sudah termasuk projector
Office Serpong Selatan, Banten 200 m² listrik - flip chart

6 Jl. Raya Serpong - Meeting Room (8

Kilometer 7 No.39, org) = - wifi
RW.3, Pakulonan, Kec. Rp120.000/jam - cafe
Serpong Utara, Kota - Virtual Office - delivery
Tangerang Selatan, Requler (1p) = - ac
IMI Space Pondok Aren Banten 15325 106 m² Rp300.000/bulan

7 Creya Serpong Ruko de Mansion Blok 270 m² Rp80.000/ruangan - wifi

Coworking Utara CD1, RT.001/RW.014, Total ruangan= 4 - cafe
 Kunciran, Tangerang, - delivery
Space Banten ruangan - ac

8 - Rp35.000/hari - Internet 100

- Rp1.500.000/bulan Mbps
(Dedicated space) - Fasilitas
- Rp4.500.000/bulan teknologi tinggi
(Dedicated space - Ruang
untuk 4 orang dan pertemuan
Ruko Great Western, Jl. kelipatan 4) - Bilik telepon
M.H. Thamrin Blk. - Rp75.000/jam pribadi
AA2 No.29, (Ruang meeting - HD projector
RT.007/RW.001, untuk 5-10 orang) - Smoking area
Panunggangan Utara, - Rp 40.000/pax - Mushola
Kec. Pinang, Kota 469,28 (Ruang acara untuk - Ergonomic
Startspace Tangerang Tangerang, Banten m² hingga 50 orang) Chair

9 - Rp 50.000/3 jam
- Rp 500.000/bulan
- Rp 50.000/ jam
(Dedicated)
- Rp 150.000/hari
(Dedicated)
- Rp 50.000/jam - Internet
(Ruang meeting kecepatan tinggi
lantai dasar, minimal - Cafe
Epica 2 jam) - Rooftop
Lifestyle Tangerang 151 m² - Rp 150.000/jam - Lift

Luas Co Working and Space di Tangsel : 5585,24 m²

Luas Co Working and Space di Pondok Aren : 1355,54 m²

Alternatif 2 : Billiard di Tangerang Selatan

No Wilayah Nama Tempat Alamat Luas (m²) Harga
1 Serpong Indo Billiard BSD City Sektor 1.2 228,82 45.000
Blok RC 3 No. 15, s.d.
Jalan Serpong, Rawa 90.000
Buntu, Rw. Buntu,
Kec. Serpong
2 Serpong Premiere BSD city, Jl. Anggrek 200,29 35.000
Billiard BSD Ungu No.5,
RT.1/RW.10, Rawa
Buntu, Serpong Sub-
District, South
Tangerang City,
Banten 15310
3 Serpong ABC Billiards MM2Q+4FH, Buaran, 679,59 50.000
Serpong Sub-District, s.d.
 South Tangerang City, 75.000
Banten 15310
4 Pondok Aren Redball Jalan Jenderal 120 60.000
Billiard Sudirman, Bintaro
Bintaro Sektor VII, Pondok
Jaya, Pondok Aren,
South Tangerang City,
Banten 15220
5 Pamulang New Ponca Jl. Kunir No.1, Pd. 334,68 36.000
Billiard Cabe Udik, Kec.
Pamulang, Kota
Tangerang Selatan,
Banten 15418
6 Ciputat Timur Grey House Jl. Kompas No.32, 41,82 50.000
Billiard & Cemp. Putih, Kec.
Café Ciputat Tim., Kota
Tangerang Selatan,
Banten 15412
7 Pamulang Maxi Billiards Jl. Siliwangi, 92,59 45.000
Pamulang Bar., Kec.
Pamulang, Kota
Tangerang Selatan,
Banten 15417
8 Ciputat Timur 77 Coffee & PQ65+GP8, Jl. 93,98 50.000
Billiard Pahlawan No.36, s.d.
RT.2/RW.07, Rempoa, 75.000
Kec. Ciputat Tim.,
Kota Tangerang
Selatan, Banten 15412
9 Pamulang Libra Billiard Jl. Pamulang Permai 1 174,92 45.000
& Café No.29, Pamulang Bar., s.d.
Kec. Pamulang, Kota 55.000
Tangerang Selatan,
Banten 15417
10 Ciputat Alexander Ruko Golden Square 89,01 35.000
Coffee & Blok GS No. 1, Jalan
Billiard Raya Ciater, Rw.
Mekar Jaya, Kec.
Serpong, Kota
Tangerang
Selatan, Banten 15310
11 Serpong Stick & Ruko Golden Square 40.000
Stones Blok GS No. 1, Jalan 124,28
Billiard Raya Ciater, Rw.
Mekar Jaya, Kec.
Serpong, Kota
Tangerang
Selatan, Banten 15310

Luas area billiard di Tangsel : 1500,4 m²

Luas area billiard di Pondok Aren : 120 m²

Alternatif 3 : DayCare
No Kota Kecamatan Nama Luas (m²)
1 Tangerang Selatan Ciputat Timur Happy Rabbit 80,76
House
2 Tangerang Selatan Ciputat Little Sunshine 111,08
Daycare
3 Tangerang Selatan Pondok Aren AABCD 115,66
Islamic
Daycare &
Preschool
4 Tangerang Selatan Pamulang Jihan Daycare 239,93
5 Tangerang Selatan Ciputat Little March 105,74
Daycare
6 Tangerang Selatan Ciputat Timur Kiddle Star 114,73
Daycare
7 Tangerang Selatan Pondok Aren Bulan Bintang 68,8
Daycare
&Preschool
8 Tangerang Selatan Serpong Sahabat Kecil 66,15
Daycare
9 Tangerang Selatan Ciputat Timur CubbyHouse 79,72
Daycare
10 Tangerang Selatan Ciputat Timur Yellow 151,93
Pumpkin
Daycare
11 Tangerang Selatan Pondok Aren Fun2Gro 284
Daycare

Luas area Daycare di Tangsel : 1018,84 m²

Luas area Daycare di Pondok Aren : 468,45 m²

Perhitungan Financial Feasibility

Alternatif 1 : Co Working and Space
Keterangan Sumber

Jumlah Ruangan 5 5 ruang co working and space Berdasarkan data primer melalui
chat langsung ke pihak Sena Cafe
Jam Operasional buka dari pukul 10.00 - 20.000
10 WIB

Biaya Sewa per Rp6.250 biaya sewa 1 ruangan co

m2/jam working 1.500.000 dengan
kapasitas 60 orang. 1 orang
menggunakan space sebesar
4m2. sekali datang bisa sampai 5
jam dan bisa datang kembali ke
cafe hingga 5 kali
Jumlah Operasional buka setiap hari kecuali tanggal
per Tahun 330 merah

Biaya Sewa Cafe Harga sewa bangunan per tahun

per m2/tahun Rp218.000.000 dengan luas
bangunan 342,88 m2. Luas cafe
2.725.000 80m2.

Luas cafe Harga dan luas cafe didapatkan

melalui wawancara langsung
80 Luas cafe 80m2 pegawai cafe

Biaya Sewa Rp321.125.000

Pengeluaran
Deskripsi Jumlah Keterangan

Biaya Promosi (Tahun Rp120.000.000 Data diperoleh dari biaya pemasangan billboard
ke-2) dengan berukuran 10 x 5 m dipasang 4 dengan
biaya 600.000 per meter

Biaya Operasional

Gaji Karyawan (3 orang) Rp8.320.000 Seluruh data diperoleh dari pertukaran dengan
data kelas MAP 4-02
Listrik dan air Rp700.000

Cup, Plastik, dan Rp500.000

sejenisnya

Gula dan kebutuhan Rp400.000

lainnya

WiFi Rp500.000

TOTAL/bulan Rp10.420.000

Biaya Perawatan

Biaya Perbaikan dan hal Rp500.000

tidak terduga

TOTAL/bulan Rp10.920.000

TOTAL/tahun Rp131.040.000

- Discount Rate (Bank Central Asia, 2022; Bank Negara Indonesia (Persero), 2022; Bank
Rakyat Indonesia (Persero), 2022)
Perusahaan WACC Low WACC Mid WACC High
 PT BANK BRI 11,4% 12,7% 13,9%

PT BANK BNI 10,3% 11,2% 12,2%

PT BANK BCA 12,3% 13,7% 15,2%

Rata-Rata (S0C) 11,33% 12,53% 13,76%

(CNBC Indonesia, 2023; Pemerintah Republik Indonesia, 2021)

Low Rate
SOC 11.33%
10Y t-Bond Yield GOI 6.227%
Tax (Pph final bunga obligasi) 10%
Inflasi 3.52%
SRTP 5.407%
Government proportion 5%
Private proportion 95%
SDR Low 11.03%

(Bank Indonesia, 2023; CNBC Indonesia, 2023; Pemerintah Republik Indonesia, 2021)
Mid Rate
SOC 12.53%
10Y t-Bond Yield GOI 6.236%
Tax (Pph final bunga obligasi) 10%
Inflasi 3.52%
SRTP 2.38%
Government proportion 5%
Private proportion 95%
SDR Rate 12.02%

(Bank Indonesia, 2023; CNBC Indonesia, 2023; Pemerintah Republik Indonesia, 2021)
High Rate
SOC 13.76%
10Y t-Bond Yield GOI 6.246%
Tax (Pph final bunga obligasi) 10%
Inflasi 3.52%
SRTP 5.42%
Government proportion 5%
Private proportion 95%
 SDR High 13.34%

Analisis Cash Flow

Analisis Year 1 Year 2 Year 3 Year 4 Year 5 Year 6 Year 7
Rp321.12 Rp330.405 Rp342.035. Rp351.919. Rp362.090
Harga Sewa 0 0 5.000 .513 169 986 .473
NPV tingkat Rp2.243.217
bunga rendah .049
NPV tingkat
bunga Rp2.109.971
menengah .511
NPV tingkat Rp1.949.257
bunga tinggi .538
Total Rp120.000 Rp131.04 Rp136.714 Rp142.633. Rp148.809. Rp155.253
Expense Rp0 .000 0.000 .032 750 791 .255
NPV Tingkat Rp1.868.105
inflasi 2,89% .552
arus kas
tingkat bunga Rp375.111.4
rendah 97
arus kas
tingkat bunga Rp241.865.9
menengah 60
arus kas
tingkat bunga Rp81.151.98
tinggi 7

Analisis Year 8 Year 9 Year 10 Year 11 Year 12 Year 13 Year 14 Year 15

Rp372.55 Rp383.32 Rp394.39 Rp405.79 Rp417.52 Rp429.59 Rp442.00 Rp454.78
Harga Sewa 4.888 1.724 9.722 7.874 5.432 1.917 7.124 1.130
NPV tingkat
bunga rendah
NPV tingkat
bunga
menengah
NPV tingkat
bunga tinggi
Rp161.97 Rp168.98 Rp176.30 Rp183.94 Rp191.90 Rp200.21 Rp208.88 Rp217.92
Total Expense 5.721 9.270 6.505 0.577 5.204 4.699 3.995 8.672
NPV Tingkat
inflasi 2,89%
arus kas
tingkat bunga
rendah
arus kas
tingkat bunga
menengah
arus kas
tingkat bunga
tinggi

Present Value Discount Rate PV (1/(1+r)t nilai/SF

rendah 11.03% 375.111.497 1.094.002,27
menengah 12.02% 241.865.960 705.395,36
tinggi 13.34% 81.151.987 236.677,52

Analisis:
Pada perhitungan terhadap finansial fisibilitas langkah pertama yang harus dilakukan adalah
dengan menentukan biaya sewa dari propertinya. Biaya sewa tersebut dapat diperoleh dengan mencari
harga sewa untuk space and working beserta sewa atas cafe sehingga diperoleh biaya sewa atas Sena
Coffee and Space sebesar Rp 321.125.000 per tahunnya. Setelah itu, dapat dilakukan perhitungan
terhadap discount rate dengan melakukan perhitungan sederhana pada saat kondisi perekonomian
rendah, sedang, dan tinggi dengan memperhatikan terhadap tingkat inflasi terkini, nilai obligasi, dan
beberapa tools lainnya sehingga diperoleh discount rate pada kondisi rendah 11.02%, pada kondisi
menengah 12.02%, dan pada kondisi tinggi 13.34%. Kemudian, pada biaya operasional dan biaya
sewa terhadap Sena Coffee and Space per tahunnya mengalami peningkatan seiring dengan adanya
pengaruh terhadap inflasi yang berdasarkan perhitungan rata-rata tingkat inflasi selama lima tahun
sejak April 2019-April 2023 diketahui memiliki tingkat inflasi sebesar 2,89%. Akibat adanya inflasi
tersebutlah dapat mempengaruhi tingkat cash flow perusahaan yang meningkat setiap tahunnya.
Selain itu, penelitian terhadap sewa dari properti selama 15 tahun didapatkan berdasarkan PMK
Nomor 115/PMK.06/2020, Sewa BMN paling lama 5 tahun yang kemudian dapat diperpanjang.
(Rejeki, 2021) Hal tersebut juga didukung oleh jurnal tentang Sewa ruko 15 tahun.(Ruddin, 2020) .
Kemudian, pada bagian revenue atas sewa dari bangunan juga baru akan didapatkan ditahun ketiga,
hal tersebut disebabkan oleh adanya pembangunan atas bangunan di tahun pertama sehingga belum
didapatkan revenue atas sewa tempat kemudian pada tahun kedua baru dilakukan pemasaran melalui
billboard, media sosial terkait sewa bangunan dengan menghabiskan dana sekitar Rp 120.000.000
sehingga menimbulkan expense ditahun kedua, pada tahun ketiga juga dilakukan perhitungan
terhadap biaya operasional dan biaya perawatan atas properti dengan data yang didapatkan langsung
melalui pertukaran data dengan kelas MAP 4-2 didapatkan total expense sebesar Rp 131.040.000 dan
barulah ditahun ketiga hingga tahun ke lima belas didapatkan revenue atas biaya sewa bangunan
sehingga menimbulkan aliran kas masuk.Sehingga berdasarkan perhitungan atas NPV diperoleh nilai
per meternya pada saat kondisi rendah Rp 1.094.002,2 , pada kondisi sedang Rp705.395,3 , kondisi
tinggi Rp236.677,52.
 Alternatif 2 : Billiard
Income
User sale price Rp 878.565 Per meter persegi
Land size 607,5 Meter persegi
Year of sale 2 Tahun

Expense
Land holding/management cost Rp 109.628.978 per year

Discount rates
Low 3,75%
Mid 5,25%
High 7,75%

Analisis Finansial
Tingkat inflasi : 3,005%
Year 1 Year 2 Year 3 Year 4 Year 5 Year 6 Year 7 Year 8
Sale 0 Rp Rp566.287 Rp Rp Rp Rp Rp
price 549.766. .143 583.304.0 600.832.3 618.887. 637.484.9 656.641.
655 72 59 372 37 359
(-) Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp
Holdi 109.628.9 112.923. 116.316.62 119.811.9 123.412.3 127.120. 130.940.8 138.928.
ng 78 329 7 91 42 882 65 651
expen
se
Cash (Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp
Flow 109.628.9 436.843. 449.970.46 463.492.0 477.420.0 491.766. 506.544.0 521.765.
78) 326 8 81 18 489 72 721

Year 9 Year 10 Year 11 Year 12 Year 13 Year 14 Year 15 Year 16

Sale Rp Rp Rp Rp739.19 Rp Rp Rp807.860. Rp
price 676.373.4 696.698. 717.634. 9.151 761.412. 784.292. 509 832.136.7
32 454 242 086 519 18
(-) Rp138.92 Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp
Holdi 8.651 143.103. 147.403. 151.833.1 156.395. 161.095. 165.936.39 170.922.7
ng 457 716 97 785 478 7 86
expen
se
Cash Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp661.21
Flow 537.444.7 553.594. 570.230. 587.365.9 605.016. 623.197. 641.924.11 3.913
81 997 527 54 301 041 2

Year 17 Year 18 Year 19 Year 20

Sale price Rp Rp 882.899.556 Rp Rp
857.142.426 909.430.688 936.759.080
(-) Rp176.059.016 Rp 181.349.589 Rp Rp
Holding 186.799.144 192.412.459
expense
Cash Rp Rp 701.549.967 Rp Rp
Flow 681.083.410 722.631.543 744.346.621

Present Discount Rate Present Value Value per

Value Square Foot
3,75% Rp 7.126.579.372 Rp11.730.995
5,25% Rp 6.110.037.116 Rp10.057.674
7,75% Rp 4. 811.258.903 Rp7.919.768

Analisis :
Berdasarkan perhitungan terhadap financial feasibility atas alternatif kedua ini, di dapatkan bahwa
biaya sewa pertahunnya mencapai Rp 549.766.655 dan holding expensenya didapatkan Rp
109.628.978.Namun, dari kedua biaya tersebut pada tahun berikutnya akan terus mengalami
peningkatan karena adanya efek inflasi sebesar 3,005%. Secara lebih lanjut di dalam tabel sudah
cukup jelas bahwa diasumsikan bahwa sewa billiard ini paling lama hanya mencapai 20 tahun dengan
tahun pertamanya pada tingkat revenuenya dijadikan nol karena diasumsikan properti baru dibangun
pada tahun pertama dan baru mulai beroperasi pada tahun kedua, sehingga barulah mendapatkan
revenue dari hasil sewa di tahun kedua. Kemudian pada tingkat discount ratenya juga didapatkan pada
saat kondisinya rendah sebesar 3,75%, kondisi sedang 5,25%, dan kondisi tinggi sebesar 7,75%. Dari
hasil cash flow ditahun 1 hingga 20 dengan tingkat discount rates tersebut diperoleh NPV per
meternya pada kondisi rendah sebesar Rp11.730.995, kondisi sedang sebesar Rp10.057.674, kondisi
tinggi sebesar Rp7.919.768.

Alternatif 3 : Daycare
Income
User rent price per m2 Rp 207.263 per m2
Land size (m2) 1811 m2
Year of sale 4
Expense
Holding cost sebelum tersewa Rp17.000.000 per year
Holding cost setelah tersewa 17.000.000 per year
Discount rates
Low 1,64%
Mid 2,64%
High 3,64%

Analisis Finansial
Year 1 Year 2 Year 3 Year 4 Year 5
Rp397.748.21
Revenue Rp375.353.014 Rp386.388.392 1 Rp409.442.009
Less holding
expenses Rp75.180.092 Rp77.390.387 Rp79.665.664 Rp82.007.835 Rp84.418.865
Rp315.740.37
Cash flow -Rp75.180.092 Rp297.962.627 Rp306.722.728 7 Rp325.023.144
 Year 6 Year 7 Year 8 Year 9 Year 10 Year 11
Rp421.479.60 Rp433.871.1 Rp446.626.91 Rp459.757.74 Rp473.274.62 Rp487.188.89
Revenue 4 04 4 6 3 7
Less
holding Rp89.455.66 Rp100.448.74
expenses Rp86.900.780 2 Rp92.085.659 Rp94.792.977 Rp97.579.891 0
Cash Rp334.578.82 Rp344.415.4 Rp354.541.25 Rp364.964.76 Rp375.694.73 Rp386.740.15
flow 4 42 5 8 3 8

Present Value Discount Rate Present Value Value per m2

Low 1,70% Rp2.970.236.207 Rp1.640.108
Mid 2,70% Rp2.781.706.324 Rp1.536.006
High 3,70% Rp2.608.679.686 Rp1.440.464

Analisis:
Berdasarkan hasil dari perhitungan financial feaibility atas alternatif ketiga ini dengan
penggunaan sebagai daycare maka diketahui bahwa harga sewa pertahunnya atas daycare tersebut
sebesar Rp375.353.014 dan total bebannya adalah Rp75.180.092. Namun, karena adanya pengaruh
terhadapp tingkat inflasi sebesar 2,94% menyebabkan nilai dari harga sewa/revenue dan harga
operasionalnya pun akan meningkat seiring waktu. Secara lebih lanjut diketahui bahwa tingkat
discount rate atas daycare sebesar 1,70% pada kondisi rendah, 2,70% pada kondisi sedang, dan 3,70%
pada kondisi tinggi. Secara lebih lanjut di dalam tabel sudah cukup jelas bahwa diasumsikan bahwa
sewa billiard ini paling lama hanya mencapai 11 tahun dengan tahun pertamanya pada tingkat
revenuenya dijadikan nol karena diasumsikan properti baru dibangun pada tahun pertama dan baru
mulai beroperasi pada tahun kedua, sehingga barulah mendapatkan revenue dari hasil sewa di tahun
kedua dengan menghasilkan NPV sebesar Rp1.640.108 pada kondisi tingkat discounted rate rendah,
Rp1.536.006 pada tingkat discounted rate sedang, dan Rp1.440.464 pada tingkat discounted rate
tinggi.

Analisis Produktivitas
Co-working Billiard Daycare
and space

Uji Kriteria Kriteria alternatif 1 alternatif 2 alternatif 3

Tidak
legally Zoning memenuhi memenuhi memenuhi

Permissible IMB memenuhi memenuhi memenuhi

Akta
kepemilikan memenuhi memenuhi memenuhi

Phisically Luas tanah memenuhi memenuhi memenuhi

Possible kontur memenuhi memenuhi memenuhi

topografi memenuhi memenuhi memenuhi

 Bentuk tanah memenuhi memenuhi memenuhi

Jenis tanah memenuhi memenuhi memenuhi

tekstur tanah memenuhi memenuhi memenuhi

Lokasi memenuhi memenuhi memenuhi

a. Jaringan air
bersih memenuhi memenuhi memenuhi

b. sistem
drainase memenuhi memenuhi memenuhi

c. pembuangan
sampah memenuhi memenuhi memenuhi

d. jaringan
listrik memenuhi memenuhi memenuhi

e. jaringan
internet dan
komunikasi memenuhi memenuhi memenuhi

Batas-batas : memenuhi memenuhi memenuhi

utara memenuhi memenuhi memenuhi

timur memenuhi memenuhi memenuhi

selatan memenuhi memenuhi memenuhi

Barat memenuhi memenuhi memenuhi

Orientasi
matahari memenuhi memenuhi memenuhi

Aksesibilitas memenuhi memenuhi memenuhi

zonasi suburban memenuhi memenuhi memenuhi

NPV tingkat Rp Rp
Financial bunga rendah Rp375.111.497 7.126.579.372 2.970.236.207

NPV tingkat Rp
bunga 6.110.037.116 Rp
menengah Rp241.865.960 2.781.706.324

NPV tingkat Rp 4. Rp
bunga tinggi Rp81.151.987 811.258.903 2.608.679.686

luas tanah (m2) 342,88 607,5 1811

Max nilai akhir/m2
productivity Produktivitas Rp1.094.002 Rp11.730.995 Rp1.640.108

FINAL Co Working annd Space

Berdasarkan hasil perbandingan terhadap uji kriteria mulai dari legal, fisik pada alternatif Co
Working and Space dengan Daycare keduanya memenuhi untuk menjadi HBU, sedangkan pada
alternatif pembangunan terhadap billiard tidak terpenuhi pada aspek legally pemissible karena tanah
kosong tersebut berada di zona pendidikan sehingga kurang cocok untuk alternatif penggunaan
sebagai Billiard. Namun, apabila dilihat melalui analisis terhadap financial feasibility dari ketiga
alternatif dengan menggunakan tingkat bunga yang sama pada kondisi rendah didapatkan bahwa NPV
tertinggi yaitu Rp 11.730.995 pada alternatif billiard tetapi karena pada aspek legally permissible
diketahui bahwa zoning untuk penggunaan billiard tidak memenuhi berarti menunjukkan bahwa pada
alternatif pembangunan terhadap billiard menjadi tidak HBU. Kemudian pada alternatif ketiga
diketahui bahwa b aik dari aspek legal dan fisik memenuhi untuk dijadikan alternatif penggunaan
sebagai Daycare serta berdasarkan hasil perhitungan financial feasibility pun diketahui bahwa
Daycare memiliki NPV terbesar kedua setelah billiard dengan jumlah Rp1.640.108, sehingga yang
memenuhi kriteria untuk dijadikan HBU. Namun, pada bagian analisis demand diketahui bahwa
demand dari Daycare itu telah jenuh yang mengindikasikan bahwa dengan pembangunan daycare
tidak akan menghasilkan keuntungan yang maksimum karena permintaan yang relatif sudah tidak ada
sehingga menjadikan alternatif penggunaan terhadap Daycare menjadi tidak HBU lagi. Sehingga, atas
lahan antara gedung J/P dapat menggunakan alternatif penggunaan sewa sebagai tempat Co Working
and Space karena memenuhi ketiga aspek fisik, legal, dan finansial dengan kondisi permintaan belum
jenuh.

5. Kesimpulan
NPV yang dihasilkan dari alternatif menggambarkan penggunaan tertinggi dan terbaiknya
merupakan nilai dari properti yang dimaksud karena NPV merupakan metode yang biasa dipakai
untuk menguji apakah ide terkait bisnis yang dijalankan layak menghasilkan keuntungan atau tidak
dengan menggambarkan arus kas dari tanah/alternatif yang ada kemudian menggunakan tingkat
diskonto yang telah diperhitungkan melalui perhitungan atas wacc, tingkat inflasi, dan bond yang
kemudian di present value kan nilainya, sehingga dengan hasil NPV yang dihasilkan dari setiap
alternatif dapat menggambarkan penggunaan tertinggi dan terbaik dan dapat menunjukkan nilai dari
properti yang dimaksud.
Namun, berdasarkan hasil analisis Highest and Best Uses (HBU) dengan memperhatikan
aspek seluruh aspek fisik, legal, finanansial pada tanah kosong yang berada diantara Gedung J/P
seluas 1.406,38m2 memiliki alternatif penggunaan terbaik dengan dijadikan sebagai Co Working and
Space. Hal tersebut disebabkan karena pada alternatif Billiard walaupun menghasilkan nilai NPV
tertinggi dibanding dengan alternatif lainnya namun tidak memenuhi aspek legal (zoning) sehingga
menjadikan alternatif billiard menjadi tidak HBU. Sedangkan pada alternatif daycare diketahui bahwa
walaupun menghasilkan NPV terbesar kedua tapi pada saat dianalisis demand nya menunjukkan
bahwa pasar terhadap daycare telah jenuh sehingga menjadikannya tidak HBU. Oleh karena itu,
dapat disimpulkan hanya pada alternatif Co Working and Space lah yang memenuhi seluruh aspek
fisik, legal, dan finansial serta didukung dengan hasil analisis permintaan yang menunjukkan bahwa
kondisi pasar saat ini belum jenuh yang dapat menjadikan tanah tersebut menjadi HBU.

Daftar Pustaka
Akmaludin, & Christono, U. (2013). Analisis Highest and Best Use Pada Lahan Jl. Gubeng Raya,
Surabaya. Teknis Pomits, 2(1), 1.
Bank Central Asia. (2022). Bank Central Asia Tbk PT (BBCA.JK). BBCA.JK.
 https://valueinvesting.io/BBCA.JK/valuation/wacc
Bank Indonesia. (2023). Data Inflasi. Bi.Go.Id. https://www.bi.go.id/id/statistik/indikator/data-
inflasi.aspx
Bank Negara Indonesia (Persero). (2022). Bank Negara Indonesia (Persero) Tbk PT (BBNI.JK).
BBNI.JK. https://valueinvesting.io/BBNI.JK/valuation/wacc
Bank Rakyat Indonesia (Persero). (2022). Bank Rakyat Indonesia (Persero) Tbk PT (BBRI.JK).
BBRI.JK. https://valueinvesting.io/BBRI.JK/valuation/wacc
CNBC Indonesia. (2023). [10Y Yield] - Indonesia Government Bond. Www.Cnbcindonesia.Com.
https://www.cnbcindonesia.com/market-data/bonds/ID10YT=RR
Gumliar, Y., & Ciptono, W. S. (2009). Analisis prioritas kebijakan pemanfaatan aset tanah idle
kementrian lembaga pada KPKNL Yogyakarta :: Suatu penerapan metode analytical network
process. https://etd.repository.ugm.ac.id/penelitian/detail/44616
Hariyanto, E. B., & Narsa, I. M. (2018). Strategic Assets Management: Fokus Pemanfaatan Aset
Negara Dengan Pendekatan Resource Based View (RBV). AKTSAR: Jurnal Akuntansi Syariah,
1(1), 113. https://doi.org/10.21043/aktsar.v1i1.3831
Humas, S. K. R. I. (2022). Pemantauan dan Evaluasi Terhadap Pengelolaan Aset Barang Milik
Negara di Lingkungan Pemerintah. https://setkab.go.id/pemantauan-dan-evaluasi-terhadap-
pengelolaan-aset-barang-milik-negara-di-lingkungan-pemerintah/
Pemerintah Republik Indonesia. (2016). Peraturan Menteri Keuangan Nomor 71 Tahun 2016
Tentang Tata Cara Pengelolaan Barang Milik Negara Yang Tidak Digunakan Untuk
Menyelenggarakan Tugas Dan Fungsi Kementerian/Lembaga. www.jdih.kemenkeu.go.id
Pemerintah Republik Indonesia. (2021). PP Nomor 9 Tahun 2021 (p. 2021).
Rejeki, A. (2021). Mengenal Pemanfaatan Barang Milik Negara. Djkn.Kemenkeu.Go.Id.
https://www.djkn.kemenkeu.go.id/kpknl-tarakan/baca-artikel/13701/Mengenal-Pemanfaatan-
Barang-Milik-Negara.html
Ruddin, S. (2020). Kelayakan Bisnis Café “Kopdar” di Tangerang Selatan Dari Aspek Kriteria
Penilaian Investasi. Jurnal Mandiri : Ilmu Pengetahuan, Seni, Dan Teknologi, 4(1), 105–113.
https://doi.org/10.33753/mandiri.v4i1.110
Sari, A. N. (2022). Pengelolaan Aset Negara, Tantangan dan Peluang yang Perlu Diketahui.
Djkn.Kemenkeu.Go.Id. https://www.djkn.kemenkeu.go.id/kanwil-suluttenggomalut/baca-
artikel/15088/Pengelolaan-Aset-Negara-Tantangan-dan-Peluang-yang-Perlu-Diketahui.html
Wahyuni., A., Harmes., & Nurdin., A. (2022). Analisa Highest and Best Use (HBU) Sebagai
Instrumen Pemilihan Properti Yang Akan Dibangun. Jurusan Teknik Sipil, Universitas Jambi,
17(2), 120–124.
Pertukaran data terkait alternatif billiard dengan Kelompok 2 kelas MAP 4-2
Pertukaran data terkait alternatif daycare dengan Kelompok 4 kelas MAP 4-1
Wawancara langsung dengan Pengelolan BMN PKN STAN Bapak Roy Anshor
‘

Lampiran
Gambar Tanah Objek Penelitian :

Gambar Alternatif Pembangunan

Gambar Bukti Wawancara