LAPORAN PERENCANAAN INFRASTRUKTUR

WILAYAH DAN KOTA

ANALISIS HBU PEDURUNGAN TENGAH

Disusun Oleh:

KELOMPOK 7

ADINDA PUTRI ANGELINA SARWOKO C.531.20.0014

NAUFAL RAZZAK ZAIDAN C.531.20.0028
RISTA MURTI WIDYASTARI C.531.20.0012
DIMAS INDAR SETIONO C.531.20.0023
APRILIYANI KARSELA C.531.20.0042

YAYASAN ALUMNI UNIVERSITAS DIPONEGORO

UNIVERSITAS SEMARANG

FAKULTAS PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA

1
2022

2
 BAB 1

PENDAHULUAN

A. Latar Belakang

Dalam pengembangan suatu wilayah lahan memiliki peranan penting sebagai tempat yang
menampung berbagai aktivitas yang ada. Luasnya wilayah di Indonesia pastinya membuat
banyak lahan belum banyak yang terjangkau dan diolah dengan baik. Lahan kososng adalah
lahan yang memiliki dasar penguasaan, dapat berupa lahan terbangun maupun tidak
terbangun, tetapi tidak dimanfaatkan oleh pihak yang menguasai sesuai dengan sifat dan
tujuan penguasaannya atau rencana tata ruang yang berlaku. Lahan kosong atau tanah mentah
adalah sebidang tanah tanpa bangunan atau peralatan yang didirikan yang dapat digunakan
untuk pengembangan real estat komersial atau perumahan atau untuk tanah pertanian,
peternakan, atau sumber daya alam seperti hak mineral, air, atau udara. Lahan merupakan
sumber daya alam yang penting dalam menopang setiap aktivitas kehidupan manusia baik
sebagai sumber daya yang dapat diolah maupun sebagai tempat tinggal. Sebidang lahan dapat
dipergunakan untuk bermacam-macam keperluan.

Pertumbuhan penduduk di Indonesia dan perkembangan ekonomi yang ada mendorong

banyak pengembang lahan untuk mengelola lahan kosong sebagai salah satu sumber
perekonomian. Namun masih banyak orang yang belum memahami bagaimana cara
mengolah lahan dengan baik agar lahan dapat terus dimaksimalkan. Maka perlu dilakukan
pengoptimalan lahan sehingga dapat meraih keuntungan bagi pemilik dan lingkungan sekitar
sehingga dapat meningkatkan nilai pasar. Untuk mengetahui nilai pasar suatu lahan
diperlukan adanya penilaian properti lahan. Salah satu prinsip dasar penilaian yang sering
digunakan adalah Highest and Best Use (HBU), yaitu penggunaan dari suatu tanah kosong
atau peningkatan suatu properti yang secara fisik memungkinkan, secara legal diijinkan,
layak secara finansial dan memiliki produktifitas maksimum.

Pada wilayah Pedurungan Tengah dengan luas yang merupakan salah satu kelurhan dari
11 Kelurahan lainnya yaitu, Penggaron Kidul, Tlogomulyo, Tlogosari Wetan, Tlogosari
Kulon, Muktiharjo Kidul, Plamongansari, Gemah, Pedurungan Kidul, Pedurungan Lor,
Pedurungan Tengah, Palebon dan Kalicari. Pedurungan Tengah merupakan salah satu arahan

3
pengembangan kawasan pemukiman dan industri namun masih terdapat banyak lahan
kosong yang belum dimanfaatkan. Oleh karena itu, diperlukan analisa lahan kosong pada
wilayah tersebut untuk memaksimalkan potensi lahan kosong sesuai dengan kebutuhan.

B. Rumusan Masalah
1. Bagaimana analisis Highest and Best Use (HBU)?
2. Apa syarat Highest and Best Use (HBU)?
3. Apa definisi Highest and Best Use (HBU)?
4. Bagaimana pengujian Highest and Best Use (HBU) di Kelurahan Pedurungan
Tengah?
5. Bagaimana penggunaan properti?

C. Tujuan
1. Memahami dan mengetahui analisis Highest and Best Use (HBU).
2. Memahami dan mengetahui syarat Highest and Best Use (HBU).
3. Memahami dan megetahui definisi Highest and Best Use (HBU).
4. Memahami dan mengetahui pengujian Highest and Best Use (HBU) di Kelurahan
Pedurungan Tengah.

D. Memahami dan mengetahui properti Highest and Best Use (HBU)

E. Manfaat
Manfaat makalah ini disusun sebagai referensi terkait mata kuliah penilaian.

4
 BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

2.1 Analisis Highest and Best Use (HBU)

Penelitian mengenai penggunaan yang tertinggi dan terbaik terhadap aset tanah telah banyak
dilakukan, antara lain sebagai berikut:

Dalam melakukan uji HBU ini peneliti mengasumsikan terhadap lahan tersebut seolah-olah
lahan kosong, di mana dalam penelitian ini peneliti berkesimpulan dengan hasil, perlu
melakukan analisis Highest and Best Use, dalam menentukan pasar sekunder dari suatu
perumahan. Penelitian ini memiliki tujuan untuk menentukan prioritas di wilayah Pedurungan
Tengah. Hasil penelitian menunjukkan hubungan ketergantungan antara alternatif pemanfaatan
asset dan kluster-kluster lainnya menghasilkan urutan prioritas kebijakan pemanfaatan aset idle
barang milik Negara yang pertama adalah disewakan, kedua adalah kerjasama pemanfaatan,
ketiga adalah Bangun Guna Serah/Bangun Serah Guna dan yang terakhir adalah pinjam pakai.

Pengelolaan yang tepat lahan kosong ini akan banyak membantu pemerintah daerah dalam
meningkatkan pendapatan dan juga pelayanan terhadap masyarakat dengan memperhatikan
kawasan atau lokasi di mana aset tersebut berada, pengelolaan dan pemanfaatan aset daerah yang
dilakukan bekerjasama dengan pihak ketiga akan berhasil baik dan dapat menjadi salah satu
sumber penerimaan yang potensial. Keuntungan akan didapatkan apabila didasarkan pada pola
kerjasama dan kemitraan yang baik dan saling menguntungan (win-win solution). Dalam
penelitian ini, lahan pertanian multifungsi, untuk menetukan nilai pasar, maka digunakan
pendekatan perbandingan data pasar, sebagai meningkatkan akurasi dan memberikan tambahan
informasi penting dalam penerapan Highest and Best Use (HBU).

Kesimpulan dalam penelitian ini, penambahan pendekatan data pasar merupakan suatu hal
yang penting sebagai kombinasi dari penentuan optimalisasi dari suatu kemampuan lahan dalam
mendapatkan manfaat, dan nilai dari lahan tersebut. Tujuan analisis Highest and Best Use (HBU)
:

5
 a. Kegunaan Tertinggi dan Terbaik untuk Tanah Kosong

Agar dapat mempertimbangkan hubungan antara kegunaan yang ada pada saat ini dengan
semua kegunaan potensialnya. Dan agar dapat dijadikan sebagai pembandingan pembandingan
ketika diperlukan untuk nilai estimasi ketika tanah tanah kosong pembanding telah terjual.

b. Kegunaan Tertringgi dan Terbaik dari Properti yang Telah Terbangun

mengidentifikasi kegunaan dari properti yang diharapkan dapat menghasilkan tingkat

pengembalian tertinggi dari setiap modal yang dikeluarkan. Mengestimasi kegunaan tertinggi
dan terbaik dari sebuah properti yang telah terbangun yaitu untuk membantu dalam
mengidentifikasi properti peroperti pembanding.

 Hukum (Peraturan)

Berikut adalah data yang didapatkan dari Dinas Cipta Karya dan Tata Ruang Kota Semarang
mengenai building code dan keperuntukkan lahan pada Pasar:

1. Keperuntukan Lahan sebagai Perdagangan dan Jasa Komersial kawasan

komersial.
2. Garis Sempadan Bangunan (GSB) untuk sisi depan 4 m, tampak belakang 3 m,
dan tampak kiri 3 m.
3. Koefisien Dasar Bangunan (KDB) maksimum 60%.
4. Koefisien Lantai Bangunan (KLB) maksimum 500%.
5. Koefisien Daerah Hijau (KDH) minimum 10%.
6. Jumlah lantai maksimal adalah 5 lantai.

 Fisik

Analisa pada aspek fisik ini terdiri dari lokasi, bentuk lahan, aksesibilitas dan ketersediaan
fasilitas. Setiap alternatif dianalisis untuk mengetahui apakah memungkinkan jika dibangun
berdasarkan aspek fisik yang ada.

6
 1. Lokasi lahan
Lahan ini berada di Jalan Pedurungan Tengah Semarang. Lahan cocok untuk
dikembangkan menjadi properti komersial karena terletak di tengah kota dan berdekatan
dengan kawasan komersial seperti pertokoan, perkantoran, bank dan juga kawasan
pemukiman.
2. Bentuk dan Ukuran Lahan
Berdasarkan data yang didapatkan, diketahui bahwa objek penelitian memiliki luas
201,82m2 ukuran lahan berbentuk persegi panjang sehingga memudahkan untuk
dikembangkan menjadi properti yang diharapkan seperti retail, pujasera, dan pertokoan.
3. Utilitas
Untuk menunjang aktivitas properti seperti pasar tradisional, apartemen, pujasera,
pertokoan, dan hotel dibutuhkan ketersediaan air, listrik dan juga saluran telepon. Lahan
memiliki kelengkapan penunjang seperti air, listrik, dan saluran telepon sehingga
memungkinkan untuk dibangun alternatif properti yang diharapkan.
4. Aksesibilitas
Lahan Pada analisa ini, aksesibilitas objek akan ditinjau dari fungsi jalan dan
ketersediaan transportasi umum. Diketahui lahan terletak di Jalan Pedurungan Tengah
dan merupakan jalan Berdasarkan penelitian langsung ke objek penelitian, keberadaan
transportasi umum seperti angkutan kota, taksi dan juga becak telah tersedia.
 Finansial

Kelayakan secara finansial dilakukan melalui analisa aliran kas, yaitu biaya investasi,
pendapatan dan pengeluaran. Dikarenakan lahan terdapat bangunan diatasnya dan diasumsikan
sebagai lahan kosong maka perlu adanya biaya pembongkaran bangunan.

 Produktifitas

Setelah perhitungan aspek finansial, tahapan selanjutnya adalah menghitung produktivitas

maksimum pada masing-masing alternatif pengembangan.

7
 2.2 Kriteria Highest and Best Use (HBU)

Dalam suatu penilaian HBU terdapat empat kriteria atau persyaratan yang harus di penuhi
antara lain :

 Memungkinkan secara fisik atau aspek fisik

Dalam aspek fisik hal yang harus ditinjau untuk lahan kosong adalah ukuran, bentuk tanah,
luas, ketinggian serta kontur tanah. Sedangkan pada lahan yang telah terdapat properti diatasnya
tergantung pada pertimbangan luas, desain dan kondisi dari properti.

 Diizinkan oleh peraturan yang ada

Hal yang perlu dikaji dalam aspek legal yaitu peruntukan (zonning), aturan mengenai
bangunan, bangunan bersejarah dan peraturan-peraturan yang berkenaan dengan lingkungan.
Bila tidak terdapat private restrictions, kegunaan properti biasanya ditentukan oleh zoningnya
yang berhubungan dengan pilihan-pilihan penggunaan tanah yang telah ditetapkan oleh
pemerintah. Peraturan – peraturan bangunan yang perlu diperhatikan antara lain batasan
ketinggian bangunan, garis sempadan, rasio luas tanah yang boleh didirikan bangunan

 Menghasilkan penghasilan secara maksimum (maximally productive)

Setelah ditinjau layak secara keuangan, maka kegunaan yang menghasilkan nilai tanah
residual yang tertinggi yang konsisten dengan tingkat pengembalian yang dijamin oleh pasar
merupakan penggunaan tertinggi dan terbaik.

2.3 Metodelogi

A. Model dan Konsep Penelitian

Dalam tugas Perencanaan dan Pengembangan Lahan ini merupakan kosep Highest and Best
Use (HBU) yang dapat menghasilkan jenis properti komersial yang paling optimum pada lahan
dengan menganalisis HBU berdasarkan aspek fisik, aspek legal, dan aspek produktifitas
maksumumnya.

8
 B. Objek Penelitian

Lahan pada objek penelitian dalam tugas perencanaan dan pengembangan lahan ini
berupa sebidang tanah di jl. ketapang Raya Pedurungan Lor, Kec. Pedurungan, Kota Semarang,
Jawa Tengah 50192 dengan luas 201,82 m2 .

C. Pengumpulan Data

Data yang diperoleh dari penelitian ini antara lain adalah data primer dan data sekunder.
Data primer adalah data yang diperoleh dari hasil survei yang diperoleh langsung dari objek
penelitian, seperti foto foto, properti, dan data pembanding yang dilakukan dengan survei.
Sedangkan data sekunder adalah data yang diperoleh dari sumber data secara tidak langsung dari
suatu sumber.

D. Analisis Data

Data yang diperoleh dari berbagai sumber tersebut kemudian dilakukan analisis HBU
dengan melakukan tinjauan dari aspek fisik, legal dan produktivitas maksimum agar
mendapatkan hasil jenis properti komersial optimum yang dapat dibangun pada lahan tersebut.

2.4 Kondisi Penggunaan Properti

Analisis Pasar Properti

9
 Pasar adalah seperangkat pembeli aktual dari sebuah produk, dimana para pembeli memiliki
kebutuhan dan keinginan yang dipuaskan melalui pertukaran dan hubungan antara pembeli dan
penjual. Pasar yang dimaksud dalam penelitian ini yaitu termasuk pasar bisnis, dimana
masyarakat potensial yang memiliki keinginan dan kebutuhan tertentu untuk mendukung
kebutuhan produksi, operasi, serta kebutuhan bisnis. Pasar yang akan dituju perlu dilakukan
proses analisis pada potensi pasar tersebut. Analisis pasar dilakukan untuk mengetahui apakah
bisnis yang dijalankan dapat diterima pasar dengan tingkat penjualan yang menguntungkan. ada
beberapa hal yang dapat dilakukan untuk menghitung potensi pasar, yaitu:

1. Deskripsi pasar (luas pasar, saluran distribusi, praktek perdagangan setempat).

2.Analisis permintaan dahulu dan sekarang (jumlah, nilai konsumsi, identifikasi

konsumen).

3. Analisis penawaran dahulu dan sekarang (info persaingan, harga, kualitas, dan

strategi pemasaran pesaing)

Kondisi Penggunaan Properti

Kesesuaian lahan pada hakikatnya merupakan penggambaran tingkat kecocokan sebidang

lahan untuk suatu penggunaan lahan tertentu. Kualitas lahan yang menentukan tingkat
kesesuaian lahan diantaranya ketersediaan air tanah, ketersediaan unsur hara, kemasaman,
ketahanan terhadap erosi, sifat tanah, kondisi iklim, dan kondisi daerah perakaran tanaman.
Faktor penting lainnya, yaitu kedalaman efektif tanah, tekstur tanah di daerah perakaran, pori air
tersedia, batuan di permukaan tanah, kesuburan tanah, reaksi tanah, keracunan hara, kemiringan,
erodibilitas tanah, dan keadaan agro klimat.

a. Situasi penggunaan lahan

Dalam penetapan jenis alternatif properti dilakukan dengan metode observasi lapangan
terhadap properti disekitar lahan. Dari observasi tersebut diperoleh jenis properti
komersial yang berkembang dan memungkinkan untuk didirikan pada lahan penelitian
yaitu pasar.

10
 b. Penggunaan sementara
c. Tidak sesuai secara hukum
d. Penggunaan yang tidak sesuai Highest and Best
Untuk menentukan penggunaan tertinggi dan terbaik dari sebidang tanah kosong maka
beberapa langkah pengujian harus dilakukan. Proses pengujian tersebut melibatkan 4
kriteria dengan persyaratan masing-masing yang harus dipenuhi berdasarkan Standar
Penilaian Indonesia. Kriteria-kriteria tersebut adalah sebagai berikut :
1. Secara hukum diizinkan (Legally Permissible)
2. Secara fisik memungkinkan (Physically Possible)
3. Secara finansial layak (Financial Feasible)
4. Berproduksi secara maksimal (Maximally Productive)
Proses seleksi berdasarkan kriteria tersebut, sering dilakukan secara berurutan. Uji
kriteria pertama dan kedua perlu dilakukan terlebih dahulu sebelum kriteria berikutnya.
Hal ini mungkin saja penggunaan dari aspek keuangan memungkinkan tapi dari aspek
hukum dan aspek fisik tidak memungkinkan dilakukan.
e. Beberapa pengguna

11
 BAB III

PENUTUP

Gambaran Umum Wilayah

Kelurahan Pedurugan Tengah merupakan salah satu kelurahan di Kecamatan Pedurungan. Secara
Geografis Kelurahan Pedurungan Tengah merupakan dataran rendah, dengan ketinggian antara 0-3 meter
dari permukaan air laut dengan curah hujan rata-rata 600mm per tahun. Sebagaian besar wilayahnya
terdiri dari pemukiman penduduk. Letak Wilayah Kelurahan Pedurungan Tengah ditengah Kecamatan
Pedurungan berdekatan dengan Polsek Pedurungan.

Produktivitas tertinggi alternatif yang cocok untuk membangun pasar retail dengan luas 201.82 m2
sangat lah mendukung karena lokasi tersebut sangatlah stategis di karenakan dekat dengan penduduk
warga sektar,sehingga memudahkan warga untuk melakukan transaksi/ membeli barang kebutuhan rumah
tangga sangatlah mudah dan jaraknya sangatlah dekat.

Lokasi

Jalan Ketapang Raya Pedurungan Lor, Kec. Pedurungan, Kota Semarang, Jawa Tengah 50192.

Gambar Denah Lokasi Kecamatan Pedurungan

12
KONDISI GEOGRAFIS

Luas Wilayah ± 189 Ha

Batas-batas Wilayah :

• Sebelah Utara : Kelurahan Tlogomulyo

• Sebelah Timur : Kelurahan Pedurungan Lor

• Sebelah Selatan : Kelurahan Pedurungan Kidul

• Sebelah Barat : Kelurahan Palebon

KONDISI DEMOGRAFI

• Jumlah Penduduk sampai dengan bulan Oktober 2022 : 17.766 jiwa

• Jumlah penduduk laki-laki : 8.765 jiwa

• Jumlah penduduk perempuan : 9.001 jiwa

• Jumlah RW : 16

• Jumlah RT : 105

• Jumlah Posyandu : 14

• Jumlah Posyandu Purnama : 7

• Jumlah Posyandu Mandiri : 7

13
 Analisis HBU

Retail use Office use

Nilai Tanah 1000 1000

RCN 500 700

Total Investasi 1500 1700

Potential NOI 255 204

Overall RoR (Ro) 17% 12%

Ada sebidang tanah yang di atas telah terbangun gedung (tidak jelas digunakan untuk apa).
Berdasarkan kriteria hukum dan fisik, tanah tersebut cocok sebagai retail use dan office use.
Penilai telah melakukan penelitian pasar tentang jenis retail use dan office use apa yang paling
diminati oleh konsumen. Nilai tanah adalah sama, yaitu Rp1.000.000.000. Biaya membangun
gedung retail dan office masing-masing adalah Rp500.000.000 dan Rp700.000.000. Sehingga
jumlah yang dianggap telah diinvestasikan untuk retail dan office masing-masing adalah
Rp1.500.000.000 dan Rp1.700.000.000 Penilai juga memprediksi bahwa ke depan, potensial
NOI (net operating income) untuk retail dan office masing-masing adalah Rp250.000.000 dan
Rp204.000.000. Dengan demikian, akan diperoleh overall RoR masing-masing adalah 17% dan

14
12%. Dengan demikian, jenis HBU yang tepat adalah retail use (produktivitasnya adalah
maksimal).

KESIMPULAN

Berdasarkan hasil analisa dan perhitungan, di Jalan ketapang Raya Pedurungan Lor, Kec. Pedurungan,
Kota Semarang, Jawa Tengah 50192. Produktivitas tertinggi alternatif yang cocok untuk membangun
pasar retail dengan luas 201.82 m2 sangatlah mendukung karena lokasi tersebut sangatlah stategis di
karenakan dekat dengan penduduk warga sekitar, sehingga memudahkan warga untuk melakukan
transaksi/ membeli barang kebutuhan rumah tangga sangatlah mudah dan jaraknya sangatlah dekat

SARAN

1. Penilai usaha yang memiliki karakteristik seperti usaha properti dapat menggunakan analisa
menggunakan metode Highest and Best Use sebelum mendirikan bangunan.
2. Perlunya penelitian lebihlanjut tentang penilaian terhadap lahan kosong.

15