LAPORAN PENILAIAN LAHAN DAN PROPERTI

Disusun oleh:

Anggi Fernando 119230090

Stani Nugroho S.B. 119230082
Miftahul Jannah 119230084
Ichwah Alhusni 119230010
Fatayat Arifah 119230098
Safira Qinthara 119160054
Rahel Aria 119230071
Reksa Bagaskara 119300004
Rangga wahyu 119230096

PROGRAM STUDI TEKNIK GEOMATIKA

JURUSAN TEKNOLOGI INFRASTRUKTUR DAN KEWILAYAHAN

INSTITUT TEKNOLOGI SUMATERA

2021

1
 DAFTAR ISI

DAFTAR ISI ..................................................................................................................................i

DAFTAR GAMBAR.................................................................................................................... ii
ABSTRAK....................................................................................................................................iii
BAB1 PENDAHULUAN.............................................................................................................. 1
1.1 LATAR BELAKANG................................................................................................ 1
1.2 TUJUAN………………............................................................................................ 2
1.3 MANFAAT……………............................................................................................ 2
BAB II …………………….......................................................................................................... 3
2.1 TINJAUAN PUSTAKA…………………………………………………………… 3
2.2 HIPOTESIS………………………………………………………………………… 7
BAB III METODOLOGI PENELITIAN ……………………………………………………..... 8
3.1 JENIS PENELITIAN................................................................................................. 8
3.2 PENDEKATAN PENELITIAN.............................................................................. .. 8
3.3 DATA DAN SUMBER DATA...................................................................................9
3.4 SUBYEK DAN OBJEK PENELITIAN....................................................................10
3.5 TEHNIK PENGUMPULAN DATA…………………………………………...…. 10
BAB IV HASIL DAN PEMBAHASAN..................................................................................... 11
3.1 HASIL...................................................................................................................... 11
3.2 PEMBAHASAN ..................................................................................................... 11
BAB IV KESIMPULAN DAN SARAN..................................................................................... 12
4.1 KESIMPULAN........................................................................................................ 12
4.2 SARAN ................................................................................................................... 12
DAFTAR PUSTAKA…………………………………………………………………………. 13

i
 DAFTAR GAMBAR

Gambar 4.1 hasil………………………………………………………… 11

ii
 ABSTRAK

Penelitian yang kami lakukan adalah Penilaian Lahan dan Properti pada Kota
Metro tepatnya kelurahan Gunung Terang. Penelitian ini dilakukan agar dapat
mengetahui penilaian terhadap lahan dan properti yang terdapat di Kelurahan
Gunung Terang. Penelitian ini dilakukan untuk dapat mengetahui nilai pasar dari
harga tanah dan dapat mengetahui potensi dari penggunaan lahan tersebut.
Penelitian ini dilakukan tiga pendekatan yaitu Perbandingan Pasar, Biaya, dan
Pendapatan. Lahan merupakan sumberdaya wilayah utama yang sangat penting
untuk diperhatikan dalam perencanaan tataguna tanah. Lahan merupakan
sumberdaya yang terbatas dan tidak terbaharui, sedangkan dipihak lain, manusia
yang memerlukan lahan jumlahnya bertambah sekitar 1,49 persen/ tahun. Dan Kota
Metro merupakan salah satu kota di Provinsi Lampung yang banyak terdapat lahan
untuk pertanian dan non-pertanian. Selain itu, kota metro juga sudah menjadi
tempat pemukiman yang cukup padat jika dibandingkan dengan kabupaten lain di
Provinsi Lampung. Survei tanah adalah salah satu cara atau metode untuk
mengevaluasi lahan guna mendapat data dari lapangan. Kegiatan survei terdiri dari
kegiatan lapangan, mencari analisis data, interpretasi data terhadap tujuan dan
membuat laporan survey. Penelitian ini dilakukan dengan tujuan untuk mengetahui
besaran harga tanah yang ada di beberapa titik di Kota Metro, Bagaimana
penggunaan tanahnya, Mengetahui kondisi fisik dan lingkungan masyarakat Kota
Metro, Mengetahui kondisi bangunan yang ada di beberapa tempat di Kota Metro,
Dapat mengetahui kondisi fisik tanah yang ada di Kota Metro. Metode yang
digunakan pada Survei kali ini adalah dengan pengamatan langsung ke lapangan
kepada masyarakat Kota Metro, Lampung dan memakai beberapa yang telah ada.
Selain itu, dilakukan juga wawancara dan kuisioner kepada masyarakat yang
bersangkutan. Setelah dilakukan survey pada tiga tempat yang telah ditentukan,
dihasilkan harga tanah pada bangunan non pertanian per meter adalah Rp.
100.000,00. Lalu pada Lahan Kosong Non Pertanian per meter adalah Rp.
166.666,67. Dan terakhir pada tanah pertanian harga per meter adalah Rp. 300.
000, 00. Dengan berdasarkan hasil survey yang telah dilakukan pada ketiga titik
tersebut dapat disimpulkan bahwa harga tanah di kota Metro masih rendah atau
murah. Hal ini terjadi karena masih jauh nya titik lokasi dari pusat kota.
Kata kunci :

iii
 BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Lahan merupakan sumber daya wilayah utama yang sangat

penting untuk diperhatikan dalam perencanaan tataguna tanah. Lahan
merupakan sumber daya yang terbatas dan tidak terbaharui, sedangkan
dipihak lain, manusia yang memerlukan lahan jumlahnya bertambah sekitar
1,49 persen/ tahun. pertambahan penduduk dan meningkatnya laju
pertumbuhan, sering terjadi konflik kepentingan dan pemanfaatannya
mengabaikan kaidah-kaidah pembangunan berkelanjutan. Evaluasi lahan
merupakan suatu proses penilaian potensi suatu lahan untuk penggunaan-
penggunaan tertentu. Survei tanah adalah salah satu cara atau metode untuk
mengevaluasi lahan guna mendapat data dari lapangan. Kegiatan survei
terdiri dari kegiatan lapangan, mencari analisis data, interpretasi data
terhadap tujuan dan membuat laporan survey. Survey tanah menurut
(Solfianti, 2015) merupakan pekerjaan pengumpulan data kimia, fisik dan
biologis di lapangan maupun di laboratorium dengan tujuan pendugaan
penggunaan lahan umum maupun khusus.

Kota Metro merupakan salah satu kota di Provinsi

Lampung yang banyak terdapat lahan untuk pertanian dan non-pertanian.
Selain itu kota metro juga sudah menjadi tempat pemukiman yang cukup
padat jika dibandingkan dengan kabupaten lain di Provisni Lampung, selain
Bandar Lampung untuk itu akan dilakukan penilaian terhadap lahan dan
properti yang terdapat di Kelurahan Gunung Terang supaya dapat
mengetahui nilai pasar dari harga tanah dan dapat mengetahui potensi dari
penggunaan lahan tersebut. Untuk tercapainya harga pasar yang tepat untuk
lahan di daerah tersebut dengan fungsinya, maka diperlukan perhitungan
nilai pasar dengan menggunakan tiga pendekatan yaitu metode pendekatan

1
biaya, metode perbandingan harga pasar , dan metode pendekatan
pendapatan.

1.2 Tujuan

Survey ini dilakukan dengan tujuan sebagai berikut :

1. Mengetahui besaran harga tanah yang ada di beberapa titik di Kota Metro

2. Bagaimana penggunaan tanahnya

3. Mengetahui kondisi fisik dan lingkungan masyarakat Kota Metro

4. Mengetahui kondisi bangunan yang ada di beberapa tempat di Kota

Metro

5. Dapat mengetahui kondisi fisik tanah yang ada di Kota Metro

1.3 Manfaat

Manfaat dari pembelajaran kali ini adalah :

1. Sebagai bahan informasi bagi pengambilan keputusan atau

pengolahan lahan.
2. Mengetahui praduga harga lahan dan aspek yang mempengaruhi .
3. Menentukan tempat stategis guna mengetahui tingkat harga properti
jenis tanah dan bangunan.

2
 BAB II

2.1 Tinjauan Pustaka

1. Metode Pendekatan Biaya

Metode Pendekatan Biaya pada dasarnya adanya hubungan

dari penjual maupun pembeli yang menghubungkan nilai tanah dengan
faktor biaya. Pendekatan semacam ini dimaksudkan untuk menilai
bangunan, sedangkan dalam penilaian tanah dan bangunan yang bersifat
satu kesatuan, maka harus mempertimbangkan beberapa komponen yang
diantaranya adalah nilai tanah, biaya investasi dan penyusutan baik fisik,
fungsi maupun ekonomis. Nilai properti yang digunakan pada model ini
didapatkan dari penjumlahan nilai tanah perkiraan dengan biaya yang
diperlukan untuk membangun properti yang bersangkutan, yang kemudian
dikurangi dengan depresiasi dari properti yang dinilai. Komponen-
Komponen Penilaian dalam Pendekatan Biaya Beberapa komponen yang
berkaitan erat dengan penilaian dengan pendekatan biaya adalah sebagai
berikut:

a. Nilai Tanah

Nilai tanah akan menggambarkan nilai yang sesungguhnya apabila di

dalam penilaian dengan pendekatan biaya ini si penilai mampu mengukur
besaran nilai bangunan yang melekat di atasnya dengan tepat. Artinya si
penilai harus benar-benar cermat di dalam menentukan besaran depresiasi
dari nilai bangunan, sehingga nilai tanah yang diperoleh menunjukkan nilai
yang proporsional dan representatif.

b. Biaya reproduksi dan biaya penggantian

3
Biaya reproduksi lebih mudah untuk ditentukan besarannya, karena di
dalam metode ini bahan dasar dari bangunan yang akan dinilai masih ada.
Hal ini akan berbeda dengan biaya penggantian yang relatif lebih sulit,
karena di dalam metode ini bahan dasar bangunan tersebut sudah tidak ada
lagi, sehingga penentuan besaran depresiasi harus lebih cermat dan teliti.

c. Tipe-Tpe Biaya

Terdapat 2 komponen yang berhubungan dengan biaya bangunan aset, bisa

dilihat dari bangunan yang bersifat reproduksi maupun bangunan yang
bersifat penggantian. Komponen yang dimaksudkan disini ialah biaya
langsung dan biaya tidak langsung. Contoh dari biaya langsung adalah biaya
tukang atau tenaga, sedangkan biaya tidak langsung seperti biaya arsitektur
dan biaya pengurusan mendirikan bangunan.

d. Penyusutan

Maksud dari penyusutan disini adalah suatu perbedaan antara biaya

pembuatan baru atau biaya penggantian dari suatu bangunan pada tanggal
penilaian dengan nilai pasar dari eksisting bangunan tersebut pada tanggal
yang sama atau tanggal penilaian. Faktor-faktor penyusutan bangunan
misalnya, dimana tiga jenis penyusut tersebut adalah penyusutan fisik
bangunan, penyusutan fungsi serta penyusutan ekonomis.

2. Metode Pendekatan Perbandingan Harga Pasar

metode ini filosofi dasarnya adalah, nilai yang dihasilkan

atas suatu benda, barang atau jasa diperoleh dari hasil perbandingan barang,
benda atau jasa tersebut dengan benda, barang atau jasa lain yang sejenis
dan identik. Hal ini dapat dimaknai bahwa nilai suatu barang, benda atau
jasa tersebut bersifat kompetitif dengan barang, benda atau jasa lain di
dalam pasar yang terbuka. Secara sederhana proses penyesuaian dengan
obyek pembanding dilakukan dengan memperhatikan waktu, perbedaan
atribut dan faktor-faktor lain. Formula pendekatan ini adalah (Sidik, M.
2000):

4
Model Penentuan Nilai Properti pada Pendekatan Perbandingan Harga Pasar
MV=Sc+ADJc

dimana,
MV = Nilai pasar (marketvalue).

Sc = Harga jual dari properti pembanding (comparable sales)

ADJc = Tingkat penyesuaian terhadap properti pembanding (comparable
adjusment)

Terdapat beberapa prinsip yang berkaitan dengan pendekatan ini,

diantaranya :

a. Permintaan dan penawaran

Maksud dari permintaan dan penawaran disini ialah nilai suatu aset sangat
ditentukan oleh pasar, yaitu dihasilkan atas kekuatan tarik menarik / tawar
menawar antara penjual dan pembeli, atau dengan kata lain antara
permintaan dan penawaran. Contoh dari sisi permintaan, dilihat dari segi
pertimbangan dari pengguna potensial, daya beli, selera dan mungkin
preferensinya. Dari sisi penawaran mempertimbangkan jenis aset lain yang
sejenis, kuantitas aset yang tersedia di pasar.

b. Substitusi

Prinsip substitusi di sini mengandung makna bahwa jika suatu aset,

misalnya 2 (dua) bidang tanah yang serupa dan sejenis baik dari aspek
ukuran, bentuk, luas dan lainlain, maka nilai penawaran yang lebih
murahlah yang akan menjadi opsi pilihan terlebih dahulu bagi konsumen.

c. Eksternalitas

Eksternalitas berasal dari kata eksternal atau di luar. Maksudnya adalah

konteks aset maka dapat dimaknai bahwa nilai suatu aset ditentukan oleh
faktorfaktor atau variabel di luar aset itu sendiri.

d. Keseimbangan

5
Prinsip keseimbangan yang dimaksud di sini adalah keseimbangan antara
kekuatan permintaan dan penawaran akan suatu aset, misal tanah. Artinya
nilai suatu aset atau tanah, sangat ditentukan oleh kondisi permintaan dan
penawaran, yang mana di dalamnya dipengaruhi oleh beberapa hal, seperti
meningkatnya jumlah kepadatan kenduduk, daya beli, kualitas maupun
kuantitas dari aset atau lainnya. Maka, keseimbangan yang terjadi pada
suatu pasar terbuka lebih ditentukan oleh instrumen-instrumen yang terkait
dari segi permintaan dan penawaran.

3. Metode Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan

nilai suatu aset sangat ditentukan oleh berapa besar aset

tersebut mampu menghasilkan pendapatan / income. Artinya nilai sebuah
aset sama dengan berapa besar pendapatan bersih yang diperoleh dan
kemudian dikapitalisasi dalam satu periode tertentu atas penggunaan atau
pemanfaatan aset tersebut. Biasanya aset yang dinilai dengan menggunakan
pendekatan ini adalah aset yang digunakan untuk usaha, seperti hotel, mal
atau pusat perbelanjaan, perkebunan dan lain-lain. Karena aset-aset tersebut
di atas, biasanya diukur tingkat usahanya dengan berdasarkan atas laju dan
fluktuasi usaha yang dijalaninya, yaitu dengan cara mengkapitalisasi
pendapatan yang mereka peroleh dalam periode waktu tertentu.

1. Menentukan jumlah pendapatan kotor usaha dalam satu periode tertentu.

Biasanya ada yang menghasilkan pendapatan utama dan pendapatan lain-
lain dalam suatu usaha, namun ada pula perusahaan yang hanya
menghasilkan pendapatan utama;

2. Berapa besar vacancy atau kekosongan atas usaha tersebut;

3. Jumlahkan besarnya hasil usaha yang berasal dari pendapatan utama, dan
tambahkan pendapatan lain-lain jika ada. Kemudian kurangi dengan
estimasi besaran kekosongan yang ada. Hasil penghitungan ini disebut
dengan pendapatan kotor efektif atau effective gross income;

4. Selanjutnya, tentukan besaran dari biaya-biaya yang dikeluarkan untuk

menjalankan usaha tersebut;

6
5. Kurangilah pendapatan kotor efektif yang telah diperoleh dengan besaran
biaya yang telah dikeluarkan;

6. Tentukan kapitalisasi yang berlaku di pasar pada saat itu;

7. Dengan demikian maka dapat diformulasikan secara sederhana besaran

nilai aset sebagai berikut: Value = Income : Tingkat Kapitalisasi

Jika disimbolkan maka menjadi V = I : R

2.2 Hipotesis
 Dilihat dari kondisi geografis serta lingkungannya nilai tanah dikota
Metro akan relatif rendah
 Nilai tanah didaerah metro akan jauh lebih rendah dibandingkan
daerah yang lebih dekat dengan kota
 Harga jual tanah didaerah pedalaman kota Metro tidak akan lebih
dari Rp.500.000/m2
 Harga jual tanah di pedalaman Metro akan dipengaruhi oleh aspek
akses kelokasi tanah tersebut.

7
 BAB III

METODOLOGI PENELITIAN

3.1 Jenis Penelitian

Penelitian ini merupakan penelitian kualitatif. Penelitian kualitatif

adalah prosedur penelitian yang menghasilkan data deskriptif berupa
kata-kata tertulis atau lisan dari orang-orang dan perilaku yang dapat
diamati (Moleong, 2007). Metode penelitian kualitatif adalah metode
penelitian yang digunakan untuk meneliti pada kondisi obyek yang
alamiah, (sebagai lawannya adalah eksperimen) dimana peneliti
adalah sebagai instrumen kunci, teknik pengumpulan data dilakukan
secara trianggulasi (gabungan), analisis data yang bersifat induktif,
dan hasil penelitian kualitatif lebih menekankan makna dari pada
generalisasi (Sugiyono, 2009).
Pendekatan kualitatif adalah suatu proses penelitian dan
pemahaman yang berdasarkan pada metodologi yang menyelidiki
suatu fenomena sosial dan masalah manusia. Pada pendekatan ini,
peneliti membuat suatu gambaran kompleks, meneliti kata-kata,
laporan terinci dari pandangan responden, dan melakukan studi pada
situasi yang alami (Creswell, 1998:15). Bogdan dan Taylor (Moleong,
2007:3), mengemukakan bahwa metodologi kualitatif merupakan
prosedur penelitian yang menghasilkan data deskriptif berupa kata-
kata tertulis maupun lisan dari orang-orang dan perilaku yang diamati.

3.2 Pendekatan Penelitian

8
 Penelitian ini menggunakan tipe penelitian deskriptif. Menurut
Sugiyono (2011: 29) penelitian deskriptif adalah metode yang berfungsi
untuk mendeskripsikan atau memberi gambaran terhadap obyek yang diteliti
melalui data atau sampel yang telah terkumpul sebagaimana adanya, tanpa
melakukan analisis dan membuat kesimpulan yang umum.
Secara lebih spesifik, metode deskriptif yang digunakan dalam
penelitian ini adalah metode studi kasus (case study). Menurut Nazir
(2004:66) tujuan dari studi kasus adalah untuk memberikan gambaran
secara mendetail tentang latar belakang, sifat-sifat serta karakter-karakter
yang khas dari kasus, ataupun status dari individu, yang kemudian dari
sifat-sifat khas di atas akan dijadikan suatu hal yang bersifat umum.
Tergantung dari tujuannya, ruang lingkup dari studi dapat mencakup
keseluruhan siklus dari individu, kelompok, atau lembaga dengan
penekanan terhadap faktor-faktor kasus tertentu ataupun meliputi
keseluruhan faktor-faktor kasus tertentu, ataupun keseluruhan faktor-faktor
dan fenomena.

3.3 Data dan Sumber data

1. Tempat Penelitian
Penelitian ini dilakukan di beberapa titik yang berada di Kota
Metro
2. Waktu Penelitian
Penelitian dilaksanakan pada 01 Mei 2021
3. Data dan Sumber Data
a) Data
Jenis data yang digunakan dalam penelitian ini adalah Data
primer dimana diperoleh secara langsung dari obyek
penelitian (Sumarsono, 2004:69). Data primer dalam
penelitian ini diperoleh dengan wawancaradan observasi
langsung dengan Pemilik beberapa asset tanah.

9
 b) Sumber Data
Yang dimaksud sumber data dalam penelitian adalah subyek dari mana data dapat
diperoleh ( Arikunto, 2006;129). Dalam penelitian ini penulis menggunakan dua sumber data
yaitu : Sumber data primer, yaitu data yang dikumpulkan oleh peneliti dari sumber pertama.
Adapun yang menjadi sumber data primer dalam penelitian ini adalah pemilik lahan yang
diteliti yang selanjutnya disebut responden.

3.4 Subyek dan Objek Penelitian

Pada penelitian kali ini objek yang diteliti ada beberapa hal yaitu :
1. Tanah Kosong Non Pertanian
2. Tanah Pertanian
3. Tanah Dengan Gedung Non Pertanian
Pada peneltian pertama data tanah kosong non pertanian ialah tanah kosong yang
tidak diperuntukan untuk pertanian seperti tanah kosong yang berada ditengah tengah
pemukiman waga yang nantinya akan dijadikan rumah. Selanjutnya pada sampel kedua
yang merupakan tanah pertanian yaitu sawah dalam hal ini ada beberapa sampel tanah
pertanian akan tetapi disini kami mengambil sampel sawah yang mana banyak kita
temui di provinsi Lampung Dan yang terakhir tanah dengan Gedung non pertanian
dimana tanah yang sudah dibangun suatu bangunan bukan rumah yang diperutukan
bukan untuk pertanian disini kami mengambil ruko.

3.5 Tehnik Pengumpulan Data

Dalam melakukan penelitian ini penulis melakukan tehnik pengumpulan data sebagai
berikut :
a. Wawancara dilakukan dengan pimpinan pemilik tanah untuk mendapat
keterangan data dan informasi lainnya yang diperlukan .
b. Kuesioner diberikan kepada pemilik lahan untuk mengetahui beberapa
data informasi yang diperlukan.

10
 BAB IV
HASIL DAN PEMBAHASAN
4.1 Hasil
Dibawah ini merupakan gambar hasil plotting 3 titik yang terdiri dari 1 tanah kosong
non pertanian, 1 tanah dengan bangunan non pertanian, dan 1 tanah pertanian .

Gambar 4.1 Peta Hasil Plotting Titik Sampel

4.2. Pembahasan
Luas Tanah
No Harga Tanah Harga (m/2)
(m/2)
1 8000000 80 Rp 100.000,00
2 25000000 150 Rp 166.666,67
3 2250000000 7500 Rp 300.000,00

Adapun berdasarkan hasil survey yang telah dilakukan di dapati bahwa harga tanah di kota
Metro masih rendah atau murah. Hal tersebut juga disebabkan masih jauh nya titik lokasi dari
pusat kota. Selain itu tidak terdapat hal yang dapat mempengaruhi naiknya harga tanah pada
tempat yang di survey. faktor - faktor yang dapat mempengaruhi harga tanah yaitu ada nya
kegiatan perekonomian, akses untuk menuju lokasi dan dekat dengan fasilitas umum.

11
 BAB V
PENUTUP
5.1. Kesimpulan
Berdasarkan Hasil dan Pembahasan yang telah dilakukan maka dapat disimpulkan:
1. Data yang diperoleh merupakan data primer, yanag didapat melalui hasil
pengisisan kuisioner dan wawancara langsung di lapangan dengan pemilik aset
sehingga diperoleh informasi yang diperlukan
2. Terdapat tiga objek tempat yang diteliti yaitu pada tanah kosong non pertanian,
tanah pertanian dan, tanah dengan gedung non pertanian
3. Dari tiga objek yang diteliti, dapat diketahui bahwa harga tanah di daerah kota
metro masih sangat rendah dengan harga tertinggi yaitu Rp.300.000/meter2 dan
harga terendah yaitu Rp.100.000/meter2
5.2. Saran
1. Sebaiknya koordinasi antar kelompok lebih ditingkatkan agar saat melaksanakan
survei danpembuatan laporan lebih terkoordinir dengan baik.
2. Diharapkan untuk setiap mahasiswa dapat memahami materi dan mengikuti
arahan daari dosen agar memudahkan proses pengerjaan tugas tersebut.

12
 DAFTAR PUSTAKA

https://prodi4.stpn.ac.id/wp-content/uploads/2020/2020/Modul/Semester%202/Dasar-Dasar
%20Penilaian/Modul%202.%20Pendekatan%20Penilaian.pdf

13