HIGHEST &

BEST USE
 Highest & Best Use (HBU)
(Pemanfaatan Tertinggi & Terbaik)
• Highest & Best Use is the reasonably probable and legal use of
vacant land or an improved property that is physically possible,
appropriately supported, financially feasible and that results in
the highest value (Appraisal Institute,2001:305)

• HBU adalah Penggunaan paling mungkin dan optimal dari suatu

properti, yang secara fisik dimungkinkan, telah
dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diijinkan,
secara finansial layak dan menghasilkan nilai tertinggi dari
properti tersebut. (SPI 360 : 3.0)
 PENGERTIAN

• HBU as Though Vacant

- Apakah Tanah seharusnya dikembangkan atau tetap kosong ?
- Apabila tetap kosong, kapan pengembangan masa depan akan
menguntungkan ?
- Apabila dikembangkan, pengembangan seperti apa yang harus di buat ?

• HBU Property as Improved

- Apakah pengembangan yang ada di pertahankan, dimodifikasi atau di
bongkar untuk penggunaan yang lain.
- Apabila di lakukan modifikasi atau di bongkar, kapan modifikasi atau
pengembangan kembali dilaksanakan
 Kriteria HBU

• Legally permissible, Secara Fisik dimungkinkan

• Physically possible, Secara Legal Di Ijinkan
• Financially feasible, Layak secara finansial
• Maximally productive, menghasilkan nilai
tertinggi

(SPI 360 : 5.3)

 Bagan Proses Analisis Pasar dan Uji HBU
(SPI 360 : 5.4)

Definisi Masalah
Penggunaan yang secara wajar dimungkinkan dan dari segi hukum di izinkan dari sebidang
tanah kosong atau properti yang telah di kembangkan, secara fisik di mungkinkan, didukung
secara memadai, layak secara finansial, dan menghasilkan nilai tertinggi

Kajian Ekonomi dan Penentuan Penggunaan Alternatif

Kajian Landasan ekonomi, tapak dan lokasi

Analisa Pasar/Pemasaran Uji HBU

Untuk menentukan penggunaan yang paling
mungkin : •Secara hukum di ijinkan
•Produktifitas properti :
- Atribut Fisik •Secara Fisik di mungkinkan
-Atribut Hukum
-Atribut Lokasi •Didukung secara memadai dan layak dari
•Permintaan dan Penawaran aspek finansial
•Analisis Obyek
•Memberikan nilai tertinggi

Analisis Keuangan

Kesimpulan
Dinyatakan dari aspek : penggunaan, waktu, pelaku pasar (Pengguna / pembeli paling
mungkin)
 Lingkup Analisa
Tahap Pertama, Legally Permissible : Analisa untuk menjawab
pemanfaatan apa yang secara legal di izinkan. Dalam SPI di
sebut dengan Uji Aspek Hukum. (SPI 360 : 5.9)

Analisa ini meliputi :

1. Peruntukan (Zoning)
2. Restrikal – Publik atau swasta
3. Peraturan Bangunan
4. Kontrak / Perjanjian
5. Hak menggunakan properti milik orang lain
6. KBD dan KLB
7. Distrik atau area bersejarah
8. Peraturan Lingkungan
9. Kemungkinan perubahan di masa depan
10. Atribut legal yang memberi keuntungan/kerugian pasar untuk properti
 Lingkup Analisa
Tahap Kedua, Physically Possible : Analisa ini juga merupakan
pertimbangan pertama untuk menjawab pertanyaan :
Pemanfaatan adapa yang dapat direalisasikan secara fisik.
Dalam SPI di sebut dengan Uji Aspek Fisik. (SPI 360 : 5.16)

Analisa ini meliputi :

1. Ukuran
2. Bentuk dan Kegunaan
3. Lebar Hadap Jalan (Frontage) dan dimensi
4. Kemudahan Akses
5. Ketersediaan dan kapasitas utilitas
6. Lokasi dalam market area
7. Topografi
8. Water Frontage
9. Kondisi tanah dan lapisan bawah tanah
10. Banjir dan kemungkinan tanah longsor
 Lingkup Analisa
Tahap Ketiga, Financially Feasible : untuk menjawab produk
property apa yang marketable memungkinkan dan secara
finansial layak untuk dikembangkan diatas suatu site. Dalam SPI
di sebut dengan Uji Aspek Finansial. (SPI 360 : 5.17)

Analisa ini meliputi :

1. Analisis makro ekonomi dan demografi
2. Analisis Permintaan dan Penawaran
3. Partisipasi pasar yang melakukan pembelian di lingkungan atau area pasar
4. Lama pemasaran
5. Fasilitas pembiayaan yang tersedia
6. Apakah terdapat efektifitas kekuatan daya beli yang memadai di lingkungan
properti atau area pasar
7. Adakah pengembang lain yang melakukan pengembangan di daerah tersebut dan
mendapat keuntungan yang wajar
 Lingkup Analisa
Atas masing masing alternatif opsi pengembangan dilaksanakan
analisa finansial untuk melihat tingkat kelayakan secara
finansial. Analisa dimulai dengan :
1. Analisa biaya pengembangan
2. Analisa penjualan dan pendapatan
3. Biaya operasional
4. Proyeksi cash flow
5. Analisa kelayakan investasi

Tahap Keempat, Maximally Productive : Pemanfaatan apa yang

menghasilkan nilai sisa tanah tertinggi konsisten dengan rate of
return yang di jamin pasar.. Dalam SPI di sebut dengan Uji
Produktifitas. (SPI 360 : 5.20)
 Keputusan HBU
Reasonably
Legally Permissible Physically Possible
Probable

Financially Feasible

Appropriately
Yes No
Supported

Alternative use currently Alternative use NOT currently

Financially Feasible Financially Feasible
Market Rent > Feasible Rent Market Rent < Feasible Rent

Timing is Now Timing is Future

(Residual Demand analisis)

PV = User Value PV = Investor Value

Maximally Productive

Kesimpulan :
1. Penggunaan
2. Ketepatan Waktu
3. Pengguna/pembeli yang paling mungkin
:

Data HBU
Kriteria Land as though Property as Improved
Vacant

Legally Peruntukan (Zoning) Peruntukan (Zoning) &

permissible & Batasan lain-lain Batasan lain-lain
(di Tata kota) (di Tata kota)
Physically Data Pasar Tanah Kondisi Pengembangan
possible Kondisi Tanah

Financially Demand Supply Demand Supply

feasible Value & Profit/ Return Value & Profit/ Return

Maximally Land Valuation Cost Approach

productive Sales Comparison Approach
Income Capitalization Approach
 HBU dalam Penilaian
• Market Approach – HBU yang sama
• Cost Approach – Jika tidak HBU ada
penyusutan fungsi
• Income Approach – Jika tidak HBU cash
flow rendah
 SITUASI KHUSUS DALAM
Highest and Best Use Analysis

• Single Use Situation (cagar budaya) – Rumah Sejarah, Musium

• Interim Use (berubah jangka pendek/Skrg HBU, nanti tidak) - Lapindo
• Legally Non Conforming Use (sah tetapi tidak sesuai penggunaan tanahnya) –
Industri dikawasan komersil/pemukiman
• Multiple Use (beragam kegunaan)
• Special Purpose Use (tujuan tertentu) - Pelabuhan
• Excess Land (dianggap kosong) – Tanah Sisa Kavling,
HBU
Data Input
Biaya Konstruksi $ 65 /m2
Tanah $ 7 /m2
Biaya Operasional 30% dari EGI
Overal Rate 10%
Tingkat Kekosongan 5%
Luas Bangunan 100.000 m2
Luas Tanah 435.600 m2
% Luas disewakan 100%

Investasi
Bangunan 100.000 x 65 6.500.000
Tanah 435.600 x 7 3.049.200
Jumlah 9.549.200

Perhitungan Kelayakan Sewa

NOI 9.549.200 x 10% 954.920
Biaya Operasional 954.920 : 70,00%- 954.920 409.251
EGI 1.364.171
Tingkat Kekosongan 1.364.171 : 95,00%- 1.364.171 71.798
PGI 1.435.970

Biaya Sewa yang bisa di tetapkan $ 14,36

Jika Biaya sewa rata rata di pasaran adalah sebesar

1. $ 12,00 / m2 Maka
2. $ 15,00 / m2 Maka
CONTOH….

• Diketahui sebuah tanah bangunan yang saat ini digunakan sebagai pabrik terletak di daerah yang
peruntukannya berkembang menjadi daerah komersial. Luas tanah 3.000 m2 dan bangunan 2.000 m2.
dinilai untuk tujuan penjaminan hutang.

• Dari hasil survey di peroleh data sebagai berikut :

1. Gudang di komplek pergudangan A, Luas tanah 3.000 m2 dan bangunan 3.000 m2. jarak dengan
lokasi obyek yang dinilai lebih kurang 500 m. dengan lebar jalan sama.

2. Rumah tinggal luas tanah 3.000 m2 dan bangunan 1.000 m2. jarak dengan lokasi obyek yang
dinilai lebih kurang 100 m. dengan lebar jalan sama.

3. Hotel 5 lantai dengan luas tanah 3.000 m2 dan bangunan 5.000 m2. jarak dengan lokasi obyek
yang dinilai lebih kurang 1.000 m. dengan lebar jalan sama.

4. Ruko 3 lantai dengan luas tanah 200 m2 dan bangunan 300 m2. jarak dengan lokasi obyek yang
dinilai lebih kurang 300 m. dengan lebar jalan sama.

• Ditanya :
• a. HBU sebagai tanah kosong
• b. HBU dengan kondisi bangunan existing
• c. data mana yang akan di pakai sebagai data pembanding
2. Rumah Tinggal

Obyek yg dinilai 3. Hotel

4. Ruko

1. Gudang Pabrik

Kawasan Pemukiman

Kawasan Industri

Kawasan Komersial
CONTOH STUDI KASUS HBU - 1

1. SOAL KASUS ! (HBU)

Diketahui suatu bidang tanah berbentuk persegi terletak di Jalan Basuki Rahmat Surabaya dengan ukuran lebar 80 meter
(sisi Jalan Basuki Rahmat) dan panjang kebelakang 100 meter.

Data dari Dinas Tata Kota Surabaya adalah sebagai berikut :

Lebar Tanah : 80 m
Panjang Tanah : 100 m
Peruntukkan : Perkantoran
GSB Sisi Jalan : 15 m
Samping Kanan Kiri : 10 m
Belakang : 10 m

KDB : 60%
KLB : 6
KDH : 20%
Jumlah Lantai Diijinkan : 30 Lantai
Jumlah Lantai Basement Diijinkan : 2 Lantai
Ketentuan Parkir
Setiap 100 m2 luas bangunan harus menyediakan parkir untuk 1 mobil
Rasio parkir outdoor : 25 m2 / 1 mobil
Rasio parkir indoor : 30 m2 / 1 mobil

Ditanya, berapa luas bangunan maksimum yang dapat dibangun jika luas setiap lantai semuanya sama dengan luas
lantai 1

100 m

80 m
Jalan Basuki Rahmat
CONTOH STUDI KASUS HBU - 2

2. SOAL KASUS ! (HBU)

Diketahui suatu bidang tanah berbentuk persegi terletak di Jalan Basuki Rahmat Surabaya dengan ukuran lebar 80
meter (sisi Jalan Basuki Rahmat) dan panjang kebelakang 100 meter.
Jika, dalam analisa HBU dipeoleh hasil sebagai berikut :

Jika Dibangun sebagai :

Keterangan
Perkantoran Hotel Mall

Luas Tanah 8.000 8.000 8.000

Luas Bangunan 15.000 15.000 15.000
Nilai Pasar Bangunan/m2 3.000.000 5.000.000 4.000.000

Pendapatan Bersih/Tahun 14.500.000.000 17.500.000.000 16.000.000.000

Nilai Pasar Bangunan

Nilai Pasar Mesin dll 3.000.000.000 11.250.000.000 3.000.000.000

Cap Rate 11,00% 10,00% 11,00%

Nilai Property
Nilai Pasar Tanah

Tanah / m2

Ditanya, Penggunaan manakah yang paling tertinggi dan terbaik untuk tanah tersebut ?
TERIMA KASIH