HAK MILIK ATAS

SATUAN RUMAH SUSUN

 KETERBATASAN KETERSEDIAAN TANAH
 BERTAMBAHNYA JUMLAH MANUSIA
(PENDUDUK) YANG AKAN MENGHUNI ATAU
MEMANFAATKAN TANAH
 Berpangkal pada teori-teori tentang
pemilikan atas suatu benda, yaitu : suatu
benda dapat dimiliki oleh seseorang, dua
orang atau bahkan lebih, yang dikenal
dengan kepemilikan bersama.
 Bentuk pemilikan bersama :
1. Pemilikan bersama yang terikat (geboden
mede eigendom)
2. Pemilikan bersama yang bebas (vrij mede
eigendom)
 Menteri Negara Agraria/Kepala BPN (1996)
Rusun merupakan terjemahan dari condominium, flat atau
apartemen (co=bersama, dominium= kepemilikan)

 The Real Estate Institute of Australia

“strata title is a system of land title based on horizontal
subdivision of air space. In practice, plans of building are
registered,containing internal unit market as to their
boundaries, and each allocated a lot number as in a plan
of subdivision.”
 International Association of Assessing Officer (IAAO)
“Condominium is a separately owned unit of real
property in the same structure with other such units;
the unit owners hold on undevided interest in common
elements of the property, such as a lobby, swimming
pool and grounds”.
 ASAS PERLEKATAN (ACCESIE/NATREKKING)
* bangunan menjadi bagian dari tanahnya
* bangunan yang didirikan di atas kepunyaan pihak lain
menjadi milik empunya tanah (kecuali diperjanjikan
lain)
a. Perlekatan secara horizontal (Mendatar), yaitu mele-
katkan suatu benda sebagai bagian yang tidak ter-
pisah dari benda pokoknya (eg. Balkon pada rumah
insuknya)
b. Perlekatan secara vertikal, yaitu perlekatan secara
tegak lurus yang melekatkan semua benda yang ada di
atasnya maupun di dalam tanah dengan tanah sebagai
benda pokoknya.
 UU No. 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun.
 PP No. 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun
 Peraturan Kepala BPN No. 2 Tahun 1989 tentang
Bentuk dan Tatacara Pengisian serta Pendaftaran
Akta Pemisahan Rumah Susun.
 Peraturan Kepala BPN No. 4 Tahun 1989 tentang
Bentuk dan Tata Cara Pembuatan Buku Tanah serta
Penerbitan HMSRS.
 PMDN No. 3 Tahun 1992 tentang Pedoman
Penyusunan Peraturan Daerah tentang Rumah
Susun.
 KepMenpera No. 11/KPTS/1994 tentang Pedoman
Perikatan Jual Beli SRS
 Isi HMSRS meliputi :
1. Hak perseorangan atas SRS yang digunakan secara terpisah.
2. Hak bersama atas bagian-bagian dari bangunan rumah
susun.
3. Hak bersama atas benda benda.
4. Hak bersama atas tanah

 Sifat HMSRS :
Meskipun HMSRS merupakan hak kepemilikan
perseorangan terhadap hak bersama, di dalam heirarki hak
penguasaan atas tanah pada hukum tanah nasional, HMSRS
dikategorikan sebagai hak perseorangan
 Pasal 12 dan 13 UURS secara tegas menyatakan
bahwa rumah susundan HMSRS berikut tempat
bangunan itu sendiri serta benda lainnya yang
merupakan satu kesatuan dengan tanah ter sebut
dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani :

- Hipotik jika tanahnya Hak Milik atau Hak Guna

Bangunan, dan
- Fidusia jika tanahnya Hak Pakai atas tanah negara.
 Pasal 50 PP No. 4 Tahun 1988, menetapkan
bahwa hapusnya HMSRS dapat terjadi
karena :
1 Hak atas tanah hapus menurut peraturan-
peraturan yang berlaku.
2 Tanah dan bangunannya musnah.
3 Terpenuhinya syarat batal (terpenuhinya
salah satu unsur dalan pasal 8 UURS.
4 Pelepasan hak secara sukarela.
 LANDASAN HUKUM

- Undang-Undang No. 16 Tahun 1985

tentang Rumah Susun
- Peraturan Pemerintah No. 4 Tahun 1988
tentang Rumah Susun
NPP atau Share Value adalah angka yang
menunjukkan perbandingan antara satuan
rumah susun (SRS) terhadap hak-hak atas
bagian bersama, benda bersama dan tanah
bersama, dihitung berdasarkan luas atau
nilai SRS yang bersangkutan terhadap
jumlah luas bangunan atau nilai rumah
susun secara keseluruhan pada waktu
penyelenggara bangunan menhitung biaya
pembangunan keseluruhan untuk pertama
kalinya dalam menentukan harga jualnya
Peraturan Pemerintah No. 4 Tahun 1988 yaitu
NPP dihitung berdasarkan luas atau nilai SRS
yang bersangkutan terhadap jumlah luas atau
nilairumah susun secara keseluruhan pada
waktu penyelenggara pembangunan pertama
kali menghitung biaya pembangunan rumah
susun secara keseluruhan
Berdasarkan Luas
NPP = Luas Unit Satuan Rumah Susun
Jumlah Luas Unit Seluruh SRS

Berdasarkan Nilai Bangunan

NPP = Nilai Unit Bangunan Satuan Rumah Susun
Total Nilai Bangunan Seluruh SRS
Jika : a = luas bangunan
b = nilai per m2
bangunan
c = penyusutan
(depresiasi)
d = jumlah tiap tipe
Maka, (axb)  c
NPP  n

{k x(axb)  c}
t 1
t t
Berdasakan Luas SRS
Keuntungan
- Mudah dan sederhana untuk
diterapkan (karena tidak
menggunakan rumus/formula
yang rumit)
- Mudah dimengerti oleh pemilik
SRS atau pihak lain yang
memerlukan informasi
Kekurangan
- Cara ini tidak mencerminkan
nilai sebenarnya dari unit SRS,
karena nilai properti dipengaruhi
oleh luas ,jenis penggunaan,
kedudukan/lokasi petak, harga
pasar dan faktor lain yang
mempengaruhi properti
- Proporsi bangunan yang harus
dibayar pemilik petak (pemilik
SRS) berdasarkan perbandingan
nilai
Berdasarkan Nilai SRS
Keuntungan
- Perhitungan lebih obyektif, karena
tujuan penghitungan adalah mencari
proporsinilai sehingga lebih tepat
jika yang dibandingkan adalah nilai
bangunan
- Proporsi tanggungan yang harus
dibayar oleh pemilik SRS lebih adil
karena nilai ini menjadi
dasar/pencerminan besarnya hak
dan kewajiban bagi tiap pemilik SRS
Kekurangan
- Cara ini melibatkan
perhitunganyang sulit dan
kompleks, yang mungkin hanya
dilakukan seorang
profesional/ahli dan
memerlukan biaya yang lebih
besar
- Lebih sulit untuk memberikan
keterangan kepada pemilik SRS
atau pihak lain yang memerlukan
informasi
1. Digunakan sebagai dasar untuk
mengadakan pemisahan dan penerbitan
sertiket Hak Milik atas Satuan Rumah
Susun (HMSRS).

2. Digunakan sebagai dasar untuk

menentukan hak dan kewajiban terhadap
pemilikan dan pengelolaan bagian
bersama, benda bersama dan tanah
bersama.
Penting untuk menentukan :

 Hak suara (voting right) dari pemilik SRS.

 Kuantum milik bersama yang belum/tidak
dapat terbagi (the quantum of the undevided
share).
 Proporsi dana yang harus dibayar oleh masing-
masing pemilik petak (pemilik SRS) kepada
pihak pengelola (management corporation).
 Hak atas keuntungan hasil penjualan tanah jika
kepentingan bersama dihentikan atau tanah
dijual.