MANAJEMEN PROPERTI

Pendalaman Konsep
Dasar Manajemen
Properti

SEKAR SUKMA DEWI

215244061
2B MANAJEMEN ASET
PENGANTAR MANAJEMEN
PROPERTI
 MANAJEMEN PROPERTI
Property Management means the physical, administrative or
financial maintenance and management of real property, or the
supervision of such activities for a fee, commission or other
compensation or valuable consideration, pursuant to a property
management agreement. (Department of Business and Industry –
Real Estate Division- www.red.state.nv.us, 2008)

Property management is also the management of personal property, equipment,

tooling and physical capital assets that are acquired and used to build, repair
and maintain end item deliverables. Property management involves the
processes, systems and manpower required to manage the life cycle of all
acquired property as defined above including acquisition, control,
accountability, responsibility, maintenance, utilization and disposition.(Rhodes,
Trevor. American Landlord: Everything U Need to Know... about Property
Management. 384 pages. McGraw-Hill, January, 2008. ISBN 0-07-154517-4.)
 TUJUAN
MANAJEMEN PROPERTI
1) Pengelolaan properti sebagai bisnis atau investasi
Tugas ini memerlukan keahlian khusus terkait dengan faktor eksternal

2) Pengelolaan properti sebagai pelaksanaan aspek lingkungan

Tugas kedua ini memfokuskan pada pengelolaan properti yang effektif dan
effisian untuk mengurangi terjadinya kerusakan pada properti dan
lingkungannya serta menghambat terjadinya penyusutan dari properti.

3) Pengelolaan properti melalui sistem

Mencakup sistem organisasi yang effektif, pengarahan, koordinasi dan
pengawasan dari sumberdaya manusia yang terampil untuk meningkatkan
pendapatan properti termasuk melindungi serta menjamin dengan
pemeliharaan yang baik dan benar.
 TUJUAN MANAJEMEN
PROPERTI
Fuzi (2012) menyatakan ada dua tujuan manajemen properti sesuai
sasarannya,
yaitu :
1) Tujuan Jangka Pendek
Tujuan operasional yang harus dicapai dalam kegiatan operasional
sehari-hari.
2) Tujuan Jangka Panjang
Tujuan strategis yang merupakan perumusan kebijakan dan
penjelasannya, perumusan program, penerapan dan aktivitas
program, yang lebih bertujuan untuk mencari hasil terutama bagi
pemilik properti.
HUBUNGAN MANAJEMEN
ASET DENGAN
MANAJEMEN PROPERTI
 JENIS ASET DAN
PROPERTI
a) Aset berwujud (Tangible Property) yang terdiri dari:
1. Real Property yang terdiri dari tanah, bangunan dan prasarana, serta pengembangan lainnya.
2.Personal Property yang terdiri dari mesin dan peralatan, kendaraan, peralatan kantor, fixtures dan furnitures serta building
equipment.
b) Aset tak berwujud (Intangible Property) yang terdiri dari goodwill, personal guarantee, francises, trade mark, patent, dan copy
right.
c ) Surat-surat berharga (Marketable Securities) yang terdiri dari saham, tabungan dan promissary notes.
real properti yang dibangun dan dikembangkan di muka bumi sesuai dengan pemilik dan pelaksana pembangunannya/pengembang
terbagi atas:
1) Properti Primer (Primary), yaitu properti yang dibangun dan dimiliki oleh badan institus yang tergabung dalam Asosiasi Real Estate
Indonesia (REI) sebagai developer anggota REI yang terdiri dari beberapa grup besar properti, konsorsium, dan/atau joint venture.
2) Properti Sekunder (Secondary), yaitu properti yang dibangun dan dimiliki oleh individual seperti kontraktor, investor, owner, dan
user sendiri. Bangunan dalam bisnis properti berdasarkan penggunaannya dibagi atas:
1. Bangunan Komersial yang terdiri dari bangunan perkantoran, ruko, pertokoan, serta hotel dan motel.
2. Bangunan Perumahan yang terdiri dari rumah tinggal dan kondominium/apartemen.
3. Bangunan Industri yang terdiri dari industri berat, industri ringan dan gudang, gudang dan kantor, pergudangan, dan industrial
parks.
4. Bangunan Fasilitas Umum yang terdiri dari rumah sakit, perguruan tinggi, gedung-gedung pemerintah, dan SPBU/pompa bensin.
5. Bangunan Hiburan yang terdiri dari bioskop, lapangan golf, museum, sarana olahraga, convention center, dll.
 HUBUNGAN MANAJEMEN ASET
DAN MANAJEMEN PROPERTI
Berdasar pengertian aset secara umum maka barang atau sesuatu barang (termasuk
intangible asset) adalah sesuatu yang memiliki nilai, dan dalam pengertian properti yaitu real
estate, maka sebagai komponen utama dari suatu asset, properti dapat disebut sebagai aset
yang produktif dan berguna sehingga berdampak positif dan dapat menghasilkan
pendapatan.
Dalam pengelolaan aset pemerintahan, salah satu sektor yang dapat diharapkan menjadi
pendapatan daerah terutama di perkotaan adalah melalui sektor property, seperti gedung,
bangunan atau fasilitas umum yang dikelola pemerintah. Potensi sektor properti di daerah
tidak hanya dalam pembangunan properti saja, namun juga menyangkut pengelolaan properti
yang sudah termanfaatkan ataupun yang belum termanfaatkan secara optimal.
 HUBUNGAN MANAJEMEN ASET
DAN MANEJEMEN PROPERTI

Properti selain untuk bisnis investasi juga termasuk dalam aset, yang menurut
kamus Barron ( dalam Dictionary of real estate terms) aset dalam arti ‘sesuatu yang
memiliki nilai’. Aspek nilai properti sebagai aset dapat dijelaskan sebagai berikut :
a. Properti memiliki nilai ekonomi. Pernyataan ini terkait dengan adanya nilai
pemenfaatan tertinggi dan terbaik (Highest and Best Use)
b. Properti menghasilkan pendapatan dari pengoperasian properti itu sendiri
c. Properti memiliki fisik, fungsi dan hak penguasaan yang juga terdapat pada
aset
d. Properti memiliki economical life time yang cukup panjang
 KONSEP DASAR
MANAJEMEN PROPERTI
BERDASAR PADA
PENGEMBANGAN
PROPERTI
 Prospek Manajemen Properti Melalui Gambaran
Perkembangan Bisnis Properti di Indonesia

Properti merupakan salah satu kebutuhan primer manusia, di Indonesia, jumlah

penduduk dari tahun ke tahun terus meningkat. Agen properti dapat menjadi peluang
bisnis yang effisien karena tidak memerlukan modal dana yang besar dan bisnis properti
ini menjanjikan keuntungan bagi pelakunya, terutama di wilayah dengan kondisi aset
yang berkembang pesat terutama daerah perkotaan atau daerah yang memiliki
sumberdaya alam yang nyaman untuk dihuni, seperti tempat wisata.
Indonesia memiliki prospek bisnis properti yang tidak kalah menarik. Kondisi ini dapat
ditunjukkan dengan adanya beberapa faktor yang dipertimbangkan konsumen dalam
pembelian properti. Indonesia meskipun bukan negara properti seperti Singapura yang
arus investasi masuk lebih tinggi tetapi bisnis ini sangat dimungkinkan menjadi harapan
bagi masuknya pendapatan negara jika pemerintah mendukung melalui peraturan sesuai
dengan situasi eksternal, misal peraturan kepemilikan properti oleh warga Negara.
 Prospek Manajemen Properti Melalui Dampak
Dari Perkembangan Bisnis Property

Pelaku bisnis properti diharuskan memiliki modal skill negosiasi dan lobi untuk
meyakinkan pihak-pihak kreditor dan investor, karena fungsi pelaku bisnis properti
akan menjadi perantara antara konsumen dan perbankan yang akan membantu
pemenuhan dana untuk pengelolaan properti.

Selain skill tersebut dibutuhkan juga kejelian bisnis untuk mencari lokasi strategis
yang diminati investor, karena tempat atau lokasi suatu properti sangat
mempengaruhi tawaran harga dan minat konsumen untuk membeli sebuah properti.
Hal terpenting bagi manajer properti adalah bagaimana memprediksi soal
perkembangan pembangunan sebuah daerah. Penguasaan teknologi pembangunan
dan pengembangan properti di Tanah Air juga harus dikuasai sepenuhnya oleh SDM
dalam negeri.
 KONSEP DASAR
MANAJEMEN PROPERTI
BERDASAR PADA BISNIS
PROPERTI
 Optimasi dari Arus Kas dan Memelihara serta
Meningkatkan Nilai Property

Kegiatan manajemen properti dalam kaitannya dengan bisnis bertujuan untuk optimasi dari
arus kas dan memelihara serta meningkatkan nilai properti terdiri dari :
a. Pemasaran ruangan agar diperoleh penyewa dengan harga yang terbaik:
Lingkup pekerjaan malalui promosi untuk menarik minat penyewa selain pemberian diskon
b. Penagihan biaya sewa dan pelayanan:
Lingkup kegiatan dengan membuat suatu sistem penagihan sewa yang effektif terkait
dengan kondisi dan situasi penyewa serta jenis pelayanan yang optimal dan nyaman bagi
penyewa, termasuk masalah sampah, listrik, air, keamanan dan lingkungan yang hijau.
c. Pemeliharaan properti:
Pekerjaan secara berkala atau insidentil, seperti kebersihan dan perbaikan atau pengecekan
instalasi. Pekerjaan jangka menengah, seperti pengecatan dan untuk jangka panjang seperti
pembongkaran atau penggantian bagian yang mengalami kerusakan serta tidak dapat
diperbaiki lagi.
d. Pengelolaan keuangan:
Lingkup pekerjaan dengan memberi laporan keuangan secara berkala dengan
memperhatikan skala prioritas pengeluaran serta penghematan biaya-biaya.
 Optimasi dari Arus Kas dan Memelihara
serta Meningkatkan Nilai Property

e. Monitoring nilai properti:

Kegiatan yang sesuai tujuan manajemen properti untuk meningkatkan pendapatan atau
untuk mempertahankan nilai properti dengan memonitor hal hal yang dapat
mempengaruhinya.
f. Pengadaan sarana dan fasilitas pelengkap:
Pekerjaan yang melakukan penyediaan sarana dan fasilitas pelengkap seperti sarana bagi
perokok, play-ground, pusat perbelanjaan dan lainnya untuk melengkapi dan mendukung
properti
g. Pemahaman pentingnya komunikasi dan informasi:
Lingkup pekerjaan ini meliputi pemantauan perkembangan bisnis yang dipantau melalui
berkembangnya informasi dan mengamati kebijakan pemerintah, faktor persaingan, atau
hal lain yang berubah serta dapat mempengaruhi konsumen.
 Manajemen Properti Berhubungan dengan
Pajak dan Asuransi

Aktivitas yang dilakukan dalam manajemen properti yang berhubungan dengan pajak dan asuransi adalah :

1) Penelitian kewajaran penetapan pajak dari nilai objek pajak:

Lingkup kegiatan ini untuk memberi gambaran atau analisis terhadap nilai properti yang digunakan
sebagai dasar perhitungan pajak, meski sudah ada peraturan pemerintah
2) Penelitian aspek legalitas dalam hubungannya dengan kepemilikan atau penguasaan properti:
Lingkup pekerjaan yang berhubungan secara legal fisik seperti sertifikat tanah Hak Milik, Hak Guna Bangun,
Hak Guna usaha, atau Hak Pengelolaan, termasuk perpanjangan masa berlakunya.
3) Pengawasan/monitoring peraturan berkaitan dengan pajak:
Lingkup pekerjaan manajemen properti yang berhubungan dengan peraturan peraturan perpajakan
seperti pajak properti dan pajak lain yang perkembangannya harus dimonitor karena dinamika politik yang
mewarnai kebijakan perpajakan.
 Manajemen Properti Berhubungan dengan
Pajak dan Asuransi

4) Mengusahakan keringanan pajak:

Lingkup pekerjaan yang terkait dengan pengajuan permohonan keberatan atau pengurangan besarnya
biaya pajak terhutang yang dikenakan oleh kantor pelayanan pajak atas properti yang ada. Hal ini
dipandang jiak perlu dilakukan.
5) Mengusahakan asuransi :
Lingkup pekerjaan ini melindungi pemilik properti dari resiko kebakaran, kehilangan, atau kerusakan
lain dari properti dan berusaha untuk menhindarkan dari kerugian yang mungkin terjadi.
6) Menetapkan polis dan penutupan asuransi:
Lingkup kegiatan ini diperlukan jika akan dilakukan klaim pencairan asuransi perpanjangan atau
penutupan asuransi dengan menyimpan, menyiapkan dan memastikan waktu jatuh temponya
dokumen yang terkait seperti polis asuransi dan hal yang berhubungan dengan jasa asuransi.
 KONSEP DASAR
MANAJEMEN PROPERTI
BERDASAR PADA
INVESTASI PROPERTI

 Tiga Faktor Penentu

Keberhasilan Investasi

Tiga faktor penentu keberhasilan investasi yaitu lokasi, harga, serta legalitas dan rencana pemerintah.
Dalam berinvestasi properti, lokasi merupakan faktor yang membuat investasi menjadi diminati. Lokasi yang mudah
dijangkau, terpantau atau terkait dengan pengawasan merupakan hal yang dipertimbangkan investor. Selain itu
lokasi strategis perlu memperhatikan akses jalan, sumber air, dan bebas banjir.
Harga terbaik untuk membeli tanah adalah harga dibawah Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) tanahsedangkan harga yang
cukup adil adalah harga yang sama dengan harga NJOP. . Perlu dilakukan survei dengan harga properti di kawasan
sekitar sebagai perbandingan untuk mendapatkan harga terbaik.
Investasi dalam properti perlu memperhatikan pula status tanah, perlu dilakukan konsultasikan dengan notaris atau
pejabat pembuat akta tanah untuk membantu pengecekan, misal untuk memastikan kelengkapan sertifikasi dan
rencana tata kota untuk pengembangan terhadap daerah dimana properti tersebut berada.
 Tiga Faktor Penentu
Keberhasilan Investasi

Selain ketiga hal tersebut, hal lain yang penting dipertimbangkan adalah luas tanah, bentuk, lokasi,
kondisi, permukaan tanah, sisi menghadap jalan, jalur pembuangan air, kontur tanah, kondisi lingkungan
dan daya pandang.
Perangkat keberhasilan investasi properti dapat dilakukan melalui tahapan, dan dalam rangkaian proses
investasi properti setiap tahapan akan memberi kontribusi demi keberhasilan invesatasi secara
keseluruhan. Adapun tahapan tersebut yaitu:
a. Tahap rencana investasi
b. Tahap pengelolaan atau manajemen operasional
c. Tahap evaluasi untuk penyempurnaan pengelolaan properti
 Proses Penilaian Dalam Investasi Property

Proses penilaian (valuation) ini untuk mengukur suatu investasi bagi manajer properti, apakah nilai investasi
properti mengalami kenaikan atau tidak melalui formulasi

Salah satu keberhasilan manajer properti adalah menjaga nilai dari properti dengan mempertimbangkan biaya
operasional dbanding pendapatannya, sehingga dapat diukur dari kontribusi penghasilan bersih (Net Operating
Income) dari properti tersebut. Semakin tinggi tingkat hasil yang diperoleh (Yield) suatu investasi maka akan
semakin tinggi resiko dan tingkat pengembalian yang akan diperoleh (risk and return).
 Indikator Penilaian, Evaluasi dan Strategi
dalam Investasi Property

Indikator untuk acuan dalam penilaian investasi properti secara keseluruhan akan menjadi prediksi pendapatan
dan pengeluaran dari umur investasi yang direncanakan, dan ini adalah tugas manajer properti melalui strategi,
tugas kerja dan evaluasi dari tugas tersebut dalam rangka memperoleh pendapatan yang maksimal dengan
biaya pengeluaran/biaya operasional yang optimal.

Indikator yang dimaksud adalah :

a. Total investasi
b. Total rentable area
c. Prediksi harga sewa atau harga jual
d. Prediksi tingkat hunian atau tingkat penjualan
e. Biaya operasional dan biaya lainnya
 Kinerja Yang Baik Dalam
Investasi Property

a. Tingkat pengembalian interen (internal Rate of Return)

b. Nilai bersih sekarang (Net Present Value//NPV)
c. Periode pengembalian (Payback Period)
d. Indikator lain
TERIMA KASIH!
Halaman
Sumber

Gunakan ikon dan ilustrasi ini

dalam Presentasi Canva Anda.
Selamat mendesain! Jangan lupa
hapus halaman ini sebelum
presentasi.