EVALUASI KELAYAKAN PROYEK PEMBANGUNAN PUSAT

PERBELANJAAN COKROAMINOTO, DENPASAR, BALI

Untuk Memenuhi Tugas Mata Kuliah Evaluasi Proyek

Dosen Pengampu: Hery Purwanto, S.Pt., M.E

Disusun Oleh:

………

………

PROGRAM STUDI EKONOMI PEMBANGUNAN

JURUSAN ILMU EKONOMI

FAKULTAS EKONOMI DAN BISNIS

UNIVERSITAS TRUNOJOYO MADURA

2019

1
 BAB I

PENDAHULUAN

1.1. Latar Belakang

Tidak semua proyek konstruksi yang dibangun dapat mencapai hasil seperti apa
yang diharapkan semula. Memang tidak sedikit proyek konstruksi yang dapat
beroperasi dengan baik, tetapi tidak sedikit pula proyek konstruski yang tidak dapat
beroperasi dengan baik atau mengalami kerugian, bahkan bisa terjadi pula pada
proyek konstruksi yang baru pada masa pembangunan telah mengalami kerugian.
Salah satu jenis proyek konstruksi adalah bangunan gedung yang dapat digunakan
untuk tujuan komersial dan non komersial, misal bangunan gedung komersial adalah
pusat perbelanjaan, perhotelan, apartemen, rumah-sakit, rumah kost dan Iain-lain.
Untuk bangunan non komersial contohnya adalah perkantoran, kampus, sekolah dan
lain-lain.
Pusat perbelanjaan diperlukan untuk membina, mengkoordinasi para pedagang
guna memperlancar kegiatan perdagangan selain itu juga untuk meningkatkan
pelayanan terhadap masyarakat. Pusat perbelanjaan adalah proyek komersial yang
menyediakan jasa-jasa dalam bentuk penyediaan tempat untuk usaha dan fasilitas
lainnya dengan berorientasi pada perolehan keuntungan materi/ finansiai. Untuk
mengetahui tingkat keuntungan yang dapat dicapai melaiui investasi dalam suatu
proyek konstruksi, maka perlu dilakukan evaluasi kelayakan proyek sebagai alat
pembantu bagi pembuat keputusan dalam menarik kesimpulan terhadap apa yang
akan dilakukan.
Tulisan ini akan mengulas tentang evaluasi kelayakan proyek pembangunan
pusat perbelanjaan Cokroaminoto yang direncanakan oleh Pemerintah Kota
Denpasar. Penyediaan fasilitas berupa pembangunan Pusat Perbelanjaan tersebut
berlokasi di Jalan Cokroaminoto, Desa Pemecutan Kaja, Denpasar.

1
1.2. Rumusan Masalah
Rumusan masalah dalam kajian ini adalah sebagai berikut:
a. Bagaimana kelayakan proyek pembangunan pusat perbelanjaan Cokroaminoto
dilihat dari aspek teknis, pasar, finansial dan ekonomi, serta sosial dan hukum?
b. Apa saja dampak positif dan negatif dari proyek pembangunan pusat
perbelanjaan Cokroaminoto dilihat dari aspek teknis, pasar, finansial dan
ekonomi, serta sosial dan hukum?
1.3. Tujuan
Tujuan dalam kajian ini adalah sebagai berikut:
a. Untuk mengetahui kelayakan proyek pembangunan pusat perbelanjaan
Cokroaminoto dilihat dari aspek teknis, pasar, finansial dan ekonomi, serta
sosial dan hukum.
b. Untuk mengetahui dampak positif dan negatif dari proyek pembangunan pusat
perbelanjaan Cokroaminoto dilihat dari aspek teknis, pasar, finansial dan
ekonomi, serta sosial dan hukum.
1.4. Manfaat
Manfaat dari kajian ini adalah sebagai berikut:
a. Mengetahui kelayakan proyek pembangunan pusat perbelanjaan Cokroaminoto
dilihat dari aspek teknis, pasar, finansial dan ekonomi, serta sosial dan hukum.
b. Mmengetahui dampak positif dan negatif dari proyek pembangunan pusat
perbelanjaan Cokroaminoto dilihat dari aspek teknis, pasar, finansial dan
ekonomi, serta sosial dan hukum.

2
 BAB II

TINJAUAN TEORI

2.1. Pengertian Proyek

Proyek adalah kegiatan-kegiatan yang dapat direncanakan dalam satu bentuk

kesatuan dengan mempergunakan sumber-sumber untuk mendapatkan laba yang
diharapkan. Proyek merupakan rangkaian kegiatan jangka panjang yang dimulai sejak
di rencanakan, kemudian dilaksanakan sampai benar-benar memberikan hasil atau
keluaran-keluaran sesuai dengan perencanaannya. Proyek baru dinyatakan berhasil
apabila telah berhasil memberikan keluaran-keluaran yang dapat ditunjukkan guna
mencapai harapan-harapan yang lebih penting lagi yaitu tujuan fungsional proyek
(Herry,2013).
2.2. Studi Kelayakan Proyek

Setiap proyek adalah investasi untuk meningkatkan kemakmuran bagi

masyarakat. Karena proyek berhubungan erat dengan investasi berupa modal uang /
dana, penentuan sebuah proyek layak atau tidak layak dijalankan adalah dengan
melakukan pengkajian yang sering disebut studi kelayakan. Keberhasilan suatu
proyek dapat ditinjau dari beberapa kepentingan antara lain kepentingan ekonomi dari
pemilik proyek, kepentingan ekonomi dari lingkungan sekitar, ataupun kepentingan
sosial kemasyarakatan. Studi kelayakan yang dilakukan sebelum proyek dijalankan
secara fisik akan menyoroti semua aspek yang mempunyai hubungan erat dengan
rencana proyek tersebut.
Studi kelayakan dilakukan dengan tujuan adalah untuk menghindari
keterlanjuran investasi yang terlalu besar untuk kegiatan yang ternyata tidak
menguntungkan. Biaya yang dikeluarkan pada suatu studi kelayakan relatif kecil
dibandingkan dengan risiko kegiatan suatu proyek yang menyangkut investasi dalam
jumlah besar (Subagyo, 2008).Penilaian terhadap keadaan dan proyeksuatu proyek
investasidilakukan atasdasar kriteria-kriteria yangbisa mempertimbangkan manfaat

3
dari proyek bagi perusahaan, dan bisa juga dengan memperhatikan aspek yang lebih
luas(Widiyanthi, 2007). Langkah pertama yang perlu ditentukan dalam studi
kelayakan proyek adalah sejauhmana aspek-aspek yang mempengaruhi proyek yang
akan diteliti, kemudian untuk masing-masing aspek tersebut perlu dianalisis sehingga
mempunyai gambaran kelayakan masing-masing aspek. spek-aspek yang biasa
diamati adalah aspek pasar, teknis, finansial dan sosial ekonomi. Dengan semua
aspek ini diteliti dan ditelaah diharapkan proyek yang dilaksanakan akan mempunyai
masa dengan yang baik dan menghasilkan manfaat bagi semua pihak yang terkait
didalamnya (Suharto, Iman. 2002).

4
 BAB III

METODOLOGI

3.1. Lokasi dan Waktu

Lokasi dalam kajian ini adalah lokasi rencana proyek pembangunan pusat
perbelanjaan Cokroaminoto, Denpasar, Bali. Waktu yang digunakan dalam
pengumpulan data maupun analisa adalah dari Bulan Maret-April 2019.
3.2. Sumber Data
Sumber data yang digunakan dalam kajian ini adalah sumber data sekunder.
3.3. Teknik/Metode Pengumpulan Data
Metode pengumpulan data dalam kajian ini adalah menggunakan teknik studi
dokumen.
3.4. Metode Analisa Data
Metode analisa yang digunakan dalam kajian ini adalah metode analisa
deskriptif.

5
 BAB IV

PEMBAHASAN

4.1. Sekilas Tentang Proyek

Rencana investasi pembangunan pusat perbelanjaan melalui Hak Pengelolaan
Lahan No. 1 pada sebidang tanah/lahan dengan luas 9.800 m2 yang berlokasi di jalan
Cokroaminoto, Desa Pemecutan Kaja Denpasar. Rincian area pengembangan,
pemanfaatan lahan dan bangunan dengan luas area keseluruhan 9.800 m2 dengan
rencana revitalisasi bangunan menjadi 5 lantai dengan luas 5.800 m2/lantai.
4.2. Evaluasi Kelayakan Proyek
4.2.1. Aspek Teknis

Berdasarkan aspek teknis menunjukkan hasil layak, yaitu lokasi pembangunan

memenuhi Peraturan Walikota Denpasar Nomor 9 Tahun 2009. Tentang Penataan dan
Pembinaan Pasar Tradisional, Pusat Perbelanjaan, dan Toko Modern yaitu pada
Nomor 1 Pasal 3, yaitu Lokasi pendirian Pusat Perbelanjaan dan Toko Modern wajib
mengacu pada Rencana Tata Ruang Wilayah, dan Rencana Detail Tata Ruang,
termasuk Peraturan Zonasinya; Nomor 3 Pasal 6, yaitu berlokasi pada akses sistem
jaringan jalan arteri atau kolektor dan tidak berada pada kawasan pelayanan lokal
atau lingkungan dalam kota/perkotaan.

4.2.2. Aspek Pasar

Meningkatnya pertumbuhan jumlah penduduk yang bermata pencaharian di

sektor berdagang dari tahun ke tahun menunjukkan semakin luasnya pangsa pasar.

4.2.3. Aspek Finansial dan Ekonomi

Jumlah investasi yang dibutuhkan unruk Revitalisasi Pusat Perbelanjaan

Cokroaminoto sebesar Rp 116.000.000.000,- (Seratus Enam Belas Milyar Rupiah);

6
adalah layak/feasible, ini terlihat dari membutuhkan waktu pengembalian investasi
(Payback Periode) yang pendek yaitu 4,6 tahun,

4.2.4. Aspek Sosial dan Hukum

Keberadaan Pusat Perbelanjaan Cokroaminoto berdasarkan Aspek Sosial

Ekonomi, dilihat dari jumlah pegawai/karyawan yang dapat menyerap lebih kurang
16 orang, sehingga keberadaannya dapat menciptakan lapangan pekerjaan. Serta
adanya fasilitas yang dibangun pada Pusat Perbelanjaan menjadi sarana yang layak
untuk memenuhi kebutuhan UMKM dalam mengembangkan usaha, lokasi yang
strategis membuat pertumbuhan usaha UMKM semakin berkembang baik, kontribusi
tidak hanya untuk meningkat pendapatan daerah tapi juga mampu meningkatkan
kesejahteraan UMKM, sehingga pembangunan Pusat Perbelanjaan Cokroaminoto
layak untuk dilaksanakan.

Rencana pembangunan Pusat Perbelanjaan Cokroaminoto berdasarkan aspek

hukum menunjukkan hasil yang layak untuk dilaksanakan berdasarkan kesesuaian
perencanaan padaperaturan yang berlaku, sebagai berikut:

1. Berdasarkan UU Perusahaan Daerah mengenai penggunaan dan pemanfaatan

Barang Milik Daerah.
2. Berdasarkan Pasal 33 Ayat 2 UU Dasar 1945 diatur bahwa cabang-cabang
produksi yang penting bagi Negara dan menguasai hajat hidup orang banyak
dikuasai oleh Negara.
3. Undang-Undang No. 5 Tahun 1962 tentang Perusahaan Daerah dikemukakan
bahwa secara yuridis Pemkot Denpasar dapat memiliki usaha yang dijalankan
lebih kepada pelayanan publik (public utility).

7
4.3 Dampak Positif dan Dampak Negatif Proyek

Dampak positif dari pembangunan Pusat Perbelanjaan Cokroaminoto adalah

membuat meningkatkan perekonomian bagi para penjual maupun pedangang-
pedagang yang ada di sekitar pusat perbelanjaan tersebut, sedangkan dampak
negatifnya adalah jalan disekitar pusat perbelanjaan tersebut kemungkinan akan
macet karena secara teori pusat perbelanjaan adalah pusat keramaian.

8
 BAB V

KESIMPULAN DAN REKOMENDASI

5.1 Kesimpulan
Dari kajian ini dapat kita simpulkan bahwa proyek pembangunan pusat
perbelanjaan cokroaminoto layak dari segala aspek kajian evaluasi proyek.
5.2 Rekomendasi
Seyogyanya para stakeholder pembangunan, hendaknya melakukan kajian
evaluasi proyek ketika akan membangun sebuah proyek, agar nantinya tidak
mengalami kerugian.

9
 DAFTAR PUSTAKA
Prabowo, Herry Agung. (2013). Kelayakan Proyek Ruko Kedoya Dari Aspek Pasar,
Finansial, Dan Sosial Ekonomi. Jurnal Ilmu Ekonomi dan Sosial, Jilid 1,
Nomor 3. hlm. 336-342.

Soeharto, Iman. 2002. Studi Kelayakan Proyek Industri. Penerbit Erlangga. Jakarta.

10