1.

Tono memiliki hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah yang bukan miliknya
sendiri dengan jangka waktu paling lama 30 tahun. Hak ini disebut sebagai (A)Hak Guna Bangunan
Secara hukum, siapa saja yang dapat memiliki hak tersebut? (B)Warga Negara Indonesia dan Badan
Hukum yang didirikan menurut Hukum Di Indonesia

Saat ini, Tono membutuhkan sejumlah uang dan beriniat menggadaikan hak tersebut, apakah
kondisi ini dimungkinkan secara hukum? Kemukakan alasannya! (C) dimungkinkan karena masuk
dalam pasal 35 ayat 3 UUPA nomor 5 tahun 1960 yang berbunyi "Hak guna-bangunan dapat beralih
dan dialihkan kepada pihak lain". Hak ini dapat dihapus berdasarkan Hak guna-bangunan dapat
beralih dan dialihkan kepada pihak lain PP Nomor 40 Tahun 1996 oleh beberapa kondisi yaitu (D):

a. Jual beli;

b. Tukar menukar;

c. Penyertaan dalam modal;

d. Hibah;

e. Pewarisan.

Kemukakan perbedaan hak tersebut dengan hak pakai? (E) Hak Pakai adalah hak untuk
menggunakan tanah kepada pihak lain untuk dikembangkan baik untuk dibangun properti atau
lainnya yang sebelumnya dimiliki oleh negara atau tanah milik orang lainnya. sedangkan Hak Guna
Bangunan adalah hak ntuk membangun beragam jenis properti di atas tanah yang bukan miliknya.
Tanah tersebut, bisa dimiliki oleh negara atau perorangan.

2.

Jawaban

A. (1). IPendefinisian Masalah, (2). Pengumpulan dan Analisis data pendahuluan, (3). Pengumpulan
data dan analisis Persaingan, (4). Analisis the Highest And Best Use, (5). Aplikasi pendekatan(Cost,
market and income), (6). Rekonsiliasi Indikasi Nilai dan Estimasi Nilai Akhir, (7). Pembuatan Laporan
hasil.

B. Tahapan dalam penilaian aset

1. Pendefinisian masalah

Yakni melakukan identifikasi terhadap asset yang dinilai da berkenaan dengan keabsahan atas asset
tersebut. Beberapa kegiatan yang harus dilakukan dalam pendefinisian dan identifikasi asset
diantaranya:

a. Identifikasi berdasarkan kepemilikannya

b. Identifikasi pemberi pekerjaan penilaian asset

c. Identifikasi pihak – pihak utama pemanfaat hasil penilaian

d. Identifikasi pihak lain pemanfaat hasil penilaian asset

e. Penggunaan/ tujuan penggunaan

f. Definisi dari nilai

g. Tanggal penilaian

h. Deskripsi dari ruang lingkup penilaian

i. Kondisi yang mebatasi lainnya dalam penilaian asset tersebut.

2. Analisis pendahuluan

Yakni seleksi dan koleksi data berupa langkah untuk menggambarkan secara factual dan akurat
mengenai penawaran asset/property dengan objek (property) yang dinilai.

Ada beberapa data yang diperlukan:

Aspek social masyarakat

Aspek ekonomi

Aspek pemerintahan

Aspek lingkungan

Aspek lokasi

Aspek biaya

3. Analisis persaingan (permintaan dan penawaran)

Perlu dikumpulkan data tentang pesaing antara lain mengenai:

a. Kategori property yang ditawarkan pesaing misal property komersial berupa ruko dan rumah
kantor. Karegori property non komersial berupa rumah, taman kota.

b. Tingkat ketersediaan property yang ditawarkan terutama jumlah masing- masing kategori
property yang tersedia dari pihak pesaing. Misal luas lahan dan bangunan pesaing, jumlah yang
mereka tawarkan dan lain- lainnya.

c. Kelebihan dan kelemahan spesifikasi property yang dimiliki atau ditawarkan pesaing

d. Unggulan dan andalan property yang ditawarkan pesaing, misal real property yang dibangunnya
mengandalkan kualitas bahan terbaik dengan nilai estetika tinggi.

4. Analisis the Highest and Best Use (HBU)

Analisis mendalam mengenai penggunaan tertinggi atas sebuah asset, sehingga memberikan
keyakinan bahwa asset tersebut memenuhi persyaratan secara fisik, dibenarkan menurut aspek
hukum (legal), menguntungkan secara finansial, dan meraih tingkat produktivitas yang tinggi.

Ada empat kriteria penting dalam analis HBU sebuah asset:

a. Pemenuhan syarat secara fisikal atau physically possibleb. Pemenuhan aspek legal atau legally
permissiblec. Keuntungan secara finansial atau financially feasible

d. Memiliki produktivitas yang maksimal ditinjau dari sudut pandang keuangan atau most maximally
productive from a financial perspective
5. Aplikasi pendekatan penilaian

Ada tiga pendekatan atau metode yang dapat diaplikasikan untuk penilaian asset:

a. Pendekatan kalkulasi biaya atau cost approach. Pendekatan ini dilakukan dengan cara menghitung
seluruh biaya yang dikeluarkan untuk membuat atau memperoleh objek penilaian atau
penggantinya pada waktu penilaian dilakukan dilakukan kemudian dikurangi dengan penyusutan,
keusangan fungsional, dan/atau keusangan ekoomis atas objek yang dinilai tersebut.

b. Pendekatan perbandingan data pasar atau market/sales comparison approach. Pendekatan ini
dilakukan untuk menentukan nilai dari objek penilaian didasarkan pada “harga pasar” objek yang
diniliai tersebut. Dengan demikian , cara penialian perlu mempertimbangkan data penjualan dan
data penawaran dari objek pembanding sejenis atau pengganti serta data pasar yang terkait melalui
proses perbandingan.

c. Pendekatan kapitalis pendapatan atau income capitalization approach. Pendekatan ini

dilaksanakan dengan cara mempertimbangkan dua hal penting yakni pendapatan dan biaya yang
berhubungan dengan objek penilaian dan mengestimasi nilai melalui proses kapitalisasi atas asset
bersangkutan.

6. Rekonsiliasi indikasi nilai dan estimasi nilai akhir

Adalah langkah sangat penting untuk mendapatkan angkan untuk nilai asset yang dijadikan objek
penilaian. Dengan cara memeriksa ulang dan memeriksa silang (cross check) dengan data lainnya.
Langkah ini merupakan langkah titik peneentuan (critical point) untuk mencari keyakinan akhir atas
nilai objek yang dinilai

7. Penyusunan laporan hasil penilaian

Hasil dari penilaian adalah berupan laporan penilaian. Masa beralaku sebuah hasil penilaian
dipengaruhi banyak faktor, semakin stabil kondisi faktor – faktor yang memengaruhinya maka
semakin lama pula hasil penilaian tersebut dapat digunakan atau dijadikan dasar. Faktor yang
pengaruhnya besar pada durasi berlakunya hasil penilaian diantaranya tingkat inflasi,daya beli
masyarakat, tren pengembangan wilayah atau kawasan dimana property berada, dan kebijakan
pemerintah setempat.

4.

- informasi yang dapat kita peroleh dari SIMA

- the Highest and Best Use (HBU)

Analisis mendalam mengenai penggunaan tertinggi atas sebuah asset, sehingga memberikan
keyakinan bahwa asset tersebut memenuhi persyaratan secara fisik, dibenarkan menurut aspek
hukum (legal), menguntungkan secara finansial, dan meraih tingkat produktivitas yang tinggi.

Ada empat kriteria penting dalam analis HBU sebuah asset:

a. Pemenuhan syarat secara fisikal atau physically possibleb. Pemenuhan aspek legal atau legally
permissiblec. Keuntungan secara finansial atau financially feasible

d. Memiliki produktivitas yang maksimal ditinjau dari sudut pandang keuangan atau most maximally
productive from a financial perspective

- bentuk kerja sama dalam hak pengelolaan bila ditinjau dari jenis dan kerjasamanya.

- tidak terbebani tanggungan, Tidak dapat dialihkan dan beralih ke pihak lain, dan akan diberikan
kepada Instansi Pemerintah, Pemerintah Provinsi, Pemerintah Kabupaten/Kota, BUMN, BUMD dan
PT (Persero) yang seluruh modalnya dimiliki oleh Pemerintah Kabupaten/Kota yang mempunyai
tugas pokok dan fungsi mengelola tanah.

3.