BAB III

PENGENALAN PROYEK

3.1 Prosedur Mendapatkan Proyek

Dalam upaya mendapatkan pekerjaan pada sektor jasa konstruksi hampir
selalu melalui proses yang dinamakan pelelangan. Proses ini menjadi sangat
penting bagi pengusaha jasa konstruksi, karena kelangsungan hidupnya
sangatlah tergantung dari berhasil atau tidaknya proses ini. Penetapan harga
pelelangan ditentukan oleh berbagai pertimbangan dan terkadang hanya
berdasarkan naluri bisnis. Permasalahan utama kontraktor dalam mengajukan
penawaran adalah menempatkan harga penawaran tidak dapat diajukan terlalu
tinggi dengan harapan untuk mendapatkan profit yang besar.

Pengadaan tender (Pelelangan) umum perusahaan menurut Peraturan

Presiden No. 16 Tahun 2018 tentang Pengadaan barang dan jasa
pemerintahan atau biasa disebut perpres tenderisasi, menjelaskan definisi dari

pengadaan dalam pasal 1 ayat 1 adalah “Pengadaan Barang/Jasa

Pemerintah yang selanjutnya disebut Pengadaan Barang/Jasa adalah kegiatan
Pengadaan Barang/Jasa oleh Kementerian/Lembaga/Perangkat Daerah yang
dibiayai oleh APBN/APBD yang prosesnya sejak identifikasi kebutuhan,
sampai dengan serah terima hasil pekerjaan.”

Tender dapat artikan lelang atau sistem jual beli yang dilakukan suatu
pihak dengan cara mengundang vendor (penjual atau penyedia) untuk
mempresentasikan harga dan kualitas yang dibutuhkan. Harga dan kualitas
yang terbaiklah, nantinya yang akan menjadi pemenang. Lelang atau sistem
tender sangat digemari terutama oleh perusahaan-perusahaan, mengingat
jumlah nominal dan durasi kontrak dalam suatu lelang sangat besar dan
bervariasi.

1
 Dinas pekerjaan umum dan Penataan ruang (PUPR) Provinsi selaku
pemilik melakukan tender untuk mendapatkan kontraktor / pelaksana yang
akan mengerjakan proyek pembangunan Kantor Pramuka dengan tahap-tahap
sebagai berikut:
1. Tahap Pertama, undangan untuk mengikuti tender. Umumnya, perusahaan
atau vendor yang mendapat undangan tersebut adalah mereka yang sudah
biasa mengikuti tender. Dalam beberapa kasus, bisa saja perusahaan
mengundang pula perusahaan lain yang belum pernah mengikuti tender
sebelumnya.
2. Tahap kedua, penjelasan tender. Pada tahap ini, seluruh peserta yang
diundang diberi penjelasan secara terbuka tentang proyek yang
ditenderkan, cara penilaian, serta persyaratan legal dan teknisnya. Untuk
bisa masuk ke tahap berikutnya, perusahaan yang baru diundang harus
bisa memenuhi syarat legalnya, antara lain kopi akte notaris, NPWP,
laporan pajak, laporan keuangan 3 tahun terakhir, dan sebagainya.
3. Tahap ketiga adalah pengajuan proposal teknis. Untuk proyek yang
dianggap kecil nilainya, perusahaan biasanya tidak mengisyaratkan biaya
tender. Tetapi untuk proyek yang dianggap besar biasanya ada biaya
tender yang bisa dicairkan jika proses tender selesai.
4. Tahap Keempat, undangan presentasi proposal. Perusahaan akan memilih
dari sekian banyak yang memasukkan, mana yang akan dipanggil untuk
presentasi berdasarkan penilaian proposal teknis.
5. Tahap kelima, presentasi proposal. Masing-masing perusahaan atau
vendor diberi kesempatan untuk melakukan presentasi di hadapan tim
penilai. Pada tahap ini biasanya peserta tender sudah diwajibkan
memberikan bank garansi (yang bisa diterbitkan oleh bank atau asuransi).
Bank garansi ini boleh juga disebut sebagai perjanjian. Isinya adalah
garansi kalau proyek tidak bisa diselesaikan maka uang yang ditaruh di
bank garansi akan menjadi hak milik pemberi tender dan tidak bisa
dicairkan oleh vendor.
6. Tahap keenam adalah pengumuman hasil presentasi. Pada tahap ini
diumumkan hasil presentasi masing-masing perusahaan. Yang lolos tahap

2
 ini akan diundang dalam tahap berikutnya, yakni auction dengan
memasukkan harga.
7. Tahap terakhir, auction. Inilah kesempatan perusahaan pemberi tender
untuk mencari pemenang dengan solusi paling bagus dengan harga paling
bagus. Pemenang auction inilah yang secara resmi ditunjuk sebagai
pemenang tender. Pada tahap ini baru muncul agreement untuk
pelaksanaan proyek, yang terdiri dari beberapa hal. Biasanya soal garansi,
pernyataan bahwa harganya normal, dan persyaratan sejenisnya.
CV. Pelita Harapan memenangkan tender dengan memberikan penawaran
terbaik dan hingga sekarang melaksanakan proyek pembangunan Kantor
Pramuka

3.2 Gambaran Umum Proyek

A. Latar Belakang Pembangunan Kantor Pramuka

Proyek Pembangunan Kantor Pramuka Ambon dilakukan untuk

menoptimalisasi pelayanan, penyediaan sarana prasarana dan alternative bagi
para Kwarda , Mabicab , Kwarcab untuk menunjang organisasi gerakan
pramuka yang ada dikota ambon. Dan kantor pramuka ini pun di bangun
untuk merevitalisasi kantor Kwartir daerah gerakan pramuka maluku yang
baru dengan sarana prasarana yang lebih berkualitas dan nyaman untuk
ditempati.

Pembangunan kantor pramuka ini diharapkan untuk organisasi gerakan

pramuka dengan maksimal dapat mencapai segala tujuan mereka baik
dibidang bisnis maupun rekreasi.

Selain itu Kantor Pramuka juga di bangun untuk menunjang prasarana

dan sarana untuk pangkalan pegurus dewan kerja daerah , Kwarda juga
terdapat tempat penjualan perlengkapan pramuka , maupun kepentingan
semua pangkalan gerakan pramuka seperti surat dan kepengurusan lainya.

3
B. Data Proyek
Berikut data dari proyek Pembangunan Kantor Pramuka Ambon.

Nama Proyek : Kantor Pramuka

Lokasi : Jl. Ra. Kartini, Kel. Karang Panjang, Kec. Sirimau,
Kota : Ambon.
Nama Pemilik : Dinas Pekerjaan umum dan Penataan Ruang
Pelaksana : CV.Pelita Harapan
Perencana : Firma Angel
Sumber Dana : APBD tahun 2023
Waktu Pelaksanaan : Tentatif
Luas Lahan : 2237,92 m2
Keliling Lahan : 192,4 m
Luas Bangunan : 180 m2
Keliling Bangunan : 56 m Proyek kantor pramuka
Luas Halaman : 465,905 m2
Keliling Halaman : 86,7 m
Anggaran Pembangunan : Rp. 5.684.019.000,-

Proyek kantor pramuka

Gambar 3.1 Lokasi Proyek kantor pramuka

4
 Gambar 3.1.2 bangunan kantor pramuka

C. Klasifikasi Grade Bidang Usaha

Usaha Pelaksana Jasa Konstruksi
Kualifikasi Besar : Grade 6 – 7
Kualifikasi Menengah : Grade 5
Kualifikasi Kecil : Grade 4 – 1
Grade sesuai dengan batasan nilai proyek yang dapat dilaksanakan :
Grade 7 : ≥ 1 Milyar s/d tidak terbatas
Grade 6 : ≥ 1 Milyar ≥ 25 Milyar
Grade 5 : ≥ 1 Milyar ≥ 10 Milyar
Grade 4 : < 1 Milyar
Grade 3 : < 600 juta
Grade 2 : < 300 juta
Grade 1 : < 100 juta
Jika dilihat dari batasan-batasan di atas, maka Proyek Kantor Pramuka
Ambon, termasuk dalam Kualifikasi Besar (Grade 5 ).

5
A. Site Plan Kantor Pramuka

B. Gambar Arsitektur Kantor Pramuka

Keterangan :
Hotel Terdiri dari 2 Lantai , dengan urutan :
- Lantai Dasar Dasar ( 1 )
- Lantai 2
- Lantai ( Roof Top )
- Atap

6
3.3 Personalia dan Organisasi proyek

3.4 Proses Pelaksanaan Proyek

Pada waktu proyek memasuki tahap pelaksanaan (construction), maka

pekerjaan pada tahap ini adalah mewujudkan bangunan yang dibutuhkan oleh
pemilik proyek yang sudah dirancang oleh konsultan perencana sehingga
memenuhi variabel biaya, mutu, waktu, K-3, citra/kepuasan, yang telah
disyaratkan. Sebagaimana diketahui secara tradisonal bahwa kelima variabel
tersebut saling berkaitan dan saling mempengaruhi. Kegiatan yang dilakukan pada
tahap ini, (Ilmu Manajemen Konstruksi: 1998: 48)

7
 1. Perencanaan penyusunan jabaran kegiatan/Work Breakdown Structure
(WBS), yang termasuk dalam menentukan metode konstruksinya.
2. Perencanaan penyusunan tabel analisa organisasi proyek/Organization
Analisis Table (OAT).
3. Perencanaan dan pengendalian jadwal waktu pelaksanaan.
4. Perancanaan dan pengendalian tenaga kerja.
5. Perencanaan dan pengendalian material.
6. Perencanaan dan pengendalian alat.
7. Perencanaan dan pengendalian biaya.
Metode pelaksanaan konstruksi pada hakekatnya adalah penjabaran tata
caradan teknik – teknik pelaksanaan pekerjaan, merupakan inti dari seluruh
kegiatandalam sistem manajemen konstruksi.Metode pelaksanaan konstruksi
merupakan kunci untuk dapat mewujudkanseluruh perencanaan menjadi bentuk
bangunan fisik. Pada dasarnya metode pelaksanaan konstruksi merupakan
penerapan konsep rekayasa berpijak padaketerkaitan antara persyaratan dalam
dokumen pelelangan (dokumen pengadaan), keadaan teknis dan ekonomis yang
ada dilapangan, dan seluruh sumber dayatermasuk pengalaman kontraktor.

Kombinasi dan keterkaitan ketiga elemen secara interaktif

membentukkerangka gagasan dan konsep metode optimal yang diterapkan dalam
pelaksanaankonstruksi. Konsep metode pelaksanaan mencakup pemeliharaan dan
penetapanyang berkaitan dengan keseluruhan segi pekerjaan termasuk kebutuhan
sarana dan prasarana yang bersifat sementara sekalipun (Istimawan Dipohusodo:
1996: 363).

Teknologi konstruksi (constuction technology mempelajari metode atauteknik

yang digunakan untuk mewujudkan bangunan fisik dalam lokasi proyek.
Technology berasal dari kata techno dan logic. Logic dapat diartikan sebagai
urutan dari setiap langkah kegiatan (prosedur), sedangkan techno adalah cara yang
harus digunakan secaralogic, (Wulfram I. Ervianto: 2002: 1).

Metode pelaksanaan pekerjaan atau biasa disingkat “CM” (Construction

Method), merupakan urutan pelaksanaan pekerjaan yang logis dan teknik
sehubungan dengan tersedianya sumber daya yang dibutuhkan dan kondisi

8
medankerja, guna memperoleh cara pelaksanaan yang efektif dan efisien.Metode
pelaksanaan pekerjaan tersebut, sebenarnya telah dibuat olehkontraktor yang
bersangkutan pada waktu membuat ataupun mengajukan penawaran pekerjaan.
Dengan demukian “CM” (Construction Method) tersebutminimal telah teruji pada
saat dilakukan klarifikasi atas dokumen tendernya. Namun tidak tertutup
kemungkinan, bahwa sebelum pelaksanaan atau selama pelaksanaan pekerjaan
Construction Method (CM), tersebut perlu atau harusdiubah. 2.3.1. Dokumen
Metode Pelaksanaan Pekerjaan Dokumen metode pelaksanaan pekerjaan proyek
konstruksi (MahendraSultan Syah: 2004: 113), pada umumnya terdiri dari:

1. Project plant, dimana dokumen ini memuat antara lain:

a. Denah fasilitas proyek (jalan kerja, bangunan fasilitas, dan lain – lain).
b. Lokasi pekerjaan.
c. Jarak angkut.
d. Komposisi alat.
e. Kata-kata singkat (bukan kalimat panjang), dan jelas mengenai urutan
pekerjaan.
2. Sket atau gambar bantu, merupakan penjelasan pelakasanaan pekerjaan.
3. Uraian pelaksanaan pekerjaan, yang meliputi:
a. Urutan pelaksanaan seluruh pekerjaan dalam rangka penyelesaian proyek
(urutan secara global).
b. Urutan pelaksanaan per pekerjaan atau per kelompok pekerjaan, yang
perlu penjelasan lebih detail.

4. Perhitungan kebutuhan tenaga kerja dan jadwal kebutuhan tenaga kerja.

5. Perhitungan kebutuhan material/bahan dan jadwal kebutuhan material/bahan.
6. Perhitungan kebutuhan peralatan konstruksi dan jadwal kebutuhan peralatan.
7. Dokumen lainya sebagai penjelasan dan pendukung perhitungan dan
kelengkapan yang lainya.
Metode pelaksanaan pekerjaan proyek konstruksi yang baik apabila memenuhi
persyaratan (Mahendra Sultan Syah: 2004: 114), yaitu:

1. Memenuhi persyaratan teknis, yang memuat antara lain:

9
 a. Dokumen metode pelaksanaan pekerjaan proyek konstruksi lengkap dan
jelas memenuhi informasi yang dibutuhkan.
b. Bisa dilaksanakan dan efektif.
c. Aman untuk dilaksanakan, terhadap bangunan yang dibangun, para
tenagakerja, bangunan lainya, dan lingkungan.
2. Memenuhi persyaratan ekonomis, yaitu biaya murah, wajar dan efisien.
3. Memenuhi pertimbangan nonteknis lainya, yang mememuat antara lain:
a. Dimungkinkan untuk diterapkan dilokasi proyek dan disetujui atau
tidakditentang oleh lingkungan setempat.
b. Rekomendasi dan policy dari pemilik proyek.
c. Disetujui oleh sponsor proyek atau direksi perusahaan, apabila hal
itumerupakan alternatif pelaksanaan yang istimewa dan riskan.
4. Merupakan alternatif/pilihan yang terbaik dari beberapa alternatif yang
telahdiperhitungkan dan dipertimbangkan.
5. Manfaat positif construction method.
a. Memberikan arahan dan pedoman yang jelas atas urutan dan fasilitas
penyelesaian.
Merupakan acuan/dasar pola pelaksanaan pekerjaan dan menjadi satukesatuan
dokumen prosedur pelaksanaan pekerjaan di proyek

10