MANAJEMEN KONSTRUKSI

“LAPORAN STUDI KELAYAKAN PROYEK SWISSBEL-INN AIRPORT”

DOSEN : Dr. Ir. Lukas B. Sihombing, MT, MPU, A.M. ASCE

DISUSUN OLEH :

ANANG NOER T. 016291800….

ELIANTO 016291800….
YULIA RAHMAYANTI 01629180034
EKA PUTRA ZEND 016291800….
MOCH RISDAM 016291800…….

PROGRAM STUDI MAGISTER TEKNIK SIPIL

PROGRAM PASCASARJANA
UNIVERSITAS PELITA HARAPAN
2019
 BAB I
PENDAHULUAN

I.1 Latar Belakang Penyusunan Laporan

PT. Innovindo Sukses Abadi, selanjutnya disebut “Perseroan” bergerak dalam
bidang jasa perhotelan akan melakukan pengembangan dan pembangunan hotel
berbintang tiga (***) diatas tanah seluas 7.450 m2 yang terletak di Jalan Raya
Husein Sastranegara Jakarta Barat.
Dana yang dibutuhkan tersebut berasal dari dana sendiri dan dana dari pihak
ketiga dalam hal ini pihak perbankan yang selanjutnya disebut “Bank” berupa
kredit investasi.
Sehubungan dengan hal tersebut di atas, Perseroan membutuhkan pihak
independen untuk melakukan kajian dan analisis kelayakan atas rencana
tersebut.

I.2 Maksud dan Tujuan Penyusunan Laporan

Laporan studi kelayakan ini bertujuan untuk mengetahui tingkat kelayakan
Perseroan dalam pembangunan proyek yang dianalisa dari berbagai aspek yang
meliputi aspek pasar dan aspek teknik.

I.3 Metodologi Laporan

Metode yang digunakan dalam menyusun laporan studi kelayakan ini adalah
sebagai berikut :
1.3.1. Pengumpulan Data
 Pengumpulan data-data primer dari Perseroan yang terkait dengan rencana
pembangunan proyek yang meliputi data-data identitas perseroan, perijinan,
kontrak kerja perseroan dengan pihak lain, rencana usaha serta data-data
lainnya yang terkait,
 Pengumpulan data-data sekunder dari sumber-sumber terkait yang dapat
dipertanggungjawabkan,
  Pengumpulan data dari hasil kunjungan lapangan yang terkait terhadap
kondisi tapak rencana proyek,
 Pengumpulan data dari hasil diskusi perihal pembahasan berbagai aspek yang
berpengaruh dalam kelayakan dengan pihak Perseroan.
Proses Analisa

 Analisa pasar yang mengkaji kondisi pasar hotel dari sisi pasokan,
permintaan/tingkat hunian, tinjauan wisatawan dan harga sewa kamar
masing-masing kamar,
 Analisa teknik yang mengkaji lokasi hotel, pemasaran, biaya investasi,
rencana kerja pembangunan proyek dan SWOT,

1.3. Gambaran Usaha

Data Perusahaan
Nama : PT. Innovindo Sukses Abadi
Badan Hukum : Perseroan Terbatas
Alamat : Ruko Sentra Benda Blok A No.36, Kelurahan Benda,
Kecamatan Benda, Kota Tangerang
Telephone : 021 – 6613023
Faxcimile : 021 – 6613044
E-mail : secretariat_ddg@yahoo.com
Alamat proyek : Kompek Ruko Sentra Benda Blok A, Jl. Husein
Sastranegara, Tangerang
Group perseroan telah mempunyai Past Performance dan sedang dalam
pengembangan antara lain sebagai berikut :
 Komplek Pergudangan Sentra Kosambi
 Komplek Pergudangan Nusa Indah
 Casa Jardin Residence
 Marunda Center
 BAB II
KAJIAN PUSTAKA

I.1 Kajian dari berbagai buku

2.1.1 Pengertian Proyek

Proyek dapat diartikan sebagai suatu kegiatan sementara yang berlangsung dalam
jangka waktu terbatas, dengan alokasi sumber daya tertentu dan dimaksudkan
untuk mencapai tujuan yang telah ditetapkan (Soeharto, 1997) Dengan ciri-ciri
sebagai berikut:
1. Memiliki tujuan khusus berupa produk atau hasil akhir.

2. Jumlah biaya, sasaran, jadwal serta mutu dalam proses mencapai tujuan
telah ditentukan.
3. Waktu awal dan akhir telah ditentukan.

4. Jenis dan identitas kegiatan berubah sepanjang proyek berlangsung.

5. Bersifat kompleks.
Semua itu dibatasi dengan batasan-batasan tertentu yaitu:

1. Biaya, dibatasi dengan anggaran tertentu.

2. Waktu, telah ditetapkan.

3. Mutu, dalam bentuk kinerja yang harus memenuhi syarat tertentu. Proyek
konstruksi adalah proyek dengan komponen kegiatan dari pengkajian
kelyakan, design engineering, pengadaan dan konstruksi (Iman Soeharto,
1997).

2.1.2 Studi Kelayakan Proyek

Pengkajian yang bersifat menyeluruh dan mencoba menyoroti segala aspek

kelayakan proyek atau investasi dikenal sebagai studi kelayakan (Soeharto,
1997). Mengkaji kelayakan suatu proyek bertujuan untuk menilai usulan suatu
proyek atau investasi yang akan datang dari segala segi secara professional.
 Penilaian disini tidak lain adalah memberikan rekomendasi apakah sebaiknya
proyek yang bersangkutan layak dikerjakan atau tidak. Mengingat kondisi dimasa
mendatang penuh ketidak pastiaan, maka studi yang dilakukan meliputi berbagai
aspek yang membutuhkan pertimbangan tertentu untuk memutuskannya. Tujuan
dilakukannyastudi kelayakan untuk menghindari keterlanjuran penanaman modal
yang terlalu besar untuk proyek yang tidak memungkinkan. Hal-hal yang perlu
diketahui dalam studi kelayakan adalah:
1. Ruang lingkup kegiatan proyek disini perlu ditentukan bidang-bidang apa
proyek yang akan beroperasi.
2. Cara-cara kegiatan proyek dilakukan. Dalam hal ini perlu ditentukan apakah
proyek akan dijalankan sendiri atau diserahkan kepada beberapa pihak lain.
3. Evaluasi terhadap aspek-aspek yang menentukan berhasilnya seluruh proyek
4. Sarana yang dibutuhkan oleh proyek misalnya kebutuhan tenaga kerja,
material dan sebagainya.
5. Hasil kegiatan proyek tersebut serta biaya-biaya yang harus ditanggung.

6. Akibat-akibat yang bermanfaat maupun tidak dari adanya proyek tersebut.

7. Langkah-langkah rencana untuk melaksanakan proyek (jadwal untuk

masing-masing kegiatan).
Pada umumnya studi kelayakan menyangkut beberapa hal yang harus dipelajari antara
lain aspek pasar, aspek teknis, aspek finansial, aspek sosial, dan aspek ekonomi. Dalam
hal ini yang akan dibahas lebih lanjut yaitu tentang aspek pasar, teknis, dan finansial
1. Aspek Pasar
Menurut Stanton dalam buku studi kelayakan bisnis karangan Husein Umar
(2005, p35) pasar adalah kumpulan orang-orang yang mempunyai keinginan
untuk puas, uang untuk belanja dan kemauan untuk membelanjakannya. Jadi
ada tiga faktor utama yang menunjang terjadinya pasar, yaitu: orang dengan
segala keinginannya, daya belinya, serta tingkah laku dalam pembeliannya.
Menurut Umar (2005, p35) pasar, menurut para ahli, merupakan tempat
pertemuan antara penjual dan pembeli, atau saling bertemunya antara kekuatan
permintaan dan penawaran untuk membentuk suatu harga.
Menurut Kasmir Jakfar (2012, p44) pasar dapat diartikan sebagai tempat
bertemunya para penjual dan pembeli untuk melakukan transaksi.
2. Aspek Pemasaran
Menurut Kotler yang dikutip oleh Kasmir Jakfar (2012, p47) pemasaran adalah
proses sosial dan manajerial yang membuat individu dan kelompok memperoleh
apa yang mereka butuhkan dan inginkan lewat penciptaan dan pertukaran timbal
balik produk dan nilai dengan orang lain.
Menurut Stanton yang dikutip Umar (2005, p67), pemasaran meliputi
keseluruhan sistem yang berhubungan dengan kegiatan-kegiatan usaha, yang
bertujuan merencanakan, menentukan harga, hingga mempromosikan dan
mendistribusikan barang-barang atau jasa yang akan memuaskan kebutuhan
pembeli yang aktual maupun yang potensial.
Bauran pemasaran (Kotler 2005, p18) adalah seperangkat alat pemasaran yang
digunakan perusahaan secara terus-menerus untuk mencapai tujuan
pemasarannya di pasar sasaran. Bagi pemasaran suatu produk barang,
manajemen pemasaran dibagi menjadi 4 (empat) kebijakan pemasaran yang
lazim disebut sebagai bauran pemasaran (marketing mix) atau 4P dalam
pemasaran yang terdiri dari 4 (empat) komponen, yaitu produk (product), harga
(price), distribusi atau tempat (place), dan promosi (promotion). Yang masing-
masing akan dijelaskan sebagai berikut:
1. Produk
Produk berupa barang atau jasa yang dapat dibeda-bedakan atau diklasifikasikan
menurut bentuk dan jenisnya. Produk barang tidak hanya memperhatikan
penampilan, tetapi juga hendaknya berupa produk yang mudah, praktis, aman,
tidak mahal, sederhana dan ekonomis dalam proses produksi dan distribusinya.
2. Harga
Harga merupakan sejumlah nilai yang akan ditukarkan oleh konsumen dengan
segala manfaat dari memiliki atau menggunakan produk tersebut. Yang nilainya
ditetapkan oleh pembeli dan penjual melalui proses tawar-menawar, atau yang
ditetapkan oleh penjual untuk satu harga yang sama terhadap semua pembeli.
3. Distribusi/Tempat
Sebagian besar produsen menggunakan perantara pemasaran untuk memasarkan
produknya, khususnya barang dengan cara membangun saluran distribusi, yakni
sekelompok organisasi yang saling tergantung pada proses yang memungkinkan
suatu produk tersedia bagi pengguna atau konsumen.
4. Promosi
 Dalam dunia pemasaran tidak selalu hanya membicarakan produk, harga
produk, dan mendistribusikan produk, tetapi juga ada hal lain yang cukup
penting dalam mengkomunikasikan produk ini kepada masyarakat agar produk
tersebut dapat dikenal dan akhirnya dibeli oleh konsumen. Dalam
mengkomunikasikan produk perlu dibuat suatu strategi yang tepat dalam
memenangkan persaingan atau dengan strategi yang sering disebut bauran
promosi, yang terdiri atas empat komponen utama yaitu periklanan, promosi
penjualan, hubungan masyarakat, dan penjualan perorangan.

3. Aspek Teknis dan Rencana Pengembangan

Pengkajian aspek teknis suatu aspek yang berkenaan dengan proses

pembangunan proyek secara teknis dan pengoperasiannya setelah proyek
tersebut selesai dibangun. Pengkajian aspek teknis amat erat hubungannya
dengan aspek lain terutama aspek finansial, dan pasar (Soeharto, 2002).

Kajian aspek teknis menitik beratkan pada penilaian atas kelayakan proyek dari
sisi teknis. Penilaian meliputi penentuan lokasi proyek, pemilihan mesin dan
peralatan. Sehubungan dengan hal tersebut ada beberapa hal yang perlu dikaji
diantaranya:
1. Lokasi atau letak yang dipilih cukup strategis.

2. Material dan bahan mudah didapat.

3. Mobilisasi kendaraan.

Beberapa variabel yang perlu diperhatikan untuk pemilihan lokasi proyek

dibedakan dalam dua golongan besar, yakni variabel utama dan variabel bukan
utama (Husnan dan Suwarsono, 2000).

Variabel-variabel utama tersebut antara lain:

a. Ketersediaan bahan baku utama dan bahan pembantu

b. Suplai tenaga kerja

c. Ketersediaan fasilitas transportasi

d. Ketersediaan sarana telekomunikasi, air dan tenaga listrik

 e. Kedekatan dengan letak pasar yang dituju

Disamping kelima variabel utama tersebut diatas, terdapat beberapa

variabel bukan utama yang perlu mendapat perhatian dalam pemilihan lokasi
proyek diantaranya adalah :
a. Hukum dan peraruran yang berlaku di Indonesia, maupun di tingkat lokal
pada rencana lokasi
b. Iklim, keadaan tanah

c. Sikap dari masyarakat setempat (adat istiadat)

d. Rencana masa depan perusahaan, dalam kaitannya dengan perluasan

2.2 Kajian dari berbagai Jurnal

2.2.1 Study Kelayakan

Studi kelayakan adalah penelitian yang mendalam terhadap suatu ide bisnis tentang
layak atau tidaknya ide tersebut untuk dilaksanakan. Studi kelayakan proyek adalah
penelitian tebtang dapat tidaknya suatu proyek dilakukan dengan berhasil. Pengertian
keberhasilan ini mungkin bisa ditafsirkan agak berbeda-beda. Ada yang menafsirkan
dalam artian yang lebih terbatas, ada juga yang mengartikan dalam artian yang lebih
luas. Artian yang lebih terbatas, terutama dipergunakan oleh pihak swasta yang lebih
berminat tentang manfaat ekonomis suatu investasi.(Jurnal axial Rekayasa dan
Manajemen Konstruksi Vol.6 No.2 Agustus 2018 Hal.113 – 12
 BAB III
ANALISIS INDUSTRI, RESIKO & SWOT

Analisa SWOT
Analisa SWOT sangat diperlukan dalam menganalisa suatu potensi dari pada
Hotel yang terutama terkait dengan aspek-aspek usaha, alam, budaya & lingkungan
sekelilingnya, perencanaan pendirian suatu area Hotel dengan klasifikasi menengah
keatas harus dapat mengikuti kriteria-kriteria sebagai berikut:

2.1 Kelebihan - Kelebihan

a. Ciri-Ciri Dari Pada Hotel
 Mempunyai suatu tema dan konsep yang bercirikan suatu yang unik dan
mempunyai intergrated yang jelas,
 Lokasi yang cukup menunjang tampilan secara keseluruhan,
 Nama hotel yang mudah dikenal,
 Jumlah kamar yang memadai,
 Mempunyai fasilitas umum yang lebih dari suatu standar.

b. Lokasi Hotel
 Terletak diareal sangat strategis dikawasan yang mudah dicapai oleh
kendaraan umum maupun pribadi,
 Mudah dicapai dari kawasan business,
 Terletak didaerah yang cukup tenang,
 Aman dan mempunyai sistim pengamanan selama 24 jam,
 Dikelilingi oleh pusat pendidikan, perumahan dan perkantoran.
c. Kepegawaian
 Jumlah staf dan karyawan yang memiliki loyalitas terhadap perusahaan
dan ratio yang memadai 1 : 0.8 orang berbanding 1 kamar,
 Mempunyai keinginan untuk memberikan pelayanan yang baik kepada
tamu,
 Percaya diri, dan mampu bekerjasama sebagai tim yang solid,
 Mempunyai tingkat pengalaman yang memadai.
 d. Prasarana
 Mempunyai pangsa pasar yang stabil,
 Adanya konsep dan strategy sales & marketing yang kuat,
 Berkembang dibawah naungan Corporate Company yang baik dan
terorganisir dengan baik,
 Terletak diarea yang akan berkembang dari master plan tata kota,
 Sistim kepemilikan & manajemen yang stabil baik dana maupun sistim
administrasinya.

2.2 Kelemahan - Kelemahan

I. Ciri-Ciri Hotel
 Hotel tidak menampilkan keseluruhan aspek pasar,
 Banyak area yang mubazir bila tidak dikelola dengan baik,
 Bila sistim manajemen yang ada sangat lemah maka akan merubah
keseluruhan tatanan hotel,
 Memerlukan arah pasar yang terencana dengan baik,
 Fasilitas yang berlebihan akan menjadikan sumber biaya,
 Kemampuan dan penampilan staf,
 Direncanakan dan dibangun cenderung mengikuti keadaan pasar dan pada
waktu itu.

II. Lokasi hotel

 Terletak dikawasan utama, sehingga harus taat dengan master plan,
 Letaknya dipojok sehingga mengurangi Koefisien Luas Bangunan (KLB)
dan garis sepadan bangunan.

III. Keuangan
 Nilai Investasi yang cukup besar,
 Perbedaan sistim pandang pengelolaan keuangan antara management dan
pemilik.
 IV. Status Tanah
 Terletak di dua (2) wilayah, dan sebagian merupakan jalur hijau.
2.3 Kesempatan/Peluang
a. Bentuk Dari Hotel
 Konsep & visi harus mempergunakan/mempertahankan suatu tema yang
kuat dan mencerminkan keunikan tersendiri sebagai suatu hotel yang
menengah keatas dan atau berbintang tiga (***),
 Memperbaiki dan mempertajam visi Sales & Marketing ke suatu hotel
yang mempunyai variasi dalam market mix yang bercirikan suatu hotel,
 Diciptakan produk Hotel yang berkwalitas dan bercita rasa tinggi.
b. Lokasi Dari Hotel
 Memperjelas lokasi Hotel pada lokasi sebagai suatu lokasi yang sangat
strategis dan positif,
 Image Hotel harus dapat dipertahankan sebagai hotel yang berkwalitas
tinggi,
 Produk yang dikembangkan harus berbeda dengan hotel lainnya.

c. Sales & Marketing

 Merambah business langsung ke sasarannya, dengan alasan bahwa
konsep/visi dari pada Intergrated merupakan konsep mix market termasuk
pleasure,
 Menciptakan harga yang bersaing,
 Mengembangkan difersifikasi market mix,
 Meningkatkan prasarana sales & marketing,
 Memasarkan Hotel secara luas baik international maupun local,
 Corporate identity sebagai group image dalam berpromosi,
 Membuka sales representative di propinsi-propinsi yang menjadi
supporter utama pangsa pasar.

2.4 Perbaikan-Perbaikan
a. Bentuk Dari Hotel
 Group Corporate identity sebagai image hotel,
  Pengelolaan hotel dan lingkungan disekelilingnya harus memperhatikan
kesatuan sebagai kawasan utama (pemerintah, wisata dan usaha).

b. Persaingan
 Pasca krisis ekonomi dengan masih adanya perang tarif, perlu di lakukan
penguatan di sisi produk dan layanan untuk memenangkan persaingan ini,
 Meningkatkan metode sales & marketing yang unik.

c. Umum
 Pengarahan strategy marketing secara matang,
 Pengaruh global ekonomi, lokal maupun internasional harus diantisipasi
dengan mempersiapkan fasilitas dan Sumber Daya Manusia (SDM) yang
mampu survive dalam kondisi persaingan ini,
 Untuk menghindari risiko kehilangan kepercayaan pasar bila sistim
manajerialnya jelek, diperlukan langkah penguatan di sisi manajerial,
 Finansial manajemen yang kuat dan terarah,
 Keseluruhan aktivitas operasional harus difokuskan agar dapat
menghasilkan suatu Return on Investment yang kurang dari tujuh (7)
tahun,
 Penggunaan Reserve dana cadangan untuk recondition tepat waktu dan
terencana, bila tidak tepat mengakibatkan hilangnya Image product.

2.5 Kesimpulan
a. Strength
 Hotel yang akan dibangun memiliki lokasi jalan utama yang cukup
strategis dikawasan Cengkareng Jakarta Barat, yang telah menjadi satu
kesatuan dengan kawasan Bandara International Soekarno Hatta dan
mudah dicapai dari jalan tol,
 Akan dioperasionalkan oleh Operator yang sudah memiliki jaringan
pemasaran terutama di Indonesia,
 Memiliki cerukan pasar yang relatif stabil dalam mendukung arus
pendapatan dan profitabilitas,
 Lahan Parkir yang sangat luas.
 b. Weaknesses
Lokasi tidak langsung berhadapan ke Kawasan Bandara, sehingga perlu
dibangun suatu image dan pengenalan akan posisi hotel dengan cara yang
lebih baik dan berkesinambungan.
c. Opportunities
Kebutuhan akan akomodasi masih cukup tinggi di Daerah Khusus Ibukota
Jakarta, dan lokasi proyek cukup strategis, sehingga peluang dalam
pemasaran cukup mempunyai prospek.
d. Threat
Kalau tidak dikelola secara profesional.

Analisis Industri
Kinerja Perseroan tidak terlepas dari pengaruh-pengaruh kekuatan yang ada
dalam Industri Perhotelan. Kajian terhadap industri ini dan pengaruhnya
terhadap Perseroan akan membantu memberikan gambaran mengenai daya saing
dan posisi perseroan dalam industri Perhotelan, terutama dalam lingkup
persaingan yang relevan.

2.1 Ancaman Pesaing Baru

 Skala Ekonomis
Skala ekonomis yang perlu dicapai untuk masuk dalam industri hotel dengan
tingkat layanan berbintang memerlukan investasi yang cukup besar. Jumlah
kamar minimum dan konfigurasi fasilitas minimum harus dipenuhi untuk
dapat memperoleh predikat berbintang yang berpengaruh terhadap segmen
pasar yang diarah.

 Diferensiasi Produk
Produk industri hotel relatif standar, layanan yang disajikan tergantung
kepada tema dan segmen pasar yang dipilih, persaingan sulit dilakukan
dengan melakukan diferensiasi produk di luar pola yang telah lazim.

 Kebutuhan Modal
 Modal yang dibutuhkan untuk berusaha dalam industri hotel cukup besar.
Sebagian modal diperlukan untuk membiayai investasi dalam tanah dan
bangunan serta modal kerja yang tertanam.
 Akses Ke Pelanggan
Akses ke pelanggan merupakan kunci untuk memperoleh pendapatan
penjualan. Perseroan memiliki keunggulan dalam hal ini karena memiliki
lokasi yang prima sehingga dapat menguasai segmen pasar swasta yang
memberikan kontribusi pendapatan yang relatif stabil.

 Kebijakan Pemerintah
Kebijakan pemerintah terhadap industri, terutama berkenaan dengan
standarisasi produk dan layanan dan tata kota dapat berpengaruh signifikan
terhadap Perseroan, terutama mengingat kondisi fasilitas yang dimiliki oleh
Perseroan saat ini dalam beberapa hal belum memenuhi persyaratan yang
seharusnya.
 Halangan Untuk Keluar
Besarnya investasi yang diperlukan dan sifat spesifik dari aset yang
digunakan, membuat pemain di sektor ini tidak fleksibel untuk berubah
haluan ke sektor lain.
Kompetisi Dalam Industri
 Jumlah Pesaing
Persaingan dalam industri ini terjadi dalam lapangan dengan kesamaan
segmen pasar yang di arah. Perseroan memiliki pesaing yang cukup banyak,
namun tidak semua pesaing tumpang tindih dalam hal segmen pasar yang
diarah, saat ini Perseroan berhasil memelihara suatu cerukan yang
memberikan pendapatan dan keuntungan yang relatif stabil.
 Tingkat Pertumbuhan Industri
Pertumbuhan industri ini tidak terlalu tinggi karena sudah relatif mature.
Keterbatasan dan mahalnya harga lahan membatasi tingkat pertumbuhan
kapasitas di industri ini. Pasar dari industri ini dalam jangka panjang
diproyeksikan tumbuh secara moderat. Beberapa hotel yang pembangunannya
tertunda, dalam beberapa tahun ke depan mungkin akan menambah
penyediaan kapasitas di industri ini.
 Karakteristik Produk
 Produk yang dihasilkan relatif standar. Tema, lokasi, fasilitas dan konsistensi
merupakan kunci utama untuk memenangkan persaingan.

 Biaya Tetap
Biaya tetap untuk industri ini cukup besar dalam perawatannya sebagai
konsekuensi dari besarnya investasi yang tertanam dalam sarana dan
prasarana yang digunakan dalam operasional.
 Kapasitas
Kapasitas yang dimiliki oleh para pemain di industri ini tidak banyak,
sehingga potensi pendapatan yang diperoleh tidak dapat melebihi titik optimal
yang dapat dicapai dengan menggunakan kapasitas yang tersedia.
 Keragaman Pesaing

Keragaman persaingan dipengaruhi oleh pemilihan tema dan segmen pasar

yang dilayani. Industri ini biasanya telah membangun jalur pemasaran yang
berjalan cukup lama sehingga para pemain dapat menciptakan cerukan pasar
yang spesifik dari pola hubungan ini.

2.2 Posisi Pembeli

Posisi tawar dari pembeli di industri ini sangat kuat karena persaingan dari sisi
pasokan yang cukup ketat. Beberapa pemain memiliki karakteristik yang
spesifik seperti lokasi dan fasilitas yang disediakan, yang dapat memperbaiki
posisi tawarnya terhadap pembeli.
2.3 Posisi Pemasok
Pemasok yang mendukung industri ini relatif banyak, sehingga para pemain di
industri ini mempunyai cukup banyak pilihan untuk memenuhi kebutuhan yang
mendukung mereka dalam penyediaan layanannya.
2.4 Produk Substitusi
Untuk kondisi tertentu dari konsumen, mereka memiliki alternatif sebagai
pengganti seperti service apartment, villas.
2.5 Kepentingan Stakeholders
Banyak pihak memiliki kepentingan yang kadang-kadang saling berbenturan
satu dengan yang lain. Pemerintah berkepentingan untuk melindungi dan
 mendukung industri hotel, di sisi lain pemerintah juga harus melindungi
kepentingan dari para pekerja di industri yang padat karya ini, dimana posisi ini
kadang-kadang berbenturan.

Analisis Risiko Usaha

Risiko yang dihadapi oleh Pelanggan Perseroan dan Perseroan sendiri adalah
sebagai berikut :
2.1 Risiko Perekonomian
Faktor resiko yang berasal dari luar Perseroan antara lain disebabkan oleh kondisi
ekonomi, sosial dan politik baik nasional maupun internasional yang dapat berakibat
kurang baik dalam dunia usaha pada umumnya.
Kondisi perekonomian yang menurun secara langsung akan berdampak pada
penurunan aktivitas sektor rill, terutama berkaitan dengan penurunan daya beli
masyarakat, kenaikkan biaya produksi dan kenaikkan tingkat bunga pinjaman,
Bagi Perseroan, perekonomian yang kurang baik dapat berdampak pada penurunan
pendapatan atau inefisiensi lainnya.
2.2 Risiko Persaingan
Persaingan dalam industri hotel bersifat lokal. Walapun bersifat lokal, namun
karena kemudahan akses ke fasilitas, maka tingkat persaingan menjadi ketat.
Persaingan utamanya dilakukan dengan mekanisme harga, sehingga sangat
berpengaruh terhadap profitabilitas para pemain di industri ini.
2.3 Risiko Valuta Asing
Gejolak nilai tukar akan mempengaruhi kinerja hotel, karena sebagian besar
mengaitkan pendapatan dengan nilai tukar USD, untuk mengimbangi sumber
pendanaan yang mereka gunakan. Dalam kondisi nilai USD, yang menguat dan
sebagian pelanggan adalah pelanggan domestik, maka kemungkinan besar akan
berdampak negatif terhadap industri ini.
2.4 Risiko Perubahan Peraturan
Perubahan peraturan dapat berdampak negatif, baik terhadap pelanggan
Perseroan, maupun langsung terhadap Perseroan. Peraturan yang berdampak
langsung misalnya berkenaan dengan standarisasi industri.
2.5 Risiko Tidak Tercapainya Proyeksi
Faktor-Faktor tersebut di atas dapat berpengaruh, baik secara individual maupun
kolektif terhadap pencapaian proyeksi yang menjadi dasar dari penilaian ini.
Faktor risiko ini dicerminkan dalam tingkat diskonto yang digunakan dalam
perhitungan nilai Perseroan.

3.2 Prospek Pemasaran dan Operasi

2.6 Perkembangan disekitar Kawasan Proyek

3 Letak Geografi:

Secara geografis Letak kotanya sangat strategis karena berada di antara Ibukota
Negara DKI Jakarta dan Kabupaten Tangerang. Sesuai dengan Instruksi
Presiden Nomor 13 Tahun 1976 tentang pengembangan Jabotabek (Jakarta,
Bogor, Tangerang, Bekasi) dimana Cengkareng-Tangerang merupakan salah satu
daerah penyangga Ibu kota Negara DKI Jakarta.

4 Tata Guna Lahan:

Kota Tangerang merupakan salah satu kota di Botabek dengan luas wilayah
17.729,746 Ha. Dari luas wilayah tersebut pertumbuhan fisik kota ditunjukkan
oleh besarnya kawasan terbangun kota, yaitu seluas 10.127,231 Ha (57,12%
dari luas seluruh kota), sehingga sisanya sangat strategis untuk dapat
dikonsilidasikan dengan baik kedalam wilayah terbangun kota yang ada melalui
perencanaan kota yang sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW)
dan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR). Data terakhir menunjukkan bahwa
pemanfaatan lahan kota Tangerang meliputi:

 Pemukiman ( 5.988,2 Ha )
 Industri ( 1.367,1 Ha )
 Perdagangan dan Jasa ( 608,1 Ha )
  Pertanian ( 4.467,8 Ha )
 Lain-lainnya (819,4 Ha)
 Belum terpakai ( 266,4 Ha )
 Bandara Soekarno - Hatta (1.816 Ha)

Pola pengembangan lahan di Kota Tangerang ke dalam 2 (dua) kategori, yaitu

kawasan budidaya dan kawasan lindung. Berkaitan dengan zooning di Kota
Tangerang maka pengembangan di bagian utara telah ditetapkan adalah
Kecamatan Benda dan Batu Ceper.

Kecamatan Benda yang wilayahnya meliputi sebagian Bandara International

Soekarno - Hatta dan diarahkan sebagai ruang terbuka hijau dan buffer
(pengaman) bandara yang masih konsisten dengan Rencana Tata Ruang Wilayah
sebelumnya.

1. Lokasi Proyek

Lokasi lahan dan area rencana proyek hotel Swiss Belinn – Airport, Jakarta,
terletak diatas tanah seluas 7.450 m² yang masing-masing seluas 1.568,- m2
terletak di Daerah Khusus Ibukota Jakarta dan 5.882,-m2 di Kota Madya
Tangerang.

Lokasi lahan ini dikelilingi oleh kawasan dari berbagai kegiatan usaha;
beberapa hotel melati dan hotel berbintang dan lain-lain sebagian diantaranya :

 Dekat dengan Bandara Internasional Soekarno Hatta,

 Dekat dengan Pergudangan jalan Perancis,
 Dekat dengan akses masuk ke Jalan Tol Soedyatmo,
 Dekat dengan kawasan Industri Kapuk,

Melihat posisi lokasi lahan sebagai kawasan berkembang, dan melihat

keberadaan kawasan bisnis dan industri disekelilingnya; maka lahan cukup
 mempunyai potensial untuk dikembangkan untuk fasilitas akomodasi dengan
tambahan fasilitas untuk kegiatan MICE.

2. Perkembangan Bandara Soekarno Hatta

Kawasan Cengkareng-Tangerang yang merupakan wilayah penyangga ibu kota

negara memiliki nilai ekonomis yang tinggi karena terletak dekat dekan
pelabuhan udara Soekarno – Hatta.

Perluasan dan pembangunan infrastruktur lain di Bandara Soekarno-Hatta telah

mendapat perhatian yang serius dari Pemerintah serta pihak-pihak yang terkait,
dan telah serta akan dilakukan sebagai berikut :

 Bandara Soekarno-Hatta, katanya, mengingat kapasitas Bandara Soekarno

Hatta sangat terbatas sehingga terjadi ketidakseimbangan cukup luar biasa
dengan kebutuhan yang terus meningkat.
 Kapasitas Bandara dengan dua landasan hanya 22 juta penumpang per tahun
sedangkan pada 2018 melayani 70 juta penumpang dengan 3 landasan .
 Angkasa Pura II membuat "Grand Design" yang untuk tahap awal, yang bisa
dijadwalkan selesai pada 2019 adalah optimalisasi dan revitalisasi landasan
dan terminal, targetnya meningkatkan kapasitas Bandara Soekarno Hatta
hingga menjadi 80 juta penumpang per tahun pada 2020.
 Ada peningkatan kapasitas parkir (apron) saat ini dari 125 pesawat menjadi
174 pesawat disamping harus ada rekonfigurasi landasan pacu dan "taxiway"
agar kapasitas 80 juta penumpang per tahun dapat tercapai tanpa
membangun runway baru.,juga ada optimasi trafik dengan radar baru.
 Angkasa Pura II untuk peningkatan kapasitas itu berupa pengembangan
terminal 3 yang akan selesai pada 2018, program revitalisasi T2 yang
dimulai pertengahan 2018 dan selesai 2019.
 Revitalisasi Terminal 2 mulai pertengahan 2012 dan pembangunan fasilitas
penunjang yang berjalan paralel (aksesibilitas dan fasilitas lainnya) mulai
2018 hingga 2020.
  Perkiraan awal kebutuhan dana untuk semua proyek di atas sekitar Rp11,75
triliun. Pendanaan berasal dari Angkasa Pura II, kerja sama dengan investor,
dan pinjaman perbankan nasional.

3. Perdagangan

Pengembangan sektor perdagangan di kawasan Cengkareng-Tangerang tumbuh

seiring dengan pesatnya pengembangan kegiatan industri dan perumahan yang
telah ada. Sektor ini tumbuh dengan aktifitas manusia yang menuntut
tersedianya kebutuhan primer dan sekunder.

Dimasa yang akan datang, pengembangan sektor perdagangan sangat cerah

seiring dengan pengembangan sentra-sentra pemukiman baru, perluasan
pemukiman lama dan perindustrian dikawasan Cengkareng-Tangerang. Lahan
untuk pengembangan kegiatan perdagangan masih tersedia cukup luas.

4. Keuangan dan Perbankan

Seperti halnya kegiatan perdagangan, pengembangan sektor keuangan dan

perbankan di kawasan Cengkareng-Tangerang bertumbuh secara pesat seiring
dengan perkembangan maupun pertumbuhan pemukiman baru dan perindustrian
yang menuntut layangan keuangan dan perbankan yang semakin meningkat
yang tersebar hampir diseluruh wilayah.
 5. Perumahan

Pengembangan sektor pemukiman di kawasan Cengkareng -Tangerang, baik

pemukiman perkampungan maupun pemukiman baru, mengalami
perkembangan yang luar biasa.

Hal tersebut dimungkinkan dengan adanya peningkatan kebutuhan akan sarana

perumahan seiring dengan pertambahan penduduk (migrasi penduduk) yang
bekerja disentra-sentra kegiatan ekonomi di kawasan Cengkareng-Tangerang
dan penduduk penglaju (komuter) dari DKI Jakarta yang masih tetap bertempat
tinggal di kawasan Cengkareng-Tangerang tetapi bekerja di DKI Jakarta.

Pada masa krisis ekonomi, sebagian besar pengembangan perumahan baru

tersebut sempat berhenti. Namun beberapa pengembang khususnya skala kota
masih dapat bertahan dengan membangun rumah baru dalam jumlah yang sangat
terbatas

Penggunaan lahan didaerah Cengkareng-Tangerang lebih berfokus pada

kegiatan perumahan dan pemukiman termasuk penggunaan yang paling dominan
dalam pemanfaatan lahan terbangun.

Dimasa yang akan datang seiring dengan perkembangan jumlah penduduk dan
semakin sempitnya lahan di kawasan Cengkareng- Tangerang maka
pengembangan pemukiman vertikal merupakan alternatif untuk menunjang
kawasaan industri yang ada.

3.2.1 Konsep Proyek

Berdasarkan kajian potensi yang berkembang diwilayah sekitar Bandara

International , kawasan Cengkareng dan Tangerang, maka pengembangan
proyek hotel sangat memberikan prospek yang baik karena adanya kegiatan
yang mendukung seperti :
 a. Memanfaatkan kedekatan lokasi dengan bandara International Soekarno
Hatta dan aksesbilitas yang dimiliki langsung dari Tol Soedyatmo dan JORR
2, baik kebandara maupun ke wilayah Jakarta dan Tangerang.

b. Perkembangan pembangunan perluasan Bandara tahap 3.

c. Memanfaatkan perkembangan ekonomi kawasan Bandara International

sebagai kawasan industri,perdagangan dan pergudangan.
d. Dampak dari pada butit a-c, secara umum membawa multiplier effek kepada
kebutuhan industri property, terutama perumahan,akomodasi dan perkatoran.

5 Visi & Misi

 Menjadikan Fasilitas akomodasi sebagai tempat yang dapat menampung

variasi pangsa pasar terutama bagi wisatawan yang datang dan tinggal untuk
kepentingan MICE dan tamu yang datang dan menginap serta memerlukan
fasilitas akomodasi bagi para pengusaha kelas menengah, Korporasi,
professional muda yang mempunyai daya membeli dengan standard hotel
berbintang 3 (tiga).

 Menjadikan “Goals Management”, menjadikan sarana akomodasi yang

terbaik sesuai kelasnya di kawasan Cengkareng .

 Meningkatkan Points Of Sales sesuai dengan kelayakan dan potensi

akomodasi di kawasan Bandara.

 Meningkatkan kwalitas pelayanan dengan sumber daya manusia (SDM).

 Menerapkan biaya yang berimbang dan berkembang.

1. Theme

Mempersiapkan aktivitas promotion dan advertising secara berkesinambungan

untuk memposisikan sesuai visi perusahaan.

2. Pola Operasi

 Dikelola oleh International Chain Hotel dengan ”Brand Equity” yang telah
terbentuk.

 Meningkatkan serta memperluas segmentasi pasar yang telah terbentuk.

 Mempunyai standard pelayanan sebagai suatu kawasan wisata

International berbintang 3 (tiga)

 Mempunyai kelengkapan Food & Beverage dan fasilitas ruang pertemuan

yang dapat juga menopang kegiatan MICE.

 Mempunyai fasilitas parkir yang cukup luas sehingga dapat menopang

kegiatan MICE.

 Karyawan harus mempunyai salesman ship yang tinggi.

 Mendayagunakan system komputerisasi untuk meningkatkan pelayanan.

 Mempunyai kemampuan menguasai The Uniform System of Account for

Hotels untuk berkomunikasi dalam berorganisasi.
 a. Front Of The House

 Reception & lobby area merupakan image utama dalam pendistribusian

tamu yang datang dan menginap dengan daya dukung kelengkapan bagi
tamu group dan MICE dengan nyaman dapat dilayani secara cepat.

 Food & Beverage Outlet yang memberikan pelayanan standard

international.

b. Back Of The House

Pengaturan terhadap Back Of The House yang meliputi offices, storage dan
fasilitas karyawan diatur sebaik mungkin untuk menunjang citra kawasan
seperti :

 Area parkir dibuat sesuai dengan site plan.

 Fasilitas karyawan dengan segala aktivitas.

3.3 Prospek Pemasaran

3.3.1 Orientasi Pasar

Sebagai hasil penelitian bahwa kebiasaan strategi pemasaran untuk suatu bisnis
Hotel di kawasan Kota Jakarta dan sekitarnya tersebut lebih difokuskan kepada
pangsa pasar tertentu, yang mana manajemen atau operator akan bertumpu
kepada jaringan pemasaran yang telah dipunyai dan dapat juga mengadakan
kerjasama dengan tour operator (travel) lokal maupun international yang telah
mempunyai reputasi dan jaringan usahanya di Indonesia.
Kelompok pasar ini terbagi menjadi :

1. Pasar FIT (Individual) yang mana pasar ini lebih dominan datang dari
Executive Profesional , pengusaha .yang mana pangsa pasar ini sangat
menyenangi lokasi-lokasi yang tempat berkumpul para pengusaha dan
bergengsi.serta cenderung mau membayar mahal (buying pasar potensial)
diproyeksikan sebesar 65 %.
2. Pasar GIT (group) yang mana pasar ini merupakan bergroup seperti paket
tour, dan wisatawan, yang mana kunjungannya banyak diatur oleh travel
agent diproyeksi sebesar 25 %
3. Pasar Others, seperti MICE, Goverment, Diplomatik dan Corporate, pangsa
pasar ini diperkirakan sebesar 10 %.

Pengembangan business hotel tersebut diharapkan dapat mempertahankan dan

mendaya gunakan potensi pangsa pasar seperti yang diuraikan pada analisa-
analisa sebagai berikut :

Pangsa pasar utamanya sebagai berikut :

1. Bisnis(Corporate)

 Medan.
 Bandung.
 Surabaya.
 Yogjakarta.
 Solo.
 Kota-kota di Kalimantan.
 Kota-Kota di Sulawesi dan Indonesian Timur.

2. Pemerintahan (Government)

 Departemen-Departemen.
  ABRI.
 Diplomat
 Universitas - Universitas.

3. Meeting Exhibition, Incentive & Convention(MICE) :

Skala umum segmentasi Hotel di kawasan Kota Jakarta dan sekitarnya

dilebih difokuskan kepada pangsa pasar Bisnis. dan Konvensi.

3.5.2 Analisa Lama Tinggal (Length of Stay)

Suatu target pasar dari suatu business hotel akan ditentukan oleh lama
tinggalnya tamu (length of stay) dan kwalitas produknya.

Analisa lama tinggal sangat tergantung dari kwalitas lingkungan, lokasi

business, aksesibilitas, kwalitas produk, harga. Hal tersebut merupakan satu
daya dukung utama suksesnya perkembangan business hotel tersebut.

Dapat direfleksikan bahwa fasilitas-fasilitas yang mempengaruhi lama tinggal

tamu pada business hotel adalah sebagai berikut :

Aksesibilitas, dapat diperjelas bahwa poin ini merupakan faktor dominan untuk
menentukan betapa pentingnya aksesibilitas untuk mencapai ke business tersebut
dengan cepat, aman dan memberikan kesan bahwa produk business itu
berkwalitas.

Sarana business, merupakan suatu peluang bagaimana membuat tamu-tamu

tersebut untuk betah berlama-lama tinggal untuk business tanpa adanya kesan
bosan dan jenuh.

Yang termasuk sarana utama business adalah staff service, kenyamanan ,alam
lingkungan sekelilingnya, kwalitas makanan dan minuman, even atau hotel
aktifities yang berkesinambungan.
Sarana-sarana pendukung lainnya :

 Konsep arsitektur.
 Health Spa dan Massage.
  Transportasi dari tempat kedatangan sampai ke hotel atau sebaliknya.
 Kamar-kamar yang berkwalitas baik termasuk perlengkapannya.

3.5.3 Pola Pemasaran

1. Menetapkan Occupancy
a. Pasaran : Dalam negeri dan Luar negeri
b. Cara / Alat :
Sales Call, Telle Marketing, Travel Fair, Bourse, Familiarization Tour,
Direct Mail, Media Advertising, Publication, Packet Deals, Telle
marketing.

2. Menetapkan Average Room Rate.

a. Pasaran :
Travel Agent, Perusahaan, Reservation & Marketing Representative.
b. Cara / Alat :
Menetapkan Publish Rate, menjual Business Hotel tersebut lebih intesif
langsung ke pasar utamanya terutama Corporate ,Government dan
MICE
c. Mengadakan kerjasama promosi dengan majalah khusus yang
mempunyai reputasi Nasional dan International sesuai situasi wilayah
tersebut.

3. Pemanfaatan Periklanan sebagai Media Promosi

Didalam rangka peningkatan pemasaran maka peranan periklanan masih

tetap penting guna menyebar luaskan "people awareness" mengenai Business
Hotel tersebut.
a. Media periklanan yang dipilih untuk usaha promosi harus yang potensial
adalah yang berkaitan dengan hotel sendiri dan sebagainya.
 b. Untuk menjaga kesinambungan hubungan dengan para relasi usaha
perlu tetap dijalankan dan cara yang cukup effisien adalah melalui
Direct Mail.
Direct Mail ini perlu dilakukan secara teratur dan berkelanjutan
untuk meyakinkan para relasi.
Program Direct Mail yang perlu direncanakan dan dijalankan adalah :
 Mengirim Contract Rates
 Mengirim Promosi Materials secara teratur kepada local /
overseas agent.

4. Public Relations

Tugas utama adalah menunjukkan citra perusahaan yang baik di mata

masyarakat baik didalam maupun diluar negeri.

Usaha-usaha yang diperlukan adalah :

 Membuat dokumentasi aktifitas hotel sebagai bahan Press
Release
 Membina hubungan yang baik dengan majalah pariwisata dalam /
luar negeri sebagai bahan promosi
 Program Entertaining yang berkesinambungan untuk menjaga
 image baik hotel kepada para relasi.
 Jemput Bola
 Tunggu Bola

Melakukan pengiklanan melalui beberapa media, seperti:

 Radio, Ad Lips, Talk Show
 Koran, Iklan dan advertorial
 Televisi
 Majalah Properti dan Lifestyle
 Discount khusus untuk acara tertentu dan block sales
 Majalah Properti dan Lifestyle
 Flyer
3.5.4 Analisa Persaingan

Dalam usaha perhotelan masalah persaingan diantara industri hotel-hotel

merupakan suatu hal yang wajar, yang dimana terjadi perang tarif dengan jalan
memberikan discount rate .

Namun bagi hotel-hotel yang sudah mempunyai ciri khas dan mempunyai jalur
pemasaran yang sudah mendunia serta dikelola secara profesional dan atau
menggunakan operator hotel yang sudah berpengalaman dalam memberikan
discount tidak dilakukan serta merta dan secara serabutan, karena mereka tetap
menjaga reputasi dan posisi di pemasaran.

Dibawah ini adalah hotel-hotel yang mempunyai potensi sebagai pesaing pada
posisi per 31 Desember 2018 adalah sebagai berikut :

Tabel 3.1. Prime Competitor

Marketshare 2018 Prime Competitor hotel dikawasan Bandara
Total Room
Name of Stars No.of Market MS
Rooms sold Occupancy Rank ARR
Hotel
rooms 365 365 2018 Rp.000 share(MS) Jakarta
1.2%
Sheraton 5 220 80,300 65,283.9 81.3% 4 1,175 27.2%
Aston
0.8%
Cengkareng 3 156 56,940 40,655.2 71.4% 4 475 16.9%
0.7%
Amaris 2 118 43,070 37,643.2 87.4% 2 465 15.7%
1.3%
FM7 4 246 89,790 70,036.2 78.0% 3 583 29.2%
Airport
0.5%
Hotel 3 82 29,930 26,637.7 89.0% 1 850 11.1%
0.0%
- - 0.0% 1
4.2%
Total 822 300,030 240,256.1 80.1% 100.0%
Marketshare 2017 Prime Competitor hotel dikawasan Bandara
Total Room
Name of Stars No.of Market MS
Rooms sold Occupancy Rank ARR
Hotel
rooms 365 365 2017 Rp. share Jakarta
1.2%
Sheraton 5 220 80,300 63,115.8 78.6% 4 1,085 32.1%
Aston
0.8%
Cengkareng 3 156 56,940 40,655.2 71.4% 4 465 20.7%
0.0%
Amaris 2 0 - - 0.0% - - 0.0%
1.3%
FM7 4 246 89,790 65,726.3 73.2% 3 535 33.4%
Airport
0.5%
Hotel 3 82 29,930 27,236.3 91.0% 1 765 13.8%
0.0%
- - 0.0% 1 0.0%
3.8%
Total 704 256,960 196,733.5 76.6% 100.0%

Selain hotel – hotel tersebut, juga beberapa hotel menjadi pesaingnya yaitu
antara lain sebagai berikut :

 Hotel-hotel yang akan dibangun di terminal 3.

 Hotel Novotel di kota Tangerang.
 Hotel yang terletak mudah dicapai dari kawasan Cengkareng seperti
Aston Cengkareng.

3.5.5 Strategi Pemasaran

Untuk dapat sukses di dalam pemasaran dan pengoperasian proyek ini, sehingga
dapat memenuhi kewajiban kepada para pemilik dan membayar kewajiban
kepada pihak pendana, maka beberapa hal terkait kepada asumsi penjualan perlu
diperhatikan dan diselaraskan dengan hotel operator sebagai pengelola,
sehingga hotel dapat beroperasional dengan baik dan sukses yaitu sebagai
berikut :
 Kamar

Tabel 3.2. Strategi Penjualan

Size Room Rate Rate Total
Room Available M2 Key US$. Rp.000 Rp000
Twin Room 21.20 66 90 810 53,460
Hollywood Twin 21.20 35 90 810 28,350
Queen Room 21.20 40 90 810 32,400
Suite Room 42.50 4 140 1,260 5,040
Potential Average
Room Rate 145 822 119,250
Average Discount 247 30%
Average Room rate 576 70%

Sebagai suatu Bisnis hotel berbintang 3 (tiga), maka harga kamar disusun
sesuai dengan kelasnya, namun tetap mempunyai flexibilitas, oleh karenanya
di dalam menjual kamar dialokasikan suatu “volume discount rate” (VDR)
berkisar 25% - 45% tergantung pangsa pasar dan jenis kamar, sehingga rata-
rata pada satu tahun berkisar 30 %.

Harga kamar tersebut akan disesuaikan setiap tahun dengan kenaikan 2.5%.

 Tingkat Penghunian Kamar (Occupancy)

Potensi tingkat penghunian kamar (TPK) dengan dasar menghitung potensi

“market share” yang dapat diserap setiap tahunnya, diperkirakan mempunyai
potensi untuk dapat menyerap 0.30 - 0.60% setiap tahunnya dari jumlah
kamar hotel berbintang yang terjual seluruh Jakarta.

Potensi Tingkat Penghunian Kamar (TPK) pada periode tahun 2014–2022

dapat digambarkan sebagai berikut :
 Tabel 3.3. Potensi Tingkat Penghunian Kamar (TPK) di Jakarta
Jumlah TPK Market Share - Swiss Bell
Tahun Room Room %
Hotel Jakarta % Night Avalb OCC
2007 50.58% 0.0% - - 0.0%
2014 55.8% 0.50% 32,646 52,925 61.7%
2015 57.8% 0.50% 34,976 52,925 66.1%
2016 59.9% 0.50% 37,477 52,925 70.8%
2017 62.2% 0.50% 40,161 52,925 75.9%
2018 64.6% 0.45% 38,740 52,925 73.2%
2019 67.3% 0.45% 41,525 52,925 78.5%
2020 70.1% 0.40% 39,565 52,925 74.8%
2021 73.2% 0.40% 42,409 52,925 80.1%
2022 76.5% 0.35% 39,776 52,925 75.2%
2023 80.1% 0.35% 42,636 52,925 80.6%

Komposisi tamu yang datang dan menginap diproyeksikan dengan

komposisi pada tahun pertama sebagai berikut :

 Corporate = 35 %
 Walk in = 20 %
 Paket = 5%
 Wholesale = 25%
 MICE = 10 %
 Leisure = 5%
Jumlah = 100,0%

 Tingkat Penghunian Ganda (Double Occupancy)

Tingkat penghunian ganda diproyeksikan berkisar 80%, hal ini berarti rata-
rata jumlah tamu yang menginap setiap kamar terdiri atas 0,3 kamar diisi
oleh 2 orang.

 Makanan dan Minuman

Potensi penjualan makanan dan minuman diharapkan dari jumlah tamu yang
menginap dan sebagian dari tamu luar, sehingga potensi tahun pertama
operasional dapat digambarkan sebagai berikut :
 Tabel 3.4 Potensi Penjualan Makanan dan Minuman
Perputaran
Average Average
Rata–Rata
Cover Cover
Outlet Kapasitas Dalam
Food Beverage
Satu (1)
(Rp.000) (Rp.000)
Tahun
Caffee shop 100 kursi 1.2 55 20
Room Service Dari jumlah 0.3 60 20
tamu
Banquet 300 pax 24 kali 175 5
Weddings
Banquet Meetigs 200 pax 80 kali 325 5
Mini Bar Dari jumlah 0.20% 15 15
tamu
Food & Dari F & B 5%
Beverage Others Sales

 Departemen lainnya

Pendapatan untuk departemen lainnya didasarkan atas jumlah tamu yang

menginap dan dengan kenaikan harga setiap tahunnya 10%.

Pola Operasional.

Dengan visi menjadikan salah satu hotel berbintang terbaik dikelasnya terutama
dikawasan Cengkareng/Bandara, agar dapat bersaing dipemasaran maka harus
mempunyai suatu thema yang khusus dan berbeda.

5.1 Manajemen.

Mendasari pada peningkatan pelayanan “Personalized Services“ tersebut, maka

hotel akan memerlukan suatu organisasi yang baik yang didukung oleh
karyawan yang trampil dan tenaga supervisor yang berpengalaman dalam
bidangnya masing-masing serta dipimpin oleh seorang General Manager yang
 kreatif dan professional dalam mengoperasikan hotel dengan dukungan/support
management team dari perusahan pengelola/operator.

Dalam usaha untuk mencapai hasil yang lebih baik maka Manajemen akan
dituntut untuk dapat melaksanakan semua program yang telah direncanakan dan
disetujui sehingga investasi yang telah ditanamkan dapat dikembalikan sesuai
dengan jadwal yang telah ditetapkan. Untuk itu, Manajemen harus dapat mencari
suatu sistim dan cara yang se-eficient dan se-effektive mungkin, dengan suatu
organisasi yang dapat menunjang keberhasilan dari tujuan tersebut diatas.

5.2 Organisasi Hotel Swiss Belinn.

Pelaksanaan operasional hotel secara professional akan membutuhkan suatu

organisasi yang mantap dan dipimpin oleh seorang General Manager dibantu
oleh beberapa staffs yang dapat saling menunjang dan bekerjasama dengan baik.

Organisasi Akan Terdiri Dari :

 Front Office Department.

 Food & Beverage Department.
 Accounting Department.
 Sales & Marketing Department .
 Housekeeping & Laundry Department.
 Human Capital & Security Department.
 Engineering Department.

Fungsi Dan Peran Setiap Department

Fungsi dan peran setiap Department secara ringkas adalah sebagai berikut :

a. Front Office Department.

 Department ini bertanggung jawab pada segala sesuatu yang berhubungan
dengan pelayanan tamu hotel, sejak tamu tersebut belum berada di hotel
(pada saat reservation/booking), sampai tamu tersebut mulai menginjakkan
kakinya dipintu depan hotel hingga tamu tersebut akan meninggalkan hotel.

Department ini mempunyai peranan yang sangat penting bagi Hotel, karena
sebagai pintu gerbang, mempunyai fungsi sebagai tempat untuk check
in/check out, bertanya/meminta informasi tentang fasilitas lainnya, keluhan
pelayanan yang tidak pada tempatnya dari seluruh kegiatan yang ada di
hotel.

b. Food & Beverage Department.

Department ini mempunyai peranan yang cukup penting dalam operasional

hotel, karena diperkirakan Department ini akan memberikan hasil terbesar
kedua setelah Room Sales, yang dihasilkan dari outlets :

 Coffee Shop/Restaurant.
 Room Service.
 Banquet/Meeting Room.
 Bar Lounge, etc.

c. Accounting Department.

Tatalaksana Department ini lebih ditekankan pada kepentingan Internal

Operation dalam menangani seluruh kegiatan yang berhubungan dengan
Administrasi dan Keuangan, membawahi Store Room dan Purchasing &
Receiving.
d. Sales & Marketing Department.

Department ini mempunyai tugas untuk memasarkan dan menjual fasilitas

hotel termasuk mengadakan Advertensi dan Promosi, selain itu juga
bertanggung jawab terhadap segala sesuatu yang berhubungan dengan
masyarakat (Public Relation).

e. Housekeeping & Laundry Departement.

Department ini bertanggung jawab dalam bidang :

 Kebersihan kamar, area dalam dan luar hotel.

 Melengkapi keperluan tamu didalam kamar dan ruangan umum dan

menjaga agar selalu tetap bersih.

 Mengkoordinasi Laundry baik untuk tamu maupun untuk keperluan

hotel (linen, uniform, etc).

 Pelaksanaan pekerjaan administrasi dan operasional yang ada hubungan

erat dengan Front Office dan Engineering Department.

f. Human Resources & Security Department.

Department ini bertanggung jawab atas segala permasalahan yang

berhubungan dengan staff, karyawan, dan tenaga kerja yang terkait oleh
suatu hubungan kerja dengan pihak hotel.

Department ini akan bertanggung jawab pada kelangsungan dan

kenyamanan kerja dilingkungan hotel, sehingga karyawan dapat memberikan
jasa dan tenaganya bagi keperluan hotel.
 Department ini juga membawahi bagian security/keamanan yang
bertanggung jawab untuk menjaga keamanan tamu hotel dan property hotel
secara keseluruhan.

g. Engineering Department.

Department ini bertanggung jawab terhadap kelestarian dan kelancaran

mekanisme seluruh sarana hotel, untuk menunjang kelancaran operasional,
tanpa mengabaikan prinsip-prinsip ekonomis yang berkaitan dengan biaya,
dalam melaksanakan perbaikan dan pemeliharaan barang.

Organisasi Hotel.

Pelaksanaan operasional hotel secara professional akan membutuhkan suatu

organisasi yang baik dan dipimpin oleh seorang General Manager dibantu oleh
beberapa staffs yang dapat saling menunjang dan bekerjasama dengan baik,
dengan hitungan rasio perkamar 1: 0.65 orang diluar “Daily worker”

Organisasi Akan Terdiri Dari :

 Front Office Department : 10 orang.
 Food & Beverage Department : 24 orang.
 Accounting Department : 10 orang.
 Sales & Marketing Department : 4 orang.
 Housekeeping & Laundry Department : 32 orang.
 Human Resources & Security Department : 6 orang.
 Engineering Department : 8 orang.
Jumlah : 94 orang.
3.9 Kesimpulan.

a. Dengan adanya peluang untuk membangunan suatu tambahan fasilitas

akomodasi dikawasan Bandara Soekarno Hatta hal tersebut dapat
disimpulkan karena Kawasan Cengkareng-Tangerang yang merupakan
wilayah penyangga ibu kota negara memiliki nilai ekonomis yang tinggi,

b. Dengan adanya "Grand Design" pengembangan dan dilanjutkan dengan

pembangunan dan perluasan serta optimalisasi serta revitalisasi Bandara
Soekarno Hatta mulai tahun 2018 dan dijadwalkan selesai pada 2020,
targetnya meningkatkan kapasitas Bandara Soekarno Hatta hingga menjadi
80 juta penumpang per tahun pada 2019, membawa nilai tambah bagi
perekonomian disekitar kawasan,dan terbukanya peluang usaha sarana
akomodasi,

c. Perseroan melihat adanya potensi yang berkembang untuk Peluang

membangun sarana Akomodasi berbintang tiga (3) dikawasan Bandara
Soekarno Hatta, dengan menyatukan keseluruhan potensi pemasaran (market
mix), pola operasional sehingga tercermin dalam Konsep Perencanaan
Hotel,

d. Untuk menjamin pemasaran dalam pengoperasian hotel akan digunakan

telah diputuskan menggunakan perusahaan yang telah mememiliki “Brand
Equity” yang dimiliki oleh Operator International yaitu ‘Swiss Bellinn”,
sehingga diharapkan hotel dapat bersaing dan menghasilkan target yang
diharapkan.
 BAB IV
KESIMPULAN DAN SARAN

4.1. Kajian Kondisi Dan Potensi Pariwisata.

a. Kinerja perekonomian Indonesia di tahun 2016 masih cukup kuat.

Pencapaian kinerja ekonomi tersebut didukung oleh stabilitas makro dan
sistem keuangan yang tetap terjaga. Pertumbuhan ekomomi di triwulan
IV–2016 diperkirakan 6,5%, sehingga pertumbuhan ekonomi keseluruhan
tahun 2016 diperkirakan mencapai 6,5%. Pertumbuhan tersebut didukung
oleh permintaan domestic yang masih kuat dan kinerja ekspor yang masih
terjaga, Dari sisi produksi, sektor–sektor yang masih diperkirakan menjadi
pendorong utama pertumbuhan ekonomi adalah sektor industry, sektor
transportasi dan komunikasi, serta sektor perdagangan, hotel dan restoran.

b. Pergerakan dan pertumbuhan penumpang di Bandara Soekarno Hatta

sangat luar biasa,baik International mengalami kenaikan rata-rata 13
%,demikian pula Domestik 9 % dan transit 9 % , demikian pula selama
Januari–Desember 2016 jumlah penumpang angkutan udara ke luar negeri,
baik menggunakan penerbangan nasional maupun asing, mencapai 10,8
juta orang atau naik 12,53 persen dibandingkan jumlah penumpang pada
periode yang sama tahun sebelumnya sebesar 9,6 juta orang.

c. Secara keseluruhan, jumlah wisman yang datang ke Indonesia pada taun

2016 mencapai 7,65 juta orang atau meningkat 9,24 persen jika dibanding
wisman tahun 2010 sebesar 7,00 juta.

d. Pertumbuhan Wisatawan Asing yang datang ke Daerah Khusus Ibukota

Jakarta periode 2007–2016, meningkat rata-rata sebesar 6,03%, secara
kumulatif sepanjang Januari–Desember 2016 jumlah wisman yang
berkunjung ke Indonesia mencapai 2.003.944 orang atau meningkat
5,87%,
 e. Pertumbuhan hotel berbintang dan pasokan kamar di Daerah Khusus
Ibukota Jakarta pada tahun 2015 mencapai 3.001 kamar yang terdiri dari
12 unit Hotel berbintang dan 6 unit akomodasi (non bintang),sedangkan
pada tahun 2-3 tahun mendatangan hotel berbintang tiga (***) sampai
dengan bintang lima (*****) diperkirakan mencapai 1.896 unit yang terdiri
dari Hotel Bintang Tiga (***) sebanyak 550 unit, Hotel Bintang Empat
(****) sebanyak 610 unit dan Hotel Bintang Lima (*****) sebanyak 736
unit, hal ini menunjukkan bisnis perhotelan merupakan bisnis yang cukup
menjanjikan.

4.2 Kajian Operasional & Pemasaran.

a. Dengan adanya peluang untuk membangunan suatu tambahan fasilitas

akomodasi dikawasan Bandara Soekarno Hatta hal tersebut dapat
disimpulkan karena Kawasan Cengkareng-Tangerang yang merupakan
wilayah penyangga ibu kota negara memiliki nilai ekonomis yang tinggi,

b. Dengan adanya "Grand Design" pengembangan dan dilanjutkan dengan

pembangunan dan perluasan serta optimalisasi serta revitalisasi Bandara
Soekarno Hatta mulai tahun 2018 dan dijadwalkan selesai pada 2020,
targetnya meningkatkan kapasitas Bandara Soekarno Hatta hingga
menjadi 80 juta penumpang per tahun pada 2019, membawa nilai tambah
bagi perekonomian disekitar kawasan,dan terbukanya peluang usaha
sarana akomodasi,

c. Perseroan melihat adanya potensi yang berkembang untuk Peluang

membangun sarana Akomodasi berbintang tiga (3) dikawasan Bandara
Soekarno Hatta, dengan menyatukan keseluruhan potensi pemasaran
(market mix), pola operasional sehingga tercermin dalam Konsep
Perencanaan Hotel,
 d. Untuk menjamin pemasaran dalam pengoperasian hotel akan digunakan
telah diputuskan menggunakan perusahaan yang telah mememiliki
“Brand Equity” yang dimiliki oleh Operator International yaitu ‘Swiss
Bellinn”, sehingga diharapkan hotel dapat bersaing dan menghasilkan
target yang diharapkan.

4.3 Kajian SWOT

1. Strength

 Hotel yang akan dibangun memiliki lokasi jalan utama yang cukup
strategis dikawasan Cengkareng Jakarta Barat, yang telah menjadi satu
kesatuan dengan kawasan Bandara International Soekarno Hatta dan
mudah dicapai dari jalan tol,

 Akan dioperasionalkan oleh Operator yang sudah memiliki jaringan

pemasaran terutama di Indonesia,
 Memiliki cerukan pasar yang relatif stabil dalam mendukung arus
pendapatan dan profitabilitas,
 Lahan Parkir yang sangat luas.

2. Weaknesses

Lokasi tidak langsung berhadapan ke Kawasan Bandara, sehingga perlu

dibangun suatu image dan pengenalan akan posisi hotel dengan cara yang
lebih baik dan berkesinambungan.

3. Opportunities
 Kebutuhan akan akomodasi masih cukup tinggi di Daerah Khusus Ibukota
Jakarta, dan lokasi proyek cukup strategis, sehingga peluang dalam
pemasaran cukup mempunyai prospek.

4. Threat

Kalau tidak dikelola secara profesional.

4.4 Kajian Teknis & Perencanaan.

a. Lokasi lahan dan area rencana proyek hotel Swiss bel-Inn Cengkareng,
terletak diatas tanah seluas 7.450 m² yang masing-masing seluas 1.568,-
m2 terletak di Daerah Khusus Ibukota Jakarta dan 5.882,- m2 di Kota
Madya Tangerang. yang terletak di Jalan Raya Husein Sastranegara
Jakarta Barat,

b. Melihat posisi lokasi lahan sebagai kawasan berkembang, dan melihat

keberadaan kawasan bisnis dan industri disekelilingnya, maka lahan
cukup mempunyai potensial untuk dikembangkan untuk fasilitas
akomodasi.

c. Rencana pembangunan Hotel Swiss Belinn – Airport, Jakarta

dirancangkan oleh Konsultan Perencana Indo Megah, dimana dalam
rancangannya dilakukan dengan gaya minimalis dengan nuansa daerah
tropis sehingga dapat menyatu dengan lingkungan sekitarnya.

Kesimpulan
Berdasarkan kajian beberapa aspek di atas serta Proyeksi-Proyeksi lainnya
dengan syarat semua asumsi-asumsi yang telah diproyeksikan dapat terpenuhi,
maka disimpulkan bahwa Pembangunan Proyek Swiss Belinn – Airport, Jakarta
layak untuk dioperasionalkan menjadi hotel berbintang tiga (***), dilihat dari
lokasi dan juga kebutuhan pasar wisman.