Final Exam Asset Valuation

Arranged by:
MUHAMMAD LUTHFI FARIZ
20180430210

INTERNATIONAL PROGRAM FOR ISLAMIC ECONOMICS AND FINANCE

FACULTY OF ECONOMY AND BUSINESS

UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH YOGYAKARTA

2021
 Yogyakarta, 21 Juni 2021

Lampiran : 1 (Satu Bundel)

Perihal : Hasil Penilaian Properti

Kepada
Yth. Ahmad Ma’ruf
Dosen Fakultas Ekonomi Univ. Muhammadiyah Yogyakarta
Di
Jalan Lingkar Selatan, Tamantirto, Kasihan, Bantul
Daerah Istimewa Yogyakarta 55183

Dengan Hormat,
Guna mengaplikasikan praktik penilaian asset dengan pendekatan perbandingan penjualan dan
perbandingan pengkapitalisasian perndapatan, saya selaku penilai
1. Muhammad luthfi fariz

Telah melakukan penilaian terhadap asset tidak bergerak berupa:

Jenis Aset : Ruko
Pemilik : Bapak Silam
Alamat : Jl. Mangga II, Tanjung Redeb, Berau, Kalimantan Timur
Tanggal Penilaian : 21 Juni 2021
Penilai

Muhammad Luthfi Fariz

 BAB I

Pendahuluan

Menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia (KBBI), aset adalah modal, kekayaan, atau sesuatu
yang memiliki nilai tukar. Aset dapat berarti kekayaan. Jika dilihat dari bentuknya, aset dapat
berupa benda atau hak yang diperoleh melalui transaksi di masa lalu, contohnya saham atau
paten. Di sisi lain, Aset juga memiliki nilai ekonomi karena dapat dijual atau bahkan ditukar
menjadi uang tunai.  Aset dapat memberikan kontribusi pendapatan apabila dibuat produktif
sebagai modal harta kekayaan bernilai yang dikelola oleh sistem dan menghasilkan pendapatan
pasif (Passive Income). Untuk mendapatkan atau membangun aset membutuhkan sebuah
pembelajaran khusus. Aset merupakan kumulatif hasil dari tujuan mendapatkan sesuatu dalam
jangka waktu lama. Aset memiliki kecenderungan nilai menaik.

Dalam tugas akhir ini akan dilakukannya penilain asset property atau asset tetap. Aset tetap
juga dikenal sebagai aset tidak lancar atau aset keras. Contoh aktiva tetap yaitu Merek dagang,
Tanah, Bangunan, Mesin. Penilaian suatu property adalah merupakan prakiraan manfaat
ekonomi atas barang yang dinilai pada satu ukuran waktu tertentu dengan definisi nilai yang
tertentu pula.Nilai dalam hal ini bisa berwujud ”mata uang” dan bisa pula dalam wujud ”nilai
tukar”. Penilaian adalah perkiraan dari suatu nilai atau yang dapat didefinisikan sebagai
prakiraan suatu nilai dari suatu hasil perjanjian atau yang sudah ditetapkan dari opini satu
orang yang didasarkan pada keahlian, pelatihan, data yang akurat dari obyek yang diteliti.
Tugas Penilaian adalah mengadakan estimasi nilai terhadap suatu harta kekayaan. Sedangkan,
Appraiser atau penilai adalah seseorang yang melakukan estimasi nilai.

Tujuan dilakukannya penilaian asset ini untuk memenuhi tugas akhir mata kuliah Asset valuation
dan untuk menentukan atau mengetahui nilai Pasar Wajar atas subjek properti dan laporan
penilaian ini tidak bisa digunakan selain untuk tujuan tersebut.
 BAB II
Metodologi

Pendekatan pendapatan adalah suatu pendekatan penilaian properti yang didasarkan pada
pendapatan bersih per tahun, yang diterima dari pengusahaan properti tersebut. Pendapatan
bersih ini kemudian dikapitalisasikan dengan suatu faktor tingkat kapitalisasi tertentu untuk
mendapatkan nilai pasar wajar properti tersebut. Dalam pendekatan pendapatan, nilai properti
adalah fungsi pendapatan, dimana semakin tinggi pendapatan yang dapat dihasilkan oleh properti
maka semakin tinggi pula nilai properti tersebut.

Untuk properti perumahan, pendapatan diperoleh dari sewa bersihnya, yaitu pemasukan sewa
properti tersebut dikurangi biaya operasionalnya melalui pendekatan pendapatan. Metode ini
disebut dengan metode “kapitalisasi” karena nilai suatu properti diperoleh dari
pengkapitalisasian pendapatan bersih properti per tahun (net operating income per annum)
dengan suatu tingkat kapitalisasi tertentu. Pendekatan pendapatan ini adalah sesuai digunakan
untuk menilai properti yang menghasilkan pendapatan (income producing property).

Dalam penilaian aset, tingkat kapitalisasi digunakan untuk mengkonversi suatu pendapatan
properti yang telah dianggap tetap/ stabil menjadi nilai properti tersebut. Secara umum ada 2
dasar metode/ teknik kapitalisasi dalam penilaian properti : 1. Penerapan tingkat kapitalisasi
secara menyeluruh dari suatu properti. 2.Penerapan metode/ teknik penyisaan dengan
mempertimbangkan pendapatan komponen-komponen dari properti-properti yang dinilai.
Metode ini juga memanfaatkan pengganda pendapatan kotor atau GIM untuk menilaiproperti ain
yang biasanya tidak dibeli sebagai properti pendapatan tetapi bisa disewakan, seperti rumah.
Metode GRM menghubungkan harga jual properti dengan ppendaparan sewa yang diharapkan.
 BAB III
Deskripsi Asset

DATA-DATA KEPEMILIKAN

Data yang kami dapatkan di sekitar properti yang dapat digunakan sebagai dasar
penilaian adalah :

- Tanah

 Identitas : Ibrahim
 Lokasi : Jalan Mangga II, Tanjung redeb, Berau, Kalimantan
Timur
 Luas Tanah : 156 m²
 Bentuk Tanah : Segi empat datar.
 Letak Tanah : berjarak 4 Meter dari jalan raya
 Struktur Tanah : Keras dan stabil
 Jenis Hak : Hak milik pribadi

- Bangunan

 Luas Bangunan : 78 M2
 Jumlah Lantai : 1 (satu)
 Posisi : Pinggir Jalan Raya
 Elevasi : Sama dari permukaan jalan
 Penggunaan : Usaha Bisnis
 Kondisi Bangunan : Kokoh dan belum pernah direnovasi
- Foto lokasi objek penilitian
Deskripsi Lokasi
Bangunan Ruko yang kami teliti terletak di Jalan Mangga II di kota Berau, Kalimantan
Timur. Lokasi ini dapat dibilang strategis karena karena terdapat dalam pusat kota
Lokasi dapat dengan mudah ditemukan karena bangunan ruko dicat dengan warna full putih
sehingga mencolok dengan bangunan lainnya. Akses terdekat ruko ini ada rumah makan,
perkantoran, gelanggang olahraga, swalayan dan juga minimarket sehingga untuk customer yang
sedang melakukan kegiatan di cafe tersebut dapat mengakses kebutuhannya karena terdapat pada
lokasi yang strategis

BAB IV
Analisis Penilaian

Tingkat Kapitalisasi
Kapitalisasi = Suku bunga + Tingkat Resiko (Sesuai Suku Bunga)
3,345 + 3,345 = 6,69%

DATA PENDAPATAN

Perhitungan Pendapatan Café Kota Tua

Pendapatan Kotor Rp 114,500,000

Biaya-biaya :
Belanja (Pertahun) Rp 15,000,000
Gaji Karyawan (2 orang) Rp 28,800,000
Listrik dan air (1300 watt) Rp 2,400,000
Wifi Rp 3,000,000
Perawatan Mesin dan Tempat Rp 2,500,000
Rp 50,900,000
Pendapatan Bersih pertahun Rp 63,600,000

Pada sebidang tanah berukuran 156 M2 yang dipergunakan untuk usaha café (Kota Tua
Home Brewing) mampu menghasilkan pendapatan sebesar Rp. 63,600,000
Estimasi Nilai Properti

- (Net operating Income) = Rp. 63,600,000

- Tingkat Kapitalisasi = 6,69%
- Nilai Properti = Rp. 63,600,000 : 6,69%
- Nilai Properti = 950,672,645.73

BAB V
Analisis HBU

Pada sub ini akan membahas tentang hasil dari analisa penelitian untuk mendapatkan hasil
berupa penggunaan properti yang menghasilkan nilai lahan tertinggi.
A. Aspek Fisik Kelayakan aspek fisik merupakan salah satu syarat yang digunakan untuk analisa
Highest and Best Use (HBU). Untuk kelayakan aspek fisik juga diperlukan beberapa kriteria
yang menentukan suatu lahan layak atau tidak untuk dibangun properti komersial diatasnya
antara lain.

1. Lokasi Lahan objek penelitian ini berada di kawasan pemukiman dan komersial yang
berlokasi di jalan Mangga II berau, Kaltim. lahan ini sangat strategis karena terletak
dipusat kota. Selain itu, bangunan-bangunan disekitar lahan sangat menunjang untuk
dibangunnya properti komersial seperti pertokoan, perkantoran, hotel dan tempat hiburan.

2. Bentuk dan Luas Lahan objek penelitian ini memiliki ukuran lahan 13mx10m. Dengan
bentuk lahan yang persegi panjang akan memudahkan dalam proses pemilihan alternatif
bangunan dan proses pembangunan. Hal ini dikarenakan lahan yang memiliki bentuk
persegi panjang akan lebih mudah dibangun dari pada lahan yang tidak teratur, tapi perlu
diperhatikan juga luasan lahan yang tersedia.

3. Utilitas Lokasi lahan memiliki ketersediaan utilitas yang lengkap. Utilitas yang tersedia
seperti air bersih, listrik dan telepon.

4. Aksesbilitas Lahan ini terletak jalan kolektor dengan akses masuk dapat dijangkau melalui
Jalan Hj Isa II dan III,Jalan Durian II dan III. Lahan ini terletak di Jalan Mangga II yang
merupakan salah satu jalan yang terdapat pada pusat kota. Aksesibilitas ditinjau dari
ketersediaan angkutan umum yaitu tersedianya transportasi umum yang melewati jalan
tersebut seperti angkutan kota dan taxi.

B. Aspek Legal Syarat dari analisa Highest and Best Use yang kedua yaitu diizinkan secara legal
yang telah ditetapkan oleh peraturan pemerintah yang bertujuan agar lahan objek penelitian tidak
melanggar peraturan pemerintah.
1. Zoning (Peruntukan Lahan) untuk lahan objek penelitian sebagai komersial.
2. Koefisien Dasar Bangunan (KDB) maksimum adalah 60%
KDB= 156m2 ÷ 289m2
KDB= 0.53979 < 60%
Jadi kesimpilan berdasarkan perhitungan Koefisien Dasar Bangunanlahan ini layak
karena kurang dari 60%.
3. Koefisien Lantai Bangunan (KDB) : 300 %
4. Jumlah ketinggian maksimum lahan objek penelitian yang diizinkan yaitu 5 lantai.
5. Luas lantai = Luas Lahan x %
KLB= 159 x 300% = 477
Jumlah lantai bangunan maksimum yang dapat dibangun :
= Luas Lantai Bangunan Maks ÷ Luas Dasar Bangunan Maks
= 477 ÷ 159
= 3 lantai
Jadi, dapat disimpulkan bahwa jumlah lantai yang bisa di gunakan sebanyak tiga lantai.

C. Analisa aspek finansial ini digunakan untuk mendapatkan perencanaan nilai properti. Untuk
menganalisa nilai masing-masing properti dengan cara Net Operating Incame (NOI) dibagi
capitalizasion rate. Net Operating Incame (NOI) didapat dari hasil selisih biaya pendapatan
efektif dengan biaya operasional.

Nilai rata suku bunga : 3,345

Kapitalisasi : Suku bunga + Tingkat resiko (berdasarkan suku bunga)
: 3,345 + 3,345
: 6.69%
Perhitungan :
  Nilai Properti : Rp. 950,672,645.73
 Nilai Kapitalisasi : 6.5%
 Faktor Diskonto : 0.91

= Rp. 950,672,645.73 x 0.91

BAB VI
Penutup

Berdasarkan pendekatan kapitalisasi pendapatan, diperoleh nilai property dari ruko yang
digunakan untuk usaha Café kota tua, Berau , Kalimantan Timur dengan tanggal penilaian 21
Juni 2021, adalah sebesar Rp. 950,672,645.73). dengan analisis hbu bahwa peruntukan lahan
untuk pengembangan properti komersial merupakan alternatif penggunaan terbaik untuk lahan

Daftar Pustaka
 https://wartapenilai.id/2020/02/11/menghitung-tingkat-kapitalisasi/
 https://klc.kemenkeu.go.id/pknstan-seri-penilaian-pendekatan-aset-metode-kapitalisasi-
kelebihan-pendapatan-bagian-2/
 Malem, Perangin angin, I. ANALISIS FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI
TINGKAT KAPITALISASI SEWA RUKO PADA KAWASAN MEDAN BARU KOTA
MEDAN. 2016
 Mubayyinah, M dan Utomo, U. Analisa Highest and Best Use (HBU) Lahan “X” untuk
Properti Komersial. JURNAL TEKNIK ITS Vol. 1, No. 1, (Sept. 2012) ISSN: 2301-9271
 https://prodi4.stpn.ac.id/wp-content/uploads/2020/2020/Modul/Semester%203/Penilaian
%20Bidang/Modul%203.%20Pendekatan%20Kapitalisasi%20Pendapatan.pdf