ASET TETAP DAN PROPERTI INVESTASI

MAKALAH
UNTUK MEMENUHI TUGAS MATA KULIAH
AKUNTANSI KEUANGAN I
DOSEN PENGAMPU:
Yunita Fitria, S.E., M.Sc

Oleh: Kelompok 4

Kiki Irba Maulida (1701035046)

Briandena Silvania (1801035012)
Savira Diah Prameswari (1801035061)
Dewi Ratna Rahimi (1801035087)
Luxfiati Saleha (1801035138)
Safira Jihan Ramadhani (1801035146)
Yuliandari (1801035186)
 KATA PENGANTAR
Puji syukur kami panjatkan kepada Tuhan Yang Maha Esa, yang telah

memberikan berkat rahmat serta hidayah-Nya kepada kita semua, sehingga atas berkat

karunia-Nya kami dapat menyelesaikan makalah ini.

Tidak lupa kami sampaikan rasa terima kasih kepada semua pihak atas

bantuannya dalam menyelesaikan tugas makalah serta ucapan terima kasih kepada

dosen pengampu matakuliah Akuntansi Keuangan I, Ibu Yunita Fitria.

Dalam penyusunan makalah ini kami berharap dapat memberikan manfaat

serta wawasan kepada pembaca sekalian serta penulis pada khususnya. Kami

menyadari bahwa dalam penulisan makalah ini terdapat kelebihan dan kekurangannya

sehingga penulis mengharap kritik dan saran yang dapat memperbaiki untuk penulisan

makalah selanjutnya.

Samarinda, 31 Oktober 2019

Penulis
 DAFTAR ISI
Halaman
KATA PENGANTAR..........................................................................………..

DAFTAR ISI…………………………………………………………………..

BAB I PENDAHULUAN
LATAR BELAKANG………………………………………....
RUMUSAN MASALAH……………………………………...
TUJUAN PENULISAN…………………………………….....

BAB II PEMBAHASAN
ASET TETAP
DEFINISI………………...................
PENGAKUAN…...................…
PENGUKURAN AWAL………………………………………………....
PENGUKURAN SETELAH PENGAKUAN AWAL……………………
PENGHENTIAN PENGAKUAN…………………………………………
PENYAJIAN………………………………………………....
PENGUNGKAPAN………………………………………………....
PROPERTI INVESTASI
DEFINISI………………………………………………....
PENGAKUAN………………………………………………....…………
PENGUKURAN AWAL………………………………………………....
PENGUKURAN SETELAH PEROLEHAN……………………………
PENGHENTIAN PENGAKUAN………………………………………
PENYAJIAN………………………………………………....
PENGUNGKAPAN………………………………………………....
BAB III PENUTUP
KESIMPULAN……………………………………………..
SARAN……………………………………………………

DAFTAR PUSTAKA………………………………………………....
 BAB I
PENDAHULUAN
LATAR BELAKANG

Suatu perusahaan pada dasarnya selalu berusaha mencapai tujuan didirikannya

perusahaan tersebut, untuk itu dibutuhkan penunjang agar tercapai tujuan tersebut,

maka setiap perusahaan mempunyai aset tertentu guna memperlancar kegiatan yang

dilaksanakan. Aset tetap adalah komponen yang sangat penting untuk menjalankan

fungsi operasional. Aset tetap digunakan dalam produksi atau tujuan administratif dan

diharapkan digunakan selama lebih dari satu periode. Mengingat pentingnya peran

aset tetap tersebut, maka dibutuhkan perlakuan akuntansi yang baik dan benar

terhadap setiap aset tetap yang dimiliki, yang telah diatur dalam PSAK 16. Pada

umumnya nilai yang besar dimiliki aset tetap sehingga dapat mempengaruhi posisi

kekayaan dalam laporan keuangan.

Dalam PSAK 13, properti investasi adalah properti (tanah atau bangunan atau
bagian dari suatu bangunan atau kedua-duanya) yang dikuasai untuk menghasilkan
rental atau untuk kenaikan nilai atau keduanya, bukan untuk digunakan dalam
produksi atau tujuan administratif dan bukan untuk dijual dalam kegiatan usaha
sehari-hari.  Berdasarkan penjelasan di atas dapat dilihat beberapa perbedaan antara
aset tetap dan properti investasi, yaitu properti investasi harus berbentuk properti
(yaitu tanah atau bangunan atau bagian dari suatu bangunan atau kedua-duanya) dan
digunakan untuk menghasilkan rental atau untuk kenaikan nilai. Sebagai contoh, jika
suatu entitas membeli sebidang tanah. Pertanyaannya diklasifikasikan sebagai aset
tetap atau properti investasi? Klasifikasinya tergantung pada tujuan entitas dalam
memperoleh tanah tersebut. Apabila tanah tersebut digunakan dalam kegiatan
operasional (misalnya diatas tanah akan dibangun gedung yang akan digunakan
sebagai kantor perusahaan) maka tanah tersebut merupakan aset tetap. Namun apabila
tanah tersebut tidak digunakan dalam kegiatan operasional, tetapi dengan tujuan akan
dijual kembali dimasa depan karena perusahaan memiliki keyakinan harga tanah
tersebut akan terus mengalami kenaikan nilai, maka tanah tersebut merupakan
properti investasi. Sebagai contoh, PT Global dan anak perusahaannya memiliki
properti, sebagai berikut:
1. Tanah yang dimiliki PT Global, yang dibeli dengan tujuan untuk dijual
kembali apabila harganya meningkat.
2. Bangunan kosong milik PT Global dan disewakan sebagai sewa operasi.
3. Properti yang dimiliki PT Duta, anak perusahaan PT Global (yang
merupakan perusahaan real estat), yang akan dijual perusahaan sebagai
bagian dari aktivitas bisnisnya.
4. Properti PT Global yang digunakan dalam proses produksi.
5. Hotel yang dimiliki PT Royal, anak perusahaan PT Global lainnya, dan PT
Royal memberikan jasa keamanan untuk barang milik tamu hotelnya.
Properti nomor 1 dan 2  termasuk kedalam proerti investasi. Properti nomor 5

juga merupakan properti investasi apabila jasa keamanan untuk barang milik tamu

hotel merupakan komponen yang signifikan. Properti nomor 3 merupakan persediaan

(sesuai dengan PSAK 14: Persediaan) dan properti nomor 4 merupakan aset tetap

(PSAK 16: Aset Tetap).

RUMUSAN MASALAH

1. Apa yang dimaksud dengan aset tetap?

2. Apa yang dimaksud dengan properti investasi?

3. Bagaimana pengakuan, pengukuran awal, pengukuran setelahnya, penghentian

pengakuan, penyajian, serta pengungkapan dalam aset tetap?

4. Bagaimana pengakuan, pengukuran awal, pengukuran setelah perolehan,

penghentian pengakuan, penyajian, serta pengungkapan dalam aset tetap?

TUJUAN PENULISAN

Agar pembaca mengetahui apa itu aset tetap dan properti investasi, ruang

lingkupnya, perbedaannya, serta bagaimana cara mengakui, mengukur, menyajikan,

dan mengungkapkan aset tetap dan properti investasi.

 BAB II
PEMBAHASAN
ASET TETAP
DEFINISI
Aset tetap adalah aset berwujud yang dimiliki untuk digunakan dalam produksi
atau penyediaan barang atau jasa, untuk direntalkan kepada pihak lain, atau untuk
tujuan administratif dan diharapkan untuk digunakan selama lebih dari satu periode
(Dwi Martani, 2016: 271). Aset tetap diatur dalam PSAK 16.
Berdasarkan definisi di atas terdapat beberapa hal penting terkait aset tetap, yaitu:
 Aset tetap adalah aset berwujud, yaitu mempunyai bentuk fisik
 Aset tetap mempunyai tujuan penggunaan khusus
 Aset tetap termasuk aset tidak lancar karena diharapkan digunakan lebih dari satu
periode akuntansi

PENGAKUAN
Biaya perolehan aset tetap harus diakui sebagai aset jika dan hanya jika:
1. Besar kemungkinan manfaat ekonomis di masa depan berkenaan dengan aset
tersebut akan mengalir ke entitas; dan
2. Biaya perolehan aset dapat diukur secara andal

PENGUKURAN AWAL
Aset tetap yang memenuhi kualifikasi untuk dikategorikan sebagai aset tetap pada
awalnya diukur sebesar biaya perolehan. Komponen biaya perolehan antara lain:
1. Harga perolehannya, termasuk bea impor dan pajak pembelian yang tidak
boleh dikreditkan setelah dikurangi diskon pembelian dan potongan-potongan
lain.
2. Biaya-biaya yang dapat diatribuskan secara langsung untuk membawa aset ke
lokasi dan kondisi yang diinginkan agar aset siap digunakan seusia dengan intensi
manajemen
3. Estimasi awal biaya pembongkaran dan pemindahan aset tetap dan restorasi
lokasi aset. Kewajiban atas biaya tersebut timbul ketika aset tersebut diperoleh
atau karena entitas menggunakan aset tersebut selama periode tertentu untuk t
ujuan selain untuk menghasilkan persediaan.
 Contoh biaya yang dapat diatribusikan secara langsung adalah:
1. Biaya imbalan kerja
2. Biaya penyiapan lahan untuk pabrik
3. Biaya handling dan penyerahan awal
4. Biaya perakitan dan instalasi
5. Biaya pengujian aset
6. Komisi profesional
Contoh biaya-biaya yang bukan merupakan biaya perolehan aset tetap adalah:
1. Biaya pembukaan fasilitas baru
2. Biaya pengenalan produk baru (termasuk biaya iklan dan aktivitas
produksi)
3. Biaya penyelenggaraan bisnis di lokasi baru atau kelompok pelanggan
baru (termasuk biaya pelatihan staf)
4. Administrasi dan biaya overhead umum lainnya
Pengakuan terhadap biaya-biaya dalam jumlah tercatat suatu aset tetap dihentikan
ketika aset tersebut berada pada lokasi dan kondisi yang diinginkan agar aset siap
digunakan sesuai dengan intensi manajemen. Oleh karena itu, biaya pemakaian dan
pengembangan aset tidak dimasukkan ke dalam jumlah tercatat aset tersebut.
Sebagian kegiatan terjadi sehubungan dengan pembangunan atau pengembangan
suatu aset tetap, tetapi tidak dimaksudkan untuk membawa aset tersebut ke lokasi dan
kondisi yang diinginkan agar aset siap digunakan sesuai dengan intensi manajemen.
Biaya perolehan suatu aset yang dibangun sendiri ditentukan dengan menggunakan
prinsip yang sama sebagaimana perolehan aset dengan pembelian. Jika entitas
membuat aset serupa untuk dijual dalam usaha normal, biaya perolehan aset biasanya
sama dengan biaya pembangunan aset untuk dijual.
Biaya perolehan aset tetap adalah setara dengan nilai tunai yang diakui pada saat
terjadinya. Jika pembayaran suatu aset ditangguhkan hingga melampaui jangka waktu
kredit normal, perbedaan antara nilai tunai dengan pembayaran total diakui sebagai
beban bunga selama periode kredit kecuali dikapitalisasi. Biaya perolehan dari suatu
aset tetap diukur pada nilai wajar, kecuali:
1. Transaksi pertukaran tidak memiliki substansi komersial
2. Nilai wajar dari aset yang diterima dan diserahkan tidak dapat diukur secara
andal
Jika aset yang diperoleh tidak dapat diukur dengan nilai wajar, maka biaya
perolehannya diukur dengan jumlah tercatat dari aset yang diserahkan. Nilai wajar
aset dapat diukur meskipun tidak ada transaksi pasar yang sejenis, jika:
1. Variabilitas rentang estimasi nilai wajar yang masuk akal (wajar) untuk aset
tersebut tidak signifikan
2. Probabilitas dari berbagai estimasi dalam rentang tersebut dapat dinilai secara
rasional dan digunakan dalam mengestimasi nilai wajar.
Jika entitas dapat menentukan nilai wajar secara benar, baik dari aset yang
diterima atau diserahkan, maka nilai wajar dari aset yang diserahkan digunakan untuk
biaya perolehan dari aset yang diterima kecuali jika nilai wajar aset yang diterima
lebih jelas.

PENGUKURAN SETELAH PENGAKUAN AWAL

Entitas memilih model biaya atau model revaluasi sebagai kebijakan
akuntansinya dan menerapkan kebijakan tersebut terhadap seluruh aset tetap dalam
kelompok yang sama.
a. Model biaya, setelah diakui sebagai aset, aset tetap dicatat sebesar biaya perolehan
dikurangi akumulasi penyusutan dan akumulasi rugi penurunan nilai aset
a. Model revaluasi, setelah diakui sebagai aset, aset tetap yang dinilai wajarnya dapat
diukur secara andal harus dicatat pada jumlah revaluasian, yaitu nilai wajar pada
tanggal revaluasi dikurangi akumulasi penyusutan dan akumulasi rugi penurunan nilai
yang terjadi setelah tanggal revaluasi. Revaluasi harus dilakukan dengan keteraturan
yang cukup reguler untuk memastikan bahwa jumlah tercatat tidak berbeda secara
material dari jumlah yang ditentukan dengan menggunakan nilai wajar pada akhir
periode pelaporan. Jika suatu aset tetap direvaluasi, maka seluruh aset tetap dalam
kelompok yang sama harus direvaluasi. Jika jumlah tercatat aset meningkat akibat
revaluasi, maka kenaikan tersebut diakui dalam pendapatan komprehensif lain dan
terakumulasi dalam ekuitas pada bagian surplus revaluasi. Namun, kenaikan tersebut
harus diakui dalam laba rugi hingga sebesar jumlah penurunan nilai aset akibat
revaluasi yang pernah diakui sebelumnya dalam laba rugi. Jika jumlah tercatat aset
turun akibat revaluasi, maka penurunan tersebut diakui dalam laba rugi. Namun,
penurunan nilai tercatat diakui dalam pendapatan komprehensif lain selama pe-
nurunan tersebut tidak melebihi saldo kredit surplus revaluasi untuk aset tersebut.
Penurunan nilai yang diakui dalam pendapatan komprehensif lain mengurangi
akumulasi dalam ekuitas pada bagian surplus revaluasi.
 Nilai wajar adalah jumlah yang dipakai untuk mempertukarkan suatu asset
antara pihak-pihak yang berkeinginan dan memiliki pengetahuan memadai
dalam suatu transaksi dengan wajar. Jika tidak ada pasar yang dapat dijadikan
dasar penentuan nilai karena sifat aset yang khusus dan jarang
diperjualbelikan, maka entitas perlu mengestimasi nilai wajar menggunakan
pendekatan penghasilan atau depreciated replacement cost.
Revaluasi harus dilakukan secara reguler untuk memastikan jumlah tercatat tidak
berbeda secara material dengan nilai wajar pada tanggal neraca. Akumulasi
penyusutan pada tanggal revaluasi diperlakukan dengan metode proporsional atau
eliminasi.
Contoh metode proporsional:
Aset senilai $ 10.000 diperoleh tanggal 1 Januari 2008 dengan masa manfaat
ekonomis 5 tahun tanpa nilai sisa. Tanggal 31 Desember 2008 nilai wajar aset adalah
$12.000.
1/1/2008 Aset tetap 10.000
Kas 10.000
31/12/2008 Beban Penyusutan 2.000
Akumulasi Penyusutan 2.000
31/12/2008 Aset tetap 5.000
Akumulasi Penyusutan 1.000*
Surplus Revaluasi 4.000
*((12.000-8.000)/8.000) x 2.000
Contoh metode eliminasi:
Aset senilai $10.000 diperoleh tanggal 1 Januari 2008 dengan masa manfaat
ekonomis 5 tahun tanpa niai sisa. Tanggal 31 Desember 2008 nilai wajar aset adalah
$12.000.
1/1/2008 Aset tetap 10.000
Kas 10.000
31/12/2008 Beban Penyusutan 2.000
Akumulasi Penyusutan 2.000
31/12/2008 Akumulasi Penyusutan 2.000
Aset tetap 2.000
Aset tetap 4.000
Surplus Revaluasi 4.000
 Jika suatu aset tetap direvaluasi, maka seluruh aset tetap dalam kelompok yang
sama harus direvaluasi. Jika jumlah tercatat aset meningkat akibat revaluasi, kenaikan
tersebut langsung dikreditkan ke ekuitas pada bagian surplus revaluasi. Diakui dalam
L/R sejumlah penurunan akibat revaluasi terdahulu (jika ada). Jika jumlah tercatat
aset menurun akibat revaluasi, penurunan tersebut diakui dalam laporan laba rugi.
Didebit ke ekuitas sejumlah saldo kredit surplus revaluasi (jika ada).

PENGHENTIAN PENGAKUAN
Pada saat kontrak berakhir, aset keuangan tidak lagi diakui dalam laporan
posisi keungan. Namun entitas dapat mentransfer aset keungan pada pihak lain
sebelum kontrak berakhir. Standar menjelaskan bahwa entitas menghentikan
pengakuan aset keungan, jika dan hanya jika;
1.      Hak kontraktual atas arus kas yang berasal dari aset keungan tersebut berakhir; atau
2.      Entitas mentransfer aset keuangan yang memenuhi kriteria penghentian pengakuan.
Pada saat terjadinya transfer aset keungan, penghentian pengakuan terjadi jika
entitas telah mentrasnfer hak untuk menerima arus kas serta secara substansi telah
memindahkan semua risiko dan reward kepada pihak lain. Entitas akan menghentikan
pengakuan jika tidak lagi menahan risiko dan reward serta tidak memiliki
pengendalian terhadap aset keuangan tersebut. Jika kriteria penghapusbukuan
(derecognition) terpenuhi maka aset keuangan akan dihapus dari pencatatan entitas.

CONTOH SOAL:

Menghitung laba/rugi dari penjualan aktiva tersebut adalah dengan cara

membandingkan harga jual dengan nilai buku (book value) aktiva tetap saat dijual.

Jika ;

Harga Jual > Nilai Buku = Laba

Harga Jual < Nilai Buku = Rugi

Harga Jual ≠ Nilai Buku = Tidak Laba/Rugi

Contoh kasus :

Sebuah aktiva yang berbentuk Sepeda motor, pada tanggal 1 Juni 2017 telah
disusutkan sebesar Rp. 7.500.000. harga perolehan pada saat dibeli baru sebesar Rp.
12.500.000. seandainya motor tersebut dijual pada harga Rp6.000.000
Perhitungan penjualan

Harga Jual   Rp. 6.000.000

Harga perolehan sepeda motor Rp. 12.500.000  
Akumulasi depresiasi Rp.7.500.000  
Nilai Buku Rp.5.000.000 (Rp. 5.000.000)
Laba Penjualan Sepeda Motor   Rp. 1.000.000

Jurnal penjualan adalah

Kas 6.000.000  
Ak. Depresiasi spd mtr 7.500.000  
Sepeda Motor   12.500.000
Laba penjualan sepeda motor   1.000.000

PENYAJIAN DAN PENGUNGKAPAN ASET TETAP

PSAK No. 16 menyatakan bahwa aset tetap disajikan didalam Laporan Posisi
Keuangan berdasarkan nilai perolehan aset tetap tersebut dikurangi dengan akumulasi
penyusutan. Laporan keuangan juga mengungkapkan rekonsiliasi jumlah tercatat yang
menunjukan pelepasan mutasi dan penambahan aset tetap lainnya. Untuk lebih
jelasnya,berdasarkan PSAK No. 16 rekonsiliasi aset tetap pada PT XYZ dapat dilihat
dalam tabel berikut:

Berdasarkan penjelasan dari tabel diatas. Dapat disimpulkan bahwa pencatatan

rekonsiliasi aset tetap pada PT XYZ telah sesuai dengan PSAK No 16 yang berlaku.

Laporan kuangan mengungkapan,untuk setiap kelompok asset tetap, antara lain:

1. Dasar pengukuran yang digunakan dalam menentukan jumlah yang tercatat
bruto;
 2. Metode penyusutan yang digunakan;
3. Unsur manfaat atau tarif penyusutan yang digunakan;
4. Jumlah tercatat bruto dan akumulasi penyusutan (dijumlahkan dengan
akumulasi rugi penurunan nilai) pada awal dan akhir periode; dan
5. Rekonsiliasi jumlah tercatat pada awal dan akhir periode yang menunjukkan:
a. Penambahan,
b. Aset yang diklasifikasi sebagai tersedia untuk dijual atau termasuk dalam
kelompok yang akan dilepaskan yang diklasifikasikan sebagai tersedia
untuk dijual sesuai dengan paragraph 45 atau pelepasan lainnya,
c. Akuisisi melalui kombinasi bisnis,
d. Peningkatan atau penurunan akhir dari revaluasi sesuai paragraph 31, 39,
dan 40 serta dari rugi penurunan nilai yang diakui atau di-jurnal pembalik
secara langsung pada ekuitas sesuai PSAK 48,
e. Rugi penurunan nilai yang diakui dalam laporan laba rugi komprehensif
sesuai PSAK 48,
f. Rugi penurunan nilai yang di-jurnal pembalik dalam laporan laba rugi
komprehensif sesuai PSAK 48, jika ada,
g. Penyusutan,
h. Selisih nilai tukar neto yang timbul dalam penjabaran laporan keuangan
dari mata uang pelaporan yang berbeda, termasuk penjabaran dari kegiatan
usaha luar negeri menjadi mata uang pelaporan dari entitas pelapor, dan
i. Perubahan lain.
Laporan kuangan juga mengungkapan, antara lain:
1. Keberadaan dan jumlah restriksi atas hak milik, dan aset tetap yang
dijaminkan untuk utang;
2. Jumlah pengeluaran yang diakui dalam jumlah tercatat aset tetap yang sedang
dalam pembangunan;
3. Jumlah komitmen kontraktual dalam perolehan aset tetap; dan
4. Jumlah kompensasi dari pihak ketiga untuk aset tetap yang mengalami
penurunan nilai, hilang atau dihentikan yang dimasukkan dalam laporan laba
rugi komprehensif, jika tidak diungkapkan secara terpisah pada laporan laba
rugi komprehensif.
Pemilihan metode penyusutan dan estimasi umur manfaat aset adalah hal-hal
yang memerlukan pertimbangan. Oleh karena itu, pengungkapan metode yang
digunakan dan estimasi umur manfaat atau tarif penyusutan memberikan informasi
bagi pengguna laporan keuangan dalam me-review kebijakan yang dipilih manajemen
dan memungkinkan perbandingan dengan entitas lain. Untuk alasan yang serupa, juga
perlu diungkapkan:
a. Penyusutan, apakah diakui dalam laporan laba rugi komprehensif atau
diakui sebagai bagian dari biaya perolehan aset lain, selama suatu periode;
dan
b. Akumulasi penyusutan pada akhir periode.
Sesuai dengan PSAK 25, entitas mengungkapkan sifat dan dampak perubahan
estimasi akuntansi yang berdampak material pada periode yang berjalan atau
diperkirakan berdampak material pada periode berikutnya. Untuk aset tetap,
pengungkapan tersebut dapat muncul dari perubahan estimasi dalam:
1. Nilai residu;
2. Estimasi biaya pembongkaran, pemindahan atau restorasi suatu aset tetap;
3. Umur manfaat; dan
4. Metode penyusutan.
Jika aset tetap disajikan pada jumlah revaluasian, hal yang harus diungkapkan
antara lain:
1. Tanggal efektif revaluasi;
2. Apakah penilai independen dilibatkan;
3. Metode dan asumsi signifikan yang digunakan dalam mengestimasi nilai
wajar aset;
4. Penjelasan mengenai nilai wajar aset yang ditentukan secara langsung
yang dapat diobservasi (observable prices) dalam suatu pasar aktif atau
transaksi pasar terakhir yang wajar atau diestimasi menggunakan teknik
penilaian lainnya;
5. Untuk setiap kelompok aset tetap, jumlah tercatat aset seandainya aset
tersebut dicatat dengan model biaya; dan
6. Surplus revaluasi, yang menunjukan perubahan selama periode dan
pembatasan-pembatasan distribusi kepada pemegang saham.
Sesuai dengan PSAK 48, suatu entitas mengungkapkan informasi
penurunan nilai aset tetap sebagai tambahan informasi yang disyaratkan.
Informasi berikut relevan dengan kebutuhan pengguna laporan keuangan,
sehingga entitas juga dianjurkan melakukan pengungkapan atas:
 1. Jumlah tercatat aset tetap yang tidak dipakai sementara;
2. Jumlah tercatat bruto dari setiap aset tetap yang telah diusutkan penuh dan
masih digunakan;
3. Jumlah tercatat aset tetap yang dihentikan dari penggunaan aktif dan tidak
diklasifikasikan sebagai tersedia untuk dijual; dan
4. Jika model biaya digunakan, nilai wajar aset tetap apabila berbeda secara
material dari jumlah tercatat.
Berikut adalah contoh dari pengungkapan aset tetap PT Semen Gresik
(Persero) Tbk. dan Anak Perusahaan di Laporan Keuangan 2010.
Aset tetap dan penyusutan Fixed assets and deprecation
          Aset tetap dinyatakan sebesar          Fixed assets are stated at cost
biaya perolehan dikurangi akumulasi less accumulated depreciation and
penyusutan (kecuali tanah tidak depletion (expect for land wich is not
disusutkan) dan rugi penurunan nilai. depreciated) and impairment losses.
Biaya perolehan termasuk biaya Such cost includes the cost of replacing
penggantian bagian aset tetap saat part of the fixed assets when that cost is
biaya tersebut terjadi. Jika memenuhi incurred, if the recognition criteria are
kriteria pengakuan. Biaya perolehan met. Such cost also includes the initial
juga termasuk estimasi awal. Biaya the estimated of the costs of dismanting
pembongkaran, dan pemindahan aset and removing the item and restoring the
tetap, dan restorasi lokasi aset .  on which it is located.

PROPERTI INVESTASI
DEFINISI
Menurut PSAK 13 (Revisi 2011), properti investasi adalah properti (tanah atau
bangunan atau bagian dari suatu bangunan atau kedua-duanya) yang dikuasai (oleh
pemilik atau lesseel penyewa melalui sewa pembiayaan) untuk menghasilkan rental
atau untuk kenaikan nilai kedua-duanya, dan tidak untuk digunakan dalam produksi
atau penyediaan barang atau jasa atau untuk tujuan administratif; atau dijual dalam
kegiatan usaha sehari-hari (Dwi Martani, 2016: 293).
Menurut PSAK 13 juga memberikan definisi mengenai properti yang
digunakan sendiri (owner occupied property), yaitu properti yang dikuasai (oleh
pemilik atau lesse melalui sewa pembiayaan) untuk digunakan dalam produksi atau
penyediaan barang atau jasa atau untuk tujuan administratif. Perbedaan utama antara
properti investasi dan properti yang digunakan sendiri adalah properti investasi
menghasilkan arus kas yang sebagian besar independen dari aset lain yang dimiliki
entitas. Properti yang digunakan sendiri diperlakukan sebagai aset tetap.
         Berdasarkan penjelasan di atas dapat dilihat beberapa perbedaan antara aset
tetap dan properti investasi, yaitu properti investasi harus berbentuk properti (yaitu
tanah atau bangunan atau bagian dari suatu bangunan atau kedua-duanya) dan
digunakan untuk menghasilkan rental atau untuk kenaikan nilai. Sebagai contoh, jika
suatu entitas membeli sebidang tanah. Pertanyaannya diklasifikasikan sebagai aset
tetap atau properti investasi? Klasifikasinya tergantung pada tujuan entitas dalam
memperoleh tanah tersebut. Apabila tanah tersebut digunakan dalam kegiatan
operasional (misalnya diatas tanah akan dibangun gedung yang akan digunakan
sebagai kantor perusahaan) maka tanah tersebut merupakan aset tetap. Namun apabila
tanah tersebut tidak digunakan dalam kegiatan operasional, tetapi dengan tujuan akan
dijual kembali dimasa depan karena perusahaan memiliki keyakinan harga tanah
tersebut akan terus mengalami kenaikan nilai, maka tanah tersebut merupakan
properti investasi.
Berikut adalah beberapa contoh dari properti investasi.
1. Tanah yang dikuasai dalam jangka panjang unuk kenaikan nilai dan bukan
untuk dijual jangka pendek dalam kegiatan usaha sehari-hari.
2. Tanah yang dikuasai saat ini yang penggunaannya di masa depan belum
ditentukan.
3. Bangunan yang dimiliki oleh entitas (atau dikuasai oleh entitas melalui
sewa pembiayaan) dan disewakan kepada pihak lain melalui satu atau
lebih sewa operasi.
4. Bangunan yang belum terpakai tetapi tersedia untuk disewakan kepada
pihak lain melalui satu atau lebih sewa operasi.
Sedangkan contoh aset yang bukan merupakan properti investasi adalah
sebagai berikut.
1. Properti yang dimaksudkan untuk dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari
atau sedang dalam proses pembangunan atau pengembangan untuk dijual.
2. Properti dalam proses pembangunan atau pengembangan atas nama pihak
ketiga.
 3. Properti yang digunakan sendiri. Ini merupakan aset tetap.
4. Properti dalam proses konstruksi atau pengembangan yang di masa depan
digunakan sebagai properti investasi. PSAK 16: Aset Tetap berlaku untuk
properti tersebut hingga proses pembangunan atau pengembangan selesai.
5. Properti yang disewakan kepada entitas lain dengan cara sewa
pembiayaan.
Bagaimana jika properti investasi tersebut dapat terdiri atas bagian yang
dikuasai untuk mengahasilkan rental atau untuk kenaikan  nilai (memenuhi definisi
properti investasi) dan bagian lain dimiliki untuk digunakan dalam proses produksi
atau untuk menghasilkan barang atau jasa atau untuk tujuan administratif (sesuai
definisi properti digunakan sendiri)? Apabila bagian properti tersebut dapat dijual
secara terpisah atau dapat disewakan kepada pihak lain secara terpisah melalui sewa
pembiayaan, maka entitas harus mencatat kedua bagian sebagai aset tetap. Namun,
jika bagian tersebut tidak dapat dijual secara terpisah, maka klasifikasi properti
tersebut ditentukan oleh bagian yang jumlahnya signifikan. Misalnya, bagian yang
digunakan dalam proses produksi atau persedian barang-barang atau jasa atau untuk
tujuan adminstratif tidak signifikan, maka seluruh properti tersebut diklasifikasikan
sebagai properti investasi.
  Dalam beberapa kasus lainnya, entitas dapat menyediakan tambahan jasa kepada
para penghuni  properti yang dimilikinya. Apabila jasa tersebut tidak signifikan
terhadap keseluruhan perjanjian (arrangement), maka entitas memperlakukan properti
tersebut sebagai properti investasi. Contohnya adalah ketika pemilik bangunan suatu
kantor menyediakan jasa keamanan dan pemeliharaan bangunan kepada penyewa
yang menghuni bangunan. Jasa keamanan dan pemeliharaan gedung bukanlah jumlah
yang signifikan dibandingkan uang sewa yang dibayarkan penghuni bangunan.
Namun dalam kasus yang lain, jasa yang disediakan tersebut dapat bernilai
cukup segnifikan. Sebagai contoh, apabila entitas memiliki dan mengelola hotel, dan
apabila jasa yang diberikan kepada para tamu hotel merupakan jumlah yang
signifikan dari keseluruhan biaya yang dibayarkan oleh tamu hotel, maka properti
tersebut termasuk properti yang digunakan sendiri dan bukan properti investasi.
Sebagai contoh, PT Global dan anak perusahaannya memiliki properti, sebagai
berikut:
6. Tanah yang dimiliki PT Global, yang dibeli dengan tujuan untuk dijual
kembali apabila harganya meningkat.
 7. Bangunan kosong milik PT Global dan disewakan sebagai sewa operasi.
8. Properti yang dimiliki PT Duta, anak perusahaan PT Global (yang
merupakan perusahaan real estat), yang akan dijual perusahaan sebagai
bagian dari aktivitas bisnisnya.
9. Properti PT Global yang digunakan dalam proses produksi.
10. Hotel yang dimiliki PT Royal, anak perusahaan PT Global lainnya, dan PT
Royal memberikan jasa keamanan untuk barang milik tamu hotelnya.
Properti nomor 1 dan 2  termasuk kedalam proerti investasi. Properti nomor 5
juga merupakan properti investasi apabila jasa keamanan untuk barang milik tamu
hotel merupakan komponen yang signifikan. Properti nomor 3 merupakan persediaan
(sesuai dengan PSAK 14: Persediaan) dan properti nomor 4 merupakan aset tetap
(PSAK 16: Aset Tetap).

PENGUKURAN AWAL
Pada saat pengukuran awal, properti investasi yang memenuhi kualifikasi
untuk diakui sebagai aset harus diukur sebesar biaya perolehan. Biaya transaksi
termasuk dalam pengukuran awal tersebut. Biaya perolehan tersebut meliputi harga
pembelian dan setiap pengeluaran yang dapat diatribusikan secara langsung.
Pengeluaran yang dapat diatribusikan secara langsung, misalnya, biaya jasa hukum,
pajak penjualan dan biaya transaksi lainnya.
Biaya perolehan properti investasi tidak termasuk:
 Biaya perintisan (kecuali biaya yang diperlukan untuk membawa properti ke
kondisi yang diinginkan sehingga dapat digunakan sesuai dengan maksud
manajemen)
 Kerugian operasional yang terjadi sebelum properti investasi mencapai tingkat
hunian yang direncanakan
 Jumlah tidak normal bahan baku, tenaga kerja, atau sumber daya lain yang
terjadi selama masa pembangunan atau pengembangan properti.

Biaya perolehan awal hak atas properti yang dikuasai secara sewa dan dikelompokkan
sebagai properti investasi mengacu pada PSAK 30 Sewa yaitu aset diakui pada jumlah
mana yang lebih rendah antara nilai wajar properti dan nilai kini dari pembayaran
sewa minimum.
 Perolehan properti investasi juga dapat melalui pertukaran aset nonmoneter,
atau kombinasi aset moneter dan nonmoneter. Jika diperoleh melalui pertukaran,
maka biaya perolehan diukur pada nilai wajar kecuali :
1. Transaksi pertukaran tidak memiliki substansi komersial; atau
2. Nilai wajar dari aset yang diterima dan diserahkan tidak dapat diukur secara
andal.
Setelah pengakuan awal, entitas dapat memilih antara model nilai wajar atau model
biaya untuk kebijakan akuntansi atas seluruh properti investasinya. Untuk properti
yang dikuasai melalui sewa operasi diklasifikasikan sebagai properti investasi, harus
diukur menggunakan model nilai wajar. Untuk properti investasi yang nilai wajarnya
tidak dapat diukur secara andal atas dasar berkelanjutan, harus diukur dengan model
biaya.
Jika entitas memilih untuk menggunakan model nilai wajar, maka seluruh properti
investasi akan diukur berdasarkan nilai wajar. Keuntungan atau kerugian yang timbul
dari perubahan nilai wajar properti investasi akan diakui sebagai laba atau rugi pada
periode berjalan. Jika sebelumnya entitas telah mengukur properti investasi
berdasarkan nilai wajar, maka entitas melanjutkan pengukuran properti tersebut
berdasarkan nilai wajar hingga pelepasan bahkan jika transaksi pasar yang sejenis
menjadi jarang terjadi dan harga pasar menjadi tidak banyak tersedia.
Entitas yang memilih untuk menggunakan model biaya, maka seluruh properti
investasinya akan diukur sesuai dengan ketentuan dalam PSAK 16 Aset Tetap.
Jika entitas memperoleh properti investasi dengan cara kredit dan pembayaran
untuk aset melampaui jangka waktu kredit normal, maka perbedaan antara total
pembayaran dengan nilai tunainya diakui sebagai beban bunga selama periode kredit
(kecuali memenuhi kriteria untuk dikapitalisasi sesuai PSAK 26: Biaya Pinjaman).

PENGUKURAN SETELAH PEROLEHAN

Entitas harus memilih model nilai wajar atau model biaya sebagai kebijakan akun
tansi untuk pengukuran setelah perolehan. Model yang dipilih tersebut harus diterapka
n pada seluruh properti investasinya.
1. Model Biaya
Perlakuan akuntansi setelah perolehan dengan menggunakan model
biaya sama seperti model biaya pada aset tetap yaitu dicatat sebesar biaya
 perolehan dikurangi akumulasi penyusutan dan akumulasi rugi penurunan
nilai asset.

2. Model Nilai Wajar

Berbeda dengan model revaluasi, model nilai wajar dalam properti i
nvestasi harus diterapkan untuk seluruh properti investasi bukan hanya unt
uk kelompok tertentu saja. Perbedaan lainnya dengan model revaluasi adal
ah selisih yang timbul dari penyesuaian ke nilai wajar langsung diakui dal
am laporan laba rugi komprehensif dan tidak dilakukan perhitungan penyu
sutan apabila entitas memilih menggunakan model nilai wajar.
Setelah pengakuan awal entitas yang memilih menggunakan model
nilai wajar mengukur seluruh properti investasi berdasarkan nilai wajar. A
pabila hak atas properti yang dimiliki oleh lessee melalui sewa operasi dik
lasifikasikan sebagai properti investasi maka entitas tidak mempunyai pili
han, harus menerapkan model nilai wajar.
PENGHENTIAN PENGAKUAN
Properti investasi dihentikan pengakuannya pada saat pelepasan atau ketika prope
rti investasi tersebut tidak digunakan lagi secara permanen dan tidak memiliki manfaa
t ekonomis di masa depan. Pelepasan properti investasi dapat dilakukan dengan cara d
ijual atau disewakan secara sewa pembiayaan.
Apabila satu properti investasi memiliki beberapa bagian dengan nilai yang signif
ikan maka penyusutan tiap bagian tersebut. Untuk properti investasi yang dicatat deng
an menggunakan model nilai wajar sulit untuk menentukan berapa nilai wajar yang ha
ris dikurangi untuk bagian yang diganti. Dalam kasus teresbut, maka alternatif pengak
uannya adalah dengan memasukan biaya penggantian ke dalam jumlah tercatat aset te
rsebut dan kemudian menentukan kembali nilai wajar dari asset tersebut.
Laba atau rugi yang timbul dari pelepasan properti investasi merupakan selisih an
tara hasil neto dari pelepasan dengan jumlah tercatat aset, dan diakui dalam laporan la
ba rugi komprehensif dalam periode terjadinya penghentian. Sama seperti pelepasan a
set tetap, jika pembayaran atas properti investasi ditangguhkan maka imbalan yang dit
erima pada awalnya diakui sebesar setara harga tunai dan selisih antara jumlah nomin
al dari imbalan dan nilai yang setara dengan harga tunai diakui sebagai pendapatan bu
nga.
PENYAJIAN

Properti investasi disajikan sebagai bagian dari asset tidak

lancar di dalam laporan posisi keuangan. Berikut adalah ilustrasi

penyajian properti investasi di Laporan Keuangan PT Semen Gresi

(Persero) Tbk. Dan anak perushaan per 31 Desember 2010 dan

2009.

  2010 Catatan/notes 2009      

Aset tidak lancar Non-Current asset  
17.643.75

Properti investasi-bersih 2.752.700 2g. 12 8 Investment property, net

PENGUNGKAPAN

Entitas mengungkapkan antara lain sebagai berikut :

1. Apakah entitas tersebut menerapkan model nilai wajar atau

model biaya.

2. Jika menerapkan model nilai wajar, apakah, dan dalam

keadaan bagaimana, hak atas properti yang dikuasai dengan

cara sewa operasi diklarifikasikan dan dicatat sebagai properti

investasi.

3. Apabila pengklarifikasian ini sulit dilakukan, kriteria yang

digunakan untuk membedakan properti investasi dengan

properti yang digunakan sendiri dan dengan properti yang

dimiliki untuk dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari.

4. Metode dan asumsi signifikan yang mencakup pernyataan

apakah penentuan nilai wajar dari properti investasi, yang

mencakup pernyataan apakah penentuan nilai wajar tersebut

 didukung oleh bukti pasar atau lebih banyak berdasarkan

faktor lain yang harus diungkapkan oleh entitas tersebut)

karena sifat properti tersebut dan keterbatasa data pasar

yang diperbandingkan.

5. Sejauh mana penentuan nilai wajar properti investasi (yang

diukur atau diungkapkan dalam laporan keuangan)

didasarkan atas penilaian oleh penilai independen yang diakui

dan memiliki kualifikasi profesional yang relevan serta

memiliki pengalaman mutakhir di lokasi dan kategori properti

investasi yang dinilai. Apabila tidak ada penilaian seperti itu,

hal tersebut harus diungkapkan.

6. Jumlah yang diakui dalam laporan laba rugi komprehensif

untuk :

a. Penghasilan rental dari properti investasi;

b. Beban operasi langsung (mencakup perbaikan dan

pemeliharaan ) yang timbul dari properti yang

menghasilkan penghasilan penghasilan rental selama

periode tersebut.

c. Beban operasi langsung (mencakup perbaikan dan

pemeliharaan) yang timbul dari properti investasi yang

tidak menghasilkan pendapatan rental selama periode

tersebut, dan;

d. Perubahan kumulatif dalam nilai wajar yang diakui dalam

laporan laba rugi komprehensif atas penjulan properti

investasi dari sekemlompok aset yang mana model biaya

 digunakan ke kelompok yang menggunakan model nilai

wajar.

7. Eksistensi dan jumlah pembatasan atas realisasi dari properti

investasi atau pembayaran penghasilan dan hasil pelepasan.

8. Kewajiban kontraktual untuk membeli, membangun atau

mengembangkan properti investasi atau untuk perbaikan,

pemeliharaan atau peningkatan.

Pengungkapan pada model nilai wajar

Mengungkapkan rekonsiliasi antara jumlah tercatat properti

investasi pada awal dan akhir periode, yang menunjukkan hal-hal

berikut :

1. Penambahan, pengungkapan terppisah untuk penambahan

yang dihasilkan dari akuisisi dan penambahan yang dihasilkan

dari pengeluaran setelah perolehan yang diakui dalam jumlah

tercatat aset.

2. Penambahan yang dihasilkan dari akuisisi melalui

penggabungan usaha;

3. Aset yang diklasifikasikan sebagai dimiliki untuk dijual

4. laba atau rugi neto dari penyesuaian terhadap nilai wajar;

5. perbedaan nilai tukar neto yang timbul pada

6. penjabaran laporan keuangan dari mata uang fungsional

7. transfer ke dan dari persediaan dan properti yang digunakan

sendiri; dan

8. perubahan lain.

Ketika suatu penilaian terhadap properti investasi disesuaikan

secara signifkan untuk tujuan pelaporan keuangan, maka entitas

tersebut mengungkapkan rekonsiliasi antara penilaian tersebut

dan penilaian yang telah disesuaikan yang dilaporkan dalam

laporan keuangan, dengan menunjukkan seeara terpisah jumlah

agregat dari pengakuan kewajibansewayang telah ditambahkan

kembali, dan penyesuaian signifikan lain.

Pengungkapan tambahan :

1. Uraian mengenai properti investasi tersebut;

2. Penjelasan mengapan nilai wajar tidak dapat ditentukan

secaraandal;

3. Apabila mungkin, kisaranestimasidi mananilai wajar

kemungkinan besar berada dan

4. Untuk pelepasan properti .investasiyang tidak dicatat dengan

nilai wajar:

a. Fakta bahwa entitas tersebut telah melepaskan properti

investasiyang tidakdicatat dengan nilai wajar;

b. Jumlah tercatatproperti investasipada saat dijual; dan

c. Laba atau rugi yang diakui.

Pengungkapan pada Model Biaya

Entitas yang menerapkan model biaya juga harus mengungkapkan :

1. Metode penyusutan yang digunakan;

2. masa manfaat atau tarif penyusutan yang digunakan;

3. Jumlah tercatat bruto dan akumulasi penyusutan (agregat

dengan akumulasi rugi penurunan nilai) pada awal

danakhir.periode;
 4. Rekonsiliasi jumlah tercatat properti investasi pada awal dan.

akhir periode, yang menunjukkan:

a. Penambahan, pengungkapan terpisah untuk penambahan

yang dihasilkan dari akuisisi dan penambahan

pengeluaran setelah perolehan yang diakui sebagai aset;

b. Penambahan dari akuisisi dan penggabungan usaha;

c. Aset diklasifikasikan sebagai dimiliki untuk dijual atau

masuk dalam kelompok yang akan dilepaskan yang

diklarifikasi sebagai dimiliki untuk dijual yang dinilai

dengan jumlah tercatat atau nilai jual dikurangi beban

penjualan, mana yang lebihrendah dan pelepasan lain;

d. Penyusutan;

e. Jumlah dan rugi penurunan nilai yang diakui, dan jumlah

pemulihan rugi penurunan nilai, selama satu periode

sesuai PSAK 48 Penurunan Nilai Aset;

f. Perbedaan nilai tukar neto yang timbul pada penjabaran

laporan keuangan dari mata uang fungsional menjadi mata

uang penyajian yang berbeda, termasuk penjabaran dari

kegiatan usaha luar negeri menjadi mata uang penyajian

dari entitas pelapor;

g. Transfer ke klasifikasi lain

h. Perubahan nilai

5. Nilai wajar properti investasi

Jika catatan tidak dapat menentukan nilai wajar properti investasi

secara andal, entitas mengungkapkan :

 1. Uraian properti investasi

2. Penjelasan mengapa nilai wajar tidak dapat ditentukan secara

andal; dan

3. Apabila mungkin, kisaran estimasi di mana nilai wajar

kemungkinan besar berada.

Ilustrasi - Investasi Properti

Entitas memiliki gedung 20 lantai. 10 lantai digunakan untuk

kegiatan entitas, sedangkan sisanya disewakan. Aktivitas utama

entitas bukan menyewakan gedung.

Bagian gedung yang digunakan sebagai aset tetap, bagian gedung

yang disewakan disajikan sebagai properti investasi. Alokasi dapat

dilakukan berdasarkan jumlah lantai.

PT, Melati membeli tanah dan bangunan pada 1 Januari 2012 senilai

4.500juta. Berdasarkan informasi, harga beli tanah saja 2.000 dan

bangunan saja 3.000. Perusahaan menggunakan metode fair value

untuk penilaian properti investasi tersebut. Nilai wajar tanah dan

bangunan dapat dilihat dalam tabel berikut:

31/12/2012 31/12/2013

Tanah 2.000 2.100

Bangunan 3.000 2.800

Properti Investasi 4.500

Kas 4.500
Properti Investasi 500
Keuntungan peningkatan nilai 500
Kerugian penurunan nilai 100
Properti investasi 100
 BAB III

PENUTUP

KESIMPULAN

Aset tetap dan properti investasi merupakan komponen dari aset tidak lancar.

Aset tetap merupakan komponen aset yang paling besar nilainya di dalam Laporan

Posisi Keuangan sebagian besar perusahaan, terutama perusahaan complicated seperti

perusahaan manufaktur. PSAK 16 memberikan pedoman mengenai definisi,

pengakuan, pengukuran, penyajian, dan pengungkapan terkait aset tetap. properti

investasi adalah properti (tanah atau bangunan atau bagian dari suatu bangunan atau

kedua-duanya) yang dikuasai untuk menghasilkan rental atau untuk kenaikan nilai

atau keduanya, bukan untuk digunakan dalam produksi atau tujuan administratif dan

bukan untuk dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari.  Berdasarkan penjelasan di atas

dapat dilihat beberapa perbedaan antara aset tetap dan properti investasi, yaitu

properti investasi harus berbentuk properti (yaitu tanah atau bangunan atau bagian

dari suatu bangunan atau kedua-duanya) dan digunakan untuk menghasilkan rental

atau untuk kenaikan nilai. Pengaturan untuk properti investasi terdapat dalam PSAK

13.

SARAN

Diperlukan perlakuan yang baik dan benar terhadap keduanya, baik dalam

pengakuan, pengukuran awal, pengukuran setelahnya, penghentian pengakuan,

penyajian dan pengungkapan sesuai PSAK yang berlaku, maka diperlukan

pemahaman isi PSAK yang baik dalam Aset Tetap dan Properti Investasi.
 DAFTAR PUSTAKA

Martani, Dwi dkk. 2016. Akuntansi Keuangan Menengah. Jakarta: Salemba Empat.

http://eprints.jeb.polinela.ac.id/353/1/Lampiran%209%20Jurnal%20Prayogga.pdf

https://accounting.binus.ac.id/2018/11/27/psak-13-2015-properti-investasi/