PENILAIAN ASET

RUMAH TINGGAL
DAN WARUNG
SAYUR

185246020
 NO: LAP/185-246-020/DDPA.1/2021

Nama Wajib Pajak : EBON SUBANA

Objek Penilaian : RUMAH DAN TOKO SAYUR

Alamat Wajib Pajak : Jl. Graha Bukit Raya 1 Blok ENomer 18,

Padalarang Jawa Barat, Indonesia 40552

 KATA PENGANTAR

Alhamdulillah alladzi bi ni'matihi tatimush shaalihat, Segala puji bagi Allah yang
dengan kenikmatan-Nya menjadi sempurna segala amal saleh.. Segala puji hanya
layak untuk Allah atas segala berkat, rahmat, taufik, serta hidayah-Nya yang tiada
terkira besarnya, sehingga saya dapat menyelesaikan tugas hasil laporan Penilaian
Aset Fisik Lahan dan Bangunan ini.

Dalam penyusunannya, saya mengucapkan terimakasih kepada Dosen mata Kuliah

Dasar-Dasar Penilaian Aset saya yaitu Ibu Wida Oktaiva Suciani, STT., MT dan
Rima Midiyanti, SST., M.Sc. yang telah memberikan dukungan, dan kepercayaan
yang begitu besar. Dan terimakasih juga saya ucapkan kepada Bapak Ebon Subana
selaku pemilik warung yang telah bersedia berkontribusi dalam pemberian
informasi mengenai properti yang dimilikinya. Semoga semua ini bisa memberikan
sedikit kebahagiaan dan menuntun pada langkah yang lebih baik lagi.

Properti merupakan salah satu bentuk usaha yang menjanjikan. Hal ini didasarkan
pada semakin tingginya permintaan akan rumah tinggal, apartemen, hotel maupun
tempat usaha, namun lahan yang tersedia terbatas. Dengan lahan terbatas sedangkan
permintaan selalu meningkat, maka usaha dalam bidang properti cukup diminati
banyak pihak.
Mata kuliah penilaian aset ini, akan membantu berbagai pihak yang
membutuhkan kepastian mengenai nilai property yang dimiliki untuk berbagai
keperluan. Dalam proyek mata kuliah ini saya bekerja sama dengan Rumah tinggal
dan Warung sayur milik Bapak Ebon Subana untuk dijadikan objek dalam proyek
saya. Diharapkan dalam proyek ini saya dapat membantu Bapak Ebon Subana
untuk mengetahui nilai aset yang dimilikinya.
Terdapat beberapa aspek yang saya kaji untuk mengetahui nilai aset dari
suatu properti. Mulai dari identifikasi property sampai melakukan inspeksi. Nilai
yang dikaji benar-benar objektif dan sesuai dengan kondisi yang sedang terjadi
dilingkungan sekitar.
 I. PRINSIP PENILAIAN
1.1 Objek Penilaian Aset Fisik
Property lahan dan bangunan milik Ebon Subana berlokasi di Kabupaten
Bandung Barat.

Nama Objek
1. : Rumah dan toko sayur Mang Ipin
Penelitian/Aset
Perumahan Griya Bukit Raya 1 E3 Nomer
2. Alamat : 18, Desa Cilame Kec. Ngamprah,
Kabupaten Bandung Barat, 40552.
3. Pengunaan : Rumah dan toko sayur Mang Ipin
Kondisi Objek
4. : Aset Objek Penilaian
Penelitian/Aset
Kondisi Toko
a. Kondisi Bangunan baik, bersih, dan terawat namun
terdapat cat genteng sudah pudar.
b. Kondisi warna cat hijau pada masih bagus dan tidak
pudar.
c. Kondisi bagian toko sayur tertata rapi.
Kondisi Rumah
a. Kondisi dalam baik, terawat, dan bersih
b. Kondisi Toilet baik, terawat, bersih, tidak berbau dan
tidak kotor
a. Luas Lahan 91 m2
5. Ukuran : b. Luas Toko 28 m2
c. Luas bangunan 91 m2

1.2 Analisis Nilai Properti

Objek Penilaian yang dipilih memenuhi beberapa prinsip-prinsip penilaian
aset, diantaranya :

1. Prinsip Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (High and Best Use)

Objek Penilaian yang dipilih memiliki kriteria prinsip penggunaan tertinggi dan
terbaik yang mencakup :

a. Secara Legal
 Objek memiliki legalitas yang jelas yang dilengkapi dengan Surat Hak atas
Tanah dan Dokumen Izin Mendirikan Bangunan yang sudah disahkan oleh
kantor pertanahan. Selain itu, objek ini juga sudah sesuai dengan Rencana
dalam pengembangan Peraturan Daerah Kabupaten Bandung Barat Nomor 2
Tahun 2012 Tentang Rencana Tata Ruang Wilayah 2009-2029, Desa Cilame,
Kecamatan Ngamprah akan dijadikan Zona Agroindustri, dimana di Desa
Cilame Kecamatan Ngamprah merupakan zona untuk dibangun kawasan
hunian dan dapat dibangun untuk kawasan perdagangan/jasa.

b. Secara Fisik
Secara fisik, lahan dan bangunan layak untuk dijadikan tempat hunian dan
sampai saat ini masih dalam kondisi baik, meskipun beberapa komponen
bangunan sudah memerlukan perbaikan. Bangunan rumah ini juga secara fisik
sudah sesuai dengan tipe rumah dikawasan objek, sehingga tidak menyalahi
aturan dan tidak akan menimbulkan hal yang bersifat tidak wajar.

c. Secara Pemasaran
Secara pemasaran, objek penilaian bersifat marketable dimana lokasi objek
berupa di kawasan yang dekat dengan pemukiman, sehingga permintaan
kebutuhan akan hunian di kawasan tersebut cukup tinggi.

d. Secara Keuangan
Secara keuangan, pemanfaatan objek yang dilakukan dapat memberikan
keuntungan maksimal dan akan berkontribusi terhadap nilai properti.
Pemilik objek property dengan membuka warung sayur mempunyai
pendapatan bersih rata-rata 20 sampai 25 juta.
e. Memaksimalkan keuntungan
Tabel Netto Penjualan (pendapatan dipotong dengan pengeluaran
operasional. Dengan timeline bulan Maret – Juni 2021, maka dilihat dari
tabel dibawah ini:
 Tabel 1. Pendapatan Tahun 2021

Pendapatan Bersih 36.080.000 36.560.000 31.750.000 36.750.000

Operasional 1.000.000 1.000.000 1.000.000 1.000.000

Gaji Karyawan untuk 5

org 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000

Pendapatan Bersih 25.080.000 25.560.000 20.750.000 25.750.000

2. Prinsip Substitusi (Pengganti pilihan)

Pada Prinsipnya orang tidak akan membayar lebih terhadap properti yang
sama selama ada properti pengganti. Prinsip Substitusi ini dimiliki, melihat
banyak objek properti yang hampir mirip dengan objek yang dinilai. Beberapa
rumah dikawasan tersebut juga banyak dimanfaatkan sebagai tempat usaha
warung sehingga banyak alternatif pilihan yang bisa diambil. Pemilihan lokasi
objek property ini strategis dan mempunyai nilai ekonomis yang mneghasilkan
dari penjualan warung sayur tersebut.

3. Prinsip Permintaan dan Penawaran (Supply and Demand)

Prinsip permintaan dan penawaran yang ada pada objek yaitu berdasrkan
pemanfaatan usaha yang dilakukan. Terdapat penawaran berupa barang dari
usaha warung sembako atau sayur yang dibuka, dan permintaan konsumen
terhadap barang yang dijual. Sehingga, objek yang dipilih menerapkan prinsip
permintaan dan penawaran tersebut. hal ini, tentunya dapat mempengaruhi nilai
properti dari bangunan objek tersebut.

4. Prinsip Penggantian (Substitution)

Pada Prinsipnya orang tidak akan membayar lebih terhadap properti yang sama
selama ada properti pengganti. Dikarenakan objek property tersebut mempunyai
pendapatan warung sayur lebih besar dengan melihat banyaknya pelanggan yang
membeli ke toko sayur mang Ipin.
5. Prinsip Kesesuaian (Comformity)
Objek Penilaian yang dipilih memiliki prinsip kesesuaian, karena objek
tersebut dibangun sesuai dengan zonasi yang ditetapkan oleh RTRW Kabupaten
Bandung Barat sebagai zona perumahan. Berdasarkan tersebut, PBB
pembayaran dilihat dari NJOP nilai dan harga pasar yang ditetapkan untuk
objek akan sesuai dengan nilai pasar didaerah tersebut.

6. Prinsip Perubahan (Change)

Berdasarkan rencana yang tercantum dalam dokumen RTRW Kabupaten
Bandung Barat maupun kebijakan pemerintah yang lain mengenai zonasi,
belum ada perubahan yang secara signifikan mempengaruhi objek properti.

7. Prinsip Antisipasi (Anticipation)

Prinsip antisipasi menyatakan bahwa nilai suatu properti adalah harapan
akan keuntungan atau ketidak untungan di masa yang akan datang akan
mempengaruhi harga suatu properti. Seiring dengan rencana pembangunan jalur
wisata alam berupa track sepeda gunung yang menghubungkan wilayah
Kecamatan Ngamprah dan Kecamatan Lembang dan jalan yang ada sangat baik
berlapis Hotmix. Dan terdapat banyak café-café untuk tempat anak muda dan
tua untuk melepas dari kesibukan.

8. Prinsip Persaingan (Competition)

Selain sebagai tempat tinggal atau hunian, objek tersebut juga digunakan
untuk usaha pemilik rumah yaitu berupa usaha warung sembako. Tentunya hal
ini menunjukan adaya prinsip persaingan, dimana diketahui bahwa banyak
rumah-rumah yang memiliki pemanfaatan yang sama digunakan sebagai usaha
warung. Hal ini dapat menentukan ketersediaannya pasar dan konsumen dari
setiap objek yang ada. Selain itu, disekitar objek juga terdapat beberapa
perumahan tingkat bawah sampai perumahan menengah, sehingga hal ini dapat
memberikan persaingan terhadap objek.
 9. Prinsip Kontribusi (Contribution)
Lokasi objek yang strategis berada dekat dengan pusat kota khususnya pusat
perbelanjaan, dikelilingi oleh area Pendidikan dan perumahan menyebabkan
harga tanah di daerah kawasan Desa Cilame tinggi, sehingga lahan tersebut
berkontribusi terhadap nilai dari properti objek penilaian tersebut.

10. Prinsip Keseimbangan (Balance)

Rumah yang merupakan objek penilaian berada dikawasan strategis yang
tepat, dimana baik fungsi hunian maupun pemanfaatan sebagai tempat usaha
sudah sesuai melihat permintaan kebutuhan akan hunian terus meningkat, dan
lokasi objek berada di lokasi yang strategis dekat dengan pusat kota, pusat
perdagangan dan jasa. Selain itu, pemanfaatan objek sebagai usaha warung
sembako juga sudah seimbang melihat faktor lokasi yang dekat dengan bahan
baku dan persediaan warung. Hal ini tentunya akan berpengaruh terhadap nilai
properti objek.

11. Prinsip Eksternalitas

Faktor eksternal pada kawasan Desa Cilame mengenai keamanan yang
belum maksimal, dikawasan tersebut masih terdapat kejahatan-kejahatan seperti
pencurian kendaraan, maling karena masih banyak akses masuk perumahan
tersebut bergabung dengan perkampungan.

II. ANALISIS PENDAHULUAN DAN SELEKSI SERTA

KOLEKSI DATA
2.1 Data dan Inspeksi Umum
2.1.1 Aspek Sosial:
Etnik/budaya: Etnik dan budaya masyarakat Kabupaten Bandung Barat
khususnya Kecamatan Ngamprah adalah mayoritas etnik sunda.

2.1.2 Aspek Ekonomi

A. Tingkat Pendapatan Masyarakat:
 Berdasarkan Keputusan Gubernur Jawa Barat Nomor : 561/Kep.983-
Yanbangsos/2019 tentang Upah Minimum Kabupaten/Kabupaten
Bandung Barat di Daerah Provinsi Jawa Barat Tahun 2019, Kecamatan
Ngamprah, Kabupaten Bandung Barat memiliki Upah Minimum
Kabupaten tahun 2021 sebesar Rp 3.248.283,28, sehingga tingkat
pendapatan masyarakat Kecamatan Ngamprah minimal sebesar Upah
minimum yang ditetapkan.
B. Tingkat Daya Beli Masyarakat:
Tingkat daya beli masyarakat kecamatan Ngamprah dapat dilihat dari
pencapaian daya beli masyarakat Provinsi Jawa Barat yaitu sebesar Rp
10.845.000 pada tahun 2020. Pada tahun sebelumnya 2019 pencapaian daya
beli masyarakat Provinsi Jawa Barat yaitu sebesar Rp 11.152.000.
C. Kondisi Pasar (Permintaan dan Penawaran):
Lahan pertanian di Kabupaten Barat terdiri dari lahan basah (sawah dan
kolam) seluas 12.168 ha(9,32 %) dan lahan darat seluas 118.409 ha
(90,68%). Berdasarkan hasil obervasi berdasarkan hasil observasi tingkat
permintaan terhadap properti rumah tinggal tinggi dikarenakan berada
dalam kawasan industri, disamping itu pula penawaran properti dengan
seiring pertumbuhan pembangunan perumahan sekitar.
D. Arah atau tren investasi:
Nilai investasi dalam negeri atau Penanaman Modal Dalam Negeri (PMDN)
di Kabupaten Bandung Barat (KBB) turun signifikan sebesar 29,57.
Realisasi ivestasi PMDN berdasarkan wajib Laporan Kegiatan Penanaman
Modal (LKPM) dan non LPKM di KBB, sebesar Rp3.117.524.736.773.
Sebelumnya pada 2019, realisasi investasi PMDN mencapai
Rp4.124.276.389.299.
E. Perilaku komsumsi masyarakat:
Berdasarkan kondisi ekonomi masyarakat di Kecamatan Ngamprah
khususnya di Perumahan Griya Bandung Raya 1 dan pertumbuhan
perdagangan dan jasa disekitarnya, mayarakat Perumahan Griya Bandung
Raya 1 dapat dikatakan cenderung konsumtif. Hal tersebut didukung oleh
padatnya sektor perdagangan dan jasa seperti berkembangnya warung-
warung kuliner jajanan khas sunda.
 F. Pola dan Struktur perekonomian (misal pertanian, industri):
a. Struktur Ekonomi berdasarkan indikator pertanian, Desa Cilame,
Kecamatan Ngamprah, mempunyai mata pencaharian di bidang
pertanian dan mempunyai kegunaan lahan untuk pertanian.
b. Sektor perdagangan pasar modern (kelompok pertokoan, mini
market, toserba, super market).
3.1.2 Analisis Aspek Pemerintahan:
A. Regulasi Pemerintahan al:
1) Perda RTRW : Peraturan Daerah Kabupaten
Bandung Barat Nomor 2 Tahun 2012 Tentang Rencana Tata
Ruang Wilayah 2009-2029.
2) Pajak dan Retribusi al : Perda Pajak dan Restribusi berikut
ini:
3) Peraturan Daerah Kabupaten Bandung Barat Nomor 12 Tahun
2016 Tentang Pajak Daerah;
4) Peraturan Daerah Kabupaten Bandung Barat No 1 Tahun 2018
Tentang Penyelenggaraan Tera / Tera Ulang Dan Retribusi
Pelayanan Tera / Tera Ulang.
5) Daya dukung bagi akselarasi pembangunan ekonomi misal
Insentif bagi Industri tertentu : Badan Pusat Statistik (BPS)
Jawa Barat mencatat pertumbuhan ekonomi Jabar tahun 2020
minus. Hal ini tak lepas dari dampak pandemi COVID-19.Kepala
BPS Jabar Dyah Anugrah menuturkan ekonomi di Jabar tahun
2020 mengalami kontraksi hingga 2,44 persen. Jumlah tersebut
menurun dibandingkan tahun 2019 yang mencapai 5,07 persen.
6) Prasarana Transportasi : Aksesbilitas objek yang dilalui
dengan angkot rute yang dilewati Permata-Cipageran-Griya
Bandung Raya 1,2,3-Pasar Tanimulya dan Perumahan Bukit
Rahma Cilame.
7) Arah Pembangunan (RTRW dan Renstra Pemerintahan setempat)
: Peraturan Daerah Kabupaten Bandung Barat Nomor 2 Tahun
 2012 Tentang Rencana Tata Ruang Wilayah 2009-2029, Desa
Cilame, Kecamatan Ngamprah akan dijadikan Zona Agroindustri
Mengembangkan pusat kegiataan agroindustri berbasis
florikultura yang berpusat di Lembang;
2.1.3 Aspek Lingkungan Fisik Setempat:
A. Topografi (kontur lahan dll.) : Secara geografis Desa Cilame
terletak di “jantung” Kabupaten Bandung Barat dengan kontur
permukaan tanah berupa dataran dan sebagian perbukitan dengan
ketinggian 600 – 750 M di atas permukaan laut yang membentang
dengan kordinat antara 107o - 31` Lintang Selatan dan 6o – 50` Bujur
Timur serta luas wilayah mencapai 480 Ha.
B. Iklim (Suhu, Cuaca, dll): Suhu maksimum dan minimum di Kecamatan
Ngamprah berkisaran rata-rata ±20o C sampai 31o C , sedangkan dilihat
dari Presipitasi: 9% Kelembapan: 93% Angin: 3 km/h.
C. Keadaan fisis lahan: Keadaan fisis sebagian subur.
D. Ketersediaan Air (irigasi, air PAM, artesis, dll): Kecamatan Ngamprah
memiliki sumber air yang berasal dari PDAM Kabupaten Bandung
Barat yang memanfaatkan 3 sumber, yaitu air permukaan, mata air, dan
air tanah. Kecamatan Ngamprah juga memiliki sumber air kemasan, air
ledeng, sumber air terlindung , dan sumber air tidak terlindung.
E. Flora dan Fauna: Puspa adalah flora Indonesia yang khas tumbuh
mendominasi sekitar Kecamatan Ngamprahdan hewan burung
peliharaan.
2.1.4 Lokasi:
A. Lokasi:
 Gambar 4. Lokasi Objek
Sumber: Google maps, 2021.
B. Site lahan dan bangunan yang mengambarkan:
a) Posisi : Sebelah Barat Desa Mekarsari dan Desa
Ngamprah;
Sebelah Timur Desa Tanimulya dan Desa
Pakuhaji Kecamatan Ngamprah;
Sebelah Selatan Desa Cimareme dan Desa
Margajaya Kecamatan Ngamprah;
Sebelah utara Desa Pasirhalang Kecamatan
Cisarua.
b) Lokasi : Jalan Raya Perumahan Griya Bukit Raya 1
Blok E3 No: 18, Desa Cilame,

c) Letak : Kecamatan Ngamprah, Kabupaten Bandung

Barat 40552.
d) Susunan/urutan : Sebelah kanan toko kelontong, kiri kawasan
objek merupakan rumah warga, arah depan objek merupakan
taman bunga dan bermain dan Mesjid Jabbal Rahmah.
e) Arah : Bangunan menghadap ke arah Barat Jalan.
2.1.5 Aspek Biaya
1) Aspek Biaya yang dikeluarkan meliputi beberapa aspek biaya
Pemeliharaan Pengeluran yang dikeluarkan untuk pemeliharaan
 operasional bangunan ini, yaitu sebesar 12.000.000,- per tahun yang
meliputi biaya listrik, air, telefon (pulsa) , kebersihan, dan keamanan.
2) Pajak :
Objek NJOP per m2 Total NJOP
Luas (m2)
Pajak (Rp) (Rp)
Bumi 91 2.176.000 198.016.000
Bangunan 91 1.200.000 109.200.000
NJOP sebagai dasar pengenaan PBB 307.216.000
NJOPTKP 10.000.000
NJOP untuk Perhitungan PBB 0,1
NJKP (% x NJOPPBB) Rp297.216
PBB yang terutang (% x NJOPPBB) 297.216
Pajak Bumi dan Bangunan yang harus dibayar adalah sebesar Rp. 297.216,-/
tahun.

###DUA RATUS SEMBILAN PULUH TUJUH RIBU DUA RATUS ENAM

BELAS RUPIAH###
3) Penyusutan
Berikut merupakan perhitungan penyusutan Objek Penilaian :

𝑈𝑚𝑢𝑟 𝑒𝑓𝑒𝑘𝑡𝑖𝑓
Penyusutan = 𝑈𝑚𝑢𝑟 𝑒𝑘𝑜𝑛𝑜𝑚𝑖𝑠 × 100%

Diketahui bahwa bangunan berdiri sejak tahun 2001 dan umur ekonomis
bangunan diperkirakan mencapai 30 tahun. Pada property ini, penilai
memperkirakan bahwa umur efektif dari bangunan adala 20 tahun
sehingga penyusutan dapat diketahui dengan perhitungan sebagai
berikut:

20
Penyusutan = 30 × 100% = 66,67%

Dari perhitungan diatas dapat diketahui bahwa penyusutan yang dialami

oleh Toko Sayur Mang Ipin adalah sebesar 66,67%.
 2.2 Data dan Inspeksi Khusus
A. Data Lingkungan
DAERAH SEKITAR
Data Lingkungan
a. Karakteristik
b. Lokasi : Kota  Pedesaan  Kawasan Industri  Resor
c. Kepadatan :  Padat  Sedang  Baru Dikembangkan
Pengembangan Daerah Desa Cilame Kec. Ngamprah termasuk daerah yang
tingkat kepadatannya tinggi, hanya terdapat beberapa lahan
kosong yang tidak cukup luas. Di daerah ini lahan kosong
telah dibangun untuk perumahan dan pertokoan.

d. Pertumbuhan :  Cepat  Sedang  Lambat

e. Infrastruktur : Prasarana
 Jaringan Jalan

Gambar 1. Jaringan Jalan

 Jaringan Air Bersih

Ada Air artesis dengan pompa listrik kedalaman 24 m1,
tetapi tidak diizinkan masuk (hasil data sekunder,
wawancara)
 Jaringan Listrik

Gambar 2. Jaringan Listrik PLN

 Jaringan Air Kotor

 Gambar 3. Jaringan Air Kotor atau Drainase

 Jaringan Telekomunikasi

Gambar 4. Jaringan Telekomunikasi

Sarana
Transportasi Umum

Gambar 5. Angkutan Umum

Terdapat Angkutan Umum tetapi jumlah terbatas

 Sekolah
Sarana sekitar objek penelitian terlengkap mulai dari RA
Daarul Aulad, SDN Karya Mulya dan SDS Fitrah Insani,
SMPN 3 Ngamprah dan SMAN 1 Ngamprah, dan SMAS
Fitra Insani. Gambar 9 menunjukan RA. Daarul Aulad

Gambar 6. RA. Daarul Aulad

Sarana sekolah tingkat SD terdapat baik negeri dan swasta,
gambar 6 tingkat sekolah dasar Fitrah Insani berjarak sekitar
1000 meter dari objek penelitian.

Gambar 7. SDIT Fitrah Insani

Sarana sekolah tingkat SMP Negeri terdapat di perumahan

Bukit Permata, Kecamatan Ngamprah, Kabupaten Bandung
Barat. Gambar 11 dibawah ini SMPN 3 Ngamprah.

Gambar 8. SMP Negeri 3 Ngamprah

Sumber : Google Maps, 2021

Sarana sekolah tingkat SMA Negeri terdapat di perumahan

Puri Cipageran, Kecamatan Ngamprah, Kabupaten Bandung
Barat. Gambar 12 dibawah ini SMAN 1 Ngamprah.

Gambar 9. SMAN 1 Ngamprah

Sumber : Google Maps, 2021

Sarana pendidikan untuk tingkat sekolah menengah atas

terdapat SMA Swasta Fitrah Insani yang teradapat dalam
satu kawasan wilayah Kecamatan Ngamprah berjarak sekitar
1,9 km dari objek penelitian. Terdapat pada gambar 13, SMA
Fitrah Insani.
 Gambar 10. SMA Swasta Fitrah Insani

 Sarana Kesehatan
Sarana kesehatan berjarak 200 meter dari objek penelitian
terdapat pada gambar 10, Jalan Raya Ciloa, Kecamatan
Ngamprah, Kabupaten Bandung Barat.

Gambar 11. Klinik Salsabila

Terletak di Jalan Raya Ciloa, Kecamatan Ngamprah,

Kabupaten Bandung Barat.
 Pasar
Sarana pasar tradisional berjarak 800 meter dari objek
penelitian terdapat pada gambar 15, Pasar Tani Mulya.

Gambar 12. Pasar Tani Mulya

Terletak di Jalan Raya H. Ghofur, Kecamatan Ngamprah,

Kabupaten Bandung Barat.
  Rumah Ibadah
Sarana ibadah berupa Mesjid berjarak 50 meter dari objek
penelitian terdapat pada gambar 16.

Gambar 13. Mesjid Jabbal Rahmah

Terletak di Jalan Raya Griya Bandung Raya, Kecamatan

Ngamprah, Kabupaten Bandung Barat.
f. Issue : a. Air
Lingkungan Kondisi Air di lingkungan objek yaitu Desa Cilame
dinyatakan bersih maka pemilik mengunakan air artesis
dengan mesin listrik.
b. Udara
Kondisi udara di lingkungan objek baik karena berada di
jalan yang tidak padat kendaraan.
g. Analisis : a. Kebakaran
Risiko Kondisi perumahan yang padat dan jaringan listrik yang
jaraknya sangat dekat dapat menyebabkan potensi kebakaran
akibat konslet listrik, dan kebakaran ini juga dapat merambat
kepada bangunan disekitarnya.
b. Keamanan
Jalan utama yang lumayan sempit dan intensitas kendaraan
yang tidak tinggi, serta penerangan jalan yang kurang
memadai memicu adanya pelaku kejahatan di daerah
lingkungan objek.

B. Data Properti
DATA PROPERTI
a. Alamat Properti Perumahan Griya Bukit Raya 1 E3 Nomer 18, Desa
Cilame Kec. Ngamprah, Kabupaten Bandung Barat,
40552.
b. Tipe Properti Real Properti (Rumah dan Warung sayur)
c. Aksesibilitas Aksesibilitas menuju lokasi dikatakan mudah, karena
lokasi berada dekat dengan pusat kabupaten, pusat
komersial seperti perkantoran pemerintahan serta sektor
perdagangan dan jasa. Selain itu, lokasi objek juga dekat
dengan jalan raya dan jalan arteri primer. Sehingga hal
tersebut membuat akses kendaraan dan adanya
transportasi umum yang dapat digunakan untuk
menjangkau lokasi objek.

d. Data Jalan Depan Properti

Jumlah Jalur 1 Jalur, 2 arah, Jalan Utama

Lebar Jalan ±6 Meter
Jumlah Lajur 3 Lajur
Beton

Materia Jalan

Gambar 14. Beton

Drainase

Jaringan drainase pada objek menggunakan saluran

berupa selokan yang terhubung kepada saluran akhir di
daerah tersebut.
Penerangan Jalan disekitar lingkungan menggunakan
lampu jalan yang jumlahnya sedikit, sehingga
Penerangan pencahayaan dimalam hari dirasa kurang hanya
menghandalkan penerangan dari rumah warga masing-
masing.
 Gambar 15. Penerangan Jalan

Terletak di Perumahan Griya Bandung Raya, Kecamatan

Ngamprah, Kabupaten Bandung Barat
Kondisi Jalan Kondisi Jalan Cukup Baik, karena beberapa struktur
sudah ada yang rusak atau bolong. Namun, jalan
tersebut masih dapat digunakan.

Gambar 16. Kondisi Jalan Raya

Intensitas  Tinggi  Sedang  Rendah

Intensitas keramaian jalan disekitar properti dilihat dari
tingkat kendaraan yang lewat, dimana di daerah Jalan
Raya Griya Bandung Raya 1 blok E dan jalan sekitar
properti tidak terlalu padat dan ramai sehingga
intensitas kendaraan yang lewat dinyakatan sedang.

Gambar 17. Intensitas Keramaian

e. Status Hunian  Diisi dan disewakan

f. Peruntukan Rumah Tinggal dan Disewakan sebagai tempat Usaha
Eksisting
g. Parameter Peraturan Daerah Kabupaten Bandung Barat Nomor 2
Pengembangan Tahun 2012 Tentang Rencana Tata Ruang Wilayah
Eksisting 2009-2029
▪ KDB maksimal 80%; 80% X 91 m = 72.8
▪ KLB antara 1,2–1,8; 1,8 x 91 m = 163,8
 ▪ TB maksimal 10m;
▪ KDH minimal 10%; 10% x 91 = 9,1
▪ GSB minimal 4 meter;
Peruntukan : Zona kawasan hunian dan dapat dibangun
untuk kawasan perdagangan/jasa.
h. Batas – Batas Utara : Desa Pasirhalang Kecamatan Cisarua
Timur : Desa Tanimulya dan Desa Pakuhaji
Kecamatan Ngamprah
Selatan : Desa Cimareme dan Desa Margajaya
Kecamatan Ngamprah
Barat : Desa Mekarsari dan Desa Ngamprah
i. Sarana Sarana Transportasi yang tersedia :
Transportasi a. Angkutan Umum Damri Jurusan Alun-alun -
Ciburuy

Gambar 18. Damri Jurusan Alun-Alun – Ciburuy

Sumber : Google, 2021

b. Jurusan Cimahi – Batujajar

Gambar 19. Angkutan Umum Cimahi – Batujajar

Sumber : Google, 2021

c. Stasiun – Padalarang; Leuwipanjang – Padalarang

 Gambar 20. Angkutan Umum Leuwipanjang – Cimahi –
Padalarang
Sumber : Google, 2021

d. Gojek, Grab, dan Maxim

e. Ojek Pangkalan dan Ojek Online
j. Bangunan Depan Taman RW 021
Petunjuk

Gambar 21. Taman RW depan Objek Penilaian

k. Fasilitas Listrik : 1300 Watt

Gambar 22. Panel Listrik PLN

Air : Air artesis

Gambar 23. Fasilitas Air

Telfon : -
Wifi : Indihome
 Gambar 24. Instalasi WiFi

 Gas sumber Elpiji Pertamina

Gambar 25. Gas Elpiji

l. Karakteristik Terdapat bagian bangunan yang dijadikan tempat usaha

Ekonomi warung sayur dan menghasilkan penghasilan setiap
harinya.

C. Data Tanah
DATA TANAH
a. Hak Tanah Hak Milik
b. No.Sertifikat

Gambar 26. Sertifikat Hak Milik Nomer: 1427

 Gambar 27. Sertifikat guna bangun No. 02443

Gambar 28. Surat akte jual Beli Nomer: 129/2001

c. Status Sertifikat  Induk  Pemecahan  Lainnya

d. Tanggal Sertifikat 2001
e. Nama Pemegang Ebon Subana
Hak
f. Wilayah Kabupaten Bandung
g. Tanggal -
dikeluarkan
h. Tanggal Jatuh -
Tempo Sertifikat
i. Nomor Gambar -
Situasi
j. Luas Type 45/91
k. Bentuk Tanah Persegi panjang 7 x 13 = 91 m2
l. Elevasi 30 cm
m. Batasan Terhadap  Hak Menggunakan (Easement)
Tanah  Restriksi Pengalihan/Penggunaan
Lain-lain
n. Peraturan Peraturan Daerah Kabupaten Bandung Barat
Perencanaan Kota Nomor 2 Tahun 2012 Tentang Rencana Tata
Ruang Wilayah 2009-2029
▪ KDB maksimal 80%; 80% X 91 m = 72.8
▪ KLB antara 1,2–1,8; 1,8 x 91 m = 163,8
 ▪ TB maksimal 10m;
▪ KDH minimal 10%; 10% x 91 = 9,1
▪ GSB minimal 4 meter;
Peruntukan : Zona kawasan hunian dan dapat
dibangun untuk kawasan perdagangan/jasa.
o. Pemenuhan  Legal
terhadap peraturan
 Tidak ada zoning
tata kota
Legal nonconforming
 Illegal

D. Data Bangunan
DATA BANGUNAN
a. No. Izin Mendirikan Dirahasiakan
Bangunan
Tanggal -
b. No. Izin -
Pembangunan
Bangunan
Tanggal -
c. Dibangun tahun 2001
d. Renovasi terahir 2012
tahun
e. Umur Efektif 20
f. Luas Bangunan sesuai 91 m2
fisik
g. Luas Bangunan sesuai 45
IMB
h. Luas Tapak 91
Terbangun
i. Dihuni tahun 2001
j. Jenis Bangunan Permanen
k. Penggunaan Saat ini Penggunaan saat ini digunakan sebagai tempat
hunian dan dimanfaatkan sebagai tempat
usaha berupa warung sayur
l. Struktur Bangunan
Konstruksi Bangunan Kontruksi Bangunan Permanen dengan
kondisi Bangunan Baik
Jumlah lantai 1 lantai
Pondasi Pondasi dalam Batu Kali
Konstruksi Atap Kuda-kuda kayu Genteng beton cetak
m. Material yang
digunakan
Dinding Bata merah dengan finishing plesteran,acian
dan pengecatan
Partisi Bata merah, plesteran, aci, kayu triplek dan
cat.

Gambar 29. Partisi ruang tengah kayu triplek

Lantai Plesteran dan Keramik

Gambar 30. Tampak lantai Objek Penilaian

Pintu Kayu

Gambar 31. Pintu dan kusen terbuat dari kayu

Jendela Kayu
 Gambar 32. Jendela Kayu

Langit – langit Plafon GRC atau Serat Fibersemen

Gambar 33. Penampakan langit-langit Objek

Penilaian

Penutup atap Genteng

Tangga -
n. Kondisi Bangunan Kondisi Bangunan cukup baik, karena ada
beberapa komponen bangunan seperti dinding
dan pagar yang sudah mulai rapuh.
o. Fasilitas Bangunan • Pompa air (Shimizu 135E)
• Wifi
p. Apakah properti Sesuai
sesuai dengan
lingkungannya?
SARANA PELENGKAP
a. Taman Tidak ada.
b. Halaman Parkir Ada halaman parkir untuk motor
c. Pagar Pagar dengan panjang ±5 meter
d. Lainnya -
 III. LINGKUP PENUGASAN
(SCOPE OF WORK)
Merujuk dari Standar Penilaian Indonesia 103-105 yang dikeluarkan oleh
MAPPI, lingkup penugasan adalah sebuah dasar dalam suatu pengaturan
kesepakatan penugasan penilaian, tingkat kedalaman investigasi, penentuan asumsi
dan batasan penilaian. Menurut MAPPI (2018), untuk memenuhi kebutuhan
pemberi tugas dan meminimalkan setiap kemungkinan kesalahpahaman yang
terjadi maka penting bagi penilai untuk menetapkan, memahami, dan menyetujui
kebutuhan dan persyaratan pemberi tugas.

Terdapat 12 persyaratan minimum ruang lingkup penugasan (scope of work)

yang harus tercantum dalam laporan penilaian. Berikut merupakan penjelasannya.

III.I Identifikasi Status Penilai

Berikut ini adalah data penilai yang melakukan proses penilaian aset pada
Rumah tinggal dan usaha toko sayur Mang Ipin:
RUDI APRIANTO KURNIAWAN AND
Nama Perusahaan Penilai PARTNER
Aset ASSETS APPRAISER COMPANY

Rudi Aprianto Kurniawan S.Tr., M.T., MAPPI

Nama Penilai Aset
(Cert)
No. MAPPI 20-S-185246020
Kualifikasi Penilai Properti
Status Penilaian Penilai Publik
No. Izin Penilai Publik PB-1.85.246020
Telepon 081394280096
Perm. Griya Bandung Asri F8 No. 18, Kelurahan
Alamat Ciganitri, Kecamatan Cipagalo, Kabupaten
Bandung 40287.

I. Identifikasi Pemberi Tugas

Berikut ini adalah data pemberi tugas laporan penilaian aset Rumah
tinggal dan usaha toko sayur Mang Ipin:
 Nama Lengkap Ebon Subana

Perumahan Griya Bukit Raya 1 E3 Nomer 18,

Alamat Desa Cilame Kec. Ngamprah, Kabupaten
Bandung Barat, 40552.
Institusi/Pekerjaan Pensiunan Swasta

No Tlp 089656260242
Alamat E-mail ebonsubana.05@gmail.com

II. Maksud dan Tujuan Penilaian

Maksud dari penilaian ini adalah guna mengungkapkan dan menyatakan
opini nilai pasar atas tanah dan bangunan dari Rumah tinggal dan usaha
toko sayur Mang Ipin. Penilaian ini ditujukan untuk keperluan jaminan
agunan pinjaman.

III. Identifikasi Objek Penilaian

Berikut ini adalah data tanah Rumah tinggal dan usaha toko sayur Mang
Ipin:
DATA TANAH

a. Hak Tanah : Sertifikat Hak Milik (SHM)

b. No. Sertipikat : SHM No. 1427

c. Status Sertifikat :  Induk Pemecahan Lainnya

d. Tanggal Sertifikat : Ada

e. Nama Pemegang Hak : Ebon Subana

f. Wilayah : Kabupaten Bandung Barat

g. Tanggal Dikeluarkan : Ada (Dirahasiakan)

h. Tanggal Jatuh Tempo : Ada (Dirahasiakan)

Sertifikat
i. No. Gambar Situasi : Ada (Dirahasiakan)
 j. Luas : 91 m²

k. Bentuk Tanah : Persegi Panjang

l. Elevasi : 0,5 meter/675 mdpl

m. Batasan Terhadap Tanah : -

(bila ada)
n. Peraturan Rencana Tata : Peraturan Daerah Kabupaten Bandung Barat
Kota Nomor 2 Tahun 2012 Tentang Rencana Tata
Ruang Wilayah 2009-2029

o. Pemenuhan Terhadap :  Legal

Peraturan Tata Kota
Tidak ada zoning

 Legal nonconforming (tidak sesuai tetapi

diijinkan)

Illegal

Berikut ini adalah data bangunan Rumah tinggal dan usaha toko sayur Mang
Ipin:
Data Bangunan
a. No. Izin Mendirikan : -
Bangunan
Tanggal : -

b. No. Izin : -
Pembangunan
Bangunan
Tanggal : -

c. Dibangun Tahun : 2001

d. Renovasi Terakhir : 2019

e. Umur Efektif : 30 tahun. Karena rumah tinggal dan warung

sayur ini termasuk bangunan lama dan
konstruksi bangunan masih sangat baik.
f. Luas Bangunan : 91 m2
Sesuai Fisik
g. Luas Bangunan : -
Sesuai IMB
h. Luas Tapak : -
Terbangun
i. Dihuni Tahun : 2001

j. Jenis Bangunan : Permanen

k. Penggunaan Saat Ini : Hunian

l. Struktur Bangunan
• Kondisi : Bangunan Permanen
Bangunan

Gambar 1. Tampak Muka dalam Objek

penilaian.

• Jumlah Lantai : 1 lantai

• Pondasi : Batu Kali

Gambar 2. Pondasi Batu kali

• Konstruksi Atap : Rangka atap kayu

 Gambar 3. Penampakan objek penilaian
sumber (pemberi tugas)

m. Material yang
Digunakan
• Dinding : Bata merah yang sudah dilakukan proses
plesteran, acian dan pengecetan.

Gambar 4. Penampakan dinding plesteran

dan pengecatan.

• Partisi : Bata Merah

• Lantai : Keramik

Gambar 5. Lantai Keramik

• Pintu : Kayu
 Gambar 6. Pintu
• Jendela : Kayu dan Kaca

Gambar 7. Pintu

• Langit-langit : GRC

• Penutup Atap : Genteng

Gambar 8. Atap genteng

• Tangga : -

n. Kondisi Bangunan : Rumah tinggal dan warung sayur dalam

kondisi baik, dilihat dari tidak adanya dinding
bangunan yang mengalami keretakan.
o. Fasilitas Bangunan :  Fasilitas Lain : Kasur, Lemari, Kamar
Mandi, Ruang Tamu, Wifi

 Perlengkapan Dapur :
 Kompor gas, alat masak dll

p. Apakah Properti : Sesuai, karena properti di daerah tersebut

Sesuai Dengan sedang mengalami perkembangan yang
Lingkungannya signifikan sehingga dimungkinkan bisnis
tersebut akan berlangsung lama.

IV. Identifikasi Bentuk Kepemilikan

Bentuk kepemilikan objek yang dinilai yaitu rumah tinggal dan warung
sayur Mang Ipin adalah bentuk kepemilikan tunggal.

V. Dasar Nilai

“Nilai pasar adalah estimasi sejumlah uang yang sapat diperoleh dari
hasil penukaran suatu aset atau kewajiban pada tanggal penilaian, antara
pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berniat menjual,
dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara
layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan.” (SPI
0.5.39.1).

VI. Tanggal Penilaian

Penilaian ini dilaksanakan mulai tgl 18 Maret 2021

Penilaian berakhir pada tanggal 22 Desember 2021

Inspeksi: 18 Maret 2021 sampai dengan 30

Pelaksanaan survai tanggal
Juli 2021
24 Maret 2021, Melakukan
survey pertama untuk melihat
objek yang akan diteliti
29 Maret 2021, Survey kedua
untuk mengetahui keadaan
lingkungan, lingkungan fisik
dan komponen bangunan, data
inspeksi aset/properti, serta
sarana pelengkap juga data
pembanding dari aset yang
serupa.
13 Juni 2021, Mengambil data
dari objek yang dipilih seperti
 menganalisi lingkungan,
meminta legal aspek.
26 Juni 2021 dan 30 Juni 2021
Dokumentasi prasarana
lingkungan
30 Juli 2021 Melakukan
pelaporan Penilaian Aset dari
pemberi tugas penilaian aset

VII. Jenis Mata Uang

Jenis mata uang yang digunakan adalah mata uang Negara Indonesia yaitu
Rupiah.

VIII. Tingkat Kedalaman Investigasi

Kegiatan penilaian ini dilakukan untuk mengetahui informasi nilai tanah
dan bangunan atas properti yang dinilai yaitu Rumah tinggal dan usaha toko
sayur dengan luas lahan 91 m2 serta tiga properti pembanding.

IX. Sifat dan Sumber Informasi

Informasi dalam kegiatan penilaian terhadap Rumah tinggal dan usaha toko
sayur Mang Ipin ini memiliki sifat terbuka dan relevan. Adapun sumber
informasi mengenai nilai tanah atas properti yang dinilai dan properti
pembanding mengacu kepada:
1. Survey lapangan
2. Data online

XI. Konfirmasi Bahwa Penilaian Dilakukan Berdasarkan SPI

Sebagai penilai yang dipercaya oleh publik akan selalu berintergritas
bahwa penilaian yang dilakukan ini berdasarkan Kode Etik Penilai
Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian Indonesia (SPI).
 Bandung, 18 Maret 2021
PEMBERI TUGAS PENILAI

Ebon Subana
Rudi Aprianto Kurniawan, S.ST., MT., MAPPI
(Cert)

XII. Pendekatan Penilaian dan Penggunaan

Dalam penilaian, pendekatan yang digunakan salah satunya adalah dengan
pendekatan pasar. Alasan menggunakan penilaian dengan menggunakan
pendekatan pasar karena data yang digunakan menggunakan harga dan informasi
relevan yang berdasarkan transaksi pasar yang melibatkan semua jenis properti.
Penentuan penilaian yang digunakan dengan pendekatan ini berdasarkan
perbandingan atas analisis transaksi, penawaran dan permintaan properti sejenis
yang berada di sekitar lokasi dengan memperhatikan faktor perbandingan yaitu
diantaranya: lokasi, jenis dokumen kepemilikan, kondisi pembiayaan, kondisi
transaksi, karakteristik fisik properti, karakteristik ekonomi dan penggunaan.
Setelah mengetahui data dari objek pembanding maka dapat dilakukan perhitungan
penilaian dengan menggunakan pendekatan pasar dengan mempertimbangkan
beberapa penyesuaian yang telah ditetapkan.
 IV HASIL INSPEKSI LAPANGAN
Data khusus adalah data yang terkait dan berhubungan langsung dengan objek
properti yang dinilai. Untuk mendapatkan data khusus ini, penilaian harus membuat
berupa kertas kerja (form inspection) untuk mengisi data apa saja yang diperlukan
dan harus dicatat ketika melakukan investigasi lapangan. Adapun data yang ada
pada form inspection meliputi beberapa Informasi diantarnya Informasi Umum
Penilaian (Data Pemberi Tugas, Data Penilai, Data Penilaian), Data Lingkungan,
Data Properti, Data Tanah, Informasi Data Bangunan, Data Sarana Pelengkap, dan
Data Pembanding. Berikut merupakan penjelasan dari Data khusus yang dimaksud.

1. Informasi Data Umum

PenilaiInformasi Data umum penilaian ini meliputi data-data yang harus
diisi dan dilengkapi oleh penilai terkait informasi penilaian yang dilakukan.
Informasi data umum penilai dapat dilihat pada tabel berikut:
Tabel 11. Informasi Data Umum Penilai

FORM INSPEKSI LAPANGAN

Nama Pemberi Tugas : Ebon Subana
Tujuan Penilaian : Penilaian ini ditujukan untuk mengetahui nilai pasar dari
suatu personal properti yang dimiliki oleh Bapak Ebon
Subana untuk kepentingan agunan Bank berupa tanah
seluas 91 m2 dan bangunan yang melekat di atasnya
sebagai rumah tinggal dan pemanfaatan bangunan sewa
warung seluas 91 m2. Properti ini berlokasi di Perumahan
Griya Bukit Raya 1 E3 Nomer 18, Desa Cilame Kec.
Ngamprah, Kabupaten Bandung Barat, 40552.

Dasar Penilaian : Nilai pasar, Pendapatan

Tanggal Penilaian : 15 Maret 2021 sampai dangan 23 Juli 2021
Tanggal Inspeksi : 15 Maret 2021 sampai dengan 23 Juli 2021
 24 Maret 2021, Melakukan survey pertama untuk melihat
objek yang akan diteliti.

29 Maret 2021, Survey kedua untuk mengetahui keadaan

lingkungan, lingkungan fisik dan komponen bangunan,
data inspeksi aset/properti, serta sarana pelengkap juga
data pembanding dari aset yang serupa.

13 Juni 2021, Mengambil data dari objek yang dipilih

seperti menganalisi lingkungan, meminta legal aspek.

26 Juni 2021 dan 30 Juni 2021 Dokumentasi prasarana

lingkungan.

23 Juli 2021 Melakukan pelaporan Penilaian Aset dari

pemberi tugas penilaian aset.

Nama : Rudi Aprianto Kurniawwan S.Tr., M.Sc., MAPPI (Cert)

Penilai/Surveyor

2. Data Lingkungan
Data lingkungan yang dimaksud adalah data lingkungan di lokasi objek
properti yang dinilai meliputi gambaran karakteristik dari lingkungan lokasi
properti, adapun hal tersebut meliputi :

DAERAH SEKITAR
Data Lingkungan
h. Karakteristik
i. Lokasi : Kota  Pedesaan  Kawasan Industri  Resor
j. Kepadatan :  Padat  Sedang  Baru Dikembangkan
Pengembangan Daerah Desa Cilame Kec. Ngamprah termasuk daerah yang
tingkat kepadatannya tinggi, hanya terdapat beberapa lahan
kosong yang tidak cukup luas. Di daerah ini lahan kosong
telah dibangun untuk perumahan dan pertokoan.
k. Pertumbuhan :  Cepat  Sedang  Lambat
l. Infrastruktur : Prasarana
 Jaringan Jalan

Gambar 34. Jaringan Jalan

 Jaringan Air Bersih

Ada Air artesis dengan pompa listrik kedalaman 24 m1,
tetapi tidak diizinkan masuk (hasil data sekunder,
wawancara)
 Jaringan Listrik

Gambar 35. Jaringan Listrik PLN

 Jaringan Air Kotor

Gambar 36. Jaringan Air Kotor atau Drainase

 Jaringan Telekomunikasi

Gambar 37. Jaringan Telekomunikasi

Sarana
Transportasi Umum

Gambar 38. Angkutan Umum

Terdapat Angkutan Umum tetapi jumlah terbatas

 Sekolah
Sarana sekitar objek penelitian terlengkap mulai dari RA
Daarul Aulad, SDN Karya Mulya dan SDS Fitrah Insani,
SMPN 3 Ngamprah dan SMAN 1 Ngamprah, dan SMAS
Fitra Insani. Gambar 9 menunjukan RA. Daarul Aulad

Gambar 39. RA. Daarul Aulad

Sarana sekolah tingkat SD terdapat baik negeri dan swasta,

gambar 6 tingkat sekolah dasar Fitrah Insani berjarak sekitar
1000 meter dari objek penelitian.

Gambar 40. SDIT Fitrah Insani

Sarana sekolah tingkat SMP Negeri terdapat di perumahan

Bukit Permata, Kecamatan Ngamprah, Kabupaten Bandung
Barat. Gambar 11 dibawah ini SMPN 3 Ngamprah.
 Gambar 41. SMP Negeri 3 Ngamprah
Sumber : Google Maps, 2021

Sarana sekolah tingkat SMA Negeri terdapat di perumahan

Puri Cipageran, Kecamatan Ngamprah, Kabupaten Bandung
Barat. Gambar 12 dibawah ini SMAN 1 Ngamprah.

Gambar 42. SMAN 1 Ngamprah

Sumber : Google Maps, 2021

Sarana pendidikan untuk tingkat sekolah menengah atas

terdapat SMA Swasta Fitrah Insani yang teradapat dalam
satu kawasan wilayah Kecamatan Ngamprah berjarak sekitar
1,9 km dari objek penelitian. Terdapat pada gambar 13, SMA
Fitrah Insani.

Gambar 43. SMA Swasta Fitrah Insani

 Sarana Kesehatan
Sarana kesehatan berjarak 200 meter dari objek penelitian
terdapat pada gambar 10, Jalan Raya Ciloa, Kecamatan
Ngamprah, Kabupaten Bandung Barat.
 Gambar 44. Klinik Salsabila

Terletak di Jalan Raya Ciloa, Kecamatan Ngamprah,

Kabupaten Bandung Barat.
 Pasar
Sarana pasar tradisional berjarak 800 meter dari objek
penelitian terdapat pada gambar 15, Pasar Tani Mulya.

Gambar 45. Pasar Tani Mulya

Terletak di Jalan Raya H. Ghofur, Kecamatan Ngamprah,

Kabupaten Bandung Barat.

 Rumah Ibadah
Sarana ibadah berupa Mesjid berjarak 50 meter dari objek
penelitian terdapat pada gambar 16.

Gambar 46. Mesjid Jabbal Rahmah

 Terletak di Jalan Raya Griya Bandung Raya, Kecamatan
Ngamprah, Kabupaten Bandung Barat.
m. Issue : a. Air
Lingkungan Kondisi Air di lingkungan objek yaitu Desa Cilame
dinyatakan bersih maka pemilik mengunakan air artesis
dengan mesin listrik.
b. Udara
Kondisi udara di lingkungan objek baik karena berada di
jalan yang tidak padat kendaraan.
n. Analisis : a. Kebakaran
Risiko Kondisi perumahan yang padat dan jaringan listrik yang
jaraknya sangat dekat dapat menyebabkan potensi kebakaran
akibat konslet listrik, dan kebakaran ini juga dapat merambat
kepada bangunan disekitarnya.
b. Keamanan
Jalan utama yang lumayan sempit dan intensitas kendaraan
yang tidak tinggi, serta penerangan jalan yang kurang
memadai memicu adanya pelaku kejahatan di daerah
lingkungan objek.

3. Data Properti
Data Properti yang dimaksud yaitu meliputi data umum properti seperti lokasi
properti, aksesibilitas dan fasilitas yang tersedia pada lingkungan dimana objek
properti berada. Adapun lebih rincinya, data inspeksi terhadap properti tersebut
meliputi :

DATA PROPERTI
m. Alamat Properti Perumahan Griya Bukit Raya 1 E3 Nomer 18, Desa
Cilame Kec. Ngamprah, Kabupaten Bandung Barat,
40552.

n. Tipe Properti Real Properti (Rumah dan Warung sayur)

o. Aksesibilitas Aksesibilitas menuju lokasi dikatakan mudah, karena
lokasi berada dekat dengan pusat kabupaten, pusat
komersial seperti perkantoran pemerintahan serta sektor
perdagangan dan jasa. Selain itu, lokasi objek juga dekat
dengan jalan raya dan jalan arteri primer. Sehingga hal
tersebut membuat akses kendaraan dan adanya
transportasi umum yang dapat digunakan untuk
menjangkau lokasi objek.
p. Data Jalan Depan Properti

Jumlah Jalur 1 Jalur, 2 arah, Jalan Utama

Lebar Jalan ±6 Meter
Jumlah Lajur 3 Lajur
Beton

Materia Jalan

Gambar 47. Beton

Drainase

Jaringan drainase pada objek menggunakan saluran

berupa selokan yang terhubung kepada saluran akhir di
daerah tersebut.
Penerangan Jalan disekitar lingkungan menggunakan
lampu jalan yang jumlahnya sedikit, sehingga
pencahayaan dimalam hari dirasa kurang hanya
menghandalkan penerangan dari rumah warga masing-
masing.

Penerangan

Gambar 48. Penerangan Jalan

Terletak di Perumahan Griya Bandung Raya, Kecamatan

Ngamprah, Kabupaten Bandung Barat
Kondisi Jalan Kondisi Jalan Cukup Baik, karena beberapa struktur
sudah ada yang rusak atau bolong. Namun, jalan
tersebut masih dapat digunakan.
 Gambar 49. Kondisi Jalan Raya

Intensitas  Tinggi  Sedang  Rendah

Intensitas keramaian jalan disekitar properti dilihat dari
tingkat kendaraan yang lewat, dimana di daerah Jalan
Raya Griya Bandung Raya 1 blok E dan jalan sekitar
properti tidak terlalu padat dan ramai sehingga
intensitas kendaraan yang lewat dinyakatan sedang.

Gambar 50. Intensitas Keramaian

q. Status Hunian  Diisi dan disewakan

r. Peruntukan Rumah Tinggal dan Disewakan sebagai tempat Usaha
Eksisting
s. Parameter Peraturan Daerah Kabupaten Bandung Barat Nomor 2
Pengembangan Tahun 2012 Tentang Rencana Tata Ruang Wilayah
Eksisting 2009-2029
▪ KDB maksimal 80%; 80% X 91 m = 72.8
▪ KLB antara 1,2–1,8; 1,8 x 91 m = 163,8
▪ TB maksimal 10m;
▪ KDH minimal 10%; 10% x 91 = 9,1
▪ GSB minimal 4 meter;
Peruntukan : Zona kawasan hunian dan dapat dibangun
untuk kawasan perdagangan/jasa.
t. Batas – Batas Utara : Desa Pasirhalang Kecamatan Cisarua
Timur : Desa Tanimulya dan Desa Pakuhaji
Kecamatan Ngamprah
Selatan : Desa Cimareme dan Desa Margajaya
Kecamatan Ngamprah
Barat : Desa Mekarsari dan Desa Ngamprah
u. Sarana Sarana Transportasi yang tersedia :
Transportasi
 a. Angkutan Umum Damri Jurusan Alun-alun -
Ciburuy

Gambar 51. Damri Jurusan Alun-Alun – Ciburuy

Sumber : Google, 2021

b. Jurusan Cimahi – Batujajar

Gambar 52. Angkutan Umum Cimahi – Batujajar

Sumber : Google, 2021

c. Stasiun – Padalarang; Leuwipanjang – Padalarang

Gambar 53. Angkutan Umum Leuwipanjang – Cimahi –

Padalarang
Sumber : Google, 2021

d. Gojek, Grab, dan Maxim

e. Ojek Pangkalan dan Ojek Online
v. Bangunan Depan Taman RW 021
Petunjuk
 Gambar 54. Taman RW depan Objek Penilaian

w. Fasilitas Listrik : 1300 Watt

Gambar 55. Panel Listrik PLN

Air : Air artesis

Gambar 56. Fasilitas Air

Telfon : -
Wifi : Indihome

Gambar 57. Instalasi WiFi

 Gas sumber Elpiji Pertamina

 Gambar 58. Gas Elpiji

x. Karakteristik Terdapat bagian bangunan yang dijadikan tempat usaha

Ekonomi warung sayur dan menghasilkan penghasilan setiap
harinya.

4. Data Tanah
Deskripsi mengenai tanah yang dimaksud menjelaskan mengenai keadaan fisik
tanah beserta dokumen atau aspek legal dari tanah objek properti yang dinilai
yang meliputi:
DATA TANAH
a. Hak Tanah Hak Milik
b. No.Sertifikat

Gambar 59. Sertifikat Hak Milik Nomer: 1427

 Gambar 60. Sertifikat guna bangun No. 02443

Gambar 61. Surat akte jual Beli Nomer: 129/2001

c. Status Sertifikat  Induk  Pemecahan  Lainnya

II. d. Tanggal Sertifikat 2001
III. e. Nama Pemegang Ebon Subana
Hak
IV. f. Wilayah Kabupaten Bandung
V. g. Tanggal dikeluarkan -
VI. h. Tanggal Jatuh -
Tempo Sertifikat
i. Nomor Gambar -
Situasi
j. Luas Type 45/91
k. Bentuk Tanah Persegi panjang 7 x 13 = 91 m2
VII. l. Elevasi 30 cm
VIII. m. Batasan Terhadap  Hak Menggunakan (Easement)
Tanah  Restriksi Pengalihan/Penggunaan
Lain-lain
IX. n. Peraturan Peraturan Daerah Kabupaten Bandung Barat
Perencanaan Kota Nomor 2 Tahun 2012 Tentang Rencana Tata Ruang
Wilayah 2009-2029
▪ KDB maksimal 80%; 80% X 91 m = 72.8
▪ KLB antara 1,2–1,8; 1,8 x 91 m = 163,8
▪ TB maksimal 10m;
 ▪ KDH minimal 10%; 10% x 91 = 9,1
▪ GSB minimal 4 meter;
Peruntukan : Zona kawasan hunian dan dapat
dibangun untuk kawasan perdagangan/jasa.
X. o. Pemenuhan terhadap  Legal
peraturan tata kota
 Tidak ada zoning
Legal nonconforming
 Illegal

5. Data Bangunan
Data bangunan yang diperlukan sesuai dengan pengisian form inspeksi sesuai
standar dan ketentuan MAPPI melingkupi deskripsi terhadap bangunan dalam
hal ini yang meliputi :

DATA BANGUNAN
q. No. Izin Mendirikan Dirahasiakan
Bangunan
Tanggal -
r. No. Izin -
Pembangunan
Bangunan
Tanggal -
s. Dibangun tahun 2001
t. Renovasi terahir 2012
tahun
u. Umur Efektif 20
v. Luas Bangunan sesuai 91 m2
fisik
w. Luas Bangunan sesuai 45
IMB
x. Luas Tapak 91
Terbangun
y. Dihuni tahun 2001
z. Jenis Bangunan Permanen
aa. Penggunaan Saat ini Penggunaan saat ini digunakan sebagai tempat
hunian dan dimanfaatkan sebagai tempat
usaha berupa warung sayur
bb. Struktur Bangunan
Konstruksi Bangunan Kontruksi Bangunan Permanen dengan
kondisi Bangunan Baik
 Jumlah lantai 1 lantai
Pondasi Pondasi dalam Batu Kali
Konstruksi Atap Kuda-kuda kayu Genteng beton cetak
cc. Material yang
digunakan
Dinding Bata merah dengan finishing plesteran,acian
dan pengecatan
Partisi Bata merah, plesteran, aci, kayu triplek dan
cat.

Gambar 62. Partisi ruang tengah kayu triplek

Lantai Plesteran dan Keramik

Gambar 63. Tampak lantai Objek Penilaian

Pintu Kayu

Gambar 64. Pintu dan kusen terbuat dari kayu

Jendela Kayu
 Gambar 65. Jendela Kayu

Langit – langit Plafon GRC atau Serat Fibersemen

Gambar 66. Penampakan langit-langit Objek

Penilaian

Penutup atap Genteng

Tangga -
dd. Kondisi Bangunan Kondisi Bangunan cukup baik, karena ada
beberapa komponen bangunan seperti dinding
dan pagar yang sudah mulai rapuh.
ee. Fasilitas Bangunan • Pompa air (Shimizu 135E)
• Wifi
ff. Apakah properti Sesuai
sesuai dengan
lingkungannya?
SARANA PELENGKAP
e. Taman Tidak ada.
f. Halaman Parkir Ada halaman parkir untuk motor
g. Pagar Pagar dengan panjang ±5 meter
h. Lainnya -

6. Data Sarana Pelengkap

Data Sarana pelengkap yang tercantum dalam form inspeksi meliputi
ketersediaan sarana yang dapat menunjang kegiatan pemilik objek penilaian
 serta meningkatkan fungsionalitas dan estetika dari objek penilaian. Dalam hal
ini meliputi:
a. Taman Tidak ada.
b. Halaman Parkir Ada halaman parkir untuk motor
c. Pagar Pagar dengan panjang ±5 meter
d. Lainnya -

7. Data Pembanding
Penilaian pada objek penilaian diperlukan minimal 3 data pembanding.
Pemilihan data pembanding disesuaikan dengan karakteristik objek penilaian.
Berikut 3 data pembanding Rumah Kos Ibu Sumiyati:
 A. Pembanding 1
Tabel 17. Data Pembanding 1
a. Jenis Properti Tanah Kosong
b. Gambar

Gambar 22. Tampak Lahan Pembanding 1

(rumah.com, 2021)
c. Alamat Melong Kec Cimahi Selatan, Cimahi Selatan,
Cimahi, Jawa Barat
d. Luas Tanah 85 m2
e. Dokumen Tanah SHM
f. Luas Bangunan -
g. Konstruksi -
Bangunan
h. Tahun Dibangun -
i. Kondisi Bangunan -
j. Elevasi -
k. Lebar Jalan 4m
l. Kondisi Lingkungan Pemukiman
m. Jarak ke Properti 2,8 km
Subjek
n. Karakteristik Tidak ada
Ekonomi
o. Bentuk Tanah Persegi Panjang
p. Komponen Non- Tidak ada
realty
q. Harga Rp. 5.867.647/m2
Penawaran/Transaksi
r. Syarat Pembayaran Cicil/Tunai
s. Pengeluaran yang Tidak ada
Tertunda
t. Kondisi Normal
Penawaran/Transaksi
u. Kondisi Pasar Masih dipasarkan
(Waktu Penjualan)
v. Sumber Data David Beryandi Setiawan (rumah.com)
w. Telepon +62 813 2451 8188
x. Catatan -
 B. Pembanding 2
Tabel 18. Data Pembanding 2
a. Jenis Properti Tanah Kosong
b. Gambar

Gambar 23. Tampak Lahan Pembanding 2

(rumah.com, 2021)
c. Alamat Cijerah Cimahi Selatan, Cimahi Selatan,
Cimahi, Jawa Barat
d. Luas Tanah 91 m2
e. Dokumen Tanah SHM
f. Luas Bangunan -
g. Konstruksi Bangunan -
h. Tahun Dibangun -
i. Kondisi Bangunan -
j. Elevasi -
k. Lebar Jalan 4m
l. Kondisi Lingkungan Pemukiman
m. Jarak ke Properti 3,3 km
Subjek
n. Karakteristik Ekonomi Tidak ada
o. Bentuk Tanah Persegi Panjang
p. Komponen Non-realty Tidak ada
q. Harga Rp. 3.337.912/m2
Penawaran/Transaksi
r. Syarat Pembayaran Tunai/Cicil
s. Pengeluaran yang Tidak ada
Tertunda
t. Kondisi Normal
Penawaran/Transaksi
u. Kondisi Pasar (Waktu Masih dipasarkan
Penjualan)
v. Sumber Data Yusef (rumah.com)
w. Telepon +62 812 2045 4548
x. Catatan -
 C. Pembanding 3
Tabel 19. Data Pembanding 3
a. Jenis Properti Tanah kosong
b. Gambar

Gambar 24. Tampak Lahan Pembanding 3

(rumah.com, 2021)
c. Alamat Jl.Ibu Sangki, Cimahi Selatan, Cimahi, Jawa
Barat
d. Luas Tanah 100 m2
e. Dokumen Tanah SHM
f. Luas Bangunan -
g. Konstruksi Bangunan -
h. Tahun Dibangun -
i. Kondisi Bangunan -
j. Elevasi -
k. Lebar Jalan 1,5 m
l. Kondisi Lingkungan Pemukiman
m. Jarak ke Properti 4,8 Km
Subjek
n. Karakteristik Tidak ada
Ekonomi
o. Bentuk Tanah Persegi panjang
p. Komponen Non-realty Tidak ada
 q. Harga Rp. 5.400.000/m2
Penawaran/Transaksi
r. Syarat Pembayaran Tunai/Cicil
s. Pengeluaran yang Tidak ada
Tertunda
t. Kondisi Normal
Penawaran/Transaksi
u. Kondisi Pasar (Waktu Masih dipasarkan
Penjualan)
v. Sumber Data Iyan Sopian (rumah.com)
w. Telepon +62 877 2220 6902
x. Catatan -

I.
II. PENDEKATAN PENILAIAN
Pendekatan Penilaian merupakan landasan proses penilaian dilengkapi dengan
metode penilaian dari masing-masing pendekatan yang digunakan (SPI, 2018). Tiga
pendekatan yang dijelaskan dan didefinisikan dalam KPUP merupakan pendekatan
utama yang digunakan dalam proses penilaian, yakni Pendekatan Pasar, Pendekatan
Pendapatan dan Pendekatan Biaya.

Satu atau lebih dari pendekatan penilaian dapat digunakan untuk proses
penilaian yang ditetapkan oleh Dasar Nilai yang sesuai. Semua pendekatan tersebut
didasarkan pada prinsip ekonomi atas keseimbangan harga, antisipasi manfaat atau
substitusi. Penilaian yang dilakukan pada properti rumah tinggal dan warung sayur
Bapak Ebon Subana dilakukan dengan menerapkan tiga macam pendekatan, yaitu
pendekatan pasar, pendekatan biaya, dan pendekatan pendapatan. Berikut
merupakan penjelasan pendekatan penilaian rumah tinggal dan warung sayur Bapak
Ebon Subana.
A. Pendekatan Pasar
Pendekatan Pasar menghasilkan indikasi nilai dengan cara membandingkan aset
yang dinilai dengan aset yang identik atau sebanding, dimana informasi harga
transaksi atau penawaran tersedia (SPI, 2018).
Dalam Pendekatan ini, penentuan nilai properti berdasarkan perbandingan atas
analisis transaksi, penawaran dan permintaan properti sejenis yang berada di sekitar
lokasi dengan memperhatikan faktor perbandingan seperti lokasi, jenis dokumen
kepemilikan, kondisi pembiayaan, kondisi transaksi, karakteristik fisik properti,
karakteristik ekonomi dan penggunaan.
Terdapat beberapa langkah dalam enghitung pendekatan data pasar:
1. Pengumpulan dan Verifikasi Data untuk dijadikan data pembanding
2. Seleksi data dan perbandingan data, serta menentukan faktor-faktor
penyesuaian (lokasi, fisik dan lain-lain)
3. Melakukan adjustment (penyesuaian) data pembanding terhadap properti
subjek dengan menggunakan faktor penyesuaian diatas.
 4. Rekonsiliasi Nilai hasil penyesuaian untuk mendapatkan indikasi nilai
properti. Nilai Properti = Harga pasar properti pembanding ± adjustment
Selain itu, terdapat juga beberapa poin penting dalam pendekatan pasar:
1. Penggunaan properti pembanding dengan objek penelitian
2. Adjustments atau penyesuaian
3. Analisis data pembanding
4. Unsur – unsur pembanding
5. Dapat digunakan untuk semua properti
6. Data cukup tersedia dan dapat dipercaya
7. Transaksi wajar
8. Tidak ada paksaan
Dalam menggunakan metode pendekatan pasar juga perlu memperhatikan dua
hal, yakni unsur pembanding dan penyesuaian. Pertama, unsur pembanding
merupakan faktor-faktor yang menyebabkan terjadinya perbedaan nilai pasar antara
properti yang satu dengan yang lain. Tanah terdiri dari lokasi, luas tanah, jenis
tanah, kepemilikan, posisi tanah, frontage, harga penawaran dan penjualan, waktu
penawaran dan penjualan, aksesibilitas, bentuk, kontur, zoning, elevasi, dan lebar
jalan. Sedangkan untuk mesin dan perlatan terdiri dari merek, kapasitas, aksesoris,
tahun pembuatan/perakitan, harga penawaran dan penjualan, waktu penawaran dan
penjualan, bodi, kondisi mesin dan kepemilikan.
Kedua, penyesuaian dilakukan untuk memperkecil perbedaan-perbedaan yang
ada pada data pembanding dengan properti yang dinilai. Prinsipnya adalah
menambahkan kekurangan yang ada pada properti pembanding dan mengurangkan
kelebihan yang ada. Terdapat empat teknik adjustment yaitu teknik tambah kurang,
penyesuaian biaya, market adjustment grid, dan teknik berpasangan.
Pendekatan pasar yang diterapkan pada properti Rumah Tinggal dan Kos Ibu
Sumiyati bertujuan untuk mengetahui nilai pasar atas lahan pada objek properti.
Untuk dapat menerapkan pendekatan ini, penerapan pendekatan pasar ini
menggunakan tiga data pembanding pada hasil inspeksi.
Dalam penerapan pendekatan pasar ini perlu dilakukan penyesuaian. Pada
penilaian ini penilai menyesuaikan pembanding dengan objek berdasarkan aspek
lokasi, luas tanah, bentuk tanah, topografi, lebar jalan, posisi tanah, dokumen tanah,
elevasi, zoning, aksesibilitas, dan diskon. Sedangkan untuk besar bobot
penyesuaian pada setiap aspek tersebut, penilai menggunakan asumsi berdasarkan
tinggi atau rendahnya pengaruh terhadap properti. Berikut merupakan asumsi bobot
penyesuaian pada penerapan pendekatan pasar ini.
Tabel. 1 Asumsi Bobot Penyesuaian
UNSUR PEMBANDING KETERANGAN BOBOT (%)
Diskon 2%
Lokasi Jalan Raya (10 m) 0%
Jalan Kecil 5%
Luas Tanah 100-499 0%
500-999 3%
>1000 6%
Bentuk Tanah Persegi Panjang/Persegi 0%
Tidak Beraturan 2%
Kontur Tanah/Topografi Baik (Rata) 0%
Sedang (Sedikit Bergelombang) 2%
Buruk (Sangat Bergelombang) 4%
Lebar Jalan Jalan Raya (10 m) 3%
Jalan Penghubung 0%
Posisi Tanah Standar 0%
Hook 5%
Dokumen Tanah SHM 8%
HGB 0%
Elevasi Tinggi 0%
Sedang 2%
Rendah 2%
Zoning Sesuai 0%
Tidak Sesuai 8%
Aksesibilitas Baik 0%
Sedang 2%
Buruk 4%
Adapaun perhitungan penerapan pendekatan pasar pada proerti Rumah Tinggal dan
Kos Ibu Sumiyari dilihat pada Tabel 6.2.
 Tabel. 2 Perhitungan Pendekatan Pasar

Keterangan Property Data1 Data2 Data3

Jenis property Rumah Tinggal Rumah Tinggal Rumah Tinggal Rumah Tinggal
Luas tanah (m2) 91 85 91 100
2
Luas bangunan(m ) 160 0 0 0
Bentuk tanah Persegi Panjang Persegi Panjang Persegi Panjang Persegi Panjang
Topografi Rata Rata Rata Rata
Lebar jalan (m) 1.5 Meter 4 Meter 4 Meter 1.5 Meter
Posisi tanah Standar Standar Standar Standar
Dokumen tanah SHM SHM SHM SHM
Elevasi <0,5 m <0,5 m <0,5 m <0,5 m
Zoning Pemukiman Pemukiman Pemukiman Pemukiman
Aksesibilitas Baik Baik Baik Baik
Penawaran property (Rp) Rp 525.000.000 Rp 337.500.000 Rp 600.000.000
Indikasi harga transaksi property (Rp) Rp 498.750.000 Rp 303.750.000 Rp 540.000.000
Biaya reproduksi baru bangunan (Rp/m2)
Total penyusutan bangunan (dari pendekatan biaya) Rp - Rp - Rp -
Nilai pasar bangunan Rp - Rp - Rp -
Nilai bangunan (Rp) - dari pendekatan kalkulasi biaya Rp - Rp - Rp -
Indikasi harga tanah (Rp/m2) Rp 5.867.647 Rp 3.337.912 Rp 5.400.000
Penyesuaian
-
Diskon 2% (119,192) -2% (119,048) -2% (70,000)
Lokasi - - -
Luas tanah 3% 178,788 3% 178,571 -
Bentuk tanah - - -
Topografi - - -
-
Lebar jalan (m) 3% (178,788) -3% (178,571) -
Posisi tanah - - -
Dokumen tanah - - -
Elevasi - - -
Zoning - - -
Aksesibilitas - - -
-
Total penyesuaian 2% (119,192) -2% (119,048) -2% (70,000)

Harga setelah penyesuaian (indikasi nilai property yang dinilai) 5.911.597 3.368.962 5.561.575
Bobot rekonsiliasi 75,38% 67,93% -43,32%
 Rp -Rp Rp
Bobot x harga setelah penyesuaian 4.456.317 2.288.618 2.408.999
Nilai pasar/m2 Rp 4.335.936
Nilai pasar tanah aset Rp 394.570.138

Kemudian perhitungan bobot rekonsiliasi nilai dalam pendekatan pasar dapat dilihat pada Tabel. 19
Tabel. 19 Perhitungan Bobot Rekonsiliasi
Keterangan Data 1 Data 2 Data 3 Jumlah

Total Penyesuaian
43.950 31.050 (161.575) -86.575
Persentase Perbedaan -50,77% -35,86% 186,63% 100%
Persentase Persamaan 150,77% 135,86% -86,63% 200%
Persentase Bobot 75,38% 67,93% -43,32% 100%

Berdasarkan perhitungan yang telah dilakukan dengan menggunakan metode pendekatan pasar didapat nilai pasar tanah penilaian
rumah tinggal dan warung sayur Bapak Ebon Subana adalah sebesar Rp 394.570.138 atau Rp 4.335.936 /m2
 B. Pendekatan Biaya
Pendekatan biaya menghasilkan indikasi nilai dengan menggunakan prinsip
ekonomi, dimana pembeli tidak akan membayar suatu aset lebih daripada biaya
untuk memperoleh aset dengan gunaan yang sama atau setara, pada saat pembelian
atau konstruksi (SPI, 2018). Pendekatan penilaian yang menggunakan biaya
reproduksi atau biaya pengganti (RCN) sebagai dasar untuk mengestimasi nilai
pasar obyek penilaian.
Pendekatan ini sesuai digunakan untuk mengestimasi nilai properti yang memiliki
karakteristik khusus sehingga jarang atau tidak ditransaksikan di pasar. Pendekatan
ini juga mempertimbangkan kemungkinan bahwa sebagai substitusi dari pembelian
properti, seseorang dapat membuat properti yang lebih baik berupa replika dari
properti asli atau substitusinya yang memberikan kegunaan yang sebanding.
Pendekatan biaya ini bertujuan untuk mengetahui biaya reproduksi atau biaya
penggantian. Biaya Reproduksi adalah keseluruhan biaya yang dikeluarkan untuk
replika bangunan dengan material, standar konstruksi yang sama, dan kualitas
pekerja yang sama, dengan mempertimbangkan segala kekurangan/kelebihan dan
tingkat keusangan. Sedangkan Biaya Penggantian adalah keseluruhan biaya
bangunan pengganti dengan kegunaan, ukuran, dan desain yang sama, dengan
menggunakan material, standar dan tata letak sekarang atau terkini.
Nilai OP = Indikasi Nilai Tanah + Indikasi Nilai Bangunan
Indikasi Nilai Bangunan = Biaya Reproduksi – Penyusutan
Dalam menaksir biaya tersebut, terdapat empat metode yang dapat digunakan oleh
seorang penilai. Empat metode penaksiran biaya tersebut yaitu:
1. Metode Survei Kuantitas
Metode perhitungan biaya dengan acuan pada daftar kuantitas dan
spesifikasi yang berisi semua jenis pekerjaan secara terperinci dan seluruh
komponen bangunan yang harus dikerjakan pada obyek bangunan tersebut
dihitung secara terperinci per item aktivitas.
2. Metode Unit Terpasang
 Metode perhitungan biaya yang didasarkan pada perhitungan persatuan
pekerjaan/komponen bangunan yang dipaketkan dalam 1 (satu) kesatuan
unit pekerjaan.
3. Metode Meter Persegi
Metode perhitungan biaya yang didasarkan pada biaya membangun di
waktu lampau kemudian diterapkan pada masa kini dengan beberapa
penyesuaian terhadap beberapa komponen bangunan.
MIP = Indeks Biaya Saat Ini : Indeks Biaya Lampau x Biaya Pengganti Baru
Terdapat beberapa tahap dalam menerapkanpendekatan biaya yaitu:
1. Mengestimasi nilai tanah sebagai tanah kosong (HBU) dengan
menggunakan perbandingan data pasar
2. Menentukan Nilai Bangunan baru (RCN)
3. Menghitung depresiasi/penyusutan atas bangunan tersebut baik penyusutan
fisik, kemunduran fungsi dan kemunduran ekonomis
4. Mengurangi Nilai bangunan baru dengan depresiasi, sehingga diperoleh
nilai bangunan terdepresiasi.
5. Menjumlahkan nilai tanah dan nilai bangunan
Nilai Properti = Nilai Tanah + Nilai Bangunan Terdepresiasi
Dalam praktiknya, pendekatan biaya juga melibatkan estimasi depresiasi untuk
properti yang lebih tua dan/atau memiliki keusangan fungsi, dimana estimasi biaya
baru secara tidak wajar melampaui harga yang mungkin dibayarkan untuk properti
yang dinilai.
Penyusutan pada bangunan terbagi menjadi tiga jenis penyusutan, yaitu
penyusutan fisik, penyusutan fungsional, dan penyusutan eksternal (ekonomi).
Penyusutan fisik merupakan nilai yang hilang yang disebabkan oleh karena
penggunaan bangunan dan pengaruh dari alam. Kemudian penyusutan fungsional
merupakan penyusutan akibat penurunan fungsi kegunaan bangunan dengan
kriteria tingkat efisiensi kepuasan keinginan, dan kebutuhan pasar. Sedangkan
penyusutan eksternal merupakan nilai yang hilang yang disebabkan oleh pengaruh
dari luar properti. Ada dua kategori sumber, yaitu kemunduran lokasi yang
disebabkan oleh lingkungan di sekitar properti subjek (contoh polusi dan
kebisingan) dan kemunduran ekonomi yang disebabkan kondisi ekonomi (contoh
kenaikan tingkat bunga, kelebihan penawaran jenis properti tertentu).
Ada tiga metode yang dapat digunakan untuk mengestimasi penyusutan, yaitu:
1. Metode Umur Hidup
Rasio perbandingan antara umur efektif properti subjek dengan total umur
ekonomis properti pembanding terhadap total biaya
pembuatan/penggantian baru.
2. Metode Umur Ekonomis dengan Modifikasi
Dilakukan dengan memisahkan antara penyusutan yang dapat diperbaiki
(curable) dan yang tidak dapat diperbaiki (incurable).
3. Metode Terinci (Breakdown Method)
Metode perhitungan yang menyeluruh & detail dengan melakukan kalkulasi
terhadap komponen-komponen bangunan secara terinci.
Penerapan pendekatan biaya pada penilaian properti Rumah Tinggal dan Kos Ibu
Sumiyati ini bertujuan untuk mengetahui biaya penggantian bangunan rumah kos.
Pada pendekatan biaya ini Penilai menggunakan metode unit terpasang dan
mengacu pada Biaya Teknis Bangunan (BTB) Kabupaten Bandung Barat Tahun
2021 yang dikeluarkan oleh MAPPI. Berikut merupakan BTB Kabupaten Bandund
Barat Tahun 2021 untuk properti rumah tinggal sederhana 2 lantai.
Tabel. 20 Perhitungan Pendekatan Biaya
RUMAH TINGGAL SEDERHANA 1 LANTAI
A. Biaya Langsung
Pondasi Rp 593,175
Struktur Rp 1,143,057
Rangka Atap Rp 128,294
Penutup Atap Rp 162,584
Plafon Rp 166,017
Dinding Rp 643,697
Pintun dan Jendela Rp 291,526
Lantai Rp 314,627
 Utilitas Rp 181,555
Total Biaya Langsung Rp 3,624,532
B. Biaya Tidak Langsung
Profesional Fee Rp 108,736
Biaya Perijinan Rp 54,368
Keuntungan Kontraktor Rp 362,453
Total Biaya Tidak Langsung Rp 525,557
Total Biaya Pembangunan Baru (A+B) Rp 4,150,089
PPN 10% Rp 415,009
Total Biaya Pembangunan Baru Setelah
PPN Rp 4,565,098
PEMBULATAN Rp 3,205,000
Biaya Pengganti Baru Rp 512,800,000
Umur efektif 6
Umur ekonomis 20
Depresiasi Rp 153,840,000
Nilai Bangunan Rp 358,960,000
Nilai Tanah Rp 417,971,119
Indikasi Nilai Properti Rp 776,931,119

Untuk mengetahui depresiasi bangunan rumah kos, penilai menggunakan

metodeumur hidup (life -age method). Berikut merupakan perhitungan pendekatan
biaya objek properti rumah tinggal dan warung sayur mang Ipin.
1. Biaya Pengganti
𝐵𝑖𝑎𝑦𝑎 𝑃𝑒𝑛𝑔𝑔𝑎𝑛𝑡𝑖 = Luas x Biaya Teknis Bangunan
𝐵𝑖𝑎𝑦𝑎 𝑃𝑒𝑛𝑔𝑔𝑎𝑛𝑡𝑖 = 91 𝑥 3.205.000
𝐵𝑖𝑎𝑦𝑎 𝑃𝑒𝑛𝑔𝑔𝑎𝑛𝑡𝑖 = 291.655.000
2. Penyusustan Fisik
𝑈𝑚𝑢𝑟 𝑒𝑓𝑒𝑘𝑡𝑖𝑓
𝐷𝑒𝑝𝑟𝑒𝑠𝑖𝑎𝑠𝑖 = 𝑥 Biaya Pengganti
𝑈𝑚𝑢𝑟 𝑒𝑘𝑜𝑛𝑜𝑚𝑖
 6
𝐷𝑒𝑝𝑟𝑒𝑠𝑖𝑎𝑖 = 𝑥 291.655.000
20
𝐷𝑒𝑝𝑟𝑒𝑠𝑖𝑎𝑠𝑖 = 87.496.500
3. Nilai Bangunan
𝑁𝑖𝑙𝑎𝑖 𝐵𝑎𝑛𝑔𝑢𝑛𝑎𝑛 = 𝐵𝑖𝑎𝑦𝑎 𝑃𝑒𝑛𝑔𝑔𝑎𝑛𝑡𝑖 − 𝐷𝑒𝑝𝑟𝑒𝑠𝑖𝑎𝑠𝑖
𝑁𝑖𝑙𝑎𝑖 𝐵𝑎𝑛𝑔𝑢𝑛𝑎𝑛 = 291.655.000 − 87.496.500
𝑁𝑖𝑙𝑎𝑖 𝐵𝑎𝑛𝑔𝑢𝑛𝑎𝑛 = 204.158.500
4. Nilai Properti
Nilai properti didapat dari nilai bangunan dijumlahkan dengan nilai tanh
pada pendekatan pasar.
𝑁𝑖𝑙𝑎𝑖 𝑃𝑟𝑜𝑝𝑒𝑟𝑡𝑖 = 𝑁𝑖𝑙𝑎𝑖 𝐵𝑎𝑛𝑔𝑢𝑛𝑎𝑛 + 𝑁𝑖𝑙𝑎𝑖 𝑇𝑎𝑛𝑎ℎ
𝑁𝑖𝑙𝑎𝑖 𝑃𝑟𝑜𝑝𝑒𝑟𝑡𝑖 = 204.158.500 + 291.655.000
𝑁𝑖𝑙𝑎𝑖 𝑃𝑟𝑜𝑝𝑒𝑟𝑡𝑖 = 495.813.500
Berdarkan perhitunhan diatas, nilai properti rumah tinggal dan warung
sayur mang Ipin adalah sebesar Rp. 495.813.500 (Empat ratus sembilan puluh lima
juta delapan ratus tiga belas ribu lima ratus rupiah).
C. Pendekatan Pendapatan
Pendekatan Pendapatan menghasilkan indikasi nilai dengan mengubah arus
kas dimasa yang akan datang ke Nilai ini (SPI, 2018). Pendekatan ini
mempertimbangkan pendapatan yang akan dihasilkan aset selama masa manfaatnya
dan menghitung nilai melalui proses kapitalisasi. Kapitalisasi merupakan konversi
pendapatan menjadi sejumlah modal dengan menggunakan tingkat diskonto yang
sesuai. Arus kas dapat diperoleh dari pendapatan suatu kontrak atau beberapa
kontrak atau bukan dari kontrak; misalnya keuntungan yang diantisipasi akan
diperoleh dari penggunaan atau kepemilikan suatu aset.
Persyaratan yang harus dipenuhi untuk dapat menggunakan metode kapitalisasi
pendapatan yakni pendapatan bersih per tahun dianggap tetap dan lamanya
investasi sifatnya tidak terhingga atau terus-menerus.
𝑃𝑒𝑛𝑑𝑎𝑝𝑎𝑡𝑎𝑛 𝐵𝑒𝑟𝑠𝑖ℎ 𝑇𝑎ℎ𝑢𝑛𝑎𝑛
𝑁𝑖𝑙𝑎𝑖 𝑃𝑎𝑠𝑎𝑟 𝑃𝑟𝑜𝑝𝑒𝑟𝑡𝑖 (𝑉) =
𝑇𝑖𝑛𝑔𝑘𝑎𝑡 𝐾𝑎𝑝𝑖𝑡𝑎𝑙𝑖𝑠𝑎𝑠𝑖
Adapaun langkah-langkah dalam menerapkan metode Kapitalisasi pendapatn ini
yaitu:
1. Menghitung pendapatan kotor dari properti, termasuk pendapatan tahunan
dari sumber lainnya.
2. Menghitung biaya operasional dari properti, meliputi biaya variabel dan
biaya tetap.
3. Menghitung pendapatan bersih dari properti, yaitu pendapatan kotor
dikurang biaya operasional.
4. Proses kapitalisasi dari properti yaitu proses memilih tingkat kapitalisasi
yang tepat untuk properti yang dinilai.
Terdapat tiga macam metode untuk menghitung tingkat kapitalisasi, berikut
penjelasannya:
1. Metodeperbandingan Data Jual dan Sewa
Metode ini melibatkan langsung analisa transaksi antara pembeli dan penjual
dalam pasar maka diperlukan data jual dan data sewa yang terbaru. Kemudian data
properti yang terjual harus terlerak dalam lingkungan atau daerah yang sama
dengan properti yang dinilai. Sehingga tingkat kapitalisasi ditunjukkan oleh
perbandingan pendapatan bersih per tahun dengan harga transaksi/penjualan.
𝑃𝑒𝑛𝑑𝑎𝑝𝑎𝑡𝑎𝑛 𝑝𝑒𝑟 𝑇𝑎ℎ𝑢𝑛
𝑇𝑖𝑛𝑔𝑘𝑎𝑡 𝐾𝑎𝑝𝑖𝑡𝑎𝑙𝑖𝑠𝑎𝑠𝑖 =
𝐻𝑎𝑟𝑔𝑎 𝑃𝑟𝑜𝑝𝑒𝑟𝑡𝑖 𝑇𝑒𝑟𝑗𝑢𝑎𝑙
2. Metode Perhitungan Pengembalian Modal Pinjaman dan Modal Sendiri
Metode ini umumnya diterapkan pada properti yang dibeli dengan modal
pinjaman (loan) dan modal sendiri. Pada metode ini tingkat kapitalisasi harus
menunjukkan tingkat pengembalian atas kedua bentuk modal tersebut.
(1 + 𝑖)𝑛 𝑥 𝑖
𝐴=
(1 + 𝑖)𝑛 𝑥 − 1
𝑅 = (𝑀 𝑥 𝑅𝑀) + ((1 − 𝑀) 𝑥 𝑅𝐸)

3. Metode Penjualan
Metode penjumlahan menentukan tingkat kapitalisasi yang aman bagi
investasi, yaitu dengan menambah atau menguranginya dari tarif dasar yang
berlaku pada tingkat bunga yang pantas untuk properti tertentu. Setidaknya terdapat
enam karakteristik yang dapat dipertimbangkan dalam mengevaluasi suatu properti:
a. Reliability of net income/ ketidakpastian ( + Resiko)
b. Problems of liquidity/ likuiditas (+ Resiko)
c. Burden of management (+ Resiko)
d. Probability of Increase in Value/ apresiasi (- Resiko)
e. Tax Benefit/ pajak kecil (- Resiko)
f. Hypothecation/ mudah diagunkan (- Resiko)
Sekanjutnya yaitu teknik kapitalisasi yang terbagi menjadi tiga:
1. Teknik Penyidaan Properti
Teknik penyisaan properti merupakan metode yang sangat mudah dan
langsung dapat digunakan untuk mengkapitalisasi pendapatan bersih dari
properti yang akan dinilai.
2. Teknik Penyisaan Bangunan
Teknik penyisaan bangunan digunakan bila nilai tanah diketahui dan nilai
bangunan belum diketahui. Teknik ini mengalokasikan pendapatan bersih
properti menjadi pendapatan bersih tanah serta pendapatan bersih bangunan
dan perlengkapannya.
3. Teknik Penyisaan Tanah
Teknik penyisaan tanah digunakan bila nilai bangunan diketahui dan nilai
tanah tidak diketahui. Teknik ini dapat digunakan bila didukung oleh data
perkiraan nilai bangunan.
Pendekatan kapiralisasi ini diterapkan pada objek properti rumah tinggal dan
warung sayur mang Ipin. Untuk menghitung tangkat kapitalisasi, penilai
menggunakan metode perbandingan data jual properti. Sedangkan teknik
kapitalisasinya, menggunakan teknik penyisaan properti sehingga nilai dapat
diperoleh. Berikut tincian perhitungannya.
Tabel 6.5 Perhitungan Pendekatan Pendapatan
Nilai Rp 619,852,898
Potensi Pendapatan Kotor Rp 108,000,000
Kerugian sayur tidak laku Rp 10,800,000
Pendapatan Kotor Efektif Rp 97,200,000
Biaya Operasional Rp 5,270,000
Pendapatan Bersih Rp 91,930,000
Tingkat Pengembalian Tahunan 5% Rp 25,640,000
Pendapatan Bersih Setelah Pengembalian Rp 66,290,000
Data Pembanding Properti yang Terjual Rp 525.000.000
Tingkat Kapitalisasi 15%

1. Pendapatn Bersih
Pendapatan objek berasal dari hasil penjualan sayur diakumulasikan secara
keseluruhan pendapatannya sebesar Rp. 108.000.000. Terdapat biaya
operasional dengan akumulasi dalam setahun sebesar Rp5.270.000.
Berdasarkan data tersebut, dapat dihitung pendapatan bersih tahunan rumah
tinggal dan warung sayur mang Ipin.
2. Tingkat Pengembalian Tahunan
Tingkat Pengembalian Tahunan dihitung dengan membagi 100% dengan umur
ekonomi bangunan dan perlengkapannya.
100%
𝑇𝑖𝑛𝑔𝑘𝑎𝑡 𝑃𝑒𝑛𝑔𝑒𝑚𝑏𝑎𝑙𝑖𝑎𝑛 𝑇𝑎ℎ𝑢𝑛𝑎𝑛 =
𝑈𝑚𝑢𝑟 𝐸𝑘𝑜𝑛𝑜𝑚𝑖𝑠
100%
𝑇𝑖𝑛𝑔𝑘𝑎𝑡 𝑃𝑒𝑛𝑔𝑒𝑚𝑏𝑎𝑙𝑖𝑎𝑛 𝑇𝑎ℎ𝑢𝑛𝑎𝑛 =
20
𝑇𝑖𝑛𝑔𝑘𝑎𝑡 𝑃𝑒𝑛𝑔𝑒𝑚𝑏𝑎𝑙𝑖𝑎𝑛 𝑇𝑎ℎ𝑢𝑛𝑎𝑛 = 5%
𝑇𝑖𝑛𝑔𝑘𝑎𝑡 𝑃𝑒𝑛𝑔𝑒𝑚𝑏𝑎𝑙𝑖𝑎𝑛 𝑇𝑎ℎ𝑢𝑛𝑎𝑛 = 5% 𝑥 91.930.000
𝑇𝑖𝑛𝑔𝑘𝑎𝑡 𝑃𝑒𝑛𝑔𝑒𝑚𝑏𝑎𝑙𝑖𝑎𝑛 𝑇𝑎ℎ𝑢𝑛𝑎𝑛 = 4.596.500
3. Tingkat Kapitalisasi
Untuk menghitung tingkat kapitalisasi dengan metode perbandingan data
sewa dan jual, maka dibutuhkan data pasar untuk properti sebanding. Berdasarkan
hasil perhitungan nilai pasar nilai yang mendekati dengan hasil nilai pasar objek
adalah pembanding 1 dengan nilai Rp 525.000.000 . Kemudian pendapatan bersih
setelah pengembalian adalah sebesar Rp66,290,000 Maka penghitungan tingkat
kapitalisasi sebagai berikut:
𝑃𝑒𝑛𝑑𝑎𝑝𝑎𝑡𝑎𝑛 𝐵𝑒𝑟𝑠𝑖ℎ 𝑠𝑒𝑡𝑎𝑙𝑎ℎ 𝑃𝑒𝑛𝑔𝑒𝑚𝑏𝑎𝑙𝑖𝑎𝑛
𝑇𝑖𝑛𝑔𝑘𝑎𝑡 𝐾𝑎𝑝𝑖𝑡𝑎𝑙𝑖𝑠𝑎𝑠𝑖 =
𝐻𝑎𝑟𝑔𝑎 𝑃𝑟𝑜𝑝𝑒𝑟𝑡𝑖 𝑇𝑒𝑟𝑗𝑢𝑎𝑙
66.290.000
𝑇𝑖𝑛𝑔𝑘𝑎𝑡 𝐾𝑎𝑝𝑖𝑡𝑎𝑙𝑖𝑠𝑎𝑠𝑖 =
525.000.000
𝑇𝑖𝑛𝑔𝑘𝑎𝑡 𝐾𝑎𝑝𝑖𝑡𝑎𝑙𝑖𝑠𝑎𝑠𝑖 = 12%
4. Nilai Properti
Setelah pendapatan bersih tahunan dan tingkat kapitalisasi diketahui, tahap
terakhir yaitu menghitung nilai properti. Nilai properti didapat dari pembagian
antara pendapatan bersih tahunan dengan tingkat kapitalisasi. Berikut merupakan
penghitungannya.
12.900.000
𝑁𝑖𝑙𝑎𝑖 𝑃𝑟𝑜𝑝𝑒𝑟𝑡𝑖 =
12%
𝑁𝑖𝑙𝑎𝑖 𝑃𝑟𝑜𝑝𝑒𝑟𝑡𝑖 = Rp. 107.500.00
III. KESIMPULAN DAN SARAN
1. Kesimpulan
Penilaian dilakukan pada objek properti rumah tinggal dan warung sayur mang Ipin
terhitung mulai tanggal 18 Maret s.d. 22 Desember 2021. Nilai Pasar Obyek Penilaian
adalah nilai pada tanggal penilaian tersebut; sesuai dengan fakta, kondisi pasar saat itu,
pendapat profesional, asumsi dan kondisi pembatas yang dinyatakan berikut ini.
a. Penilaian terhadap lahan Objek Penilaian dilakukan dengan menggunakan
Pendekatan Pasar. Objek Penilaian dibandingkan dengan Tiga Data Pembanding
yang kemudian dilakukan penyesuaian. Nilai Pasar lahan rumah tinggal dan
warung sayur mang Ipin dinyatakan sebesar:
Rp 394.570.138 (Tiga ratus sembilan puluh empat juta lima ratus tujuh puluh
ribu seratus tiga puluh delapan rupiah)
b. Penilaian terhadap bangunan Objek Penilaian dilakukan menggunakan
Pendekatan Biaya dengan metode Unit Terpasang. Dalam menghitung
depresiasi Objek Penilaian, Penilai menggunakan pendekatan metode Umur
Hidup. Nilai Pasar bangunan rumah tinggal dan warung sayur mang Ipin
dinyatakan sebesar:
Rp. 495.813.500 (Empat ratus sembilan puluh lima juta delapan ratus tiga
belas ribu lima ratus rupiah).
c. Penilaian terhadap properti rumah tinggal dan warung sayur mang Ipin
dilakukan menggunakan Pendekatan Pendapatan dengan metode Perbandingan
Data Jual dan Sewa dan teknik Penyisaan Properti. Nilai Pasar properti Rumah
rumah tinggal dan warung sayur mang Ipin dinyatakan sebesar:
Rp. 107.500.000 ( Seratus tujuh juta lima ratus ribu rupiah).
2. Saran
Dibuat pedoman penulisan laporan sebagai acuan dalam proses penyusunan
laporan selanjutnya agar lebih terstruktur, rapi, dan selaras.
 RUDI APRIANTO KURNIAWAN AND PARTNER

ASSETS APPRAISER COMPANY

Perm. Griya Bandung Asri F8 No. 18, Kelurahan Ciganitri, Kecamatan Cipagalo, Kabupaten
Bandung 40134.

DAFTAR PUSTAKA
MAPPI. 2018. Kode Etik Penilai Indonesia & Standar Penilaian Indonesia. Jakarta:
MAPPI
MAPPI. 2013. Kode Etik Penilai Indonesia & Standar Penilaian Indonesia. Jakarta:
MAPPI
MAPPI. 2015. Kode Etik Penilai Indonesia & Standar Penilaian Indonesia. Jakarta:

1 Page
 LAMPIRAN

1. Foto Objek Properti

a. Gambar lokasi

Lokasi Rumah rumah tinggal dan warung mang Ipin

(Google Maps, 2021)

Lokasi rumah tinggal dan warung mang Ipin

(Google Earth, 2021)
 RUDI APRIANTO KURNIAWAN AND PARTNER

ASSETS APPRAISER COMPANY

Perm. Griya Bandung Asri F8 No. 18, Kelurahan Ciganitri, Kecamatan Cipagalo, Kabupaten
Bandung 40134.

b. Gambar Properti

Tampak Depan rumah tinggal dan warung mang Ipin

Tampak dalam warung sayur Objek penilian rumah tinggal dan warung mang Ipin
1 Page
 RUDI APRIANTO KURNIAWAN AND PARTNER

ASSETS APPRAISER COMPANY

Perm. Griya Bandung Asri F8 No. 18, Kelurahan Ciganitri, Kecamatan Cipagalo, Kabupaten
Bandung 40134.

2. Foto copy bukti kepemilikan

Sertifikat guna bangun No. 02443

Surat akte jual Beli Nomer: 129/2001

2 Page