PRAKTIK ANALISIS PENILAIAN PROPERTI

LAPORAN PENILAIAN PROPERTI

KELOMPOK 6

1. BERLIAN NUSA WINDYASTA (V1721059)

2. IMAM SHUFIANTO (V1721036)

3. IMEL ANANDA SAMB (V1721037)

4. MUHAMMAD THARIQ KEMAL (V1721049)

5. RENITA ERITINA (V1721059)

6. SEPTI WANDA KARTIKA (V1721066)

DIII KEUANGAN DAN PERBANKAN

SEKOLAH VOKASI
UNIVERSITAS SEBELAS MARET
SURAKARTA
2023
 LAPORAN PENILAIAN PROPERTI
(RUMAH TINGGAL BAPAK MURTADLO)

Terletak di :
Perum. Semarang Indah Blok E 5 No.11
Kelurahan Tawang Mas, Kecamatan Semarang Barat
Kota Semarang - Provinsi Jawa Tengah
 BAB 1
URAIAN UMUM

1.1 Lokasi
Lokasi Situasi Aset yang dimaksud terletak di Perum. Semarang Indah Blok E
5 No.11, Kelurahan Tawang Mas, Kecamatan Semarang Barat,Kota Semarang -
Provinsi Jawa Tengah. Lebih tepatnya berada di koordinat -6.966541,110.398800
pada peta. Berikut adalah denah lokasi (Gambar Kiri) dan gambar bangunan tampak
depan (Gambar Kanan).

a. Jalan di Depan Aset

Jalan di depan aset adalah Jalan Perum Semarang Indah Blok E 5 No. 11, yang
merupakan jalan paving, dengan lebar jalan kurang lebih 4 meter dengan perkerasan
jalan kurang lebih 3 meter. Jalan dapat dilalui lebih dari 1 kendaraan roda 4.

b. Lingkungan Sekitar
Lingkungan di sekitar aset adalah rumah tinggal. Daerah tersebut bebas banjir, karena
memiliki sistem drainase yang cukup baik. Perinciannya dapat dilihat sebagai berikut.
Keadaan Lingkungan : Pemukiman
Tingkat Hunian : > 75%
Letak Persil : Interior Loot
Sarana Transportasi : Cukup Memadai

1.2 Tanah
a. Bentuk dan Luas Tanah
 Lahan memiliki bentuk beraturan dengan luas lahan berdasarkan seluas 250
meter persegi. Luas tersebut yang diperhitungkan dalam penilaian ini untuk
tujuan penjaminan hutang. Denah tanah dapat dilihat sebagai berikut.

Batasan-batasan
Utara : Rumah Tinggal
Timur : Rumah Tinggal
Selatan: Jl. Lingkungan
Barat : Rumah Tinggal

b. Topografi
Pada umumnya permukaan tanah aset adalah lebih tinggi dari permukaan jalan
di depannya.

c. Penggunaan Tanah
Penggunaan tanah saat ini adalah sebagai rumah tinggal.

1.3 Bangunan
Bangunan yang masuk dalam penilaian ini adalah bangunan yang berdiri di
atas lahan yang menjadi milik Murtadlo, sesuai dengan dokumen bukti
kepemilikannya.
Konstruksi Bangunan
● Fondasi : Batu kali, beton
● Konstruksi : Beton bertulang
● Penutup atap : Genteng dan beton
● Dinding : Batu bata plester
● Pelapis dinding: Cat
● Lantai : Ubin teraso

Dalam melakukan survei bangunan kami ditemani oleh pihak yang ditunjuk
oleh pemberi tugas yang mengerti dan mengetahui kondisi aset. Kami tidak
melakukan pemeriksaan secara terperinci terhadap struktur bangunan menyeluruh,
bagian-bagian bangunan yang tertutup, tidak terlihat dan tidak terjangkau.

● Penggunaan Saat Ini

Bangunan dalam keadaan terisi

● Tahun Bangun dan Kondisi

Aset dibangun pada tahun 2006 dan mengalami renovasi pada tahun 2016.
Berdasarkan pengamatan secara fisik, kami melihat secara umum bangunan tersebut
dalam kondisi sangat baik.
 ● Denah Bangunan
Untuk denah bangunan dapat dilihat di bawah ini :

1.4 Fasilitas
a. Listrik
Ketersediaan daya listrik berasal dari PLN dengan kapasitas sebesar 2.200
Watt.
b. Air
Pemenuhan kebutuhan air bersih berasal dari PDAM.
c. Sarana Pelengkap
Sarana pelengkap yang tersedia adalah pagar dinding batu bata dilapisi
keramik kombinasi besi.
 BAB 2
LEGALITAS

2.1 Peruntukan dan Rencana Kota

Berdasarkan data dan informasi dari Dinas Tata Kota Semarang, lahan aset
diperuntukan sebagai area perumahan. Tidak ada perubahan rencana tata kota.

2.2 Dokumen Kepemilikan Tanah

Salinan bukti kepemilikan tanah yang kami terima adalah :
- Status Tanah : Sertifikat Hak Milik
- Nomor Sertifikat : 1000
- Terdaftar Atas Nama : Murtadlo
- Tanggal Dikeluarkan : 27 Agustus 1983
- Tanggal Berakhir : 31 Oktober 2000
- Luas Tanah : 250 meter persegi
- No. GS/SU/Tanggal : 6250/24-8-1983
- Bentuk Tanah : Persegi Panjang

Dalam Penilaian, kami tidak melakukan penyelidikan atas keabsahan surat-

surat/legalitas kepemilikan tanah dari aset. Semua tuntutan hukum atas aset tersebut
jika ada telah diabaikan dalam penilaian ini. Aset dianggap berada di bawah status
kepemilikan yang jelas dan sah, serta bebas dari sengketa dan sewaktu-waktu dapat
diperjualbelikan (saleable) ataupun dapat dipindahkan haknya kepada pihak lain
(transferable).

2.3 Izin Mendirikan Bangunan (IMB)

Salinan Izin Mendirikan Bangunan (IMB) yang kami terima adalah :

- Nomor IMB : 188.45/1902/411.56/82

- Tanggal IMB : 13 Oktober 1982
- Status : Induk
- Nama Pemegang Izin : Sdr. Murtadlo
- Peruntukan : Rumah Tinggal
- Luas Bangunan : 139 meter persegi
 BAB 3
PENGGUNAAN TERTINGGI dan TERBAIK
(Highest and Best Use/ HBU)

Penilaian ini berdasar pada prinsip “Highest and Best Use” (Penggunaan Tertinggi
dan Terbaik). Sesuai dengan Standar Penilaian Indonesia, Penggunaan Tertinggi dan Terbaik
didefinisikan sebagai penggunaan yang paling layak dan optimal dari suatu real aset, yang
secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diizinkan
serta finansial layak dan menghasilkan nilai tertinggi dari aset yang dinilai.

Analisa yang dimaksud untuk memenuhi prinsip Penggunaan Tertinggi dan Terbaik
dari Aset yang dinilai :
● Analisa Penggunaan secara Hukum
Berdasarkan uraian perencanaan tata kota, lahan diperuntukan sebagai area
perumahan. Pengembangan saat ini sebagai Rumah Tinggal telah memenuhi unsur
sesuai secara hukum.
● Analisa Kelayakan Fisik
Dengan memperhatikan luas tanah dan luas bangunan yang telah berdiri di atasnya,
maka aset sebagai Rumah Tinggal telah memenuhi unsur penggunaan yang layak
secara fisik.
● Analisa Kelayakan Finansial
Penentuan kelayakan secara finansial melibatkan analisa terhadap pasar properti
khususnya perumahan. Dengan memperhatikan proyeksi pertumbuhan dan
permintaan properti sejenis, maka pengembangan saat ini sebagai Rumah Tinggal
merupakan penggunaan yang layak secara finansial.
● Analisa Produktivitas Optimal
Dengan memperhatikan lokasi, situasi pasar dan pengembangan di sekelilingnya
maka pengembangan aset sebagai Rumah Tinggal saat ini telah memberikan hasil dan
tingkat pengembalian yang maksimal.

Kesimpulan
Berdasarkan pertimbangan dari kondisi tersebut di atas maka Penilai menyimpulkan bahwa
pengembangan aset sebagai Rumah Tinggal pada saat tanggal penilaian dilakukan telah
memenuhi unsur Penggunaan Tertinggi dan Terbaiknya.
 BAB 4
TINJAUAN PASAR

1. Kondisi Pasar di Lokasi Aset dan Sekitarnya

Aset yang dinilai terletak di Perum. Semarang Indah Blok E 5 No.11 Kelurahan
Tawang Mas, Kecamatan Semarang Barat Kota Semarang - Provinsi Jawa Tengah. Daerah
sekitar aset merupakan salah satu daerah yang sudah tertata dan didukung oleh fasilitas yang
cukup lengkap, seperti akses jalan dan penerangan yang baik. Di sepanjang jalan menuju
lokasi banyak terdapat bangunan ruko, pemukiman dan tanah kosong.

Kondisi ekonomi di wilayah sekitar aset menunjukkan adanya peningkatan dari tahun
ke tahun, hal ini disebabkan oleh perkembangan daerah tersebut yang cukup pesat.
Terbatasnya ketersediaan lahan dan cukup tingginya tingkat permintaan menyebabkan
kenaikan harga properti di daerah ini dan sekitarnya dalam beberapa tahun ini. Kondisi ini
cukup berpengaruh terhadap penawaran properti.

Pada saat dilakukan inspeksi, penawaran Rumah Tinggal yang berada di sekitar aset
berkisar antara Rp. 4.300.000.000,- hingga Rp. 6.500.000.000,-, tergantung kondisi, lokasi,
luas tanah, luas bangunan, akses jalan, dan jenis sertifikat kepemilikannya yang ditawarkan.

Berikut adalah beberapa data pembanding di sekitar aset yang dinilai :

Uraian Data 1 Data 2 Data 3

Jenis Properti Rumah Tinggal Rumah Tinggal Rumah tinggal
Alamat Perum, Semarang Indah Perum, Semarang
Blok C 8/10, Indah Blok D 16/12, Perum, Semarang Indah
Tawangmas, Semarang Tawangmas, Blok D, Tawangmas,
Barat Semarang Barat Semarang Barat
Jarak Pembanding
dengan Properti 600 m 300 m 300 m
Telepon 8122977590 8880395647 85642845457
Keterangan Bapak Wage Bapak Gunawan Ibu Dyah
Penawaran Rp1.900.000.000 Rp750.000.000 Rp800.000.000
Kemungkinan
Diskon 10% 10% 10%
Perkiraan Transaksi Rp1.710.000.000 Rp675.000.000 Rp720.000.000
Waktu Transaksi
 BAB 5
PENILAIAN

5.1 Pendekatan Penilaian

Pendekatan Penilaian merupakan landasan proses penilaian yang dilengkapi dengan
metode penilaian dari masing-masing pendekatan yang digunakan.
Penilaian untuk aset/properti, baik di dalam mengestimasikan Nilai Pasar dan selain Nilai
Pasar, mengharuskan seorang Penilai untuk mengaplikasikan satu atau lebih pendekatan
penilaian.
Dalam Standar Penilaian Indonesia 2018 Edisi VII terdapat tiga pendekatan penilaian yaitu:

● Pendekatan Pasar
Pendekatan Pasar menghasilkan indikasi nilai dengan cara membandingkan aset yang
dinilai dengan aset yang identik atau sebanding, dimana informasi harga transaksi atau
penawaran tersedia. (KPUP butir 17.1)
Dalam Pendekatan Pasar, langkah pertama adalah mempertimbangkan harga yang baru
terjadi di pasar dari transaksi aset yang identik atau sebanding. Jika transaksi yang telah
terjadi hanya sedikit, dapat dipertimbangkan dengan menggunakan harga yang ditawarkan
(untuk dijual) atau yang terdaftar (listed) dari aset yang identik atau sebanding, relevansinya
dengan informasi ini perlu diketahui secara jelas dan seksama dianalisis. Dalam hal ini perlu
dilakukan penyesuaian atas informasi harga transaksi atau penawaran apabila terdapat
perbedaan dengan transaksi yang sebenarnya, sesuai dengan Dasar Nilai dan asumsi yang
akan digunakan dalam penilaian. Perbedaan juga dapat meliputi karakteristik hukum,
ekonomi atau fisik dari aset yang ditransaksikan dan yang dinilai. (KPUP butir 17.2)
● Pendekatan Pendapatan
Pendekatan ini menghasilkan indikasi nilai dengan mengubah arus kas di masa yang
akan datang ke nilai kini. (KPUP butir 18.1)
Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan yang akan dihasilkan aset selama masa
manfaatnya dan menghitung nilai melalui proses kapitalisasi. Kapitalisasi merupakan
konversi pendapatan menjadi sejumlah modal dengan menggunakan tingkat diskonto yang
sesuai. Arus kas dapat diperoleh dari pendapatan suatu kontrak atau beberapa kontrak atau
bukan dari kontrak; misalnya keuntungan yang diantisipasi akan diperoleh dari penggunaan
atau kepemilikan suatu aset. (KPUP butir 18.2)
● Pendekatan Biaya
Pendekatan ini menghasilkan indikasi nilai dengan menggunakan prinsip ekonomi, di
mana pembeli tidak akan membayar suatu aset lebih daripada biaya untuk memperoleh aset
dengan kegunaan yang sama atau setara, pada saat pembelian atau konstruksi. (KPUP butir
19.1) Pendekatan ini berdasarkan pada prinsip harga yang akan dibayar pembeli di pasar
untuk aset yang akan dinilai, tidak lebih untuk membeli atau membangun aset yang setara
sama, kecuali ada faktor waktu yang tidak wajar, ketidaknyamanan, risiko atau faktor
lainnya. Umumnya aset yang akan dinilai akan kurang menarik dikarenakan faktor usia atau
sudah usang, dibandingkan dengan aset alternatif yang baru dibeli atau dibangun. Untuk hal
ini, diperlukan penyesuaian karena adanya perbedaan biaya dengan aset alternatif, tergantung
pada Dasar Nilai yang diperlukan. (KPUP butir 19. 2)
 Pendekatan Penilaian yang digunakan untuk mendapatkan Nilai dimaksud dalam
Laporan Penilaian ini adalah Pendekatan Biaya, dengan alasan bahwa :

● Biaya bangun baru dari bangunan dan penyusutan bangunan dapat dianalisis/
dihitung. Pendekatan Pasar tidak digunakan, karena :
● Tidak ada data pasar yang sebanding dan sejenis dengan aset Pendekatan Pendapatan
tidak digunakan, karena :
● Aset digunakan sendiri dan tidak disewakan, sehingga tidak menghasilkan
Pendapatan.
Selanjutnya adalah uraian proses penilaian dengan menggunakan Pendekatan
Biaya, yaitu :
a. Tanah
Untuk Tanah kami menganalisa data tanah yang telah terjual ataupun yang
masih ditawarkan yang berada di sekitar aset. Dari data tersebut, untuk
mendapatkan Indikasi Nilai Pasar Tanah, kami melakukan penyesuaian /
perbandingan terhadap tanah dari aset yang dinilai. Penyesuaian yang
dilakukan meliputi antara lain : lokasi, peruntukan, kondisi fisik, luas, bentuk,
elevasi, hak atas tanah, kondisi penjualan dan kondisi pasar.

b. Bangunan dan Sarana Pelengkap

Nilai bangunan dan sarana pelengkap diperoleh dengan terlebih dahulu
menghitung biaya penggantian baru dari bangunan dan sarana pelengkap
berdasarkan harga-harga komponen saat ini dengan tingkat kegunaan yang
sejenis pada Tanggal Penilaian (Cut Off Date), kemudian dikurangi dengan
perkiraan depresiasi yang disebabkan oleh keusangan fisik, kemunduran
fungsi dan eksternal.

5.2 Kesimpulan Hasil Penilaian

Berdasarkan pendekatan dan metode penilaian yang berlaku serta memperhatikan
pertimbangan-pertimbangan pokok dan faktor-faktor yang berhubungan dengan penilaian ini,
kami sampaikan hasil penilaian aset sebagai berikut :

Data pembanding
Uraian Data 1 Data 2 Data 3
Jenis Properti Rumah Tinggal Rumah Tinggal Rumah tinggal
Alamat Perum, Semarang Indah Perum, Semarang
Blok C 8/10, Indah Blok D 16/12, Perum, Semarang Indah
Tawangmas, Semarang Tawangmas, Blok D, Tawangmas,
Barat Semarang Barat Semarang Barat
Jarak Pembanding
dengan Properti 600 m 300 m 300 m
Telepon 8122977590 8880395647 85642845457
Keterangan Bapak Wage Bapak Gunawan Ibu Dyah
Penawaran Rp1.900.000.000 Rp750.000.000 Rp800.000.000
Kemungkinan
Diskon 10% 10% 10%
Perkiraan Transaksi Rp1.710.000.000 Rp675.000.000 Rp720.000.000
Waktu Transaksi
Sedangkan untuk properti atas nama Murtadlo dengan luas lahan 250 meter persegi dan beberapa
pertimbangan maka nilai pasar yang diperoleh sesuai menurut pendapat kami yaitu :

Rp. 4.400.000.000,-
( Terbilang : Empat Milyar Empat Ratus Juta Rupiah )

Merupakan Nilai Pasar dari Real Properti (Tempat Tinggal), dengan total luas
bangunan 1139 meter persegi, yang berdiri di atas tanah seluas 250 meter persegi, atas nama
Murtadlo, yang berlokasi di Perum. Semarang Indah Blok E 5 No.11 Kelurahan Tawang
Mas, Kecamatan Semarang Barat Kota Semarang - Provinsi Jawa Tengah pada tanggal
penilaian 10 Juni 2023

5.3 Ringkasan Hasil Penelitian

● Objek Penilaian Real Properti (Rumah Tinggal) yang berlokasi di Perum. Semarang
Indah Blok E 5 No.11, Kelurahan Tawang Mas, Kecamatan Semarang Barat Kota
Semarang - Provinsi Jawa Tengah
● Tujuan Penilaian
Memberikan opini Nilai Pasar yang akan dipergunakan untuk tujuan penjaminan
hutang.
● Dasar Penilaian
Dasar penilaian adalah Nilai Pasar.
● Pendekatan Penilaian Pendekatan Penilaian yang digunakan adalah Pendekatan Biaya.
● Kesimpulan Nilai
Dengan demikian menurut pendapat kami : Rp. 4.400.000.000,- ( Terbilang : Empat
Milyar Empat Ratus Juta Rupiah ) Merupakan Nilai Pasar dari Real Properti (Tempat
Tinggal), dengan total luas bangunan 1139 meter persegi, yang berdiri di atas tanah
seluas 250 meter persegi, atas nama PT. Diparanu Rucitra, yang berlokasi di Perum.
Semarang Indah Blok E 5 No.11, Kelurahan Tawang Mas, Kecamatan Semarang
Barat, Kota Semarang - Provinsi Jawa Tengah, pada tanggal penilaian 10 Juni 2023