UJIAN TENGAH SEMESTER (UTS) GENAP

PENILAIAN PROPERTI RESIDENTIAL

Nama : Much. Irvan Fahrurrozi
NPM : 2302190233
Kelas/No. Absen : 4-01/17
Program Studi : D III PBB/Penilai Alih Program
Mata Ujian : Penilaian Properti Residential
Nama Dosen : Edy Riyanto
Judul Penugasan : Analisis Pasar Properti dan
Analisis Highest and Best Use

KEMENTERIAN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA

BADAN PENDIDIKAN DAN PELATIHAN KEUANGAN
POLITEKNIK KEUANGAN NEGARA STAN
2020
 ANALISIS PASAR PROPERTI
A. Analisis Produktivitas Properti
A.1 Atribut Fisik
Properti yang sedang dinilai terletak di Dusun Sambiroto RT. 004 RW. 004, Desa
Mlaten, Kecamatan Puri, Kabupaten Mojokerto. Koordinat dari obyek penilaian berada pada
-7.529332 lintang selatan dan 122.463200 bujur timur. Secara alami, Kecamatan Puri memiliki
luas wilayah 35,65 km2 atau 5,15 persen dari luas Kabupaten Mojokerto (692,15 km2). Spesifik
untuk properti yang sedang dinilai karakteristik kontur rata dengan bentuk persegi panjang
dengan luas 414 m2 serta lokasi tanah berada sejajar dengan jalan.

Pengembangan yang telah dilakukan terhadap properti adalah berupa bangunan

dengan spesifikasi singkat sebagai berikut:

1
 A.2 Atribut Legal
Peraturan status kepemilikan hak atas properti diatur berdasarkan Undang-Undang
No.5 Tahun 1960 tentang Pokok-Pokok Agraria. Peraturan mengenai zonasi, Koefisien Dasar
Bangunan, Koefisien Lantai Bangunan, serta peraturan tinggi bangunan diatur dalam
Peraturan Daerah Kabupaten Mojokerto Nomor 9 Tahun 2012 tentang Rencana Tata Ruang
Wilayah Kabupaten Mojokerto Tahun 2012-2032. Beberapa atribut legal yang melekat pada
properti yang dinilai antara lain:

A.3 Atribut Lokasi

Pada lokasi Obyek berada, infrastruktur yang ada sudah tergolong cukup baik.
Infrastruktur yang dapat ditemukan berupa jalan aspal selebar 5 meter dan pengembangan
berupa saluran drainase, aliran listrik PLN, jaringan telepon kabel, jaringan telepon seluler,
internet kabel, dan sebagainya. Fasilitas umum yang ada juga cukup memadai meliputi pasar,
sekolah, sarana peribadahan berupa mushola dan masjid.

Pusat
Pemerintahan

Lokasi Obyek
Penilaian

2
B. Delineasi Pasar
Dusun Sambiroto merupakan satu dari enam dusun yang ada di Desa Mlaten. Pusat
pertumbuhan perumahan di desa ini berada di Dusun Sambiroto, dimana dusun ini bisa
dikatakan sebagai pusat dari perumahan warga, kegiatan sosial, dan kegiatan keagamaan
di desa.

Desa Mlaten adalah satu dari enam belas desa yang berada di Kecamatan Puri.
Lokasi Desa Mlaten berbatasan langsung dengan Desa Puri dan Desa Banjaragung. Dari
segi perekonomian, Kecamatan Puri saat ini masih didominasi oleh kegiatan sektor pertanian
dan peternakan yang tidak menarik orang dari kecamatan lain untuk masuk.

3
C. Analisis Permintaan
Dalam melakukan analisis atas obyek penilaian, penggerak utama yang akan dipakai
adalah dari ukuran populasi dan peningkatan dalam perekonomian dan pekerjaan karena dua
hal tersebut adalah yang paling relevan dengan kondisi yang ada.
Berdasarkan publikasi yang diterbitkan oleh Badan Pusat Statistik (BPS) Kabupaten
Mojokerto tahun 2020 dengan judul “Kabupaten Mojokerto dalam Angka 2020” didapatkan
informasi mengenai kependudukan di Kecamatan Puri tahun 2019 adalah sebagai berikut:

Data kependudukan di atas dapat diolah untuk mengestimasi permintaan akan rumah
maka diperoleh jumlah rumah tangga atau permintaan rumah adalah:

Dari publikasi yang diterbitkan oleh Badan Pusat Statistik Provinsi Jawa Timur tahun
2018 dengan judul “Proyeksi Penduduk Kabupaten/Kota Provinsi Jawa Timur 20115-2025
(Hasil Supas2015)”, diperoleh data proyeksi pertumbuhan rumah tangga di Kabupaten
Mojokerto beberapa tahun baik ke depan maupun ke belakang sebagai berikut:

4
 Dari angka rata-rata pertumbuhan di atas dapat diprediksikan berapa jumlah rumah
tangga dalam beberapa tahun ke depan. Proyeksi ke depan yang dapat dilakukan dalam
periode lima tahun dan sepuluh tahun dari sekarang di Kecamatan Puri dapat dilihat
sebagaimana tabel dibawah ini:

Berdasarkan data-data serta pembahasan-pembahasan di atas, hal-hal terkait dengan

permintaan dirangkum dalam tabel berikut:

5
D. Analisis Penawaran
Penawaran merujuk pada properti yang telah ada untuk memenuhi kebutuhan
masyarakat akan perumahan maupun properti yang sedang dibangun, telah mendapat izin
untuk dibangun, dan direncanakan untuk dibangun. Jumlah penawaran dari sisi properi yang
tersedia dapat diperkirakan dari data jumlah pengguna listrik PLN. Sebagaimana diketahui
untuk saat ini PLN masih memonopoli penyediaan listrik untuk masyrakat, termasuk di
Kecamatan Puri. Jumlah Pelanggan Listrik di Kabupaten Mojokerto sebagai berikut:

6
 Pada bagian sebelumnya, diketahui bahwa persentase penduduk Kecamatan Puri
terhadap total penduduk di Kabupaten Mojokerto adalah sebesar 6,85%. Dengan asumsi
bahwa persentase ini juga berlaku untuk pelanggan listrik, dari sini dapat dihitung jumlah
pelanggan PLN di Kecamatan Puri adalah sebagai berikut:

Dapat dilihat berdasarkan data terakhir, jumlah pelanggan listrik PLN di Kecamatan
Puri berjumlah 25.978 pelanggan. Dengan asumsi jumlah rumah tersebut adalah 90% dari
pelanggan dan melihat data di Jawa Timur, PLN menyatakan bahwa masih terdapat sebanyak
5,6% keluarga belum taraliri listrik. Angka ini bisa dijadikan sebagai dasar dalam penyesuaian
dan jumlah rumah saat ini sebanyak 22.071 rumah. Proyeksi dalam periode lima tahun dan
sepuluh tahun dari sekarang dapat dilihat sebagaimana tabel di bawah ini:

Dari beberapa data dan uraian di atas, hal-hal terkait dengan perhitungan penawaran
disajikan dalam tabel dibawah ini:

7
E. Analisis Kondisi Pasar
Analisis kondisi pasar merujuk pada analisis tentang bagaimana interaksi antara
permintaan dan penawaran properti. Interaksi ini akan mencerminkan pada siklus apa pasar
sedang berada. Sebelum melihat bagaimana permintaan berinteraksi dengan penawaran,
terlebih dahulu akan dibahas mengenai kondisi perekonomian yang sedang menjadi perhatian
utama yang akan mempengaruhi pasar baik di sisi permintaan maupun penawaran. Kondisi
yang dimaksud adalah adanya pandemi Corona Virus Disease 2019 atau COVID-19. Data
mengenai permintaan residual disajikan dalam tabel berikut, yang juga merupakan gabungan
antara tabel permintaan dan penawaran:

Berdasarkan tabel di atas dapat dilihat bahwa saat ini terdapat permintaan residual
sejumlah 2.492. Angka ini menunjukkan bahwa total permintaan masih lebih banyak daripada
penawaran atau unit rumah yang tersedia. Pada tahun 2025 diprediksikan jumlah penawaran
sudah melebihi jumlah permintaan dengan jumlah permintaan residual sebesar -2.126 dan
memiliki tingkat okupansi 92,60%. Hal ini terjadi karena tingkat pertumbuhan penawaran
rumah jauh lebih tinggi daripada tingkat permintaan rumah.

8
F. Analisis Marketabilitas
Analisis marketabilitas merupakan langkah terakhir dari analisis pasar properti yang
bertujuan untuk mengetahui kemampuan suatu properti untuk menangkap pangsa pasar yang
ada. Untuk properti yang sedang dianalisis, didapatkan data capture rate atau marketshare
sebagai berikut sebagai berikut:

Untuk rumah obyek analisis, saat ini harusnya sudah terserap karena okupansi untuk
perumahan telah mencapai 100%. Hal ini sejalan dengan fakta bahwa obyek analisis memang
sudah ditempati. Untuk marketshare dari obyek analisis adalah 0,00434%.

9
 ANALISIS HIGHEST AND BEST USE
A. Analisis Legalitas
Peraturan dalam peruntukan tanah atas properti yang dianalisis tersebut diatur dalam
Peraturan Daerah Kabupaten Mojokerto Nomor 9 Tahun 2012 tentang Rencana Tata Ruang
Wilayah Kabupaten Mojokerto Tahun 2012-2032.
Dalam analisis aspek legal ini, penilai menggunakan asumsi zonasi perumahan
memiliki aturan yang sama dengan perkantoran, karena di zonasi pemukiman tidak
dicantumkan beberapa kriteria. Kriteria yang digunakan antara lain:
• Koefisien Dasar Bangunan paling tinggi sebesar 60%. KDB pada obyek penilaian
adalah 41,51%.
• Koefisien Lantai Bangunan paling tinggi sebesar 4. KLB pada obyek penilaian adalah
2.
• Koefisien Dasar Hijau paling rendah sebesar 30 persen. (KDH) pada obyek penilaian
adalah 31,82%.

Dari beberapa kriteria diatas penilai dapat menganalisa bahwa obyek penilaian yang
memiliki luas tanah 414 m2 dapat dibangun bangunan dengan luas lantai dasar maksimal
248,4 m2 dengan total luas lantai bangunan sebesar 993,6 m2. Sehingga jumlah lantai
maksimal yang terbangun adalah 4 lantai. Sementara itu luas minimum area terbuka yang
diperuntukkan bagi tanaman/penghijauan adalah seluas 124,2 m2.
Selanjutnya ada peraturan terkait Izin Mendirikan Bangunan (IMB), obyek properti
sudah memiliki Izin Mendirikan Bangunan pada tahun 2005. Sehingga, obyek properti
berdasarkan analisis regulasi yang ditetapkan oleh Pemerintah Daerah Kabupaten Mojokerto
sudah memenuhi seluruh aspek, sehingga memenuhi kriteria Highest and Best Use.
B. Analisis Atribut Fisik
Lokasi dan Aksesibilitas
Lokasi obyek penilaian merupakan kawasan permukiman perdesaan di Kabupaten
Mojokerto. Hal ini ditandai dengan keberadaan rumah-rumah penduduk disekitar obyek
penilaian. Aksesibilitas di obyek penilaian sudah memadai dengan lebar jalan sekitar 5 meter
(3 mobil) dan jarak menuju Kota Mojokerto lebih kurang 4 km.

10
 Fisik Tanah
Salami, Kecamatan Puri memiliki luas wilayah 35,65 km2 atau 5,15 persen dari luas
Kabupaten Mojokerto (692,15 km2) dengan ketinggian rata-rata dari permukaan laut 70 meter
dan kemiringan lereng sebesar 0-2 derajat. Topografi wilayah di Kecamatan Puri hampir sama
dengan daerah dataran rendah lainnya, yaitu tanah mayoritas rata. Spesifik untuk properti
yang sedang dinilai karakteristik kontur rata dengan bentuk persegi panjang dengan luas 414
m2 serta lokasi tanah berada sejajar dengan jalan.
Penggunaan Lahan Sekitar
Secara fisik penggunaan lahan yang berdekatan atau berbatasan langsung dengan
lahan ini adalah:
• Utara : Rumah tinggal masyarakat
• Timur : Lahan pertanian
• Selatan : Rumah tinggal masyarakat
• Barat : Lahan pertanian
Utilitas Umum
Lokasi dimana obyek penilaian berada, sangat berdekatan dengan Kota Mojokerto.
Sehingga bisa dipastikan lokasi dimana obyek penilaian berada memiliki ketersediaan utilitas
umum yang cukup lengkap seperti air bersih, listrik, jaringan telepon, jaringan internet dan
sebagainya.
Resiko Alam
Berdasarkan pengamatan penilai terhadap lokasi obyek penilaian, dipastikan tidak
terjadi resiko alami seperti banjir ataupun tanah longsor karena jauh dari sungai besar dan
juga berada di dataran rendah yang memiliki kemiringan 0-2 derajat. Sehingga daerah ini
aman apabila akan didirikan suatu bangunan properti.

11
C. Analisis Kelayakan Finansial
Dianggap sesuai dengan kriteria HBU.

D. Produktifitas Maksimal
Dianggap sesuai dengan kriteria HBU.

12
 KESIMPULAN

Berdasarkan hasil analisis pasar properti dan analisis highest and Best Use yang telah
dilakukan, penilai menyimpulkan bahwa penggunaan terbaik untuk obyek penilaian adalah
residential. Selain itu, waktu yang tepat untuk melakukan investasi properti adalah kurang dari
5 tahun dari sekarang karena adanya kelebihan permintaan daripada penawaran. (over
demand).

13