LAPORAN PENILAIAN ASET PROPERTI

TUGAS UTS

Oleh :

Yumna Salvatira Bibi ( 04181133029)

FAKULTAS EKONOMI DAN BISNIS

UNIVERSITAS AIRLANGGA

SURABAYA

2021

1
 Daftar isi
LAPORAN PENILAIAN ASET PROPERTI .................................................................................... 1
TUGAS UTS .......................................................................................................................................... 1
1. Pendahuluan .................................................................................................................................. 3
2. Tujuan Penilaian ........................................................................................................................... 3
3. Tanggal Inspeksi dan Tanggal Penilaian .................................................................................... 3
4. Definisi Nilai .................................................................................................................................. 3
d. Dapat dialihkan, kepemilikan dan penguasaan hak milik dapat dipindahkan. ............................ 4
5. Data-data Kepemilikan................................................................................................................. 4
6. Lokasi Subjek Properti .................................................................................................................... 4
7. Identifikasi Properti...................................................................................................................... 7
8. Keadan lingkungan sekitar .......................................................................................................... 8
9. Perencanaan kota. ......................................................................................................................... 9
10. Metode penilaian ....................................................................................................................... 9
1 METODE HARGA PASAR ................................................................................................................ 12
2. METODE BIAYA ........................................................................................................................ 14

2
1. Pendahuluan

Tugas penilaian ini dilaksanakan untuk menentukan Nilai Pasar Wajar dari properti
miliki Ibu Suniah yang berupa tanah seluas 1.519m dan bangunan yang melekat di
atasnya sebagai rumah tinggal seluas 100m Properti ini terletak di Jln. Rambipuji No.
52, Desa Gumelar, Kecamatan Balung, Kab. Jember, Jawa Timur, Indonesia.

2. Tujuan Penilaian

Tujuan dari dilaksanakan penilaian ini adalah untuk menentukan nilai pasar wajar
rumah Ibu Suniah yang akan digunakan untuk kepentingan jual beli. Laporan ini hanya
digunakan untuk menerangkan mengenai maksud di atas dan tidak dapat digunakan
untuk kepentingan serta tujuan lain tanpa sepengetahuan dan izin tertulis dari pihak
penilai. Tanggung jawab penilai hanya terbatas pada hak penggunaan yang diberikan.

3. Tanggal Inspeksi dan Tanggal Penilaian

Inspeksi terhadap properti dilakukan pada tanggal 21 sampai dengan 23 Oktober 2021.
Sedangkan penilaian dilakukan pada tanggal 26 Juni 2021 dengan asusmsi tidak ada
perubahan (perbaikan atau penambahan bagian) dari properti sejak tanggal inspeksi
dilaksanakan.

4. Definisi Nilai

Nilai Pasar Wajar adalah perkiraan jumlah uang pada tanggal penilaian yang dapat
diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu properti antara pembeli
yang berminat membeli dan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi
bebas ikatan yang penawarannya dilakukan secara layak, dimana kedua belah pihak
masing-masing mengetahui dan bertindak hati-hati tanpa paksaan (SPI 0.5.39.1).
Ciri-ciri nilai adalah sebagai berikut:

a. Kegunaan, yaitu suatu kemampuan yang mampu membuat orang ingin

memilikinya.
b. Kelangkaan, menunjukkan kurangnya suatu jumlah atau persediaan dari suatu
barang.
c. Permintaan, menunjukkan adanya kebutuhan dan kemampuan keuangan untuk
mendapatkan suatu barang tersebut.

3
 d. Dapat dialihkan, kepemilikan dan penguasaan hak milik dapat dipindahkan.

5. Data-data Kepemilikan
Data-data kepemilikan yang kami peroleh pada saat pemeriksaan dan peninjauan pada
subjek properti adalah sebagai berikut.

Nama Pemilik : Suniah

Jenis Hak : Hak Milik
Alamat : Jl. Rambipuji No. 52
Kelurahan : Gumelar
Kecamatan : Balung
Kota : Jember
Luas Tanah : 1.500 m
Luas Bangunan : 100 m
Pggunaan : Rumah Tinggal.

6. Lokasi Subjek Properti

Subjek properti terletak di Jl. Rambipuji No. 52, Desa Gumelar, Kecamatan Balung,
Kota Jember, Jawa Timur. Properti tepat di samping jalan raya Rambipuj. Jalan yang
menghubungkan Kabupaten Jember dan Kabupaten Lumajang. Properti sangat mudah
di akses dan di lewati transportasi umum.

gambar 1 :lokasi properti gambar tampak depan

4
 gambar tampak samping

Tempat-tempat umum yang dekat dengan properti adalah sebagai berikut.

1. Jalan Depan Aset

Jalan di depan aset adalah Jalan Raya Rambipuji, yang merupakan jalan beton
1 arah, dengan lebar perkerasan jalan lebih kurang 10 meter. Pada waktu
dilakukan inspeksi, jalan tersebut berada dalam kondisi baik. Jalan tersebut
menghubungkan kabupaten Jember dan Kabupaten Lumaang.

Jalan Raya Rambipuji

2. POM Bensin Gumelar , Alfamart dan ATM

Pom bensin , alfamart dan ATM terletak di 200 dari jarak proprti

POM dan Alfamart

5
 ATM

3. SMP Negeri 3 Balung

SMP Negeri 3 Balung Terletak 100 m dari lokasi Properti

SMP Negeri 3 Balung

4. SMK Teknologi Balung

SMK Teknologi balung terletak 100 m dari lokasi property , tepatnya berada
disebrang SMPN 3 balung.

SMK Teknologi Balung

5. Pasar Balung
Pasar balung terletak di 500m dari jarak lokasi Properti.

6
 pasar balung

6. Dira Shopping Center and waterboom Balung

Berjarak 800 m dari lokasi propeti.

7. Lariso Shopping Center Balung

Berjarak 1 km dari lokasi property.

7. Identifikasi Properti
a) Tanah
Berdasarkan pengukuran lapangan dan bukti SPPT PBB properti, luas tanah
subjek properti adalah 1.519 Tanah berbentuk persegi panjang dengan
kontur tanah yang landai dan rata, serta mempunyai karakteristik fisik tanah
yang sama dengan tanah di rumah lain yang ada di sekitar properti. Adapun
batas-batas subjek properti ini adalah sebagai berikut.

7
  Utara : Jalan Raya Rambipuji
 Barat : Tanah dan rumah milik Haji gofur
 Timur : Tanah dan rumah milik Bapak Handoyo
 Selatan : Jalan kecil desa
b) Bangunan
Subjek properti terdiri dari 1 lantai. Berdasarkan SPPT PBB dan observasi
lapangan, lantai rumah sebesar 100 m persegi digunakan sebagai rumah
tinggal. Kondisi bangunan masih kokoh dan terawat. Bangunan ini selesai
dibangun pada bulan Februari tahun 2008.

Adapun spesifikasi bangunan berupa bahan-bahan kontruksi bangunan subjek

property secara umum adalah sebagai berikut.
Pondasi : Pasangan batu kali dengan perekat
Kolom (tiang pilar) : Beton bertulang
Dinding : Pasangan batu bata dengan plesteran yangdicat
Pintu : Terbuat dari kayu jati yang dicat
Jendela : Terbuat dari pasangan kaca
Kosen (kerangka jendela) : Terbuat dari kayu jati yang dicat
Kontruksi Atap : Rangka kayu Kamper Singkil
Lantai : Keramik warna putih ukuran 30x30
Penutup Atap : Genteng beton dan genteng biasa dari tanah liat
Sarana Pelengkap : Pagar besi

8. Keadan lingkungan sekitar

Daerah tempat subjek properti berada di Tepi jalan raya dekat dengan pusat kota
Jember dan berada tidak jauh dari pusat kecamatan yang merupakan titik pusat
persebaran pembangunan kecamatan. Letaknya sangat dekat dengan jalan
utama kota, yaitu jalan Rambipuji dan merupakan daerah pusat kegiatan
masyarakat. Lebih spesifik terhadap subjek properti yang dinilai, daerah
lingkungan subjek properti termasuk dalam kategori kondusif dan aman karena
jalan yang menjadi letak properti bukan merupakan jalan utama yang dilewati
masyarakat untuk sampai ke tempat tempat penting di kota, seperti kantor, bank,
sekolah dan tempat berbelanja. Semua bangunan di sekitar properti adalah
rumah tinggal. Jalanan di sekitar properti merupakan jalanan yang telah diaspal.
Selain itu, lokasi properti juga dekat dengan bengkel, warung, mini market,

8
 rumah makan, swalayan, dan masjid yang sangat mudah dijangkau dari lokasi
Jenis Jumlah(unit) Luas Kemasan
Ruangan
Kamar Tidur 4 50 m Keramik putih Plesteran
30cm x 30 cm yang di
cat
Dapur 1 11m Keramik putih Plesteran
Ruang 30cm x 30 cm yang di
Makan cat
Kamar 2 10 m Keramik cream Plesteran
Mandi WC 10cm x 10 cm yang di
cat dan
keramik
Teras depan 1 9m Paving
Teras 1 10 m Paving
Samping
Ruang tamu 1 10 m Keramik putih Plesteran
30cm x 30 cm yang di
cat
Jumlah 100
m
properti.

9. Perencanaan kota.

Subjek properti berada di zona kawasan yang jauh dari pabrik industri, sehingga
sesuai untuk digunakan sebagai kawasan pemukiman, meski letak rumah berada
di tepi jalan raya utama. Berdasarkan informasi dari Dinas Tata Kota Jember,
hal ini sesuai dengan perencanaan kota di tempat subjek properti berada. Setelah
mempertimbangkan semua aspek, maka penggunaan tanah properti sebagai
rumah tinggal sudah sesuai dengan prinsip Highest and Best Use.

10. Metode penilaian

Subjek properti dinilai dengan menggunakan satu pendekatan, yaitu

pendekatan data pasar. Berikut adalah penjelasan mengenai Pendekatan
Perbandingan Harga Pasar: Pendekatan ini menilai Nilai Pasar Wajar dengan
membandingkan properti yang dinilai dengan properti lain yang memiliki
karakteristik yang hampir sama/mirip sebagai properti pembanding. Hal-hal
yang diperhatikan dalam penggunaan pendekatan ini:
i. Properti yang sejenis
ii. Lokasi yang sama
iii. Keadaan properti

Prosedur penilaian dengan pendekatan ini adalah sebagai berikut.

9
 1) Mengumpulkan data pembanding dari properti yang sejenis dengan lokasi
yang
2) berdekatan atau pada zona wilayah yang masih sama, serta diketahui nilai
jualnya.
3) Analisa terhadap data yang telah terkumpul.
4) Menentukan penyesuaian dengan memperhatikan faktor waktu, lokasi dan
fisik.
5) Menentukan nilai indikasi dari properti yang dinilai setelah dilakukan
penyesuaian.

Skema yang digunakan dalam penilaian properti ini secara sederhana dapat
digambarkan sebagai berikut:

pengumpula melakukan
menentukan
n data penyesuaian
nilai indikasi
pembanding nilai

Penggunaan metode ini sangat bergantung pada keakuratan data-data

pembanding yang dikumpulkan dan analisa data pembanding yang kemudian dilakukan
penyesuaian nilai agar memperoleh nilai yang relevan dan mendekati nilai pasar yang
sebenarnya. Penilai tidak menggunakan pendekatan biaya karena pendekatan biaya
memerlukan referensi data harga bahan material bangunan yang banyak, sementara
harga bahan material di kota Jember relatif memiliki jarak perbedaan yang jauh antara
satu toko bahan material dengan toko bahan materia lainnya.
Oleh karena itu, sulit untuk menentukan biaya yang dikeluarkan untuk menilai
subjek properti secara akurat danm memiliki nilai yang relevan dengan harga bahan
material bangunan yang cenderung tidak stabil.
Sedangkan untuk pendekatan pendapatan, sulit untuk menemukan data
pembanding yang menyewakan sebuah rumah tinggal dengan karakteristik yang tidak
berbeda jauh, karena di Kota Jember hanya ada sedikit rumah yang disewakan sebagai
kamar kos di zona wilayah subjek properti. Subjek properti yang dinilai juga tidak
disewakan, sehingga akan terdapat penyesuaian yang sangat besar jika menggunakan
pendekatan pendapatan. Oleh karena itu, penilai hanya menggunakan pendekatan data
pasar yang paling relevan dengan keadaan subjek properti serta terdapat data
pembanding yang mirip dengan properti yang akan dinilai. Berikut adalah skema yang
digunakan untuk menilai subjek properti.

10
 menilai
mengumpulkan
properrti metode
data nilai indikasi
dengan harga presentase
pembanding
pasar

11
 1 METODE HARGA PASAR
TABEL ANALISIS PERHITUNGAN PENYESUAIAN

No Subjek Data pembending 1 Data pembanding 2

properti (1.000.000.000) (879.000.000)
1 Waktu Oktober +8 % Agustus +5%
2021 2020
2 Lokasi Jl. +11 Jl. +8%
Rambipuji Rambipuji
no. 50 no. 56
3 Keadaan baik +4% baik +3%
bangunan
4 Luas tanah 1000 m +7% 890 m +4%
5 Luas 110 m +8% 96 m +7%
bangunan
6 Perawatan baik +9% baik +10%
7 Fisik baik +5% baik +3%
8 Umur 10 tahun +24% 8 tahun +20%
9 asesbilitas Sangat + Sangat +
mudah mudah

Berdasarkan penyesuaian di atas, nilai yang mendekati dan relevan dengan subjek properti
adalah Data Pembanding I karena:
 Nilai penyesuaian dengan persentase paling kecil.
 Luas tanah maupun luas bangunan hampir sama dengan properti.
 Lokasi yang lebih dekat dengan properti dibandingkan dengan Data Pembanding II
dan Data Pembanding III Jadi, dapat disimpulkan bahwa nilai subjek properti
dengan Pendekatan Data Pasar adalah sebesar Rp1.120.000.000,-

KETERANGAN METODE PERSENTASE YANG DIGUNAKAN

Waktu : Perbedaan 1 bulan ke depan diasumsikan memiliki kenaikan 1% dari harga

pasar.
Lokasi : Kenaikan persentase penyesuaian didasarkan pada jarak subjek properti
dengan jalan besar utama kota.

Dikarenakan ketiga data pembanding memiliki jarak yang lebih jauh dari jalan besar, maka
perlu penyesuian yang dimana 1% mewakilkan setiap 50 meter jarak antara data
pembanding dengan subjek properti yang perlu disesuaikan.

Keadaan bangunan
Luas tanah dan luas bangunan : Selisih antara subjek properti dan data pembanding dibagi
dengan luas tanah/bangunan subjek properti kemudian dikalikan 100% adalah nilai
penyesuaian yang diperlukan untuk membuat data pembanding memiliki luas
tanah/bangunan yang sama dengan subjek properti.

12
Perawatan : Perawatan yang baik diasumsikan memiliki nilai yang lebih tinggi 2% per
tahun.

Fisik : Fisik yang baik diasumsikan memiliki nilai yang lebih tinggi 2% per tahun,
sedangkan yang sangat baik memiliki nilai 4% lebih tinggi dari fisik yang baik dan nilai
yang lebih tinggi 4% per tahunnya.

Umur : Selisih antara umur subjek properti dan data pembanding dibagi dengan umur
subjek properti, kemudian dikalikan 100% adalah nilai penyesuaian yang diperlukan untuk
membuat data pembanding memiliki umur yang
sama dengan subjek properti.

Aksesbilitas : Diasumsikan bahwa perbandingan antara aksesbilitas yang sangat mudah

dengan yang mudah memiliki perbandingan sebesar 4% lebih tinggi pada aksesbilitas
sangat mudah.

Nilai Indikasi : Ditentukan melalui persentase penyesuaian yang dilakukan antara subjek
properti dan data pembanding yang dikalikan dengan harga pasar data pembanding,
sehingga ditemukanlah nilai indikasi dari properti yang dinilai.

13
 2. METODE BIAYA
Komponen Nilai
Biaya tidak langsung Rp. 890.000 / m 2
Pondasi Rp. 279.000 / m2
Struktur Rp.2.500.000 /m2
Lantai Rp.800.000 /m2
Dinding Rp.514.000/m2
Rangka penutup atap 2 kali Rp.790.000 /m2
Kusen dan pintu Rp. 500.000 /m2
Kamar mandi Rp.80.000 /m2
instalasi Rp.10.000/m2
Jumlah Rp. 6. 305.000/ m2

Biaya pengganti baru : 100 x 6.305.000

=630.500.000

Penyusutan fisik : 630.500.000 x 10 %

=63.000.000

Berdasarkan hasil perhitungan metode cost atau biaya dapat diketahui bahwa nilai property dengan
luas 100m2 yaitu 630.000.000, dengan penyusutan fisik 10 % karena tela di gunakan selama 5 tahun

14