DEFINISI DAN LINGKUP PENUGASAN

1. Identifikasi Status Penilai

Pekerjaan penilaian ini dilaksanakan oleh penilai independen yang merupakan Penilai
Publik pada Kantor Jasa Penilai Publik Sudiono Awaludin dan Rekan. Penilai Publik
dan KJPP Sudiono Awaludin dan Rekan dimaksud telah memiliki perizinan dengan
izin UTAMA KJPP No. 2.12.00101 dan izin Penilai Publik No. P-1.12.00325 yang
telah terdaftar di Kementrian Keuangan Republik Indonesia dan Otoritas Jasa
Keuangan, dengan No.STTD 133/NB.122/STTD-P/2018.

Selanjutnya, Pimpinan Rekan dan Rekan telah mempunyai Izin Penilai di bidang
properti serta menjadi penilai terdaftar di Kementrian Keuangan Republik Indonesia.
Didalam menjalankan penugasan ini :
1) Kami sebagai penilai tidak mempunyai potensi benturan kepentingan dengan
subyek dan atau obyek penilaian;
2) Kami bekerja secara professional, tidak memihak dan tidak dipengaruhi oleh
pihak lain (obyektif);
3) Penilai memiliki kompetensi untuk melakukan penilaian dalam penugasan ini
dengan kualifikasi penilai properti (asset berwujud)
4) Seluruh Penilai, ahli dan staff pelaksana dalam penugasan ini adalah satu kesatuan
tim penugasan dibawah koordinator Penilai Berizin atau penanggung jawab
laporan penilaian.

2. Identifikasi Pemberi Tugas

Pemberi tugas adalah PT. LINGGA INDOTEKNIK UTAMA dengan Alamat di
Komplek Ruko Sentra Onderdil 1 Blok EL No. 25, Kelurahan Pejuang, Kecamatan
Medan Satria, Kota Bekasi, Propinsi Jawa Barat.
3. Identifikasi Pengguna Laporan
Pengguna laporan adalah PT. BANK BTPN, Tbk. Laporan ini hanya dapat di
pergunakan oleh pemberi tugas dan pengguna laporan, tidak boleh dipergunakan
untuk keperluan penilaian manapun yang lain dan oleh karenanya tidak sah jika
dipergunakan demikian.

4. Identifikasi Obyek Penilaian dan Kepemilikan

Obyek penilaian adalah properti yang berupa :
Lokasi I
 Rumah Tinggal, yang meliputi Tanah, Bangunan, dan Sarana Pelengkap yang
berlokasi di Perumahan Kota Harapan Indah, Jalan Kedondong Blok TF No. 3 - 2,
RT. 14 RW. 20, Kelurahan Pejuang, Kecamatan Medan Satria, Kota Bekasi (d/h
Kabupaten Bekasi), Propinsi Jawa Barat.

 Definisi & Ruang Lingkup ~ 1

Appraisal Report
PT. LINGGA INDOTEKNIK UTAMA
 Lokasi II

 Rumah Tinggal, yang meliputi Tanah, Bangunan, dan Sarana Pelengkap yang
berlokasi di Perumahan Kota Harapan Indah, Jalan Belimbing Blok TB No. 1, RT.
14 RW. 20, Kelurahan Pejuang, Kecamatan Medan Satria, Kota Bekasi (d/h
Kabupaten Bekasi), Propinsi Jawa Barat.
Lokasi III

 Rumah Tinggal, yang meliputi Tanah, Bangunan, dan Sarana Pelengkap yang
berlokasi di Perumahan Kota Harapan Indah (Cluster Boulevard Hijau), Jalan Raya
Palem Blok F1 No. 29, Kelurahan Pejuang, Kecamatan Medan Satria, Kota Bekasi,
Propinsi Jawa Barat.
Lokasi IV

 Ruko, yang meliputi Tanah dan Bangunan yang berlokasi di Komplek Ruko Sentra
Onderdil 1 Blok EL No. 25, Kelurahan Pejuang, Kecamatan Medan Satria, Kota
Bekasi, Propinsi Jawa Barat.
Lokasi V
 Kantor, yang meliputi Tanah, Bangunan, dan Sarana Pelengkap yang berlokasi di
Jalan Pintu Air 1 No. 40, RT. 01 RW. 03, Kelurahan Cakung Timur, Kecamatan
Cakung, Kota Jakarta Timur (d/h Kotamadya Jakarta Timur), Propinsi DKI Jakarta.

Hak kepemilikan atas properti berupa kepemilikan tunggal berjumlah 2 persil :

Lokasi I
 Sertipikat Hak Milik (SHM) No. 1661 diterbitkan oleh Badan Pertanahan
Nasional Kota Bekasi (d/h Kabupaten Bekasi) pada tanggal 10 Mei 1996, dengan
tanggal perubahan sertipikat 17 September 1998, atas nama IRWANSYAH
SINULINGGA, dengan luas 114 m², sesuai Gambar Situasi Nomor : 826/1996,
tanggal 29 Januari 1996.

 Sertipikat Hak Milik (SHM) No. 10824 diterbitkan oleh Badan Pertanahan
Nasional Kota Bekasi (d/h Kabupaten Bekasi) pada tanggal 10 Mei 1996, dengan
tanggal perubahan sertipikat 24 Mei 2010, atas nama IRWANSYAH
SINULINGGA, dengan luas 114 m² sesuai Gambar Situasi Nomor : 825/1996,
tanggal 29 Januari 1996

Catatan : Copy dokumen tersebut diatas bukan atas nama pemberi tugas.
Berdasarkan Info dari BAPAK JOSH (Pendamping Inspeksi), hubungan
pemegang hak dengan PT. LINGGA INDOTEKNIK UTAMA adalah PEMILIK.

 Definisi & Ruang Lingkup ~ 2

Appraisal Report
PT. LINGGA INDOTEKNIK UTAMA
 Hak kepemilikan atas properti berupa kepemilikan tunggal berjumlah 1 persil :
Lokasi II
 Sertipikat Hak Milik (SHM) No. 6535 diterbitkan oleh Badan Pertanahan
Nasional Kota Bekasi (d/h Kabupaten Bekasi) pada tanggal 27 September 1997,
dengan tanggal perubahan sertipikat 26 Juli 2004, atas nama IRWANSYAH
SINULINGGA, dengan luas 135 m² sesuai Gambar Situasi Nomor : 8387/1997,
tanggal 27 Juni 1997

Catatan : Copy dokumen tersebut diatas bukan atas nama pemberi tugas.
Berdasarkan Info dari BAPAK JOSH (Pendamping Inspeksi), hubungan
pemegang hak dengan PT. LINGGA INDOTEKNIK UTAMA adalah PEMILIK.

Hak kepemilikan atas properti berupa kepemilikan tunggal berjumlah 1 persil :

Lokasi III
 Sertipikat Hak Milik (SHM) No. 12115 diterbitkan oleh Badan Pertanahan
Nasional Kota Bekasi pada tanggal 28 November 2006, dengan tanggal perubahan
sertipikat 20 September 2011, atas nama IRWANSYAH SINULINGGA,
dengan luas 220 m² sesuai Surat Ukur Nomor : : 5453/PEJUANG/2006, tanggal
21 Juni 2006

Catatan : Copy dokumen tersebut diatas bukan atas nama pemberi tugas.
Berdasarkan Info dari BAPAK JOSH (Pendamping Inspeksi), hubungan
pemegang hak dengan PT. LINGGA INDOTEKNIK UTAMA adalah PEMILIK.

Hak kepemilikan atas properti berupa kepemilikan tunggal berjumlah 1 persil :

Lokasi IV
 Sertipikat Hak Milik (SHM) No. 11215 diterbitkan oleh Badan Pertanahan
Nasional Kota Bekasi pada tanggal 20 September 2010, atas nama IRWANSYAH
SINULINGGA, dengan luas 124 m² sesuai Surat Ukur Nomor : 259/PEJUANG/
2010, tanggal 19 Agustus 2010.

Catatan : Copy dokumen tersebut diatas bukan atas nama pemberi tugas.
Berdasarkan Info dari BAPAK JOSH (Pendamping Inspeksi), hubungan
pemegang hak dengan PT. LINGGA INDOTEKNIK UTAMA adalah PEMILIK.

Hak kepemilikan atas properti berupa kepemilikan tunggal berjumlah 1 persil :

Lokasi V

 Sertipikat Hak Milik (SHM) No. 252 diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional
Kota Jakarta Timur (d/h Kotamadya Jakarta Timur) pada tanggal 24 Agustus 1995,
atas nama IRWANSYAH SINULINGGA, dengan luas 1.490 m² sesuai Gambar
Situasi Nomor : 957/1995, tanggal 28 Februari 1995.

 Definisi & Ruang Lingkup ~ 3

Appraisal Report
PT. LINGGA INDOTEKNIK UTAMA
 Catatan : Copy dokumen tersebut diatas bukan atas nama pemberi tugas.
Berdasarkan Info dari BAPAK JOSH (Pendamping Inspeksi), hubungan
pemegang hak dengan PT. LINGGA INDOTEKNIK UTAMA adalah PEMILIK.

5. Jenis Mata Uang Yang Digunakan

Hasil peniliaian dinyatakan dalam mata uang rupiah.

6. Maksud dan Tujuan Penilaian

Maksud dan tujuan penilaian adalah untuk memberikan opini independen atas Nilai
Pasar dalam rangka penjaminan utang (agunan) pada PT. BANK BTPN, TBK.

7. Dasar Nilai
Dasar nilai sesuai dengan tujuan penilaian adalah Nilai Pasar. Definisi Nilai Pasar
sesuai Sesuai Standar Penilaian (SPI Edisi VII-2018) sebagai berikut:
Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau
dibayar untuk penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara
pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu
transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua
pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian
dan tanpa paksaan.(SPI Edisi VII-2018 101 Butir 3.1)

8. Tanggal Penilaian
Tanggal efektif penilaian adalah 09 Maret 2021.

9. Tingkat Kedalaman Investigasi

 Aspek Fisik :
 Verifikasi terhadap luas tanah dilakukan dengan cara pengamatan terhadap
batas tanah dilapangan dan membandingkannya dengan gambar situasi tanah
di sertipikat, sedangkan luas bangunan dilakukan pengukuran di lapangan
dengan memperhatikan luas berdasarkan IMB atau bukti lain.
 Inspeksi terhadap properti dilakukan dengan akses memadai (tanpa hambatan)
dan mengumpulan/verifikasi serta analisis data (properti/objek penilaian dan
pasar properti) dilakukan dengan waktu yang memadai.
 Adanya batasan/pembatasan dalam melakukan inspeksi, penelaahan,
perhitungan dan analisis akan mempengaruhi tingkat kedalaman investigasi
yang dapat kami lakukan, kami nyatakan secara terperinci sebagai asumsi
khusus.
 Dalam pelaksanaan inspeksi lapangan, tim pelaksana inspeksi kami
didampingi oleh counterpart yang mengetahui (aspek teknis dan hukum) dari
properti yang dinilai, surat tugas (Berita Acara Inspeksi) yang ditandatangani
bersama-sama.
 Untuk aset yang secara fisik terbatas untuk dapat diperiksa dan dilihat maka
identifikasi berdasarkan data dan informasi dari pendamping lapangan.
 Definisi & Ruang Lingkup ~ 4
Appraisal Report
PT. LINGGA INDOTEKNIK UTAMA
  Aspek Legal :
 Tidak dilakukan pengecekan terhadap keabsahan bukti kepemilikan tanah
dan izin mendirikan bangunan (IMB) di Dinas Tata Kota setempat.
 Aspek Lingkungan :
 Melakukan analisa terkait akses ke properti, observasi sekitar properti dan
pengumpulan data-data penawaran dan permintaan terhadap properti sejenis.
10. Sifat dan Sumber Informasi Yang Dapat Diandalkan
Informasi dan data yang relevan namun tidak membutuhkan verifikasi, dapat disetujui
untuk digunakan sepanjang sumber data tersebut dipublikasikan pada tingkat nasional
maupun internasional. Sumber data tersebut antara lain: Pemberi Tugas, Bank
Indonesia, BPN, BPS, Pemerintah Daerah, Asosiasi Penilai, data riset lembaga
independen.

11. Asumsi dan Asumsi Khusus

Penilaian dan laporan penilaian bergantung pada asumsi-asumsi sebagai berikut:
 Informasi yang disampaikan pemberi tugas dalam bentuk fotocopy atau
disampaikan secara lisan adalah benar, bila ternyata tidak sesuai semestinya maka
bukan tanggung jawab penilai.
 Penilai tidak melakukan verifikasi mengenai dampak lingkungan dari properti dan
atau aktivitas bisnis dari property tersebut, hal tersebut merupakan domain ahli
lingkungan.
 Dalam hal penilaian yang ada hubungannya dengan kebenaran legalitas hak milik
serta hutang piutang yang mengakibatkan kerugian properti yang dinilai, bukan
merupakan ruang lingkup pekerjaan penilai, pekerjaan tersebut merupakan
pekerjaan konsultan hukum.
 Penilaian ini dibuat atas dasar semua data dan kenyataan yang ada serta
dilaksanakan sesuai tata cara penilaian yang berlaku.
 Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain kepada KJPP Sudiono, Awaludin &
Rekan seperti yang disebutkan dalam laporan penilaian dianggap layak dan
dipercaya, tetapi KJPP Sudiono, Awaludin & Rekan tidak bertanggung jawab jika
ternyata informasi yang diberikan itu terbukti tidak sesuai dengan hal yang
sesungguhnya. Informasi yang dinyatakan tanpa menyebutkan sumbernya
merupakan hasil penelaahan kami terhadap data yang ada, pemeriksaan atas
dokumen ataupun keterangan dari instansi pemerintah yang berwenang. Tanggung
jawab untuk memeriksa kembali kebenaran informasi tersebut sepenuhnya berada
dipihak klien.
 Nilai yang dicantumkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam Laporan
yang merupakan bagian dari properti yang dinilai hanya berlaku sesuai dengan
maksud dan tujuan penilaian. Nilai yang digunakan dalam laporan penilaian ini
tidak boleh digunakan untuk tujuan penilaian lain yang dapat mengakibatkan
terjadinya kesalahan.
 Definisi & Ruang Lingkup ~ 5
Appraisal Report
PT. LINGGA INDOTEKNIK UTAMA
  Kami tidak melakukan penyelidikan atas kondisi tanah dan fasilitas lingkungan
lainnya, untuk suatu pengembangan baru. Apabila tidak diinformasikan lain,
penilaian kami didasarkan pada kewajaran, dan untuk suatu rencana
pengembangan tidak ada pengeluaran tidak wajar atau keterlambatan dalam masa
pembangunan.
 Nilai pasar yang dimaksud mencerminkan nilai yang sesungguhnya tanpa
memperhitungkan adanya kewajiban atas pajak atau biaya-biaya yang terkait
dengan transaksi penjualan tersebut. Properti yang dinilai berdasarkan asumsi
bebas dari segala hipotik, persengketaan dan premi serta biaya lain yang belum
diselesaikan.
 Properti dilengkapi sertipikat tanah yang sah dan bebas dari hak atas jalan dan
pelanggaran apapun juga, termasuk pula bebas dari batasan yang memberatkan,
halangan-halangan ataupun pengeluaran tidak wajar lainnya. KJPP Sudiono,
Awaludin & Rekan tidak melakukan pengukuran ulang terhadap luasan properti
secara detail, melainkan data dari gambar sertipikat tanah, dan gambar bangunan
diperoleh dari klien.
Asumsi Khusus :
Lokasi I :.
 Mencermati Kondisi Ekonomi Nasional Indonesia dan Global saat ini akibat
pandemi Covid-19 yang melanda dunia sehingga terdapat ketidak pastian kondisi
ekonomi pada awal tahun 2020 ini. Oleh karena itu, maka data, asumsi, analisa,
perhitungan dan penilaian properti yang dihasilkan merupakan nilai yang sangat
sensitif terhadap perubahan ekonomi secara cepat dan bersamaan. Penilai
menyatakan jika nilai properti sangat mungkin berubah secara cepat terkait
perubahan makro ekonomi yang berubah setiap saat

Lokasi II :
 Mencermati Kondisi Ekonomi Nasional Indonesia dan Global saat ini akibat
pandemi Covid-19 yang melanda dunia sehingga terdapat ketidak pastian kondisi
ekonomi pada awal tahun 2020 ini. Oleh karena itu, maka data, asumsi, analisa,
perhitungan dan penilaian properti yang dihasilkan merupakan nilai yang sangat
sensitif terhadap perubahan ekonomi secara cepat dan bersamaan. Penilai
menyatakan jika nilai properti sangat mungkin berubah secara cepat terkait
perubahan makro ekonomi yang berubah setiap saat.

Lokasi III :
 Mencermati Kondisi Ekonomi Nasional Indonesia dan Global saat ini akibat
pandemi Covid-19 yang melanda dunia sehingga terdapat ketidak pastian kondisi
ekonomi pada awal tahun 2020 ini. Oleh karena itu, maka data, asumsi, analisa,
perhitungan dan penilaian properti yang dihasilkan merupakan nilai yang sangat
sensitif terhadap perubahan ekonomi secara cepat dan bersamaan. Penilai

 Definisi & Ruang Lingkup ~ 6

Appraisal Report
PT. LINGGA INDOTEKNIK UTAMA
 menyatakan jika nilai properti sangat mungkin berubah secara cepat terkait
perubahan makro ekonomi yang berubah setiap saat.
Lokasi IV :.
 Mencermati Kondisi Ekonomi Nasional Indonesia dan Global saat ini akibat
pandemi Covid-19 yang melanda dunia sehingga terdapat ketidak pastian kondisi
ekonomi pada awal tahun 2020 ini. Oleh karena itu, maka data, asumsi, analisa,
perhitungan dan penilaian properti yang dihasilkan merupakan nilai yang sangat
sensitif terhadap perubahan ekonomi secara cepat dan bersamaan. Penilai
menyatakan jika nilai properti sangat mungkin berubah secara cepat terkait
perubahan makro ekonomi yang berubah setiap saat
 Berdasarkan Informasi dari Dinas Tata Ruang Kota Bekasi bahwa peruntukan di
lokasi sebagai Kawasan Perkantoran, Perdagangan dan Jasa dengan ketentuan
Koefisien Dasar Bangunan (KDB) : 50%, Kofiseen Lantai Bangunan (KLB) : 2,0,
Ketinggian Bangunan : 2 Lantai. Sesuai fisik bangunan yang dinilai yaitu
bangunan ruko sudah berdiri 3 lantai dengan luas bangunan ± 268,50 m², dalam
penilaian ini lantai 3 banguanan ruko seluas ± 93,00 m² tidak kami nilai, maka
bangunan ruko yang dinilai adalah seluas ± 175,50 m².

Lokasi IV :
 Mencermati Kondisi Ekonomi Nasional Indonesia dan Global saat ini akibat
pandemi Covid-19 yang melanda dunia sehingga terdapat ketidak pastian kondisi
ekonomi pada awal tahun 2020 ini. Oleh karena itu, maka data, asumsi, analisa,
perhitungan dan penilaian properti yang dihasilkan merupakan nilai yang sangat
sensitif terhadap perubahan ekonomi secara cepat dan bersamaan. Penilai
menyatakan jika nilai properti sangat mungkin berubah secara cepat terkait
perubahan makro ekonomi yang berubah setiap saat

12. Persyaratan Atas Persetujuan Untuk Publikasi

Laporan yang diterbitkan baik keseluruhan maupun sebagian tidak dapat di publikasi
tanpa persetujuan pemberi tugas dan penilai.

13. Konfirmasi Bahwa Penilaian Dilakukan Berdasarkan SPI

Penilaian yang dilakukan telah sesuai dengan KEPI dan SPI Edisi VII - 2018.

14. Laporan Penilaian

Laporan penilaian yang disampaikan merupakan jenis penilaian normal dan format
laporan penilaian terinci (long form report) dalam Bahasa Indonesia dan Susunan Isi
Laporan Penilaian adalah sesuai dengan SPI 105.

15. Batasan atau Pengecualian Atas Tanggung Jawab Kepada Pihak Selain
Pemberi Tugas
Penilai tidak bertanggung jawab kepada pihak ketiga, selama tidak menyimpang dari
peraturan dan hukum yang berlaku.
 Definisi & Ruang Lingkup ~ 7
Appraisal Report
PT. LINGGA INDOTEKNIK UTAMA
16. Pendekatan Penilaian dan Alasan Penggunaannya
Sesuai dengan tipe objek penilaian, untuk mendapatkan angka penilaian ini kami
menerapkan pendekatan (approach) yang lazim diterapkan dalam appraisal.
Sesuai tipe properti yang dinilai dan tujuan penilaiannya, maka pendekatan penilaian
yang sesuai diterapkan dalam penugasan dan penentuan indikasi nilai adalah
Pendekatan Biaya (Cost Approach), dengan metode penilaian berupa Metode
Penjumlahan (Summation Method) karena tidak adanya data pasar yang sebanding
dan sejenis, sehingga pendekatan pasar tidak dapat diterapkan. Pendekatan pendapatan
juga tidak dapat diterapkan karena objek properti penilaian belum menghasilkan
pendapatan (income producing property).
Pendekatan Biaya (Cost Approach) memberikan indikasi nilai menggunakan prinsip
ekonomi bahwa pembeli akan membayar aset tidak lebih dari biaya untuk
mendapatkan aset dengan utilitas yang sama, baik melalui pembelian atau dengan
pembuatan konstruksi dengan mengecualikan faktor-faktor seperti waktu yang tidak
semestinya, ketidaknyamanan, risiko atau faktor-faktor lainnya. (SPI Edisi VII-2018,
106 Butir 3.10)

Metode Pejumlahan (Summation Method) merupakan metode yang menghitung nilai

aset dengan menjumlahkan nilai dari setiap bagian komponennya. Langkah-langkah
utama dalam metode penjumlahan adalah:
a. Menilai setiap komponen aset yang merupakan bagian dari aset yang dinilai
dengan menggunakan pendekatan dan metode penilaian yang sesuai, dan
b. Menjumlahkan nilai dari setiap komponen aset.
Prinsip dasar dalam pendekatan biaya adalah suatu pendekatan yang didalam
perhitungannya properti dipisahkan antara nilai tanah dan nilai bangunan. Dalam
penerapan pendekatan biaya dengan metode penjumlahan, untuk mengestimasi nilai
tanah menggunakan pendekatan pasar dengan metode perbandingan langsung data
pasar (Direct Comparation Method) dari properti/bidang tanah yang sejenis dan
sebanding. Menentukan nilai tanah seolah-olah dalam keadaan kosong atas dasar
pemanfaatan tertinggi dan terbaik dengan pendekatan pasar dengan metode
perbandingan data pasar (Direct Comparation Method/DCM). Sedangkan nilai
bangunan menggunakan pendekatan biaya dengan metode unit terpasang (unit in
place), dimana estimasi biaya bangunan dihitung berdasarkan harga satuan unit
terpasang. Nilai pasar bangunan dihitung dengan menghitung biaya reproduksi baru
(RCN) pada saat tanggal penilaian dikurangi dengan penyusutan.

Biaya Reproduksi Baru merupakan estimasi biaya untuk mereproduksi suatu properti
baru yang sama / identik dengan properti yang dinilai, berdasarkan harga pasaran
setempat pada tanggal penilaian.(SPI Edisi VII-2018,PPI 08 Butir 3.3.a )
 Definisi & Ruang Lingkup ~ 8
Appraisal Report
PT. LINGGA INDOTEKNIK UTAMA
 Biaya Pengganti Baru merupakan estimasi biaya untuk membuat suatu properti baru
yang setara dengan properti yang dinilai, berdasarkan harga pasaran setempat pada
tanggal penilaian.(SPI Edisi VII-2018, PPI 08 Butir 3.3.b )

Dalam konteks pendekatan biaya, depresiasi merujuk kepada penyesuaian yang

diperhitungkan untuk mengestimasi biaya pembuatan aset dengan utilitas yang setara
guna merefleksikan dampak terhadap nilai dari berbagai keusangan yang
mempengaruhi aset yang dinilai. Penyesuaian depresiasi umumnya dipertimbangkan
untuk berbagai tipe penyusutan/keusangan, yang dapat dipisahkan lebih jauh kedalam
sub kategori apabila melakukan penyesuaian:

o Penyusutan fisik : kehilangan utilitas yang disebabkan oleh kerusakan fisik aset
atau komponennya yang berasal dari umur dan penggunaan
o Keusangan fungsional : Keusangan utilitas yang berasal dari inefisiensi dari aset
yang dinilai dibandingkan dengan penggantiannya seperti desain, spesifikasi dan
teknologi yang sudah ketinggalan zaman
o Keusangan eksternal atau ekonomis : Kehilangan utilitas yang disebabkan oleh
faktor ekonomi, lokasi atau faktor eksternal lainnya. Keusangan jenis ini dapat
berupa temporer atau permanen.

Sehingga diperoleh:
Nilai Properti = Nilai tanah + Nilai Bangunan Terdepresiasi.

 Untuk penilaian ruko, kami menggunakan Pendekatan Pasar (Market Approach),

yaitu dengan cara analisa transaksi, penawaran dan permintaan aset sejenis yang
berada di sekitar lokasi dengan memperhatikan faktor perbandingan antara lain :
lokasi, jenis surat tanah, kondisi pembiayaan, kondisi transaksi, kondisi pasar,
karakteristik fisik, karakteristik ekonomi, penggunaan dan faktor-faktor lainnya yang
mempengaruhi penilaian.

 Definisi & Ruang Lingkup ~ 9

Appraisal Report
PT. LINGGA INDOTEKNIK UTAMA