LAPORAN PENILAIAN ASET

UNTUK KEPENTINGAN

TIM KURATOR PT ISTAKA KARYA (PERSERO) (DALAM PAILIT)

File No.: 00027/2.0095-04/PP/05/0090/1/II/2023
Terletak di 3 (tiga) lokasi di:
Kota Kendari dan Kabupaten Buton
Provinsi Sulawesi Tenggara
 RUKY, SAFRUDIN & REKAN
Kantor Jasa Penilai Publik
Konsultan, Penilai Bisnis & Properti
No. Izin: 2.11.0095
No. KMK: 533/KM.1/2016
Wilayah Kerja: Negara Republik Indonesia
Kantor Cabang: Jakarta Selatan - Jagakarsa (P)

Jakarta, 15 Februari 2023

File No. : 00027/2.0095-04/PP/05/0090/1/II/2023
Hal : Laporan Penilaian Aset

Kepada Yth.
TIM KURATOR PT ISTAKA KARYA (PERSERO) (DALAM PAILIT)
Plaza Pondok Gede, Komplek Ruko Blok C No. 7
Kelurahan Jatiwaringin, Kecamatan Pondok Gede
Kota Bekasi, Provinsi Jawa Barat

Dengan hormat,
Tim Kurator PT Istaka Karya (Persero) (Dalam Pailit) adalah perseroan yang bergerak di bidang
hukum (kepailitan), yang beralamat di Plaza Pondok Gede, Komplek Ruko Blok C No. 7, Kelurahan
Jatiwaringin, Kecamatan Pondok Gede, Kota Bekasi, Provinsi Jawa Barat, telah menunjuk KJPP Ruky,
Safrudin dan Rekan (“RSR”) sesuai dengan Proposal Penawaran Jasa Penilai Independen No.
RSR-K/PP/A.051222.02 tanggal 5 Desember 2022 dan Berita Acara Sumpah No. 26/Pdt.Sus-
Pembatalan Perdamaian/2022/PN.Niaga.Jkt.Pst. tanggal 17 Januari 2023, sebagai Penilai Publik yang
memiliki izin usaha dari Kementerian Keuangan Republik Indonesia No. 2.11.0095 dan berdasarkan
Surat Keputusan Menteri Keuangan No. 533/KM.1/2016 tanggal 16 Juni 2016, untuk memberikan
opini Nilai Pasar dan Nilai Likuidasi untuk kepentingan Tim Kurator PT Istaka Karya (Persero) (Dalam
Pailit), per tanggal 1 Februari 2023.
Penilai publik adalah rekan dari KJPP Ruky, Safrudin dan Rekan dengan kualifikasi sebagai berikut:
Nama Penilai : Pangaloan Siahaan, S.T., MAPPI (Cert)
No. Izin Penilai Publik : P-1.09.00090 (Bidang Jasa Penilaian Properti)
No. STTD (OJK) : STTD.PP-28/PM-2/2018
Dalam laporan ini, Tim Kurator PT Istaka Karya (Persero) (Dalam Pailit) bertindak sebagai “Pemberi
Tugas” dan “Pengguna Laporan”.
Kami telah melakukan investigasi lapangan dan peninjauan lokasi berikut penilaian atas aset yang
dimaksud, sesuai dengan dokumen-dokumen, pernyataan-pernyataan, dan keterangan-keterangan
yang diberikan oleh pemberi tugas. Untuk Person in Charge (PIC) Tim Kurator PT Istaka Karya
(Persero) (Dalam Pailit), kami berhubungan dengan Bapak Jimmy J.S Pangau, S.H. dan Bapak Yohanes
Sulung, S.H., (Tim Kurator PT Istaka Karya (Persero) (Dalam Pailit)).
Penilaian ini meliputi aset bergerak berupa:
1. Alat berat berupa Motor Grader merek Komatsu, yang terletak di Jalan Buburanda, Kelurahan
Lalolara, Kecamatan Kambu, Kota Kendari, Provinsi Sulawesi Tenggara.
2. Alat berat berupa Vibro Roller merek Dynapac, yang terletak di Jalan Brigjen M.Yoenoes,
Kelurahan Bende, Kecamatan Kadia, Kota Kendari, Provinsi Sulawesi Tenggara.
3. Pipa baja spiral, yang terletak di Desa Kancinaa, Kecamatan Pasar Wajo, Kabupaten Buton,
Provinsi Sulawesi Tenggara.
Untuk itu kami telah melakukan investigasi lapangan pada tanggal 5 - 7 Januari 2023 dalam rangka
pengecekan fisik dan kondisi aset yang dinilai dan melakukan investigasi secara virtual pada tanggal
24 Januari 2023 dan 1 Februari 2023 untuk memastikan bahwa aset masih sesuai dengan di
lapangan, sedangkan tanggal penilaian adalah tanggal pada saat nilai dinyatakan dan diberlakukan
yaitu tanggal 1 Februari 2023.

Kantor Pusat (B): Jalan Patal Senayan Raya Kav. 3B, Jakarta 12210, Indonesia. T: +6221 5790 0585. F: +6221 5799 2886. E: info@recommend-rsr.com
Kantor Cabang Jakarta Jagakarsa (P): Gedung G8, Jalan T.B. Simatupang No. 29, Rancho Indah, RT. 01/RW. 02, Kelurahan Tanjung Barat,
Kecamatan Jagakarsa, Kota Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta 12530, T: +6221 2787 1688
Kantor Cabang: Jakarta Selatan: Tebet (P) Pasar Minggu (P), Cilandak (B), Serang (PS), Bandung (PS)
www.recommend-rsr.com
 RUKY, SAFRUDIN & REKAN
Kantor Jasa Penilai Publik
Konsultan, Penilai Bisnis & Properti
No. Izin: 2.11.0095
No. KMK: 533/KM.1/2016
Wilayah Kerja: Negara Republik Indonesia
Kantor Cabang: Jakarta Selatan - Jagakarsa (P)
Laporan penilaian ini digunakan oleh Tim Kurator PT Istaka Karya (Persero) (Dalam Pailit) untuk
tujuan Lelang atas objek penilaian, sehingga dasar nilai yang akan disampaikan adalah Nilai Pasar dan
Nilai Likuidasi.
Nilai Pasar (Market Value) yang didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh
atau dibayar untuk penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang
berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang
pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan (KEPI & SPI Edisi VII-2018, SPI 101,
3.1).
Nilai Likuidasi (Liquidation Value) didefinisikan sebagai sejumlah uang yang mungkin diterima dari
penjualan suatu aset dalam jangka waktu yang relatif pendek untuk dapat memenuhi jangka waktu
pemasaran dalam definisi Nilai Pasar. (KEPI & SPI Edisi VII-2018, SPI 102, 3.5.b).
Berdasarkan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII-2018,
dan dengan mempertimbangkan seluruh informasi yang relevan serta mengamati kondisi pasar
makro perekonomian Indonesia yang ada, maka kami berpendapat sesuai dengan asumsi-asumsi,
syarat-syarat dan/atau pembatasan-pembatasan tertentu, serta kami mengasumsikan bahwa semua
data dan informasi yang kami terima adalah benar dan akurat, bahwa bahwa Nilai Pasar dan Nilai
Likuidasi aset tersebut pada tanggal 1 Februari 2023, adalah sebagai berikut:

Rp 734.300.000,-
(Tujuh Ratus Tiga Puluh Empat Juta Tiga Ratus Ribu Rupiah)
Nilai tersebut merupakan Nilai Pasar dari aset/objek penilaian disebut di atas, yang dijelaskan dalam
laporan ini oleh karenanya harus dianggap sebagai kesatuan yang tidak dapat dipisahkan, dengan
berpedoman pada asumsi-asumsi dan syarat-syarat pembatasan yang terlampir dalam laporan ini.

Rp 493.100.000,-
(Empat Ratus Sembilan Puluh Tiga Juta Seratus Ribu Rupiah)
Nilai tersebut merupakan Nilai Likuidasi dari aset/objek penilaian disebut di atas, yang dijelaskan
dalam laporan ini oleh karenanya harus dianggap sebagai kesatuan yang tidak dapat dipisahkan,
dengan berpedoman pada asumsi-asumsi dan syarat pembatasan yang terlampir dalam laporan ini.
Kami menyatakan pada tanggal penilaian ini telah terjadi pandemi Covid-19, sehingga asumsi-asumsi
yang digunakan dalam penilaian ini telah mempertimbangkan kondisi perekonomian saat ini.
Kami tidak bertanggungjawab untuk menegaskan kembali atau melengkapi pendapat kami karena
peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal surat ini.
Demikian penilaian aset ini diberikan secara objektif dan bebas dari konflik kepentingan dalam
kapasitas kami sebagai Kantor Jasa Penilai Publik. Atas kepercayaan yang telah diberikan kepada
kami untuk melakukan penilaian aset ini, kami ucapkan terima kasih.

Hormat kami,
Kantor Jasa Penilai Publik
Ruky, Safrudin & Rekan

Pangaloan Siahaan, S.T., MAPPI (Cert)

Rekan
No. MAPPI : 01-S-01395
No. Izin Penilai Properti : P-1.09.00090

Kantor Pusat (B): Jalan Patal Senayan Raya Kav. 3B, Jakarta 12210, Indonesia. T: +6221 5790 0585. F: +6221 5799 2886. E: info@recommend-rsr.com
Kantor Cabang Jakarta Jagakarsa (P): Gedung G8, Jalan T.B. Simatupang No. 29, Rancho Indah, RT. 01/RW. 02, Kelurahan Tanjung Barat,
Kecamatan Jagakarsa, Kota Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta 12530, T: +6221 2787 1688
Kantor Cabang: Jakarta Selatan: Tebet (P) Pasar Minggu (P), Cilandak (B), Serang (PS), Bandung (PS)
www.recommend-rsr.com
No. STTD (OJK) : STTD.PP-28/PM.2/2018
No. Laporan : 00027/2.0095-04/PP/05/0090/1/II/2023 tanggal 15 Februari 2023

Penilaian Aset, Atas Permintaan Tim Kurator PT Istaka Karya (Persero) (Dalam Pailit) 3
 PERNYATAAN PENILAI
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai Penilai, kami yang bertandatangan di bawah
ini menerangkan bahwa:

1. Pernyataan faktual yang dipresentasikan dalam laporan penilaian adalah benar sesuai dengan
pemahaman terbaik dari Penilai.

2. Analisis dan kesimpulan hanya dibatasi oleh asumsi dan kondisi yang dilaporkan.

3. Penilai tidak mempunyai kepentingan terhadap properti yang dinilai.

4. Imbalan jasa Penilai tidak berkaitan dengan hasil penilaian yang dilaporkan. Kami hanya
menerima imbalan sesuai yang tercantum pada Proposal Penawaran Jasa Penilai Independen No.
RSR-K/PP/A.051222.02 tanggal 5 Desember 2022.

5. Penilaian ini dilakukan dengan memenuhi ketentuan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan
Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII-2018.

6. Penilai telah memenuhi persyaratan pendidikan profesional yang ditentukan dan/atau

diselenggarakan oleh Asosiasi Profesi Penilai yang diakui Pemerintah yaitu Masyarakat Profesi
Penilai Indonesia (MAPPI).

7. Penilai memiliki pemahaman atas objek penilaian yang dinilai.

8. Penilai melakukan (atau dalam kondisi tertentu tidak melakukan - lihat juga SPI 103 - Lingkup
Penugasan dan standar teknis lainnya pada seri 300) inspeksi terhadap objek penilaian yang
dinilai.

9. Tidak seorangpun, kecuali yang disebutkan dalam laporan penilaian, telah menyediakan bantuan
profesional dalam menyiapkan laporan penilaian.

10. Dalam mempersiapkan laporan penilaian ini kami telah bertindak secara independen tanpa
adanya konflik dan tidak terafiliasi dengan Perseroan, ataupun pihak-pihak yang terafiliasi
dengan perusahaan tersebut.

11. Lingkup pekerjaan telah diungkapkan pada ruang lingkup dan data-data yang dianalisis yang
diungkapkan dalam laporan penilaian diperoleh dari berbagai sumber yang diyakini dapat
dipertanggungjawabkan.

12. Analisis telah dilakukan untuk tujuan penilaian yang diungkapkan dalam laporan penilaian.

13. Penugasan penilaian profesional telah dilakukan terhadap objek penilaian pada tanggal penilaian
(Cut Off Date).

14. Opini Nilai yang dihasilkan dalam penugasan ini telah disajikan sebagai kesimpulan pada laporan
penilaian. Properti ini yang telah sesuai dengan asumsi-asumsi dan kondisi pembatas.

15. Penilai bertanggungjawab atas opini laporan penilaian properti.

Penilaian Aset, Atas Permintaan Tim Kurator PT Istaka Karya (Persero) (Dalam Pailit) 4
Benar telah melakukan pemeriksaan dan penelitian terhadap properti tersebut di atas, yang telah
kami lakukan pada tanggal 5 - 7 Januari 2023 (investigasi lapangan), serta tanggal 24 Januari 2023
dan 1 Februari 2023 (investigasi secara virtual untuk memastikan bahwa aset masih sesuai dengan
di lapangan).

Jakarta, 15 Februari 2023

No. Nama Tanda Tangan

1. Penilai Publik/Penanggung Jawab:

Pangaloan Siahaan, S.T., MAPPI (Cert)

No. MAPPI: 01-S-01395
No. Izin Penilai: P-1.09.00090
No. STTD (OJK): STTD.PP-28/PM.2/2018 ………………………

2. Quality Control/Reviewer:

Natalia Sianipar, S.P. - Quality Control

No. MAPPI: 13-T-04478
No. Register Penilai: RMK-2017.00979 ………………………

Ir. Yusi Harianto - Reviewer

No. MAPPI: 10-T-02673
No. Register Penilai: RMK-2017.00981 ………………………

3. Penilai:

Ari Dwiki Baringbing, S.T

No. MAPPI: 18-P-08562
No. Register Penilai: RMK-2021.03861 ………………………

Penilaian Aset, Atas Permintaan Tim Kurator PT Istaka Karya (Persero) (Dalam Pailit) 5
 RINGKASAN PENILAIAN
Dasar Penugasan : Persetujuan Proposal Penawaran Jasa Penilai
Independen No. RSR-K/PP/A.051222.02 tanggal
5 Desember 2022 dan Berita Acara Sumpah
No. 26/Pdt.Sus-Pembatalan Perdamaian/2022/
PN.Niaga.Jkt.Pst. tanggal 17 Januari 2023, dari Tim
Kurator PT Istaka Karya (Persero) (Dalam Pailit)
sebagai Pemberi Tugas kepada KJPP Ruky, Safrudin &
Rekan sebagai Kantor Jasa Penilai Publik, tentang
pengadaan Jasa Penilai Aset untuk kepentingan Tim
Kurator PT Istaka Karya (Persero) (Dalam Pailit) .

Objek Penilaian : 1. Alat berat berupa Motor Grader merek Komatsu,

yang terletak di Jalan Buburanda, Kelurahan
Lalolara, Kecamatan Kambu, Kota Kendari, Provinsi
Sulawesi Tenggara.

2. Alat berat berupa Vibro Roller merek Dynapac,

yang terletak di Jalan Brigjen M. Yoenoes,
Kelurahan Bende, Kecamatan Kadia, Kota Kendari,
Provinsi Sulawesi Tenggara.

3. Pipa baja spiral, yang terletak di Desa Kancinaa,

Kecamatan Pasar Wajo, Kabupaten Buton, Provinsi
Sulawesi Tenggara.

Maksud Penilaian : Untuk memberikan opini Nilai Pasar dan Nilai

Likuidasi.

Tujuan Penilaian : Lelang atas objek penilaian.

Pendekatan dan Metodologi Penilaian : Pendekatan Pasar (Market Approach) dengan Metode
Perbandingan Data Pasar.

Tanggal Penilaian : 1 Februari 2023.

Tanggal Investigasi Lapangan : 5 - 7 Januari 2023.

Tanggal Investigasi Virtual : 24 Januari 2023 dan 1 Februari 2023.

Pengguna Laporan : Tim Kurator PT Istaka Karya (Persero) (Dalam Pailit).

Nilai Pasar : Rp 734.300.000,-

Nilai Likuidasi : Rp 493.100.000,-

Penilaian Aset, Atas Permintaan Tim Kurator PT Istaka Karya (Persero) (Dalam Pailit) 6
 RINGKASAN NILAI
Jumlah Nilai Pasar Nilai Likuidasi
Uraian
(Unit) (Rp) (Rp)
LOKASI 1:
Jalan Buburanda
Kelurahan Lalolara, Kecamatan Kambu
Kota Kendari, Provinsi Sulawesi Tenggara
   
Alat Berat
• Motor Grader, Merek Komatsu GD621R-1 1 467.798.000 316.543.000
Jumlah Lokasi 1 467.798.000 316.543.000
LOKASI 2:
Jalan Brigjen M. Yoenoes
Kelurahan Bende, Kecamatan Kadia
Kota Kendari, Provinsi Sulawesi Tenggara
Alat Berat
• Vibro Roller, Merek Dynapac CA 251 D 1 210.069.000 142.147.000
Jumlah Lokasi 2 210.069.000 142.147.000
LOKASI 3:
Desa Kancinaa, Kecamatan Pasar Wajo
Kabupaten Buton, Provinsi Sulawesi Tenggara
Pipa Baja 29 56.405.000 34.407.050
Jumlah Lokasi 3 56.405.000 34.407.050
Jumlah Keseluruhan 734.272.000 493.097.050
Dibulatkan 734.300.000 493.100.000
Catatan:
 Untuk lokasi 1 dan 2, aset dalam kondisi masih beroperasi.
 Pada lokasi 3, pipa baja spiral dengan panjang 6 meter berjumlah 27 batang dan 1,5 meter berjumlah 2 batang. Pipa baja spiral tersebut
sudah tidak dapat digunakan 100% karena sejak tahun 2008 tergeletak di atas tanah, sehingga mengakibatkan pipa berkarat.

Penilaian Aset, Atas Permintaan Tim Kurator PT Istaka Karya (Persero) (Dalam Pailit) 7
 DAFTAR ISI
HALAMAN
SURAT PENGANTAR 1
PERNYATAAN PENILAI 3
RINGKASAN PENILAIAN 5
RINGKASAN NILAI 6
DAFTAR ISI 7
1. DEFINISI DAN RUANG LINGKUP PENUGASAN 8
1.1. DASAR PENUGASAN DAN RUANG LINGKUP PENILAIAN 8
1.2. IDENTIFIKASI STATUS PENILAI 9
1.3. IDENTIFIKASI PEMBERI TUGAS DAN PENGGUNA LAPORAN 9
1.4. IDENTIFIKASI OBJEK PENILAIAN 9
1.5. IDENTIFIKASI BENTUK KEPEMILIKAN 10
1.6. JENIS MATA UANG YANG DIGUNAKAN 10
1.7. MAKSUD DAN TUJUAN PENILAIAN 10
1.8. DASAR NILAI 10
1.9. TANGGAL PENILAIAN SERTA TANGGAL INVESTIGASI 10
1.10. TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI 10
1.11. SIFAT DAN SUMBER INFORMASI YANG DAPAT DIANDALKAN 11
1.12. ASUMSI DAN SYARAT PEMBATASAN 11
1.13. PERSYARATAN ATAS PERSETUJUAN UNTUK PUBLIKASI 12
1.14. KONFIRMASI DASAR PENILAIAN 12
1.15. DEFINISI DAN ISTILAH YANG DIGUNAKAN DALAM PENILAIAN 12
1.16. PROSES PENILAIAN 14
1.17. PENDEKATAN DAN METODOLOGI 14
1.18. PEMILIHAN PENDEKATAN PENILAIAN DAN ALASAN PENERAPANNYA 16
1.19. INDEPENDENSI PENILAI 17
1.20. KEJADIAN PENTING SETELAH TANGGAL PENILAIAN 17
1.21. KESIMPULAN 17
2. MARKET OVERVIEW 18
3. PENILAIAN ASET LOKASI 1 19
3.1 LOKASI 19
3.2 RINGKASAN PENILAIAN 19
3.3 PENILAIAN ALAT BERAT 19
4. PENILAIAN ASET LOKASI 2 22
4.1 LOKASI 22
4.2 RINGKASAN PENILAIAN 22
4.3 PENILAIAN ALAT BERAT 22
5. PENILAIAN ASET LOKASI 3 25
5.1 LOKASI 25
5.2 RINGKASAN PENILAIAN 25
5.3 PENILAIAN PIPA BAJA 25

LAMPIRAN
 FOTO-FOTO

Penilaian Aset, Atas Permintaan Tim Kurator PT Istaka Karya (Persero) (Dalam Pailit) 8
1. DEFINISI DAN RUANG LINGKUP PENUGASAN

1.1. Dasar Penugasan dan Ruang Lingkup Penilaian

Dasar penugasan dan ruang lingkup penilaian ini adalah sesuai dengan persetujuan Proposal
Penawaran Jasa Penilai Independen No. RSR-K/PP/A.051222.02 tanggal 5 Desember 2022 dan Berita
Acara Sumpah No. 26/Pdt.Sus-Pembatalan Perdamaian/2022/PN.Niaga.Jkt.Pst. tanggal 17 Januari
2023, penilaian ini dilakukan atas permintaan Tim Kurator PT Istaka Karya (Persero) (Dalam Pailit).
Metode penilaian yang digunakan sesuai dengan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar
Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII-2018, dengan ruang lingkup yang meliputi inspeksi fisik aset,
investigasi data-data pembanding, dan menyampaikan laporan penilaian.
Jenis penilaian yang dilakukan adalah normal dan lengkap dengan jenis laporan terinci.
Secara garis besar ruang lingkup pekerjaan penilaian properti ini terdiri dari 3 tahap, yaitu:
1. Mengidentifikasi dan mengumpulkan data.
2. Kegiatan inspeksi lapangan.
3. Kegiatan penyusunan laporan penilaian.

1.1.1. Mengidentifikasi dan Mengumpulkan Data

Pada saat permulaan penugasan penilaian profesional, penilai properti wajib melakukan analisis
sifat, fakta, dan objek penilaian untuk:
1. Mengklarifikasi kebutuhan data dan melakukan diskusi dengan pemberi tugas guna memperoleh
kesepahaman atas penugasan penilaian profesional.
2. Mengidentifikasi, mengumpulkan, dan menganalisis data.
3. Menentukan penerapan Pendekatan Penilaian dan Metode Penilaian yang sesuai dan tepat.

1.1.2. Kegiatan Investigasi Lapangan

Kegiatan investigasi lapangan pada dasarnya merupakan upaya untuk memperoleh data, dokumen,
dan informasi yang dibutuhkan untuk dapat melakukan penilaian properti, meliputi:
1. Melakukan inspeksi (peninjauan secara langsung) ke lokasi objek penilaian dan survei lapangan
dengan berdasarkan pada dokumen data yang telah disiapkan oleh pemberi tugas.
2. Melakukan pemeriksaan terhadap objek penilaian yang diinspeksi untuk mengetahui,
memastikan dan mendata hal-hal seperti keberadaan dari fisik aset properti yang dinilai
(melakukan verifikasi untuk memeriksa kesesuaian antara data objek penilaian yang diperoleh
dari pemberi tugas dengan kondisi objek penilaian), kebenaran atas jenis/tipe mesin peralatan
atau kapal dan titik lokasinya, kondisi fisik properti saat inspeksi, identifikasi jenis kepemilikan
atau penguasaan objek penilaian, identitas pemegang hak atas objek penilaian, perjanjian-
perjanjian yang mengikat objek penilaian, melakukan pengambilan foto mesin peralatan atau
kapal dan lingkungan di sekitarnya, serta melakukan riset pasar mesin peralatan atau kapal yang
dinilai.
3. Melakukan penelaahan atas data hasil inspeksi terhadap objek penilaian dan data pembanding,
dengan tujuan untuk mendapatkan data yang benar dan akurat.
4. Melakukan perhitungan dan analisis untuk suatu tujuan penilaian.

1.1.3. Kegiatan Penyusunan Laporan Penilaian

Kegiatan penyusunan Laporan Penilaian, meliputi hal-hal sebagai berikut:

Penilaian Aset, Atas Permintaan Tim Kurator PT Istaka Karya (Persero) (Dalam Pailit) 9
1. Melakukan peng-input-an data hasil inspeksi.
2. Penyusunan Laporan Penilaian properti secara tertulis dalam Bahasa Indonesia dan dalam mata
uang Rupiah, dengan sistematika dan isi laporan secara umum sebagai berikut:
 Pengantar Laporan
 Pernyataan Penilai
 Ringkasan Penilaian
 Ringkasan Nilai
 Daftar Isi
 Definisi dan Lingkup Penugasan (dasar dan ruang lingkup penugasan penilaian, maksud dan
tujuan penilaian, dasar dan tanggal penilaian, pengguna laporan penilaian, pedoman dan
pengertian serta definisi, pendekatan dan metode penilaian secara umum, serta asumsi dan
kondisi pembatas).
 Penilaian Aset, Ringkasan Penilaian, dan Penjelasan Objek Penilaian
 Lampiran (foto objek penilaian dan rincian nilai)

1.2. Identifikasi Status Penilai

1. Penilai publik adalah rekan dari KJPP Ruky, Safrudin dan Rekan dengan kualifikasi sebagai berikut:
Nama Penilai : Pangaloan Siahaan, S.T., MAPPI (Cert)
No. Izin Penilai Publik : P-1.09.00090 (Bidang Jasa Penilaian Properti)
No. STTD (OJK) : STTD.PP-28/PM.2/2018
2. Penilai dalam posisi untuk memberikan penilaian objektif dan tidak memihak.
3. Penilai tidak mempunyai potensi benturan kepentingan dengan subjek dan objek penilaian.
4. Penilai memiliki kompetensi untuk melakukan penilaian.
5. Baik Quality Control/Reviewer dan Penilai dalam penugasan ini adalah satu kesatuan tim
penugasan di bawah koordinator penilai publik/berizin atau penanggung jawab laporan penilaian.

1.3. Identifikasi Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan

Pemberi tugas pekerjaan penilaian ini adalah Tim Kurator PT Istaka Karya (Persero) (Dalam Pailit),
yang beralamat di Plaza Pondok Gede, Komplek Ruko Blok C No. 7, Kelurahan Jatiwaringin,
Kecamatan Pondok Gede, Kota Bekasi, Provinsi Jawa Barat.
Sesuai dengan Proposal Penawaran Jasa Penilai Independen No. RSR-K/PP/A.051222.02 tanggal
5 Desember 2022 dan Berita Acara Sumpah No. 26/Pdt.Sus-Pembatalan Perdamaian/2022/
PN.Niaga.Jkt.Pst. tanggal 17 Januari 2023, laporan hasil penilaian ini akan digunakan oleh Tim
Kurator PT Istaka Karya (Persero) (Dalam Pailit), yang beralamat di Plaza Pondok Gede, Komplek
Ruko Blok C No. 7, Kelurahan Jatiwaringin, Kecamatan Pondok Gede, Kota Bekasi, Provinsi Jawa
Barat.
Segala akibat yang timbul karena penggunaan laporan penilaian di luar kepentingan tersebut di atas
yang dilakukan oleh Tim Kurator PT Istaka Karya (Persero) (Dalam Pailit), tidak menjadi tanggung
jawab RSR.

1.4. Identifikasi Objek Penilaian

Objek penilaian meliputi aset bergerak berupa:

1. Alat berat berupa Motor Grader merek Komatsu, yang terletak di Jalan Buburanda, Kelurahan
Lalolara, Kecamatan Kambu, Kota Kendari, Provinsi Sulawesi Tenggara.

Penilaian Aset, Atas Permintaan Tim Kurator PT Istaka Karya (Persero) (Dalam Pailit) 10
2. Alat berat berupa Vibro Roller merek Dynapac, yang terletak di Jalan Brigjen M. Yoenoes,
Kelurahan Bende, Kecamatan Kadia, Kota Kendari, Provinsi Sulawesi Tenggara.
3. Pipa baja spiral, yang terletak di Desa Kancinaa, Kecamatan Pasar Wajo, Kabupaten Buton,
Provinsi Sulawesi Tenggara.

1.5. Identifikasi Bentuk Kepemilikan

Objek dalam penilaian ini merupakan aset bergerak dengan bentuk kepemilikan tunggal, yang
dikuasai oleh Tim Kurator PT Istaka Karya (Persero) (Dalam Pailit).

1.6. Jenis Mata Uang yang Digunakan

Hasil penilaian dinyatakan dalam mata uang Rupiah.

1.7. Maksud dan Tujuan Penilaian

Maksud dan tujuan dari penugasan ini adalah untuk memberikan opini Nilai Pasar dan Nilai Likuidasi
yang akan digunakan untuk tujuan Lelang atas objek penilaian.
Kami tidak merekomendasikan laporan ini digunakan untuk tujuan lainnya, karena tujuan penilaian
akan menentukan dasar nilai.

1.8. Dasar Nilai

Laporan penilaian ini digunakan oleh Tim Kurator PT Istaka Karya (Persero) (Dalam Pailit) untuk
tujuan Lelang atas objek penilaian, sehingga dasar nilai yang akan disampaikan adalah Nilai Pasar dan
Nilai Likuidasi.

1.9. Tanggal Penilaian serta Tanggal Investigasi

Pemeriksaan dilaksanakan pada tanggal 5 - 7 Januari 2023 (investigasi lapangan), serta tanggal
24 Januari 2023 dan 1 Februari 2023 (investigasi secara virtual untuk memastikan bahwa aset masih
sesuai dengan di lapangan), sedangkan tanggal penilaian adalah tanggal pada saat nilai dinyatakan
dan diberlakukan yaitu tanggal 1 Februari 2023.
Penulisan dan analisa dalam laporan ini berdasarkan tanggal penilaian dan pengamatan pada tanggal
investigasi.

1.10. Tingkat Kedalaman Investigasi

1. Penilai telah melakukan investigasi lapangan pada tanggal 5 - 7 Januari 2023 yang didampingi
oleh Yohanes Sulung, S.H. (Kurator PT Istaka Karya (Persero) (Dalam Pailit)) dan Diki Amarta (eks
karyawan PT Istaka Karya (Persero) (Dalam Pailit)), sedangkan investigasi secara virtual pada
tanggal 24 Januari 2023 dan 1 Februari 2023 untuk memastikan bahwa aset masih sesuai dengan
di lapangan didampingi oleh Yohanes Sulung, S.H. (Kurator PT Istaka Karya (Persero) (Dalam
Pailit)).
2. Penilaian ini berdasarkan atas data dan informasi yang kami terima dari pemberi tugas termasuk
pihak yang ditunjuk sehingga kami mengasumsikan bahwa data dan informasi tersebut adalah
benar. Selanjutnya, kami tegaskan bahwa kami tidak memiliki kewajiban untuk memverifikasi
keabsahan kepemilikan dari aset yag dinilai.
3. Kami telah melakukan investigasi lapangan secara sampling dan tidak melakukan pengecekan
secara mendetail terhadap bagian asesoris atau instalasi-instalasi yang tertutup, tidak dapat
dijangkau, tidak dapat diestimasi secara visual, atau bagian yang tertanam, serta kami berasumsi
kondisi aset sesuai informasi petugas pendamping survey di lokasi.

Penilaian Aset, Atas Permintaan Tim Kurator PT Istaka Karya (Persero) (Dalam Pailit) 11
4. Asumsi objek/aset adalah bentuk tunggal/kumpulan yang dapat dijual dalam keadaan terpisah-
pisah (memiliki pasar seken/bekas) tanpa mempertimbangkan keuntungan atau kerugian dari
objek/aset sebagai suatu bisnis yang berjalan.

1.11. Sifat dan Sumber Informasi yang Dapat Diandalkan

1. Data-data dan/atau dokumen-dokumen kepemilikan yang diterima dari Pemberi Tugas dianggap
benar, baik, tidak bermasalah, dan dapat diandalkan. Penilai tidak melakukan verifikasi ataupun
pengecekan legalitas terhadap data dan dokumen tersebut.

2. Data-data yang relevan yang digunakan dalam penilaian ini bersumber hasil inspeksi, informasi
yang dipublikasikan, data riset, database yang dimiliki KJPP, atau data yang diperoleh dari
Pemerintah.

3. Informasi, perkiraan, dan pendapat yang kami peroleh dari berbagai sumber, kami anggap
merupakan informasi yang dapat dipercaya kebenarannya. Oleh karenanya kami tidak melakukan
pengecekan lebih lanjut. Bilamana di kemudian hari diketahui ada informasi yang tidak benar
yang diberikan kepada kami, maka kami tidak dapat diminta pertanggung jawabannya.

4. Penerapan, dalam penilaian untuk tujuan Lelang (SPI Edisi VII-2018, SPI 205, 5.0 poin 5.5),
menjelaskan bahwa dalam hal terdapat kondisi pasar tidak menentu seperti adanya perubahan
harga properti secara signifikan, diperlukan kehati-hatian dari Penilai untuk menganalisis asumsi
penilaian yang digunakan. Penilai perlu menyatakan dampak asumsi tersebut terhadap nilai yang
diopinikan agar Pemberi Tugas/atau Pengguna Laporan dapat memahami kondisi dimaksud.

1.12. Asumsi dan Syarat Pembatasan

1. Properti yang tercakup dalam penilaian ini dianggap berada di bawah kepemilikan yang sah
secara hukum.

2. Semua tuntutan gugatan sengketa dan hipotik yang masih berjalan, jika ada dapat diabaikan dan
properti yang dinilai seolah-olah bersih di bawah tanggung jawab pemilik.

3. Penilaian ini berdasarkan daftar aset yang kami terima dari pihak pemberi tugas.

4. Penilai telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang digunakan dalam proses
penilaian.

5. Penilai tidak melakukan pengecekan legalitas karena profesi penilai bukan konsultan di bidang
hukum, kami asumsikan bahwa surat-surat yang berhubungan dengan properti ini adalah baik,
dapat diperjualbelikan, dan bebas dari sengketa atau ikatan-ikatan lainnya.

6. Penilai tidak melakukan penyelidikan dan juga tidak merupakan tanggung jawab penilai jika ada
persoalan-persoalan yang berhubungan dengan hak milik atau utang/kerugian atas properti yang
dinilai.

7. Sebatas yang diketahui oleh penilai, setiap data dan fakta yang dikemukakan dalam laporan ini
adalah benar dan teliti.

8. Nilai yang dilaporkan dinyatakan dalam Rupiah yang didasari pemahaman bahwa pasar properti
dimaksud dalam mata uang Rupiah. Untuk itu penggunaan mata uang selain Rupiah dinyatakan
tidak berlaku.

9. RSR, di mana dalam hal ini penilai maupun segenap karyawannya tidak mempunyai kepentingan
finansial terhadap kekayaan yang dinilai dan fee profesional atas penilaian ini sama sekali tidak
tergantung besarnya nilai yang dilaporkan.

Penilaian Aset, Atas Permintaan Tim Kurator PT Istaka Karya (Persero) (Dalam Pailit) 12
10. Penilaian ini telah dilakukan sesuai dengan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Kode Etik
Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI).

11. Standar penilaian dalam laporan penilaian ini merupakan standar yang berlaku dalam KEPI & SPI
Edisi VII-2018.

12. Pihak manapun tidak mempunyai hak untuk mengumumkan ataupun mempergunakan laporan
ini dan untuk apapun tanpa persetujuan dari pemilik laporan.

13. Laporan penilaian ini dianggap berlaku apabila terdapat cap atau stempel RSR dan
ditandatangani oleh penilai berizin yang tertera namanya di atas.

14. Laporan penilaian ini tidak dapat digunakan untuk kepentingan Pasar Modal/Otoritas Jasa
Keuangan dan perpajakan.

15. Kami tidak merekomendasikan laporan ini digunakan untuk tujuan lainnya, karena tujuan
penilaian akan menentukan dasar nilai.

16. Tanggung jawab Penilai terbatas kepada pemberi tugas dan Penilai tidak bertanggung jawab
terhadap pihak lain yang menggunakan Laporan Penilaian ini. Pihak lain yang menggunakan
laporan ini bertanggung jawab atas segala risiko yang timbul.

17. Bahwa Perseroan harus memberikan ganti rugi dan jaminan dari segala gangguan kepada RSR
dari dan terhadap gugatan, tanggung jawab, biaya, dan pengeluaran (termasuk akan tetapi tidak
terbatas pada biaya hukum dan waktu yang telah diberikan) ditujukan pada, dibayarkan atau
ditimbulkan oleh RSR pada setiap saat dan berbagai cara yang ditimbulkan sehubungan dengan
dikeluarkannya Laporan Penilaian atas aset dimaksud, kecuali sejauh telah ditentukan dalam
perjanjian sebelumnya.

18. Penilai bertanggung jawab atas pelaksanaan penilaian, laporan penilaian, serta kesimpulan nilai
akhir.

19. Kurs tengah transaksi pada tanggal 1 Februari 2023, 1 USD = Rp 14.992,-.

20. Perlu kami ingatkan kemungkinan adanya ketidakpastian nilai pada kondisi ekonomi dan pasar
yang tidak menentu (tidak stabil/kondisi ketidakseimbangan) berhubung dengan terjadinya
pandemi Covid-19 saat ini.

1.13. Persyaratan Atas Persetujuan untuk Publikasi

KJPP Ruky, Safrudin dan Rekan tidak memperbolehkan penggunaan seluruh, sebagian ataupun
sebagai rujukan dari Penilaian dari Laporan ini dalam dokumen, edaran, pernyataan, referensi
ataupun dipublikasikan dalam bentuk apapun juga tanpa izin tertulis dari KJPP Ruky, Safrudin dan
Rekan (KEPI & SPI Edisi VII-2018, SPI 103, 5.3.a.12).

1.14. Konfirmasi Dasar Penilaian

Analisis, opini, dan kesimpulan yang dibuat oleh penilai, serta laporan penilaian telah dibuat dengan
memenuhi ketentuan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi
VII-2018.

1.15. Definisi dan Istilah yang digunakan dalam Penilaian

Laporan Penilaian ini disusun sesuai dengan Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII-2018 seperti
yang ditetapkan oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI) dan Kode Etik Penilai Indonesia
(KEPI).

Penilaian Aset, Atas Permintaan Tim Kurator PT Istaka Karya (Persero) (Dalam Pailit) 13
Istilah-istilah yang digunakan dalam penilaian didefinisikan oleh KEPI & SPI Edisi VII-2018 sebagai
berikut:
1. Nilai (Value)
Nilai adalah suatu opini dari manfaat ekonomi atas kepemilikan aset, atau harga yang paling
mungkin dibayarkan untuk suatu aset dalam pertukaran, sehingga nilai bukan merupakan fakta. Aset
diartikan juga sebagai barang dan jasa. (KEPI & SPI Edisi VII-2018, KPUP, 4.4).
2. Nilai Pasar (Market Value)
Nilai Pasar yang didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar
untuk penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat
membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang
pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan. (KEPI & SPI Edisi VII-2018, SPI 101,
3.1).
Konsep Nilai Pasar tidak harus tergantung pada transaksi sebenarnya yang terjadi pada tanggal
penilaian. Nilai Pasar lebih merupakan estimasi harga yang mungkin terjadi dalam penjualan pada
tanggal penilaian sesuai dengan persyaratan definisi Nilai Pasar. Nilai Pasar merupakan representasi
atas harga yang disepakati pembeli dan penjual pada waktu itu sesuai definisi Nilai Pasar, yang
sebelumnya masing-masing pihak telah mempunyai cukup waktu untuk menguji kemungkinan dan
kesempatan lain serta menyadari bahwa kemungkinan akan diperlukan waktu untuk menyiapkan
kontrak formal dan dokumentasi lainnya. (KEPI & SPI Edisi VII-2018, SPI 101, 6.2).
Nilai Pasar dipahami sebagai nilai dari suatu asset yang diestimasi tanpa memperhatikan biaya
penjualan atau pembelian dan tanpa dikaitkan dengan setiap pengenaan pajak pengalihan yang
terkait (sesuai definisi dalam KEPI & SPI Edisi VII-2018, SPI 101, 3.3).
3. Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use)
Didefinisikan sebagai penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu aset, yang secara fisik
dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diizinkan, secara finansial
layak, dan menghasilkan nilai tertinggi dari aset tersebut. (KEPI & SPI Edisi VII-2018, KPUP, 10.1).
4. Harga (Price)
Harga adalah sejumlah uang yang diminta, ditawarkan, atau dibayarkan untuk suatu aset. Karena
kemampuan keuangan, motivasi, atau kepentingan khusus dari pembeli atau penjual, harga yang
dibayarkan mungkin berbeda dengan nilai dari aset tersebut berdasarkan anggapan pihak lain. (KEPI
& SPI Edisi VII-2018, KPUP, 4.2).
5. Biaya (Cost)
Biaya adalah sejumlah uang yang diperlukan untuk memperoleh atau menciptakan suatu aset. Ketika
aset telah diperoleh atau diciptakan biaya merupakan suatu fakta. Harga berhubungan dengan biaya,
karena harga yang dibayar untuk suatu aset menjadi biaya bagi pembeli. (KEPI & SPI Edisi VII-2018,
KPUP, 4.3).
6. Nilai Likuidasi (Liquidation Value)
Yang dimaksud dengan Nilai Likuidasi adalah sejumlah uang yang mungkin diterima dari penjualan
suatu aset dalam jangka waktu yang relatif pendek untuk dapat memenuhi jangka waktu pemasaran
dalam definisi Nilai Pasar. Pada beberapa situasi, Nilai Likuidasi dapat melibatkan penjual yang tidak
berminat menjual, dan pembeli yang membeli dengan mengetahui situasi yang tidak
menguntungkan penjual. Definisi di atas berlaku untuk penilaian aset tetap yang umumnya berlaku
dalam konteks jaminan pembiayaan dan lelang aset.

Penilaian Aset, Atas Permintaan Tim Kurator PT Istaka Karya (Persero) (Dalam Pailit) 14
Penilai harus menyatakan dasar nilai ini sebagai Nilai Likuidasi. Dasar nilai ini seharusnya hanya dapat
diberikan dalam hal terjadinya kredit macet atau gagal bayar pembiayaan. (KEPI & SPI Edisi VII-2018,
SPI 102, 3.5.b). Indikasi nilai ini hanya merupakan estimasi awal yang tidak mengikat dan tidak dapat
digunakan pada saat terjadi pelepasan kredit macet atau pengambilalihan aset jaminan oleh Bank.
7. Biaya Reproduksi Baru (Reproduction Cost New)
Biaya reproduksi baru merupakan estimasi biaya untuk mereproduksi suatu properti baru yang
sama/identik dengan properti yang dinilai, berdasarkan harga pasaran setempat pada tanggal
penilaian. (KEPI & SPI Edisi VII-2018, PPI 08, 3.3.a).
8. Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New)
Biaya pengganti baru merupakan estimasi biaya untuk membuat suatu properti baru yang setara
dengan properti yang dinilai, berdasarkan harga pasaran setempat pada tanggal penilaian. (KEPI &
SPI Edisi VII-2018, PPI 08, 3.3.b).

1.16. Proses Penilaian

Proses Penilaian adalah suatu proses pengumpulan data-data properti, menganalisa, dan
memberikan kesimpulan nilai properti berupa Nilai Pasar (Market Value) dengan menggunakan
pendekatan pasar, pendekatan pendapatan, dan pendekatan biaya.

1.17. Pendekatan dan Metodologi

Pendekatan Penilaian adalah suatu cara untuk memperkirakan nilai dengan menggunakan salah satu
atau lebih Metode Penilaian. Terdapat beberapa metode yang lazim digunakan dalam penilaian
suatu properti/aset.
Prinsipnya semua metode dapat diaplikasikan terhadap semua jenis properti, tetapi pada
kenyataannya ada beberapa metode yang kurang sesuai atau terpaksa tidak dapat digunakan,
sehubungan dengan data-data yang disyaratkan oleh metode bersangkutan tidak terpenuhi atau
lebih disebabkan oleh tujuan dari pada penilaian itu sendiri. Untuk kasus-kasus tertentu, penilaian
suatu properti/aset dapat melibatkan beberapa metode sebelum hasil akhir diperoleh. Keputusan
mengenai dasar metodologi yang akan digunakan dalam penilaian ini akan diuraikan pada masing-
masing penilaian aset bersangkutan. Metodologi yang umum digunakan dalam penilaian ini dapat
dijelaskan sebagai berikut:
1. Pendekatan Pasar (Market Approach)
Pendekatan Pasar (Market Approach) adalah Pendekatan Penilaian yang menggunakan data
transaksi atau penawaran atas properti yang sebanding dan sejenis dengan objek penilaian yang
didasarkan pada suatu proses perbandingan dan penyesuaian.
Dengan metode ini, penilaian atas suatu properti/aset dilakukan dengan membandingkan secara
langsung dengan properti/aset lain yang sejenis atau hampir sama yang terdapat di pasar. Metode
ini akan menghasilkan penilaian yang akurat apabila properti/aset yang dinilai dengan properti/aset
yang menjadi pembanding mempunyai perbedaan yang relatif kecil atau masih dalam toleransi yang
wajar.
Perhitungan dilakukan dengan membandingkan data pasar berupa penawaran atau transaksi yang
terjadi atas beberapa properti/aset sejenis dan kemudian melakukan analisa hubungan korelasi dari
faktor-faktor yang berpengaruh untuk menentukan nilai aset yang menjadi objek penilaian. Apabila
properti/aset yang dinilai mempunyai faktor yang lebih baik dari data, maka penyesuaiannya berupa
penambahan nilai (positif), sebaliknya bila properti/aset yang dinilai mempunyai faktor yang kurang
dari data, maka penyesuaiannya adalah pengurangan nilai (negatif). Besarnya penyesuaian tersebut
akan sangat tergantung pada jenis properti dan data-data pembanding yang tersedia.

Penilaian Aset, Atas Permintaan Tim Kurator PT Istaka Karya (Persero) (Dalam Pailit) 15
Faktor-faktor yang menjadi pertimbangan dalam melakukan penyesuaian akan berbeda-beda pada
tiap jenis properti. Faktor-faktor yang menjadi pertimbangan dalam penilaian dijelaskan pada
masing-masing penilaian objek.
1. Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
Pendekatan Pendapatan (Income Approach) adalah Pendekatan Penilaian yang didasarkan pada
pendapatan dan biaya dari objek penilaian per periode tertentu, yang dapat dihasilkan oleh objek
penilaian, yang kemudian dikapitalisasikan.
Pendapatan di masa yang akan datang dari properti tersebut merupakan keuntungan bagi pemilik.
Dari pengertian tersebut, nilai dari suatu properti tergantung pada kemampuan properti itu untuk
mendapatkan keuntungan.
Pendekatan Pendapatan (Income Approach) lazim digunakan dalam penilaian properti yang
menghasilkan (Income Producing Properti). Nilai properti merupakan fungsi dari pendapatan yang
dapat dihasilkan oleh properti tersebut. Konsep dasar pendekatan ini adalah investasi jangka
panjang, maka berkaitan langsung dengan tingkat balikan (rate of return) yang diharapkan investor.
Rate of return merupakan representasi risiko dan tingkat penghasilan yang diharapkan dari investasi
properti tersebut. Jika pendapatan bersih per tahun dianggap stabil selama masa operasional dan
bersifat tak terhingga atau terus menerus, maka pendapatan bersih yang dihasilkan pada tahun
tertentu oleh suatu properti dapat dikapitalisasi langsung menjadi nilai dari properti bersangkutan
selama tingkat kapitalisasi yang digunakan adalah tingkat kapitalisasi (yield) yang berlaku umum di
pasar properti bersangkutan. Metode ini disebut Kapitalisasi Langsung.
Apabila pendapatan dari properti yang akan dinilai tidak dapat dianggap tetap, maka penilaiannya
dapat menggunakan Metode Arus Kas yang Didiskontokan atau lebih dikenal dengan istilah metode
DCF (Discounted Cash Flow). Dengan pendekatan ini, nilai dari suatu properti adalah sejumlah nilai
kini dari NOI (Net Operasional Income), yang akan diperoleh dari hasil operasional properti tersebut
termasuk didalamnya Terminal Value jika pada akhir tahun proyeksi diasumsikan masih terdapat
sejumlah pendapatan yang akan berlangsung secara terus menerus dan stabil.
2. Pendekatan Biaya (Cost Approach)
Konsep dasar pendekatan biaya adalah suatu pendekatan yang digunakan untuk mendapatkan
indikasi nilai dengan perkiraan biaya yang diperlukan untuk menggantikan, memperbaiki, atau
membangun kembali properti ke kondisi yang secara substansial sama dengan, tapi tidak lebih baik
atau lebih ekstensif dari kondisi baru yang meliputi biaya/harga bahan, upah buruh, biaya supervisi,
biaya tetap kontraktor termasuk keuntungan, biaya tenaga ahli teknik termasuk semua pengeluaran
yang berkaitan seperti biaya angkutan, asuransi, biaya pemasangan, bea masuk, Pajak Pertambahan
Nilai (PPN) bila ada, tetapi tidak termasuk biaya upah lembur dan premi/bonus. Pendekatan ini juga
memperkirakan depresiasi (penyusutan) internal dan eksternal properti tersebut dari estimasi
pembuatan barunya. Metode penyusutan yang digunakan adalah metode garis lurus (straight line)
dengan membagi (umur aktual properti) dengan (umur ekonomis properti), sehingga didapatkan
indikasi nilai yang merupakan cerminan Nilai Pasar (Market Value).
Metode Biaya Pengganti, merupakan metode yang mengidentifikasi nilai dengan menghitung biaya
untuk membuat aset yang serupa dengan utilitas yang setara.
Dalam menilai aset selain tanah, prosedur penilaian dengan pendekatan biaya dengan metode biaya
reproduksi dan biaya pengganti yaitu:
a. Mengestimasi Biaya Reproduksi/Pengganti Baru (Reproduction/Replacement Cost
New, RCN) berdasarkan harga pasar yang berlaku pada tanggal penilaian.
b. Menghitung jumlah penyusutan dari objek penilaian.
c. Nilai pasar adalah RCN dikurangi dengan penyusutan.

Penilaian Aset, Atas Permintaan Tim Kurator PT Istaka Karya (Persero) (Dalam Pailit) 16
Biaya Reproduksi/Pengganti Baru (Reproduction/Replacement Cost New, RCN) untuk perabotan dan
peralatan kantor menggunakan nilai perolehan/BOQ (Bill Of Quantity), Kontrak Fitting out, Kontrak
jasa pengadaan yang disesuaikan dengan tanggal penilaian, sehingga untuk mendapatkan biaya
pengganti baru menggunakan teknik indeks biaya.
Perhitungan penyusutan fisik dengan menggunakan metode umur ekonomis, dengan terlebih dahulu
memperoleh data sebagai berikut:
a. Umur aktual, dengan cara menghitung jumlah tahun sejak properti selesai didirikan
atau dibuat sampai dengan tanggal penilaian.
b. Umur efektif, dengan cara melakukan penyesuaian terhadap umur aktual
berdasarkan kondisi dan kegunaan properti sesuai dengan kondisi terlihat (observed condition).
c. Kondisi dan kegunaan properti referensi MAPPI adalah sebagai berikut:
Penyusutan Sisa Umur
Kondisi dan Kegunaan
(%) Ekonomis (%)
  BARU  
0-5 Baru, belum pernah digunakan, kondisi prima 95 - 100
  SANGAT BAIK  
6 - 15 Seperti baru, baru dipakai sebentar, belum memerlukan perbaikan 85 - 94
  BAIK  
16 - 35 Telah dipergunakan dan pernah dilakukan perbaikan, kondisi prima 65 - 84
  CUKUP  
Telah dipergunakan dan pernah dilakukan perbaikan, serta masih memerlukan
36 - 60 40 - 64
beberapa perbaikan minor
  BISA DIGUNAKAN  
Telah dipergunakan dan pernah dilakukan perbaikan, serta masih memerlukan
61 - 80 20 - 39
beberapa perbaikan serta penggantian bagian yang cukup penting
  BURUK/RUSAK  
Telah dipergunakan dan pernah dilakukan perbaikan, serta masih memerlukan
81 - 95 5 - 19
beberapa perbaikan cukup banyak, serta penggantian bagian pokok yang penting
  SCRAP  
96 - 100 Dalam keadaan rusak, tidak dapat dipergunakan dan diperbaiki lagi 0-4

Prosedur perhitungan penyusutan fisik dengan menggunakan metode umur ekonomis adalah
sebagai berikut:
a. Menentukan umur ekonomis dan umur efektif objek penilaian.
b. Menentukan penyusutan dalam bentuk persentase dengan cara membagi umur
efektif dengan umur ekonomis objek penilaian.
c. Umur ekonomis/manfaat berdasarkan American Society of Appraisers, Machinery
& Technical Specialties Committee.

1.18. Pemilihan Pendekatan Penilaian dan Alasan Penerapannya

Hierarki tiga pendekatan dalam proses penilaian yaitu Pendekatan Pasar, Pendekatan Pendapatan,
dan Pendekatan Biaya (KEPI & SPI Edisi VII-2018, SPI 300, 5.19).
Menurut opini kami, Pendekatan Pasar (Market Approach) dengan Metode Perbandingan Data Pasar
adalah yang paling tepat untuk digunakan pada lokasi 1-3, mengingat karakteristik dari aset tersebut.

Pendekatan Pasar (Market Approach) digunakan untuk mendapatkan Nilai Pasar dari objek dengan
Metode Perbandingan Data Pasar yaitu dengan cara membandingkan beberapa data jual beli dari
objek penilaian yang sejenis dan sebanding, yang akhirnya dapat ditarik suatu kesimpulan. Ini
dilakukan dengan mengadakan penyesuaian terhadap perbedaan-perbedaan yang ada antara yang
objek penilaian dengan data jual beli yang digunakan. Pendekatan ini adalah yang paling tepat untuk
digunakan mengingat karakteristik dari aset tersebut, di mana tersedia data pasar yang memadai,
sebanding dan sepadan dengan objek penilaian untuk dijadikan sebagai pembanding.

Penilaian Aset, Atas Permintaan Tim Kurator PT Istaka Karya (Persero) (Dalam Pailit) 17
1.19. Independensi Penilai

Dalam mempersiapkan Laporan Penilaian ini, kami telah bertindak secara independen tanpa adanya
konflik dan tidak terafiliasi dengan Pemberi Tugas, ataupun pihak-pihak yang terafiliasi. Kami juga
tidak mempunyai kepentingan atau keuntungan pribadi berkaitan dengan penugasan ini.
Selanjutnya, Laporan Penilaian ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan atau merugikan
pada pihak manapun. Imbalan yang kami terima adalah sama sekali tidak dipengaruhi oleh indikasi
nilai yang dihasilkan dari proses analisis penilaian ini dan kami hanya menerima imbalan sesuai yang
tercantum pada Proposal Penawaran Jasa Penilai Independen No. RSR-K/PP/A.051222.02 tanggal
5 Desember 2022.

1.20. Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian

Sepanjang pengetahuan kami, antara tanggal penilaian dan tanggal laporan penilaian tidak ada
kejadian penting yang terkait dengan properti yang dinilai.

1.21. Kesimpulan

Dengan menggunakan cara-cara penilaian yang lazim, serta memperhatikan semua faktor-faktor
seperti yang terdapat dalam laporan ini dan berdasarkan pada asumsi dan syarat-syarat pembatasan
yang berlaku, kami berpendapat bahwa Nilai Pasar dari aset tersebut di atas pada tanggal
1 Februari 2023 adalah:

Rp 734.300.000,-
(Tujuh Ratus Tiga Puluh Empat Juta Tiga Ratus Ribu Rupiah)

Nilai Likuidasi dari aset tersebut di atas pada tanggal 1 Februari 2023 adalah:

Rp 493.100.000,-
(Empat Ratus Sembilan Puluh Tiga Juta Seratus Ribu Rupiah)

Penilaian Aset, Atas Permintaan Tim Kurator PT Istaka Karya (Persero) (Dalam Pailit) 18
2. MARKET OVERVIEW

2.1. Tren Data Pangsa Pasar Penjualan Alat Berat di Indonesia, 2009 - 2022

Sepanjang bulan Januari hingga September 2022, pangsa pasar penjualan alat berat di dalam negeri,
masih dikuasai oleh alat berat merek Komatsu. Kemudian di posisi kedua, ada Sany yaitu produsen
alat berat terbesar keenam di dunia dan merupakan perusahaaan pertama asal China.

Naiknya alat berat Sany dimulai ketika harga batubara sempat mengalami penurunan beberapa
tahun lalu, sehingga membuat pendapatan perusahaan alat berat menjari menurun. Sedangkan
produksi batubara harus tetap dilakukan, sehingga alat berat dengan harga yang lebih murah namun
kualitas tetap baik menjadi pilihan perusahaan batubara di Indonesia. Dan ketika harga batubara
kembali naik seperti sekarang ini, Sany masih menjadi salah satu pilihan perusahaan alat berat dan
menguasai pangsa pasar alat berat di posisi kedua setelah Komatsu. Berikut tren data pangsa pasar
berbagai merek alat berat di Indonesia dari tahun 2009 hingga tahun 2022.

Tren Data Pangsa Pasar Penjualan Alat Berat di Indonesia, 2009 - 2022 (Update Q3)

Tren Data Pangsa Pasar Penjualan Alat Berat di Indonesia, 2021 - 2022 (Update Q3)

Penilaian Aset, Atas Permintaan Tim Kurator PT Istaka Karya (Persero) (Dalam Pailit) 19
3. PENILAIAN ASET LOKASI 1

3.1 Lokasi

Aset ini terletak di Jalan Buburanda, Kelurahan Lalolara, Kecamatan Kambu, Kota Kendari, Provinsi
Sulawesi Tenggara.

3.2 Ringkasan Penilaian

Jumlah Nilai Pasar Nilai Likuidasi

Uraian
(Unit) (Rp) (Rp)
LOKASI 1:
Jalan Buburanda
Kelurahan Lalolara, Kecamatan Kambu
Kota Kendari, Provinsi Sulawesi Tenggara
   
Alat Berat
• Motor Grader, Merek Komatsu GD621R-1 1 467.798.000 316.543.000

Penilaian Aset, Atas Permintaan Tim Kurator PT Istaka Karya (Persero) (Dalam Pailit) 20
 Jumlah Lokasi 1 467.798.000 316.543.000
Catatan: Untuk lokasi 1, aset dalam kondisi masih beroperasi.

3.3 Penilaian Alat Berat

3.3.1 Identifikasi Objek Penilaian

Aset ini pada saat di survey masih beroperasi dan digunakan oleh pemberi tugas.

3.3.2 Jenis dan Alamat Objek Penilaian

Aset ini berupa alat berat berupa Motor Grader merek Komatsu, yang terletak di Jalan Buburanda,
Kelurahan Lalolara, Kecamatan Kambu, Kota Kendari, Provinsi Sulawesi Tenggara.

3.3.3 Dokumen Kepemilikan

Kami mengasumsikan bahwa aset/objek yang dinilai ini seluruhnya milik Tim Kurator PT Istaka Karya
(Persero) (Dalam Pailit). Selanjutnya, kami tegaskan bahwa kami tidak memiliki kewajiban untuk
memverifikasi keabsahan kepemilikan dari aset/objek penilaian.

3.3.4 Pendekatan Penilaian Yang Digunakan

Mengingat karakter properti yang dinilai, maka untuk pendekatan yang digunakan adalah
Pendekatan Pasar (Market Approach) dengan Metode Perbandingan Data Pasar.

3.3.5 Komentar Pasar Properti

Kami berpendapat kemampuan alat berat untuk dipasarkan (marketabilitas) alat berat
dikategorikan normal, karena jenis/tipe, lokasi, dan fungsi properti diminati investor tetapi tidak
secara berlebihan, sehingga dalam kondisi pasar normal perkiraan waktu pemasaran properti
diperkirakan 3 s/d 8 bulan.

Mempertimbangkan waktu pemasaran properti yang ada, penilai meyakini kisaran diskon wajar
untuk menetapkan Nilai Likuidasi sebesar 32,33% atau Nilai Likuidasi yang diperoleh adalah 67,67%
dari Nilai Pasar. Sehingga bila properti dipasarkan pada Nilai Likuidasi maka waktu pemasaran
diperkirakan lebih cepat dari 3 s/d 8 bulan, atau kurang dari 8 bulan.

Penilaian Aset, Atas Permintaan Tim Kurator PT Istaka Karya (Persero) (Dalam Pailit) 21
3.3.6 Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use/HBU)

Standar Penilaian Indonesia mendefinisikan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik sebagai penggunaan
yang paling mungkin dan optimal dari suatu aset, yang secara fisik dimungkinkan, telah
dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diizinkan, secara finansial layak, dan menghasilkan
nilai tertinggi dari aset tersebut. (KEPI & SPI Edisi VII-2018, KPUP, 10.1)

Setelah melakukan investigasi atas aset dengan memperhatikan faktor-faktor sebagai berikut:
 Karakteristik fisik dan kapasitas utilitas.
 Penggunaan yang secara hukum diizinkan dan sesuai dengan peruntukan yang ada saat ini.
 Penggunaan ekonomis atas aset berpotensi menghasilkan pendapatan tertinggi.

Maka penggunaan objek penilaian saat ini menunjukkan kategori aset yang HBU “memberikan
penggunaan tertinggi dan terbaik”, namun kami tidak melakukan analisa penggunaan tertinggi dan
terbaik (HBU analysis) secara mendetail dan terperinci karena pekerjaan tersebut merupakan
pekerjaan terpisah dari pekerjaan penilaian.

3.3.7 Spesifikasi Alat Berat

Motor Grader Merek Komatsu GD621R-1

Engine Make : 2238
Engine Model : S6D105
Power Measured @ : 2500 rpm
Net Power Gear 5-6 : 155,6 hp
Max Power : 155,6 hp
Displacement : 396,1 cu in
Std Operation Weight-Total : 27998,8 lb
Fuel Capacity : 75,3 gal
Max Speed - Forward : 27,8 mph
Max Speed - Reverse : 33,9 mph
Year Manufacture : ± 2003

3.3.8 Data Pembanding

Dalam melakukan penilaian ini, kami menggunakan metode perbandingan data pasar, nilai
didasarkan atas perbandingan objek serta kemungkinan transaksi yang terjadi dengan
mempertimbangkan dan mengadakan analisa persamaan dan perbedaan antara data-data yang
diperoleh dengan data yang dinilai.

Data penawaran yang digunakan sebagai bahan pertimbangan dalam penilaian ini, adalah sebagai
berikut:

1. Motor Grader
Merek : Komatsu GD625A-1
Lokasi : Shanghai
Max Power : 155,6 (HP)
Tahun : 1998
Hour Meter : 5800
Operation Weight : 30203.4 lb
Fuel Capacity : 75,3 gal
Kondisi : Cukup
Harga penawaran : USD 24.500 (per tanggal 1 Februari 2023)

Penilaian Aset, Atas Permintaan Tim Kurator PT Istaka Karya (Persero) (Dalam Pailit) 22
2. Motor Grader
Merek : Komatsu GD511A-1
Lokasi : Shanghai
Max Power : 135,5
Tahun : 2011
Hour Meter : 3003
Operation Weight : 23810 lb
Fuel Capacity : 60 gal
Kondisi : Cukup
Harga penawaran : USD 27.000 (per tanggal 1 Februari 2023)

3. Motor Grader
Merek : Komatsu GD605A-5
Lokasi : Shanghai
Max Power : 145 (HP)
Tahun : 1992
Hour Meter : 6042
Operation Weight : 28726 lb
Fuel Capacity : 75,3 gal
Kondisi : Cukup
Harga penawaran : USD 26.254 (per tanggal 1 Februari 2023)

Setelah mendapatkan Data Pembanding, selanjutnya masing-masing Data Pembanding tersebut

dilakukan penyesuaian dengan mempertimbangkan faktor-faktor tertentu, agar harga jual
(penawaran) dari properti pembanding mendekati sama dengan nilai objek penilaian. Properti
pembanding yang mempunyai kemiripan paling banyak dengan objek penilaian akan mendapatkan
penyesuaian paling sedikit. Demikian pula sebaliknya.

Penyesuaian terhadap perbedaan antara data pembanding dan objek penilaian yang dilakukan
meliputi penyesuaian transaksi dan penyesuaian objek. Penyesuaian transaksi meliputi hak atas
objek yang dialihkan, syarat pembiayaan, kondisi penjualan, pengeluaran yang dilakukan segera
setelah pembelian, kondisi pasar, waktu penawaran/transaksi.

Penyesuaian properti meliputi faktor max power, lokasi, tahun, kondisi, dan hour meter.

3.3.9 Kesimpulan

Berdasarkan metode penilaian, faktor-faktor seperti yang diuraikan di atas dan mempertimbangkan
dengan seksama berbagai hal yang dianggap relevan, serta turut mempengaruhi atas objek penilaian
yang dinilai, maka kami mengemukakan pendapat bahwa Nilai Pasar dari aset tersebut di atas pada
tanggal 1 Februari 2023 adalah sebesar:

Rp 467.798.000,-
(Empat Ratus Enam Puluh Tujuh Juta Tujuh Ratus Sembilan Puluh Delapan Ribu Rupiah)

Nilai Likuidasi dari aset tersebut di atas pada tanggal 1 Februari 2023 adalah:

Rp 316.543.000,-
(Tiga Ratus Enam Belas Juta Lima Ratus Empat Puluh Tiga Ribu Rupiah)

Penilaian Aset, Atas Permintaan Tim Kurator PT Istaka Karya (Persero) (Dalam Pailit) 23
4. PENILAIAN ASET LOKASI 2

4.1 Lokasi

Aset ini terletak di Jalan Brigjen M. Yoenoes, Kelurahan Bende, Kecamatan Kadia, Kota Kendari,
Provinsi Sulawesi Tenggara.

4.2 Ringkasan Penilaian

Jumlah Nilai Pasar Nilai Likuidasi

Uraian
(Unit) (Rp) (Rp)
LOKASI 2:
Jalan Brigjen M. Yoenoes
Kelurahan Bende, Kecamatan Kadia
Kota Kendari, Provinsi Sulawesi Tenggara

Alat Berat
• Vibro Roller, Merek Dynapac CA 251 D 1 210.069.000 142.147.000
Jumlah Lokasi 2 210.069.000 142.147.000
Catatan: Untuk lokasi 2, aset dalam kondisi masih beroperasi.

4.3 Penilaian Alat Berat

4.3.1 Identifikasi Objek Penilaian

Aset ini pada saat di survey masih beroperasi dan digunakan oleh pemberi tugas.

4.3.2 Jenis dan Alamat Objek Penilaian

Aset ini berupa alat berat berupa Vibro Roller merek Dynapac, yang terletak di Jalan Brigjen M.
Yoenoes, Kelurahan Bende, Kecamatan Kadia, Kota Kendari, Provinsi Sulawesi Tenggara.

4.3.3 Dokumen Kepemilikan

Kami mengasumsikan bahwa aset/objek yang dinilai ini seluruhnya milik Tim Kurator PT Istaka Karya
(Persero) (Dalam Pailit). Selanjutnya, kami tegaskan bahwa kami tidak memiliki kewajiban untuk
memverifikasi keabsahan kepemilikan dari aset/objek penilaian.

4.3.4 Pendekatan Penilaian Yang Digunakan

Mengingat karakter properti yang dinilai, maka untuk pendekatan yang digunakan adalah
Pendekatan Pasar (Market Approach) dengan Metode Perbandingan Data Pasar.

4.3.5 Komentar Pasar Properti

Kami berpendapat kemampuan alat berat untuk dipasarkan (marketabilitas) alat berat
dikategorikan normal, karena jenis/tipe, lokasi, dan fungsi properti diminati investor tetapi tidak
secara berlebihan, sehingga dalam kondisi pasar normal perkiraan waktu pemasaran properti
diperkirakan 3 s/d 8 bulan.

Mempertimbangkan waktu pemasaran properti yang ada, penilai meyakini kisaran diskon wajar
untuk menetapkan Nilai Likuidasi sebesar 32,33% atau Nilai Likuidasi yang diperoleh adalah 67,67%
dari Nilai Pasar. Sehingga bila properti dipasarkan pada Nilai Likuidasi maka waktu pemasaran
diperkirakan lebih cepat dari 3 s/d 8 bulan, atau kurang dari 8 bulan.

Penilaian Aset, Atas Permintaan Tim Kurator PT Istaka Karya (Persero) (Dalam Pailit) 24
 4.3.6 Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use/HBU)

Standar Penilaian Indonesia mendefinisikan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik sebagai penggunaan
yang paling mungkin dan optimal dari suatu aset, yang secara fisik dimungkinkan, telah
dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diizinkan, secara finansial layak, dan menghasilkan
nilai tertinggi dari aset tersebut. (KEPI & SPI Edisi VII-2018, KPUP, 10.1)

Setelah melakukan investigasi atas aset dengan memperhatikan faktor-faktor sebagai berikut:
 Karakteristik fisik dan kapasitas utilitas.
 Penggunaan yang secara hukum diizinkan dan sesuai dengan peruntukan yang ada saat ini.
 Penggunaan ekonomis atas aset berpotensi menghasilkan pendapatan tertinggi.

Maka penggunaan objek penilaian saat ini menunjukkan kategori aset yang HBU “memberikan
penggunaan tertinggi dan terbaik”, namun kami tidak melakukan analisa penggunaan tertinggi dan
terbaik (HBU analysis) secara mendetail dan terperinci karena pekerjaan tersebut merupakan
pekerjaan terpisah dari pekerjaan penilaian.

4.3.7 Spesifikasi Alat Berat

Vibro Roller Merek Dinapac CA 251 D

Operating mass (CECE) : 9750 kg
Module mass (front/rear) : 5260 kg/4490 kg
Max. operating mass : 10700 kg
Speed range : 0-10 km/h
Manufacturer/Model : Deutz F6L 912
Type : Air cooled, Diesel
Rated power, SAE J1995 : 80 kW (107 hp) @ 2400 rpm
Fuel tank capacity : 265 L
Manufacturer/Model : Cummins 6 BT 5.9
Rated power, SAE J1995 : 113 kW (152 hp) @ 2400 rpm
Service brake : Hydrostatic
Year Manufacture : ± 1998

4.3.8 Data Pembanding

Dalam melakukan penilaian ini, kami menggunakan metode perbandingan data pasar, nilai
didasarkan atas perbandingan objek serta kemungkinan transaksi yang terjadi dengan
mempertimbangkan dan mengadakan analisa persamaan dan perbedaan antara data-data yang
diperoleh dengan data yang dinilai.

Data penawaran yang digunakan sebagai bahan pertimbangan dalam penilaian ini, adalah sebagai
berikut:

1. 1. Vibro Roller
Merek : Dynapac CA 251 D
Lokasi : Shanghai
Max. Operating Mass : 10.700 kg
Tahun : 2011
Hour Meter : 2600
Rated Power : 80 kW
Fuel Capacity : 265 L
Kondisi : Cukup
Harga penawaran : USD 13.000 (per tanggal 1 Februari 2023)

Penilaian Aset, Atas Permintaan Tim Kurator PT Istaka Karya (Persero) (Dalam Pailit) 25
2. Vibro Roller
Merek : Dynapac CA 251 D
Lokasi : Shanghai
Max. Operating Mass : 10.700 kg
Tahun : 2010
Hour Meter : 2100
Rated Power : 80 kW
Fuel Capacity : 265 L
Kondisi : Cukup
Harga penawaran : USD 13.000 (per tanggal 1 Februari 2023)

3. Vibro Roller
Merek : Dynapac CA 251 D
Lokasi : Shanghai
Max. Operating Mass : 10.700 kg
Tahun : 2011
Hour Meter : 2100
Rated Power : 80 kW
Fuel Capacity : 265 L
Kondisi : Cukup
Harga penawaran : USD 11.500 (per tanggal 1 Februari 2023)

Setelah mendapatkan Data Pembanding, selanjutnya masing-masing Data Pembanding tersebut

dilakukan penyesuaian dengan mempertimbangkan faktor-faktor tertentu, agar harga jual
(penawaran) dari properti pembanding mendekati sama dengan nilai objek penilaian. Properti
pembanding yang mempunyai kemiripan paling banyak dengan objek penilaian akan mendapatkan
penyesuaian paling sedikit. Demikian pula sebaliknya.

Penyesuaian terhadap perbedaan antara data pembanding dan objek penilaian yang dilakukan
meliputi penyesuaian transaksi dan penyesuaian objek. Penyesuaian transaksi meliputi hak atas
objek yang dialihkan, syarat pembiayaan, kondisi penjualan, pengeluaran yang dilakukan segera
setelah pembelian, kondisi pasar, waktu penawaran/transaksi.

Penyesuaian properti meliputi faktor tahun, lokasi, kondisi, hour meter, dan rated power.

4.3.9 Kesimpulan

Berdasarkan metode penilaian, faktor-faktor seperti yang diuraikan di atas dan mempertimbangkan
dengan seksama berbagai hal yang dianggap relevan, serta turut mempengaruhi atas objek penilaian
yang dinilai, maka kami mengemukakan pendapat bahwa Nilai Pasar dari aset tersebut di atas pada
tanggal 1 Februari 2023 adalah sebesar:

Rp 210.069.000,-
(Dua Ratus Sepuluh Juta Enam Puluh Sembilan Ribu Rupiah)

Nilai Likuidasi dari aset tersebut di atas pada tanggal 1 Februari 2023 adalah:

Rp 142.147.000,-
(Seratus Empat Puluh Dua Juta Seratus Empat Puluh Tujuh Ribu Rupiah)

Penilaian Aset, Atas Permintaan Tim Kurator PT Istaka Karya (Persero) (Dalam Pailit) 26
5. PENILAIAN ASET LOKASI 3

5.1 Lokasi

Aset ini terletak di Desa Kancinaa, Kecamatan Pasar Wajo, Kabupaten Buton, Provinsi Sulawesi
Tenggara.

5.2 Ringkasan Penilaian

Jumlah Nilai Pasar Nilai Likuidasi

Uraian
(Unit) (Rp) (Rp)
LOKASI 3:
Desa Kancinaa, Kecamatan Pasar Wajo
Kabupaten Buton, Provinsi Sulawesi Tenggara
Pipa Baja 29 56.405.000 34.407.050
Jumlah Lokasi 3 56.405.000 34.407.050
Catatan: Pada lokasi 3, pipa baja spiral dengan panjang 6 meter berjumlah 27 batang dan 1,5 meter berjumlah 2 batang. Pipa baja spiral
tersebut sudah tidak dapat digunakan 100% karena sejak tahun 2008 tergeletak di atas tanah, sehingga mengakibatkan pipa berkarat.

5.3 Penilaian Pipa Baja

5.3.1 Identifikasi Objek Penilaian

Aset pada saat di survey dalam keadaan sudah tidak beroperasi dan tergeletak di atas hamparan
tanah sejak tahun 2008.

5.3.2 Jenis dan Alamat Objek Penilaian

Aset berupa Pipa Baja, yang terletak di Desa Kancinaa, Kecamatan Pasar Wajo, Kabupaten Buton,
Provinsi Sulawesi Tenggara.

5.3.3 Dokumen Kepemilikan

Kami mengasumsikan bahwa aset/objek yang dinilai ini seluruhnya milik Tim Kurator PT Istaka Karya
(Persero) (Dalam Pailit). Selanjutnya, kami tegaskan bahwa kami tidak memiliki kewajiban untuk
memverifikasi keabsahan kepemilikan dari aset/objek penilaian.

5.3.4 Pendekatan Penilaian Yang Digunakan

Mengingat karakter properti yang dinilai, maka untuk pendekatan yang digunakan adalah
Pendekatan Pasar (Market Approach) dengan Metode Perbandingan Data Pasar.

5.3.5 Komentar Pasar Properti

Kami berpendapat kemampuan properti untuk dipasarkan (marketabilitas) properti dikategorikan

normal, karena jenis/tipe, lokasi, dan fungsi properti diminati investor tetapi tidak secara berlebihan,
sehingga dalam kondisi pasar normal perkiraan waktu pemasaran properti diperkirakan
3 s/d 9 bulan.

Mempertimbangkan waktu pemasaran properti yang ada, penilai meyakini kisaran diskon wajar
untuk menetapkan Nilai Likuidasi sebesar 39% atau Nilai Likuidasi yang diperoleh adalah 61% dari
Nilai Pasar. Sehingga bila properti dipasarkan pada Nilai Likuidasi maka waktu pemasaran
diperkirakan lebih cepat dari 3 s/d 9 bulan, atau kurang dari 9 bulan.

Penilaian Aset, Atas Permintaan Tim Kurator PT Istaka Karya (Persero) (Dalam Pailit) 27
5.3.6 Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use/HBU)

Standar Penilaian Indonesia mendefinisikan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik sebagai penggunaan
yang paling mungkin dan optimal dari suatu aset, yang secara fisik dimungkinkan, telah
dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diizinkan, secara finansial layak, dan menghasilkan
nilai tertinggi dari aset tersebut. (KEPI & SPI Edisi VII-2018, KPUP, 10.1)

Setelah melakukan investigasi atas aset dengan memperhatikan faktor-faktor sebagai berikut:
 Karakteristik fisik dan kapasitas utilitas.
 Penggunaan yang secara hukum diizinkan dan sesuai dengan peruntukan yang ada saat ini.
 Penggunaan ekonomis atas aset berpotensi menghasilkan pendapatan tertinggi.

Maka penggunaan objek penilaian saat ini menunjukkan kategori aset yang HBU “memberikan
penggunaan tertinggi dan terbaik”, namun kami tidak melakukan analisa penggunaan tertinggi dan
terbaik (HBU analysis) secara mendetail dan terperinci karena pekerjaan tersebut merupakan
pekerjaan terpisah dari pekerjaan penilaian.

5.3.7 Spesifikasi Pipa Baja

Panjang : 6 m (27 batang ) dan 1,5 m (2 batang)

Diameter : 400 mm
Tebal : 10 mm
Berat : ± 577 kg/batang

5.3.8 Kesimpulan

Berdasarkan metode penilaian, faktor-faktor seperti yang diuraikan di atas dan mempertimbangkan
dengan seksama berbagai hal yang dianggap relevan, serta turut mempengaruhi atas objek penilaian
yang dinilai, maka kami mengemukakan pendapat bahwa Nilai Pasar dari aset tersebut di atas pada
tanggal 1 Februari 2023 adalah sebesar:

Rp 56.405.000,-
(Lima Puluh Enam Juta Empat Ratus Lima Ribu Rupiah)

Nilai Likuidasi dari aset tersebut di atas pada tanggal 1 Februari 2023 adalah:

Rp 34.407.050,-
(Tiga Puluh Empat Juta Empat Ratus Tujuh Ribu Lima Puluh Rupiah)

Penilaian Aset, Atas Permintaan Tim Kurator PT Istaka Karya (Persero) (Dalam Pailit) 28