LAPORAN PENILAIAN ASET

UNTUK KEPENTINGAN

PT BUKIT BAIDURI ENERGI

File No.: 00002/2.0095-04/PI/02/0090/1/I/2023
Terletak di:
Desa Loa Duri Ulu, Kecamatan Loa Janan
Kabupaten Kutai, Provinsi Kalimantan Timur
 RUKY, SAFRUDIN & REKAN
Kantor Jasa Penilai Publik
Konsultan, Penilai Bisnis & Properti
No. Izin: 2.11.0095
No. KMK: 533/KM.1/2016
Wilayah Kerja: Negara Republik Indonesia
Kantor Cabang: Jakarta Selatan - Jagakarsa (P)

Jakarta, 11 Januari 2023

File No. : 00002/2.0095-04/PI/02/0090/1/I/2023

Hal : Laporan Penilaian Aset

Kepada Yth.
Direksi
PT BUKIT BAIDURI ENERGI
Sahid Sudirman Center Lt. 31
Jalan Jendral Sudirman
Kelurahan Karet Tengsin, Kecamatan Tanah Abang
Kota Jakarta Pusat, Provinsi DKI Jakarta 10220

Dengan hormat,

PT Bukit Baiduri Energi adalah perseroan yang bergerak di bidang pertambangan batubara, yang
beralamat di Sahid Sudirman Center Lt. 31, Jalan Jendral Sudirman, Kelurahan Karet Tengsin,
Kecamatan Tanah Abang, Kota Jakarta Pusat, Provinsi DKI Jakarta 10220, telah menunjuk KJPP Ruky,
Safrudin dan Rekan (“RSR”) sesuai dengan Proposal Penawaran Jasa Penilai Independen No.
RSR-K/PP/A.031122.03 tanggal 3 November 2022, sebagai Penilai Publik yang memiliki izin usaha
dari Kementerian Keuangan Republik Indonesia No. 2.11.0095 dan berdasarkan Surat Keputusan
Menteri Keuangan No. 533/KM.1/2016 tanggal 16 Juni 2016, untuk memberikan opini Nilai Pasar
dan indikasi Nilai Likuidasi aset untuk kepentingan PT Bukit Baiduri Energi, per tanggal 25 November
2022.

Penilai publik adalah rekan dari KJPP Ruky, Safrudin dan Rekan dengan kualifikasi sebagai berikut:
Nama Penilai : Pangaloan Siahaan, S.T., MAPPI (Cert)
No. Izin Penilai Publik : P-1.09.00090 (Bidang Jasa Penilaian Properti)
No. STTD (OJK) : STTD.PP-28/PM.2/2018

Dalam laporan ini, PT Bukit Baiduri Energi bertindak sebagai “Pemberi Tugas” dan PT Bank Mandiri
(Persero) Tbk bertindak sebagai “Pengguna Laporan”.

Kami telah melakukan investigasi lapangan dan peninjauan lokasi berikut penilaian atas aset yang
dimaksud, sesuai dengan dokumen-dokumen, pernyataan-pernyataan, dan keterangan-keterangan
yang diberikan oleh pemberi tugas. Untuk Person in Charge (PIC) di PT Bukit Baiduri Energi, kami
berhubungan dengan Bapak Fihrin Malasa (Finance & Acc Mananger).

Penilaian ini meliputi aset tetap berupa Tanah seluas 585.364 m², terletak di Desa Loa Duri Ulu,
Kecamatan Loa Janan, Kabupaten Kutai, Provinsi Kalimantan Timur.

Untuk itu kami telah melakukan investigasi lapangan pada tanggal 25 dan 26 November 2022 dalam
rangka pengecekan fisik dan kondisi aset yang dinilai, oleh karena itu tanggal penilaian adalah
tanggal 25 November 2022.

Kantor Pusat (B): Jalan Patal Senayan Raya Kav. 3B, Jakarta 12210, Indonesia. T: +6221 5790 0585. F: +6221 5799 2886. E: info@recommend-rsr.com
Kantor Cabang Jakarta Jagakarsa (P): Gedung G8, Jalan T.B. Simatupang No. 29, Rancho Indah, RT. 01/RW. 02, Kelurahan Tanjung Barat,
Kecamatan Jagakarsa, Kota Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta 12530, T: +6221 2787 1688
Kantor Cabang: Jakarta Selatan: Tebet (P) Pasar Minggu (P), Cilandak (B), Serang (PS), Bandung (PS)
www.recommend-rsr.com
 RUKY, SAFRUDIN & REKAN
Kantor Jasa Penilai Publik
Konsultan, Penilai Bisnis & Properti
No. Izin: 2.11.0095
No. KMK: 533/KM.1/2016
Wilayah Kerja: Negara Republik Indonesia
Kantor Cabang: Jakarta Selatan - Jagakarsa (P)
Laporan penilaian ini digunakan oleh PT Bank Mandiri (Persero) Tbk dengan tujuan penilaian dalam
rangka penjaminan utang atas objek penilaian untuk kepentingan PT Bukit Baiduri Energi, sehingga
dasar nilai yang akan disampaikan adalah Nilai Pasar dan indikasi Nilai Likuidasi.
Nilai Pasar (Market Value) yang didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh
atau dibayar untuk penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang
berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang
pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan (KEPI & SPI Edisi VII-2018, SPI 101,
3.1).
Nilai Likuidasi (Liquidation Value) didefinisikan sebagai sejumlah uang yang mungkin diterima dari
penjualan suatu aset dalam jangka waktu yang relatif pendek untuk dapat memenuhi jangka waktu
pemasaran dalam definisi Nilai Pasar (KEPI & SPI Edisi VII-2018, SPI 102, 3.5.b). Dalam penilaian
untuk tujuan penjaminan utang, kami menggunakan dasar indikasi Nilai Likuidasi.
Berdasarkan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII-2018,
dan dengan mempertimbangkan seluruh informasi yang relevan serta mengamati kondisi pasar
makro perekonomian Indonesia yang ada, maka kami berpendapat sesuai dengan asumsi-asumsi,
syarat-syarat dan/atau pembatasan-pembatasan tertentu, serta kami mengasumsikan bahwa semua
data dan informasi yang kami terima adalah benar dan akurat, bahwa Nilai Pasar dan indikasi Nilai
Likuidasi aset tersebut pada tanggal 25 November 2022, adalah sebagai berikut:
Rp 251.700.000.000,-
(Dua Ratus Lima Puluh Satu Miliar Tujuh Ratus Juta Rupiah )

Nilai tersebut merupakan Nilai Pasar dari aset/objek penilaian disebut di atas, yang dijelaskan dalam
laporan ini oleh karenanya harus dianggap sebagai kesatuan yang tidak dapat dipisahkan , dengan
berpedoman pada asumsi-asumsi dan syarat-syarat pembatasan yang terlampir dalam laporan iniini.
Rp 170.317.000.000,-
(Seratus Tujuh Puluh Miliar Tiga Ratus Tujuh Belas Juta Rupiah )

Nilai tersebut merupakan Nilai Likuidasi dari aset/objek penilaian disebut di atas, yang dijelaskan
dalam laporan ini oleh karenanya harus dianggap sebagai kesatuan yang tidak dapat dipisahkan,
dengan berpedoman pada asumsi dan syarat-syarat pembatasan yang terlampir dalam laporan ini.
Kami menyatakan pada tanggal penilaian ini telah terjadi pandemi Covid-19, sehingga asumsi-asumsi
yang digunakan dalam penilaian ini telah mempertimbangkan kondisi perekonomian saat ini.
Kami tidak bertanggungjawab untuk menegaskan kembali atau melengkapi pendapat kami karena
peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal surat ini.
Demikian penilaian aset ini diberikan secara objektif dan bebas dari konflik kepentingan dalam
kapasitas kami sebagai Kantor Jasa Penilai Publik. Atas kepercayaan yang telah diberikan kepada
kami untuk melakukan penilaian aset ini, kami ucapkan terima kasih.
Hormat kami,
Kantor Jasa Penilai Publik
Ruky, Safrudin & Rekan

Pangaloan Siahaan, S.T., MAPPI (Cert)

Rekan
No. MAPPI : 01-S-01395
No. Izin Penilai Properti : P-1.09.00090
Kantor Pusat (B): Jalan Patal Senayan Raya Kav. 3B, Jakarta 12210, Indonesia. T: +6221 5790 0585. F: +6221 5799 2886. E: info@recommend-rsr.com
Kantor Cabang Jakarta Jagakarsa (P): Gedung G8, Jalan T.B. Simatupang No. 29, Rancho Indah, RT. 01/RW. 02, Kelurahan Tanjung Barat,
Kecamatan Jagakarsa, Kota Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta 12530, T: +6221 2787 1688
Kantor Cabang: Jakarta Selatan: Tebet (P) Pasar Minggu (P), Cilandak (B), Serang (PS), Bandung (PS)
www.recommend-rsr.com
No. STTD (OJK) : STTD.PP-28/PM.2/2018
No. Laporan : 00002/2.0095-04/PI/02/0090/1/I/2023 tanggal 11 Januari 2023

PERNYATAAN PENILAI
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai Penilai, kami yang bertandatangan di bawah
ini menerangkan bahwa:

1. Pernyataan faktual yang dipresentasikan dalam laporan penilaian adalah benar sesuai dengan
pemahaman terbaik dari Penilai.

2. Analisis dan kesimpulan hanya dibatasi oleh asumsi dan kondisi yang dilaporkan.

3. Penilai tidak mempunyai kepentingan terhadap properti yang dinilai.

4. Imbalan jasa Penilai tidak berkaitan dengan hasil penilaian yang dilaporkan. Kami hanya
menerima imbalan sesuai yang tercantum pada Proposal Penawaran Jasa Penilai Independen No.
RSR-K/PP/A.031122.03 tanggal 3 November 2022.

5. Penilaian ini dilakukan dengan memenuhi ketentuan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan
Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII-2018.

6. Penilai telah memenuhi persyaratan pendidikan profesional yang ditentukan dan/atau

diselenggarakan oleh Asosiasi Profesi Penilai yang diakui Pemerintah yaitu Masyarakat Profesi
Penilai Indonesia (MAPPI).

7. Penilai memiliki pemahaman atas objek penilaian yang dinilai.

8. Penilai melakukan (atau dalam kondisi tertentu tidak melakukan - lihat juga SPI 103 - Lingkup
Penugasan dan standar teknis lainnya pada seri 300) inspeksi terhadap objek penilaian yang
dinilai.

9. Tidak seorangpun, kecuali yang disebutkan dalam laporan penilaian, telah menyediakan bantuan
profesional dalam menyiapkan laporan penilaian.

10. Dalam mempersiapkan laporan penilaian ini kami telah bertindak secara independen tanpa
adanya konflik dan tidak terafiliasi dengan Perseroan, ataupun pihak-pihak yang terafiliasi
dengan perusahaan tersebut.

11. Lingkup pekerjaan telah diungkapkan pada ruang lingkup dan data-data yang dianalisis yang
diungkapkan dalam laporan penilaian diperoleh dari berbagai sumber yang diyakini dapat
dipertanggungjawabkan.

12. Analisis telah dilakukan untuk tujuan penilaian yang diungkapkan dalam laporan penilaian.

13. Penugasan penilaian profesional telah dilakukan terhadap objek penilaian pada tanggal penilaian
(Cut Off Date).

14. Opini Nilai yang dihasilkan dalam penugasan ini telah disajikan sebagai kesimpulan pada laporan
penilaian. Properti ini yang telah sesuai dengan asumsi-asumsi dan kondisi pembatas.

15. Penilai bertanggungjawab atas opini laporan penilaian properti.

Penilaian Aset, Atas Permintaan PT Bukit Baiduri Energi 3

Benar telah melakukan pemeriksaan dan penelitian terhadap properti tersebut di atas, yang telah
kami lakukan pada tanggal 25 dan 26 November 2022.

Jakarta, 11 Januari 2023

No. Nama Tanda Tangan

1. Penilai Publik/Penanggung Jawab:

Pangaloan Siahaan, S.T., MAPPI (Cert)

No. MAPPI: 01-S-01395
No. Izin Penilai: P-1.09.00090
No. STTD (OJK): STTD.PP-28/PM.2/2018 ………………………

2. Quality Control/Reviewer:

Natalia Sianipar, S.P. - Quality Control

No. MAPPI: 13-T-04478
No. Register Penilai: RMK-2017.00979 ………………………

Ir. Yusi Harianto - Reviewer

No. MAPPI: 10-T-02673
No. Register Penilai: RMK-2017.00981 ………………………

3. Penilai:

Maruli Parhorasan H, S.H.

No. MAPPI: 11-P-02743
No. Register Penilai: RMK-2021.04002 ………………………

Penilaian Aset, Atas Permintaan PT Bukit Baiduri Energi 4

 RINGKASAN PENILAIAN

Dasar Penugasan : Persetujuan Proposal Penawaran Jasa Penilai

Independen No. RSR-K/PP/A.031122.03 tanggal
3 November 2022 dari PT Bukit Baiduri Energi sebagai
Pemberi Tugas kepada KJPP Ruky, Safrudin & Rekan
sebagai Kantor Jasa Penilai Publik, tentang pengadaan
Jasa Penilai Aset untuk kepentingan PT Bukit Baiduri
Energi.

Objek Penilaian : Tanah seluas 585.364 m², terletak di Desa Loa Duri
Ulu, Kecamatan Loa Janan, Kabupaten Kutai, Provinsi
Kalimantan Timur.

Maksud Penilaian : Untuk memberikan opini Nilai Pasar dan indikasi Nilai
Likuidasi.

Tujuan Penilaian : Penjaminan utang atas objek penilaian.

Pendekatan dan Metodologi Penilaian : Pendekatan Pasar (Market Approach) Metode

Perbandingan Data Pasar.

Tanggal Penilaian : 25 November 2022.

Tanggal Investigasi Lapangan : 25 dan 26 November 2022.

Pengguna Laporan : PT Bank Mandiri (Persero) Tbk.

Nilai Pasar : Rp 251.700.000.000,-

Indikasi Nilai Likuidasi : Rp 170.317.000.000,-

Penilaian Aset, Atas Permintaan PT Bukit Baiduri Energi 5

 RINGKASAN NILAI
Luas Nilai Pasar Indikasi Nilai Likuidasi
Uraian
(m²) (Rp) (Rp)
LOKASI:
Desa Loa Duri Ulu, Kecamatan Loa Janan
Kabupaten Kutai, Provinsi Kalimantan Timur
Tanah 585.364 251.699.500.000 170.316.660.000
JUMLAH 251.699.500.000 170.316.660.000
DIBULATKAN 251.700.000.000 170.317.000.000
Catatan: Atas permintaan pemberi tugas, aset yang dinilai hanya tanah.

Penilaian Aset, Atas Permintaan PT Bukit Baiduri Energi 6

 DAFTAR ISI
HALAMAN
SURAT PENGANTAR 1
PERNYATAAN PENILAI 3
RINGKASAN PENILAIAN 5
RINGKASAN NILAI 6
DAFTAR ISI 7
1. DEFINISI DAN RUANG LINGKUP PENUGASAN 8
1.1. DASAR PENUGASAN DAN RUANG LINGKUP PENILAIAN 8
1.2. IDENTIFIKASI STATUS PENILAI 9
1.3. IDENTIFIKASI PEMBERI TUGAS DAN PENGGUNA LAPORAN 9
1.4. IDENTIFIKASI OBJEK PENILAIAN 9
1.5. IDENTIFIKASI BENTUK KEPEMILIKAN 9
1.6. JENIS MATA UANG YANG DIGUNAKAN 10
1.7. MAKSUD DAN TUJUAN PENILAIAN 10
1.8. DASAR NILAI 10
1.9. TANGGAL PENILAIAN SERTA TANGGAL INVESTIGASI 10
1.10. TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI 10
1.11. SIFAT DAN SUMBER INFORMASI YANG DAPAT DIANDALKAN 10
1.12. ASUMSI DAN SYARAT PEMBATASAN 11
1.13. PERSYARATAN ATAS PERSETUJUAN UNTUK PUBLIKASI 12
1.14. KONFIRMASI DASAR PENILAIAN 12
1.15. DEFINISI DAN ISTILAH YANG DIGUNAKAN DALAM PENILAIAN 12
1.16. PROSES PENILAIAN 14
1.17. PENDEKATAN DAN METODOLOGI 14
1.18. PEMILIHAN PENDEKATAN PENILAIAN DAN ALASAN PENERAPANNYA 15
1.19. INDEPENDENSI PENILAI 15
1.20. KEJADIAN PENTING SETELAH TANGGAL PENILAIAN 16
1.21. KESIMPULAN 16
2. ASPEK PASAR 17
2.1 PEREKONOMIAN GLOBAL 17
2.2 PEREKONOMIAN NASIONAL 17
2.3 PERKEMBANGAN EKONOMI MAKRO DAERAH 19
2.4 HARGA PROPERTI RESIDENSIAL 20
2.5 PENJUALAN PROPERTI RESIDENSIAL 22
2.6 PRAKIRAAN HARGA PROPERTI RESIDENSIAL 23
2.7 PEMBIAYAAN PROPERTI RESIDENSIAL 24
2.8 POTENSI BATUBARA INDONESIA 25
2.9 PROSPEK BISNIS BATUBARA 27
2.10 PROFIL PT BUKIT BAIDURI ENERGI 27
3. PENILAIAN ASET 28
3.1 LOKASI 28
3.2 RINGKASAN PENILAIAN 28
3.3 PENILAIAN TANAH 28

LAMPIRAN-LAMPIRAN
 FOTO-FOTO
 GAMBAR SITUASI TANAH
 GAMBAR PETA LOKASI DAN DATA PASAR
 GAMBAR PENCITRAAN GOOGLE EARTH
 FOTOCOPY LEGALITAS

Penilaian Aset, Atas Permintaan PT Bukit Baiduri Energi 7

1. DEFINISI DAN RUANG LINGKUP PENUGASAN

1.1. Dasar Penugasan dan Ruang Lingkup Penilaian

Dasar penugasan dan ruang lingkup penilaian ini adalah sesuai dengan persetujuan Proposal
Penawaran Jasa Penilai Independen No. RSR-K/PP/A.031122.03 tanggal 3 November 2022, penilaian
ini dilakukan atas permintaan PT Bukit Baiduri Energi.
Metode penilaian yang digunakan sesuai dengan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar
Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII-2018, dengan ruang lingkup yang meliputi inspeksi fisik aset,
investigasi data-data pembanding, dan menyampaikan laporan penilaian.
Jenis penilaian yang dilakukan adalah normal dan lengkap dengan jenis laporan terinci.
Secara garis besar ruang lingkup pekerjaan penilaian properti ini terdiri dari 3 tahap, yaitu:
1. Mengidentifikasi dan mengumpulkan data.
2. Kegiatan inspeksi lapangan.
3. Kegiatan penyusunan laporan penilaian.

1.1.1. Mengidentifikasi dan Mengumpulkan Data

Pada saat permulaan penugasan penilaian profesional, penilai properti wajib melakukan analisis
sifat, fakta, dan objek penilaian untuk:
1. Mengklarifikasi kebutuhan data dan melakukan diskusi dengan pemberi tugas guna memperoleh
kesepahaman atas penugasan penilaian profesional.
2. Mengidentifikasi, mengumpulkan, dan menganalisis data.
3. Menentukan penerapan Pendekatan Penilaian dan Metode Penilaian yang sesuai dan tepat.

1.1.2. Kegiatan Investigasi Lapangan

Kegiatan investigasi lapangan pada dasarnya merupakan upaya untuk memperoleh data, dokumen,
dan informasi yang dibutuhkan untuk dapat melakukan penilaian properti, meliputi:
1. Melakukan inspeksi (peninjauan secara langsung) ke lokasi objek properti dan survei lapangan
dengan berdasarkan pada dokumen data yang telah disiapkan oleh pemberi tugas.
2. Melakukan pemeriksaan terhadap properti yang diinspeksi untuk mengetahui, memastikan dan
mendata hal-hal seperti keberadaan dari fisik aset properti yang dinilai (melakukan verifikasi
untuk memeriksa kesesuaian antara data objek penilaian yang diperoleh dari pemberi tugas
dengan kondisi objek penilaian), kebenaran atas jenis/tipe properti dan titik lokasinya, kondisi
fisik properti saat inspeksi yaitu kondisi tanahnya (antara lain kondisi fisik, bentuk, ukuran elevasi,
topografi, keadaan permukaan, luasan, batas-batas, karakteristik umum wilayah, penggunaan
lahan pada saat tanggal penilaian, dan pengembangan yang ada) maupun informasi bangunannya
jika ada, sarana pendukungnya, kondisi aksesibilitasnya, identifikasi jenis kepemilikan atau
penguasaan objek penilaian, identitas pemegang hak atas objek penilaian, perjanjian-perjanjian
yang mengikat objek penilaian, dampak atas rencana tata ruang dan tata kota, permasalahan
properti di lapangan, melakukan pengambilan foto properti dan lingkungan di sekitarnya, serta
melakukan riset pasar properti yang dinilai.
3. Melakukan penelaahan atas data hasil inspeksi terhadap objek penilaian dan data pembanding,
dengan tujuan untuk mendapatkan data yang benar dan akurat.
4. Melakukan perhitungan dan analisis untuk suatu tujuan penilaian.

1.1.3. Kegiatan Penyusunan Laporan Penilaian

Kegiatan penyusunan Laporan Penilaian, meliputi hal-hal sebagai berikut:

Penilaian Aset, Atas Permintaan PT Bukit Baiduri Energi 8

1. Melakukan peng-input-an data hasil inspeksi.
2. Penyusunan Laporan Penilaian properti secara tertulis dalam Bahasa Indonesia dan dalam mata
uang Rupiah, dengan sistematika dan isi laporan secara umum sebagai berikut:
 Pengantar Laporan
 Pernyataan Penilai
 Ringkasan Penilaian
 Ringkasan Nilai
 Daftar Isi
 Definisi dan Lingkup Penugasan (dasar dan ruang lingkup penugasan penilaian, maksud dan
tujuan penilaian, dasar dan tanggal penilaian, pengguna laporan penilaian, pedoman dan
pengertian serta definisi, pendekatan dan metode penilaian secara umum, serta asumsi dan
kondisi pembatas).
 Penilaian Aset, Ringkasan Penilaian, dan Penjelasan Objek Penilaian
 Lampiran (peta lokasi dan foto objek penilaian)

1.2. Identifikasi Status Penilai

1. Penilai publik adalah rekan dari KJPP Ruky, Safrudin dan Rekan dengan kualifikasi sebagai berikut:
Nama Penilai : Pangaloan Siahaan, S.T., MAPPI (Cert)
No. Izin Penilai Publik : P-1.09.00090 (Bidang Jasa Penilaian Properti)
No. STTD (OJK) : STTD.PP-28/PM.2/2018

2. Penilai dalam posisi untuk memberikan penilaian objektif dan tidak memihak.
3. Penilai tidak mempunyai potensi benturan kepentingan dengan subjek dan objek penilaian.
4. Penilai memiliki kompetensi untuk melakukan penilaian.
5. Baik Quality Control/Reviewer dan Penilai dalam penugasan ini adalah satu kesatuan tim
penugasan di bawah koordinator penilai publik/berizin atau penanggung jawab laporan penilaian.

1.3. Identifikasi Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan

Pemberi tugas pekerjaan penilaian ini adalah PT Bukit Baiduri Energi, yang beralamat di Sahid
Sudirman Center Lt. 31, Jalan Jendral Sudirman, Kelurahan Karet Tengsin, Kecamatan Tanah Abang,
Kota Jakarta Pusat, Provinsi DKI Jakarta 10220.
Sesuai dengan Proposal Penawaran Jasa Penilai Independen No. RSR-K/PP/A.031122.03 tanggal
3 November 2022, laporan hasil penilaian ini akan digunakan oleh PT Bank Mandiri (Persero) Tbk,
yang beralamat di Gedung Plaza Mandiri Lt. 22, Jalan Jend. Gatot Subroto Kav. 36-38, Kota Jakarta
Selatan, Provinsi DKI Jakarta 12190.
Segala akibat yang timbul karena penggunaan laporan penilaian di luar kepentingan tersebut di atas
yang dilakukan oleh Pemberi Tugas maupun Pengguna Laporan, tidak menjadi tanggung jawab RSR.

1.4. Identifikasi Objek Penilaian

Objek dalam penilaian ini meliputi aset tetap berupa Tanah seluas 585.364 m², terletak di Desa Loa
Duri Ulu, Kecamatan Loa Janan, Kabupaten Kutai, Provinsi Kalimantan Timur.

1.5. Identifikasi Bentuk Kepemilikan

Objek dalam penilaian ini merupakan aset dengan bentuk kepemilikan tunggal, yang dimiliki oleh
PT Bukit Baiduri Energi.

Penilaian Aset, Atas Permintaan PT Bukit Baiduri Energi 9

1.6. Jenis Mata Uang yang Digunakan

Hasil penilaian dinyatakan dalam mata uang Rupiah.

1.7. Maksud dan Tujuan Penilaian

Maksud dan tujuan dari penugasan ini adalah untuk memberikan opini Nilai Pasar dan indikasi Nilai
Likuidasi yang akan digunakan untuk tujuan penjaminan utang atas objek penilaian.

Kami tidak merekomendasikan laporan ini digunakan untuk tujuan lainnya, karena tujuan penilaian
akan menentukan dasar nilai.

1.8. Dasar Nilai

Laporan penilaian ini digunakan oleh PT Bank Mandiri (Persero) Tbk, dengan tujuan penilaian dalam
rangka penjaminan utang atas objek penilaian untuk kepentingan PT Bukit Baiduri Energi, sehingga
dasar nilai yang akan disampaikan adalah Nilai Pasar dan indikasi Nilai Likuidasi.

1.9. Tanggal Penilaian serta Tanggal Investigasi

Pemeriksaan/investigasi dilaksanakan pada tanggal 25 dan 26 November 2022, sedangkan tanggal

penilaian adalah tanggal pada saat nilai dinyatakan dan diberlakukan yaitu tanggal 25 November
2022. Penulisan dan analisa dalam laporan ini berdasarkan tanggal penilaian dan pengamatan pada
tanggal investigasi.

1.10. Tingkat Kedalaman Investigasi

1. Tenaga Inspeksi dan Penilai telah melakukan investigasi lapangan terhadap objek penilaian pada
tanggal 25 dan 26 November 2022, didampingi oleh Bapak Fihrin Malasa (Finance & Acc
Mananger). Tenaga inspeksi RSR Jagakarsa yaitu Yakhin Whira Wijaya Saragih dan Kevin
Hermanto, Penilai RSR Jagakarsa yaitu Maruli Parhorasan H, S.H.

2. Kami mengingatkan bahwa kami tidak melakukan pengukuran menyeluruh untuk menghitung
luas tanah yang dinilai. Namun demikian, kami melakukan pengecekan terhadap batas-batas
serta melakukan verifikasi terhadap bentuk dan luas tanah, seperti yang tercantum dalam
dokumen tanah yang kami terima. Kami mengasumsikan bahwa besaran luas yang digunakan
dalam penilaian ini sesuai dengan besaran luas yang dinyatakan dalam salinan surat tanah
tersebut di atas, selain itu lokasi dan batas-batas tanah kami anggap sesuai dengan yang ditunjuk
oleh pemberi tugas.

3. Kami tidak melakukan penyelidikan atas masalah lingkungan yang berkaitan dengan pencemaran.
Apabila tidak diinformasikan lain, penilaian kami berdasarkan pada asumsi mengenai tidak
adanya pencemaran yang dapat berpengaruh terhadap nilai.

4. Tanah yang dinilai sebagian besar berupa tanah pertanian (sawah dan kebun) dan di tengah tanah
ini terdapat makam yang tidak aktif yang berbatasan dengan tanah milik PT BBE.

1.11. Sifat dan Sumber Informasi yang Dapat Diandalkan

1. Data-data dan/atau dokumen-dokumen kepemilikan yang diterima dari Pemberi Tugas dianggap
benar, baik, tidak bermasalah, dan dapat diandalkan. Penilai tidak melakukan verifikasi ataupun
pengecekan legalitas terhadap data dan dokumen tersebut.

2. Data-data yang relevan yang digunakan dalam penilaian ini bersumber hasil inspeksi, informasi
yang dipublikasikan, data riset, database yang dimiliki KJPP, atau data yang diperoleh dari
Pemerintah.

Penilaian Aset, Atas Permintaan PT Bukit Baiduri Energi 10

3. Informasi, perkiraan, dan pendapat yang kami peroleh dari berbagai sumber, kami anggap
merupakan informasi yang dapat dipercaya kebenarannya. Oleh karenanya kami tidak melakukan
pengecekan lebih lanjut. Bilamana di kemudian hari diketahui ada informasi yang tidak benar
yang diberikan kepada kami, maka kami tidak dapat diminta pertanggung jawabannya.

4. Penerapan, dalam penilaian untuk tujuan Penjaminan Utang (KEPI & SPI Edisi VII-2018, SPI 202,
5.4.c) menjelaskan bahwa Penilai harus berdasarkan kondisi pasar dalam melakukan penilaian
dan memberikan kajian terhadap resiko yang melekat pada properti, untuk saat ini maupun di
masa mendatang. Perubahan yang tidak biasa pada nilai suatu properti atau pasar properti
pembanding harus dikemukakan dalam laporan penilaian.

1.12. Asumsi dan Syarat Pembatasan

1. Properti yang tercakup dalam penilaian ini dianggap berada di bawah kepemilikan yang sah
secara hukum.

2. Semua tuntutan gugatan sengketa dan hipotik yang masih berjalan, jika ada dapat diabaikan dan
properti yang dinilai seolah-olah bersih di bawah tanggung jawab pemilik.

3. Penilaian ini berdasarkan daftar aset yang kami terima dari pihak pemberi tugas.

4. Penilai telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang digunakan dalam proses
penilaian.

5. Penilai tidak melakukan pengecekan legalitas karena profesi penilai bukan konsultan di bidang
hukum, kami asumsikan bahwa surat-surat yang berhubungan dengan properti ini adalah baik,
dapat diperjualbelikan, dan bebas dari sengketa atau ikatan-ikatan lainnya.

6. Penilai tidak melakukan penyelidikan dan juga tidak merupakan tanggung jawab penilai jika ada
persoalan-persoalan yang berhubungan dengan hak milik atau utang/kerugian atas properti yang
dinilai.

7. Sebatas yang diketahui oleh penilai, setiap data dan fakta yang dikemukakan dalam laporan ini
adalah benar dan teliti.

8. Nilai yang dilaporkan dinyatakan dalam Rupiah yang didasari pemahaman bahwa pasar properti
dimaksud dalam mata uang Rupiah. Untuk itu penggunaan mata uang selain Rupiah dinyatakan
tidak berlaku.

9. RSR, di mana dalam hal ini penilai maupun segenap karyawannya tidak mempunyai kepentingan
finansial terhadap kekayaan yang dinilai dan fee profesional atas penilaian ini sama sekali tidak
tergantung besarnya nilai yang dilaporkan.

10. Penilaian ini telah dilakukan sesuai dengan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Kode Etik
Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI).

11. Standar penilaian dalam laporan penilaian ini merupakan standar yang berlaku dalam KEPI & SPI
Edisi VII-2018.

12. Pihak manapun tidak mempunyai hak untuk mengumumkan ataupun mempergunakan laporan
ini dan untuk apapun tanpa persetujuan dari pemilik laporan.

13. Laporan penilaian ini dianggap berlaku apabila terdapat cap atau stempel RSR dan
ditandatangani oleh penilai berizin yang tertera namanya di atas.

14. Laporan penilaian ini tidak dapat digunakan untuk kepentingan Pasar Modal/Otoritas Jasa
Keuangan.

Penilaian Aset, Atas Permintaan PT Bukit Baiduri Energi 11

15. Kami tidak merekomendasikan laporan ini digunakan untuk tujuan lainnya, karena tujuan
penilaian akan menentukan dasar nilai.

16. Tanggung jawab Penilai terbatas kepada pemberi tugas dan Penilai tidak bertanggung jawab
terhadap pihak lain yang menggunakan laporan penilaian ini. Pihak lain yang menggunakan
laporan ini bertanggung jawab atas segala risiko yang timbul.

17. Bahwa Perseroan harus memberikan ganti rugi dan jaminan dari segala gangguan kepada RSR
dari dan terhadap gugatan, tanggung jawab, biaya, dan pengeluaran (termasuk akan tetapi tidak
terbatas pada biaya hukum dan waktu yang telah diberikan) ditujukan pada, dibayarkan atau
ditimbulkan oleh RSR pada setiap saat dan berbagai cara yang ditimbulkan sehubungan dengan
dikeluarkannya Laporan Penilaian atas aset dimaksud, kecuali sejauh telah ditentukan dalam
perjanjian sebelumnya.

18. Penilai bertanggung jawab atas pelaksanaan penilaian, laporan penilaian, serta kesimpulan nilai
akhir.

19. Perlu kami ingatkan kemungkinan adanya ketidakpastian nilai pada kondisi ekonomi dan pasar
yang tidak menentu (tidak stabil/kondisi ketidakseimbangan) berhubung dengan terjadinya
pandemi Covid-19 saat ini.

1.13. Persyaratan Atas Persetujuan untuk Publikasi

KJPP Ruky, Safrudin dan Rekan tidak memperbolehkan penggunaan seluruh, sebagian ataupun
sebagai rujukan dari Penilaian dari Laporan ini dalam dokumen, edaran, pernyataan, referensi
ataupun dipublikasikan dalam bentuk apapun juga tanpa izin tertulis dari KJPP Ruky, Safrudin dan
Rekan (KEPI & SPI Edisi VII-2018, SPI 103, 5.3.a.12).

1.14. Konfirmasi Dasar Penilaian

Analisis, opini, dan kesimpulan yang dibuat oleh penilai, serta laporan penilaian telah dibuat dengan
memenuhi ketentuan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi
VII-2018.

1.15. Definisi dan Istilah yang digunakan dalam Penilaian

Laporan Penilaian ini disusun sesuai dengan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian
Indonesia (SPI) Edisi VII-2018 seperti yang ditetapkan oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia
(MAPPI). Istilah-istilah yang digunakan dalam penilaian didefinisikan oleh KEPI & SPI Edisi VII-2018
sebagai berikut:

1. Nilai (Value)

Nilai adalah suatu opini dari manfaat ekonomi atas kepemilikan aset, atau harga yang paling
mungkin dibayarkan untuk suatu aset dalam pertukaran, sehingga nilai bukan merupakan fakta. Aset
diartikan juga sebagai barang dan jasa. (KEPI & SPI Edisi VII-2018, KPUP, 4.4).

2. Nilai Pasar (Market Value)

Nilai Pasar yang didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar
untuk penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat
membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang
pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan. (KEPI & SPI Edisi VII-2018, SPI 101,
3.1).

Penilaian Aset, Atas Permintaan PT Bukit Baiduri Energi 12

Konsep Nilai Pasar tidak harus tergantung pada transaksi sebenarnya yang terjadi pada tanggal
penilaian. Nilai Pasar lebih merupakan estimasi harga yang mungkin terjadi dalam penjualan pada
tanggal penilaian sesuai dengan persyaratan definisi Nilai Pasar. Nilai Pasar merupakan representasi
atas harga yang disepakati pembeli dan penjual pada waktu itu sesuai definisi Nilai Pasar, yang
sebelumnya masing-masing pihak telah mempunyai cukup waktu untuk menguji kemungkinan dan
kesempatan lain serta menyadari bahwa kemungkinan akan diperlukan waktu untuk menyiapkan
kontrak formal dan dokumentasi lainnya. (KEPI & SPI Edisi VII-2018, SPI 101, 6.2).

Nilai Pasar dipahami sebagai nilai dari suatu asset yang diestimasi tanpa memperhatikan biaya
penjualan atau pembelian dan tanpa dikaitkan dengan setiap pengenaan pajak pengalihan yang
terkait (sesuai definisi dalam KEPI & SPI Edisi VII-2018, SPI 101, 3.3).

3. Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use)

Didefinisikan sebagai penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu aset, yang secara fisik
dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diizinkan, secara finansial
layak, dan menghasilkan nilai tertinggi dari aset tersebut. (KEPI & SPI Edisi VII-2018, KPUP, 10.1).

4. Harga (Price)

Harga adalah sejumlah uang yang diminta, ditawarkan, atau dibayarkan untuk suatu aset. Karena
kemampuan keuangan, motivasi, atau kepentingan khusus dari pembeli atau penjual, harga yang
dibayarkan mungkin berbeda dengan nilai dari aset tersebut berdasarkan anggapan pihak lain. (KEPI
& SPI Edisi VII-2018, KPUP, 4.2).

5. Biaya (Cost)

Biaya adalah sejumlah uang yang diperlukan untuk memperoleh atau menciptakan suatu aset. Ketika
aset telah diperoleh atau diciptakan biaya merupakan suatu fakta. Harga berhubungan dengan biaya,
karena harga yang dibayar untuk suatu aset menjadi biaya bagi pembeli. (KEPI & SPI Edisi VII-2018,
KPUP, 4.3).

6. Nilai Likuidasi (Liquidation Value)

Yang dimaksud dengan Nilai Likuidasi adalah sejumlah uang yang mungkin diterima dari penjualan
suatu aset dalam jangka waktu yang relatif pendek untuk dapat memenuhi jangka waktu pemasaran
dalam definisi Nilai Pasar. Pada beberapa situasi, Nilai Likuidasi dapat melibatkan penjual yang tidak
berminat menjual, dan pembeli yang membeli dengan mengetahui situasi yang tidak
menguntungkan penjual. Definisi di atas berlaku untuk penilaian aset tetap yang umumnya berlaku
dalam konteks jaminan pembiayaan dan lelang aset. Penilai harus menyatakan dasar nilai ini sebagai
indikasi Nilai Likuidasi. Dasar nilai ini seharusnya hanya dapat diberikan dalam hal terjadinya kredit
macet atau gagal bayar pembiayaan. (KEPI & SPI Edisi VII-2018, SPI 102, 3.5.b). Indikasi nilai ini
hanya merupakan estimasi awal yang tidak mengikat dan tidak dapat digunakan pada saat terjadi
pelepasan kredit macet atau pengambilalihan aset jaminan oleh Bank.

7. Biaya Reproduksi Baru (Reproduction Cost New)

Biaya reproduksi baru merupakan estimasi biaya untuk mereproduksi suatu properti baru yang
sama/identik dengan properti yang dinilai, berdasarkan harga pasaran setempat pada tanggal
penilaian. (KEPI & SPI Edisi VII-2018, PPI 08, 3.3.a).

8. Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New)

Biaya pengganti baru merupakan estimasi biaya untuk membuat suatu properti baru yang setara
dengan properti yang dinilai, berdasarkan harga pasaran setempat pada tanggal penilaian. (KEPI &
SPI Edisi VII-2018, PPI 08, 3.3.b).

Penilaian Aset, Atas Permintaan PT Bukit Baiduri Energi 13

1.16. Proses Penilaian

Proses Penilaian adalah suatu proses pengumpulan data-data properti, menganalisa, dan
memberikan kesimpulan nilai properti berupa Nilai Pasar (Market Value) dengan menggunakan
pendekatan pasar, pendekatan pendapatan, dan pendekatan biaya.

1.17. Pendekatan dan Metodologi

Pendekatan Penilaian adalah suatu cara untuk memperkirakan nilai dengan menggunakan salah satu
atau lebih Metode Penilaian. Terdapat beberapa metode yang lazim digunakan dalam penilaian
suatu properti/aset.

Prinsipnya semua metode dapat diaplikasikan terhadap semua jenis properti, tetapi pada
kenyataannya ada beberapa metode yang kurang sesuai atau terpaksa tidak dapat digunakan,
sehubungan dengan data-data yang disyaratkan oleh metode bersangkutan tidak terpenuhi atau
lebih disebabkan oleh tujuan dari pada penilaian itu sendiri. Untuk kasus-kasus tertentu, penilaian
suatu properti/aset dapat melibatkan beberapa metode sebelum hasil akhir diperoleh. Keputusan
mengenai dasar metodologi yang akan digunakan dalam penilaian ini akan diuraikan pada masing-
masing penilaian aset bersangkutan. Metodologi yang umum digunakan dalam penilaian ini dapat
dijelaskan sebagai berikut:

1. Pendekatan Pasar (Market Approach)

Pendekatan Pasar (Market Approach) adalah Pendekatan Penilaian yang menggunakan data
transaksi atau penawaran atas properti yang sebanding dan sejenis dengan objek penilaian yang
didasarkan pada suatu proses perbandingan dan penyesuaian.

Dengan metode ini, penilaian atas suatu properti/aset dilakukan dengan membandingkan secara
langsung dengan properti/aset lain yang sejenis atau hampir sama yang terdapat di pasar. Metode ini
akan menghasilkan penilaian yang akurat apabila properti/aset yang dinilai dengan properti/aset
yang menjadi pembanding mempunyai perbedaan yang relatif kecil atau masih dalam toleransi yang
wajar.

Perhitungan dilakukan dengan membandingkan data pasar berupa penawaran atau transaksi yang
terjadi atas beberapa properti/aset sejenis dan kemudian melakukan analisa hubungan korelasi dari
faktor-faktor yang berpengaruh untuk menentukan nilai aset yang menjadi objek penilaian.

Apabila properti/aset yang dinilai mempunyai faktor yang lebih baik dari data, maka penyesuaiannya
berupa penambahan nilai (positif), sebaliknya bila properti/aset yang dinilai mempunyai faktor yang
kurang dari data, maka penyesuaiannya adalah pengurangan nilai (negatif). Besarnya penyesuaian
tersebut akan sangat tergantung pada jenis properti dan data-data pembanding yang tersedia.

Faktor-faktor yang menjadi pertimbangan dalam melakukan penyesuaian akan berbeda-beda pada
tiap jenis properti. Faktor-faktor yang menjadi pertimbangan dalam penilaian dijelaskan pada
masing-masing penilaian objek.

2. Pendekatan Pendapatan (Income Approach)

Pendekatan Pendapatan (Income Approach) adalah Pendekatan Penilaian yang didasarkan pada
pendapatan dan biaya dari objek penilaian per periode tertentu, yang dapat dihasilkan oleh objek
penilaian, yang kemudian dikapitalisasikan.

Pendapatan di masa yang akan datang dari properti tersebut merupakan keuntungan bagi pemilik.
Dari pengertian tersebut, nilai dari suatu properti tergantung pada kemampuan properti itu untuk
mendapatkan keuntungan.

Penilaian Aset, Atas Permintaan PT Bukit Baiduri Energi 14

Pendekatan Pendapatan (Income Approach) lazim digunakan dalam penilaian properti yang
menghasilkan (Income Producing Property). Nilai properti merupakan fungsi dari pendapatan yang
dapat dihasilkan oleh properti tersebut. Konsep dasar pendekatan ini adalah investasi jangka
panjang, maka berkaitan langsung dengan tingkat balikan (rate of return) yang diharapkan investor.
Rate of return merupakan representasi risiko dan tingkat penghasilan yang diharapkan dari investasi
properti tersebut.

Jika pendapatan bersih per tahun dianggap stabil selama masa operasional dan bersifat tak terhingga
atau terus menerus, maka pendapatan bersih yang dihasilkan pada tahun tertentu oleh suatu
properti dapat dikapitalisasi langsung menjadi nilai dari properti bersangkutan selama tingkat
kapitalisasi yang yang digunakan adalah tingkat kapitalisasi (yield) yang berlaku umum di pasar
properti bersangkutan. Metode ini disebut Kapitalisasi Langsung.

Apabila pendapatan dari properti yang akan dinilai tidak dapat dianggap tetap, maka penilaiannya
dapat menggunakan Metode Arus Kas yang Didiskontokan atau lebih dikenal dengan istilah metode
DCF (Discounted Cash Flow). Dengan pendekatan ini, nilai dari suatu properti adalah sejumlah nilai
kini dari NOI (Net Operasional Income), yang akan diperoleh dari hasil operasional properti tersebut
termasuk didalamnya Terminal Value jika pada akhir tahun proyeksi diasumsikan masih terdapat
sejumlah pendapatan yang akan berlangsung secara terus menerus dan stabil.

3. Pendekatan Biaya (Cost Approach)

Konsep dasar pendekatan biaya adalah suatu pendekatan yang digunakan untuk mendapatkan
indikasi nilai dengan perkiraan biaya yang diperlukan untuk menggantikan, memperbaiki, atau
membangun kembali properti ke kondisi yang secara substansial sama dengan, tapi tidak lebih baik
atau lebih ekstensif dari kondisi baru yang meliputi biaya/harga bahan, upah buruh, biaya supervisi,
biaya tetap kontraktor termasuk keuntungan, biaya tenaga ahli teknik termasuk semua pengeluaran
yang berkaitan seperti biaya angkutan, asuransi, biaya pemasangan, bea masuk, Pajak Pertambahan
Nilai (PPN) bila ada, tetapi tidak termasuk biaya upah lembur dan premi/bonus. Pendekatan ini juga
memperkirakan depresiasi (penyusutan) internal dan eksternal properti tersebut dari estimasi
pembuatan barunya. Metode penyusutan yang digunakan adalah metode garis lurus (straight line)
dengan membagi (umur aktual properti) dengan (umur ekonomis properti), sehingga didapatkan
indikasi nilai yang merupakan cerminan Nilai Pasar (Market Value).

1.18. Pemilihan Pendekatan Penilaian dan Alasan Penerapannya

Menurut opini kami, Pendekatan Pasar (Market Approach) dengan Metode Perbandingan Data Pasar
adalah yang paling tepat digunakan, mengingat karakteristik dari aset-aset tersebut.

Hierarki tiga pendekatan dalam proses penilaian yaitu Pendekatan Pasar, Pendekatan Pendapatan,
dan Pendekatan Biaya (KEPI & SPI Edisi VII-2018, SPI 300, 5.19).

Pendekatan Pasar (Market Approach) digunakan untuk mendapatkan Nilai Pasar dari objek dengan
Metode Perbandingan Data Pasar yaitu dengan cara membandingkan beberapa data penawaran/
transaksi dari objek penilaian yang sejenis dan sebanding tersedia di sekitar lokasi penilaian. Ini
dilakukan dengan mengadakan penyesuaian terhadap perbedaan-perbedaan yang ada antara yang
objek penilaian dengan data penawaran/transaksi yang digunakan.

1.19. Independensi Penilai

Dalam mempersiapkan Laporan Penilaian ini, kami telah bertindak secara independen tanpa adanya
konflik dan tidak terafiliasi dengan Pemberi Tugas, ataupun pihak-pihak yang terafiliasi. Kami juga
tidak mempunyai kepentingan atau keuntungan pribadi berkaitan dengan penugasan ini.
Selanjutnya, Laporan Penilaian ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan atau merugikan
pada pihak manapun.

Penilaian Aset, Atas Permintaan PT Bukit Baiduri Energi 15

Imbalan yang kami terima adalah sama sekali tidak dipengaruhi oleh indikasi nilai yang dihasilkan
dari proses analisis penilaian ini dan kami hanya menerima imbalan sesuai yang tercantum pada
Proposal Penawaran Jasa Penilai Independen No. RSR-K/PP/A.031122.03 tanggal 3 November 2022.

1.20. Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian

Sepanjang pengetahuan kami, antara tanggal penilaian dan tanggal laporan penilaian tidak ada
kejadian penting yang terkait dengan properti yang dinilai.

1.21. Kesimpulan

Dengan menggunakan cara-cara penilaian yang lazim, serta memperhatikan semua faktor-faktor
seperti yang terdapat dalam laporan ini dan berdasarkan pada asumsi dan syarat-syarat pembatasan
yang berlaku, kami berpendapat bahwa Nilai Pasar dari aset tersebut di atas pada tanggal
25 November 2022 adalah:

Rp 251.700.000.000,-
(Dua Ratus Lima Puluh Satu Miliar Tujuh Ratus Juta Rupiah)

Indikasi Nilai Likuidasi dari aset tersebut di atas pada tanggal 25 November 2022 adalah:

Rp 170.317.000.000,-
(Seratus Tujuh Puluh Miliar Tiga Ratus Tujuh Belas Juta Rupiah)

Penilaian Aset, Atas Permintaan PT Bukit Baiduri Energi 16

2. ASPEK PASAR

2.1 Perekonomian Global

Perekonomian global berisiko tumbuh lebih rendah disertai dengan tingginya tekanan inflasi dan
ketidakpastian pasar keuangan global. Penurunan pertumbuhan ekonomi diprakirakan akan lebih
besar pada tahun 2023 terutama di Amerika Serikat (AS), Eropa, dan Tiongkok, bahkan disertai
dengan risiko resesi di sejumlah negara maju. Volume perdagangan dunia juga tetap rendah.
Di tengah perlambatan ekonomi, disrupsi pasokan meningkat sehingga mendorong harga energi
bertahan tinggi. Tekanan inflasi global semakin tinggi seiring dengan ketegangan geopolitik,
kebijakan proteksionisme yang masih berlangsung, serta terjadinya fenomena heatwave di beberapa
negara. Inflasi di negara maju maupun emerging market meningkat tinggi, bahkan inflasi inti berada
dalam tren meningkat sehingga mendorong bank sentral di banyak negara melanjutkan kebijakan
moneter agresif. Perkembangan terkini menunjukkan kenaikan Fed Fund Rate yang lebih tinggi dan
diprakirakan masih akan meningkat. Perkembangan tersebut mendorong semakin kuatnya mata
uang Dolar AS dan semakin tingginya ketidakpastian di pasar keuangan global, sehingga mengganggu
aliran investasi portofolio dan tekanan nilai tukar di negara-negara emerging market, termasuk
Indonesia. 

2.2 Perekonomian Nasional

Perbaikan ekonomi nasional terus berlanjut dengan semakin membaiknya permintaan domestik dan

tetap positifnya kinerja ekspor. Konsumsi swasta tumbuh tinggi didukung dengan kenaikan
pendapatan, tersedianya pembiayaan kredit, dan semakin kuatnya keyakinan konsumen, seiring
dengan semakin meningkatnya mobilitas. Dorongan terhadap konsumsi rumah tangga juga didukung
oleh kebijakan Pemerintah yang menambah bantuan sosial untuk menjaga daya beli masyarakat,
utamanya kelompok bawah, dari dampak kenaikan inflasi sebagai konsekuensi pengalihan subsidi
BBM. Kenaikan permintaan domestik juga terjadi pada investasi, khususnya investasi non bangunan.
Berlanjutnya perbaikan ekonomi domestik tersebut tercermin pada perkembangan beberapa
indikator dini pada Agustus 2022 dan hasil survei Bank Indonesia terakhir, seperti keyakinan
konsumen, penjualan eceran, dan Purchasing Managers' Index (PMI) Manufaktur yang terus
membaik.

Dari sisi eksternal, kinerja ekspor diprakirakan tetap baik, khususnya CPO, batubara, serta besi dan
baja seiring dengan permintaan beberapa mitra dagang utama yang masih kuat dan kebijakan
Pemerintah untuk mendorong ekspor CPO dan pelonggaran akses masuk wisatawan mancanegara.
Secara spasial, kinerja positif ekspor ditopang oleh seluruh wilayah, terutama Kalimantan dan
Sumatera, yang tetap tumbuh kuat. Perbaikan ekonomi nasional juga tercermin pada kinerja
lapangan usaha utama, seperti Industri Pengolahan, Pertambangan, dan Pertanian. Dengan
perkembangan tersebut, pertumbuhan ekonomi 2022 diprakirakan tetap bias ke atas dalam kisaran
proyeksi Bank Indonesia pada 4,5-5,3%. 

Stabilitas nilai tukar Rupiah tetap terjaga di tengah meningkatnya ketidakpastian pasar keuangan
global. Nilai tukar pada 21 September 2022 terdepresiasi 1,03% (ptp) dibandingkan dengan akhir
Agustus 2022. Perkembangan nilai tukar yang tetap terjaga tersebut ditopang oleh pasokan valas
domestik dan persepsi positif terhadap prospek perekonomian domestik, serta langkah-langkah
stabilisasi Bank Indonesia. Nilai tukar Rupiah sampai dengan 21 September 2022 terdepresiasi 4,97%
(ytd) dibandingkan dengan level akhir 2021, relatif lebih baik dibandingkan dengan depresiasi mata
uang sejumlah negara berkembang lainnya, seperti India 7,05%, Malaysia 8,51%, dan Thailand
10,07%. Ke depan, Bank Indonesia terus memperkuat kebijakan stabilisasi nilai tukar Rupiah sesuai
dengan nilai fundamentalnya untuk mendukung upaya pengendalian inflasi dan stabilitas makro
ekonomi. 

Penilaian Aset, Atas Permintaan PT Bukit Baiduri Energi 17

Tekanan inflasi meningkat didorong oleh masih tingginya harga energi dan pangan global,
serta dampak dari penyesuaian harga BBM di dalam negeri. Inflasi Indeks Harga Konsumen (IHK)
Agustus 2022 tercatat sebesar 4,69% (yoy) seiring dengan meningkatnya inflasi kelompok harga
diatur Pemerintah (administered prices) yang sebesar 6,84% (yoy) dan inflasi inti yang menjadi 3,04%
(yoy). Sementara itu, inflasi kelompok pangan bergejolak (volatile food) menurun menjadi 8,93%
(yoy) sejalan dengan peningkatan pasokan dari daerah sentra produksi.

Tekanan inflasi IHK diprakirakan meningkat, didorong oleh penyesuaian harga BBM subsidi di tengah
masih tingginya harga energi dan pangan global. Inflasi inti dan ekspektasi inflasi diprakirakan
meningkat akibat dampak lanjutan (second round effect) dari penyesuaian harga BBM dan
menguatnya tekanan inflasi dari sisi permintaan. Berbagai perkembangan tersebut diprakirakan
mendorong inflasi tahun 2022 melebihi batas atas sasaran 3,0±1%, dan karenanya diperlukan sinergi
kebijakan yang lebih kuat antara Pemerintah Pusat dan Daerah dengan Bank Indonesia baik dari sisi
pasokan maupun sisi permintaan untuk memastikan inflasi kembali ke sasarannya pada paruh kedua
2023. 

Kondisi likuiditas di perbankan dan perekonomian tetap terjaga. Penyesuaian secara bertahap GWM

Rupiah dan pemberian insentif GWM sejak 1 Maret sampai 15 September 2022 telah menyerap
likuiditas perbankan sekitar Rp 269,3 triliun. Penyerapan likuiditas tersebut tidak mengurangi
kemampuan perbankan dalam penyaluran kredit/pembiayaan kepada dunia usaha maupun
partisipasi dalam pembelian SBN untuk pembiayaan APBN. Pada Agustus 2022, rasio Alat Likuid
terhadap Dana Pihak Ketiga (AL/DPK) masih tinggi mencapai 26,52%.

Likuiditas perekonomian juga tetap longgar, tercermin pada uang beredar dalam arti sempit (M1)
dan luas (M2) yang tumbuh masing-masing sebesar 13,7% (yoy) dan 9,5% (yoy). Lebih lanjut, dalam
rangka pelaksanaan Kesepakatan Bersama Bank Indonesia dan Kementerian Keuangan, Bank
Indonesia  hingga 20 September 2022 melanjutkan pembelian SBN di pasar perdana sejalan dengan
program pemulihan ekonomi nasional serta pembiayaan penanganan kesehatan dan kemanusiaan
dalam rangka penanganan dampak pandemi Covid-19 sebesar Rp 102,3 triliun. Pelaksanaan
operation twist telah mendorong imbal hasil SBN tenor jangka pendek meningkat sementara imbal
hasil SBN tenor jangka panjang relatif terjaga. Sementara itu, suku bunga IndONIA pada
20 September 2022 naik 58 bps dibandingkan dengan akhir Juli 2022 menjadi sebesar 3,38%. 

Intermediasi perbankan  terus membaik dan mendukung pemulihan ekonomi. Pertumbuhan kredit

pada Agustus 2022 tercatat sebesar 10,62% (yoy), ditopang oleh peningkatan di seluruh jenis kredit
dan pada mayoritas sektor ekonomi. Pemulihan intermediasi juga terjadi pada perbankan syariah,
dengan pertumbuhan pembiayaan sebesar 18,7% (yoy) pada Agustus 2022. Dari sisi penawaran,
berlanjutnya perbaikan intermediasi perbankan didukung oleh standar penyaluran kredit yang tetap
longgar, seiring membaiknya appetite perbankan dalam penyaluran kredit terutama di sektor
Pertanian, Industri, Konstruksi, dan Perdagangan.

Suku bunga perbankan masih dalam tren menurun. Di pasar dana, suku bunga deposito 1 bulan
perbankan turun sebesar 44 bps menjadi 2,90% pada Agustus 2022 dari Agustus 2021. Di pasar
kredit, suku bunga kredit menunjukkan penurunan 48 bps pada periode yang sama menjadi 8,94%.
Dari sisi permintaan, peningkatan intermediasi ditopang oleh pemulihan kinerja korporasi dan rumah
tangga yang terus berlanjut. Kinerja korporasi tercermin dari tingkat penjualan dan belanja modal
yang tetap tumbuh tinggi, terutama di sektor Pertanian, Pertambangan, Industri, dan Perdagangan,
serta penerimaan pajak dari korporasi yang meningkat. Kinerja rumah tangga tercermin dari
konsumsi dan investasi rumah tangga yang membaik sejalan dengan optimisme konsumen. Di
segmen UMKM, pertumbuhan kredit UMKM tercatat sebesar 16,77% (yoy) pada Agustus 2022,
terutama didukung oleh segmen mikro.   

Penilaian Aset, Atas Permintaan PT Bukit Baiduri Energi 18

Ketahanan sistem keuangan, khususnya perbankan, tetap terjaga baik dari sisi permodalan maupun
likuiditas. Permodalan perbankan tetap kuat dengan rasio kecukupan modal (Capital Adequacy
Ratio/CAR) Juli 2022 tetap tinggi sebesar 24,86%. Seiring dengan kuatnya permodalan, risiko tetap
terkendali yang tercermin dari rasio kredit bermasalah (Non Performing Loan /NPL) pada Juli 2022
yang tercatat 2,90% (bruto) dan 0,82% (neto). Likuiditas perbankan pada Agustus 2022 tetap terjaga
didukung pertumbuhan Dana Pihak Ketiga (DPK) sebesar 7,77% (yoy), meskipun lebih rendah
dibandingkan pertumbuhan pada Juli 2022 sebesar 8,59%. Perlambatan DPK dikontribusikan oleh
peningkatan konsumsi masyarakat, belanja modal korporasi, dan preferensi penempatan dana pada
aset keuangan lain yang terindikasi dari nilai kepemilikan Surat Berharga Negara (SBN).

Hasil simulasi Bank Indonesia juga menunjukkan bahwa ketahanan perbankan masih terjaga. Namun,
sejumlah faktor risiko, baik dari sisi kondisi makroekonomi domestik maupun gejolak eksternal, tetap
perlu diwaspadai potensi dampaknya pada laju pemulihan intermediasi ke depan. Bank Indonesia
terus memperkuat implementasi kebijakan sistem pembayaran dan akselerasi digitalisasi untuk
mendukung pemulihan ekonomi. 

Di tengah tantangan tekanan inflasi, transaksi ekonomi dan keuangan digital tetap mengalami
kenaikan ditopang oleh meningkatnya akseptasi dan preferensi masyarakat dalam berbelanja daring,
perluasan dan kemudahan sistem pembayaran digital, serta akselerasi digital banking. Nilai transaksi
Uang Elektronik (UE) pada Agustus 2022 tumbuh 43,24% (yoy) mencapai Rp 35,5 triliun dan nilai
transaksi digital banking meningkat 31,40% (yoy) menjadi Rp 4.557,5 triliun sejalan dengan
normalisasi mobilitas masyarakat. Sementara itu, nilai transaksi pembayaran menggunakan kartu
Automatic Teller Machine (ATM), kartu debet, dan kartu kredit mengalami peningkatan 34,72% (yoy)
menjadi Rp 722,5 triliun. Bank Indonesia terus mendorong inovasi sistem pembayaran dengan
melanjutkan persiapan implementasi Kartu Kredit Pemerintah (KKP) Domestik secara bertahap,
antara lain melalui pengembangan KKP Domestik berbasis kartu untuk meningkatkan akseptasi dan
transaksi KKP Domestik termasuk efisiensi transaksi Pemerintah. Di sisi lain, jumlah Uang Kartal Yang
Diedarkan (UYD) pada Agustus 2022 meningkat 6,96% (yoy) mencapai Rp 902,7 triliun. Bank
Indonesia terus memastikan ketersediaan uang Rupiah dengan kualitas yang terjaga di seluruh
wilayah NKRI, termasuk peredaran Uang Rupiah Kertas Tahun Emisi 2022.

2.3 Perkembangan Ekonomi Makro Daerah

Kinerja ekonomi Provinsi Kalimantan Timur (Kaltim) pada triwulan III 2022 melanjutkan tren
perbaikan dan meningkat dibandingkan triwulan sebelumnya didorong oleh kinerja positif hampir
seluruh lapangan usaha. Peningkatan kinerja ekonomi Kaltim bersumber dari peningkatan kinerja
hampir seluruh LU utama. Di sisi pengeluaran, seluruh komponen menunjukkan kinerja
pertumbuhan yang lebih tinggi dibandingkan triwulan sebelumnya.

2.3.1 Keuangan Pemerintah Daerah

Kinerja keuangan pemerintah daerah mengindikasikan adanya perbaikan baik dari realisasi
pendapatan maupun belanja pemerintah. Di tingkat provinsi, perbaikan kinerja keuangan
pemerintah daerah utamanya disebabkan oleh tingginya realisasi pendapatan. Sejalan dengan
kinerja pada tingkat provinsi, realisasi pendapatan dan belanja APBD pada tingkat Kabupaten/Kota di
Kaltim juga mengalami peningkatan dibandingkan dengan periode yang sama tahun sebelumnya.
Realisasi belanja APBN di wilayah Kaltim sampai dengan triwulan III 2022 mengalami perlambatan
dibandingkan dengan periode yang sama tahun sebelumnya.

2.3.2 Perkembangan Inflasi Daerah

Inflasi Kaltim pada triwulan III 2022 tercatat sebesar 5,69% (yoy), lebih tinggi dibandingkan triwulan
sebelumnya sebesar 4,38% (yoy).

Penilaian Aset, Atas Permintaan PT Bukit Baiduri Energi 19

Kenaikan inflasi dipicu oleh meningkatnya tekanan inflasi pada tiga kelompok barang penyumbang
inflasi utama merespons kenaikan BBM pada awal September 2022. Berdasarkan lokasinya, Kota
Samarinda dan Balikpapan mencatatkan inflasi yang lebih tinggi dibandingkan triwulan sebelumnya.
Pada triwulan IV 2022 inflasi di provinsi Kaltim diprakirakan akan meningkat di atas rentang target
sasaran inflasi. 

2.3.3 Pembiayaan Daerah serta Pengembangan Akses Keuangan dan UMKM

Penyaluran kredit di Kaltim pada triwulan III 2022 mengalami peningkatan disertai dengan
membaiknya Non-Performing Loan (NPL) sejalan dengan perbaikan kinerja LU utama dan
perekonomian secara umum. Sementara itu, kinerja penghimpunan dana mengalami perlambatan
sejalan dengan meningkatnya konsumsi dari sektor korporasi dan rumah tangga sehingga
memengaruhi pertumbuhan DPK. Penyaluran pembiayaan perbankan syariah mengalami
peningkatan diiringi dengan membaiknya risiko pembiayaan serta membaiknya penghimpunan DPK.
Penyaluran pembiayaan/kredit ke UMKM juga mengalami peningkatan dengan risiko kredit yang
tetap terjaga.

2.3.4 Sistem Pembayaran dan Pengelolaan Uang Rupiah

Kinerja tahunan transaksi nontunai Provinsi Kalimantan Timur (Kaltim) triwulan III 2022 terus
menunjukkan tren pertumbuhan. Transaksi non tunai melalui APMK dan Uang Elektronik terus
mengalami pertumbuhan. Penggunaan QRIS terus meningkat, baik dari sisi jumlah pengguna
maupun jumlah merchant. Aliran uang kartal pada triwulan III 2022 menunjukkan posisi net outflow,
sama seperti dengan triwulan sebelumnya. 

2.3.5 Prospek Perekonomian Daerah

Pertumbuhan ekonomi Kaltim pada tahun 2022 diprakirakan akan melanjutkan tren positif dengan
tumbuh pada rentang 3,35% - 4,15% (yoy), lebih tinggi dari realisasi tahun 2021 sebesar 2,48% (yoy).
Perekonomian Kaltim pada tahun 2023 diprakirakan akan tumbuh positif dan resilien meski sedikit
melambat dibandingkan dengan tahun sebelumnya. Inflasi tahun 2022 diprakirakan lebih tinggi
dibandingkan tahun sebelumnya terdampak oleh kenaikan harga BBM dan meningkatnya konsumsi
masyarakat meski pasokan pangan nasional mengalami gangguan baik dikarenakan isu domestik
maupun global. Inflasi pada tahun 2023 diprakirakan akan kembali ke rentang target sasaran inflasi
3+1% (yoy). 

2.4 Harga Properti Residensial

Hasil Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia mengindikasikan harga properti
residensial di pasar primer secara tahunan terus meningkat melanjutkan tren perbaikan hingga
triwulan III 2022. Hal tersebut tercermin dari peningkatan Indeks Harga Properti Residensial (IHPR)
triwulan III 2022 sebesar 1,94% 1 (yoy), lebih tinggi dibandingkan dengan 1,66% (yoy) pada triwulan
sebelumnya (Grafik 1). Peningkatan IHPR terjadi pada seluruh tipe rumah, dengan kenaikan tertinggi
pada tipe menengah, tercatat sebesar 2,92% (yoy), lebih tinggi dari 2,36% (yoy) pada triwulan II 2022
(Grafik 3). Sementara itu, harga tipe rumah kecil dan besar masing-masing meningkat sebesar 1,96%
(yoy) dan 1,48% (yoy), lebih tinggi dari 1,58% (yoy) dan 1,35% (yoy) pada triwulan sebelumnya
(Grafik 2 dan 4).

Secara spasial, kenaikan IHPR pada triwulan III 2022 tertinggi terjadi pada indeks harga di kota
Pekanbaru (4,55%, yoy), Yogyakarta (4,51%, yoy) dan Pontianak (3,12%, yoy) (Tabel 3). Secara
triwulanan, IHPR pada triwulan III 2022 juga terpantau masih meningkat sebesar 0,54% (qtq), lebih
tinggi dibandingkan 0,35% (qtq) pada triwulan II 2022 (Grafik 1).

Penilaian Aset, Atas Permintaan PT Bukit Baiduri Energi 20

Meningkatnya harga properti residensial secara triwulanan disebabkan oleh peningkatan harga
Survei Harga Properti Residensial (SHPR) yang terjadi pada seluruh tipe rumah, terutama rumah tipe
menengah yang mengalami kenaikan sebesar 0,79% (qtq), lebih tinggi dibanding 0,53% (qtq) pada
triwulan II 2022 (Grafik 3).

Selanjutnya, kenaikan indeks harga tipe rumah kecil dan besar masing-masing tercatat sebesar 0,72%
(qtq) dan 0,38%, lebih tinggi dibanding 0,31% (qtq) dan 0,28% (qtq) pada triwulan sebelumnya
(Grafik 2 dan 4). Secara spasial, peningkatan IHPR Primer secara triwulanan terutama didorong oleh
peningkatan harga rumah di kota Pekanbaru, Yogyakarta dan Bandar Lampung, masing-masing
mengalami kenaikan sebesar 2,74% (qtq), 1,80% (qtq), dan 1,13% (qtq) (Tabel 3).

Penilaian Aset, Atas Permintaan PT Bukit Baiduri Energi 21

Tren kenaikan IHPR Primer hingga triwulan III 2022 ini relatif sejalan dengan laju inflasi bahan
bangunan yang juga menunjukkan tren yang meningkat. Inflasi tahunan Indeks Harga Konsumen
(IHK) untuk sub kelompok pemeliharaan, perbaikan, dan keamanan tempat tinggal/perumahan
hingga September 2022 tercatat sebesar 3,46% (yoy), lebih tinggi dari 3,17% (yoy) pada Juni 2022
(Grafik 5).
2.5
Pe

njualan Properti Residensial

Penjualan Properti Residensial Triwulan III 2022 Penjualan properti residensial primer triwulan III
2022 secara tahunan terindikasi tetap kuat. Hal ini tercermin dari penjualan properti residensial yang
tumbuh sebesar 13,58% (yoy) pada triwulan III 2022, meski lebih rendah dari triwulan sebelumnya
sebesar 15,23% (yoy). Perkembangan penjualan pada triwulan III 2022 yang tetap kuat terutama
ditopang oleh meningkatnya penjualan tipe rumah kecil yang tercatat tumbuh sebesar 30,77% (yoy),
lebih tinggi dari 14,44% (yoy) pada triwulan sebelumnya.

Sementara itu, penjualan rumah besar juga tercatat tumbuh sebesar 19,73% (yoy), meski lebih
rendah dibandingkan 29,86% (yoy) pada triwulan sebelumnya. Di sisi lain, penjualan tipe rumah
menengah terkontraksi sebesar -1,59% (yoy) pada triwulan III 2022 (Grafik 6). Responden
menyampaikan bahwa sejumlah hambatan dalam penjualan properti residensial primer dipengaruhi
oleh beberapa faktor antara lain: i) Kenaikan harga bahan bangunan (25,13% dari jawaban
responden), ii) Masalah perizinan/birokrasi (15,59%), iii) Suku bunga KPR (11,91%), iv) Proporsi uang
muka yang tinggi dalam pengajuan KPR (12,11%), dan v) Perpajakan (9,14%) (Grafik 7). Secara
triwulanan, penjualan pada triwulan III 2022 tumbuh terbatas yang disebabkan oleh penjualan
rumah tipe kecil terkontraksi sebesar -2,48% (qtq). Sementara itu, rumah tipe menengah dan besar
masih tumbuh positif (Grafik 9).

Penilaian Aset, Atas Permintaan PT Bukit Baiduri Energi 22

 2.6 Prakiraan Harga Properti
Residensial

Tren kenaikan harga properti

residensial diperkirakan
tertahan pada triwulan IV
2022. Hal ini terindikasi dari
Penilaian Aset, Atas Permintaan PT Bukit Baiduri Energi 23
prakiraan IHPR Triwulan IV-2022 yang meningkat sebesar 1,65% (yoy), lebih rendah dibandingkan
1,94% (yoy) pada triwulan berjalan (Grafik 1). Melambatnya tren kenaikan harga properti residensial
diprakirakan terjadi pada seluruh tipe rumah dimana kenaikan harga rumah tipe kecil, menengah
dan besar masing-masing diprakirakan sebesar 1,88% (yoy), 2,75% (yoy), dan 1,09% (yoy), lebih
rendah dari 1,96% (yoy), 2,92% (yoy), dan 1,48% (yoy) pada triwulan III 2022 (Grafik 2, 3 , dan 4).
Secara spasial, perlambatan diprakirakan terjadi di sebagian besar kota yang disurvei, terutama di
Manado dan Medan dengan kenaikan masing-masing sebesar 0,73% (yoy), dan 2,39% (yoy), lebih
rendah dibandingkan 1,81% (yoy) dan 3,02% (yoy) pada triwulan III 2022 (Grafik 10).

Secara triwulanan, harga properti residensial pada triwulan IV 2022 diprakirakan meningkat terbatas
sebesar 0,12% (qtq), lebih rendah dibanding 0,54% (qtq) pada triwulan III 2022 (Grafik 1). Kenaikan
harga rumah yang terbatas ini diprakirakan terjadi pada seluruh tipe rumah yaitu tipe kecil, tipe
menengah dan tipe besar yang masingmasing diperkirakan mengalami kenaikan harga sebesar 0,13%
(qtq), 0,31% (qtq), dan 0,04% (qtq) (Grafik 2, 3 dan 4). Prakiraan kenaikan harga rumah yang terbatas
tersebut terutama disebabkan oleh penurunan harga di Kota Batam dan Bandar Lampung.

2.7 Pembiayaan Properti Residensial

Pada triwulan III 2022, pembiayaan non-perbankan masih menjadi sumber pembiayaan utama
pembangunan properti residensial oleh pengembang, terindikasi dari sebesar 73,20% dari total
kebutuhan modal pembangunan bersumber dari dana internal (Grafik 11). Sumber pembiayaan
lainnya yang menjadi alternatif pengembang untuk pembangunan rumah primer antara lain
pinjaman perbankan dan pembayaran dari konsumen dengan proporsi masing-masing sebesar
15,89% dan 7,51% dari total modal (Grafik 11). Berdasarkan komposisi dana internal, porsi terbesar
berasal dari laba ditahan (48,19%) diikuti modal disetor (46,96%). Sementara dari sisi konsumen,

Penilaian Aset, Atas Permintaan PT Bukit Baiduri Energi 24

pembelian properti residensial mayoritas dilakukan melalui skema pembiayaan KPR dengan pangsa
sebesar 74,53% dari total pembiayaan, diikuti oleh tunai bertahap (17,39%) dan secara tunai (8,08%)
(Grafik 12).

Pada triwulan III 2022, pertumbuhan total nilai kredit KPR dan KPA secara tahunan tercatat
meningkat sebesar 7,98% (yoy), lebih tinggi dibanding 7,80% (yoy) pada triwulan sebelumnya.
Sementara itu, penyaluran KPR dan KPA secara tahunan terpantau meningkat sebesar 7,73% (yoy),
lebih tinggi dari triwulan sebelumnya yang tumbuh 7,07% (yoy) (Grafik 13). Selanjutnya, pencairan
Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) pada triwulan III 2022 tercatat sebesar Rp 5,679
triliun atau tumbuh negatif -15,62% (yoy), lebih rendah dari 17,29% pada triwulan sebelumnya
(Grafik 14).

2.8 Potensi Batubara Indonesia

Produksi batubara di Indonesia dilakukan oleh BUMN, perusahaan swasta asing/domestik maupun
perusahaan skala kecil, termasuk koperasi berdasarkan perjanjian Kontrak Karya, Perjanjian Karya
Pengusahaan Pertambangan Batubara (PKP2B) maupun Izin Usaha Pertambangan yang diberikan
oleh Pemerintah Pusat, Pemerintah Propinsi maupun Pemerintah Kabupaten/Kota. Berdasarkan
laporan Kementerian ESDM, pada tahun 2021 Indonesia memiliki cadangan batubara terverifikasi
sebesar 31,69 miliar ton. Sekitar 43% dari total cadangan tersebut berada di wilayah Kalimantan
Timur. Berikut rincian 10 provinsi dengan cadangan batubara terverifikasi paling besar pada 2021,
Kalimantan Timur 13,61 miliar ton, Sumatera Selatan 9,29 miliar ton, Kalimantan Selatan 3,67 miliar
ton, Kalimantan Tengah 1,99 miliar ton, Jambi 1,65 miliar ton, Kalimantan Utara 531,57 juta ton,
Aceh 428,65 juta ton, Riau 359,12 juta ton, Bengkulu 103,3 juta ton, Sumatera Barat 23,63 juta ton.
Menurut Rencana Usaha Penyediaan Tenaga Listrik (RUPTL) 2021-2030, dalam RUPTL tersebut, PLN
Penilaian Aset, Atas Permintaan PT Bukit Baiduri Energi 25
juga memproyeksikan kapasitas pembangkitan listrik batubara nasional akan meningkat dari 194.558
GWh pada 2021 menjadi 264.260 GWh pada 2030.

Sumber:
Kementerian ESDM, April 2022

Penilaian Aset, Atas Permintaan PT Bukit Baiduri Energi 26

Nilai ekspor batubara Indonesia meroket seiring dengan kenaikan harganya di pasaran. Menurut
laporan teranyar Badan Pusat Statistik (BPS), nilai total ekspor batu bara nasional pada kuartal II
2022 mencapai USD 13,55 miliar. Angka tersebut meningkat sekitar 78% (quarter-on-quarter/qoq)
serta tumbuh 155% (year-on-year/yoy). Adapun saat ini industri batubara nasional tengah menyasar
ekspansi ke pasar Eropa, yang sedang dilanda krisis pasokan energi akibat ketegangannya dengan
Rusia. Rencana ekspansi salah satunya dinyatakan PT Bukit Asam yang telah menandatangani
kontrak ekspor batubara ke Italia sebanyak 140.000 Metrik Ton (MT) pada semester I tahun ini.
Selain Italia, perseroan juga sedang dalam proses penjajakan kontrak ekspor batu bara ke Jerman
dan Polandia. Polandia sama Jerman masih dalam proses, terutama masalah harga, size-nya sama
quantity.

Laporan Badan Pusat Statistik (BPS) menunjukkan nilai ekspor batu bara Indonesia mencapai USD 4,2
miliar pada September 2022. Angka ini turun 4,54% dibandingkan bulan sebelumnya (month-to-
month/mtm) akibat turunnya permintaan dan harga komoditas di pasar global. Meskipun menurun,
ekspor batu bara Indonesia ke Tiongkok pada September 2022 justru melejit 41,19% dibandingkan
bulan sebelumnya (month-to-month/mom). Nilainya naik dari USD 672,19 juta pada Agustus 2022
menjadi USD 949,08 juta pada bulan lalu.Nilai ekspor batubara RI ke Tiongkok pun masih menempati
peringkat teratas pada September 2022. Berikutnya, Jepang menduduki peringkat kedua dengan
nilai ekspor batubara RI senilai USD 693,95 juta. Nilai ini turun 3,86% dibandingkan bulan
sebelumnya (mtm) yang sebesar USD 721,82 juta. Kemudian, nilai ekspor batubara RI ke India
tercatat senilai USD 565,46 juta atau turun 33,47% secara bulanan (mtm). Lalu, ekspor batubara ke
Filipina turun 19,72% mtm. Tercatat nilainya terkontraksi dari USD 541, 16 juta menjadi USD 434,43
juta pada September 2022. (Baca: Ini 10 Negara Pembeli Batubara RI Terbesar Tahun 2021)

Sumber: Badan Pusat Statistik (BPS), Oktober 2022

Penilaian Aset, Atas Permintaan PT Bukit Baiduri Energi 27

2.9 Prospek Bisnis Batubara

Diperkirakan batubara masih prospektif dalam beberapa tahun ke depan. Tren pembangunan
Pembangkit Listrik Tenaga Uap (PLTU) masih berjalan di beberapa negara, khususnya Asean. Untuk
pasar dalam negeri, batubara memang masih menjadi pilihan utama sebagai sumber energi primer
untuk pembangkit listrik. Berdasarkan Rencana Usaha Penyediaan Tenaga Listrik (RUPTL)
PT Perusahaan Listrik Negara (Persero) 2019 - 2028, dalam 10 tahun ke depan akan ada tambahan
56,4 Giga Watt (GW) pembangkit listrik. Sebanyak 27.063 Mega Watt (MW) atau 48% menjadi jatah
PLTU. Dari tambahan kapasitas itu, akan ada peningkatan kebutuhan batubara lebih dari 60 juta ton
menjadi 153 juta ton pada 2028. Jumlah yang signifikan mengingat realisasi kebutuhan batubara
untuk pembangkit pada tahun lalu masih 91,1 juta ton.

Beberapa negara mulai memikirkan penggunaan energi terbarukan untuk menggantikan batubara.

Hal ini tak terlepas dari emisi gas rumah kaca yang dihasilkan batu bara. Meski demikian, kajian
Asosiasi Pertambangan Batubara Indonesia (APBI) menyebut sumber daya ini masih memiliki
prospek waktu 10 hingga 20 tahun untuk keperluan domestik untuk energi PLTU (Pembangkit Listrik
Tenaga Uap), disamping itu kebutuhan pasar ekspor akan batubara masih tinggi, terlebih di negara
dengan penduduk yang cukup padat, juga perlu dilihat kebutuhan dan komitmen pasar ekspor
terutama China, India, dan negara Asean lainya. Selain itu, meredanya pandemi Covid-19 juga
diharapkan akan dibarengi dengan pertumbuhan ekonomi  yang artinya kebutuhan energi juga akan
semakin tumbuh. Adapun sumber energi yang paling siap mendukung perkembangan tersebut
adalah batubara. Jika pandemi mereda, tentu pertumbuhan industri akan terjadi.

2.10 Profil PT Bukit Baiduri Energi

PT Bukit Baiduri Energi memperoleh Izin Usaha Pertambangan (IUP) Operasi Produksi antara lain
KW96PP0430 dengan luas wilayah 3.081 Ha dan KW 96PO0160 dengan luas wilayah 1.000 Ha melalui
Keputusan Gubernur Provinsi Kalimantan Timur masing-masing No. 503/K.356/2010 tertanggal
25 Juli 2010 dan No. 503/K.387/2010 Tanggal 02 Agustus 2010 dan melakukan penggabungan IUP
sesuai dengan Surat Keputusan Kepala DPMPTSP Provinsi Kalimantan Timur No.
503/1602/IUP-OP/DPMPTSP/IX/2018 tentang Penggabungan IUP Operasi Produksi, yang berlaku
mulai tanggal 18 September 2018 sampai dengan 19 November 2025. PT Bukit Baiduri Energi
memiliki kode wilayah KT. 401 BB.2018 seluas 4.081 Ha PT Bukit Baiduri Energi menggunakan sistem
penambangan terbuka dengan metode open pit dalam melakukan operasi penambangan di semua
bloknya. Metode yang tepat untuk penambangan batubara pada area penambangan PT Bukit Baiduri
Energi adalah dengan melakukan penggalian ke arah strike dan dip secara bersamaan pada lapisan
batubara. Metode ini menempatkan excavator berukuran kecil hingga menengah yang secara
selektif melakukan penambangan overburden dan penambangan lapisan batubara.

Saat suatu area up dip telah mine out atau batubara habis tertambang hingga floor optimal, maka
selanjutnya dapat dijadikan area penimbunan material overburden atau dengan kata lain disebut
inpit dump selain menggunakan tempat penimbunan di luar area pit (out pit dump). PT Bukit Baiduri
Energi berencana untuk mengoptimalkan batubara yang telah mencapai akhir tambang dengan
melakukan penambangan di highwall menggunakan metode highwall mining. Rencana produksi
yang telah ditetapkan sesuai dengan kesiapan infrastruktur dan peralatan yang ada. Target produksi
maksimal PT Indexim Coalindo adalah 1.000.000 ton batubara per tahun.

Penilaian Aset, Atas Permintaan PT Bukit Baiduri Energi 28

3. PENILAIAN ASET

3.1 Lokasi

Aset ini terletak di Desa Loa Duri Ulu, Kecamatan Loa Janan, Kabupaten Kutai, Provinsi Kalimantan
Timur.

3.2 Ringkasan Penilaian

Luas Nilai Pasar Indikasi Nilai Likuidasi

Uraian
(m²) (Rp) (Rp)
LOKASI:
Desa Loa Duri Ulu, Kecamatan Loa Janan
Kabupaten Kutai, Provinsi Kalimantan Timur
Tanah 585.364 251.699.500.000 170.316.660.000
JUMLAH KESELURUHAN 251.699.500.000 170.316.660.000
DIBULATKAN 251.700.000.000 170.317.000.000
Catatan: Atas permintaan pemberi tugas aset yang dinilai hanya tanah.

3.3 Penilaian Tanah

2.3.1 Identifikasi Objek Penilaian

Tanah ini pada saat sekarang telah berdiri bangunan-bangunan penunjang pertambangan batubara,
bangunan yang berdiri di atas tanah tersebut tidak kami nilai sesuai dengan permintaan pemberi
tugas. Bangunan-bangunan yang berdiri di daerah ini secara umum terdiri dari bangunan rumah
tinggal, sedangkan penduduk sekitarnya terdiri dari berbagai golongan masyarakat.

2.3.2 Jenis dan Alamat Objek Penilaian

Aset ini berupa Tanah seluas 585.364 m², terletak di Desa Loa Duri Ulu, Kecamatan Loa Janan,
Kabupaten Kutai, Provinsi Kalimantan Timur.

2.3.3 Identifikasi Lokasi dan Batas-batas Objek Properti yang Dinilai

Aset ini berada di Desa Loa Duri Ulu, Kecamatan Loa Janan, Kabupaten Kutai, Provinsi Kalimantan
Timur.
Batas-batas tanah:
 Sisi Sebelah Utara : Jalan Tambang Area PT BBE
 Sisi Sebelah Selatan : Sungai Mahakam
 Sisi Sebelah Timur : Rumah Tinggal/Tanah Kosong
 Sisi Sebelah Barat : Rumah Tinggal/Tanah Kosong

2.3.4 Dokumen Kepemilikan Tanah

Luas tanah yang dimaksud dalam penilaian ini adalah 585.364 m², dilengkapi dengan 1 (satu)
dokumen salinan kepemilikan tanah yang diterbitkan oleh Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten
Kutai, Provinsi Kalimantan Timur, yang dapat diuraikan sebagai berikut:

Dokumen Tanggal Penerbitan No. SU/GS Luas

No. Pemegang Hak
Kepemilikan Berakhir Hak Tanggal SU/GS (m²)
1 SHGB No.6 PT Bukit Baiduri Energi 20-11-1996 13.929/96 585.364
19 November 2036 20-11-1996
Jumlah 585.364

Penilaian Aset, Atas Permintaan PT Bukit Baiduri Energi 29

Catatan:
 Kami tidak mengidentifikasikan secara detail batas tanah dari daftar tersebut di atas. Namun demikian berdasarkan
peta rincian yang diberikan pemberi tugas, kami mengerti bahwa properti tersebut terdiri dari 1 (satu) bidang tanah.
 Kami mengasumsikan bahwa sertifikat Hak Guna Bangunan ini atau keabsahan/kebenaran atas kepemilikan properti
adalah tanggung jawab Pemberi Tugas dan tidak ada kaitannya kepada penilai. Kami tidak bertanggungjawab (bebas
segala tuntutan hukum), bila suatu saat terjadi konflik mengenai luas tanah dan nama pemegang hak di kemudian
hari.

Kami sebagai penilai melakukan survey dan penilaian sesuai dengan yang ditunjuk, sehingga hal
kepemilikan properti bukan merupakan tanggungjawab kami sebagai penilai.
Bentuk tanah ini tidak beraturan, topografi tanah ini pada umumnya rata, atau sama dengan permukaan
jalan di depannya.
Pada bagian lain laporan ini, kami lampirkan gambar situasi tanah, foto-foto properti, dan peta
lokasi yang menunjukkan letak aset ini.
Pada gambar situasi dapat diperlihatkan bahwa tanah ini mempunyai bentuk tidak beraturan.

2.3.5 Kondisi dan Fasilitas Lingkungan

Letak tanah ini berada di sisi utara jalan tambang PT BBE, dan sisi utara dari Sungai Mahakam atau
dapat ditempuh dari Jembatan Mahulu yang berjarak ± 7.000 meter ke arah selatan melalui Jalan
Flanboyan sampai ke lokasi (sebagaimana terlihat dalam peta lokasi).
Jalan yang terletak di depan tanah merupakan jalan tambang milik PT BBE dimaksud memiliki lebar
jalan ± 15 meter, dengan perkerasan sirtu dan dilengkapi dengan drainase.
Pada umumnya pemeliharaan jalan-jalan di daerah sekitar ini adalah cukup terpelihara dengan baik,
dengan lebar jalan antara 4 - 20 meter, di cor beton dan aspal, diterangi oleh lampu-lampu jalan, dan
dilengkapi dengan drainase tertutup di sisi kanan dan kiri jalan.
Bangunan-bangunan penting yang terletak dekat properti ini dan dapat digunakan sebagai petunjuk
antara lain:
 Jetty PT BBE
 Pelabuhan Merandai ilir
Sarana angkutan umum seperti angkutan antar kota, angkutan antar provinsi, taxi, dan lain-lain,
dapat dijumpai di Jalan Flamboyan, yang berjarak ± 3.000 meter dari properti yang dinilai.
Prasarana umum seperti jaringan distribusi listrik dari PLN, jaringan telepon dari Telkom, dan
jaringan air bersih dari PDAM sudah tersedia di lokasi dan sekitarnya.
Fasilitas di sekitar lokasi properti ini termasuk dalam kategori cukup.

2.3.6 Pendekatan Penilaian Yang Digunakan

Mengingat karakter properti yang dinilai adalah tanah, maka untuk pendekatan yang digunakan
adalah Pendekatan Pasar dengan Metode Pembandingan Data Pasar.

2.3.7 Komentar Pasar Properti

Aset yang dinilai terletak di daerah yang diperuntukan sebagai kawasan industri, dan perkembangan
pasar properti di sekitar lokasi menunjukkan perkembangan yang relatif stabil, sedangkan pasokan
properti (supply) di sekitar lokasi normal.
Dari hasil analisa dan pengamatan kami, maka kami mengasumsikan bahwa marketabilitas dari
properti yang dinilai adalah normal.

Penilaian Aset, Atas Permintaan PT Bukit Baiduri Energi 30

Kami berpendapat kemampuan properti untuk dipasarkan (marketabilitas) properti dikategorikan
normal karena jenis/tipe, lokasi dan fungsi properti diminati investor tetapi tidak secara berlebihan,
sehingga dalam kondisi pasar normal perkiraan waktu pemasaran properti diperkirakan
6 s/d 9 bulan.

2.3.8 Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use/HBU)

Standar Penilaian Indonesia mendefinisikan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik sebagai penggunaan
yang paling mungkin dan optimal dari suatu aset, yang secara fisik dimungkinkan, telah
dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diizinkan, secara finansial layak, dan menghasilkan
nilai tertinggi dari aset tersebut. (KEPI & SPI Edisi VII-2018, KPUP, 10.1)

Setelah melakukan investigasi atas aset dengan memperhatikan faktor-faktor sebagai berikut:
1. Lokasi, ukuran, lebar hadap jalan, bentuk, kontur dan aksesibilitas tanah, ketersediaaan dan
kapasitas utilitas.
2. Penggunaan yang secara hukum diizinkan dan sesuai dengan peruntukan yang ada saat ini.
3. Penggunaan ekonomis atas tanah dalam kondisi terbangun berpotensi menghasilkan pendapatan
tertinggi bila dibandingkan kondisi tanah dalam keadaan kosong.

Maka kami berpendapat tanah ini mempunyai penggunaan tertinggi dan terbaik sebagai Stockpile
Batubara/Pelabuhan Khusus.

Penggunaan aset yang saat ini berjalan memenuhi aspek kelayakan penggunaan tertinggi dan terbaik
dan kami tidak melakukan analisa penggunaan tertinggi dan terbaik (HBU analysis) secara mendetail
dan terperinci karena pekerjaan tersebut merupakan pekerjaan terpisah dari pekerjaan penilaian.

2.3.9 Data Pembanding

Dalam melakukan penilaian tanah ini, kami menggunakan metode perbandingan data pasar, nilai
tanah didasarkan atas perbandingan properti serta kemungkinan transaksi yang terjadi di sekitar
lokasi properti dengan mempertimbangkan dan mengadakan analisa persamaan dan perbedaan
antara data-data yang diperoleh dengan data yang dinilai. Data penawaran yang digunakan sebagai
bahan pertimbangan dalam penilaian ini, adalah sebagai berikut:

1. Tanah Kosong
Lokasi : Jalan Bukuan, Desa Bukuan, Kecamatan Palaran, Kota Samarinda, Provinsi
Kalimantan Timur.
Lebar jalan : ± 8 meter
Kepemilikan : Sertifikat Hak Guna Bangunan
Luas tanah : 90.000 m2
Bentuk tanah : Tidak beraturan
Elevasi tanah : ± 0,2 meter lebih tinggi dari permukaan jalan
Harga penawaran : Rp 65.000.000.000,- (per tanggal 25 November 2022)
2. Tanah Kosong
Lokasi : Jalan Muara Badak-Samarinda, Kelurahan Sungai Siring, Kecamatan
Samarinda Utara, Kota Samarinda, Provinsi Kalimantan Timur.
Lebar jalan : ± 8 meter
Kepemilikan : Surat Induk SPPT/PPAT
Luas tanah : 20.000 m2
Bentuk tanah : Tidak beraturan
Elevasi tanah : ± 0,2 meter lebih tinggi dari permukaan jalan
Harga penawaran : Rp 10.000.000.000,- (per tanggal 25 November 2022)

Penilaian Aset, Atas Permintaan PT Bukit Baiduri Energi 31

3. Tanah Kosong
Lokasi : Jalan Muara Badak-Samarinda, Kelurahan Sungai Siring, Kecamatan
Samarinda Utara, Kota Samarinda, Kalimantan Timur.
Lebar jalan : ± 8 meter
Kepemilikan : IMTN setara dengan PPAT
Luas tanah : 10.250 m2
Bentuk tanah : Tidak beraturan
Elevasi tanah : ± 0,2 meter lebih tinggi dari permukaan jalan
Harga penawaran : Rp 5.125.000.000,- (per tanggal 25 November 2022)

Setelah mendapatkan Data Pembanding, selanjutnya masing-masing Data Pembanding tersebut

dilakukan penyesuaian dengan mempertimbangkan faktor-faktor tertentu, agar harga jual
(penawaran) dari properti pembanding mendekati sama dengan nilai objek penilaian. Properti
pembanding yang mempunyai kemiripan paling banyak dengan objek penilaian akan mendapatkan
penyesuaian paling sedikit. Demikian pula sebaliknya.

Faktor-faktor yang menjadi pertimbangan dalam melakukan penyesuaian perbandingan adalah:

1. Faktor waktu, yaitu kemungkinan perbedaan harga antara waktu penawaran/transaksi dengan
indikasi harga pada saat penilaian.
2. Faktor lokasi, yang meliputi pertimbangan pada aksesibilitas, fasilitas insfrastruktur, prospek
pengembangan, dan keadaan lingkungan secara keseluruhan.
3. Faktor luas, sehubungan dengan likuiditas (tingkat kemudahan) dan penjualan.
4. Faktor bentuk, yang meliputi denah, frontage, dan posisi tanah.
5. Faktor kondisi fisik, yang meliputi keadaan fisik tanah secara keseluruhan.
6. Faktor status kepemilikan, dengan perbandingan antara Hak Milik, Hak Guna Bangunan.

2.3.10 Kesimpulan Nilai Tanah

Berdasarkan metode penilaian, faktor-faktor seperti yang diuraikan di atas dan mempertimbangkan
dengan seksama berbagai hal yang dianggap relevan, serta turut mempengaruhi atas properti yang
dinilai, maka kami mengemukakan pendapat bahwa Nilai Pasar dari tanah 585.364 m² pada tanggal
25 November 2022 adalah sebesar:

Rp 251.700.000.000,-
(Dua Ratus Lima Puluh Satu Miliar Tujuh Ratus Juta Rupiah)

Indikasi Nilai Likuidasi dari aset tersebut di atas pada tanggal 25 November 2022 adalah:

Rp 170.317.000.000,-
(Seratus Tujuh Puluh Miliar Tiga Ratus Tujuh Belas Juta Rupiah)

Penilaian Aset, Atas Permintaan PT Bukit Baiduri Energi 32