Laporan Penilaian An. Ibu Dian Puspita Ningtyas - Compressed

Kantor Cabang Jember
KJPP SUMERTADANA & REKAN SK Kemenkeu No : 286/KM.1/2020

Appraisal & Advisory Service Jalan Letjen Sutoyo, Rinjani Cluster Blok A-19
Izin No. 2.17.0148, KMK No. 284/KM.1/2020 Telp : (0331) 5447414, 081271441063
Bidang Jasa : Properti Email : kjpp.sdr.jatim1@penilaianaset.co.id
Wilayah Kerja: Negara Republik Indonesia
LAPORAN PENILAIAN ASET

Pemberi Tugas:
DIAN PUSPITA NINGTYAS
Pengguna Laporan :
PT. BPRS HIK Parahyangan
Untuk Penjaminan Utang

Lokasi Objek Penilaian :
Jalan Letjen Sutoyo masuk gang
(Barat Laut Perumahan Graha Permata Indah),
Kelurahan Kranjingan, Kecamatan Sumbersari
Kabupaten Jember, Provinsi Jawa Timur
No.Laporan: 00XXX/2.0148-02/PI/07/0611/1/X/2022
Kantor Pusat : Jl.Kebo Iwa Utara III No.64x, Padangsambian Kaja, Denpasar Barat, Denpasar - Bali.
Telp. (0361)9072659, 0851 0080 8287, 0878 0067 2536 Email: kjpp.shr.bali@gmail.com Website: www.penilaianaset.com
Wilayah Kerja Seluruh Indonesia
Kantor Cabang : Mataram (PS), Jember (P), Makassar (PS); Jakarta (P)
KJPP SUMERTADANA & REKAN Kantor Pusat
Appraisal & Advisory Service Jl.Kebo Iwa Utara III No.64X, Padangsambian Kaja, Denpasar - Bali
Izin No. 2.17.0148, KMK No. 284/KM.1/2020 Telp :(0361)9072659, 0851 0080 8287, 0878 0067 2536
Bidang Jasa : Properti Email : kjpp.sdr@penilaianaset.co.id,
Wilayah Kerja: Negara Republik Indonesia website : www.penilaianaset.co.id
No. Laporan : 00XX/2.0148-02/PI/07/0611/1/X/2022 Jember, XX Oktober 2022
Kepada Yth.
Ibu Dian Puspita Ningtyas
Jalan Brantas XXIV /245 RT 005 RW 004
Jember – Jawa Timur
Perihal : Laporan Penilaian Aset berupa Tanah Kosong yang meliputi sebidang tanah
(SHM No. 79) dengan luas 3.020 m² yang terletak di Jalan Letjen Sutoyo masuk gang
(Barat Laut Perumahan Graha Permata Indah), Kelurahan Kranjingan, Kecamatan
Sumbersari, Kabupaten Jember, Propinsi Jawa Timur milik B. Sekya alias BING untuk
keperluan penjaminan utang kepada PT. BPRS HIK Parahyangan yang beralamat di
Jalan Percobaan No. 38B, Cileunyi Kulon, Bandung, Jawa Barat.
Sesuai dengan Surat Perjanjian Kerja No. 15/PJP/SDR-JBR/X/2022, Tanggal 14 Oktober

2022 yang telah disepakati sebelumnya. Kami telah melakukan investigasi yaitu pengumpulan
data yang cukup dengan cara melakukan inspeksi, penelahaan, penghitungan dan analisis sesuai
tujuan penilaian atas objek penilaian tersebut.
Jenis Penilaian di dalam laporan Penilaian ini adalah Penilaian lengkap dengan penulisan
laporan secara Terinci (Self-Contained atau Comprehensive Style). Di dalam laporan penilaian
ini mengandung seluruh informasi yang signifikan dalam penilaian, termasuk pembahasan
secara mendetil atas setiap hal yang dinyatakan dalam Laporan. Penyusunan laporan Penilaian
ini berdasarkan tingkat kedalaman investigasi sesuai yang dimaksud dalam Lingkup Penugasan
yang diuraikan pada bagian lain dalam laporan Penilaian ini. Pemberi tugas memberikan kepada
kami berupa copy/salinan Pengikatan Jual Beli yang diuraikan pada bagian lain dalam laporan
penilaian ini. Kami mengasumsikan bahwa data dan informasi yang diberikan oleh pihak
pemberi tugas telah diungkapkan sepenuhnya, sejujurnya, akurat dan benar.
Kami mengerti bahwa tujuan penilaian adalah untuk memberikan opini independen atas Nilai
Pasar dari aset dimaksud sesuai lingkup penilaian tersebut yang akan digunakan untuk tujuan
Penjaminan Utang kepada PT. BPRS HIK Parahyangan yang beralamat di Jalan
Percobaan No. 38B, Cileunyi Kulon, Bandung, Jawa Barat dengan calon debitur Dian
Puspita Ningtyas oleh karena itu isi laporan ini tidak direkomendasikan digunakan untuk
tujuan lain selain yang dinyatakan di sini.
Penilaian ini disusun mengikuti Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia
Edisi VII-2018 (KEPI & SPI Edisi VII 2018), di mana dasar nilai yang sesuai untuk tujuan
penilaian ini adalah Nilai Pasar. Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII-2018
mendefinisikan Nilai Pasar sebagai berikut :
i
Nilai Pasar
Dasar nilai yang digunakan adalah Nilai Pasar yang didefinisikan sebagai estimasi sejumlah
uang yang dapat diperoleh atau dibayar untuk penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal
penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam
suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak
masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa
paksaan. (SPI Edisi VII 2018, SPI 101 butir 3.1)
Atas Permintaan dari PT. BPRS HIK Parahyangan yang beralamat di Jalan Percobaan No.
38B, Cileunyi Kulon, Bandung, Jawa Barat dalam laporan ini juga dicantumkan Nilai
Likuidasi yang didefinisikan sebagai berikut :
Nilai Likuidasi
Nilai Likuidasi adalah sejumlah uang yang mungkin diterima dari penjualan suatu aset dalam
jangka waktu yang relatif pendek untuk dapat memenuhi jangka waktu pemasaran dalam Nilai
Pasar. Pada beberapa situasi Nilai Likuidasi dapat melibatkan penjual yang tidak berniat
menjual dan pembeli yang membeli dengan mengetahui situasi yang tidak menguntungkan
penjual. (SPI Edisi VII 2018, SPI 102 butir 3.5 huruf b)
Pada beberapa kasus, bank dapat meminta Penilai untuk memberikan opini Nilai Likuidasi pada
saat proses pemberian kredit (penilaian untuk penjaminan utang) dan dasar nilai ini dinyatakan
sebagai Indikasi Nilai Likuidasi. Indikasi nilai ini hanya merupakan estimasi awal yang tidak
mengikat dan tidak dapat digunakan pada saat terjadi pelepasan kredit macet atau pengambil
alihan aset jaminan oleh Bank. Pada umumnya indikasi Nilai Likuidasi diperoleh dengan
mengenakan diskon sebesar 20% sampai dengan 40% dari Nilai Pasar. (SPI Edisi VII - 2018,
Interpretasi SPI 102 butir 3.5)
Surat Pengantar ini hanya digunakan bersama dengan laporan penilaian dengan segala asumsi,
batasan dan dasar penilaian yang dinyatakan di dalam laporan ini dan tidak seharusnya dibaca
secara terpisah.Penilaian ini berlaku terbatas pada tanggal penilaian tersebut, kami tidak
bertanggungjawab atas perubahan nilai yang disebabkan perubahan pasar dan properti itu
sendiri (jenis, jumlah dan kondisi) setelah tanggal penilaian.
Akhirnya, sesuai dengan praktek standar yang biasa kami lakukan, maka kami menegaskan
bahwa laporan ini bersifat rahasia kepada Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan sesuai dengan
keperluan yang tertulis. Kami tidak bertanggung jawab kepada pihak ketiga, dan baik sebagian
maupun keseluruhan laporan atau rujukan terhadap laporan ini tidak dibenarkan untuk
diterbitkan dalam dokumen apapun, pernyataan, edaran, ataupun untuk dikomunikasikan
kepada pihak ketiga tanpa persetujuan tertulis terlebih dahulu dari kami untuk format maupun
konteks dimana akan dimunculkan.
ii
Dengan menggunakan cara-cara penilaian yang lazim, serta memperhatikan semua keterangan,
faktor-faktor seperti yang terdapat dalam laporan ini dan berdasarkan pada asumsi dan syarat-
syarat pembatasan yang berlaku, kami berpendapat bahwa Nilai Pasar dari properti tersebut di
atas pada tanggal 14 Oktober 2022 adalah sebesar :
Nilai Pasar
Rp1.341.000.000,-
(Satu Miliar Tiga Ratus Empat Puluh Satu Juta Rupiah)
Indikasi Nilai Likuidasi

Rp938.700.000,-
(Sembilan Ratus Tiga Puluh Delapan Juta Tujuh Ratus Ribu Rupiah)
Laporan Penilaian ini tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan pihak yang berwenang dan
stempel perusahaan (corporate seal) dari KJPP SUMERTADANA DAN REKAN ("SDR").
Hormat kami,
KJPP SUMERTADANA & REKAN
Appraisal & Advisory Service
I Gede Rickson Nata Saguna, S.Kom, MAPPI (Cert)

Rekan / Pimpinan Cabang
No. MAPPI: 16-S-06873
No. Register Penilai: RMK-2017.01620
No. Izin Penilai Publik : P-1.22.00611
Klasifikasi Bidang Jasa: Penilai Properti (P)
Wilayah Kerja : Negara Republik Indonesia
iii
PERNYATAAN PENILAI
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai Penilai Publik, Penilai Pelaksana, dan tim pendukung
lainnya yang bertanda tangan di bawah ini menyatakan bahwa :
1. Pernyataan dalam laporan penilaian ini, yang mana berdasarkan pada analisis, opini, dan kesimpulan yang
digambarkan di dalamnya, adalah benar dan akurat sebatas pengetahuan kami.
2. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dinyatakan di dalam Laporan Penilaian ini dibatasi oleh asumsi dan
batasan-batasan yang diungkapkan di dalam Laporan Penilaian, yang mana merupakan analisis, opini dan
kesimpulan Penilai yang tidak berpihak dan tidak memiliki benturan kepentingan.
3. Kami tidak mempunyai kepentingan baik sekarang maupun di masa yang akan datang terhadap properti
yang dinilai, maupun memiliki kepentingan pribadi atau keberpihakan kepada pihak-pihak lain yang
memiliki kepentingan terhadap properti yang dinilai.
4. Penunjukkan dalam penugasan ini tidak berhubungan dengan opini Penilaian yang telah disepakati
sebelumnya dengan Pemberi Tugas.
5. Biaya jasa professional tidak dikaitkan dengan nilai yang telah ditentukan sebelumnya atau gambaran nilai
yang diinginkan oleh Pemberi Tugas, besaran opini nilai, pencapaian hasil yang dinyatakan, atau adanya
kondisi yang terjadi kemudian (subsequent event) yang berhubungan secara langsung dengan penggunaan
dimaksud.
6. Penilai telah menyelesaikan persyaratan pendidikan professional yang ditetapkan/ dilaksanakan oleh
Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI).
7. Penilai memiliki pengetahuan yang memadai sehubungan dengan Perusahaan dan/atau jenis industri yang
dinilai.
8. Penilai telah melaksanakan ruang lingkup sebagai berikut:
▪ Identifikasi masalah (identifikasi batasan, tujuan dan objek, definisi penilaian, dan tanggal penilaian);
▪ Pengumpulan data dan wawancara;
▪ Analisis data;
▪ Estimasi nilai dengan menggunakan pendekatan penilaian;
▪ Penulisan laporan.
9. Penilai dan/atau Pelaksana Inspeksi telah melakukan inspeksi lapangan yang merupakan obyek Penilaian.
10. Tidak ada penilai lainnya selain yang bertanda tangan di bawah ini, yang telah terlibat dalam pelaksanaan
inspeksi, analisis, pembuatan kesimpulan, dan opini sebagaimana yang dinyatakan dalam laporan penilaian
ini.
11. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dibuat oleh penilai, serta laporan penilaian telah dibuat dengan
memenuhi ketentuan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan SPI Edisi VII-2018.
12. Seluruh Penilai, ahli dan staf pelaksana yang bertanda tangan dibawah ini adalah satu kesatuan tim
pelaksana penugasan penilaian di bawah kordinator Penilai berizin atau penanggung jawab laporan
penilaian.
Nama Tanda Tangan
Denpasar, Tgl 10 April 2019

Penilai Publik
I Gede Rickson Nata Saguna, S.Kom, MAPPI (Cert)
Rekan Penilai Publik
MAPPI No. : 16-S-06873 :
Register Penilai : RMK 2017.01620
No. Ijin Penilai Publik : P-1.22.00611
…………………………………..
Klasifikasi Bidang Jasa : Penilaian Properti (P)
Reviewer
Yanuar Wijaya, SH
MAPPI No. : 15 - T - 06093 :
Register Penilai : RMK 2017.00701 ……..……………………………
Penilai/Pelaksana Inspeksi
IB Putra Mardawa M., ST.
MAPPI No. : 20 - P - 10222 :
Register Penilai : RMK 2021.03789 ……..……………………………
iv
DAFTAR ISI
Uraian Halaman
Surat Pengantar ........................................................................................................................ i
Pernyataan Penilai .................................................................................................................. iv
Daftar Isi ................................................................................................................................. v
Ringkasan Eksekutif ............................................................................................................... vi
I. LINGKUP PENUGASAN ................................................................................................ 1

1.1 Status Penilai ................................................................................................................ 1
1.2 Pemberi Tugas .............................................................................................................. 1
1.3 Pengguna Laporan ........................................................................................................ 1
1.4 Objek Penilaian dan Kepemilikan ................................................................................. 2
1.5 Jenis Mata Uang yang Digunakan ................................................................................. 2
1.6 Maksud dan Tujuan Penilaian ...................................................................................... 2
1.7 Dasar Nilai.................................................................................................................... 2
1.8 Tanggal Penilaian dan Inspeksi ..................................................................................... 3
1.9 Tingkat Kedalaman Investigasi ..................................................................................... 3
1.10 Sifat dan Sumber Informasi yang Dapat Diandalkan .................................................... 3
1.11 Asumsi Umum dan Khusus ......................................................................................... 4
1.12 Persyaratan atas Persetujuan untuk Publikasi ............................................................... 5
1.13 Pemenuhan Standart Penilaian Indonesia ..................................................................... 5
1.14 Pendekatan dan Metode Penilaian ............................................................................... 5
II. PRESENTASI DATA ....................................................................................................... 7

2.1 Tinjauan Aset Sebagai Obyek Penilaian ........................................................................ 7
2.2 Analisa Lingkungan ...................................................................................................... 7
2.3 Deskripsi Tapak .......................................................................................................... 10
2.4 Deskripsi Bangunan ................................................................................................... 14
2.5 Tinjauan Pasar ............................................................................................................ 19
2.6 Informasi Relevan Lainnya ......................................................................................... 24
III. PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK ......................................................... 25
IV. PENILAIAN .................................................................................................................. 27

4.1 Penilaian Dengan Pendekatan Pendapatan ................................................................... 27
4.1.1 Penilaian Perumahan ........................................................................................... 27
4.1.2 Kesimpulan Nilai dengan Pendekatan Pendapatan ............................................... 31
V. KESIMPULAN NILAI ................................................................................................... 32
KONDISI DAN SYARAT PEMBATAS ............................................................................... 33

LAMPIRAN
- Rincian Nilai Aset
- Foto Aset
- Peta Lokasi Aset
- Lay Out Tanah dan Bangunan
- Dokumen Legalitas
v
RINGKASAN EKSEKUTIF
Pemberi Tugas : Dian Puspita Ningtyas

Pengguna Laporan : PT. BPRS HIK Parahyangan
yang beralamat di Jalan
Percobaan No. 38B, Cileunyi
Kulon, Bandung, Jawa Barat
Nomor Laporan : 00XXX/2.0148-
02/PI/07/0611/1/X/2022
Tanggal Laporan : XX Oktober 2022
Judul Laporan : Laporan Penilaian Aset berupa Tanah Kosong yang meliputi
sebidang tanah (SHM No. 79) dengan luas 3.020 m² yang
terletak di Jalan Letjen Sutoyo masuk gang (Barat Laut
Perumahan Graha Permata Indah), Kelurahan Kranjingan,
Kecamatan Sumbersari, Kabupaten Jember, Propinsi Jawa
Timur milik B. Sekya alias BING
Objek Penilaian : Tanah Kosong
Lokasi Objek Penilaian : Jalan Letjen Sutoyo masuk gang (Barat Laut Perumahan Graha
Permata Indah), Kelurahan Kranjingan, Kecamatan
Sumbersari, Kabupaten Jember, Propinsi Jawa Timur.
Data Objek Penilaian :
- Jenis Kepemilikan : SHM No. 79 dengan luas 3.020 m²
- Luas Tanah : 3.020 m²
- Peruntukkan : Kawasan Sawah
Jenis Penilaian : Normal
Jenis Laporan : Terinci (Self-Contained atau Comprehensive Style)
Tanggal Inspeksi : 14 Oktober 2022
Tanggal Penilaian : 14 Oktober 2022
Tujuan Penilaian : Untuk keperluan penjaminan utang kepada PT. BPRS HIK
Parahyangan yang beralamat di Jalan Percobaan No. 38B,
Cileunyi Kulon, Bandung, Jawa Barat
Dasar Nilai : Nilai Pasar
Asumsi Khusus :
- Indikasi Nilai Likuidasi yang tercantum dalam laporan ini bukan merupakan persyaratan kredit, hanya berlaku pada tanggal
penilaian dan tidak berlaku pada saat terjadinya kredit macet atau gagal bayar pembiayaan di saat ini dan masa yang akan datang.
- Penilaian ini dilakukan dalam kondisi yang tidak menentu (tingginya tingkat ketidakpastian). Sebagai akibat dari adanya Pandemi
wabah Covid-19 sehingga pengguna laporan penilaian diminta untuk berhati-hati dalam menentukan relevansi antara hasil
penilaian kebutuhannya (terkait penggunaan hasil penilaian), khususnya berkenaan dengan perbedaan antara tanggal penilaian
dan waktu penggunaan hasil penilaian dalam pengambilan keputusan bisnis dan ekonomi/keuangan.Perbedaan kondisi yang
mungkin terjadi antara tanggal penilaian dengan waktu penggunaan hasil penilaian dapat menurunkan relevansi opini nilai
terhadap kebutuhan pengguna hasil penilaian, dikarenakan adanya perbedaan akses data dan informasi serta asumsi dan analisis
penilaian. Apabila pengguna hasil penilaian menemukan kondisi tersebut, disarankan untuk menugaskan penilai melakukan
review terhadap penugasan yang telah dilaksanakan dan apabila dimungkinkan dan dibutuhkan, penilai dapat melakukan
penilaian ulang dengan mengulang kembali prosudur penilaian yang sebelumnya dilakukan, secara lebih lengkap. Pada Saat
kondisi sosial ekonomi telah stabil, Pandemi Covid-19 telah berakhir, perlu dilakukan penilaian kembali guna memenuhi asas
kehandalan data dan informasi.
- Penunjukan aset dan batas-batas aset yang dinilai beserta luasan tanah per bidang tanah berdasarkan informasi dan keterangan
dari perwakilan pihak pemberi tugas, apabila di kemudian hari terdapat ketidaksesuaian antara penunjukan aset dan batas-batas
aset yang dinilai beserta luasan tanah per bidang tanah antara informasi dari perwakilan pihak pemberi tugas dengan letak dan
lokasi aset beserta luasan tanah per bidang tanah sesuai sertipikat maka laporan penilaian ini tidak berlaku.
NILAI PASAR : Rp1.341.000.000,-
INDIKASI NILAI LIKUIDASI : Rp938.700.000,-
(Sembilan Ratus Tiga Puluh Delapan Juta Tujuh Ratus
Ribu Rupiah)
[RINGKASAN EKSEKUTIF]
[ Ringkasan eksekutif ini hanya digunakan bersama dengan laporan penilaian dengan segala asumsi, batasan dan dasar penilaian yang dinyatakan di dalam
laporan ini dan tidak dapat dibaca secara terpisah. ]
vi
LAPORAN PENILAIAN
Lokasi :
Jalan Letjen Sutoyo masuk gang (Barat Laut Perumahan Graha Permata Indah),
Kelurahan Kranjingan,
Kecamatan Sumbersari,
Kabupaten Jember,
Provinsi Jawa Timur
Izin No. 2.17.0148, KMK No. 284/KM.1/2020
Bidang Jasa : Properti
I LINGKUP PENUGASAN
1.1 Status Penilai

• Penilaian ini dilakukan oleh KJPP SUMERTADANA DAN REKAN dengan Izin
KJPP No. 2.17.0148 sesuai SK Menteri Keuangan No. 1237/KM.1/2017 tanggal
4 Desember 2017 sebagaimana terakhir dirubah sesuai dengan SK Menteri
Keuangan No. 284/KM.1/2020 tanggal 9 Juni 2020 dengan I Gede Rickson Nata
Saguna, S.Kom., MAPPI (Cert.) Sebagai penilai publik dengan ijin penilai publik
No.P-1.22.00611, sesuai Keputusan Menteri Keuangan No.401/KM.I/2022
dengan klasifikasi ijin Properti (P). Selanjutnya bertindak sebagai penilai
independen. Seluruh Penilai, ahli dan staff pelaksana dalam penugasan ini
merupakan karyawan Persekutuan Kantor Jasa Penilai Publik Sumertadana dan
Rekan, adalah satu kesatuan tim penugasan dibawah koordinator penilai berijin
atau penanggung jawab laporan penilaian.
• Penilai dalam posisi untuk memberikan penilaian obyektif dan tidak memihak.
• Penilai tidak mempunyai potensi benturan kepentingan dengan subyek atau obyek
penilaian.
• Penilai memiliki kompetensi melaksanakan penilaian terhadap objek penilaian
dalam lingkup penugasan ini, dan tidak diperlukan bantuan tenaga ahli dari luar.
• Penilai tidak mempunyai keterlibatan material pada saat ini atau masa lalu dengan
properti yang dinilai, peminjam atau calon debitur/debitur.
1.2 Pemberi Tugas

Pengguna laporan adalah Ibu Dian Puspita Ningtyas yang beralamat di Jalan
Brantas XXIV/245 RT 005 RW 004, Jember, Jawa Timur.
1.3 Pengguna Laporan

Pengguna laporan adalah PT. BPRS HIK Parahyangan yang beralamat di Jalan
Percobaan No. 38B, Cileunyi Kulon, Bandung, Jawa Barat. Laporan penilaian
akan diserahkan sebanyak 2 exemplar (buku) kepada PT. BPRS HIK Parahyangan
yang beralamat di Jalan Percobaan No. 38B, Cileunyi Kulon, Bandung, Jawa
Barat.
1.4 Objek Penilaian dan Kepemilikan
Penilaian ini dilaksanakan untuk mengindentifikasi Objek Penilaian, sesuai dengan

Lingkup Penugasan yang telah disepakati, dengan Objek Penilaian berupa Tanah
Kosong yang meliputi sebidang tanah (SHM No. 79) dengan luas 3.020 m², yang
terletak di Jalan Letjen Sutoyo masuk gang (Barat Laut Perumahan Graha Permata
Indah), Kelurahan Kranjingan, Kecamatan Sumbersari, Kabupaten Jember, Propinsi
Jawa Timur milik B. Sekya alias BING.
1
Izin No. 2.17.0148, KMK No. 284/KM.1/2020
Kepemilikan atas Objek penilaian berupa tanah dan bangunan dilengkapi dengan
sebidang tanah (SHM No. 79) dengan luas 3.020 m² yang dimiliki secara tunggal
oleh B. Sekya alias BING. Hubungan antara pemilik aset dengan pemberi tugas
adalah penjual dan pembeli.
Dokumen tersebut berupa fotokopi atau salinan yang kami terima dari pemberi tugas.
Kepemilikan atas aset dimaksud terikat kepada kepemilikan yang sah berdasarkan
pernyataan yang diberikan oleh Pemberi Tugas.
1.5 Jenis Mata Uang Yang Digunakan
Hasil penilaian dinyatakan dalam mata uang Rupiah (Rp).
1.6 Maksud dan Tujuan Penilaian
Maksud penilaian adalah untuk memberikan opini independen mengenai Nilai Pasar
yang akan dipergunakan untuk keperluan penjaminan utang kepada PT. BPRS
HIK Parahyangan yang beralamat di Jalan Percobaan No. 38B, Cileunyi Kulon,
Bandung, Jawa Barat.
Laporan hasil penilaian tidak untuk digunakan di luar konteks atau tujuan yang
dimaksudkan. Penilai tidak bertanggung jawab apabila Laporan Penilaian
digunakan selain dari tujuan yang telah disebutkan di atas.
1.7 Dasar Nilai
Dasar nilai yang sesuai dengan maksud dan tujuan penilaian adalah Nilai Pasar dan
Nilai Likuidasi Standar Penilaian Indonesia Edisi VII-2018 (SPI Edisi VII-2018)
mendefinisikan Nilai Pasar sebagai berikut :
Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau
dibayar untuk penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara
pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu
transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua
pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-
hatian dan tanpa paksaan. (SPI Edisi VII - 2018, SPI 101 butir 3.1).
Atas permintaan Pemberi Tugas untuk guna memenuhi kepentingan Pengguna

Laporan di dalam laporan penilaian ini kami cantumkan juga Indikasi Nilai
Likuidasi (Liquidation Value) yang didefinisikan sebagai berikut :
Nilai Likuidasi (Liquidation Value) didefinisikan sebagai sejumlah uang yang

mungkin diterima dari penjualan suatu aset dalam jangka waktu yang relatif pendek
untuk dapat memenuhi jangka waktu pemasaran dalam definisi nilai pasar. Pada
beberapa situasi, Nilai Likuidasi dapat melibatkan penjual yang tidak berminat
menjual dan pembeli yang membeli dengan mengetahui situasi yang tidak
menguntungkan penjual. (SPI Edisi VII - 2018, SPI 102 butir 3.5b)
2
Izin No. 2.17.0148, KMK No. 284/KM.1/2020
Pada beberapa kasus, bank dapat meminta Penilai untuk memberikan opini Nilai
Likuidasi pada saat proses pemberian kredit (penilaian untuk penjaminan utang) dan
dasar nilai ini dinyatakan sebagai Indikasi Nilai Likuidasi. Indikasi nilai ini hanya
merupakan estimasi awal yang tidak mengikat dan tidak dapat digunakan pada saat
terjadi pelepasan kredit macet atau pengambilalihan aset jaminan oleh Bank. Pada
umumnya indikasi Nilai Likuidasi diperoleh dengan mengenakan diskon sebesar 20%
sampai dengan 40% dari Nilai Pasar. (SPI Edisi VII - 2018, Interpretasi SPI 102 butir
3.5)
1.8 Tanggal Penilaian dan Inspeksi
Penilaian ini dimaksudkan untuk mengungkapkan Nilai Pasar dari aset tersebut per
tanggal 14 Oktober 2022. Kami telah melakukan inspeksi atas aset tersebut pada
tanggal 14 Oktober 2022.
1.9 Tingkat Kedalaman Investigasi
Penilaian ini dilakukan dengan batasan Investigasi sebagai berikut :

- Data dan dokumen atas Objek Penilaian diperoleh dari Pemberi Tugas. Terkait
dengan dokumen/copy dokumen yang diberikan kepada Penilai, kami tidak
melakukan uji tuntas dari aspek hukum dan tidak melakukan verifikasi kepada
lembaga/pihak yang menerbitkan/mengeluarkan, kami asumsikan dokumen
tersebut benar dan masih berlaku. Terkait dengan peruntukan tanah/tapak tanah,
penilai melakukan pengamatan secara umum pada lingkungan sekitar objek
penilaian dan/atau peta RTRW tanpa melakukan verifikasi ke dinas tata kota
setempat.
- Sesuai dengan penunjukkan lokasi oleh Pemberi Tugas atau wakil yang
disebutkan dan menandatangani Surat Kunjungan Inspeksi dan Surat
Representasi Kebenaran Data, Penilai/Pelaksana Inspeksi melakukan
pengukuran dan pengecekan sebatas objek yang dapat dijangkau atau yang
diperbolehkan.
- Luas tanah yang tercantum dalam laporan penilaian ini berdasarkan luas yang
tercantum didasarkan keterangan dan informasi pendamping inspeksi
perwakilan dari pihak pemberi tugas bersumber dari site plan dan pengukuran
dari BPN Jember. Kami tidak melakukan pengukuran luas terhadap tanah
dimaksud, namun kami melakukan verifikasi terhadap batas kesesuaian data
yang kami terima dari pemberi tugas dengan kondisi fisik di lapangan
sebagaimana yang lazim dilakukan dalam praktek penilaian.
- Bahwa jika terdapat bangunan sebagai Obyek Penilaian, maka kami
mempertimbangkan kondisi visual bangunan dimaksud, namun demikian tidak
berkewajiban untuk memeriksa struktur bangunan ataupun bagian-bagian dari
aset yang tertutup, tidak terlihat maupun tidak terjangkau, dan kami tidak
memberikan jaminan jika terdapat pelapukan rayap kerusakan serta gangguan
lain yang tidak terlihat
- Hal-hal yang berbeda yang dijumpai dalam pelaksanaan penugasan yang belum
dinyatakan dalam Tingkat Kedalaman Investigasi ini akan dicantumkan pada
Laporan Penilaian.
3
Izin No. 2.17.0148, KMK No. 284/KM.1/2020
- Inspeksi lapangan kami laksanakan tanggal 14 Oktober 2022. Selama

melaksanakan inspeksi lapangan, kami didampingi oleh Bapak Hasan (selaku
perwakilan dari pemberi tugas dan sekaligus saudara dari pemilik aset).
Pendamping inspeksi menunjukkan aset yang menjadi objek penilaian,
memberikan informasi dan penjelasan berkaitan dengan spesifikasi dan kondisi
objek penilaian serta telah menandatangani Surat Reprensentasi Kebenaran Data
serta Surat Kunjungan Inspeksi.
1.10 Sifat dan Sumber Informasi yang Dapat Diandalkan
Informasi dan data yang relevan namun tidak membutuhkan verifikasi, dapat
disetujui untuk digunakan sepanjang sumber informasi dan data tersebut
dipublikasikan pada tingkat nasional maupun internasional
Data dan informasi lain yang kami anggap dapat dipercaya dalam mendukung
pelaksanaan penilaian ini antara lain bersumber dari :
• Badan Pertanahan Nasional (BPN)
• Bank Indonesia
• Badan Pusat Statistik (BPS)
• Lembaga resmi Pemerintah atau Swasta yang mempublikasikan data informasi
terkait properti
• Media cetak atau elektronik resmi.
• Penilai tidak melakukan verifikasi kebenaran dokumen-dokumen legalitas
terkait informasi yang kami peroleh dari berbagai sumber tersebut, kami anggap
merupakan informasi yang dapat dipercaya kebenarannya, oleh karenanya kami
tidak melakukan pengecekan lebih lanjut. Bilamana kemudian hari diketahui ada
informasi tidak benar yang diberikan kepada kami, maka kami tidak dapat
diminta pertanggungjawabannya.
1.11 Asumsi Umum dan Khusus
Kami berasumsi :
1. Laporan harus digunakan secara keseluruhan yang tidak terpisahkan dan
penggunaannya terbatas pada maksud dan tujuan transaksi jual-beli pada
tanggal penilaian. Laporan ini tidak akan berlaku untuk maksud dan tujuan yang
berbeda.
2. Kami berasumsi bahwasanya aset yang ditunjukan kepada kami adalah benar
merupakan subjek properti dalam penilaian dan kami tidak melakukan
pengecekan lebih lanjut terhadap kebenarannya.
3. Obyek properti yang dinilai dianggap dalam keadaan bebas dan berada dalam
kepemilikan yang sah dan dapat dipindahtangankan dengan anggapan Properti
tersebut tidak dalam keadaan digadaikan/ dijaminkan atau sengketa.
4. Penilai dibebaskan dari segala tuntutan dan kewajiban yang terkait dengan
penggunaan laporan yang tidak sesuai dengan maksud dan tujuan dari laporan.
5. Bahwa jika dikemudian hari ditemukan data-data baru yang menurut pandangan
kami membutuhkan suatu perbaikan pada laporan ini, maka kami berhak untuk
melakukan perubahan pada laporan penilaian ini.
4
Izin No. 2.17.0148, KMK No. 284/KM.1/2020
6. Asumsi khusus yang tercantum dalam batang tubuh laporan penilaian namun
tidak tercantum dalam Lingkup Penugasan dalam Berita Acara yang disepakati
Penilai dan Pemberi Tugas, sebagai berikut :
• Nilai Indikasi Nilai Likuidasi yang tercantum dalam laporan ini bukan
merupakan persyaratan kredit, hanya berlaku pada tanggal penilaian dan
tidak berlaku pada saat terjadinya kredit macet atau gagal bayar
pembiayaan di saat ini dan masa yang akan datang.
• Penilaian ini dilakukan dalam kondisi yang tidak menentu (tingginya
tingkat ketidakpastian). Sebagai akibat dari adanya Pandemi wabah Covid-
19 sehingga pengguna laporan penilaian diminta untuk berhati-hati dalam
menentukan relevansi antara hasil penilaian kebutuhannya (terkait
penggunaan hasil penilaian), khususnya berkenaan dengan perbedaan
antara tanggal penilaian dan waktu penggunaan hasil penilaian dalam
pengambilan keputusan bisnis dan ekonomi/keuangan.Perbedaan kondisi
yang mungkin terjadi antara tanggal penilaian dengan waktu penggunaan
hasil penilaian dapat menurunkan relevansi opini nilai terhadap kebutuhan
pengguna hasil penilaian, dikarenakan adanya perbedaan akses data dan
informasi serta asumsi dan analisis penilaian. Apabila pengguna hasil
penilaian menemukan kondisi tersebut, disarankan untuk menugaskan
penilai melakukan review terhadap penugasan yang telah dilaksanakan dan
apabila dimungkinkan dan dibutuhkan, penilai dapat melakukan penilaian
ulang dengan mengulang kembali prosudur penilaian yang sebelumnya
dilakukan, secara lebih lengkap. Pada Saat kondisi sosial ekonomi telah
stabil, Pandemi Covid-19 telah berakhir, perlu dilakukan penilaian
kembali guna memenuhi asas kehandalan data dan informasi.
• Penunjukan aset dan batas-batas aset yang dinilai beserta luasan tanah per
bidang tanah berdasarkan informasi dan keterangan dari perwakilan pihak
pemberi tugas, apabila di kemudian hari terdapat ketidaksesuaian antara
penunjukan aset dan batas-batas aset yang dinilai beserta luasan tanah per
bidang tanah antara informasi dari perwakilan pihak pemberi tugas dengan
letak dan lokasi aset beserta luasan tanah per bidang tanah sesuai sertipikat
maka laporan penilaian ini tidak berlaku.
1.12 Persyaratan atas Persetujuan untuk Publikasi
Persetujuan Penilai secara tertulis harus didapatkan atas setiap publikasi terhadap
keseluruhan atau sebagian dari laporan atau referensi yang dipublikasikan termasuk
referensi mengenai laporan keuangan perusahaan, dan atau laporan direksi/pimpinan
perusahaan,dan atau pernyataan atau kajian lainnya atau pernyataan edaran apapun
dari perusahaan.
1.13 Pemenuhan Standar Penilaian Indonesia
Laporan penilaian disusun berdasarkan Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar
Penilaian Indonesia Edisi VII-2018 (KEPI & SPI Edisi VII-2018) dan Pedoman
Penilaian Indonesia (PPI).
5
Izin No. 2.17.0148, KMK No. 284/KM.1/2020
1.14 Pendekatan dan Metode Penilaian
Secara umum, terdapat 3 (tiga) pendekatan utama yang digunakan di dalam proses
penilaian, yakni :
• Pendekatan Pasar
• Pendekatan Pendapatan
• Pendekatan Biaya
Pendekatan atau metode penilaian yang paling sesuai untuk digunakan tergantung
kepada pertimbangan sebagai berikut :
• Dasar dan premis nilai yang sesuai, ditentukan oleh persyaratan dan tujuan
penugasan penilaian.
• Kekuatan dan kelemahan dari pendekatan dan metode penilaian yang mungkin
Diterapkan.
• Kesesuaian dari setiap metode dilihat dari karakteristik aset, dan pendekatan atau
metode yang umum digunakan oleh pelaku pasar dalam pasar yang relevan.
• Ketersediaan dari informasi yang andal yang dibutuhkan dalam penerapan metode
atau beberapa metode.
Dalam penilaian ini, kami mempertimbangkan Pendekatan Pemdapatan dengan

Metode Diskonto Arus Kas (DCF) dan Metode Pengembangan Tanah (Land
Development Method) sebagai pendekatan dan metode penilaian yang paling sesuai
untuk digunakan, mengingat kondisi berikut :
Pendekatan Alasan Penggunaan Metode

Tidak digunakan karena tidak
tersedia data pasar yang memadai,
Pasar -
sebanding dan sejenis dengan
obyek penilaian
Tersedia proyeksi yang wajar
Metode Diskonto
(dengan waktu yang sesuai) atas
Arus Kas (DCF)
pendapatan masa depan untuk aset
dan Metode
yang dinilai, apabila hanya
Pendapatan Pengembangan
terdapat sedikit atau tidak ada
Tanah (Land
pembanding pasar yang relevan
Development
untuk menerapkan Pendekatan
Method)
Pasar
Tidak digunakan karena tidak
tersedia data pasar yang memadai,
Biaya -
sebanding dan sejenis dengan
obyek penilaian
6
Izin No. 2.17.0148, KMK No. 284/KM.1/2020
II PRESENTASI DATA
2.1 Tinjauan Aset sebagai Obyek Penilaian
Aset yang dinilai berupa Tanah Kosong yang meliputi sebidang tanah (SHM No. 79)
dengan luas 3.020 m², yang terletak di Jalan Letjen Sutoyo masuk gang (Barat Laut
Perumahan Graha Permata Indah), Kelurahan Kranjingan, Kecamatan Sumbersari,
Kabupaten Jember, Propinsi Jawa Timur. Lebar jalan di depan aset 3 meter dan belum
terbentu dan dapat dilalui kendaraan roda 4 dan tidak bisa berpapasan. Lokasi aset sulit
dicapai dapat dilalui kendaraan roda empat, sehingga aksesibilitas menjadi kurang
baik. Kawasan dimana aset berada bebas banjir, keadaan lingkungan sekitar adalah
Pemukiman dengan tingkat hunian > 50% (padat), lokasi aset adalah tengah dengan
letak persil adalah di tengah (Interior).
Faktor - Faktor yang mempengaruhi Nilai Aset di Masa Datang :
1. Kondisi dan penataan wilayah yang cukup baik pada kawasan dimana aset berada.
2. Lokasi aset berada dekat dengan lingkungan permukiman.
2.2 Analisa Lingkungan
Aset berada di wilayah Kelurahan Kranjingan, Kecamatan Sumbersari. Tofografi

Kecamatan Sumbersari merupakan dataran tinggi terletak pada ketinggian ± 141 meter
di atas permukaan air laut. Kelurahan Kranjingan berada di bagian Utara Kabupaten
Jember dan memiliki potensi yang cukup strategis dengan luas wilayah ± 5,01 km²
dengan jumlah penduduk 16.698 jiwa dengan batas-batas wilayah administratif
sebagai berikut :
• Sebelah Utara berbatasan dengan : Kelurahan Kebonsari, Kec. Sumbersari

• Sebelah Timur berbatasan dengan : Kelurahan Wirolegi, Kec. Sumbersari
• Sebelah Selatan berbatasan dengan : Desa Rowoindah, Kec. Ajung
• Sebelah Barat berbatasan dengan : Kelurahan Tegalbesar, Kec. Kaliwates
Kelurahan Kranjingan merupakan bagian dari Kecamatan Sumbersari. Jarak Aset

Menuju Kantor Kelurahan Kranjingan ± 2,5 Km, Menuju Kantor Kecamatan
Sumbersari ± 1,5 Km, Menuju Pusat Kantor Bupati Jember ± 5,5 Km, dan Menuju
Ibukota Provinsi ± 204 Km.
Aset tepatnya berada di Jalan Letjen Sutoyo masuk gang (Barat Laut Perumahan Graha
Permata Indah), Kelurahan Kranjingan, Kecamatan Sumbersari, Kabupaten Jember
yang merupakan Kawasan Pemukiman dengan mayoritas penghuni penduduk asli
dengan kepadatan pengembangan kurang dari antara 50% - 75%. Bangunan-bangunan
yang berdiri di daerah ini secara umum terdiri dari bangunan pemukiman dan
pergudangan sedang penduduk sekitarnya terdiri dari golongan masyarakat
berpendapatan menengah. Pertumbuhan properti di lingkungan Kelurahan Kranjingan
relative stabil.
7
Izin No. 2.17.0148, KMK No. 284/KM.1/2020
Infrastruktur lingkungan juga cukup baik. Akses Masuk menuju aset yaitu Jalan Letjen
Sutoyo masuk gang (Barat Laut Perumahan Graha Permata Indah) memiliki Lebar
jalan di depan aset 8 meter dengan perkerasan aspal. Akses jalan depan aset adalah
rencana jalan dengan lebar jalan 3 meter. Untuk mencapai lokasi aset dengan
menggunakan kendaraan roda 4 dapat ditempuh dari Jalan Letjen Sutoyo setelah
pertigaan Jalan Sriwijaya belok ke kanan (ke Selatan) terus ikuti jalan kurang lebih
600 meter, akses jalan menuju asset dapat melalui pemukiman warga (bukan
perumahan) dan juga bisa melalui pemukiman warga (Jalan Perumahan Graha Permata
Indah).
Pada umumnya pemeliharaan jalan-jalan di daerah sekitar lokasi adalah terpelihara

dengan cukup, dengan perkerasan aspal.
PETA LOKASI
Arah ke CPM
Arah ke
ARMED 509
Arah ke
Banyuwangi
Aset yang
dinilai
Perumahan
Graha Permata
Indah
Beberapa bangunan petunjuk yang menonjol terletak berdekatan dengan aset

dimaksud antara lain :
1. Perumahan Graha Permata Indah
Jaringan Listrik
Fasilitas umum jaringan listrik dari PLN sudah tersedia di sekitar lokasi aset.
Jaringan Air Bersih
Jaringan Air bersih di sekitar lokasi aset menggunakan sumur dan PDAM
Saluran Drainase
Saluran drainase berupa drainase terbuka berada di depan aset.
8
Izin No. 2.17.0148, KMK No. 284/KM.1/2020
Angkutan Umum
Sarana angkutan umum melewati jalan di depan aset.
Kantor Pemerintahan
• Kantor Kelurahan Kranjingan dengan jarak kurang lebih 2,5 Km

• Kantor Camat Sumbersari dengan jarak kurang lebih 1,5 Km
• Kantor Bupati Jember dengan jarak kurang lebih 5,5 Km
• Polsek Sumbersari dengan jarak kurang lebih 4 Km
Sarana Pendidikan
Sarana pendidikan yang tersedia disekitar lokasi antara lain :
• Pendidikan Dasar
➢SD Negeri 02 Karangrejo dengan jarak kurang lebih 1,5 Km
• Pendidikan Menengah
➢SMP Negeri 9 Jember dengan jarak kurang lebih 1,5 Km
• Pendidikan Menengah Atas

➢SMA Negeri 1 Jember dengan jarak kurang lebih 3 Km
Fasilitas Kesehatan
• Puskesmas Sumbersari dengan jarak kurang lebih 3,5 Km
Fasilitas Tempat Ibadah

Fasilitas tempat ibadah berupa masjid tersedia cukup dekat dari lokasi aset
Fasilitas Umum Lainnya

Pasar Sukorejo dengan jarak kurang lebih 2,5 Km
Kami juga mengindetifikasikan beberapa sisi positif dan negatif dari aset yang
dinilai :
Positif : + Lokasi aset berada di daerah atau Kawasan Pemukiman dengan

infrastruktur lingkungan yang baik.
Negatif : - Aset masih berupa tanah kosong dan berupa sawah.
9
Izin No. 2.17.0148, KMK No. 284/KM.1/2020
Berdasarkan Peta Rencana Pola Ruang Kabupaten Jember yang tertuang dalam
Peraturan Daerah Kabupaten Jember No.1 Tahun 2015 tentang Rencana Tata
Ruang Wilayah Kabupaten Jember Tahun 2015-2035, kami memahami bahwa
properti dimaksud berada pada Kawasan Sawah. Kami tidak mendapatkan
informasi mengenai KDB (Koefisien Dasar Bangunan) dan KLB (Koefisien Lantai
Bangunan) pada wilayah tersebut.
Lokasi Aset
2.3 Deskripsi Tapak
Tapak aset dimaksud berupa sebidang tanahdengan bentuk “Persegipanjang”

dengan permukaan tapak secara umum datar. Lebar jalan di depan aset masih
berupa rencana jalan dengan lebar 3 meter. Elevasi tanah dibawah jalan di depan
aset kurang lebih 0,2 meter dengan topografi datar.
Dengan batas - batas aset adalah sebagai berikut :

❖ Sebelah Barat Laut (belakang aset) : Sawah
❖ Sebelah Tenggara (depan aset) : Rencana Jalan
❖ Sebelah Barat Daya (kanan aset) : Sawah
❖ Sebelah Timur Laut (kiri aset) : Pemukiman / Rumah
10
Izin No. 2.17.0148, KMK No. 284/KM.1/2020
Penilai tidak melakukan penyelidikan atas kondisi (daya dukung) dan stabilitas
tanah. Adalah bukan tugas Penilai untuk memberikan pendapat profesional
mengenai kesesuaian kondisi (daya dukung) dan stabilitas tanah untuk setiap
pengembangan yang diusulkan yang mungkin didirikan. Untuk tujuan penilaian ini,
kami berasumsi bahwa tanah ini cocok untuk dibangun. Perlu dicatat bahwa hasil
laporan kondisi (daya dukung) dan stabilitas tanah dapat mempengaruhi nilai tanah
tersebut.
Penilai tidak mempertimbangkan dan melakukan penyelidikan akan adanya

pencemaran dan resiko lingkungan (adanya limbah berbahaya, zat beracun, kondisi
lingkungan yang buruk, dll) pada objek penilaian ini, baik aktual maupun potensial.
Penilaian kami didasarkan pada asumsi mengenai tidak adanya pencemaran yang
dapat berpengaruh terhadap opini nilai.
Kami tidak melakukan pengukuran luas dari aset dimaksud, tetapi berdasarkan
pengamatan batas fisik di lapangan dan membandingkan dengan salinan surat
sertifikat tanah, kami beranggapan bahwa besaran luas yang digunakan dalam
penilaian ini sesuai dengan besaran luas yang dinyatakan dalam salinan surat
sertifikat tanah aset dimaksud.
Berdasarkan Pengikatan Jual Beli yang diberikan oleh Pemberi Tugas dapat
diuraikan sebagai berikut :
1. Sertipikat Hak Milik No. 79 atas nama B. Sekya alias BING diterbitkan oleh
Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten Jember tanggal 20-06-1982 dengan
Nomor Surat Ukur 1682/1982 Tanggal 30-03-1982 dengan luas 3.020 m²
11
Izin No. 2.17.0148, KMK No. 284/KM.1/2020
Denah Tanah
TANPA SKALA
12
Izin No. 2.17.0148, KMK No. 284/KM.1/2020
2.4 Tinjauan Pasar
Gambaran Ekonomi Indonesia

Perbaikan ekonomi di berbagai daerah berlanjut pada triwulan II 2022, di tengah
dinamika sejumlah tantangan terutama dari eksternal. Berlanjutnya perbaikan
tersebut ditopang oleh peningkatan permintaan domestik seiring terkendalinya
penyebaran kasus COVID-19 yang mendorong perbaikan mobilitas. Konsumsi
meningkat tercermin pada sejumlah indikator seperti keyakinan konsumen dan
penjualan eceran di daerah. Adapun kinerja investasi yang cukup baik, didukung
proyek hilirisasi di Sulampua, relokasi industri di Jawa, serta proyek pendukung
penyelenggaraan acara internasional di Balinusra. Selanjutnya, di tengah berbagai
tekanan eksternal, ekspor nonmigas hingga triwulan II 2022 terindikasi tetap kuat,
terutama berbasis sumber daya alam (SDA). Hal ini didukung tetap tingginya harga
komoditas maupun peningkatan nilai tambah komoditas SDA. Perkembangan
tersebut diprakirakan mendukung kinerja lapangan usaha (LU), Industri Pengolahan
di Jawa dan Sumatera, serta LU Pertambangan di Sulampua. Ke depan, prospek
permintaan domestik diprakirakan tetap kuat seiring relatif terkendalinya kasus
COVID-19 di seluruh wilayah dan peningkatan mobilitas. Kondisi tersebut
diprakirakan mendukung kinerja LU Perdagangan dan LU Penyediaan Akamodasi
dan Makan Minum (Akmamin). Selain itu, kinerja ekspor tetap positif namun lebih
terbatas sebagai pengaruh permintaan eksternal yang berpotensi lebih rendah seiring
moderasi perekonomian global. Dengan perkembangan tersebut, pertumbuhan
ekonomi nasional pada 2022 diprakirakan masih dalam kisaran proyeksi pada 4,5-
5,3%.
Di sisi inflasi, perkembangan inflasi Indeks Harga Konsumen (IHK) pada triwulan II
2022 di berbagai wilayah tercatat meningkat. Inflasi IHK secara nasional pada
triwulan II 2022 tercatat sebesar 4,35% (yoy), lebih tinggi dari triwulan sebelumnya
sebesar 2,64% (yoy). Capaian inflasi pada triwulan II 2022 dipengaruhi oleh
tingginya tekanan sisi penawaran seiring dengan kenaikan harga komoditas dunia
dan gangguan pasokan. Inflasi kelompok inti tetap terjaga dengan dukungan
konsistensi kebijakan Bank Indonesia dalam menjaga ekspektasi inflasi. Di
kelompok VF, terutama disumbang kenaikan harga komoditas hortikultura di seluruh
wilayah, dipengaruhi kenaikan harga pangan global dan faktor cuaca. Inflasi AP juga
meningkat terutama disumbang oleh kenaikan tarif angkutan udara (AU) dan energi.
Pada keseluruhan 2022, inflasi diprakirakan sedikit lebih tinggi dari batas atas kisaran
sasaran, dan kembali ke dalam sasaran 3,0±1% pada 2023. Koordinasi kebijakan
pengendalian inflasi dilakukan secara intensif baik di tingkat pusat maupun daerah
melalui Tim Pengendalian Inflasi Pusat dan Daerah (TPIP dan TPID).
Publikasi Laporan Nusantara ini juga mengangkat isu strategis mengenai
“Mendorong Momentum Pemulihan Pariwisata, Mendukung Penguatan Ekonomi
Nasional". Upaya untuk mendorong pemulihan kinerja pariwisata perlu terus
ditempuh secara konsisten dan berkelanjutan didukung sejumlah kebijakan dan
sinergi berbagai stakeholders guna mendukung perbaikan ekonomi nasional. Ke
depan, peluang untuk memperkuat momentum pemulihan pariwisata dapat terus
ditempuh di tengah tantangan yang masih mengemuka. Berbagai upaya dan sinergi
kebijakan yang telah dan akan terus ditempuh untuk mengakselerasi pemulihan
pariwisata, diharapkan dapat mendukung pencapaian target kinerja pariwisata yang
ditetapkan pemerintah yaitu kunjungan wisman 1,8 – 3,6 juta orang
13
Izin No. 2.17.0148, KMK No. 284/KM.1/2020
Gambaran Ekonomi Jawa Timur

Kinerja ekonomi Jawa Timur pada triwulan I 2022 mengalami perbaikan
dibandingkan triwulan sebelumnya, sejalan dengan tren perkembangan
perekonomian di wilayah Jawa. Pada triwulan laporan, kinerja ekonomi Jawa Timur
tumbuh 5,20% (yoy) atau lebih tinggi dibandingkan triwulan sebelumnya yang
tercatat tumbuh sebesar 4,59% (yoy). Perbaikan kinerja dari sisi permintaan didorong
oleh lebih tingginya pertumbuhan konsumsi Rumah Tangga (RT), konsumsi
pemerintah, serta ekspor luar negeri. Secara umum, pelonggaran kebijakan
Pemberlakuan Pembatasan Kegiatan Masyarakat (PPKM) sebagai implikasi
percepatan vaksinasi Covid-19 dan penurunan laju penyebaran COVID-19 varian
Omicron pada akhir triwulan I 2022, mendorong perbaikan aktivitas ekonomi
masyakarat dan aktivitas sektor ekonomi produktif di Jawa Timur. Hal tersebut pada
gilirannya turut meningkatkan permintaan domestik yang tercermin dari lebih
tingginya pertumbuhan konsumsi RT pada triwulan I 2022 dibandingkan triwulan IV
202. Kenaikan permintaan domestik dan global sebagai implikasi dari dibukanya
kembali sektor-sektor ekonomi produktif sejalan dengan percepatan vaksinasi Covid-
19, penurunan kasus Covid-19 varian Omicron pada akhir triwulan I 2022 serta
pelonggaran kebijakan PPKM menjadi faktor pendorong utama perbaikan kinerja
LU.Dari sisi penawaran, mayoritas Lapangan Usaha (LU) di Jawa Timur, termasuk
LU Industri Pengolahan, LU Penyediaan Akomodasi dan Makan Minum, serta LU
Transportasi dan Pergudangan, mengalami perbaikan dibandingkan triwulan
sebelumnya. Kinerja pertumbuhan LU utama Industri Pengolahan dan LU
Penyediaan Akomodasi dan Makanan Minuman mengalami kenaikan dibandingkan
triwulan IV 2021, sementara kinerja pertumbuhan LU Perdagangan, LU Pertanian,
dan LU Konstruksi melambat pada triwulan I 2022. Lebih lanjut, LU Transportasi
dan Pergudangan mengalami peningkatan yang signifikan pada triwulan laporan
dibandingkan triwulan sebelumnya. Peningkatan pertumbuhan pada mayoritas LU di
Jawa Timur didorong oleh berlanjutnya aktivitas sektor-sektor ekonomi yang
semakin membaik. Percepatan vaksinasi Covid-19 serta masih berlanjutnya stimulus
kebijakan seperti insentif pembiayaan pada UMKM dan korporasi, serta fasilitas
Kemudahan Impor Tujuan Ekspor (KITE) yang dapat meringankan pembiayaan bagi
pelaku industri turut mendorong perbaikan kinerja LU utama di Jawa Timur.
Perkembangan Pasar Properti Residensial
Hasil Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia mengindikasikan
harga properti residensial di pasar primer secara tahunan tumbuh meningkat pada
triwulan IV 2021. Hal ini tercermin dari Indeks Harga Properti Residensial (IHPR)
triwulan IV-2021 yang tercatat tumbuh sebesar 1,47% (yoy), sedikit lebih tinggi
dibandingkan 1,41% (yoy) pada triwulan sebelumnya, maupun dibandingkan 1,43%
(yoy) pada periode yang sama tahun sebelumnya (Grafik 1). Kenaikan IHPR tersebut
terutama bersumber dari kenaikan harga pada tipe menengah dan tipe besar yang
masing-masing tumbuh sebesar 1,48% (yoy) dan 0,93% (yoy), lebih tinggi dari
1,39% (yoy) dan 0,80% (yoy) pada triwulan sebelumnya (Grafik 3 dan 4). Sementara
itu, rumah tipe kecil tumbuh relatif stabil pada kisaran 1,99% (yoy) (Grafik 2). Secara
spasial, pertumbuhan IHPR tertinggi terjadi di Kota Manado (7,34%, yoy) kemudian
diikuti oleh Bandung (2,19%, yoy) dan Bandar Lampung (1,75%, yoy). Secara
triwulanan, IHPR pada triwulan IV-2021 tercatat tumbuh terbatas sebesar 0,29%
(qtq), lebih rendah dibandingkan 0,34% (qtq) pada triwulan III-2021 (Grafik 1).
14
Izin No. 2.17.0148, KMK No. 284/KM.1/2020
Tertahannya kenaikan harga properti residensial secara triwulanan disebabkan oleh

perlambatan kenaikan harga rumah tipe kecil yang tumbuh sebesar 0,17% (qtq), lebih
rendah Survei Harga Properti Residensial (SHPR) 2 dari 0,50% (qtq) pada triwulan
III-2021 (Grafik 2).
Pertumbuhan Properti Residensial (%,qtq)
Sumber : Survei Harga Properti Residential (sumber bi.go.id)
Dampak Pandemi Covid-19 pada Sektor Properti Tahun 2022
Pertumbuhan ekonomi Indonesia di Triwulan II-2021 sebesar 7,07 persen (yoy)

menjadi momentum pemulihan yang memberikan optimisme bagi seluruh pelaku
ekonomi. Dari sisi eksternal, neraca perdagangan surplus selama 16 bulan berturut-
turut dan mencapai US$4,74 miliar atau tertinggi sejak Desember 2006. Ditambah
lagi kondisi nilai tukar yang relatif stabil dan cadangan devisa yang mencapai
US$144,8 miliar pada akhir Agustus 2021 mengindikasikan bahwa ketahanan sektor
eksternal cukup kuat. Pertumbuhan positif di seluruh sektor dan meningkatnya
permintaan menandakan bahwa upaya Pemerintah sudah pada jalur yang tepat.
Capaian pemulihan ini seiring dengan program penanganan Covid-19 yang semakin
efektif dan tren penambahan kasus harian di tingkat nasional terus menurun. Per 2
Oktober 2021, positivity rate nasional per minggu sebesar 0,98.
Keberlangsungan sektor usaha properti menjadi salah satu fokus utama Pemerintah
dalam pemulihan ekonomi nasional. Saat ini penduduk perkotaan di Indonesia telah
mencapai 56,7% yang diprediksi akan mencapai 66,6% di 2035 dan 72,8% di 2045.
Di samping itu, masih ada 15,5 juta orang yang tinggal di rumah tidak layak pada
2020. Untuk itu, sektor properti terus didorong agar terus berkontribusi aktif dalam
penyediaan hunian yang layak dan diperlukan strategi yang tepat dalam situasi
15
Izin No. 2.17.0148, KMK No. 284/KM.1/2020
pandemi Covid-19. Sektor properti memiliki multiplier-effect baik dari sisi forward-
linkage maupun backward-linkage terhadap 174 sub sektor industri baik secara
langsung maupun tidak langsung. Penyerapan tenaga kerja langsung di industri
properti juga mencapai hingga 19 juta orang. Berbagai insentif yang telah diberikan
oleh Pemerintah antara lain kebijakan Loan to Value (LTV) dan Financing to Value
(FTV) sebesar 100% untuk kredit properti. Pada tahun 2021 Pemerintah juga telah
menerbitkan kebijakan pemberian insentif PPN yang telah diberikan sejak bulan
Maret hingga Agustus dan telah diperpanjang hingga Desember 2021. Kebijakan
PPN diRambipujing Pemerintah telah memberikan dampak pada pergerakan pasar
pada segmen masyarakat berpenghasilan menengah ke atas dan pertumbuhan
penjualan terjadi secara signifikan pada segmen rumah dengan harga Rp500 juta
sampai Rp1 miliar dan di atas Rp2 miliar.
Hasilnya, pada kuartal II tahun 2021 PDB sisi produksi sektor jasa real estate mampu
tumbuh 2,82 persen dan ini lebih tinggi dari kuartal sebelumnya yang sebesar 0,94
persen. Sementara sektor jasa konstruksi juga tumbuh sebesar 4,42 persen secara
tahunan. Dari segi investasi, Penanaman Modal Tetap Bruto tumbuh sebesar 7,54
persen secara tahunan didukung oleh pertumbuhan bangunan. Pelaku usaha properti
dan pemangku kepentingan pembangunan ekonomi lainnya saya minta agar tetap
optimis dan terus bersemangat guna mendukung pemulihan ekonomi nasional. Mesin
pertumbuhan ekonomi saat ini dalam tren membaik dan situasi pandemi pun semakin
terkendali. Simplifikasi regulasi dan perizinan termasuk di bidang properti juga
sudah diatur dalam Undang-Undang Cipta Kerja. Industri properti tanah air harus
bisa mengambil pelajaran dari kasus gagal bayar utang dari perusahaan-perusahaan
internasional. Pelajaran selanjutnya adalah industri harus mengutamakan
transparansi dalam pelaporan keuangannya serta menerapkan praktik tata kelola
perusahaan yang baik dan berkelanjutan.
Sumber-https://jubi.co.id/optimisme-pelaku-usaha-properti-mendukung-pemulihan-
ekonomi-nasional/
Kesimpulan :
Dari uraian di atas dapat disimpulkan bahwa Virus Covid-19 telah memberikan
dampak negatif terhadap semua kegiatan ekonomi. Tak terkecuali sektor properti.
Pemberlakuan Pembatasan Kegiatan Masyarakat (PPKM) mengakibatkan seluruh
lapisan dan aspek dalam mata rantai ekosistem sektor usaha, baik karyawan, pemilik
dan pelaku usaha, bank dan perusahaan pembiayaan, pemerintah serta masyarakat
terkena dampaknya. Tahun 2022 kalangan pengembang lebih optimistis
menghadapi bisnis terlebih dengan telah dimulainya program vaksin untuk
pandemi Covid-19. Vaksinasi menjadi kunci untuk kebangkitan ekonomi dan sektor
properti. Indikator lainnya, yaitu kondisi makro ekonomi cukup mendukung untuk
kebangkitan sektor properti seperti tren menurunnya suku bunga, inflasi tetap terjaga,
hingga beberapa regulasi yang dikeluarkan Pemerintah untuk memudahkan sektor
bisnis. Pandemi juga telah memunculkan berbagai kebutuhan maupun tren
baru yang membuat potensi pasar properti tetap besar. Dengan demikian sesuai
prediksi bahwa tahun 2022 sektor properti akan tumbuh secara perlahan.
16
Izin No. 2.17.0148, KMK No. 284/KM.1/2020
2.5 Informasi Relevan Lainnya
Kesesuaian Jaminan
Dalam kaitan dengan jaminan, kami mengerti bahwa aset tersebut memiliki potensi
sebagai agunan. Namun demikian kami tidak memiliki informasi mengenai rencana
jangka waktu dari pinjaman yang dimaksud oleh kreditor.
Kami perlu mengingatkan bahwa dalam menentukan kesesuaian jaminan harap

memperhatikan analisa penggunaan terbaik dan tertinggi.
Adapun faktor-faktor yang mempengaruhi nilai jaminan adalah sebagai berikut :

• Dokumen kepemilikan / legalitas kepemilikan masih berupa Sertipikat
Hak Milik (SHM)
• Properti yang dinilai berupa Tanah Kosong /Sawah
• Tidak Terkena Rencana Pelebaran Jalan dan Garis Sempadan Bangunan
• Tidak terdapat potensi banjir
• Aksebilitas jalan menuju lokasi cukup baik
• Tidak berdekatan dengan tempat pemakaman umum (TPU).
• Tidak berdekatan dengan Jalur / saluran listrik tegangan tinggi (SUTET)
17
Izin No. 2.17.0148, KMK No. 284/KM.1/2020
PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK

III
(HIGHEST AND BEST USES ANALYSIS)
Dalam kondisi tertentu aset dinilai sebagai gabungan antara tanah dan bangunan, di
mana penilai biasanya mengestimasi Nilai Pasar dengan mempertimbangkan
Penggunaan Tertinggi dan Terbaik sesuai pengembangan yang ada (Highest and
Best Uses/HBU as improved).
Penggunaan Tertinggi dan Terbaik didefinisikan sebagai penggunaan yang paling
mungkin dan optimal dari suatu properti yang secara fisik dimungkinkan, secara
hukum diijinkan, secara finansial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi dari
properti tersebut (SPI Edisi VII-2018 KPUP Butir 10.1).
1. Penggunaan Secara Hukum
Berdasarkan Peta Rencana Pola Ruang Kabupaten Jember yang tertuang

dalam Peraturan Daerah Kabupaten Jember No.1 Tahun 2015 tentang
Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten Jember Tahun 2015-2035, kami
memahami bahwa properti dimaksud berada pada Kawasan Sawah , namun
berdasarkan pengamatan lingkungan sekitar sebagian digunakan sebagai
Pemukiman/Gudang
Penggunaan saat ini tidak melanggar peraturan tata kota yang berlaku
berdasarkan Peruntukan Kawasan Sekitar.
2. Penggunaan Secara Fisik
Dengan memperhatikan luas tanah 3.020 m² dan saat ini berupa Tanah
Kosong. Aset dimaksud memenuhi penggunaan yang layak secara fisik.
Ukuran, bentuk, kontur tanah, aksesibilitas sebidang tanah, serta ancaman
bencana alam seperti banjir dan gempa bumi dapat mempengaruhi suatu
aset penilaian.
Berikut ini analisis secara fisik atas Aset yang dinilai :
Tabel Analisis Fisik Aset

FAKTOR INDIKASI KONDISI
Ukuran tanah Lebar depan 72 m Cukup
Bentuk tanah “ Persegipanjang” Cukup
Kontur tanah Bertingkat Cukup
Rawan banjir Daerah bebas banjir Ya
Saluran Terletak di depan, Cukup
pembuangan dibelakang, ditengah aset
Aksesibilitas Terletak di depan aset Baik
Sumber : Survei lapangan.
18
Izin No. 2.17.0148, KMK No. 284/KM.1/2020
Ukuran lebar dan panjang tanah sangat berpengaruh dalam pengembangan

suatu aset. Tanah dengan lebar depan 72 m dengan bentuk “Persegipanjang”
cukup memadai untuk bangunan berupa Perumahan .
3. Penggunaan secara Finansial
Berdasarkan data-data pasar, sewa, tingkat hunian dan parameter lain yang
mempengaruhi pendapatan properti, menunjukan bahwa properti dimaksud
memenuhi penggunaan yang layak secara financial.
4. Penggunaan berdasarkan Nilai Tertinggi
Dengan memperhatikan lokasi dan luas tanah dari aset yang dinilai, situasi
pasar dan pengembangan disekelilingnya, maka pengembangan sebagai
Perumahan diperkirakan memberikan hasil yang tertinggi.
Kesimpulan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik:
Berdasarkan analisa terhadap faktor-faktor tersebut di atas, maka

pengembangan aset belum sesuai dengan kondisi pasar saat ini dan belum
menghasilkan pendapatan dan kegunaan yang paling layak secara finansial.
Berdasarkan analisis tersebut, kami berpendapat bahwa pengembangan
sebagai Perumahan merupakan produktivitas secara maksimal dan
mencerminkan penggunaan tertinggi dan terbaik.
Kami tidak melakukan kajian/analisa penggunaan tertinggi dan terbaik

secara mendalam karena pekerjaan tersebut merupakan penugasan
tersendiri.
19
Izin No. 2.17.0148, KMK No. 284/KM.1/2020
IV PENILAIAN
4.1 Penilaian dengan Pendekatan Pendapatan
4.1.1 Penilaian Perumahan
Proses penilaian dengan Metode Pengembangan Tanah ( Land Development Method

) meliputi antara lain :
Metode ini digunakan bila tanah yang akan ditentukan nilainya terletak pada daerah
yang telah berkembang atau daerah yang sedang berkembang, data harga pasar yang
wajar didaerah sekitarnya sulit diperoleh dengan kondisi pasar yang baik, tetapi data
harga jual tanah yang telah dikembangkan tersedia dengan cukup baik dan mudah
diperoleh. Bila lokasi yang dinilai akan dikembangkan sebagai perumahan atau
bangunan rumah toko (ruko), rukan ataupun jenis Properti lainnya, diharapkan telah
memiliki site plan yang telah disetujui oleh yang berwenang dimana tanah terletak .
Dalam penilaian ini , pada tinjauan lapangan dan bentuk tanah harus mempunyai
potensi untuk dikembangkan, baik sebagai daerah pemukiman, pertokoan, maupun
daerah Industri. Tanah harus terletak pada daerah pemukiman, pertokoan,
perindustrian. Tanah harus terletak pada daerah yang relatif ideal yaitu mempunyai
jalan masuk, dekat jalan utama, angkutan umum mudah diperoleh. Suatu Properti
dapat dikatakan mempunyai potensi untuk dikembangkan (development potensial),
jika dengan dikeluarkannya modal, properti tersebut menunjukkan adanya
kemampuan memiliki elemen nilai.
a. Menentukan dan atau memprediksikan pendapatan yang akan diperoleh.

b. Menentukan dan atau memprediksikan segala biaya-biaya yang akan timbul baik
yang berupa direct cost maupun indirect cost dalam mengembangkan properti
bersangkutan.
c. Memperhitungkan biaya-biaya lain yang diperlukan bertalian dengan penilaian
properti bersangkutan seperti, pajak, fee/biaya manajemen, manajemen profit
dan lainnya.
d. Menghitung Net Income dengan cara mengurangi Gross Income dengan Total
Expenses.
e. Menghitung nilai kini dari Net Income yang mungkin diperoleh dengan
mendiskontokannya pada discount rate yang merefleksikan tingkat balikan yang
diharapkan dari investasi jenis properti bersangkutan.
f. Menjumlahkan semua nilai kini dari Net Income.
Berdasarkan informasi-informasi yang telah kami sampaikan pada bagian lain dari
laporan ini, kami membuat asumsi-asumsi yang akan kami gunakan dalam
perhitungan dengan menggunakan pendekatan ini
20
Izin No. 2.17.0148, KMK No. 284/KM.1/2020
Asumsi-asumsi yang digunakan :

1. Proyeksi penjualan rumah kami asumsikan sampai dengan 2 tahun berdasarkan
performa penjualan historis dari perumahan di daerah tersebut rincian sebagai
berikut :
Penjualan
Tipe Properti Tahun Tahun
1 2
Rumah Tipe 30 15 15
Total
penjualan 15 15
2. Harga jual rumah kami peroleh dari perbandingan data pasar rumah sejenis yang
ditawarkan di lokasi sekitar aset tanpa disertai kenaikan pada tahun ke-2 dengan
rincian sebagai berikut:
Harga
Type Properti
Tahun 1 Tahun 2
Rumah Tipe 30 150.500.000 150.500.000
3. Perhitungan biaya-biaya umum kami dapatkan berdasarkan rata-rata biaya

operasional perumahan dan data RAB dari berbagai sumber developer dengan
rincian sebagai berikut :
Deskripsi Tahun 1 Tahun 2

Biaya Perizinan
Planning dan Perijinan 21.868.106
Sertipikat Induk 7.530.370
Pemecahan Sertipikat 60.400.000
Cut and Fill dan pengeringan 37.750.000
Biaya Pembangunan
Rumah 737.550.000 737.550.000
Galian Badan Jalan 30.200.000
Gorong-Gorong 4.530.000
Jalan Sirtu 21.868.106
Saluran Air 244.620.000
Jaringan Listrik 58.890.000
Jaringan Air 29.445.000
Pos Satpam 50.000.000
Musholla 125.000.000
Pagar Keliling 80.000.000
Biaya Marketing 15.000.000 15.000.000
Biaya Lain-Lain 60.000.000 30.000.000
TOTAL PENGELUARAN 1.329.651.582 1.037.550.000
21
Izin No. 2.17.0148, KMK No. 284/KM.1/2020
4. Keuntungan developer kami asumsikan sebesar 15%.
5. Tingkat Kapitalisasi
Tingkat diskonto dihitung menggunakan metode Band of Investment komponen

utang dan ekuitas. Properti dibeli dan dikembangkan dengan 2 (dua) komponen
investasi, yaitu biaya utang dan biaya ekuitas.
Biaya ekuitas merepresentasikan tingkat pengembalian ekuitas yang diharapkan
oleh investor. Terdapat beberapa model untuk mengestimasi biaya ekuitas,
dengan metode yang paling umum yaitu menggunakan satu atau lebih variasi
dari Capital Asset Pricing Model (CAPM). Berdasarkan CAPM, biaya ekuitas
dihitung sebagai berikut:
Ke = Rf + β * (Rm -Rf)
dimana :
Ke = Biaya Ekuitas
Rf = tingkat pengembalian bebas resiko
Rm = tingkat pengembalian yang diharapkan oleh pasar
(Rm-Rf) = premi risiko di atas tingkat balikan bebas risiko yang
diperoleh dari portofolio yang terdiri dari seluruh aset di
pasar
β = faktor beta
Deskripsi Satuan
Rf 6,4306%
β 0,988
(Rm-Rf) 6,39%
Ke = Rf + β * (Rm -Rf)
= 6,4306% + (0,988 * 6,39%)
= 12.74%.
Formula perhitungan metode band of investment komponen utang dan ekuitas

sebagai berikut :
Ro = (Md x Kd) + (Me x Ke)
Md (bobot utang)
Modal pinjaman dalam pengembangan properti yang dinilai ini adalah sebesar
60% dari nilai total investasi.
Me (bobot ekuitas)
Modal sendiri dalam pengembangan properti yang dinilai ini adalah sebesar 40%
dari nilai total investasi.
Kd (biaya utang)
Merupakan tingkat kapitalisasi modal pinjaman, yang berdasarkan bunga kredit
Bank sebesar 8,15%.
22
Izin No. 2.17.0148, KMK No. 284/KM.1/2020
Ke (biaya ekuitas)
Merupakan tingkat kapitalisasi modal sendiri sebesar 8,50%.
Berdasarkan formula tersebut, maka tingkat diskonto adalah sebesar :
Ro = (Md x Kd) + (Me x Ke)

= (60% X 8,15%) + (40% X 12,74%)
= 9,99%.
4.2 Kesimpulan Nilai dengan Pendekatan Pendapatan
Dengan mempertimbangkan seluruh informasi yang relevan dan kondisi pasar yang
berlaku, kami berpendapat bahwa Nilai Pasar atas aset Tanah Kosong yang meliputi
sebidang tanah (SHM No. 79) dengan luas 3.020 m² yang terletak di Jalan Letjen
Sutoyo masuk gang (Barat Laut Perumahan Graha Permata Indah), Kelurahan
Kranjingan, Kecamatan Sumbersari, Kabupaten Jember, Propinsi Jawa Timur pada
tanggal 14 Oktober 2022 bergantung pada asumsi, asumsi khusus dan syarat – syarat
pembatas, kondisi, komentar dan detail dalam laporan ini adalah sebesar:
Nilai Pasar
Rp1.341.000.000,-

Rp938.700.000,-
23
Izin No. 2.17.0148, KMK No. 284/KM.1/2020
V KESIMPULAN NILAI
5.1 Kesimpulan Nilai
Kami menegaskan bahwa dalam penilaian ini kami tidak memperhitungkan biaya dan
pajak yang terjadi karena adanya penjaminan utang, sesuai dengan yang diatur di
dalam Standar Penilaian Indonesia Edisi VII - 2018 (SPI Edisi VII – 2018).
Penilaian ini bergantung pada hal-hal sebagai berikut :

1. Nilai yang dicantumkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam laporan
yang merupakan bagian dari properti yang dinilai hanya berlaku sesuai dengan
maksud dan tujuan penilaian. Nilai yang digunakan dalam laporan penilaian ini
tidak boleh digunakan untuk tujuan penilaian lain yang dapat mengakibatkan
terjadinya kesalahan.
2. Properti dimaksud dilengkapi dengan dokumen atas hak kepemilikan/penguasaan
tanah yang sah secara hukum, dapat dialihkan dan bebas dari ikatan, tuntutan atau
halangan apapun juga selain yang dikemukakan dalam laporan ini.
3. Asumsi dan syarat pembatas, kondisi, komentar, dan detail yang tertulis dalam
laporan ini.
Dengan mempertimbangkan seluruh informasi yang relevan dan kondisi pasar yang
berlaku, kami berpendapat bahwa Nilai Pasar atas aset Tanah Kosong yang meliputi
sebidang tanah (SHM No. 79) dengan luas 3.020 m² yang terletak di Jalan Letjen
Sutoyo masuk gang (Barat Laut Perumahan Graha Permata Indah), Kelurahan
Kranjingan, Kecamatan Sumbersari, Kabupaten Jember, Propinsi Jawa Timur pada
tanggal 14 Oktober 2022 bergantung pada asumsi, asumsi khusus dan syarat – syarat
pembatas, kondisi, komentar dan detail dalam laporan ini adalah sebesar :
Nilai Pasar
Rp1.341.000.000,-

Rp938.700.000,-
24
Izin No. 2.17.0148, KMK No. 284/KM.1/2020
KONDISI DAN SYARAT PEMBATAS
1. Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain kepada KANTOR JASA PENILAI
PUBLIK (KJPP) SUMERTADANA & REKAN seperti yang disebutkan dalam
laporan Penilaian dianggap layak dan dipercaya, tetapi Penilai tidak bertanggung
jawab jika ternyata informasi yang diberikan itu terbukti tidak sesuai dengan hal
yang sesungguhnya. Informasi yang dinyatakan tanpa menyebutkan sumbernya
merupakan hasil penelahaan kami terhadap data yang ada, pemeriksaan atas
dokumen ataupun keterangan dari instansi pemerintah yang berwenang. Tanggung
jawab untuk memeriksa kembali kebenaran informasi tersebut sepenuhnya berada
dipihak Pemberi Tugas.
2. Kecuali diatur berbeda oleh peraturan dan perundangan yang ada, maka penilaian
dan laporan Penilaian bersifat rahasia dan hanya ditujukan terbatas untuk Pemberi
Tugas yang dimaksud disajikan hanya untuk maksud dan tujuan sesuai yang
dicantumkan pada laporan Penilaian. Kami KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
(KJPP) SUMERTADANA & REKAN tidak bertanggung jawab kepada pihak
selain Pemberi Tugas dimaksud. Pihak lain yang menggunakan laporan ini
bertanggung jawab atas segala resiko yang timbul.
3. Nilai yang dicantumkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam Laporan
yang merupakan bagian dari properti yang dinilai hanya berlaku sesuai dengan
maksud dan tujuan Penilaian. Nilai yang digunakan dalam laporan Penilaian ini
tidak boleh digunakan untuk tujuan Penilaian lain yang dapat mengakibatkan
terjadinya kesalahan.
4. Kami KANTOR JASA PENILAI PUBLIK (KJPP) SUMERTADANA &
REKAN telah mempertimbangkan kondisi properti dimaksud, namun demikian
tidak berkewajiban untuk memeriksa struktur bangunan ataupun bagian – bagian
dari properti yang tertutup, tidak terlihat dan tidak dapat dijangkau. Kami
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK (KJPP) SUMERTADANA & REKAN
tidak memberikan jaminan bila ada pelapukan, rayap, gangguan hama lainnya atau
kerusakan yang tidak terlihat. Penilai tidak berkewajiban untuk melakukan
pemeriksaan terhadap fasilitas lingkungan dan lainnya. Kecuali diinformasikan
lain, Penilaian kami didasarkan pada asumsi bahwa seluruh aspek ini dipenuhi
dengan baik.
REKAN tidak melakukan penyelidikan atas kondisi tanah dan fasilitas lingkungan
lainnya, untuk suatu pengembangan baru. Apabila tidak diinformasikan lain,
Penilaian kami didasarkan pada kewajaran, dan untuk suatu rencana pengembangan
tidak ada pengeluaran tidak wajar atau keterlambatan dalam masa pembangunan.
REKAN tidak melakukan penyelidikan atas masalah lingkungan yang berkaitan
dengan pencemaran. Apabila tidak diinformasikan lain, Penilaian kami didasarkan
pada asumsi mengenai tidak adanya pencemaran yang dapat berpengaruh terhadap
nilai.
7. Gambar, denah ataupun peta yang terdapat dalam laporan ini disajikan hanya untuk
kemudahan visualisasi saja. Kami KANTOR JASA PENILAI PUBLIK (KJPP)
25
Izin No. 2.17.0148, KMK No. 284/KM.1/2020
SUMERTADANA & REKAN tidak melaksanakan survei/pemetaan dan tidak

bertanggung jawab mengenai hal ini.
8. Keterangan mengenai rencana tata kota diperoleh dari Rencana Umum Tata Ruang
Kota. Kecuali diinstruksikan lain, kami KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
(KJPP) SUMERTADANA & REKAN beranggapan bahwa properti yang dinilai
tidak terpengaruh oleh berbagai hal yang bersifat pembatasan – pembatasan dan
properti maupun kondisi penggunaan baik saat ini maupun yang akandatang tidak
bertentangan dengan peraturan – peraturan yang berlaku.
9. Semua bukti kepemilikan, legalitas dan perijinan yang ada didasarkan kepada
informasi dan data yang diberikan Pemberi Tugas dan/atau Pengguna Laporan.
Oleh karena itu, kami KANTOR JASA PENILAI PUBLIK (KJPP)
SUMERTADANA & REKAN tidak melakukan pengukuran ulang terhadap
luasan properti secara rinci, melainkan didasarkan kepada data sertifikat, gambar
bangunan dan data lainnya yang diterima dari Pemberi Tugas.
10. KANTOR JASA PENILAI PUBLIK (KJPP) SUMERTADANA & REKAN
maupun para penilai dan karyawan lainnya tidak mempunyai kepentingan financial
terhadap aset yang dinilai dan hasil dari penilaian yang dilakukan.
11. Biaya penilaian ditentukan berdasarkan hari-orang (man-day) dan bukan ditentukan
berdasarkan besarnya nilai yang tercantum dalam Laporan Penilaian.
12. Perubahan-perubahan yang dilakukan oleh Pemerintah/non Pemerintah antara lain,
rezoning, pelebaran jalan, market condition dan sebagainya bukan menjadi
tanggung jawab KANTOR JASA PENILAI PUBLIK (KJPP)
SUMERTADANA & REKAN.
oleh karena penafsiran ini, tidak mempunyai kewajiban untuk memberikan
penjelasan kepada pihak lain maupun kesaksian atau kehadiran dalam suatu perkara
pengadilan atau Instansi Pemerintah lainnya yang berhubungan dengan aktiva tetap
yang dinilai kecuali perjanjian telah dibuat sebelumnya.
tidak memperbolehkan penggunaan seluruh, sebagian ataupun sebagai rujukan dari
Penilaiandari Laporan ini dalam dokumen, edaran, pernyataan, referensi ataupun
dipublikasikan dalam bentukapapun juga tanpa ijin tertulis dari KANTOR JASA
PENILAI PUBLIK (KJPP) SUMERTADANA & REKAN.
15. Laporan Penilaian dianggap sah apabila dilengkapi dengan cap (seal) dan tanda
tangan asli dari KANTOR JASA PENILAI PUBLIK (KJPP) SUMERTADANA
& REKAN.
16. Penilaian ini dilakukan dalam kondisi yang tidak menentu (tingginya tingkat
ketidakpastian) sebagai akibat dari adanya Pandemi wabah Covid-19 sehingga
pengguna laporan penilaian diminta untuk berhati-hati dalam menentukan relevansi
26
Izin No. 2.17.0148, KMK No. 284/KM.1/2020
antara hasil penilaian dengan kebutuhannya (terkait penggunaan hasil penilaian),

khususnya berkenaan dengan perbedaan antara tanggal penilaian dan waktu
penggunaan hasil penilaian dalam pengambilan keputusan bisnis dan
ekonomi/keuangan.
17. Perbedaan kondisi yang mungkin terjadi antara tanggal penilaian dengan waktu
penggunaan hasil penilaian dapat menurunkan relevansi opini nilai terhadap
kebutuhan pengguna hasil penilaian, dikarenakan adanya perbedaan akses data dan
informasi serta asumsi dan analisis penilaian. Apabila pengguna hasil penilaian
menemukan kondisi tersebut, disarankan untuk menugaskan Penilai melakukan
review terhadap penugasan yang telah dilaksanakan dan apabila dimungkinkan dan
dibutuhkan, Penilai dapat melakukan penilaian ulang dengan mengulang kembali
prosedur penilaian yang sebelumnya dilakukan, secara lebih lengkap. Proses dan
prosedur tersebut harus dituangkan dalam penugasan yang berdiri sendiri dan
berbeda dengan penugasan penilaian sebelumnya.
18. Adanya status bencana pandemi Covid-19 dan situasi ketidakpastian ekonomi
global termasuk Indonesia saat ini, mengakibatkan informasi dan analis pasar
dalam keterbatasan dan ketidakpastian. Sehingga adanya keterbatas tersebut,
analisis yang kami informasikan dalam laporan ini perlu pemahaman dan kehati-
hatian dalam penggunaannya.
19. Memperhatikan poin 17, 18 dan 19 tersebut di atas, pada saat kondisi sosial
ekonomi telah stabil, pandemi Covid-19 telah berakhir, perlu dilakukan penilaian
kembali guna memenuhi asas kehandalan data dan informasi.
27
LAMPIRAN
RINCIAN NILAI ASET

RINGKASAN NILAI ASET
Pemberi Tugas :
Ibu Dian Puspitaningtyas
Pengguna Laporan :
BPRS HIK Parahyangan
Lokasi Aset :
Jalan Letjen Sutoyo (masuk gang)
Kelurahan Kranjingan
Kecamatan Sumbersari
Kabupaten Jember
Provinsi Jawa Timur
Tanggal Penilaian : 14 Oktober 2022
Tujuan Penilaian : Penjaminan Utang
INDIKASI
LUAS NILAI PASAR NILAI
URAIAN TOTAL LIKUIDASI
(m²) (Rp) (Rp)
• Tanah 3.020 1.341.000.000 938.700.000

- SHM No. 79
an. B. Sekya alias BING
JUMLAH 1.341.000.000 938.700.000

DIBULATKAN 1.341.000.000 938.700.000
KESIMPULAN :
NILAI PASAR = Rp 1.341.000.000
INDIKASI NILAI LIKUIDASI = Rp 938.700.000
LAMPIRAN
FOTO – FOTO
JALAN LETJEN SUTOYO MASUK GANG (BARAT LAUT PERUMAHAN GRAHA PERMATA INDAH)
KELURAHAN KRANJINGAN, KECAMATAN SUMBERSARI
KABUPATEN JEMBER, PROVINSI JAWA TIMUR
LAPORAN VISUAL
Keterangan :
AKSES JALAN MASUK MELALUI
PEMUKIMAN WARGA (BUKAN
PERUMAHAN)
Keterangan :
AKSES JALAN MASUK MELALUI
PEMUKIMAN WARGA (MELALUI JALAN
PERUMAHAN GRAHA PERMATA
INDAH)
LAPORAN VISUAL
Keterangan :
TAMPAK BATAS KANAN ASET
(SEBELAH TENGGARA) DAN TAMPAK
RENCANA JALAN
Keterangan :
TAMPAK BATAS KIRI ASET (SEBELAH
BARAT LAUT)
LAPORAN VISUAL
Keterangan :
TAMPAK BATAS BARAT DAYA
Keterangan :
TAMPAK ASET BESERTA BATAS
BATASNYA
LAPORAN VISUAL
Keterangan :
TAMPAK ASET DAN PENDAMPING
INSPEKSI DARI PERWAKILAN PIHAK
PEMBERI TUGAS
Keterangan :
TAMPAK PANDANGAN UMUM ASET
LAPORAN VISUAL
Keterangan :
TAMPAK PANDANGAN UMUM ASET
Keterangan :
TAMPAK PENDAMPING INSPEKSI
DARI PERWAKILAN PIHAK PEMBERI
TUGAS
LAMPIRAN
PETA DAN DENAH LOKASI

LAMPIRAN PETA LOKASI
Lokasi Aset
Pemberi Tugas / Calon Debitur :

DIAN PUSPITA NINGTYAS
Lokasi Objek Penilaian :
TANPA
SKALA
KABUPATEN JEMBER
PROVINSI JAWA TIMUR
Arah ke CPM
Arah ke
ARMED 509
Arah ke
Banyuwangi
Aset yang
dinilai
Perumahan Graha
Permata Indah
PETA LOKASI
LOKASI :
TANPA SKALA
KABUPATEN JEMBER
PROVINSI JAWA TIMUR
LAMPIRAN
LAYOUT TANAH DAN BANGUNAN

DENAH TANAH
LAYOUT TANAH
LOKASI :
JALAN LETJEN SUTOYO MASUK GANG (BARAT LAUT PERUMAHAN GRAHA PERMATA
TANPA
INDAH)
SKALA
KABUPATEN JEMBER
PROVINSI JAWA TIMUR
LAMPIRAN
TITIK KOORDINAT
TITIK KOORDINAT
LOKASI :
JALAN LETJEN SUTOYO MASUK GANG (BARAT LAUT PERUMAHAN GRAHA PERMATA
TANPA SKALA INDAH)
KABUPATEN JEMBER
PROVINSI JAWA TIMUR
LAMPIRAN
DOKUMEN LEGALITAS

Laporan Penilaian An. Ibu Dian Puspita Ningtyas - Compressed

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Laporan Penilaian An. Ibu Dian Puspita Ningtyas - Compressed

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

Kantor Cabang Jember

KJPP SUMERTADANA & REKAN SK Kemenkeu No : 286/KM.1/2020

LAPORAN PENILAIAN ASET

Untuk Penjaminan Utang

No. Laporan : 00XX/2.0148-02/PI/07/0611/1/X/2022 Jember, XX Oktober 2022

Sesuai dengan Surat Perjanjian Kerja No. 15/PJP/SDR-JBR/X/2022, Tanggal 14 Oktober

Indikasi Nilai Likuidasi

I Gede Rickson Nata Saguna, S.Kom, MAPPI (Cert)

Nama Tanda Tangan

Denpasar, Tgl 10 April 2019

I. LINGKUP PENUGASAN ................................................................................................ 1

II. PRESENTASI DATA ....................................................................................................... 7

III. PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK ......................................................... 25

IV. PENILAIAN .................................................................................................................. 27

V. KESIMPULAN NILAI ................................................................................................... 32

KONDISI DAN SYARAT PEMBATAS ............................................................................... 33

Pemberi Tugas : Dian Puspita Ningtyas

1.1 Status Penilai

1.2 Pemberi Tugas

1.3 Pengguna Laporan

1.4 Objek Penilaian dan Kepemilikan

Penilaian ini dilaksanakan untuk mengindentifikasi Objek Penilaian, sesuai dengan

1.5 Jenis Mata Uang Yang Digunakan

Hasil penilaian dinyatakan dalam mata uang Rupiah (Rp).

1.6 Maksud dan Tujuan Penilaian

1.7 Dasar Nilai

Atas permintaan Pemberi Tugas untuk guna memenuhi kepentingan Pengguna

Nilai Likuidasi (Liquidation Value) didefinisikan sebagai sejumlah uang yang

1.8 Tanggal Penilaian dan Inspeksi

1.9 Tingkat Kedalaman Investigasi

Penilaian ini dilakukan dengan batasan Investigasi sebagai berikut :

- Inspeksi lapangan kami laksanakan tanggal 14 Oktober 2022. Selama

1.10 Sifat dan Sumber Informasi yang Dapat Diandalkan

1.11 Asumsi Umum dan Khusus

1.12 Persyaratan atas Persetujuan untuk Publikasi

1.13 Pemenuhan Standar Penilaian Indonesia

1.14 Pendekatan dan Metode Penilaian

Dalam penilaian ini, kami mempertimbangkan Pendekatan Pemdapatan dengan

Pendekatan Alasan Penggunaan Metode

2.1 Tinjauan Aset sebagai Obyek Penilaian

Faktor - Faktor yang mempengaruhi Nilai Aset di Masa Datang :

2.2 Analisa Lingkungan

Aset berada di wilayah Kelurahan Kranjingan, Kecamatan Sumbersari. Tofografi

• Sebelah Utara berbatasan dengan : Kelurahan Kebonsari, Kec. Sumbersari

Kelurahan Kranjingan merupakan bagian dari Kecamatan Sumbersari. Jarak Aset

Pada umumnya pemeliharaan jalan-jalan di daerah sekitar lokasi adalah terpelihara

Beberapa bangunan petunjuk yang menonjol terletak berdekatan dengan aset

Jaringan Air Bersih

Sarana angkutan umum melewati jalan di depan aset.

• Kantor Kelurahan Kranjingan dengan jarak kurang lebih 2,5 Km

• Pendidikan Menengah Atas

Fasilitas Tempat Ibadah

Fasilitas Umum Lainnya

Positif : + Lokasi aset berada di daerah atau Kawasan Pemukiman dengan

Negatif : - Aset masih berupa tanah kosong dan berupa sawah.

2.3 Deskripsi Tapak

Tapak aset dimaksud berupa sebidang tanahdengan bentuk “Persegipanjang”

Dengan batas - batas aset adalah sebagai berikut :

Penilai tidak mempertimbangkan dan melakukan penyelidikan akan adanya

2.4 Tinjauan Pasar

Gambaran Ekonomi Indonesia

Gambaran Ekonomi Jawa Timur

Tertahannya kenaikan harga properti residensial secara triwulanan disebabkan oleh