aditya iskandar & rekan

Kantor Jasa Penilai Publik No. Izin 2.08.0003

1. RINGKASAN EKSEKUTIF
Klien : CV. Bintang Mas Jaya
Properti : Ruko
Lokasi : Jalan Mangga, Gang Mangga I, Kelurahan Rimba Sekampung,
Kecamatan Dumai Barat, Kota Dumai, Propinsi Riau
Luas Tanah : 108 meter persegi
Luas Bangunan Total : 323 meter persegi
Sertifikat : SHM No. 635
Penggunaan Tertinggi & Terbaik : Pengembangan eksisting menunjukkan properti terbangun saat ini
telah memenuhi kelayakan penggunaan tertinggi dan terbaik
sebagai Ruko.
Tanggal Inspeksi : 19 Juni 2021
Tanggal Penilaian : 19 Juni 2021
Tanggal Laporan : 03 Agustus 2021
Asumsi Umum :  Akibat umum dari adanya wabah pandemi Virus COVID-19
memberikan dampak atas perubahan kondisi
perekonomian, dan juga pengaruh pada kondisi pasar
sehingga diperkirakan akan berdampak pada supply
demand properti secara umum. Dalam situasi ini untuk
sementara waktu mungkin dapat berpengaruh atau tidak
terhadap nilai properti, untuk itu Pengguna Laporan perlu
bertindak hati-hati dalam menggunakan Laporan Penilaian
ini.
 Properti diasumsikan dilengkapi dengan dokumen
kepemilikan yang berlaku dan sah secara hukum dapat
dialihkan dan bebas dari ikatan, tuntutan atau halangan
apapun juga.
 Seluruh informasi dan data terkait objek penilaian
diasumsikan akurat dan benar.
 Objek penilaian diasumsikan bebas dari adanya sengketa
dan permasalahan hukum.
 Pada saat inspeksi sampai dengan disusunnya laporan
penilaian ini kami tidak menerima copy/salinan Surat Izin
Mendirikan Bangunan (IMB), kami asumsikan bangunan
sudah memiliki IMB.
Asumsi Khusus : Pada saat inspeksi lapangan, kami tidak dapat masuk ke dalam
properti maka dalam hal ini kami tidak bisa melakukan pengukuran
luas bangunan dan dokumentasi foto dari dalam. Untuk ukuran luas
dan spesifikasi bangunan kami dapatkan berdasarkan penilaian
sebelumnya nomor Laporan 1880/KJPP-AI/LPL-BDG/XII/2016,
tanggal 20 Desember 2016 sebagai dasar analisa perhitungan
penilaian dan kami asumsikan benar.
Tujuan Penilaian : Penjaminan Utang
Dasar Penilaian : Nilai Pasar
Pendekatan Penilaian : Pendekatan Pasar
Nilai Pasar : Rp. 635.100.000,-
(Enam Ratus Tiga Puluh Lima Juta Seratus Ribu Rupiah)

CV. BINTANG MAS JAYA Hal - 1

 aditya iskandar & rekan
Kantor Jasa Penilai Publik No. Izin 2.08.0003

A. Rincian Nilai Sesuai Fisik

Indikasi
No. Uraian Nilai Pasar
Nilai Likuidasi

1 Tanah 108 m²
Rp. 635.100.000 Rp. 444.570.000
2 Bangunan 323 m²
Total Rp. 635.100.000 Rp. 444.570.000
Dibulatkan Rp. 635.100.000 Rp. 444.600.000

Ringkasan eksekutif ini hanya digunakan bersama dengan laporan penilaian dengan segala macam asumsi,
batasan dan penilaian yang dinyatakan didalam laporan ini dan tidak dapat dibaca secara terpisah.

CV. BINTANG MAS JAYA Hal - 2

 aditya iskandar & rekan
Kantor Jasa Penilai Publik No. Izin 2.08.0003

2. DEFINISI DAN LINGKUP PENUGASAN

2.1. Status Penilai
Status penilai dalam hal ini merupakan penilai eksternal dan sama sekali tidak mempunyai kepentingan
financial atau apapun terhadap properti yang dinilai dan atau dari nilai yang dikeluarkan untuk masa
sekarang dan atau masa mendatang. Kantor Jasa Penilai Publik Aditya Iskandar & Rekan adalah KJPP
yang independen yang berdiri berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan No. 742/KM.1/2008 dengan
Izin Usaha KJPP No. 2.08.0003 dan terdaftar di Badan Pertanahan Nasional No.
13/LS-SPT/63-SK-BPN/II/2013, tanggal 11 Februari 2013.
Seluruh Penilai, ahli dan staf pelaksana dalam penugasan ini adalah satu kesatuan tim penugasan di
bawah koordinator Penilai berizin atau penanggung jawab laporan penilaian.
2.2. Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan
Pemberi tugas sekaligus sebagai pengguna laporan dalam hal ini adalah PT. Bank Panin, Tbk. KCU
Pekanbaru beralamat di Jl. Jend. Sudirman No. 335, Kota Pekanbaru, Propinsi Riau.

2.3. Maksud dan Tujuan Penilaian

Sesuai dengan penjelasan yang kami terima, maksud penugasan ini adalah untuk memberikan opini
Nilai Pasar terhadap properti milik CV. BINTANG MAS JAYA yang terletak di Jalan Mangga, Gang
Mangga I, Kelurahan Rimba Sekampung, Kecamatan Dumai Barat, Kota Dumai, Propinsi Riau untuk
tujuan Penjaminan Utang pada PT. Bank Panin, Tbk. KCU Pekanbaru beralamat di Jl. Jend.
Sudirman No. 335, Kota Pekanbaru, Propinsi Riau. Laporan ini disajikan hanya untuk maksud dan tujuan
seperti tertulis didalam laporan ini, serta ditujukan terbatas kepada Pemberi Tugas. Tanggung jawab
berkaitan dengan laporan tersebut hanya terbatas kepada si pemberi tugas dimaksud dan penilai tidak
bertanggung jawab terhadap pihak lain selain kepada Pemberi Tugas dimaksud. Pihak lain yang
menggunakan laporan ini bertanggung jawab atas segala resiko yang timbul.
2.4. Dasar Nilai
Penilaian ini disusun mengikuti Standar Penilaian Indonesia (SPI) 2018, dimana dasar penilaian yang
sesuai untuk tujuan penilaian ini adalah Nilai Pasar. Standar Penilaian Indonesia mendefinisikan Nilai
Pasar sebagai berikut:

Nilai Pasar
Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu
aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang
berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak,
dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian
dan tanpa paksaan. (SPI 101-3.1)
2.5. Tanggal Inspeksi dan Tanggal Penilaian
Peninjauan fisik atas obyek penilaian dilakukan pada tanggal 19 Juni 2021 tanggal Penilaian ditetapkan
pada tanggal 19 Juni 2021 yaitu pada tanggal terakhir dilakukannya survey lapangan. Tanggal penilaian
tersebut dipilih atas pertimbangan kepentingan dan tujuan penilaian

2.6. Sifat dan Sumber Informasi

Untuk mendukung pelaksanaan penilaian ini kami menggunakan beberapa data atau informasi lain yang
menurut kami dapat dipercaya antara lain bersumber dari :
1. Bank Indonesia sebagai rujukan kurs nilai mata uang.
2. Badan Pusat Statistik (BPS).
3. Bank milik pemerintah sebagai sumber suku bunga masa tunggu.
4. Dinas Tata Ruang setempat untuk memperoleh informasi tentang peruntukan lahan.
5. Agen properti, untuk memperoleh informasi mengenai transaksi jual beli properti yang sudah
terjadi maupun yang sedang ditawarkan.
6. Informasi dari masyarakat maupun media massa lain yang diperlukan dalam rangka
pelaksanaan kegiatan penilaian ini.

CV. BINTANG MAS JAYA Hal - 3

 aditya iskandar & rekan
Kantor Jasa Penilai Publik No. Izin 2.08.0003

2.7. Tingkat Kedalaman Investigasi

Penilaian ini dilakukan dengan batasan investigasi sebagai berikut :
1. Inspeksi terhadap objek penilaian tidak dapat dilakukan secara lengkap atau hanya bisa
dilakukan dari luar properti. Untuk ukuran luas dan spesifikasi bangunan berdasarkan penilaian
sebelumnya dengan Nomor Laporan 1880/KJPP-AI/LPL-BDG/XII/2016 pada tanggal 20
Desember 2016 yang kami jadikan dasar analisa penilaian.
2. Tanpa mengurangi standar minimum yang harus dilakukan, pada aset – aset sejenis dan dalam
jumlah relatif banyak, inspeksi dan verifikasi akan dilakukan secara sampling.
3. Untuk beberapa aset yang memiliki keterbatasan untuk dapat diperiksa dan diverivikasi, maka
identifikasi dilakukan berdasarkan data dan/atau informasi dari pemberi tugas.
4. Penelahan, perhitungan dan analisa dapat dilakukan dengan baik tanpa terhalang oleh informasi
yang tersembunyi atau sengaja disembunyikan.
5. Kami tidak melakukan penyelidikan atas daya dukung tanah dan pondasi bangunan, inspeksi
hanya pada kondisi yang terlihat.
6. Kami tidak melakukan penyelidikan mengenai pencemaran lingkungan.
7. Hal hal yang berbeda secara signifikan dari tingkat kedalaman investigasi, akan dinyatakan dan
dicantumkan dalam laporan secara tertulis.

2.8. Penggunaan Standar

Penilaian ini dilakukan dengan berdasar pada SPI & KEPI 2018.

CV. BINTANG MAS JAYA Hal - 4

 aditya iskandar & rekan
Kantor Jasa Penilai Publik No. Izin 2.08.0003

3.PRESENTASI DATA
3.1. Lokasi Dan Lingkungan Sekitar
Properti dimaksud terletak di Jalan Mangga, Gang Mangga I, Kelurahan Rimba Sekampung, Kecamatan
Dumai Barat, Kota Dumai, Propinsi Riau atau dalam radius :
 Berada Kurang Lebih 250 meter sebelah Timur dari Hotel K77
 Berada Kurang Lebih 450 meter sebelah Timur Laut dari Golden Fitness
 Kurang lebih 50 meter disebelah Selatan dari lapangan Popeye Futsal

Gambar 1. Peta Lokasi

Untuk menuju properti yang dinilai dapat di tempuh dari persimpangan Jalan Sultan Hasanuddin, Jalan
Ahmad Yani dan Jalan Cempedak ke arah Utara melewati Jalan Cempedak kurang lebih 200 Meter,
kemudian belok ke kanan kearah Timur masuk ke Jalan Mangga sejauh kurang lebih 55 Meter, kemudian
belok kanan kearah Selatan masuk ke Gang Mangga I sejauh kurang lebih 100 Meter. Properti yang
dinilai berada di sebelah kiri gang.
Lebar Gang Mangga I yang merupakan jalan depan properti kurang lebih 4 meter merupakan jalan dua
arah, terbuat dari Cor Beton dan tidak dilewati oleh angkutan umum. Jalan Mangga merupakan jalan
akses menuju lokasi properti yang dinilai merupakan jalan umum dua arah dengan lebar kurang lebih 5
meter. Angkutan umum seperti Angkutan Kota dan Ojek dapat ditemui di Jalan Cempedak kurang lebih
160 Meter sebelah Barat dari lokasi Properti yang dinilai.
Beberapa properti yang menonjol terletak berdekatan dengan properti dimaksud antara lain lapangan
Popeye Futsal, Hotel K77 dan Golden Fitness.
Kami mengidentifikasikan beberapa perubahan potensial di daerah sekitar antara lain :
Positif :
 Properti terletak di tepi Gang Mangga I yang cukup marketable.

Negatif :

3.2. Uraian Tapak

Tapak properti dimaksud berbentuk persegi panjang dengan luas tanah kurang lebih 108 m2. KamiHal-3
mengingatkan bahwa kami tidak melakukan pengukuran luas tanah dari properti dimaksud. Tetapi
berdasarkan pengamatan batas fisik di lapangan dan membandingkan dengan salinan surat sertipikat
tanah, kami beranggapan bahwa besaran luas yang digunakan dalam penilaian ini sesuai dengan
besaran luas yang dinyatakan dalam salinan surat sertipikat tanah properti dimaksud.
CV. BINTANG MAS JAYA Hal - 5
 aditya iskandar & rekan
Kantor Jasa Penilai Publik No. Izin 2.08.0003

Permukaan tapak secara umum datar dan kedudukan tapak kurang lebih sama tinggi dengan
permukaan jalan. Tanah yang dinilai merupakan 1 (satu) bidang tanah dan berdasarkan informasi
hingga saat ini lokasi aset yang dinilai belum pernah mengalami banjir.
Properti dimaksud dibatasi oleh:
- sebelah utara : Ruko
- sebelah selatan : Tanah Kosong
- sebelah barat : Gang Mangga I
- sebelah timur : Tanah Kosong
Fasilitas infrastruktur untuk menuju lokasi tersebut menggunakan jalan umum, selain itu fasilitas yang
sudah tersedia di sekitar objek adalah jaringan listrik dari PLN. Fasilitas umum yang berada disekitar
lokasi antara lain , tempat ibadah (masjid).
3.3. Dokumen Tanah
Tanah dimaksud berbentuk persegi panjang dengan luas tanah kurang lebih 108 m2. Lebar depan
adalah kurang lebih 5 m dan panjang ke belakang kurang lebih 21,6 m.
Kami mengingatkan bahwa kami tidak melakukan pengukuran luas dari properti dimaksud. Tetapi
berdasarkan pengamatan batas fisik di lapangan dan membandingkan dengan salinan surat sertipikat
tanah, kami beranggapan bahwa besaran luas yang digunakan dalam penilaian ini sesuai dengan
besaran luas yang dinyatakan dalam salinan surat sertipikat tanah properti dimaksud.
Berdasarkan salinan surat tanah yang diberikan, properti dimaksud dilengkapi dengan sertipikat :
 SHM No. 635 terdaftar atas nama Fitriadi Pohan Surat tanah ini diterbitkan di Dumai pada
tanggal 2 Agustus 2003. Luas Tanah 108 m2 seperti tercantum dalam gambar surat ukur No.
659/R.Sekampung/2017 Tanggal 09 Agustus 2017.
Kami tidak mengidentifikasi secara detil masing-masing batas bidang tanah dari daftar tersebut di atas.
Namun demikian, berdasarkan peta rincian yang diberikan oleh PT. Bank Panin, Tbk. kami mengerti
bahwa properti tersebut terdiri dari 1 (satu) bidang tanah yang saling bersambungan.
Permukaan tapak secara umum datar dan kedudukan tapak kurang lebih sama tinggi dengan permukaan
Jalan di depan Properti.

Gbr. 2 Gambar Surat Ukur

CV. BINTANG MAS JAYA Hal - 6

 aditya iskandar & rekan
Kantor Jasa Penilai Publik No. Izin 2.08.0003

3.4. Spesifikasi Bangunan

a. Bangunan Ruko
Pada properti dimaksud berdiri bangunan Ruko 4,5 lantai 1
unit dengan luas bangunan kurang lebih 323 m2. Konstruksi
terbuat dari Cor Beton Bertulang. Penutup atap terbuat dari
Dug Beton. Penutup langit-langit/Plafon terbuat dari Dug
Beton . Lantai terbuat dari Rabat Beton. Dinding luar
terbuat dari Batu Bata Merah Diplester finishing Cat dan
Dinding partisi bagian dalam terbuat dari Batu Bata Merah
Diplester finishing Cat. Pintu masuk utama terbuat dari
Folding Gate Pintu lainnya terbuat dari Pintu Kayu Panel
dengan rangka Kayu. Jendela terbuat dari Kaca dengan
rangka Kayu dan Besi Teralis.
Gbr 3. Tampak Bangunan Ruko

Luas bangunan dan penggunaan ruang untuk setiap lantai bangunan adalah sebagai berikut :
Lantai Luas (m2) Penggunaan
Lantai 1 72 Kosong
Lantai 2 72 Kosong
Lantai 3 72 Kosong
Lantai 4 72 Sarang Burung Walet
Lantai 5 35 Sarang Burung Walet
Jumlah 323

Pada saat kami inspeksi kelapangan, kami menemukan bahwa pada umumnya bangunan tersebut dalam
kondisi terawat.

Kami tidak melakukan survey properti secara detil dan juga tidak menginspeksi bagian dari properti yang
tertutup, tidak terlihat atau tidak dapat dijangkau dan bagian tersebut dianggap dalam kondisi baik.
Kami tidak dapat memberikan pendapat ataupun saran atas kondisi bagian properti yang tidak di
inspeksi dan laporan ini tidak dimaksudkan untuk memberikan gambaran ataupun pernyataan atas
bagian bangunan tersebut.

3.5. Fasilitas
Pada saat inspeksi, properti dimaksud dilengkapi dengan fasilitas sebagai berikut:
 Sumber air bersih didapatkan dari Sumur Bor 1 titik.
 Listrik dari PLN dengan daya 2200 Kva.

Ringkasan Nilai Properti

Indikasi
No. Uraian Nilai Pasar
Nilai Likuidasi
1. Tanah ± 108 m2
Rp 653.100.000 Rp 444.570.000
2. Bangunan ± 323 m2
Total Rp 653.100.000 Rp 444.570.000
Dibulatkan Rp 635.100.000 Rp 444.600.000

3.6. Perencanaan Kota

Berdasarkan informasi verbal dari Dinas Tata Kota /Bappeda kami memahami bahwa properti dimaksud
berada di lokasi yang diperuntukkan bagi Kawasan Campuran.

CV. BINTANG MAS JAYA Hal - 7

 aditya iskandar & rekan
Kantor Jasa Penilai Publik No. Izin 2.08.0003

4. KOMENTAR PASAR
4.1 Gambaran Ekonomi Makro Propinsi Riau

Perkembangan Ekonomi Makro Regional

Perbaikan Ekonomi Riau terus berlanjut seiring membaiknya permintaan global dan domestik. Pada
triwulan IV 2020, pertumbuhan ekonomi Riau tercatat terkontraksi sebesar - 1,47% (yoy), mengalami
perbaikan dibandingkan triwulan III 2020 yang terkontraksi sebesar -1,67% (yoy). Membaiknya
pertumbuhan ekonomi tersebut sejalan dengan pertumbuhan ekonomi nasional dan Sumatera yang
masing – masing tercatat membaik dari kontraksi sebesar -3,49% (yoy) dan -2,26% (yoy) pada triwulan
III 2020 menjadi kontraksi sebesar -2,19 (yoy) dan -2,21% (yoy) pada triwulan 2020 (Grafik 1.1)

Grafik 1.1. Pertumbuhan Ekonomi Riau, Sumatera, Nasional Secara Tahunan (%yoy)

Konsumsi Pemerintah tumbuh positif seiring meningkatnya realisasi belanja Pemerintah dalam
rangka mendorong pemulihan ekonomi, Kinerja konsumsi RT juga membaik sejalan dengan
meningkatnya aktivitas ekonomi masyarakat terutama pada saat perayaan Natal dan Tahun Baru
(Naratu). Sementara, konsumsi LNPRT juga tercatat meningkat sejalan dengan pelaksanaan Pilkada di
Sembilan daerah di Provinsi Riau. Membaiknya konsumsi RT serta meningkatnya permintaan ekspor
mendorong impor luar negeri yang meningkat terutama barang konsumsi dan barang pendukung
industri. Namun demikian, membaiknya kinerja perekonomian belum mendorong dunia usaha untuk
melakukan investasi. Hal ini tercemin dari pertumbuhan Pembentukan Modal Tetap Bruto (PMTB) yang
terkontraksi lebih dalam, sejalan dengan wait and see pelaku usaha dan adanya penundaan proyek
investasi oleh pemerintah daerah karena realokasi anggaran.

Secara keseluruhan tahun, pandemic COVID-19 menyebabkan pertumbuhan ekonomi Riau mengalami
kontraksi namun tidak sedalam kontraksi pertumbuhan ekonomi nasional. Pada tahun 2020 ekonomi
Riau terkontraksi sebesar 1,12 % (yoy), menurun dibandingkan dengan tahun 2019 yang tercatat
tumbuh sebesar 2,81 % (yoy). Dari sisi penggunaan, kontraksi yang terjadi terutama bersumber dari
penurunan konsumsi RT, konsumsi pemerintah, dan PMTB. Penurunan konsumsi RT seiring dengan
menurunnya aktivitas ekonomi masyarakat akibat pandemic COVID-19 sejak bulan Maret 2020.
Kemudian, penurunan konsumsi pemerintah utamanya disebabkan oleh penurunan pagu serta realisasi
belanja yang belum optimal. Realokasi kegiatan dan refocusing anggaran untuk penanganan COVID-19
baru dapat terealisasi pada semester II 2020.

Memasuki triwulan I 2021, perbaikan ekonomi Riau diperkirakan terus berlanjut. Peningkatan
pertumbuhan dari sisi penggunaan diperkirakan bersumber dari membaiknya kinerja ekspor luar negeri
dan pulihnya konsumen rumah tangga. Permintaan komoditas ekspor Riau diperkirakan terus membaik
seiring berlanjutnya pemulihan ekonomi global. Hal ini terindikasi dari perkembangan harga CPO yang
stabil pada level yang tinggi hingga pertengahan Februari 2021. Konsumsi rumah tangga diperkirakan
terakselerasi padat triwulan I 2021 seiring dengan pemulihan aktivitas ekonomi masyarakat dan
membaiknya daya beli sejalan dengan permintaan komoditas utama Riau yang meningkat.
CV. BINTANG MAS JAYA Hal - 8
 aditya iskandar & rekan
Kantor Jasa Penilai Publik No. Izin 2.08.0003

4.2 Gambaran Pasar

Ketahanan sektor rumah tangga di Riau terindikasi mulai membaik. Berdasarkan Survei Konsumen (SK)
Kantor Perwakilan Bank Indonesia Provinsi Riau, pada triwulan IV 2020 indeks keyakinan konsumen
tercatat 82,96 meningkat dibandingkan triwulan sebelum yang tercatat 69,85. Meski demikian, indeks
ekspektasi konsumen terhadap kondisi perekonomian masih melemah dari 92,55 poin pada triwulan III
2020 menjadi 88,78 pada triwulan laporan. Hal ini mengindikasikan bahwa persepsi masyarakat kedepan
masih belum kuat akibat ketidak pastian yang masih membayangi kondisi perekomoian, khususnya
terkait penanganan pandemi.

Indikasi mulai membaiknya kondisi ketahanan sektor rumah tangga juga tercermin pada kinerja kredit.
Hal ini terindikasi dari kolektabilitas kredit rumah tangga di Provinsi Riau tercatat membaik yang
tercermin dari penurunan NPL yaitu dari 2,00% pada triwulan III 2020 menjadi 1,81%. Sementara,
secara outstanding kredit konsumsi triwulan IV 2020 mengalami penurunan dibandingkan triwulan
sebelumnya, yaitu dari Rp 35,70 triliun menjadi Rp 35,36 triliun. Penurunan kinerja kredit konsumsi
bersumber dari perlambatan pertumbuhan kredit multiguna, kredit kepemilikan rumah (KPR), kredit
durable goods, dan kredit Kepemilikan Kendaraan Bermotor (KKB).

Grafik Kredit Perumahan Grafik Kredit KKB

Pertumbuhan tahunan KPR pada triwulan IV 2020 mengalami perlambatan dibandingkan triwulan
sebelumnya, yaitu dari 1,53 % (yoy) menjadi 1,36 % (yoy). Penurunan penyaluran kredit perumahan ini
salah satunya bersumber dari pertumbuhan tahunan kredit rumah diatas 70 (pangsa 11,89%) yang
terkontaksi 5,05 % (yoy), lebih dalam dibandingkan triwulan III 2020 yang terkontaksi sebesar 1,63 %
(yoy). Sementara, pertumbuhan tahunan realisasi Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP)
pada triwulan lalu yang tercatat 21,55 % (yoy). Meski demikian, outstanding kredit perumahan pada
triwulan laporan mengalami peningkatan dibandingkan triwulan sebelumnya, yaitu dari Rp 11,29 triliun
menjadi Rp 11,34 triliun.
Realisasi FLPP Riau

CV. BINTANG MAS JAYA Hal - 9

 aditya iskandar & rekan
Kantor Jasa Penilai Publik No. Izin 2.08.0003

Penyaluran kredit KKB pada triwulan III 2020 secara tahunan terkontraksi lebih dalam pada level 23,24
% (yoy), setelah triwulan sebelumnya mengalami kontraksi 16,94 % (yoy). Kontraksi pertumbuhan
tahunan kredit KKB di Riau pada triwulan laporan bersumber dari kontraksi kredit di seluruh golongan
kendaraan bermotor. Secara outstanding, penyaluran kredit KKB pada triwulan laporan juga mengalami
penurunan dari Rp 3,27 triliun menjadi Rp 3,00 triliun.

Kredit Durable Goods Kredit Multiguna

Pertumbuhan kredit durable good masih mengalami penurunan sejalan dengan preferensi masyarakat
yang menahan konsumsi dimasa pandemi. Pada triwulan IV 2020, pertumbuhan kredit durable goods
terkontraksi lebih dalam pada level 12,50 % (yoy), lebih dalam dibandingkan triwulan sebelumnya yang
terkontaksi 3,89 % (yoy). Perlambatan ini bersumber dari menurunnya pertumbuhan
kredit kepemilikan furniture dan perlatan rumah tangga, serta kontaksi kredit kepemilikan : (i) TV, radio,
dan alat elektronik, (ii) peralatan lainnya, dan (iii) computer dan alat komunikasi. Secara outstanding,
penyaluran kredit kepemilikan durable goods pada triwulan laporan juga mengalami penurunan dari Rp
211,93 miliar menjadi Rp 202,13 miliar.

Pertumbuhan tahunan kredit multiguna di Riau turut terdeselerasi disbandingkan triwulan sebelumnya.
Pertumbuhan kredit multiguna Riau pada triwulan IV 2020 tercatat melambat dari 8,13 % (yoy) menjadi
1,62% (yoy) menjadi 1,62 % (yoy). Outstanding kredit multiguna juga tercatat penurunan dari Rp 18,46
triliun menjadi Rp 18,36 triliun.

CV. BINTANG MAS JAYA Hal - 10

 aditya iskandar & rekan
Kantor Jasa Penilai Publik No. Izin 2.08.0003

5. ANALISA DATA DAN KESIMPULAN

5.1. Pendekatan dan Metode Penilaian
Pendekatan dalam penilaian ada 3 metode, yakni Metode Pendekatan Pasar, Pendekatan Pendapatan
dan Pendekatan Biaya. Pendekatan yang sesuai untuk digunakan dalam penilaian ini adalah Pendekatan
Pasar.
5.1.1 Pendekatan Pasar
Dalam Hal ini penilai melakukan penilaian Ruko menggunakan pendekatan Pasar (market Approach)
karena kami terima data pembanding yang sejenis dengan objek. Pendekatan pasar yaitu dengan cara
membandingkan beberapa data jual beli/penawaran dari ruko yang terletak di sekitar properti yang
dinilai, yang akhirnya dapat ditarik suatu kesimpulan. Penilaian ini dilakukan dengan mengadakan
penyesuaian perbedaan-perbedaan yang ada antara yang dinilai dengan data jual beli yang ada.
Penyesuaian ini meliputi faktor-faktor lokasi, luas, bentuk dan surat-surat tanah serta kegunaannya
berdasarkan unsur waktu dan peruntukan rukonya.

Data 1 Data 2 Data 3

Lokasi
Jl. Jambu, Kelurahan Jl. Jambu, Kelurahan Jl. Nangka, Kelurahan
Rimba Sekampung, Rimba Sekampung, Rimba Sekampung,
Kecamatan Dumai Kota, Kecamatan Dumai Kecamatan Dumai
Kota Dumai, Propinsi Kota, Kota Dumai, Kota, Kota Dumai,
Riau Propinsi Riau Propinsi Riau

Jenis Properti Ruko 3 Lantai Ruko 3 Lantai Ruko 3 Lantai

Luas Tanah 115 115 168

Bangunan (m2) 260 260 300
Sertifikat SHM SHM SHM
Topografi Datar Datar Datar
Peruntukan Campuran Campuran Campuran
Status Penawaran Penawaran Penawaran
Kontak Person Herman Penjual Nungky
No. Telp 085262573081 082385209888 087780707029
Waktu Pemasaran 19 Juni 2021 19 Juni 2021 19 Juni 2021
Harga Kemungkinan Rp 525.000.000 Rp 525.000.000 Rp 715.000.000
5.2. Penggunaan Tertinggi Dan Terbaik (Highest & Best Use – HBU)
HBU difinisikan sebagai penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu aset , yang secara fisik
dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diijinkan, secara finansial layak,
dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti tersebut. (KPUP 10.1).

Tanah dengan Kondisi Properti Terbangun saat ini ( As Improved)

Penggunaan secara Fisik
Dengan memperhatikan luas tanah sebesar kurang lebih 108 m2 dan luas bangunan sebesar kurang
lebih 323 m2, properti dimaksud memenuhi penggunaan yang layak secara fisik.
Penggunaan secara Hukum
Berdasarkan uraian perencanaan kota, tapak properti dimaksud memiliki peruntukan sebagai Kawasan
Campuran. Pengembangan saat ini memenuhi peraturan tata kota yang berlaku.
Penggunaan secara Finansial
Berdasarkan data-data pasar sewa, tingkat hunian dan parameter lain yang mempengaruhi pendapatan
properti, menunjukkan bahwa properti dimaksud memenuhi penggunaan yang layak secara finansial.
Penggunaan berdasarkan Nilai Tertinggi
Dengan memperhatikan lokasi, situasi pasar dan pengembangan di sekelilingnya, maka pengembangan
sebagai Ruko diperkirakan memberikan hasil yang tertinggi.

Kesimpulan Pengunaan Tertinggi dan Terbaik dalam Kondisi Properti Terbangunsaat ini :
CV. BINTANG MAS JAYA Hal - 11
 aditya iskandar & rekan
Kantor Jasa Penilai Publik No. Izin 2.08.0003

Berdasarkan analisa terhadap faktor-faktor tersebut di atas, Kondisi Properti Terbangun saat ini telah
memenuhi kelayakan penggunaan tertinggi dan terbaik.

5.3. Asumsi dan Asumsi Khusus

5.3.1 Asumsi Umum

 Akibat umum dari adanya wabah pandemi Virus COVID-19 memberikan dampak atas perubahan
kondisi perekonomian, dan juga pengaruh pada kondisi pasar sehingga diperkirakan akan
berdampak pada supply demand properti secara umum. Dalam situasi ini untuk sementara
waktu mungkin dapat berpengaruh atau tidak terhadap nilai properti, untuk itu Pengguna
Laporan perlu bertindak hati-hati dalam menggunakan Laporan Penilaian ini.
 Properti diasumsikan dilengkapi dengan dokumen kepemilikan yang berlaku dan sah secara
hukum dapat dialihkan dan bebas dari ikatan, tuntutan atau halangan apapun juga.
 Seluruh informasi dan data terkait objek penilaian diasumsikan akurat dan benar.
 Objek penilaian diasumsikan bebas dari adanya sengketa dan permasalahan hukum.
 Pada saat inspeksi sampai dengan disusunnya laporan penilaian ini kami tidak menerima
copy/salinan Surat Izin Mendirikan Bangunan (IMB), kami asumsikan bangunan sudah memiliki
IMB.

5.3.2 Asumsi Khusus

 Pada saat inspeksi lapangan, kami tidak dapat masuk ke dalam properti maka dalam hal ini
kami tidak bisa melakukan pengukuran luas bangunan dan dokumentasi foto dari dalam. Untuk
ukuran luas dan spesifikasi bangunan kami dapatkan berdasarkan penilaian sebelumnya nomor
Laporan 1880/KJPP-AI/LPL-BDG/XII/2016, tanggal 20 Desember 2016 sebagai dasar analisa
perhitungan penilaian dan kami asumsikan benar.

5.4. Kesimpulan Nilai

Hasil dari Pendekatan Pasar dan Pendekatan Biaya direkonsiliasi dengan menggunakan pembobotan atas
masing-masing pendekatan. Kami menilai properti dimaksud dengan menggunakan mata uang Rupiah.
Kami mengingatkan bahwa penggunaan nilai tukar selain yang tercantum dalam laporan ini tidak
berlaku. Namun, sebagai informasi tambahan, nilai kurs tengah mata uang dolar AS terhadap Rupiah
pada tanggal penilaian adalah US $1= Rp. 14.378,-
Kami menegaskan bahwa dalam penilaian ini kami tidak memperhitungkan biaya dan pajak yang terjadi
karena adanya jual beli, sesuai dengan yang diatur didalam Standar Penilaian Indonesia.
Penilaian diatas bergantung pada hal-hal sebagai berikut:
1. Properti dimaksud dilengkapi dengan dokumen atas hak kepemilikan /penguasaan tanah yang
sah secara hukum, dapat dialihkan dan bebas dari ikatan, tuntutan atau halangan apapun juga
selain yang dikemukakan dalamlaporan ini.
2. Properti yang dinilai dikelola oleh manajemen yang profesional dan kompeten.
3. Batasan, kondisi, komentar dan detil yang tertulis di dalam laporan ini.
Dengan mempertimbangkan seluruh informasi yang relevan dan kondisi pasar yang berlaku, kami
berpendapat bahwa Nilai Pasar dari Ruko yang terletak di Jalan Mangga, Gang Mangga I, Kelurahan
Rimba Sekampung, Kecamatan Dumai Barat, Kota Dumai, Propinsi Riau, bergantung pada komentar
yang ada di laporan ini, adalah:

Nilai Pasar : Rp. 635.100.000,-

(Enam Ratus Tiga Puluh Lima Juta Seratus Ribu Rupiah)

Indikasi Nilai Likuidasi : Rp. 444.600.000,-

(Empat Ratus Empat Puluh Empat Juta Enam Ratus Ribu Rupiah)

6. PERSYARATAN DAN PERSETUJUAN UNTUK PUBLIKASI

Laporan penilaian dan/atau referensi yang melampirinya hanya ditujukan untuk pemberi tugas dan
pengguna laporan sebagaimana dimaksud pada Lingkup Penugasan ini. Penggunaan laporan diluar dari
CV. BINTANG MAS JAYA Hal - 12
 aditya iskandar & rekan
Kantor Jasa Penilai Publik No. Izin 2.08.0003

ketentuan pada lingkup penugasan ini harus mendapat persetujuan KJPP Aditya Iskandar & Rekan dan
pemberi tugas.

7. ASUMSI DAN SYARAT PEMBATAS

Penilaian dan Laporan Penilaian bergantung kepada syarat-syarat pembatas sebagai berikut :
1. KJPP Aditya Iskandar & Rekan tidak memperbolehkan penggunaan seluruh, sebagian ataupun
sebagai rujukan dari Penilaian dari Laporan ini dalam dokumen, edaran, pernyataan, referensi

CV. BINTANG MAS JAYA Hal - 13

 aditya iskandar & rekan
Kantor Jasa Penilai Publik No. Izin 2.08.0003

ataupun dipublikasikan dalam bentuk apapun juga tanpa ijin tertulis dari KJPP Aditya Iskandar &
Rekan.
2. Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain kepada KJPP Aditya Iskandar & Rekan seperti yang
disebutkan dalam laporan penilaian dianggap layak dan dapat dipercaya, tetapi KJPP Aditya
Iskandar & Rekan tidak bertanggung jawab jika ternyata informasi yang diberikan itu terbukti tidak
sesuai dengan hal yang sesungguhnya. Informasi yang dinyatakan tanpa menyebutkan sumbernya
merupakan hasil penelaahan kami terhadap data yang ada, pemeriksaan atas dokumen ataupun
keterangan dari instansi pemerintah yang berwenang. Tanggung jawab untuk memeriksa kembali
kebenaran informasi tersebut sepenuhnya berada dipihak klien.
3. Penilaian dan laporan penilaian bersifat rahasia dan hanya ditujukan terbatas untuk klien yang
dimaksud dan penasehat profesionalnya dan disajikan hanya untuk maksud dan tujuan sesuai
dengan yang dicantumkan pada laporan penilaian. KJPP Aditya Iskandar & Rekan tidak bertanggung
jawab kepada pihak lain selain klien dimaksud. Pihak lain yang menggunakan laporan ini
bertanggung jawab atas segala risiko yang timbul.
4. Nilai yang dicantumkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam Laporan yang merupakan
bagian dari properti yang dinilai hanya berlaku sesuai dengan maksud dan tujuan penilaian. Nilai
yang digunakan dalam laporan penilaian ini tidak boleh digunakan untuk tujuan penilaian lain yang
dapat mengakibatkan terjadinya kesalahan.
5. KJPP Aditya Iskandar & Rekan telah mempertimbangkan kondisi properti dimaksud, namun demikian
tidak berkewajiban untuk memeriksa struktur bangunan ataupun bagian-bagian dari properti yang
tertutup, tidak terlihat dan tidak dapat dijangkau. KJPP Aditya Iskandar & Rekan tidak memberikan
jaminan bila ada pelapukan, rayap, gangguan hama lainnya atau kerusakan yang tidak terlihat. KJPP
Aditya Iskandar & Rekan tidak berkewajiban untuk melakukan pemeriksaan terhadap fasilitas
lingkungan dan lainnya. Kecuali diinformasikan lain, penilaian kami didasarkan pada asumsi bahwa
seluruh aspek ini dipenuhi dengan baik.
6. Inspeksi terhadap objek penilaian tidak dapat dilakukan secara lengkap atau hanya bisa dilakukan
dari luar properti. Untuk ukuran luas dan spesifikasi bangunan berdasarkan penilaian sebelumnya
dengan Nomor Laporan 1880/KJPP-AI/LPL-BDG/XII/2016 pada tanggal 20 Desember 2016 yang
kami jadikan dasar analisa penilaian.
7. Kami tidak melakukan penyelidikan atas masalah lingkungan yang berkaitan dengan pencemaran.
Apabila tidak diinformasikan lain, Penilaian kami didasarkan pada asumsi mengenai tidak adanya
pencemaran yang dapat berpengaruh terhadap nilai.
8. Kami tidak melakukan penyelidikan atas daya dukung tanah dan pondasi bangunan, inspeksi
hanya pada kondisi yang terlihat.
9. Hal hal yang berbeda secara signifikan dari tingkat kedalaman investigasi, akan dinyatakan dan
dicantumkan dalam laporan secara tertulis.
10. Nilai pasar yang dimaksud mencerminkan nilai yang sesungguhnya tanpa memperhitungkan adanya
kewajiban atas pajak atau biaya-biaya yang terkait dengan transaksi penjualan tersebut. Properti
yang dinilai berdasarkan asumsi bebas dari segala hipotik, persengketaan dan premi serta biaya lain
yang belum diselesaikan.
11. Gambar, denah ataupun peta yang terdapat dalam laporan ini disajikan hanya untuk
kemudahan visualisasi saja. Kami tidak melaksanakan survei/pemetaan dan tidak bertanggung
jawab mengenai hal ini.
12. Keterangan mengenai rencana tata kota diperoleh secara tertulis dan/atau lisan yang dikeluarkan
oleh instansi yang berwenang. Kecuali diinstruksikan lain, kami beranggapan bahwa properti yang
dinilai tidak terpengaruh oleh berbagai hal yang bersifat pembatasan-pembatasan dan properti
maupun kondisi penggunaan baik saat ini maupun yang akan datang tidak bertentangan dengan
peraturan-peraturan yang berlaku.

13. Properti dilengkapi sertipikat tanah yang sah dan bebas dari hak atas jalan dan pelanggaran apapun
juga, termasuk pula bebas dari batasan yang memberatkan, halangan-halangan ataupun
pengeluaran tidak wajar lainnya. KJPP Aditya Iskandar & Rekan tidak melakukan pengukuran ulang
terhadap luasan properti secara detail, melainkan data dari sertipikat & gambar bangunan yang
diterima dari klien.
CV. BINTANG MAS JAYA Hal - 14
 aditya iskandar & rekan
Kantor Jasa Penilai Publik No. Izin 2.08.0003

14. Penilaian ini didasarkan pada asumsi bahwa properti dibangun sesuai dengan peraturan yang
berlaku, serta telah memiliki atau dalam proses memiliki Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) dan Ijin
Penggunaan Bangunan (IPB) yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang. Bagian-bagian
properti yang tidak diinspeksi tidak memiliki kerusakan berarti dan tidak menyebabkan KJPP Aditya
Iskandar & Rekan mengubah penilaian.
15. Penilai tidak berkewajiban memberikan kesaksian atau hadir di pengadilan karena laporan ini,
berkaitan dengan terjadinya sengketa atas properti dimaksud, tanpa perjanjian tertulis terlebih
dahulu.

CV. BINTANG MAS JAYA Hal - 15