PENILAIAN PROPERTI SEDERHANA

(HUNTAP RANDUSARI KUWANG, ARGOMULYO, CANGKRINGAN, SLEMAN)

Disusun guna memenuhi tugas Teknik Penilaian Aset
Dosen Pengampu: Annisa Rahima, S.E., M.Ec.Dev.

Anggota Kelompok:
Sigit Kusdiyanto 21213010
Hilda 21213014
Septi Restu U 21213017
Eka Ningtyas 21213021
Nurma Niskhafatun K 21212023

PROGRAM STUDI SARJANA TERAPAN ANALISIS KEUANGAN

FAKULTAS BISNIS DAN EKONOMIKA
UNIVERSITAS ISLAM INDONESIA
YOGYAKARTA
2023
 PERNYATAAN PENILAI
Penilai menyatakan bahwa nilai yang dihasilkan adalah:
1. Berdasarkan data yang penilai dapat dari hasil survei di lokasi serta dari narasumber
yang terpercaya.
2. Berdasarkan fakta yang benar dan up to date, yang dinyatakan dalam laporan ini.
3. Berdasarkan atas analisis, opini, dan kesimpulan yang dibatasi oleh asumsi dan
kondisi yang membatasi.
4. Berdasarkan pada data ini, penilai tidak memiliki tujuan atau kepentingan khusus
pada masa sekarang maupun masa yang akan datang.
5. Berdasarkan pada inspeksi langsung terhadap subjek penilaian dalam laporan ini.
6. Disiapkan, dibuat, disusun, dan berlandaskan pada standar penilaian Indonesia.

Laporan penilaian subjek ini hanya digunakan untuk tujuan yang telah ditetapkan dalam
melaksanakan tugas kuliah, sehingga penggunaan lain di luar tanggung jawab penilai.
 RINGKASAN NILAI

Subjek Penilaian : Tanah dan Bangunan Rumah Tinggal

Alamat Subjek Penilaian : Huntap Randusari Kuwang, Kel. Argomulyo, Kec.
Cangkringan, Kab. Sleman, Daerah Istimewa Yogyakarta
55583.
Nama Pemilik : Padma Sugita
Alamat : Huntap Randusari Kuwang, Kel. Argomulyo, Kec.
Cangkringan, Kab. Sleman, Daerah Istimewa Yogyakarta
55583.
Luas Tanah : 103 m2
Luas Bangunan : 41 m2
Jumlah Lantai : 1 Lantai
Jenis Hak : SHM
Pendekatan Penilaian : Metode Pendekatan Data Pasar Untuk Tanah
Metode Pendekatan Biaya Untuk Bangunan

No Pendekatan Nilai Wajar Nilai

1 Pendekatan Data Pasar Untuk Tanah Rp 671.464.931
2 Pendekatan Biaya Untuk Bangunan Rp 198.317.366
Indikasi Nilai Properti Rp 869.782.297
Pembulatan Rp 870.000.000
 ASUMSI DAN SYARAT YANG MEMBATASI

Laporan Penilaian dibuat perdasrkan Penilai:

a. Penilaian dilakukan berdasarkan data dan informasi yang disampaikan oleh

pemilik/pengelola dan atas ketidakbenaran data dan informasi yang diberikan oleh
pemilik/pengelola bukan menjadi tanggung jawab Penilai.
b. Mencerminkan Penilai Properti telah melakukan penelaah atas dokumen yang
digunakan dalam proses penilaian.
c. Mencerminkan data dan informasi atau properti pembanding yang diperoleh
bersumber dari dan/atau validasi oleh asosiasi profesi penilai.
d. Mencerminkan Penilai Properti bertanggung jawab atas pelaksanaan Penilaian dan
Kewajaran dalam Keuangan.
e. Diasumsikan bahwa penilaian telah dilaksanakan dengan mempertimbangkan seluruh
batasan dan peraturan pemerintah yang berlaku dan melekat atas Subjek Penilaian,
kecuali dinyatakan lain.
f. Diasumsikan bahwa penggunaan tanah dan bangunan yang ada dalam area Subjek
Penilaian yang dinilai telah dirinci dalam laporan ini dan tidak ada beban atau
kewajiban, kecuali dinyatakan lain.
g. Mencerminkan Penilai Properti telah melakukan identifikasi status hukum subjek
Penilaian.

Laporan Penilaian ini dibuat dengan syarat batasan umum sebagai berikut:
a. Daftar Komponen Penilaian Bangunan (DKPB) yang digunakan adalah DKPB yang
berlaku pada saat penilaian di daerah di mana subjek penilaian berada. Berubahnya
DKPB setelah tanggal penilaian tidak menjadi tanggung jawab penilai.
b. Nilai yang Penilai laporkan dalam mata uang rupiah.
c. Penilai tidak mempunyai kepentingan apapun atas subjek penilaian, baik sekarang
maupun di kemudian hari.
d. Penilaian didasarkan pada kondisi pada saat dilakukan penilaian berdasarkan data dan
informasi, baik langsung maupun tidak langsung dan data-data lain yang dianggap
perlu serta pengalaman dan pengamatan Penilai.
e. Penilaian ini hanya ditujukan untuk tujuan sebagaimana disebutkan dalam tujuan
penilaian dalam laporan ini, dan Penilai tidak bertanggung jawab terhadap
penggunaan untuk tujuan lainnya.
A. PENDAHULUAN
1. Dasar Penugasan
Berdasarkan Surat Perjanjian Kontrak Nomor: 305/HM/BPN.34.04/2014 tanggal
16 Juni 2023 tentang Pelaksanaan Kegiatan Penilaian Properti dari:

Nama : Padma Sugita

Alamat : Huntap Randusari Kuwang, Argomulyo, Cangkringan, Sleman,
Daerah Istimewa Yogyakarta 55583.

2. Maksud dan Tujuan Penilaian

a. Untuk memenuhi penugasan yang disetujui oleh pemberi tugas penilaian.
b. Tujuan selanjutnya adalah menentukan nilai pasar wajar rumah tersebut
dimiliki oleh Bapak Padma Sugita.
c. Hasil laporan ini hanya dapat digunakan untuk tujuan yang disebutkan di
huruf A dan B dan tidak dapat digunakan untuk tujuan lain tanpa
sepengetahuan dan izin secara tertulis oleh pihak penilai dan pengguna
laporan.

3. Tanggal Inspeksi Lapangan dan Tanggal Penilaian

Inspeksi lapangan dilaksanakan pada hari Jumat, 16 Juni 2023. Sedangkan
penilaian properti dilaksanakan pada hari Sabtu, 24 Juni 2023.

4. Definisi Nilai
Nilai pasar wajar adalah nilai yang dapat diperoleh dari transaksi efek yang
dilakukan antara para pihak yang bebas bukan karena paksaan atau likuidasi.
Dalam penerapannya, nilai wajar bisa ditentukan secara langsung dengan cara
melakukan observasi harga pasar aktif. Bisa juga dilakukan secara tidak
berlangsung dengan memanfaatkan teknik penilaian berbasis arus kas. Membuat
arus kas estimasi sebagai gambaran arus kas masuk pada masa yang akan datang.
Ciri-ciri nilai sebagai berikut:
1. Permintaan adalah suatu barang atau jasa akan mempunyai nilai jika barang
tersebut dibutuhkan orang lain atau ada permintaan.
2. Manfaat adalah suatu barang atau jasa ketika mampu menghasilkan manfaat
bagi manusia, sudah tentu menjadi bernilai.
3. Kelangkaan adalah jika suatu barang atau jasa jumlaha atau kuantitasnya
terbatas pada satu sisi, dan sisi yang lain yang membutuhkan atau
permintaannya semakin banyak, maka barang atau jasa tersebut bernilai
semakin tinggi.
4. Kepemilikan dapat dialihkan, kepemilikan, dan penguasaan atas hak milik
dapat dipindahkan.

5. Data-data Kepemilikan
Data-data kepemilikan yang Penilai peroleh pada saat pemeriksaan dan penelitian
pada subjek properti sebagai berikut:
Nama pemilik : Padma Sugita
Jenis hak : Milik Pribadi
Alamat : Huntap Randusari Kuwang, Argomulyo, Cangkringan, Kab.
Sleman, Daerah Istimewa Yogyakarta 55583
 Luas tanah : 103 m2
Luas bangunan : 41 m2
Penggunaan : Rumah Tinggal

6. Sifat dan Sumber Informasi yang Didapatkan

Subjek properti dinilai menggunakan satu metode, yaitu metode pendekatan data
pasar dan pendekatan biaya. Berikut penjelasan metode perbandingan harga pasar,
yaitu metode yang menilai nilai pasar wajar dengan membandingkan properti
yang dinilai dengan properti lain yang memiliki karakteristik yang hampir
sama/mirip dengan properti pembanding. Hal-hal yang harus diperhatikan adalah:
a. Properti yang sejenis.
b. Lokasi yang sama.
c. Keadaan properti

Prosedur penilaian dengan pendekatan ini adalah sebagai berikut:

a. Mengumpulkan data pembanding dari properti yang sejenis dengan lokasi
yang berdekatan atau pada zona wilayah yang masih sama, serta diketahui
nilai jualnya.
b. Analisa terhadap data yang telah dikumpulkan.
c. Menentukan penyesuaian dengan memperhatikan faktor waktu, lokasi dan
fisik.
d. Menentukan nilai indikasi dari properti yang dinilai setelah dilakukan
penyesuaian.

Penggunaan metode pendekatan pasar sangat bergantung pada keakuratan data-

data pembanding yang dikumpulkan dan pengendalian terhadap data pembanding
yang disesuaikan dengan kondisi pada saat penilaian dilaksanakan semakin akurat
data yang diperoleh agar memperoleh nilai yang relevan dan mendekati nilai
pasar sebenarnya. Dengan pendekatan biaya, nilai suatu properti diestimasikan
dari biaya pembangunan baru properti tersebut. Pendekatan ini cocok untuk
bangunan yang relatif baru dan bangunan tambahan atau renovasi. Cocok pula
untuk properti khusus yang jarang atau tidak diperjualbelikan di pasaran.
Prosedur penilaian dengan pendekatan biaya adalah:
a. Menghitung biaya perolehan tanah dengan menggunakan harga tanah di
sekitar properti atau dengan pendekatan data pasar.
b. Menghitung biaya produksi atau biaya penggantian baru bangunan tersebut.
c. Menghitung biaya-biaya lain, seperti jasa tukang, keuntungan pemborong,
biaya administrasi (IMB) dan lain-lain.
d. Mengestimasikan nilai penyusutan yang berasal dari keusangan internal dan
eksternal.
e. Menghitung semua biaya-biaya di atas serta memasukkan keuntungan pemilik
untuk mendapatkan nilai properti tersebut.

7. Letak dan Identifikasi Subjek

a. Lokasi Subjek
Subjek penilaian terletak di wilayah Huntap Randusari Kuwang, Kel.
Argomulyo, Kec. Cangkringan, Kab. Sleman, Daerah Istimewa Yogyakarta
55583. Subjek penilaian dapat diakses dari Jalan Cangkringan, Jalan Grogolan,
Jalan Besi, dan Jalan Besi Jangkang. Properti ini terletak di dalam kampung
dengan akses satu jalan. Jalan terbuat dari cor beton dan sebagian dari tanah.
b. Subjek Penilaian
Subjek penilaian : Tanah dan Bangunan
Alamat subjek penilaian : Huntap Randusari Kuwang, Kel. Argomulyo,
Kec. Cangkringan, Kab. Sleman, Daerah Istimewa Yogyakarta 55583.
Luas tanah : 103 m2
Bentuk tanah : Persegi Panjang
Lebar depan :8m
Panjang belakang : 12,5 m
Luas bangunan : 41 m2
Jenis hak : SHM

Berdasarkan surat ukur No. 00256/ARGOMULYO/2014 NIB

1304170104396, tanah ini memiliki luas sebesar 103 m2. Bidang tanah ini
memiliki Rasio 1:3 dengan panjang frontage dan lebar samping sepanjang 2 m.
Bidang tanah merupakan tanah pojok. Arah hadap rumah 95° ke utara. Bidang
tanah berbentuk persegi panjang dan merupakan tanah negara bekas sebagian
hak pakai No. 116/Argomulyo yang dipergunakan untuk Hunian Tetap
(HUNTAP) dan dilarang dialihkan kepada pihak lain tanpa seijin pejabat yang
berwenang. Subjek penilaian merupakan rumah tinggal sederhana dengan
bangunan satu lantai. Bangunan ini pertama kali dibangun pada tahun 2014.

Gambar 1. Denah Subjek Penilaian

Utilitas Bangunan
Properti ini memiliki sistem saluran sanitasi yang sistematis. Limbah buangan
berupa air tinja dan limbah buangan berupa air kotor disalurkan menuju
septictank yang terletak di bawah rumah bagian kamar mandi. Wilayah dimana
properti ini berada telah terhubung dengan jaringan listrik PLN dan terhubung
 dengan jaringan telekomunikasi berbagai macam provider telekomunikasi, dan
juga sudah terhubung dengan Wi-Fi.

Deskripsi Bangunan
Bangunan ini berukuran 41 m2 yang hanya terdiri dari 1 lantai. Rumah subjek
ini berada pada sebuah gang yang dapat dilewati oleh satu mobil dan satu
motor secara 2 arah. Lebar jalanan depan rumah ini hanya sekitar 5 meter.
Bangunan ini berada pada lapis jalanan ketiga.

Eksterior
a) Bagian bangunan bawah (Substructure)
Bagian bawah bangunan terdiri dari pondasi (footings), slab beton (slab),
tiang penyangga (piles), kolom beton (columns), beam (balok), pondasi
dinding (foundation walls).
b) Struktur atas bangunan (Super structure)
Eksterior bagian atas bangunan dari properti subjek meliputi plafon cor
beton saja.

Interior
Subjek penilaian dibagi menjadi 6 ruangan yaitu, ruang tamu, 2 kamar tidur,
ruang keluarga/ruang makan, 1 kamar mandi/WC, dan dapur.
No Pembagian ruangan Luasan
1 Ruang tamu 12 m2
2 Kamar tidur 1 9 m2
3 Kamar tidur 2 7,5 m2
4 Ruang keluarga/ruang makan 3 m2
5 Kamar mandi/WC 2,5 m2
6 Dapur 7 m2
Tabel 1. Pembagian Ruangan dan Ukuran

Sistem Elektrikal
Subjek penilaian memiliki sistem elektrikal yang telah diatur sedemikian rupa
dan dirancang untuk memenuhi kebutuhan listrik penghuninya. Denah sistem
elektrikal dari subjek penilaian disajikan dalam gambar di bawah ini.

Gambar 2.a. Berdasarkan Sertifikat Gambar 2.b. Kondisi Saat Ini

c. Kondisi Lingkungan dan Perjanjian
a) Kondisi Lingkungan
Subjek penilaian terletak di wilayah Huntap Randusari Kuwang, Kel.
Argomulyo, Kec. Cangkringan, Kab. Sleman, Daerah Istimewa Yogyakarta
55583. Subjek penilaian dapat diakses dari Jalan Cangkringan, Jalan
Grogolan, Jalan Pamungkas, dan Jalan Besi Jangkang.

Gambar 3. Persentase Wilayah Kabupaten Sleman

Kabupaten Sleman adalah salah satu bagian dari Provinsi Daerah Istimewa
Yogyakarta. Secara astronomis, Kabupaten Sleman terletak di antara 7°.34′-
7°47′ LS dan 110°13′−110°33′ BT. Bagian ujung Utara terdapat Gunung
Merapi yang merupakan salah satu gunung teraktif di Indonesia. Jarak linier
dari Kabupaten Sleman menuju Ibukota Provinsi DIY ±9 KM. Secara
geografisnya, Kabupaten Sleman berada di bagian Utara Provinsi DIY,
yang langsung berbatasan dengan wilayah-wilayah sebagai berikut:
1. Utara : Boyolali, Jawa Tengah
2. Barat : Kulon Progo, DIY dan Magelang, Jawa Tengah
3. Selatan : Bantul dan Kota Yogyakarta, DIY
4. Timur : Klaten, Jawa Tengah
Properti subjek yang digunakan terletak di Kecamatan Cangkringan yang
memiliki luas sebesar 47,99 km² atau sekitar 8,35% dari jumlah luas
Kabupaten Sleman sebesar 574,82 km² atau 18,04% dari luas seluruh
wilayah provinsi DIY seluas 3.185,80 km². Kelurahan Argomulyo
merupakan satu dari lima kelurahan di Kecamatan Cangkringan. Kelurahan
tersebut memiliki luas sebesar 8,47 km² atau 8.47 Ha dengan rincian
sebagai berikut:
a. Luas Pemukiman: 182.3000 Ha
b. Luas Pertanian/sawah dan Ladang: 581.9000 Ha
c. Luas Tegalan: 9.6000 Ha
d. Lain-lain (Sekolah, Kantor, Jalan, Lapangan Olahraga):
73.2000 Ha
Gambar 4. Letak Kel. Argomulyo di Kec. Cangkringan

b) Topografi
Kelurahan Argomulyo berada di ketinggian 400 mdpl. Secara keseluruhan,
Kelurahan/Desa Argomulyo merupakan wilayah yang relatif datar di
sebelah selatan, terkecuali daerah perbukitan di bagian tenggara dan sedikit
di bagian barat daya. Semakin menuju arah utara, topografi Kelurahan
Argomulyo ini relatif miring dan di bagian utara Lereng Merapi relatif terjal
serta terdapat ±100 sumber mata air. Hampir setengah luas wilayah
merupakan tanah pertanian yang subur dengan didukung saluran irigasi
teknis bagian barat dan selatan. Topografi tersebut dapat dibedakan
berdasarkan ketinggian suatu tempat dan kemiringan dari lahan (lereng).

Gambar 5. Topografi Kel. Argomulyo

1.1. Ketinggian
Wilayah Kabupaten Sleman memiliki kisaran ketinggian di antara <100
s.d. >1000 mdpl. Ketinggian dari tanahnya diklasifikasikan menjadi
menjadi empat kelas yaitu ketinggian <100 mdpl, 100 mdpl - 499 mdpl,
500 mdpl - 999 mdpl, dan > 1000 mdpl.
1) Ketinggian tanah <100 mdpl dengan total luas wilayah sebesar
6.203 Ha atau 10,79% dari luas wilayah Sleman. Kecamatan yang
terdaftar antara lain, Moyudan, Minggir, Godean, Gamping, Berbah,
dan Prambanan.
2) Ketinggian tanah 100 mdpl - 499 mdpl dengan total luas wilayah
sebesar 43.246 Ha atau 75,32% dari luas wilayah Sleman. Terdapat
di 17 Kecamatan.
3) Ketinggian tanah 500 mdpl - 999 mdpl dengan total luas wilayah
sebesar 6.538 Ha atau 11,38% dari luas wilayah Sleman. Kecamatan
yang terdaftar antara lain, Tempel, Turi, Pakem, dan Cangkringan.
4) Ketinggian tanah >1000 mdpl dengan total luas wilayah sebesar
1.495 Ha atau 2,60% dari luas wilayah Sleman. Kecamatan yang
terdaftar antara lain, Turi, Pakem, dan Cangkringan.

Gambar 6. Ketinggian Kel. Argomulyo

1.2. Kemiringan Lahan (Lereng)

Kemiringan lahan (lereng) dapat digolongkan menjadi 4 (empat) kelas
yaitu lereng 0–2%; >2–15 %; >15–40%; dan >40%.
1) Kemiringan lahan 0–2% terdapat di 15 (lima belas) kecamatan
dengan total luas 34.128 Ha atau 59,32 % dari seluruh wilayah
lereng.
2) Kemiringan lahan >2–15% terdapat di 13 (tiga belas)
kecamatan dengan total luas lereng 18.192 Ha atau 31,65 % dari
luas total wilayah.
3) Kemiringan lahan >15–40% terdapat di 12 (dua belas)
kecamatan luas lereng ini sebesar 3.546 Ha atau 6,17 % dari luas
total wilayah lereng.
 4) Kemiringan lahan >40% terdapat di Kecamatan Godean,
Gamping, Berbah, Prambanan, Turi, Pakem dan Cangkringan
dengan total luas 1.616 Ha atau 2,81%. Jenis tanah di Kabupaten
Sleman terbagi menjadi litosol, regusol, grumosol, dan mediteran.
Sebagian besar di wilayah Sleman didominasi jenis tanah regosol
sebesar 49.262 Ha (85,69%), mediteran 3.851 Ha (6,69%), litosol
2.317 Ha (4,03%), dan grumusol 1.746 Ha (3,03%).

c) Drainase
Secara umum, saluran drainase memiliki fungsi untuk mengalirkan
kelebihan air permukaan menuju ke badan air terdekat dengan cepat agar
tidak menimbulkan kebanjiran pada suatu wilayah dan dapat menyebabkan
gangguan serta kerusakan infrastruktur dan properti yang dimiliki oleh
masyarakat sekitar. Keberadaan saluran ini sangat penting, terlebih bagi
wilayah yang mayoritas merupakan lahan yang sudah terbangun seperti
wilayah Kelurahan Argomulyo. Lingkungan di sekitar properti subjek telah
memiliki saluran drainase yang telah terintegrasi.

d) Ketersediaan Air Domestik

Wilayah ini memiliki ketersediaan air domestik yang memadai. Sumber air
baku yang dimanfaatkan dalam memenuhi kebutuhan air domestik di
Kecamatan Cangkringan adalah mata air, sumur, dan PDAM. Kebutuhan air
domestik setiap individu pasti berbeda-beda, baik menurut ruang maupun
waktu. Kebutuhan air domestik sangat dipengaruhi oleh beberapa faktor,
yang meliputi faktor internal dan faktor eksternal. Faktor internal (dari
setiap individu) berkaitan dengan kebiasaan seseorang dalam menggunakan
air. Faktor eksternal biasanya mencakup beberapa hal, seperti iklim, kondisi
sosial, ekonomi, budaya, lingkungan, dan tempat tinggal. Selain itu, Faktor
yang mempengaruhi besarnya kebutuhan air domestik yaitu keadaan
topografi di daerah yang berbukit dan bergunung yang jarang ditemukan air
tanah pada beberapa tempat, dan kondisi sosial ekonomi penduduknya.
Rata-rata kebutuhan air domestik di wilayah ini sebesar 68,62 liter/orang
setiap harinya. Untuk total kebutuhan individu dalam satu tahun yaitu
sebesar 25.044,79 liter/orangnya atau 25,04 m³/orang, dengan anggapan
satu tahun berjumlah 365 hari. Perkiraan kebutuhan air domestik seseorang
dalam satu tahun tersebut kemudian digunakan untuk menghitung total
kebutuhan air domestik seluruh penduduk di Kecamatan Cangkringan
dalam jangka waktu satu tahun.

e) Fasilitas Umum
Kelurahan Argomulyo adalah salah satu wilayah yang strategis, karena
memiliki beberapa akses yang memadai dari segala arah serta memiliki
berbagai macam fasilitas umum dan subjek-subjek penting yang jaraknya
dapat dijangkau dalam waktu yang cukup singkat. Jarak antara properti
 subjek penilaian dengan beberapa subjek penting di sekitar lokasi akan
disajikan dalam tabel di bawah ini.
Waktu
Jarak
No Fasilitas/Subjek Tempuh Arah
(meter)
(menit)
1. Universitas Islam Indonesia 5800 10 Barat
2. SDN 1 Jaten 1000 2 Selatan
Gedung Serba Guna
3. 500 1 Barat
Randusari
4. Masjid Al-Fatah 500 1 Timur
SMP Muhammadiyah
5. 2000 4 Timur
Ngemplak
SMK Muhammadiyah
6. 3000 5 Utara
Cangkringan
7. SPBU Bimomartani 1900 3 Selatan
PKU Muhammadiyah
8. 1800 5 Utara
Cangkringan
Tabel 2. Jarak Subjek Penilaian dengan Fasilitas Umum

f) Aspek Legalitas Subjek Penelitian

Status kepemilikan dari properti subjek penilaian yaitu hak milik yang
terbukti adanya sertifikat dengan NIB 13.04.17.01.1.04792 atas nama
Padma Sugita.
Berdasarkan Surat Ukur Nomor 00256/ARGOMULYO/2014 NIB
13.04.17.01.1.04792, tanah ini memiliki total luas sebesar 101 m2.
Status kepemilikan dari properti subjek ini adalah SHM Nomor 04792.
Nama Pemegang Hak : Padma Sugita
Tahun Perolehan Hak : 2014

g) Peruntukan/Zoning
Berdasarkan Peraturan Daerah Provinsi Daerah Istimewa Yogyakarta tahun
2009-2029 tentang rencana tata ruang dan tata wilayah Provinsi Daerah
Istimewa Yogyakarta, wilayah kajian memiliki fungsi ruang berupa
kawasan permukiman perkotaan. Pada pasal 67 huruf b diatur bahwa
kawasan permukiman perkotaan dikembangkan untuk:
a. Memberikan tempat bermukim dari lingkungan kehidupan yang baik.
b. Menciptakan kehidupan yang harmonis, aman, tertib, sehat, bersih, dan
nyaman.
c. Mengendalikan dampak negatif terhadap lingkungan hidup di
sekelilingnya.

8. Pendekatan Penilaian dan Alasan Penggunaan

Subjek properti yang dinilai dengan menggunakan dua pendekatan yaitu pendekatan
biaya dan pendekatan data pasar.
 a. Pendekatan Data Pasar
Digunakan untuk mendapatkan nilai pasar tanah, yaitu dengan cara
membandingkan beberapa data jual beli atau juga data penawaran dari obyek
penilaian yang sejenis dan sebanding, yang akhirnya akan ditarik suatu
kesimpulan. Dilakukan dengan cara penyesuaian terhadap perbedaan-
perbedaan yang ada antara obyek penilaian dengan data jual atau penawaran
yang digunakan.
b. Pendekatan Biaya
Digunakan untuk mendapatkan nilai pasar bangunan dan sarana prasarana
dengan menggunakan metode biaya penggantian baru disusutkan (New
Replacement Cost) dikurangi penyusutan-penyusutan yang terjadi terhadap
bangunan dan sarana pelengkapnya.

B. PENILAIAN
1. Analisis HBU
1.1. Karakteristik Fisik
a) Bentuk dan Ukuran Tanah
Tanah dan bangunan milik Padma Sugita mempunyai ukuran luas tanah 103
m2 dan untuk luas bangunannya 41 m2. Bangunan ini hanya terdiri dari satu
lantai. Diketahui bentuk tanah berbentuk persegi panjang yang memiliki rasio
1:3 dengan panjang frontage dan lebar samping sepanjang 2 m. Diketahui
tanah ini merupakan tanah negara bekas sebagian hak pakai No.
116/Argomulyo yang digunakan untuk hunian tetap (HUNTAP) dan sangat
dilarang dialihkan atau diperjualbelikan kepada pihak lain tanpa seizin
pejabat yang berwenang.
b) Lokasi
Secara administratif, tanah dan bangunan ini terletak di wilayah Huntap
Randusari Kuwang, Kelurahan Argomulyo, Kecamatan Cangkringan,
Kabupaten Sleman, Daerah Istimewa Yogyakarta. Subjek ini terletak di
dalam perkampungan, lebih tepatnya subjek ini secara lebih rinci mempunyai
batas tiap penjuru yang dimiliki oleh tanah ini, untuk lebih jelasnya sebagai
berikut:
Selatan : Rumah warga
Utara : Gang Satu
Timur : Jalur Evakuasi
Barat : Rumah warga
c) Aksesibilitas
Tanah dan bangunan ini terletak di wilayah Huntap Randusari Kuwang,
Kelurahan Argomulyo, Kecamatan Cangkringan, Kabupaten Sleman, Daerah
Istimewa Yogyakarta. Setiap jalan yang tersedia di sekitar properti ini
memiliki karakteristik sebagai berikut:
Lebar Jumlah
Jalan Material Kualitas Kelas Akses
(m) arah
Gang Perkerasan Cukup
5 Lokal 2 Bebas
Satu semen baik
Jalur Perkerasan Cukup
5 Lokal 2 Bebas
Evakuasi semen baik
 Untuk menuju ke subjek penilaian ini, dapat diakses menggunakan beberapa
moda transportasi seperti sepeda, sepeda motor, mobil, medium bus dan truk.

1.2. Informasi Legal Formasi

Diketahui bahwa berdasarkan hasil penelitian dan pengkajian oleh Kepala
Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu satu pintu Kabupaten Sleman
tanah milik Bapak Padma Sugita seluas 103 m2 dengan bukti penerimaan
berkas Nomor 001719.99.21 tanggal 09 November 2021 untuk tempat tinggal
di Padukuhan Randusari, Kelurahan Argomulyo, Kepanewon Cangkringan,
Kabupaten Sleman, Daerah Istimewa Yogyakarta 55583 dengan titik koordinat
S 7*40’29.68” ; E 110*26’53.68”. Paling sesuai jika dibangun sebuah rumah
tinggal keluarga. Dengan kata lain bangunan tersebut sudah sesuai dengan
HBUnya.

1.3. Analisis Pasar

1.3.1. Aspek Permintaan
Berikut merupakan data statistik tentang luas wilayah, jumlah penduduk
dan kepadatan penduduk pada kecamatan yang ada di Kabupaten
Sleman.
Jumlah Kepadatan
Kecamatan Luas Wilayah
Penduduk Penduduk
Moyudan 27,62 33842,00 1225,27
Minggir 27,27 32459,00 1190,28
Seyegan 26,63 51967,00 1951,45
Godean 26,84 73036,00 2721,16
Gamping 29,25 104020,00 3556,24
Mlati 28,52 100707,00 3531,10
Depok 35,55 131242,00 3691,76
Berbah 22,99 59976,00 2608,79
Prambanan 41,35 53859,00 1302,52
Kalasan 35,84 87357,00 2437,42
Ngemplak 35,71 68576,00 1920,36
Ngaglik 38,52 106173,00 2756,31
Sleman 31,32 72972,00 2329,89
Tempel 32,49 54164,00 1667,10
Turi 43,09 36980,00 858,20
Pakem 43,84 37656,00 858,94
Cangkringan 47,99 31488,00 656,14
Jumlah/Total 574,82 1136474,00 1977,10
Tabel 3. Jumlah Penduduk di Yogyakarta

Dari data luas wilayah, jumlah penduduk dan kepadatan penduduk

menurut Kecamatan di Kota Yogyakarta adalah Kecamatan Cangkringan
dengan luas wilayah 47,99 km2, jumlah penduduk 31488,00 jiwa, dan
kepadatan penduduk paling padat yaitu sebesar 656,14 km2. Kecamatan
Cangkringan terbagi menjadi 5 kelurahan.
 1.3.2. Aspek Penawaran
Jenis penggunaan lahan untuk permukiman pada daerah Cangkringan
yaitu 643,3. Pada daerah tersebut masih banyak lahan untuk kebun
dibandingkan dengan lahan untuk permukiman. Berikut merupakan data
penggunaan lahan:

Tabel 4. Data Penggunaan Lahan di Kabupaten Sleman

1.4. Penilaian
1.4.1. Pendekatan Biaya
No Komponen Material Unit Harga Satuan Nilai
I Komponen Struktur
a Rangka Bangunan Dinding 41 m2 19.348.966
471.926
b Struktur Atap Dak Beton 29 m2 5.744.639
198.091
Kasau atau Usuk 12 m2 420.000
35.000
c Struktur Bawah Pondasi 41 m2 14.340.160
349.760
Total Nilai Komponen Struktur 39.853.765
II Komponen Material
a Material Atap Dak Beton 41 m2 8.121.731
198.091
b Material Dinding Batako 10 m2 3.739.000
373.900
Batako Putih
31 m2 14.629.706
(hebel) 471.926
c Material Langit-langit Dak Beton 29 m2 5.744.639
198.091
 Asbes 12 m2 408.000
34.000
d Material Lantai Keramik (40 x 40) 41 m2 7.422.845
181.045
Material Pintu &
e Pintu Kayu 5 buah 1.246.145
Jendela 249.229
Kusen Kayu
14 buah 7.000.000
Standar 500.000
Pintu Kamar
1 buah 250.000
Mandi (PVC) 250.000
Total Komponen Material 48.562.066
III Komponen Fasilitas
Penutup Dinding
Cat 6 m2 3.113.754
a Luar 518.959
Plester 9 m2 315.000
35.000
Penutup Dinding
Cat 18 m2 9.341.262
b Dalam 518.959
Plester 23 m2 805.000
35.000
Titik Lampu
Instalasi Listrik 7 buah 533.988
c Dalam 76.284
Titik Stop Kontak 4 buah 235.000
58.750
Box Sekring 1 buah 10.745
10.745
Penyambung 450
1 buah 843.000
kWh 843.000
Instalasi Air Bersih Kran Air 3 buah 1.838.421
d 612.807
Air Kotor Floor
Instalasi Air Kotor 1 buah 4.449.534
Drain 4.449.534
Total Nilai Komponen Fasilitas 21.485.704
Total Subjek Penilaian
198.317.366

RCN Subjek Penilaian : Rp 198.317.366

Unit :1
RCN Bangunan : Rp 198.317.366
Indirect Cost
Biaya Perjanjian : Rp 1.967.400
Total Direct Cost : Rp 1.967.400
Nilai Bangunan : Rp 200.284.766
Penyusutan Fisik/Umur
Ekonomis : 0,2
RCN Setelah Penyusutan : Rp 160.227.812
1.4.2. Pendekatan Data Pasar
Untuk pendekatan pasar kelompok Penilai menggunakan metode 3 data
pembanding, yaitu 2 rumah tinggal 1 tanah kosong. Rincian datanya
adalah sebagai berikut:

Karakteristik Data Pembanging (P1)

Nama : Andi Santoso
Nomer Telepon : 081322853382
Alamat : Huntap Randusari Kuwang, Kel. Argomulyo,
Kec. Cangkringan, Kab. Sleman, Daerah Istimewa Yogyakarta 55583
Luas Tanah : 100 m2
Luas Bangunan : 100 m2
Legalitas : SHM dan IMB
Jumlah Kamar :2
Kamar Mandi :1
Ruang Tamu :1
Gudang :-
Dapur :1
Garasi/Carport :1
Lantai : Keramik
Sumber Air : Sumur bor dan sumur pribadi
Listrik : 450 watt
Pembuangan : Septic tank komunal
Harga Penawaran : Rp 150.000.000,00
Harga Kesepakatan : Rp 130.000.000,00
Renovasi : pintu dan tandon air
Karakteristik Data Pembanding (P2)

Nama : Muhammad Banendra Wicaksana

Nomor Telepon : 081391655021
Alamat : Huntap Randusari Kuwang, Kel. Argomulyo,
Kec. Cangkringan, Kab. Sleman, Daerah Istimewa Yogyakarta 55583
Luas Tanah : 110 m2
Luas Bangunan : 100 m2
Legalitas : SHM dan IMB
Kamar Tidur :2
Kamar Kandi :1
Ruang Tamu :1
Gudang :1
Dapur :1
Garasi/Carport :1
Lantai : Keramik
Sumber Air : PDAM
Daya Listrik : 450 watt
Sistem Pembuangan : Septic tank komunal
Harga Penawaran : Rp 175.000.000,00
Harga Kesepakatan : Rp 130.000.000,00
Renovasi : kamar, garasi mobil, garasi motor, gudang, cat
total, tembok pembatas
 Karakteristik Data Pembanding (P3)
Nama : Suraja
Nomor Telepon : 087881397797
Alamat : Balong 02/18, Kel. Bimomartani, Kec.
Ngemplak, Kab. Sleman, Daerah Istimewa Yogyakarta 55583
Luas Tanah : 500 m2
Luas Bangunan :-
Legalitas : SHM
Kamar Tidur :-
Kamar Kandi :-
Ruang Tamu :-
Gudang :-
Dapur :-
Garasi/Carport :-
Lantai :-
Sumber Air :-
Daya Listrik :-
Sistem Pembuangan :-
Harga Penawaran : Rp 185.000.000,00
Harga Kesepakatan :-
Renovasi :-
Uraian Subjek Pembanding 1 Pembanding 2 Pembanding 3
Penilaian

Lokasi Huntap Huntap Huntap Balong 02/18,

Randusari Randusari Randusari Bimomartani,
Kuwang, Kuwang, Kuwang, Ngemplak,
Argomulyo, Argomulyo, Argomulyo, Sleman
Cangkringan, Cangkringan, Cangkringan,
Sleman Sleman Sleman

Luas Tanah 103 100 110 500

(m2)

Kontur Tanah Rata dengan Rata dengan Rata dengan Rata

Jalan Jalan Jalan

Jenis Hak Atas SHM dan IMB SHM dan IMB SHM dan IMB SHM
Tanah

Bentuk Persegi panjang Persegi Persegi Persegi

Posisi Properti Masuk gang Masuk gang Masuk gang -

Lebar Jalan 5 5 5 5
Depan (m2)
Indikasi Nilai 515.000 713.636 850.000
Tanah/m2

Uraian Subjek Pembanding 1 Pembanding 2 Pembanding 3

penilaian

Lokasi Huntap Huntap Huntap Balong 02/18,

Randusari Randusari Randusari Bimomartani,
Kuwang, Kuwang, Kuwang, Ngemplak,
Argomulyo, Argomulyo, Argomulyo, Sleman
Cangkringan, Cangkringan, Cangkringan,
Sleman Sleman Sleman

Luas tanah (m2) 103 0,03 -0,07 -3,97

Kontur tanah Rata dengan 0 0 0

jalan

Jenis hak atas SHM 0 0 0

tanah

Bentuk Persegi 0 0 2

Posisi properti Masuk kampung 20 -30 -20

Lebar jalan 3,5 0 -2 -1

depan

Adjustment 20,03 -32,07 -22,97

Indikasi nilai 515.000 713.636 850.000

tanah/m2

Adjusment (Rp) 2.571.143 -228.863 -195.245

INT+Adjusment 3.086.143 484.773 654.755

BOBOT 0,9 1,1 4,9

Nilai adjusted 2.777.528 533.250 3.208.299

Nilai tanah
Rp 6.519.077
final/m2

C. KESIMPULAN
Berdasarkan penilaian yang Penilai lakukan terhadap properti subjek yang
beralamatkan di Huntap Randusari Kuwang, Kel. Argomulyo, Kec. Cangkringan, Kab.
Sleman, Daerah Istimewa Yogyakarta 55583, maka dihasilkan kesimpulan sebagai berikut:
a. Tanah dan bangunan yang terletak di perkampungan mempunyai akses yang cukup
baik.
b. Dari hasil perhitungan dengan pendekatan pasar didapatkan indikasi nilai tanah per
meter adalah Rp 6.519.077 sehingga dengan luas tanah sebesar 103 m2 indikasi nilai
tanah secara keseluruhan adalah sebesar Rp 671.464.931
c. Dengan pendekatan biaya maka indikasi nilai bangunan yang diperoleh adalah sebesar
Rp 198.317.366
d. Sehingga nilai properti dari Padma Sugita diindikasikan sebesar Rp 869.782.297. Jika
dibulatkan menjadi Rp 870.000.000